Как происходит и кем проводится оценка недвижимости. Оценка недвижимости как проводится

Как проводится экспертная оценка недвижимости

velvi on Апрель 5, 2016 - 12:13 пп в Оценка недвижимости

Оценка недвижимости становится необходима при любых операциях с имуществом. Благодаря независимому подходу профессионала, рассчитывается реальная стоимость объекта. Чтобы избежать финансовых потерь и переплат, лучше принимать ответственное решение с помощью эксперта.

Вторичный рынок и экспертная оценка – рука об руку

Без экспертной оценки многие процедуры будут признаны недействительны. Такие процедуры с недвижимостью как обмен, купля, продажа, дарение требуют участия и помощи профессионалов. Также квалифицированный оценщик поможет перерегистрировать права собственности, если предыдущий хозяин скончался, или имущество было разделено при разводе. Экспертная оценка квартиры в столице потребуется при взятии кредита под залог недвижимости, оформлении ипотеки.

Процедура определения фактической стоимости объекта (дома, квартиры, офиса, производственного помещения) и есть оценка недвижимости.

Методы оценивания

Обычно применяют три подхода в оценке имущества

•Подход, определяющий цену объекта, из расчета доходов от владения имуществом, называется доходным

•Подход, который основывается на определении суммы трат на восстановление объекта с некоторыми изменениями (износ, обесценивание), называется затратным

•Сравнительный подход – это анализ цен объектов с подобными параметрами

Независимая оценка недвижимости проводится с определенной целью:

•Арендодатель и арендатор хотят узнать стоимость объекта недвижимости

•Объективные сведения о рыночной стоимости дома или квартиры необходимы покупателю и продавцу

•Чтобы принять правильное управленческое решение менеджмент компании и инвесторы должны знать оценку объекта

•При выдаче кредита точная оценка имущества, которое станет предметом залога, сообщается банкам или кредитным организациям

Кто проводит оценку объектов недвижимости?

Юридические лица или организации, которые имеют лицензию на выполнение оценочных работ, могут проводить денежную оценку земли в Москве. Физические лица-предприниматели, юрлица помогут в установлении экспертной денежной оценки.

После того, как клиент пояснит цели оценки объекта, специалист проводит комплекс работ:

•Определение задачи и осмотр объекта

•Составление договора на предоставление оценочных услуг

•Сбор данных по объекту

•Выбор методики по оценке объекта

•Анализ прав собственности и эксплуатации объекта

•Оценка улучшений (возведение построек, сооружений)

•Сопоставление результатов с помощью нескольких подходов

•Отчет и заключение эксперта

Стоимость услуг оценщика

Экспертная оценка – документ, который содержит информационную базу об объекте. Здесь указаны права собственников, цели оценки, дата проведения, методики, пояснения. Стоимость услуг по проведению оценки имущества формируется индивидуально, так как зависит от наличия различных документов, сроков исполнения, объема работ.

Цена услуг специалиста-оценщика никак не связана со стоимостью объекта: ни в прямом. Ни в процентном соотношении. БТИ выявляет оценочную стоимость в процессе инвентаризации объекта. В результате из реестра извлекаются нужные сведения.

самостоятельное определение стоимости квартиры, что делать при ипотеке

Многие люди на протяжении жизни сталкиваются с необходимостью приобретения, продажи или обмена жилой площади. В некоторых случаях удается выкупить квартиру самостоятельно, иногда единственным выходом является обращение за помощью в банк. Многочисленные предложения по ипотеке пользуются большой популярностью. Будущих владельцев волнуют многие вопросы: как происходит оценка недвижимости, в каких случаях она нужна, и куда стоит обращаться за подобными услугами.

Необходимость в оценке

Итак, потребность в определении рыночной стоимости жилой площади может возникнуть в случае купли-продажи или при приобретении квартиры с привлечением ипотечного кредита. В первом случае действующее законодательство никак не ограничивает покупателя и продавца. Последний может указывать любую стоимость компенсации.

При правильном оформлении документов никаких трудностей не возникает. Если же одна из сторон считает необходимым прибегнуть к помощи профессионального оценщика или выполнить анализ самостоятельно, то и здесь подойдут любые способы. Существует множество частных организаций, которые предоставляют услуги по определению оценочной стоимости.

Ситуация с приобретением жилой площади в кредит несколько иная. Поскольку финансирование проводится банком, в т. ч. и государственными структурами, законодательство требует обязательной оценки профессиональными сертифицированными организациями. Расходы ложатся на заемщика. Выбор оценщика должен быть предварительно согласован с банком. В большинстве случаев банковские структуры предоставляют перечень надежных и проверенных структур. Но в этом случае стоит проявлять осторожность. Не исключено, что сотрудник может быть настроен предвзято. При подписи договора необходимо внимательно читать все условия.

Самостоятельное определение стоимости

Собственник квартиры имеет право самостоятельно определять стоимость недвижимости для последующей продажи на рынке. Чтобы не ошибиться, необходимо точно понимать, как проходит оценка недвижимости. Наиболее простые способы при самостоятельном анализе следующие:

Поиск похожих объектов в интернете. Первый этап оценки можно осуществить, не выходя из дома и не отрываясь от компьютера. Достаточно просто выйти в интернет и тщательно изучить наиболее популярные ресурсы по покупке и продаже недвижимости. При просмотре многочисленных объявлений стоит обращать внимание на комиссионные за риэлтерские услуги, т. к. в этом случае стоимость может быть увеличена. Чтобы выяснить среднюю рыночную цену, придется изучить не один десяток сайтов. Отдавать предпочтение рекомендуется ресурсам с наличием подробных фотографий ремонта и планировки.
Связь с продавцом. После подробного изучения рынка недвижимости в интернете можно проделать аналогичную работу с печатными изданиями. Впрочем, в большинстве случаев существенных отличий не будет. Из всего списка подобранных вариантов можно созвониться с продавцами под видом покупателя. Выезд и личный осмотр квартиры позволят сформировать собственное мнение касательно объективности рассчитанной стоимости. После 2−3 поездок владелец недвижимости сможет более объективно взглянуть на собственное предложение по продаже.
Определение средней стоимости квадратного метра. Такой способ расчета является грубым и в большей степени подойдет для совершенно новых квартир без ремонта.

Помощь агентства по недвижимости. Речь идет о самостоятельной оценке, но из-за высокой конкуренции многие компании предоставляют бесплатную профессиональную консультацию для потенциальных клиентов. Воспользоваться помощью опытных специалистов никогда не помешает.

Подобные методы подсчета являются весьма приблизительными. Во время поиска потенциального жилья многие покупатели обращают внимание на самые разные факторы, которые могут существенно влиять на окончательную стоимость.

Факторы, влияющие на цену

Большое влияние на итоговую стоимость оказывает срочность продажи. Если собственник указывает в объявлении необходимость скорейшего осуществления сделки, то нужно готовиться к существенному понижению в цене. Скорее всего, окончательная сумма будет ниже среднерыночной. Существенное влияние могут оказывать и другие факторы:

Месторасположение. Как правило, квартиры в центре города стоят на порядок дороже в сравнении со спальными районами. Кроме того, покупатели всегда обращают внимание на наличие зон для прогулок, удаленность от крупных фабрик и заводов.

Инфраструктура. Две совершенно одинаковые квартиры (по метражу, ремонту, удаленности от центра) могут существенно отличаться в цене из-за наличия магазинов, детских садов, школ, поликлиник, транспортных развязок и прочих важных элементов инфраструктуры поблизости.
Технические характеристики. В этом пункте имеется в виду этаж, на котором располагается квартира, наличие лифта, лоджий, балкона, материалы, использованные при возведении стен, их толщина. Покупатели могут обращать внимание на нестандартные планировки, точную площадь каждой отдельной комнаты.
Год постройки дома и его тип. Ни для кого не секрет, что недвижимость в старых домах будет стоить дешевле. Точно определить, как проводится оценка квартиры в очень старом доме, крайне трудно. Особенно если аналогичных предложений на рынке попросту нет.
Ремонт. В этом случае имеется в виду капительный ремонт всего дома и состояние проводки, труб и окон в самой квартире. Такие факторы способны оказать большее влияние на цену, чем новые обои или паркет.

Инфраструктура дома. Кроме года постройки важную роль играет наличие парковки, охраны, консьержа, облагороженной территории.
Репутация застройщика. Этот пункт касается новостроек, которые еще не были сданы в эксплуатацию. В этом случае цена может существенно колебаться в зависимости от имени застройщика. Проверенные крупные организации помогут собственнику увеличить цену. Но в некоторых случаях лучше дождаться окончания строительства, когда покупатель сможет подписать договор купли-продажи без дополнительного риска.
Обременение объекта. Речь идет об ипотеке. В некоторых случаях банк дает разрешение по продаже квартиры, которая находится под залогом. Подобная схема является нетрадиционной и используется достаточно редко. Именно поэтому большинство покупателей отпугивают предложения такого типа. Из-за этого продавец вынужден идти на существенное снижение цены.

Важно понимать, что даже человек, который имеет колоссальный опыт в сфере определения стоимости, досконально знает, как сделать оценку квартиры, не сможет учитывать все нюансы. Многие факторы зависят от субъективности покупателей.

<center><ins class="adsbygoogle" style="display:block; text-align:center;" data-ad-layout="in-article" data-ad-format="fluid" data-ad-client="ca-pub-1812626643144578" data-ad-slot="4491286225"></ins> <script> (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); </script></center>

Например, клиенты могут оценивать вид из окна, наличие поблизости тренажерного зала или бассейна. Поэтому главной задачей при формировании цены является ориентированность на максимально широкий круг людей.

Работа профессионального оценщика

Оценочная деятельность при ипотечном кредитовании регулируется законом и является обязательной. Осуществлять подобные услуги могут специалисты, которые являются членами саморегулирующихся организаций.

Этапы процедуры оценки

Для заказчика вся процедура может быть условно разделена на 2 этапа. В первую очередь необходимо выбрать организацию и поставить в известность банк, с которым заключен договор на ипотечное кредитование. Затем стоит заключить договор с оценщиком. При заключении сделки необходимо проследить, чтобы были указаны даты, цели и задачи, а также вид требуемой оценки.

На втором этапе придется собирать все необходимые документы для последующей передачи оценщику. В большинстве случаев полный комплект бумаг выглядит следующим образом:

Договор купли-продажи. В зависимости от условий это могут быть свидетельство о регистрации, договор долевого участия в строительстве и прочие виды бумаг.

Паспорт объекта. Кадастровый документ можно получить в БТИ.
Найти план и экспликацию удается далеко не всегда, поэтому эти документы не считаются обязательными.
Паспортные данные и полный список контактов заказчика. Копии этих документов являются обязательными.

Полный перечень может отличаться в зависимости от требований организации по оказанию услуг. Время приезда согласуется непосредственно с оценщиком. По прибытии на место профессионал оценит состояние жилой площади, сделает все необходимые фотографии, отметит отсутствие незаконных перепланировок, выберет способ оценки.

Методы расчета

Оценка, которая выполняется профессионалом, имеет статус официального документа. Результаты, полученные во время процедуры, могут использоваться заказчиком при различных процедурах. Одной из главных задач в работе оценщика является выбор лучшего метода оценки. На сегодняшний день наибольшее распространение получили 3 способа:

Сравнительный. В основе этого метода лежит анализ аналогичных сделок за последнее время. Способ очень похож на методику, используемую при самостоятельном определении стоимости. Профессиональные навыки, большой опыт работы, знание рынка позволяют профессионалу провести работу значительно быстрее и определить цену недвижимости более точно.

Доходный. В основе способа лежат прогнозы роста стоимости, расчет размеров возможного дохода в будущем. Выполнить подобный анализ самостоятельно не представляется возможным, т. к. необходимо учитывать огромное количество факторов. Кроме того, не стоит забывать, что с оценщиком заключается договор, поэтому тот, кто делает оценку недвижимости, полностью отвечает за итоговый результат.
Затратный метод предполагает подсчет затрат, которые необходимы для постройки аналогичного объекта, а также высчитывается будущее обслуживание объекта.

По итогам работы составляется отчет. Возможно предоставление результатов в электронном виде при наличии электронно-цифровой подписи. В отчете предоставляется полная информация о целях оценки, прикладывается перечень используемых документов.

Указание заведомо ложной информации

Поскольку суммы сделок при оформлении договора купли-продажи внушительные, у недобросовестных продавцов всегда возникает соблазн обойти действующее законодательство. Одним из возможных способов аферы является искусственное занижение итоговой стоимости. Это делается для уменьшения налоговой базы. Подобная схема в первую очередь опасна для покупателя, т. к. в случае судебных тяжб можно вернуть только сумму, указанную в договоре купли-продажи. Кроме того, суд может и вовсе признавать подобные сделки кабальными, если будет выявлено существенное отклонение в цене от среднерыночной.

В аферах могут быть замешаны и профессиональные оценщики, поэтому выбирать организацию стоит очень тщательно. Небольшие частные банки, предоставляющие ипотечный кредит, заинтересованы в завышении стоимости недвижимости.

При таких схемах махинации в договорах всегда прописывается безальтернативный оценщик, заменить которого невозможно. Подписывать такие документы не рекомендуется.

На сегодняшний день задача по оценке и по выбору специалистов существенно упростилась. Несмотря на то что мошенники встречаются все чаще, выявить ненадежных продавцов можно путем поиска информации в интернете. Дата регистрации, отзывы, количество проведенных сделок может говорить о многом. Экономить незначительную сумму и соглашаться на услуги сомнительного качества не стоит.

Вас заинтересует

notarius-russia.ru

виды и методы определения стоимости имущества

Недвижимость представляет собой определенное имущество, которое обладает ценностью для владельца и экономики страны в целом. Оно может быть представлено несколькими видами собственности, каждый из которых отличается своими параметрами и условиями использования.

Каждое такое имущество обладает конкретной стоимостью, причем оценить ценности требуется достаточно часто для разных целей. Данный процесс должен проводиться исключительно надежными и проверенными независимыми экспертами. Результаты оценки могут использоваться в суде или передаваться в разные государственные органы, так как акт обладает юридической силой.

За счет знания оцененной стоимости можно продать квартиру по оптимальной цене, оформить ипотеку или составить брачный договор.

Оглавление статьи

Законодательное регулирование вопроса

Регулирование оценки имущества осуществляется ФЗ №135.

В этом законе указывается, что представляет собой данный процесс, для чего он выполняется, а также каким требованиям должен соответствовать.

Оценка недвижимости – это процедура, на основании которой определяется стоимость ценности. Именно по этой цене имеется возможность продать на рынке данный объект.

При проведении данного процесса учитываются определенные принципы:

чем выше эффективность использования объекта по назначению, тем большая оцененная стоимость будет установлена;
на результаты непосредственно влияет гармоничность внешнего вида имущества;
во время проведения процедуры берется в расчет цена всех элементов, входящих в имущество, после чего полученные значения складываются, что позволит определить общую стоимость;
на конечный результат влияет схожесть рассматриваемой недвижимости с аналогичными ценностями;
учитываются преимущества, которые могут быть получены от объекта в будущем.

Следовать вышеуказанным принципам могут только специалисты, поэтому оценка доверяется исключительно опытным профессионалам.

Виды

Данный процесс может выполняться в двух ситуациях:

добровольно, а обычно это необходимо, если сам владелец недвижимости желает определить, по какой оптимальной рыночной цене он сможет продать конкретный объект;
принудительно, когда оценка требуется в соответствии с законодательством, а именно при совершении процесса приватизации, при передаче имущества в наследство или при осуществлении иных аналогичных действий.

По методу определения стоимости может быть:

массовой, при которой подвергается оценке сразу несколько объектов, для чего учитываются статистические показатели;
индивидуальной, когда для одного оцениваемого элемента используется сразу несколько методик расчета.

Также процесс классифицируется по типу имущества:

недвижимости, к которой относятся разные сооружения или участки земли;
движимых, причем сюда можно отнести автомобили, иные виды транспортных средств или дорогостоящее оборудование;
бизнеса, когда рассмотрению подвергаются разные акции или облигации, а также доли в предприятиях.

При проведении данного процесса могут определяться разные виды стоимости:

рыночная, считающаяся наиболее обоснованным и объективным показателем, при учете которого имеется возможность действительно продать ценности;
инвестиционная, предполагающая, что в будущем будет существенно изменен данный показатель, причем такое изменение может быть не только положительным, но и отрицательным;
для определения налога, а такая стоимость требуется для расчета налогооблагаемой базы;
ликвидационная, определяющаяся для обязательной продажи имущества, причем на это не влияет устанавливающийся спрос или условия, имеющиеся на рынке, а используется такой показатель обычно в отношении имущества, принадлежащего ликвидируемым организациям;
утилизационная необходима для определения затрат, связанных с возведением объекта.

Для недвижимости обычно определяется инвентаризационная стоимость, для расчета которой непременно учитываются технические параметры имущества. Дополнительно требуется часто определить кадастровую стоимость, на которую непосредственно влияет рыночная ситуация.

Причины и цели проведения

Цели проведения данного процесса зависят от того, какую сделку планируется проводить с объектом.

Они полностью зависят от различных видов договоров:

продажа или покупка оцениваемого элемента, причем неправильное определение цены может привести к тому, что какая-либо сторона сделки понесет убытки;
сдача имущества в аренду, для чего следует определить оптимальный размер арендных платежей;
составление брачного договора, причем правильно определенная цена позволит в будущем оптимально разделить имущество в случае необходимости;
оформление ипотечного займа, чтобы определить, соответствуют ли выданные банком деньги реальной цене квартиры или дома;
покупка страхового полиса, причем оценку следует проводить до непосредственного подписания договора, чтобы установить, подходит ли определенная страховая сумма стоимости страхуемого объекта;
проведение судебного процесса, имеющего отношение к имуществу, а для этого требуется определить стоимость иска;
принятие различных управленческих или корпоративных решений, а знание цены позволит выбрать оптимальный вариант;
закрытие компании, сопровождающееся продажей всех активов, а для этого важно знать, по какой цене они должны реализоваться;
инвестирование средств, причем для этого определяется инвестиционная стоимость, позволяющая решить, какую прибыль в будущем сможет получить инвестор от продажи данной собственности;
осуществление процедуры приватизации, причем этот процесс непременно сопровождается проведением оценки;
другие контракты, имеющие отношение к недвижимости, например, передача их в залог, предоставление в лизинг или другое.

Таким образом, процесс реализуется для разных целей, но пользуется при этом высоким спросом, так как без него невозможна практически ни одна сделка.

Методы и подходы

Оценка может осуществляться разными методами:

затратный, для чего анализируются все расходы, связанные с возведением или восстановлением объекта;
сравнительный, предполагающий изучение и сопоставление рыночных цен на аналогичные ценности;
доходный, заключающийся в анализе возможной прибыли от использования или продажи недвижимости.

При выборе любого метода учитывается, к какому виду имущества принадлежит объект, каковы его характеристики, а также насколько доступными, полными и качественными являются сведения о нем.

Порядок процедуры

Данный процесс реализуется в последовательных этапах:

выбирается независимый оценщик, занимающийся процессом, причем желательно обращаться в проверенные и надежные организации;
согласование условий;
подготовка документов, причем к ним относится св-во о собственности и правоустанавливающая документация;
составление и подписание договора, в котором оговариваются сроки процедуры, ее стоимость и особенности;
непосредственная работа наемного специалиста, который выезжает на объект, осматривает его, фотографирует и заполняет необходимую документацию;
проведение аналитической работы, заключающейся в осуществлении расчетов, анализе рынка и создании отчета.

В результате выполненного процесса заказчик получает акт оценки, в котором указывается запрашиваемая информация по объекту, а этот документ может использоваться для разных целей, так как обладает юридической силой.

Стоимость такой услуги считается достаточно высокой, причем она зависит от ценообразования компании, куда обращается гражданин.

Бесплатное проведение

В интернете предлагают многие компании бесплатную оценку, но это обычно является лишь мошенническими схемами. Оценка считается сложным и специфическим процессом, поэтому она не может стоить дешево.

Проводиться бесплатно она может только в ситуации, если осуществляется процедура непосредственными работниками компании, а результаты используются для внутренней работы фирмы.

Оформление результатов

После проведения оценки, непременно полученные результаты правильно оформляются. Для этого составляется специальный акт оценки, называемый по-другому отчетом.

Данный документ обладает юридической силой, поэтому может предоставляться в государственные органы или суд.

Он формируется на дату, когда непосредственно определяется стоимость объекта. В документе прописываются выводы оценщика относительно цены имущества, а также приводятся доводы для такого результат. Подписывается он оценщиком, а также на нем ставится печать компании и подпись руководителя.

Действителен данный документ в течение шести месяцев.

Для разного вида имущества

Данный процесс может значительно отличаться в зависимости от того, какая недвижимость рассматривается.

Государственного

Осуществляется независимыми компаниями, обладающими правом заниматься данной деятельностью. Выбирается фирма после проведения конкурса, в результате чего выбор падает на наиболее выгодное предложение.

По результатам процесса подготавливается отчет, в котором прописывается рыночная стоимость объектов, а также инвентаризационная цена, их состав и возраст, особенности износа и иные технические параметры.

Жилого

Заказчиком выступает владелец недвижимости. Во время процесса учитывается состояние и технические параметры объекта, а также рыночная ситуация.

На цену имущества оказывают влияние многочисленные факторы:

место расположения;
квадратура;
численность населения в регионе;
природные и политические условия.

Для оценки могут использоваться разные методы, причем для жилых помещений наиболее часто применяется затратный способ.

Каждая жилая недвижимость индивидуальна, поэтому все элементы рассматриваются специалистами в отдельности.

Коммерческого

Необходимость в оценке возникает при продаже или сдаче недвижимости в аренду. Стоимость таких объектов зависит от разных факторов, причем учитывается планируемая прибыль, получаемая от них, а также возможные финансовые риски.

Важными факторами, учитываемыми специалистами, выступают: место расположения имущества, срок, в течение которого оно окупается, состояние и износ, ситуация на рынке и уровень инфляции. Обычно сразу применяется три метода оценки.

Арестованного

Нередко объекты используются уже в исполнительном производстве, поэтому требуется их продать, чтобы погасить долги должника. В этом случае надо знать, по какой цене их надо продать, причем от установленной стоимости зависят сроки продажи.

Приставы могут самостоятельно оценивать объекты, ориентируясь на рыночные цены аналогичных ценностей. Если должник считает, что стоимость определена неверно, то он может обжаловать этот показатель. Также для работы может привлекаться наемный специалист.

Залогового

Если недвижимость передается в качестве залога в банк, то требуется оценить его, чтобы определить его цену. Это является основным условием финансовой организации для выдачи заемных средств.

Оценка должна производиться только в компании, которая аккредитована в выбранном банке.

При составлении отчета учитываются требования и пожелания самого финучреждения. Действителен документ полгода, поэтому в течение этого времени надо оформить кредит.

Доли имущества

Только квалифицированные специалисты могут определить цену доли имущества. Для этого непременно учитываются многочисленные рыночные факторы, а также берется в расчет, что стоимость квартиры, поделенной на доли, будет ниже, чем, если бы у нее имелся один собственник.

По результатам работы делается отчет, в котором указывается только некоторая часть недвижимости.

Оспаривание результатов

Нередко отчеты становятся доказательствами в судебных разбирательствах, а в этом случае одна из сторон может оспорить имеющиеся сведения. Для этого должны подготавливаться документы, которые подтвердят, что определенная стоимость неверна. Также может быть найдена какая-либо ошибка в документе, что станет причиной для признания его недействительным.

Суд назначает экспертизу для проверки отчета, причем эксперты оценивают и проверяют все используемые методы для расчета, анализируют мотивы принятия тех или иных решений, а также изучают доказательства. Именно на основании этой экспертизы решается, будет ли оспорен документ.

Таким образом, оценка недвижимости является сложным и специфическим процессом, выполняемым только профессионалами. Она представлена в нескольких видах, а также может быть принудительной или добровольной. Данная услуга непременно оплачивается владельцем объекта, а в результате он получает отчет, обладающий юридической силой.

О правилах определения стоимости недвижимости смотрите в следующем видеосюжете:

propertyhelp.ru

Как проводится оценка недвижимости

Для совершения любых сделок с недвижимостью необходимо произвести оценку стоимости объекта. Только опытные специалисты знают, как проводится оценка недвижимости, и могут эффективно применить методы оценивания.

К недвижимости относятся не только дома и квартиры, но земельные участки, объекты незаконченного строительства, водные объекты, участки недр. Чтобы произвести оценку недвижимости, специалист должен установить, в первую очередь, право на объект. Существуют примеры, когда лица, не являющиеся собственниками недвижимости, имеют на нее законные права. На практике такие объекты называются «объект с обременением». Такое обстоятельство не должно быть оставлено без внимания, так как оно существенно занижает стоимость недвижимости.

Для любого вида недвижимости существует несколько видов стоимости. Прежде, чем приступить к оценке, заказчик и эксперт должны определить, какая именно стоимость будет оцениваться. Это решается в каждом конкретном случае по-разному, но наиболее часто оценке подлежит рыночная стоимость объекта. Она применяется в любых сделках с недвижимостью, а также в судах.

Как оценить недвижимость. Основные подходы.

Рассмотрим, как оценить стоимость недвижимости, на примере постройки. Специалисты используют для этого три подхода: затратный, доходный и сравнительный.

Затратный подход к оценке заключается в определении расходов, требуемых на восстановление объекта недвижимости, либо его замещения. При этом важно учитывать такой фактор, так износ постройки. Затраты, необходимые на возведение аналогичного по своим свойствам здания, определяют стоимость объекта, так как считается, что большую сумму покупатель не заплатит.

Доходный подход к оценке заключается в выявлении прибыли, которую может принести объект недвижимости. Таким образом, можно определить перспективы для увеличения рыночной стоимости постройки.

Сравнительный подход к оценке довольно часто признают предпочтительным при определении стоимости недвижимости. Он заключается в сравнении стоимости объекта с постройками, имеющими аналогичные характеристики. Разумно предположить, что покупатель не станет платить большую сумму за объект оценки при наличии на рынке построек с равной полезностью. Такой подход к оценке также позволяет увеличить рыночную стоимость, отталкиваясь от цены на аналогичные здания.

Оценка квартиры

Оценка квартиры — обязательная процедура при:

необходимости узнать стоимость жилья, предлагаемого в аренду;
необходимости определить рыночную стоимость жилья перед покупкой или продажей;
необходимости определить стоимость объекта для целей компании или инвестора;
получении кредита с предоставлением квартиры в качестве залогового имущества.

Независимый специалист должен произвести оценку, рассмотрев все детали, касающиеся месторасположения квартиры, ее технического состояния и особенностей, технического состояния всего здания, инфраструктуры и перспективности района. При этом рекомендуется использовать все три вышеописанных подхода к оценке недвижимости. По результатам произведенных действий оценщик составляет письменный документ, прикладывает фото объекта. Этот документ имеет юридическую силу и должен быть принят в качестве официального свидетельства о стоимости квартиры при любых сделках.

hi-audit.ru

Оценка недвижимости: как она проводится?

В зависимости от вида недвижимости, ее количества и стоимости рассчитывается налог. Для этого и нужна кадастровая оценка недвижимости. Оценочные процедуры пользуются сегодня небывалым спросом, что обусловлено повышением грамотности граждан.

Главные понятия

Под кадастром понимают различные базы данных, в которых хранится вся информация относительно объектов недвижимости. При этом указываются множество факторов, таких как местоположение объекта, его размеры, а также стоимость. Ведение кадастра предполагает постоянное наблюдение за такими объектами оценки.

Кадастровая оценка представляет собой процесс документального подтверждения рыночной стоимости объекта. Стоимость квартиры в ЖК рассчитывается для всех владельцев, для юридических и физических лиц. При этом оценка должна быть объективной, поскольку внесение неправомерных изменений в кадастр, и любые манипуляции считаются мошенничеством и могут повлечь серьезную ответственность.

Для чего это нужно?

Знать точную стоимость объекта необходимо в ряде случаев, а именно:

Если необходимо продать или купить объект недвижимости.
Для определения размера налога.
При разделе, отчуждении имущества.

Для того чтобы провести ту или иную сделку с объектом недвижимости владелец должен иметь документы, которые подтверждают стоимость. Важно также учитывать, что стоимость любого объекта со временем меняется. Поэтому нужно делать оценку хотя-бы раз в 5 лет.

От чего зависит стоимость?

Стоимость объекта может зависеть от целого ряда факторов. Это такие аспекты:

Этажность здания. Чем больше этажей, тем и выше цена.
Площадь.
Играет большую роль техническое состояние здания, новое оно или ветхое.
Рассматривается план помещения.
Местоположение объекта, район, оживленность.

От всех этих факторов зависит рыночная стоимость объекта недвижимости. Важно помнить, что для совершения любых сделок и операций с объектом недвижимости необходимо иметь документы, подтверждающие стоимость. Проводить такую оценку должны только уполномоченные специалисты, после чего полученные данные вносятся в кадастр.

novostroyka36.ru

Когда необходима оценка объектов недвижимости

Определение понятия «недвижимость» очень четко дано в Гражданском Кодексе России, согласно некоторым статьям которого к объектам недвижимости причисляются земельные участки и все существующие на них элементы.

В связи с активным развитием рыночных отношений, оценка объектов недвижимости сегодня – это весьма востребованный вид услуг. На данный момент существует множество видов земельной собственности (государственная, частная, коммерческая), каждая из которых, так или иначе, нуждается в проведении оценочных мероприятий.

Оценке подлежат:

- объекты жилой недвижимости, к которым относятся индивидуальные дома, квартиры;

- земельные участки;

- недвижимость коммерческого типа: гостиницы, складские, офисные, торговые помещения;

- незавершенные строительные объекты;

- недвижимость промышленного типа;

- инженерные коммуникации;

- различные вспомогательные и хозяйственные сооружения, расположенные на земельных участках.

Непосредственно сама оценка объектов недвижимости требуется во многих случаях, связанных с процессом купли-продажи земли и расположенных на ней зданий и сооружений, при сдаче имущества в аренду, разрешении разнообразных имущественных споров, при вступлении в права наследования, постановке на баланс ранее не учтенных объектов. На сегодняшний день стал весьма популярен так называемый ипотечный вид кредитования. В случае получения подобных кредитов оценка объектов недвижимости не только желательна, а даже необходима, так как банки выдают заемщику деньги только после получения официального акта об оценке.

Не обходится без проведения этой процедуры и ни один инвестиционный проект, заключение разнообразных страховых договоров, подписание брачных контрактов и множество других юридических действий, проводимых с недвижимостью. В случае повреждения имущества в результате аварий, заливов, пожаров, стихийных и иных бедствий необходима оценка ущерба недвижимости для определения размеров нанесенного вреда и расчета сумм, необходимых для проведения восстановительных либо ремонтных работ. Оценку, кстати, следует проводить даже тогда, когда разрешение конфликта происходит мирным путем, без обращения в суд.

Как правило, заказчик обычно знает примерную стоимость подлежащего оценке объекта, однако не стоит забывать о том, что обычно рассчитывается именно его рыночная стоимость, которая зависит от множества факторов, в том числе и от цен, установленных на данный момент на рынке недвижимости. Именно по этой причине проведение оценочных мероприятий необходимо доверять только профессионалам, ведь на сегодняшний день существует масса компаний, оказывающих подобного рода услуги. Кроме того, проведение независимой экспертизы заканчивается выдачей документа (акта об оценке), который имеет официальный юридический статус.

И еще один немаловажный факт: оценка объектов недвижимости проводится по состоянию на какую-либо конкретную дату. Обычно таковой считается день проведения экспертом осмотра объекта.

Также существует еще один вид оценки недвижимости - так называемая кадастровая оценка. Данный вид экспертизы считается обязательным во многих случаях, особенно если дело касается вопросов налогообложения, проведения сделок с землей на уровне государственных организаций. В этом случае заказчиком проведения оценочных мероприятий является не частный собственник или юридическое лицо, а орган муниципального управления.

Вследствие всего вышесказанного можно сделать следующий вывод: оценка объектов недвижимости – это серьезный процесс, проведение которого требует наличия соответствующей квалификации и знаний. Именно поэтому осуществление экспертных мероприятий необходимо доверять только профессионалам, хорошо зарекомендовавшим себя в этой сфере деятельности.

fb.ru

основные цели, особенности и порядок ее проведения — Профессиональная оценка

Недвижимость, как и любое другое материальное имущество, может быть объектом купли-продажи. Для совершения успешных сделок с участием недвижимости, выяснение ее реальной стоимости отвечает интересам как продавца, так и покупателя. Поэтому, чтобы узнать актуальную рыночную стоимость любого недвижимого имущества, будь то квартира, загородный дом или завод, необходимо провести его оценку — комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта, проводимый профессиональным специалистом-оценщиком. Начнем рассмотрение процесса оценки недвижимости с основных целей ее проведения.

Оценка недвижимости: зачем она проводится?

Цели проведения оценки могут быть самыми разными и сугубо индивидуальными. Однако существует несколько наиболее распространенных причин, по которым люди обращаются за оценкой недвижимого имущества:

Первая и основная из них — определение рыночной стоимости для совершения купли-продажи. В данном случае оценка может быть как обязательной, если объект сделки является государственной собственностью, так и добровольной при работе с частным имуществом. Знать рыночную стоимость объекта очень важно: это позволяет продавцу не “продешевить”, а покупателю — не переплачивать выше рыночной стоимости.
Оценка недвижимости также необходима при страховании данного типа имущества. Страховой компании нужно знать точную стоимость объекта для определения цены страховки и размера возмещения ущерба.
Формирование уставного фонда предприятия — также является основанием для оценки недвижимой собственности.
Не менее распространена и оценка недвижимости для кредитования, так как, если денежная ссуда выдается под залог недвижимого имущества, банк должен знать ее точный денежный эквивалент. Но особенно популярной услугой у оценщиков является оценка недвижимости при ипотечном кредитовании. Приобретенная в кредит квартира находится в залоге у банка и, в случае непогашения долга, выставляется на продажу по ее рыночной стоимости, определенной в ходе оценки.
Также без оценки недвижимой собственности не обойтись при решении наследственных споров.
Еще одна из причин — оценка недвижимости для суда. Актуальная рыночная стоимость объекта необходима для исполнения принятых в ее отношение судебных решений.
И, конечно же, данная процедура необходима при налогообложении. Согласно Налоговому кодексу РФ, расчет налога на недвижимость осуществляется с учетом рыночной стоимости объекта с корректировкой на специфические факторы и понижающие коэффициенты, а значит без точного показателя стоимости недвижимости, полученного в ходе оценки, вычислить сумму налога и снизить вероятность возникновения разногласий с Налоговой службой не получится.

Особенности проведения оценки недвижимости

Первое, что нужно отметить — все оценочные мероприятия проводятся в строгом соответствии с Федеральным законом №135 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и ФСО(Федеральными стандартами оценки), согласно которым выяснение стоимости объектов недвижимости может быть проведено с применением одного из трех подходов к оценке: сравнительного, доходного или затратного. Выбор подхода существенно влияет на процесс оценки и, как следствие, на ее итоговый результат. Рассмотрим вкратце условия и особенности использования каждого из подходов.

Сравнительный подход предполагает оценку недвижимости на основании сравнения стоимости аналогичных(желательно — практически идентичных) объектов. Очевидно, что для использования данного подхода необходима обширная статистическая база по сделкам на рынке недвижимости, а самое главное — объект оценки не должен быть уникальным. Поэтому, чаще всего сравнительный подход задействуется при оценке наиболее распространенной недвижимости на рынке, например, квартир в “хрущевках”. Обязательным условием для применения данного подхода является одновременное выполнение следующих условий:
- Оценщик должен иметь доступ к статистике по последним успешным сделкам по данному типу недвижимости;
- Рынок недвижимости должен быть предельно открытым;
- Необходимо наличие компетентных служб, ответственных за сбор требуемых статистических данных;
- Факторы ценообразования, принимаемые во внимание в процессе сравнения объекта оценки и его аналогов, должны быть одинаковыми или, по крайней мере, сопоставимыми.

Доходный подход предполагает расчет стоимости объекта на основании предполагаемых доходов от его использования. Данный метод подходит только для оценки недвижимости, способной приносить доход и при его использовании принимаются во внимание все возможные доходы, расходы, а также риски и другие нюансы, вероятные при эксплуатации объекта в будущем. Применение доходного подхода предполагает два метода оценки:
- Метод капитализации доходов;
- Метод дисконтирования денежных доходов.

Затратный подход основывается на сравнении стоимости объекта оценки с затратами на возведение нового объекта аналогичного назначения и наиболее подходит при оценке загородных домов или коммерческих объектов капитального строительства, например, заводов. Данный подход довольно специфичен и может быть применен только в следующих случаях:
- Если оценка проводится перед страхованием недвижимого имущества;
- Если объект не сможет функционировать без предварительной реконструкции;
- Если оцениваемый объект новый;
- Если недвижимость является основой для улучшения и преобразования в объект другого назначения.

Порядок проведения оценки

Оценка недвижимости осуществляется по состоянию на определенную дату и проводится в несколько этапов.

Первый шаг — постановка задачи. Для наиболее точных и отвечающих требованиям заказчика результатов необходимо установить, с какой целью проводится оценка. Более всего в постановке задачи помогает прямое ознакомление оценщика с объектом и выяснение всех необходимых для работы параметров непосредственно “на месте”. Именно на основании этих данных будет базироваться весь дальнейший процесс оценки. Также на этом этапе определяется дата проведения оценочных мероприятий, которая будет отражена в итоговом отчете.
Далее формируется общий план оценки и подписывается договор, оговаривающий все условия оказываемых оценочных услуг, начиная от описания предмета оценки и заканчивая сроками и стоимостью выполнения работ.
Следующий этап — сбор информации — один из самых трудоемких. В ходе данного этапа анализируются и проверяются на достоверность полученная документация на объект, а также оценивается экономический потенциал рассматриваемой недвижимости. По итогам проведенного анализа определяются ключевые величины, используемые в расчете рыночной стоимости объекта.
Затем идет выбор одного из трех вышеописанных подходов к расчету стоимости объекта. Этот этап крайне ответственный и наиболее ярко демонстрирует компетентность и опыт оценщика, так как правильно выбранный подход — ключ к достижению желаемого результата оценки.
Теперь, когда получена вся необходимая информация и определен метод оценки, производится расчет рыночной стоимости объекта. Именно на данном этапе принимаются все поправки, исправляются неточности и формируется итоговый результат.
Последний этап — составление отчета об оценке. В нем содержится исчерпывающая информация о всем процессе оценки, а также следующие данные:

Сведения об оценщике и дата составления отчета;
Подробное описание объекта и причина проведения оценки;
Список примененных в ходе оценки подходов и методов;
Перечень использованных документов;
Допуски, поправки и ограничения, принятые во внимание при расчете рыночной стоимости;
И, конечно же, итоговая стоимость оцениваемой недвижимости.

В заключение можно сказать, что несмотря на свою трудоемкость, оценка недвижимости является хорошо отработанной процедурой, знакомой каждому оценщику. Поэтому, главным залогом достижения желаемых результатов оценки служит профессионализм и опыт специалистов, выполняющих данную процедуру.

xn----8sbouodbfj5bya.xn--p1ai