Переуступка прав требования по договору долевого участия в строительстве. Как оформляется переуступка прав на квартиру дду

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

В процессе долевого участия физических лиц в строительстве домов оформляется договор, который содержит все юридически значимые условия данной сделки. Одним из существенных условий является возможность требования передачи готового помещения по завершении возведения здания. Такое право можно передать иным лицам путем оформления соглашения об уступке прав.

В статье мы подробно разберем, что такое переуступка прав по договору долевого участия в строительстве, какие есть риски, какие документы нужны для осуществления процедуры и как избежать уплаты налогов.

Правовые основания для заключения договора

В процессе исполнения различных гражданских сделок, к которым относится и договор участия в долевом строительстве, у сторон возникают различные правоотношения, связанные с правом требовать в будущем совершения определенных действий или передачи имущества. Для указанного контракта таким правом будет являться возможность требовать передачи готового объекта (квартиры) сразу после завершения строительных работ.

Общие основания для совершения таких сделок регламентированы параграфом 1 главы 24 ГК РФ, однако и профильный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит специальные нормы в данной сфере. Статьей 11 указанного нормативного акта зафиксированы основанные требования, которые должны соблюсти все стороны в процессе перевода указанного права требования по договору на новое лицо.

Порядок оформления уступки в рамках долевого строительства

Помимо общих требований, которые предъявляет ГК РФ к данному виду правоотношений, уступка по соглашению о долевом участии в строительстве здания должна соответствовать специальным правилам ст. 11 Закона № 214-ФЗ. Таким образом, чтобы передать указанное право третьему лицу, требуется в обязательном порядке соблюсти следующие условия:

дольщиком должна быть полностью уплачена стоимость по основному соглашению, либо сумма задолженности перейдет одновременно с правом требования;

оформление уступки возможно только до подписания контрагентами акта о сдаче готовой квартиры;
уступка по такой категории сделок требует обязательной регистрационной процедуры в органах Росреестра.

Для возможности передать сторонним лицам свое право, дольщик должен надлежащим образом зафиксировать свое право путем внесения полной стоимости по исходному соглашению. В качестве альтернативы, статья 11 Закона № 214-ФЗ допускает передачу остатка долга перед застройщиком одновременно с передачей прав иному лицу.

Чтобы сделка по переходу прав на стороннее лицо приобрела юридическое значение, не требуется согласие застройщика. Боле того, даже отсутствие доказательств уведомления строительной компании не будет означать недействительность оформленной передачи прав, однако в этом случае все риски неблагоприятных последствий будет нести лицо, получившее указанное право.

Исключение предусмотрено для ситуаций, когда первоначальный участник не уплатил стоимость по контракту до оформления перехода прав. В этом случае на одновременный перевод требования и остатка задолженности будет необходимо получить согласие строительной компании.

Порядок действий дольщика для передачи прав третьему лицу можно представить в виде пошаговой инструкции:

оформление договора между гражданином и строительной компанией и проведение регистрационной процедуры;
оплата цены, зафиксированной участниками в условиях соглашения;
поиск лица, которому будет производиться уступка;
оформление соглашения о переходе прав и остатка задолженности по основному договору, если она не была внесена ранее;
направление в адрес строительной компании уведомления о том, что право требование по основному договору перешло к новому лицу;
регистрационные мероприятия в отношении сделки по переходу прав.

Продавец вправе самостоятельно определять цену и условия соглашения, по которому он передает права третьему лицу. Застройщик не вправе участвовать в согласовании условий данной сделки.

В процессе совершения действий по уступке, сторонам будет необходимо иметь следующий пакет документации:

паспорта участников соглашения, либо доверенность на представителя;

основной договор на участие в долевой застройке;
платежный документ, подтверждающий внесение полной стоимости по договору с застройщиком;
документ, подтверждающий факт регистрационных действий по отношению к исходному договору.

После перевода права требования у нового кредитора появляется полный комплекс прав и обязанностей в правоотношениях со строительной компанией, в том числе возможность контролировать ход строительства и знакомиться с документацией застройщика.

После заключения соглашения и уведомления застройщика стороны должны пройти регистрационную процедуру. Данные мероприятия уполномочены проводить органы Росреестра, в компетенцию которых входит проверка и подтверждение перехода любых прав в отношении объектов недвижимого имущества.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

На регистрацию стороны должны представить должностному лицу Росреестра:

заявление на проведение регистрационной процедуры перехода права требования;
договор уступки права требования;
документ, подтверждающий оплату по исходному соглашению на участие в долевом строительстве, либо документы об одновременном переводе долга на новое лицо;
письменный документ, подтверждающий согласие строительной компании на одновременный переход права требования и остатка задолженности на новое лицо;
согласие супруга заявителя, передающего право требования новому лицу.

По итогам регистрационных процедур на договоре об уступке будет проставлена соответствующая отметка. С момента регистрации данной сделки права дольщика официально переходят к новому инвестору.

Помощь юриста в подготовке договора >>

Риски перехода прав требования на новое лицо

Приобретая право требование для его дальнейшей реализации в рамках строительства объекта, покупатель должен представлять себе реальное состояние возводимого объекта. Нередко уступка прав со стороны первоначального дольщика вызвана проблемами, возникающими в правоотношениях со строительной компанией. После перехода права требования, к покупателю перейдут и все возможные риски, связанные с недобросовестным отношением строительной компании.

На стадии подготовки договора уступки прав покупателю необходимо удостоверится в надлежащем исполнении обязательства со стороны застройщика. С этой целью проводится анализ следующих документов:

исходный договор между застройщиком и дольщиком, в том числе график проведения строительных работ на объекте;
справка о фактически выполненных работах по возведению здания;
финансовая документация, связанная с надлежащим исполнением обязательств для всех сторон сделки.

В отношении первоначального участника договора долевого строительства проводится изучение следующих документов:

выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию договора долевого участия и отсутствие ограничений и обременений на распоряжение правом;
платежные документы, свидетельствующие о внесении цены договора застройщику.

Отсутствие документов, подтверждающих полную оплату по договору, является потенциальным риском отказа в регистрации сделки по уступке прав, поэтому покупателю права требования необходимо исполнять обязательство по передаче денежных средств только после государственной регистрации сделки.

Если после регистрации перехода прав у покупателя возникают проблемы с застройщиком относительно сроков сдачи объекта или качества передаваемо жилья, он будет обладать полным комплексом прав и обязанностей, которыми владел первоначальный участник долевого строительства.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Налоговые обязательства при уступке права требования

Так как уступка прав требования относится к категории возмездных гражданских сделок, по ее итогам может возникать денежная выгода, которая подлежит налогообложению. Если продавцом права выступает гражданин РФ, таким налогом будет являться НДФЛ по ставке 13%.

Уплата налога осуществляется гражданином самостоятельно, путем представления в налоговые органы декларации по итогам прошедшего года. Для расчета суммы налоговых платежей будет использоваться разница между ценой первоначального договора и стоимостью уступки права. Таким образом, налогообложению подлежит только сумма разницы между указанными значениями.

Так как основанием для начисления налога будет являться декларация, самостоятельно предъявляемая гражданином, при уклонении от указанной обязанности его могут привлечь к ответственности.

Чтобы избежать необходимости уплачивать значительную сумму налоговых платежей, можно воспользоваться следующими вариантами:

одновременно с представлением декларации оформить налоговый вычет;

установить цену уступки права требования равной сумме первоначального обязательства.

Если размер средств, полученных от уступки, будет совпадать с первоначально уплаченной суммой по долевому договору, денежная выгода не наступает, в результате чего продавец исключает обязанность по уплате налога.

Если фактически полученная сумма превысила размер первоначального обязательства, для устранения налоговой обязанности можно размер превышения оформить в виде отдельного документа – расписки. Данная расписка будет устанавливать обязанность продавца вернуть деньги в случае признания недействительным исходного права. При возникновении спора о денежных взаиморасчетах сторон данная расписка будет являться надлежащим доказательством.

law03.ru

Переуступка прав по ДДУ 214 ФЗ, как это происходит

Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства. У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта. Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?

Что означает переуступка прав по ДДУ

Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.

Данная сделка регулируется не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет. После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается. Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.

Необходимые условия для совершения сделки

Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:

Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

Все перечисленные выше условия являются обязательными. При их невыполнении договор цессии может быть признан недействительным. При этом, ответственность за их несоблюдение возлагается на продавца, который обязан вернуть покупателю всю сумму, уплаченную им по договору цессии.

Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.

Важные моменты и возможные риски сделки по переуступке

Прежде, чем решиться на приобретение жилья по переуступке прав, необходимо убедиться в благонадежности самого застройщика и перспективах строительства. Нередко подобные сделки совершаются в то время, когда у строительной компании начинаются проблемы с финансированием проекта. Чтобы убедиться, что это не так, нужно проверить у застройщика проектные, правоустанавливающие и разрешительные документы на объект. Желательно посетить стройку и на месте посмотреть, соответствует ли фактический этап строительства проектным документам.

По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику. Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.

Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем. Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру. Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.

При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста, знакомого с нюансами долевого строительства. Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке, проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски. Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу «Контакты».

help-ddu.ru

Переуступка прав по ДДУ - что это такое, налог, ипотека, риски, родственнику, документы, в строительстве

Цена квартиры на первоначальном этапе в несколько раз ниже, чем в уже готовом доме.

Именно поэтому так выгодно инвестировать в строительство недвижимости на первоначально этапе, а потом продавать уже готовое жильё по договору цессии.

Как происходит переуступка, и как правильно оформить соответствующую сделку?

Что это такое

Суть данной сделки в том, что кредитор переуступает свои полномочия с одного лица на другое лицо. Сторонами могут быть как предприятия, так и граждане.

Нередко предметом сделки являются и долговые обязательства одной стороной сделки перед другой. В этом случае, эти обязательства переводятся с одного лица на другое.

Так могут распределяться долги между юридическими лицами. То есть, существует 2 стороны сделки – сам кредитор и его должник. Они заключают между собой соответствующий договор.

Но, у кредитора могут возникнуть такие обстоятельства, когда он больше не может ждать, когда должник выплатит долг полностью, согласно условиям сделки и договора.

Тогда кредитор может передать свои права о востребовании долга другому, третьему лицу, заключив с ним предварительно соответствующий договор.

Но, по договору переуступки поменяться может не только кредитор, но и сам должник. То есть, он передаёт свои долговые обязательства третьему лицу, также заключив с ним договор.

Но такая сделка может свершиться только при наличии письменного согласия кредитора. Такая сделка называется цессией.

Она обязательно заключается в письменной форме. Закон не предусматривает устной передачи прав. Если такое произойдёт, то доказать в суде факт свершения сделки будет довольно сложно.

Нужно будет предъявить суду несколько свидетелей, которые смогут подтвердить, что стороны пришли к обоюдному соглашению между собой, и факт сделки можно считать свершённым.

Для более полного понятия сути сделки необходимо привести пример. Одно лицо, кредитор, передало другому лицу, заёмщику, определённую сумму денежных средств под проценты на 3 года.

Должник исправно выплачивает свой долг ежемесячными платежами, график которых прописан в приложении к договору.

Вдруг, у кредитора меняются обстоятельства, и ему срочно нужны деньги. Требовать их с заёмщика раньше срока окончания договора он не имеет права.

Есть выход — передать своё право требования третьему лицу, которое выплачивает за должника полностью оставшийся долг.

В этом случае, меняется кредитор, и теперь заёмщик продолжает платить другому кредитору, но по тому же графику.

Видео: переуступка прав требования по ДДУ

Новый кредитор может изменить условия договора:

Уменьшить сумму процентов.
Уменьшить сумму ежемесячного платежа.
Принять другие условия, которые будут выгодны обеим сторонам сделки.

Юридические тонкости

Так как цессия — это юридическая сделка, то она имеет свои тонкости и «подводные камни».

К таковым можно отнести:

Обязательное участие третьей, заинтересованной стороны

сделка может быть признана недействительной, если третья сторона, то есть застройщик не будет участвовать. Его участие заключается в выражении письменного согласия на переуступку прав

Инструмент защиты дольщика не проработан полностью

то есть, продавая свою квартиру по договору переуступки прав дольщик не застрахован от того, что девелопер может запросить грабительские проценты. Законных инструментов борьбы с произволом застройщика сейчас не существует

Если не учитывать эти 2 нюанса, то договор переуступки прав по договору ДУ довольно выгодная сделка для всех сторон.

Правовая безопасность сделки обеспечивается Росреестром, который регистрирует договор и проверяет его на правомочность.

Возникающие нюансы для покупателя

Главной особенность договора переуступки прав по ДДУ является то, что все долговые обязательства на себя принимает покупатель.

Но, покупатель приобретает не только обязательства, но также все права и обязанности собственников жилого помещения, которые перечислены в ст. 30 ЖК РФ.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Покупка недвижимости по договору ДУ не такая уж и редкость в современном мире. Суть заключается в том, что дольщик, он же инвестор, купивший квартиру на первоначальном этапе строительства, продаёт её по более высокой цене.

В этом заключается его выгода. Новый покупатель приобретает недвижимость по более высокой цене. Но покупатель должен обратить внимание на порядок расчётов с застройщиком.

Кроме того, без письменного согласия девелопера осуществить переуступку прав нельзя. Сделка будет признана недействительной.

Нередко к переуступке привлекают кредитные учреждения. Это происходит тогда, когда новый покупатель привлекает к покупке квартиры заёмные средства.

Договор цессии необходимо регистрировать в органах Росреестра. Сведения о том, что недвижимость была продана по договору цессии, будут занесены в реестр прав на имущество.

Не стоит забывать о том, что дольщик, который продал квартиру по такому договору, получает доход, который облагается налогом.

Сам покупатель имеет право получить имущественный вычет по ст. 220 НК РФ, а если квартира была куплена в ипотеку, то имущественный вычет в виде уплаченных процентов.

Между родственниками

Закон не запрещает заключение договора переуступки права на купленную квартиру между родственниками.

Например, один родственник является дольщиком в строительстве квартиры в многоквартирном доме.

У него возникает ситуация, что он больше не может выплачивать застройщику стоимость купленной недвижимости. В этом случае, можно заключить договора цессии с родственником.

В семейном законодательстве существует понятие близких и дальних родственников. К близким относятся:

родители;
дети;
внуки;
бабушки и дедушки по прямой линии;
супруги.

Если договор переуступки заключает дольщик, и его ближайший родственник, то обязанности по уплате налога не возникает. Но при регистрации договора необходимо подтвердить родство с дольщиком.

Если же договор заключается между дальними родственниками, например, между дядей и племянницей, то он заключается по всем правилам и со всеми налоговыми последствиями.

По ипотечному кредиту

Нередко переуступка прав на жильё сопровождается оформлением ипотечного кредита.

Происходит это потому, что недвижимость в нашей стране стоит довольно дорого, и купить её, не привлекая заёмные банковские средства, практически невозможно.

Это приводит к тому, что каждый банк пытается свести к минимуму возможные риски по невозврату кредита.

Поэтому и срок кредита ипотечного кредита довольно длинный, и сумма его достаточно велика.

При оформлении переуступки банк присутствует, так как он участвует в сделке в качестве заёмщика средств на выкуп квартиры.

Поэтому он может выдвинуть свои требования и дополнительные условия для заключения договора цессии.

Как правило, застройщики работают с определёнными банками, между ними уже заключено определённое соглашение относительно переуступки прав на покупаемую недвижимость.

Поэтому если гражданин хочет купить квартиру у дольщика по договору ДДУ и с помощью ипотечного кредита, то застройщик, давая согласие на переуступку, предлагает покупателю на выбор только те банки, с которыми у него заключено соглашение. В противном случае, он не выдаст соглашения на переуступку прав.

Алгоритм оформления

Чтобы заключить правомерный договор переуступки прав при долевом участии в строительстве, необходимо соблюсти алгоритм его заключения.

Пошаговая инструкция к оформлению договора переуступки при ДДУ следующая:

Необходимо подготовить документы дольщику и покупателю, а также проверить на правомерность все документы строительной компании, которая занимается возведением данного здания	рекомендуется на этом этапе пригласить юриста, который компетентен в вопросах цессии и долевого строительства.Для того чтобы затребовать документы застройщика и проверить их, необходимо посетить офис девелопера, и попросить их предъявить: Учредительную документацию. Документы о регистрации в качестве юрлица. Документы на участок, на котором происходит строительство. Разрешение на проведение строительных работ. Проект будущего дома. Другие документы, подтверждающие, что девелопер производит строительство на законных основаниях
Теперь необходимо подготовить стороны к сделке	для этого необходимо обе стороны уведомить о последствиях сделки, о полном переходе долговых обязательств, а также прав и обязанностей по отношению к купленному жилому помещению. Кроме того на этом этапе стороны подготавливают необходимые документы для совершения сделки
Составление предварительного договора переуступки	если возражений по пунктам договора у сторон нет, то составляется сам договор, и подписывается сторонами
Происходит регистрация договора в Росреестре	и передача права собственности на купленную по договору переуступки, недвижимость

Действия сторон сделки

При переуступке прав по договору ДУ стороны должны:

Подготовить необходимые документы	и составить предварительный договор переуступки
Обсудить все условия договора	если есть какие-либо неточности, их нужно обговорить
Составить и заключить основной договор переуступки	если есть необходимость, то оформить договор ипотечного кредита

То есть, продавец должен:

Поставить в известность застройщика	о том, что он решил продать недвижимость по договору переуступки
Необходимо получить согласие строительной компании на оформление сделки	получить выписку ЕГРП на данный объект недвижимости
Получить справку о том, что у продавца отсутствует задолженность по уплате взносов за недвижимость	если долг перед застройщиком погашен не полностью, то справка будет выдана только при наличии соглашения между продавцом и покупателем о том, что все долговые обязательства покупатель принимает на себя
Если продавец состоит в браке, то необходимо получить нотариальное согласие супруга / супруги	если продавец оформлял покупку недвижимости в ипотеку, то нужно получить согласие банка на переуступку

Покупатель должен произвести следующие действия:

Подписать кредитный договор	если он привлекает заёмные средства для покупки недвижимости
Если он состоит в законном браке	то нужно получить нотариальное согласие второго супруга

Список необходимых документов

Чтобы заключить договор переуступки прав требования по договору долевого участия, обе стороны должны подготовить пакет документов.

В него входит:

Выписка с банковскими реквизитами юридического лица	этот документ подписывается руководителем юрлица, а также главным бухгалтером
Если стороной является физлицо, то копия его паспорта	и оригинал «первичного» договора
Документы, которые подтверждают, что дольщик расплачивался с застройщиком	кроме того, нужны документы, подтверждающие конечную сумму долга
Выписка из ЕГРЮЛ, содержащая в себе сведения о застройщике, как о юридическом лице	важно! Срок действия этой выписки 30 дней с момента её получения. Поэтому стоит обратить внимание на её актуальность
Если одна из сторон сделки (как правило, это дольщик), находится в законном браке, то необходимо письменное согласие супруга	если же сторона не вступала в брак, то нужно представить документ, подтверждающий этот факт. Выписка выдаётся в органах ЗАГСа по месту жительства заявителя
Если между супругами заключён брачный договор	то необходимо представит его оригинал
Необходимо предъявить выписку ЕГРП	подтверждающую факт совершения или не совершения в отношении уступаемой недвижимости других сделок. Также в выписке будет указано, нет ли на данной недвижимости каких-либо обременений

Образец договора

Договор переуступки прав должен быть обязательно заключён в письменной форме. В нём должны содержаться следующие сведения:

Дата заключения договора, его порядковый номер, и место его заключения	информация об обеих сторонах. В зависимости от того, каким субъектом экономической деятельности является та или иная сторона сделки, и сведения будут указаны разные
Сведения о предмете сделки	например, «первичным» договором может быть договор займа или кредитный договор, касающейся определённой денежной суммы
Необходимо чётко определить права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу и к предмету сделки	обязательно нужно указать цену данного договора. Как правило, данная сделка возмездна, то есть платна. Случаи, когда договор цессии является безвозмездной сделкой, редки. Кроме того, это несёт определённые налоговые последствия для стороны договора, если оно является юридическим лицом
Ответственность сторон	этот пункт также должен быть прописан чётко и досконально. В нём должны содержаться все нюансы, которые предусматривают ответственность сторон друг перед другом за нарушения условий данного договора
Заканчивается договор пунктом «заключительные положения», в котором прописывается досудебный порядок урегулирования конфликтов, форс-мажорные обстоятельства и прочее	реквизиты сторон и печати, подписи и прочие атрибуты, которые заверяют согласие сторон на заключение данного договора

Регистрация в Росреестре

После того, как договор будет подписан обеими сторонами, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Это своего рода гарантия того, что договор заключён по правилам действующего законодательства. Если в договоре будут нарушения, его не зарегистрируют. Это позволяет избежать мошенничества.

К договору необходимо приложить все имеющиеся у сторон документы. Регламентный срок исполнения услуги — 10 календарных дней.

Договор не будет зарегистрирован, если стороны не оплатят пошлину. Кроме того, нужно внимательно проверить все данные, которые занесены в договор, так как они будут отражены в реестре прав на данный объект недвижимости.

Если ошибки будут обнаружены после регистрации, их исправление будет оценено в определённую сумму.

Заключается столько экземпляров договора, сколько сторон сделки и плюс один. На каждом экземпляре договора сотрудник Росреестра ставит отметку о том, что договор зарегистрирован.

Каждой стороне выдаётся по экземпляру, а один остаётся в Росреестре — в «личном деле» данного объекта недвижимости.

Уплата налога

Продавец, продав свою недвижимость, получает определённый доход. Следовательно, он должен заплатить подоходный налог в размере 13% от полученной суммы.

Если он владел недвижимостью менее 5 лет, то обязанность по уплате возникает в полном объёме.

Если же он был собственником более указанного срока, то он имеет право на имущественный вычет, согласно ст. 220 НК РФ.

Покупатель также имеет право на такой вычет, в соответствии со ст. 220 НК РФ. Кроме того. Если он покупал недвижимость в ипотеку, он может получить вычет с уплаченных процентов.

Если продавцом является юридическое лицо, то уплата налога зависит от выбранной системы налогообложения.

Возможные риски

Как и любая другая юридическая сделка, переуступка прав сопровождается определёнными рисками.

Подводные камни при переуступке прав по ДДУ заключаются в следующем:

Оплата договора происходит только после подписания договора	по предварительному соглашению не нужно вносить никаких средств по предоплате
Данная недвижимость может быть несколько раз перепродана нескольким лицам	поэтому перед заключением договора необходимо попросить выписку ЕГРП на данный объект. Также будет сразу видно, есть или нет на данном объекте какие-либо обременения

Поэтому стоит обратиться к специалисту, сферой деятельности которого является заключение договора цессии в сфере долевого строительства.

Чтобы не «попасть» к мошенникам, стоит очень внимательно прочитать не только договора цессии, но и договор ДУ.

Они должны соответствовать друг другу. Ещё лучше — обратиться к специалисту. Который поможет составить договора грамотно, с пользой для покупателя.

domdomoff.ru

Как оформляется переуступка прав требования на квартиру в новостройке

Мероприятие, когда одно лицо передает другому свое право требования на недвижимость, расположенной в строящемся здании, называется переуступкой прав собственности на квартиру. Подобный механизм предусмотрен для жилых помещений, расположенных в новостройках и применяется инвесторами, приобретающими права на жилые «квадраты» в строящемся здании еще на стадии котлована за невысокую цену. Чем ближе к сдаче дома, тем яснее становится, что проект не перейдет в разряд долгостроя, а значит, в нем можно приобретать квартиры.

Договор уступки права требования используется инвесторами, чтобы передать гражданам, желающим купить квартиру, но не заключившим ДДУ (договор долевого участия). По этой причине важно, чтобы документ был правильно оформлен, подписан и поставлен на учет. Рассмотрим данный вопрос всесторонне и выделим наиболее важные моменты.

В суть юридической процедуры?

Составление соглашения выполняется тогда, пока новостройка не передана в эксплуатации и пока не оформлены все необходимые документы, определяющие права владельцев квартир. Регулирует продажу квартиры, таким образом, инвестор, которые заранее выкупает недвижимость и ожидает момента, пока стоимость жилья достаточно возрастет, чтобы получить прибыль, а риски снизятся.

Если условия подходят инвестора, он начинает реализовывать своего имущество третьим лицам, оформляя покупку при помощи специального типа соглашения – договора переуступки права требования на квартиру или соглашение цессии. Покупка предполагает перевод права потребовать квартиру по мере завершения строительства, а также, сопровождается значительными рисками, связанными с процедурой строительства дома. Чем ближе завершение, тем ниже риски.

Вид соглашений, которые позволяют выполнить передачу права требования

Законом предусмотрено сразу несколько способов передачи данного права, основанных на заключении официальных соглашений. Речь идет о следующих видах договоров:

Наименование документа	Описание
Договор на долевое участие	Инвестор передает покупателю свое право на долю собственности в ЖК с обозначением даты, когда дом будет передан в использовании. Чем ближе жилой комплекс к завершению, тем выше будет стоимость покупки и тем меньше риски. С правом на долю передается право на штрафные санкции в случае несвоевременного завершения постройки.
Участие в жилищно-строительном кооперативе	Когда кооператив занимается строительством сооружения, он может привлечь для участия сторонних инвесторов с дальнейшей передачей в их распоряжение всех прав и обязанностей на жилплощадь в новостройке в рамках соглашения цессии.
ДДУ предварительного типа	Предполагает регистрацию права требования, за которое средства предоставляются не сразу. Покупатель имеет возможность изменить свою точку зрения и отказаться от приобретения жилья. Все платежи проводятся через банк, посредством аккредитивов.
Договор купли-продажи предварительного типа	Наиболее рисковый из всех возможных соглашений. Заключается на этапе, когда дом построен, но еще не передан в эксплуатацию. В акте прописываются намерения потенциального покупателя приобрести жилье, однако, это не означает письменное заключение сделки. У такого варианта очень высокие риски, связанные с тем, что инвестор может передать право сразу нескольким покупателям.

Каждый из указанных соглашений является частным вариантом цессии. Выбирать подходящий вариант оформления сделки следует с учетом обстоятельств.

Процедура оформления соглашения

Мероприятие начинается с подбора подходящей недвижимости и поиска добросовестного инвестора. Не стоит отдавать предпочтение вариантам с излишне высокой или низкой стоимостью.

Следует учесть еще ряд параметров при покупке жилья в строящемся комплексе:

репутация девелопера;
стадия готовности строящегося комплекса;
отсутствие препятствий в проведении строительных работ;
наличие иных рисков, способных затормозить своевременного завершения строительных работ.

После того, как выбор сделан, можно приступать к оформлению соглашения. Алгоритм действий покупателя должен быть следующим:

Составить договор и удостоверится, что документ содержит все существенные моменты. Лучше всего оформлять соглашение в нотариальной конторе, где составлением документации займется опытный юрист.
Направится в регистрирующий орган, и подписать соглашение в присутствие сотрудников ведомства. Важно, что должны присутствовать все стороны сделки.
Передать документы регистраторы для постановки их на учет, параллельно оплатить госпошлину.
После проверки поступившей документации, сотрудник составляет заявление и передает на подпись каждому участнику сделки индивидуально.
В течение 5-10 дней стороны сделки получают извещение, когда им следует прибыть за документами.
В указанный день покупатель и продавец получают вступивший в законную силу и зарегистрированный акт. Сделка считается завершенной.

Какие документы необходимы для заключения договора цессии

Каждая из сторон должна представить свой пакет документации для оформления соглашения по переуступке права.

Речь идет о следующих бумагах:

Паспорт.
Согласие супруга (ги).
Договор основание (между застройщиком и инвестором).
Справка об отсутствие задолженности у инвестора по ДДУ.
Разрешение девелопера на проведение цессии.
Согласие банка (если квартира залоговая).
Кредитное соглашение (когда продажа будет проводиться с использованием заемных средств).

Пакет документов может быть дополнен другими справками или выписками с учетом обстоятельств проведения сделки.

Заключение

Соглашение цессии или переуступки права требования на квартиру является одни из вариантов приобретения жилого помещения. Чтобы исключить возможные риски и действительно получить жилье в собственность, покупателю следует позаботиться о правильном составлении соглашения и обеспечить максимальную прозрачность сделки.

grazhdaninu.com

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Однажды приняв какое-то решение по разным причинам от его выполнения можно отказаться.

Например, вступив в ряды дольщиков и участвуя материально в возведении многоквартирного дома, в один прекрасный день можно отказаться от всего этого.

Кто-то ахнет, а как же квартира? Неужели все вложенные средства пропадут?

В этой статье рассмотрим можно ли продать свой статус дольщика, вернуть вложенные сбережения, а также не попасться в лапы мошенников, оформляя договор цессии.

Что это такое?

Если вы официально являетесь участником какого-либо «долгостроя», то есть материально участвуете в строительстве многоквартирного дома и претендуете на получение отдельной жилплощади в нем, вы имеете право продать свои еще не существующие квадратные метры.

Подобную сделку можно оформить только определенным документом — договором цессии.

Это право граждан четко описано в законе, регулирующем все процессы долевого участия (ФЗ№214), а также в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Договор цессии — уникальный документ, который позволяет продавать не саму недвижимость или какое-то имущество, а только право на него, так как самой квартиры в строящемся доме еще даже и нет.

Например, по договору участия в долгострое определено, что ваша жилплощадь будет расположена на 9 этаже, а на момент заключения цессии возведено лишь 5 этажей.

То есть право на будущую квартиру есть, а самой квартиры нет. Вот именно это право по договору цессии и передается другому гражданину.

Важным условием является то, что подобные сделки можно осуществлять только до того момента, как подписан приемопередаточный акт жилой недвижимости.

После этого квартиру можно будет реализовать в обычном режиме купли-продажи.

В чем же выгода договора цессия для каждой из сторон:

Продавец (дольщик)

имеет возможность получить определенные денежные средства, не имея жилой недвижимости «в наличии». Также цессии позволяет передавать остаток долга по договору долевого участия новому владельцу с согласия компании. То есть, если вы по тем или иным причинам не имеете возможности продолжить участие в строительстве, всегда можно вернуть свои вложения обратно

Покупатель

по очень выгодной цене может приобрести право на жилую недвижимость. Спустя какое-то время в его полном владении окажется собственная квартире в новостройке

Оформить договор цессии можно только в том случае, если в договоре долевого участия не запрещено продавать права требования.

Нюансы сделки

Продажа прав дольщика является уникальной сделкой, поэтому, естественно, здесь не обойтись без соблюдения определенных нюансов:

Оплата долга

по решению застройщика и дольщика, при подписании документов на участие в постройке многоквартирного дома, определяется возможность продажи:

только после оплаты всей стоимости будущей квартиры;
с переводом остатка долга по квартире на нового владельца.

Если последнее разрешено договором участия в долевом строительстве, то к новому собственнику будущей жилплощади переходит и текущий график платежей, а также сумма платежа по нему. То есть все остается как было, только в договоре меняется имя собственника, который в итоге получит новенькую квартиру, все остальное (сумма, срок сдачи и т.д.) остается неизменным

Регистрация переуступки прав по договору долевого участия

обязательным условием заключения договора цессии является его государственная регистрация в соответствующих органах (Росреестр). Без прохождения этой процедуры, подписанные вами документы, будут считаться недействительными, а переход прав требования не произойдет

Цессия

продавать недостроенное жилье по российскому законодательству можно только лишь по договору цессии. Все остальные схемы, которые могут предложить вам риелторы или другие «специалисты» будут являться незаконными и мошенническими

Приняв решение о продаже своего участия в долевом строительстве важно соблюсти эти три пункта.

Видео: что такое переуступка прав по договору долевого участия

Только при выполнении этих условий ваша сделка будет выгодной, законной и свершившейся.

Правовые акты

Процесс оформления цессии полностью регулируется российскими законодательными актами.

Основополагающими среди них являются:

Гражданский Кодекс Российской Федерации

определяет, что при желании продать свое право требования на будущую построенную жилплощадь, дольщик обязан:

Уведомить компанию-застройщика и получить от нее письменное разрешение на подобную сделку.
Если оплата долевого участия производится частями (имеется график погашения задолженности и определенная сумма к оплате), необходимо получить разрешение от строительной фирмы на перевод остатка задолженности на нового владельца жилплощади.

ГК РФ определяет, что договор цессии будет считаться законным и вступившим в силу только после официальной государственной регистрации в органах Росреестра

ФЗ № 214 «О долевом участии»

регулирует процесс проведения перевода долга на нового владельца и саму процедуру уплаты имеющейся задолженности

Переуступка прав по договору долевого участия

В жизни каждого человека случаются различные неприятности и факты, меняющие все жизненные планы в один момент.

Кому-то необходимо срочно переехать, кто-то срочно нуждается в деньгах, а для кого-то участие в долгосрочном строительстве становиться неподъемной финансовой ношей.

Но не бросать же все на полпути, ведь уже вложены определенные денежные средства?

Наше государство позаботилось о дольщиках и разрешило продавать свои права на еще недостроенные квартиры.

По договору цессии никто не является ущемленным и каждая сторона приобретает то, что она хотела.

Продавец получает крупную сумму денег, а покупатель становиться в будущем владельцем квартиры в свежепостроенном доме.

Для продавца очень выгодная сделка, так как жилплощадь на первичном рынке недвижимости всегда была и будет в цене.

В тот момент, когда вы заключаете договор долевого строительства, внимательно прочитайте договор.

При отсутствии в нем пункта о возможности переуступки прав третьим лица, попросите внести его.

Никто не застрахован от ситуаций, в которых вдруг придется экстренно продавать свое имущество.

Возможно, продавать право требования и не придется, но возможность такая у вас должна быть.

Важно помнить, что при оформлении договора цессии меняется только владелец будущей квартиры.

Сроки сдачи, стоимость, технические характеристики и т.д. остаются неизменными.

Если застройщик пытается «накрутить» цену и передвинуть сроки сдачи в связи со сменой собственника, знайте это незаконно.

Смело отстаивайте свои права и требуйте соблюдения всех пунктов договора.

Предварительное соглашение

Так же как и при оформлении других договоров, при оформлении цессии может быть составлено предварительное соглашение, в котором стороны оговаривают основные условия.

В таком документе важно указать:

Описание передаваемой квартиры	стоимость, технические характеристики, площадь и т.д.
Сумму задатка	передаваемого покупателем продавцу
Дату полной оплаты по договору цессии	производиться только после осуществления государственной регистрации сделки
Ответственность сторон	например, если не будет заключен основной договор по вине продавца, задаток должен быть возвращен покупателю и т.д.

ДДУ

Существуют определенные мифы о договоре цессии. Некоторые граждане считают, что при оформлении подобного документа придется потратить чуть ли не половину вложенных денег на уплату комиссий и штрафов.

Якобы застройщик таким образом пытается дисциплинировать дольщиков, удержать их от продажи своих прав требования. На самом деле это выдумка.

При продаже своего права требования никаких дополнительных расходов, кроме предусмотренных по закону (государственная пошлина при регистрации договора цессии), ни одна из сторон не несет.

После совершения сделки новый владелец будущей жилплощади получает все права и обязанности дольщика.

Если стоимость квартиры оплачивалась частями, то новый хозяин также будет согласно графику платежей выплачивать оставшуюся задолженность.

Штрафы могут применять к дольщику только в случае досрочного расторжения им договора долевого участия.

Обычно в таких документах застройщики прописывают ответственность дольщика за выход из участия, а также применяемые штрафные санкции.

Например, 10% от уже вложенной суммы дольщику не возвращаются и т.д.

Между родственниками

Зачастую переуступка прав требования происходит между близкими родственниками.

Например, родители вступили в «долгострой», когда ребенок заканчивал высшее учебное заведение, а когда он устроился на работу, передали ему финансовую ответственность за свое будущее жилье.

Некоторые думают, что заключение договора цессии между родственниками необязательная процедура. Это не так.

Каким бы близким не было родство, переуступка прав по договору долевого участия между родственниками должна быть произведена надлежащим образом.

Некоторые застройщики идут навстречу своим дольщикам и переоформляют договор долевого участия на нужного родственника «задним» числом.

Это является нарушением закона и в любой момент такой договор может быть признан недействительным.

Поэтому не пытайтесь сэкономить, оформляйте все правильно и живите спокойно.

Ипотечный кредит

Тем, кто желает выкупить право требования на строящийся объект недвижимости, но не имеет необходимой суммы денег, на помощь могут прийти банковские организации. Существует возможность оформления договора цессии в кредит.

Но для этого кроме согласия владельца, также необходимо письменно согласие от компании-застройщика.

Также важно помнить:

При покупке строящейся квартиры в кредит	процентная ставка всегда выше до момента ввода в эксплуатацию жилого объекта недвижимости
Проценты по кредиту	выплачиваются до регистрации права собственности (подписание приемопередаточного акта)

То есть переплата по договору ипотеки на строящуюся квартиру, приобретенную по договору цессии, может быть намного больше, чем при покупке готовой квартиры.

Трезво оценивайте свои возможности и существующие финансовые риски.

Алгоритм оформления

Оформить договор цессии можно только тогда, когда определенная сумма денег за квартиру уже внесена дольщиком.

Если же дольщик только подписал договор участия в строительстве и не внес ни одного платежа за будущую квартиру, продавать свое право требования он не может. Это будет считаться мошенничеством.

Если вы решили выкупить у дольщика его права и обязанности по участию в строительстве многоквартирного дома, действуйте следующим образом:

Проведите проверку	всей лицензионной и разрешительной документации у застройщика
Проверьте документы дольщика на участие в строительстве	сделайте запрос в Росреестр (договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации)
Оформите у застройщика справку	о состоянии текущей задолженности дольщика по договору участия в строительстве
Получите согласие	от строительной компании на совершение сделки по договору цессии
Если дольщик находится в законном браке	ему придется предоставить нотариальное согласие от своей второй половины на совершение подобной сделки

После того, как все необходимые справки и документы будут собраны, достоверность данных и порядочность дольщика и застройщика будет подтверждена, можно подписывать договор цессии.

После этого ждут проведения государственной регистрации сделки с недвижимость (около 10 рабочих дней), а затем производят финансовые расчеты через банковскую ячейку.

Пакет официальных бумаг

Как и для любой другой сделки при оформлении договора цессии необходимо собрать и предоставить необходимые документы.

К ним относятся:

Документы	подтверждающие личности продавца и покупателя, участвующих в договоре цессии
Копия и оригинал ДДУ	обязательным условием является государственная регистрация этого документа в органах Росреестра
Платежные документы	подтверждающие расходы дольщика на приобретение будущей жилплощади в строящемся доме
Выписка из ЕГРП	подтверждает наличие госрегистрации договора ДДУ, а также отсутствие каких-либо обременений и закладных на объекте недвижимости
Если одна из сторон договора цессии	состоит в законном браке, необходимо предоставить нотариальное согласие второго супруга на осуществление сделки

Образец документа

Обычно к составлению договора цессии привлекают специалистов по решению юридических вопросов, но зачастую заполнить такой договор можно и самостоятельно.

Найти образец такого документа можно в свободном доступе в интернете.

Необходимыми составляющими этого договора являются:

Полные данные строительной компании	права и обязанности сторон
Исчерпывающая информация	о первом дольщике и о втором (приобретающем право требования по договору цессии)
Описание объекта жилой недвижимости	технические характеристики, стоимость, площадь, этажность, количество комнат и т.д.
Дата полного финансового расчета по договору цессии	и дополнительные данные по желанию одной из сторон

При подписании договора обе стороны ставят свои подписи и дату совершения сделки.

Специалисты советуют привлекать к проведению сделки купли-продажи прав требования представителя компании-застройщика.

Он должен будет скрепить печатью подписанный договор цессии.

Акт приема-передачи

После того, как заключен договор цессии, все строительные работы ведутся в соответствии с запланированным графиком.

В определенную дату нового владельца приглашают на осмотр готовой квартиры, и уже он подписывает приемопередаточный акт.

Тем самым официально получает право собственности на свою долгожданную жилплощадь.

Уплата налога

Заключение договора цессии предусматривает, что кто-то получает прибыль — продавец.

По российскому законодательству любая прибыль должна облагаться налогом.

В соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации в состав налогооблагаемой базы входят все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.

Естественно, что продажа своего права требования третьему лицу является получением прибыли.

Поэтому бывший дольщик в обязательном порядке должен оплачивать НДФЛ от общей стоимости сделки купли-продажи прав требования на квартиру.

В основном возникают вопросы, связанные с налогообложением и обязанностью заплатить НДФЛ, когда сделка была совершена между близкими родственниками. Например, матерью и дочерью, бабушкой и внуком.

Многие считают, что недвижимость все равно осталась в семье, не перешла к посторонним, поэтому платить налоги не нужно.

Это неверное решение, которое может привести к существенным неприятностям (судебное решение, визиты приставов, запрет на выезд из страны и т.д.).

Подписав договор цессии, кем бы ни являлась вам вторая сторона, в обязательном порядке запишитесь на консультацию к налоговому агенту.

Он поможет вам правильно рассчитать сумму НДФЛ к оплате и подскажет в какие сроки это необходимо сделать.

Вступление в «долгострой» предусматривает неизменность планов и действий на протяжении длительного времени. Но не всегда так бывает в жизни.

Договор цессии дает возможность при определенной необходимости продать еще несуществующую квартиру и получить вложенные денежные средства обратно.

Главное соблюдайте все требования закона и в обязательном порядке регистрируйте все сделки, связанные с недвижимостью в органах Росреестра.

domdomoff.ru

как оформляется цессия, какие права на квартиру можно уступить, как оформить на несовершеннолетнего, при наследовании, образец дополнительного соглашения

По разным причинам люди хотят продать свою еще недостроенную квартиру: это может быть и смена застройщика, и затягивание сроков постройки дома, и необходимость перенаправления инвестиций, и тому подобные вещи.

Поговорим о замене стороны в сделке долевого участия — соглашении об уступке требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Цессия — уступка прав на квартиру

Уступка требования или цессия – это передача прав и обязанностей стороны по основному договору другому лицу. По этому соглашению передаются права и обязанности участника долевого строительства. То есть, ДДУ продолжает действовать как и ранее, но происходит замена одной из сторон – дольщика.

Пример:

Иванов захотел купить квартиру в новом доме. Он заключил со строительной организацией договор долевого участия, выплатил стоимость квартиры, однако спустя год решился на переезд в другой город. Он нашел Сидорова, который хочет себе приобрести такую квартиру, и они заключили соглашение об уступке требования по ДДУ. Сидоров возмещает Иванову стоимость квартиры, после чего он становится новым участником.

К новому участнику переходят все права и обязанности дольщика, перечисленные в ДДУ, а также во всех дополнительных соглашениях, актах, иных документах, которые подписывал его предшественник.

Дополнительное соглашение об изменении дольщика

Соглашение об уступке требования по ДДУ заключается в письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

В большинстве случаев для регистрации соглашения требуется письменное согласие застройщика. Согласно закону такое согласие необходимо в двух случаях: если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга.

Обязательные условия:

дата заключения;
стороны: прежний участник долевого строительства и новый участник с указанием паспортных данных и места регистрации;
объект уступки: права (и обязанности) участника долевого строительства.
цена уступки, если сделка возмездная.

В обязательном порядке указываются признаки, которые определяют ДДУ — идентификационные характеристики:

наименование,
номер,
дата заключения,
наименование сторон,
объект строительства (наименование, местоположение, план, основные характеристики объекта, назначение, этаж квартиры, количество комнат, площадь и т.д.),
сроки сдачи объекта,
права на земельный участок, разрешительная документация,
дата и номер регистрации в Росреестре,
а также все дополнительные соглашения к нему.

В особых случаях пропишите условия:

о безвозмездной передача прав;
о переводе долга, если прежний дольщик не оплатил стоимость квартиры по ДДУ;
об ипотеке.

Укажите все характеристики кредитного договора:

данные о его регистрации,
закладной,
сведения о банке,
сумме долга,
порядке и сроках выплаты платежей — графике,
сведения об обеспечительных мерах.

Соглашение об уступке по ДДУ вступает в силу только после его регистрации.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 110-89-42 - Москва

8 (812) 409-34-49 - СПб

8 (800) 551-20-32 - РФ

57 читателей решили свою проблему за последний месяц

Или нажмите сюда, чтобы написать нам.

Документы для Росреестра

Для регистрации договора цессии вам понадобятся:

соглашение об уступке прав по ДДУ;
договор долевого участия со всеми дополнительными соглашениями;
документы, подтверждающие оплату долёвки, в том числе справки, расписки, приходные и кассовые ордера, акты сверок задолженностей;
письменное согласие застройщика на перевод долга и уступку прав требования от прежнего участника.
квитанция об оплате государственной пошлины.

Если у сторон есть семья, нужно нотариально заверенные согласия супругов сторон и органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний или недееспособный.

Банк даёт письменное согласие, если право требования находится в ипотеке. Нужен будет сам кредитный договор.

Срок регистрации — 7 дней.

Новый дольщик вступает в свои права после внесения сведений в единый государственный реестр прав недвижимого имущества – ЕГРН.

Обращаются в Росреестр обе стороны соглашения: заявление подписывают вместе. Передача документов возможна через МФЦ.

Подводные камни покупки квартиры сменой дольщика:

Права супругов

В соответствии со статьей 34 Семейного Кодекса РФ все имущество, нажитое супругами в период брака, относится к их общей совместной собственности, независимо от того, на чье имя такое имущество оформлено.

Супруг нового дольщика приобретает такие же права и обязанности по договору долевого участия.

После введения в эксплуатацию объекта строительства он поступит в общую собственность супругов.

Общая совместная собственность не означает, что каждый владеет, пользуется и распоряжается совместным имуществом с согласия второго супруга.

Конкретный размер участия в долевом строительстве и праве собственности на квартиру определяется в брачном договоре либо в суде.

Любые сделки с недвижимым имуществом, а том числе сделки, связанные с долевым участием в строительстве, требуют нотариального согласия супруга. Такое согласие требуют в Росреестре в случае, если супруг стал участником долевого строительства в период брака.

Наследование

В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам.

Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности умершего, основанные на ДДУ, входят в состав наследства.

Также имущественные права по договору долевого участия возможно завещать. Завещание оформляется у нотариуса по месту жительства с приложением всего пакета документов по ДДУ.

Застройщик не вправе отказать наследникам во вступлении в договор. Тогда он обязан вернуть выплаченные деньги наследникам.

Дарение

Дарение – безвозмездная сделка и совершается она с согласия одаряемого. Если Вы желаете подарить кому-то статус участника в долевом строительстве квартиры, существует два варианта оформления такой сделки: договор дарения и соглашение о безвозмездной уступке прав по ДДУ.

Подарить права по ДДУ возможно только полной оплаты цены договора. Безвозмездная уступка возможна при неполной оплате.

Помните, что необходимо нотариальное согласие супруга и письменное согласие застройщика.

Договоры дарения и безвозмездной уступки регистрируются в Росреестре и считаются заключенным после внесения сведений в ЕГРН.

Запомнить

Уступки прав требования по ДДУ можно оформить до подписания акта приёма-передачи объекта.
Уступки прав по ДДУ требует письменного согласия застройщика.
Проверьте все документы от продавца.
Пропишите условие о переводе долга.
Можно перевести ДДУ от одного супруга другому. Условия и документы те же.
Застройщик может отказать наследнику.
Приложите к договору дарения нотариальное согласие супруга.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 346-62-21 - Москва

8 (812) 409-34-49 - СПб

8 (800) 551-20-32 - РФ

57 читателей решили свою проблему за последний месяц

Или нажмите сюда, чтобы написать нам.

kapremont.expert

Переуступка права на квартиру: оформление, документы, договор, риски

Переуступка права на квартиру – это вид перехода имущественных полномочий, на объект недвижимости, соответствующий потенциальному юридическому статусу. При этом вступление в имущественные права оказывается вполне реальным, фактическим.

Регулируется согласием сторон, в результате чего принимающая сторона оказывается восприемницей права получения объекта в будущем, когда распоряжение и владение таковым признается юридически корректным. Например, после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Оформляется договором переуступки требований или договором цессии, который определяет стороны соглашения:

цедентом – передающей стороной;
цессионарием – стороной принимающей.

Так как в процессе ожидания строящейся квартиры, допускается неоднократная переуступка, цессионарий переходит в статус цедента, что отражается в последующем соглашении, оглашающем переход полномочий.

Регулируется правилами и нормами статьи 11 Федерального закона о долевом строительстве, вступившим в силу 30.12.04 г. под № 214-ФЗ.

Данный прецедент уместен, когда продающая сторона не является полноправным собственником объекта. Однако наметились главные тенденции для вступления в собственность объектом. По преимуществу распространены следующие виды сделок, которые требуют не продажи объекта, а передачи прав на него путём цессии:

Переуступка прав на квартиру в новостройке

В новостройке прецедент инвестирования строящегося дома даёт полномочия на уступку до момента введения здания в эксплуатацию и заселения жильцами. После этого, отчуждение объекта замораживается до получения владельцами квартир свидетельства о собственности.

Получив свидетельство, собственники распоряжаются жильём беспрепятственно.

Так как объект приобрёл юридическую дееспособность, уступка не требуется, кроме случаев вступления в сделку после составления ПДКП. Те же правила распространяются на участников ЖСК. Для них дополнительно предусмотрены условия согласования сделки с остальными членами кооператива.

В процессе незавершённого строительства цедент делегирует только те полномочия, которые установлены в его сторону в настоящий, исходный момент. Несмотря на юридическую слабость гарантий, данный вид приобретения квартир имеет несомненные преимущества. В особенности – когда недвижимость оформляется в ипотеку.

Так как начало строительства не покроет процент по счетам в случае форс-мажора, а в иных случаях – и тело кредита, банки неохотно вкладывают свой капитал на начальном этапе. Исключение составляют случаи, когда запрашивается существенная сумма первого взноса, а процентная ставка максимальна. Либо – в залог передаётся иной объект недвижимости. Например, старая квартира.

Если заинтересованное лицо не владеет такими вариантами, целесообразно оформить переуступку накануне заселения в здание. Банк охотно оформит ипотеку, так как в залог поступает практически готовое и вполне правоспособное недвижимое имущество.

Обязательно требуется пересмотреть положения ДДУ. Если в одном из пунктов указан запрет на переуступку, договор заключаться не может.

Оформление переуступки прав на квартиру

Следует быть предельно внимательными, чтобы не нарушить регламент оформления, так как он имеет свою специфику в сравнении с имущественными сделками с правоспособными объектами.

Нюансы процедуры в том, что после проведения взаиморасчётов, покупатель получает не готовый объект недвижимости как таковой, а только право его последующего получения. Соответственно, следует взвесить все за и против, которые выльются в качестве юридических и фактических последствий такого приобретения.

Тем не менее, к данной процедуре применяются правила традиционной продажи, если иное не вытекает из условий договора (п.4 ст.454 ГК РФ).

Приобретая возможность получения квартиры в новостройке, следует соблюдать следующее главное правило: ни в коем случае недопустимо получать переуступку по предварительному ДДУ.

Такой документ не проходит регистрацию в Росреестре и имеет узкие, ограниченные полномочия, которые в силе лишь до момента заключения основного ДДУ. К участию в сделках такой документ не допускается. Лицо, заплатившее по такому договору деньги, может утратить их безвозвратно.

То же касается приобретения возможности на покупку квартиры по ПДКП. Лицо встраивается в сделку вместо предшествующего покупателя, который выбывает из процедуры. Соответственно, уплатить цеденту требуется только стоимость задатка, которую таковой внёс, оформляя ПДКП (см. Купить квартиру по переуступке).

Данная сумма оговорена в соответствующем положении документа.

Преимущества данной процедуры для цедента в том, что он не утрачивает уплаченную в качестве задатка сумму денег, а получает её от цессионария.

В случае с ДДУ требуется уведомить застройщика, так как он остаётся формальным владельцем строящегося жилья. При ипотечном кредитовании – уведомить банк. После получения разрешения данных уполномоченных организаций, приступать к составлению документации на передачу переуступки.

После составления договора цессии, передающая сторона отчуждает своё право на приобретение квартиры окончательно, передавая контрагенту пакет документации, на основании которого констатируется полная и беспрепятственная правоспособность цессионария, продолжающего участвовать в долевом строительстве вместо выбывшего лица.

Пакет документации тщательно проверяется, каждая бумага включается в акт приёма-передачи, под роспись принимающей стороны. Целесообразно обеспечить комиссионное составление акта, где помимо сторон примут участие незаинтересованные лица – юристы или риэлторы.

Для страховки можно составить дополнительную расписку принимающей стороны о получении документации.

Совместно с данной процедурой происходит передача денег. Если они передаются наличными, так же потребуется комиссионное присутствие и передача расписки за получение. В ином случае, свидетельством передачи денег станет банковский чек или иная сопровождающая безналичный перевод, документация. После оформления сделки, сторонам требуется подойти в Росреестр для регистрации договора цессии.

Документы при переуступке прав на квартиру

Пакет передаваемой преемнику документации состоит из следующего комплекта официальных бумаг:

Основной ДДУ, заключённый цедентом с застройщиком.
Разрешение от застройщика на введение нового участника долевого строительства, взамен выбывшего.
Разрешение от банка при оформлении ипотеки.
Разрешение от супруги, если цедент состоит в официально зарегистрированном браке.
Квитанции и иная финансовая отчётность, подтверждающая платежи, произведённые по условиям ДДУ.
Акт приёма-передачи документации для участия в долевом строительстве.
Расписка в получении денег цедентом. Или иная подтверждающая перевод денег документация.
Договор переуступки прав. Составляется в трёх экземплярах, с учётом передачи участникам процедуры и регистрации в Росреестре.

Когда переуступка квартиры проводится не впервые, следует приложить титульную документацию.

Она устанавливает историю перехода объекта от преемника к преемнику. Утрата одного из звеньев цепочки передачи полномочий констатирует ослабление правоспособности сделки и несёт соответствующие риски, такая сделка не может признаваться чистой (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

При передаче договора на регистрацию, требуется предъявить в МФЦ гражданские паспорта сторон и квитанцию об оплате государственной пошлины. Если в интересах лица действует представитель – нотариально удостоверенную доверенность.

Составление и заключение договора переуступки прав на квартиру

Договор цессии – дополнительное соглашение или приложение к ДДУ или ПДКП, которое не имеет автономной силы. Поэтому во вводной части такового включаются сведения о ДДУ и последующих гражданских прецедентах преемничества от одного правообладателя к другому, до момента обозначения возникновения полномочий на передачу документации, у цедента.

Здесь же устанавливаются стороны, а так же технические и кадастровые характеристики переходящего объекта недвижимости. В контрактных условиях определяется только передача документации, которая даёт возможность участвовать в долевом строительстве.

Существенные положения определяются в обязательных пунктах:

Предмет договора – процедура уступки с обозначением объекта.
Назначенная стоимость, правила проведения взаиморасчётов.
Обязанности сторон – отдельно для каждой, права сторон – так же.
Ответственность сторон за нарушение условий приёма-передачи.
Условия расторжения договор по взаимному согласию и в суде.
Заключительные положения.

После завершения текста, контрагенты вписывают персональные данные, дату заключения и ставят подписи с собственноручной расшифровкой.

Обозначенный документ вступает в силу только после регистрации в отделении Росреестра, по месту расположения возводимого здания (ст.17 ФЗ-214, п.3 ст. 433 ГК РФ).

Риски переуступки прав на квартиру

Главный риск – мошеннические схемы, которым принципиально удобно использовать прецедент перехода недвижимого имущества посредством уступки. Чтобы их избежать, требуется прослеживать всю титульную цепочку преемников (см. Двойные продажи квартир в новостройках).

Следующий риск, сопутствующий условиям долевого строительства – неисполнение обязательств застройщиком. В данной ситуации риски подобного ущерба передаются покупателю.

Так как неисполненные обязательства застройщика требуют возврата полученных средств, то он возвращает полученный от участника объём инвестиций. Эта сумма не равна той, что уплачена цессионарием. Но возвращение требует соответствия сумме, обозначенной ДДУ, а не иными условиями (см. Неустойка по договору долевого участия).

При проведении сделки на основании ПДКП риски снижаются, если контрагент совершает таковую при добросовестных намерениях. Зато сделка по предварительному ДДУ сводит гарантии покупателя на нет.

Переуступка прав на квартиру в сторону родственника

Так как права сторон в данном случае приравниваются к сделке купли-продажи, то на неё распространяются основные позиции составления купчей. На этом основании приобретатель утрачивает право налогового вычета, который допускается в сторону иных заинтересованных лиц, в сумме 13% общей стоимости приобретения.

Эти ограничения налагаются только на близких родственников, таких как родители и дети, в том числе усыновлённые и усыновители. Так же – бабушки и дедушки, преемниками которых становятся внуки (и наоборот).

Кроме этого при сделках близких родственников не допускается вливание средств от материнского капитала. Эта позиция строго соблюдается инспекцией пенсионного фонда. Если близость родства более дальняя, например, родные и двоюродные сёстры, эти ограничения снимаются.

Так же обозначенные ограничения не действуют в случае опосредованного родства, которое определяется через родственников жены или мужа:

родители жены и родители мужа;
бабушки и дедушки супруга.

В данном случае переуступка допустима безвозмездно, путём оформления дарственной. В этом случае лица из числа близких, непосредственных родственников, получат преимущества:

освобождение от НДФЛ, составляющий так же 13%;
существенная скидка при удостоверении договора нотариусом.

Главное, что в данном случае отсутствуют прецеденты, допускающие дополнительные риски.

myestate.club