Альтернативные сделки: медленно, но верно. Альтернативная сделка
Альтернативная сделка с недвижимостью
toggle menu
pravonedv.ru
Преимущества альтернативной сделки
Первый Столичный Юридический Центр
Телефон: +7 (495) 776-13-39, +7 (985) 776 13 39
Преимущества альтернативной сделки
Накопить денег для покупки квартиры в Москве – задача для большинства людей практически издевательская, ибо копить придется до старости внуков. Поэтому очень часто финансовым трамплином для покупки квартиры становится другая квартира, продажа которой привязывается к покупке новой. При этом формируется цепочка продаж квартир, в которой один из участников выступает в роли продавца и в роли покупателя одновременно. Такая сделка называется альтернативной продажей. О ней и пойдет речь в этой статье.
Преимущества альтернативной сделки.
Прародителями альтернативной сделки были сделки прямого обмена и мены, которые существуют и по сей день, но встречаются нечасто из-за сложности подбора вариантов. Прямой обмен возможен только для неприватизированных (муниципальных, государственных) квартир, при этом все нанаматели (прописанные) квартиры А становятся нанимателями (прописанными) в квартире Б, а наниматели квартиры Б полным составом перепрописываются в квартиру А. Процедура хлопотная и длительная, требует сбора документов и рассмотрения в ГУП «Московский городской центр арендного жилья». Если же обе квартиры в собственности, то все собственники одной квартиры могут заключить со всеми собственниками другой договор мены. Трудность заключается в том, чтобы найти взаимоподходящие варианты для мены, добиться согласия всех собственников и согласовать доплату, если таковая имеется.
По сравнению с обменом и меной, альтернативная продажа существенно упрощает поиск подходящих вариантов: куда проще оказывается найти покупателя на квартиру, а затем подходящую альтернативную квартиру, увязать условия покупки и продажи и совершить сделку.
Кроме большей вариативности, альтернативная сделка также позволяет провести продажу старой и покупку новой квартиры одновременно, в один день, давая возможность «альтернативщику» не выходить в свободные деньги при продаже своей квартиры. Это особенно важно, потому что большинство альтернативных продавцов бояться транспортировать и даже хранить в банках большие суммы денег, а возможные резкие изменения экономической ситуации и цен на недвижимость пугают их еще больше.
Государственная регистрация договоров купли-продажи продаваемой и покупаемой квартиры происходит независимо друг от друга, кроме случаев, когда в договорах прописана сделка под условием. (О том, что такое сделка под условием, будет отдельная статья, так что не забудьте подписаться на обновления сайта рассылкой, по e-mail или RSS). И хотя формально договора купли-продажи старой и новой квартир друг с другом никак не связаны, процедура их регистрации проходит параллельно друг другу.
Кроме того, при альтернативной сделке сроки юридического (снятие с регистрационного учета по старому адресу и постановка по новому) и физического (фактический переезд) как правило устанавливаются сторонами сделки достаточными, чтобы альтернативщик мог сразу перепрописаться и переехать из старой квартиры в новую минуя промежуточные жилплощади.
Итак, альтернативная сделка нужна, чтобы переехать из одной квартиры в другую, совершив одновременно сделку по продаже старой квартиры и покупке новой, минимизируя при этом риски получения и хранения сделок и неудобства, связанные с переездом и перепропиской. Все эти удобства для «альтернативщика» могут вылиться в дополнительные сложности для других сторон сделки, а уж если в цепочке отчуждения квартир несколько альтернативных квартир, то вероятность доведения такой сделки до логического завершения обратнопропорциональна количеству участников.
Особенности альтернативной продажи.
Итак, мы рассмотрели альтернативную продажу на примере цепочки из двух квартир, для простоты называемых «старая» и «новая». Однако в реальности в цепочке может быть несколько альтернативных квартир или комнат, а также ипотечный кредит у любого из покупателей или необходимость прохождения опеки.
Пример. Моя клиентка А. обратилась ко мне за помощью в продаже двух комнат в коммунальной квартире с целью купить отдельную однокомнатную квартиру. Покупатель на одну из комнат был был с прямыми деньгами, а покупатель второй также оказался «альтернативщиком». Его покупатель использовал ипотечный кредит. Мы выбрали квартиру, в которой доля принадлежала несовершеннолетнему ребенку, что обязало продавца проходить опекунский совет и предоставлять ребенку другое жилье. Сделка прошла через 10 месяцев после начала работы.
В сделку были вовлечены шесть (!) семей, пять объектов недвижимости, процесс согласовывали четыре риэлтора и один самостоятельный покупатель-ипотечник.
Чем больше участников в альтернативной сделке, тем больше интересов нужно учитывать при подготовке единой сделки. Выпадение хотя бы одного звена из цепочки альтернативных продаж (отказ продавать или покупать, форс-мажор, отказ банка в кредите или органов опеки в выдаче постановления) может свести на нет все договоренности по подготовке сделки. Риск развала сделки один из самых существенных при альтернативной продаже. Сам процесс альтернативной продажи может занять длительный срок от 1 месяца до 1 года в сложных сделках. С увеличением количества участников сделки более громоздкой становится и финансовая схема сделки, движение предоплат за квартиры от звена к звену, усложняется расчет через банковскую ячейку, доступ к сейфу с деньгами, контроль за государственной регистрацией договоров купли-продажи, нарастает нервозность и психологическое давление. Все это объясняет, почему альтернативные квартиры стОят обычно на 5-10% дешевле свободных, а агентское вознаграждение за альтернативную сделку в 1,5-3 раза выше, чем за простую продажу.
Какая альтернатива есть у альтернативной продажи?
Альтернативные сделки – явление обычное для российского рынка недвижимости, тогда как в США такая схема не используется вообще. Развитый институт ипотеки в США позволяет взять кредит для покупки жилья, после чего клиент может спокойно переехать в новый дом и выставить старый на продажу. Деньги от продажи в дальнейшем пойдут на погашение кредита. В России такие схемы продажи применяются редко, в основном из-за гораздо менее выгодных условий кредитования.
Чтобы уйти от альтернативной продажи в некоторых случаях альтернативную сделку разбивают на две простые сделки – продажу и дальнейшую покупку, следующих одна за другой. Это позволяет позиционировать продаваемую квартиру на 5-10% дороже, чем в случае с альтернативой, а также в дальнейшем участвовать в покупке со свободными деньгами и благодаря этому получить бОльший торг. Конечно, разбиение в таком случае связано с определенными неудобствами: как правило, покупатель при простой продаже хочет получить физически и юридически свободную квартиру. Для этого из квартиры нужно выписаться заранее, возможно даже «в воздух» и перевезти личные вещи в другое место. Если такая возможность есть, то на стабильном рынке подобное разбиение может принести выгоду от 10 до 20% от продажной цены. На нестабильном рынке проводить такие манипуляции не стоит, т.к. последовательные сделки будут разорваны по времени минимум в один месяц, и конъюнктура цен может существенно измениться.
Источник: realty-ask.ru
Первый Столичный Юридический Центр.
Наши телефоны:
8 (985) 763-90-668 (495) 776-13-398 (985) 776 13 39
Запись к специалистам на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.
Сделка купли - продажи
04.07.2012, 2527 просмотров.
Альтернативные сделки: медленно, но верно
Что делать, если нет денег на первоначальный взнос для получения ипотеки? Для некоторых людей выходом становится продажа имеющегося жилья. В этом случае одновременно происходят три процесса: реализация старой квартиры, получение кредита в банке и покупка недвижимости. // Софья Ручко, Ipocredit.Ru
Слагаемые успеха
Сделки, при которых одновременно с продажей квартиры приобретается новая жилплощадь, называются альтернативными. В данном случае один и тот же человек является и продавцом и покупателем недвижимости.
В отличие от стандартной схемы купли-продажи жилья, альтернативная сделка – мероприятие более хлопотное. Степень трудозатрат участников «альтернативы» может быть разной.
Самое легкое: это когда вы продаете свою квартиру и приобретаете такую недвижимость, владелец которой не собирается на полученные деньги тут же покупать себе жилье. Увы, такой вариант встречается в действительности довольно редко. Как правило, продавец приглянувшейся квартиры тоже планирует стать новоселом. Это означает, что он не продаст вам недвижимость, пока не подберет жилье для себя. В свою очередь владелец найденного им «варианта» также может быть заинтересован в незамедлительной покупке квартиры и т.д. В общем, цепочка из продавцов-покупателей имеет все шансы серьезно разрастись.
«Главная сложность альтернативных сделок заключается в соблюдении баланса интересов не только продавца и покупателя одного из объектов недвижимости, но и других участников цепочки продаж и покупок, число которых может быть более десяти человек», – подчеркивает Алексей Шленов, генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж».
В альтернативных сделках большое значение приобретает психологический фактор: необходимо совпадение и постоянство желаний сразу нескольких людей. Если хотя бы один из участников сделки передумает покупать/продавать квартиру или захочет вдруг изменить ее стоимость, вся «купли-продажная» цепочка развалится.
«У участников сделки есть право отзыва документов с регистрации. «Подстраховаться» от разрыва альтернативной цепочки можно только тем, что более тщательно изучить мотивацию участников альтернативы и максимально быстро организовать процесс самой сделки (подбор вариантов, оформление документов и т.д.)», – советует Шленов.
Из этого следует еще один вывод: не стоит принимать участие в таких альтернативных сделках, число участников которых больше трех человек. Во избежание чрезмерного разрастания цепочки можно договориться с продавцом о том, чтобы он искал себе для покупки только свободную квартиру: то есть такую, владелец которой не заинтересован в незамедлительном переезде на новое ПМЖ. Достигнутую договоренность необходимо зафиксировать в договоре. Вот только пойдет ли вам навстречу в этом вопросе контрагент? Или он предпочтет найти менее требовательного покупателя на свою квартиру?
Еще одна рекомендация: лучше отказаться от покупки квартиры, которая слишком часто перепродавалась (кстати, это касается не только альтернативных сделок). Также не стоит покупать недвижимость, если продавец владел ею менее трех лет.
Ну и самое главное: при альтернативных сделках ни в коем случае нельзя продавать квартиру, не подобрав себе жилье взамен.
Чистота – залог продажи
Сказать: «Да» продавцу понравившейся квартиры можно только после проверки ее юридической чистоты.
В первую очередь следует (самостоятельно или с помощью специалистов) изучить пакет документов, необходимых для купли-продажи недвижимости. Их объем довольно внушителен, подчеркивают специалисты компании «Инком-Недвижимость».
1. Документы, подтверждающие личности участников сделки:
- паспорта;
- свидетельства о рождении детей;
- военные билеты.
2. Правоустанавливающие документы на квартиру:
- свидетельство права собственности;
- договор предыдущей сделки купли-продажи (или договор передачи приватизированного жилья).
3. Документы БТИ:
- справка о стоимости квартиры;
- сведения об отсутствии ареста недвижимости и обременений;
- поэтажный план и экспликация (с информацией о перепланировках, если они были).
4. Выписка из домовой книги, подтверждающая, что кроме заключающих договор граждан в квартире никто не прописан.
5. Копия финансово-лицевого счета.
6. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН) о праве собственности продавца на жилье и его обременениях.
7. Документ из Единого информационно-расчетного центра (ЕИРЦ) о том, что никто не выписывался из квартиры (из-за «переселения» в места лишения свободы, переезда в другой город или страну, призыва в армию).
Кроме того, стоит узнать о возможных долгах собственников. Для этого нужно получить:
- справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество;
- справку об отсутствии задолженностей по квартплате.
Но и это еще не все. Эксперты рекомендуют обратить внимание на сделки, в которых участвуют одинокие пенсионеры, а также семейные пары. В первом случае необходимо получить разрешение на сделки с недвижимостью органов опеки и попечительства; во втором – согласие жены/мужа на продажу квартиры.
Изучать документы нужно не только с точки зрения содержания. Следует обратить внимание на их оформление, дабы удостовериться в подлинности каждой справки.
«Дело в том, что при помощи современных компьютеров, сканеров, принтеров и ламинаторов мошенники могут подделать любой документ и любую печать, – рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». – Нарушение поверхностного слоя бумаги, линовки, уменьшение толщины листа, остатки красящих материалов, чернильные расплывы говорят о том, что документ подвергался подчистке. Признаками подделки являются дописки – их можно определить по различию цветов в основном тексте, между отдельными буквами, цифрами или по сдвоенным штрихам букв или цифр».
При возникновении сомнений в подлинности документа можно заказать специальное исследование соответствующей экспертной организации. А еще лучше во избежание проблем лично присутствовать при получении всех выписок (из домовой книги, технического паспорта и пр.).
Выписка должна быть не сокращенной, а расширенной: в ней указываются все люди, которые когда-либо были зарегистрированы в этой квартире.
«Убедитесь, что все прежние жильцы были выписаны по новым адресам, что они не служат в армии и не отбывают наказание в местах лишения свободы. Обратите внимание на состав лиц, которые участвовали в приватизации недвижимости. Если не все граждане, прописанные на тот момент в квартире, участвовали в приватизации, необходимо удостовериться, что все они подписали отказ от приватизации», – информирует Дмитрий Таганов.
Идем по этапам
Если рассматривать вариант альтернативной сделки с привлечением ипотечного кредита, то все начинается с «оценки продаваемой квартиры, а также своих возможностей по получению кредита и реалистичности приобретения альтернативного объекта», – поясняет Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость».
Затем необходимо выбрать банк и получить в нем одобрение на получение ипотеки. Учтите, что данное решение будет действовать в среднем 3–4 месяца: то есть за этот срок нужно успеть продать свою квартиру и найти подходящий вариант для покупки.
«Когда покупатель на квартиру найден, с ним заключается договор о приеме предоплаты (в подписываемом документе оговариваются все нюансы альтернативной сделки с кредитным финансированием, условия возврата предоплаты и сроки реализации каждого этапа сделки). После этого можно приступать к поиску квартиры (с учетом требований банка-кредитора)», – рассказывает Кажикина.
Когда квартира для покупки найдена, а ее юридическая чистота проверена, заказываются услуги по оценке объекта. И – после получения оценочного альбома – в банк и страховую компанию передаются документы, необходимые для одобрения объекта в кредитной организации.
Деньги для взаиморасчетов между участниками сделки закладываются в банковскую ячейку.
«Особенность альтернативной сделки заключается в том, что денежные средства не передаются напрямую от покупателя к продавцу, а закладываются в сейфовую ячейку покупателем на лицо, у которого продавец приобретает недвижимость взамен продаваемой квартиры, – подтверждает Андрей Степаненко, член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции обслуживания физических лиц. – Количество сейфовых ячеек зависит от количества участников сделки».
Заключительный этап альтернативной сделки – подача документов на государственную регистрацию.
«Процедура регистрации альтернативной сделки, как правило, более продолжительная, чем регистрация сделки «прямой» купли-продажи. В последнем случае заключается один договор купли-продажи с участием кредитных средств, который регистрируется в течение 5 рабочих дней, – уточняет Андрей Степаненко. – Срок регистрации альтернативной сделки может составлять 30 дней в том случае, если участники альтернативной цепочки не подают на государственную регистрацию заключенные договоры купли-продажи одновременно».
Только после получения документов с государственной регистрации продавцы забирают причитающиеся им деньги из банковских ячеек.
В копеечку
Отдельно следует сказать о денежных расчетах, имеющих при альтернативных сделках свою специфику. Поскольку в данном случае очень важно, чтобы никто из участников «купли-продажного» процесса внезапно не отказался от своих намерений, то, как правило, здесь не обходится без внесения предварительного задатка или аванса потенциальными покупателями квартир.
Задатком называется денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости квартиры в качестве обеспечения исполнения договора.
«Если договор о задатке будет расторгнут по соглашению сторон либо вследствие невозможности его исполнения по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, то задаток должен быть возвращен покупателю. В случае если договор о задатке не будет исполнен по вине покупателя, задаток остается у продавца. Если договор не будет исполнен по вине продавца, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка», – сообщает Алексей Шленов.
В отличие от задатка, аванс выполняет исключительно платежную функцию.
«Аванс является формой предоплаты в счет предстоящих платежей, – продолжает эксперт. – Если сделка купли-продажи не состоится, аванс должен быть возвращен покупателю вне зависимости от того, по чьей вине это произошло».
Пересчитать по пальцам
Если денег, вырученных от продажи квартиры, не хватает для покупки новой недвижимости, то есть смысл подумать об ипотеке. В этом случае средства, полученные от реализации жилья, используются в качестве первоначального взноса. Каких-то особых требований к альтернативным объектам в банках нет.
«Чаще всего банк интересует только тот объект, который будет у него в залоге. Поэтому изучается и проверяется именно он. Альтернатива может быть проверена только формально: чтобы быть уверенными, что сделки по всей «цепочке» состоятся, так как регистрация альтернативной недвижимости является условием доступа к банковской ячейке с кредитными средствами», – рассказывает о специфике «альтернативной ипотеки» Владислав Есенков, заместитель начальника Управления по работе с клиентами КБ «Унифин».
Что касается специальных банковских программ для альтернативщиков, то их не так много. По большому счету здесь возможны два варианта.
1. Человек берет кредит на покупку квартиры на небольшой срок (на несколько месяцев). За это время он должен продать имеющуюся недвижимость и полностью возвратить долг банку. Данная программа подходит лишь тем, кто располагает еще и собственными средствами – ведь, как правило, новая квартира стоит дороже предыдущей.
2. Кредит выдается также до продажи квартиры (на данный период времени проценты могут быть повышены). Потом в течение примерно полугода заемщик продает недвижимость и погашает часть долга, после чего продолжает обслуживать кредит в стандартном режиме.
Несмотря на сложности, альтернативные сделки на рынке недвижимости проходят довольно часто. Особенно в сегменте эконом-класса.
Однако имеющуюся квартиру можно заставить «работать» иначе, не прибегая к продаже. Например, взять кредит под ее залог (так называемое ломбардное кредитование). Правда, сумма кредита в этом случае не будет превышать 80% от оценочной стоимости недвижимости, и проценты здесь будут выше, чем при ипотечном кредитовании. Зато старое жилье можно сдавать, что станет хорошим финансовым подспорьем при выплате ипотеки.
ipocredit.ru
Альтернативная сделка - советы 27 014 адвокатов и юристов
Как Вы рискуете при покупке или продаже квартиры по альтернативным сделкам? Можно ли что-то сделать, чтобы обезопасить себя при покупке жилья в таких случаях?
Большим плюсом рынка вторичной недвижимости можно считать то, что на нем совершаются разнообразные виды обмена жилья посредством купли-продажи, как то: обмен с доплатой одной из сторон, съезд (разъезд), расселение. Сложность в настоящее время заключается в том, чтобы не стать жертвой обмана мошенников и не потерять при этом свои сбережения или жилье.
Постановка проблемы
Наиболее рискованными из всех операций с жильем на вторичном рынке можно признать сделки с участием несовершеннолетних и лиц, состоящих под опекой и попечительством; сделки с участием собственников, находящихся в местах лишения свободы или за границей; сделки с участием юридических лиц; договоры ренты и многоступенчатые сделки с двумя и более альтернативами (альтернативные сделки).
Важной особенностью альтернативной сделки является то, что, несмотря на очевидную взаимосвязь всех входящих в нее сделок, на практике оформляются они отдельными договорами купли-продажи. Понятно, что заключаться они должны одновременно, и незаключенность или недействительность одного из договоров купли-продажи для восстановления справедливости должна была бы приводить к незаключенности или недействительности остальных сделок в цепочке. Однако это не так.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Недействительность договора закон связывает с пороками «внутри» этого отдельно взятого договора. Таким образом, недействительность договора купли-продажи в составе альтернативной сделки влечет обязанность его сторон вернуть все полученное по этому договору, и не является основанием недействительности других договоров купли-продажи.
Пункт 2 статьи 558 ГК РФ устанавливает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, до момента государственной регистрации договора купли-продажи, его, как обязательства, в силу которого продавец обязан передать жилую недвижимость, а покупатель – уплатить деньги, не существует.
Основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрены статьей 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ). Перечень оснований является исчерпывающим и не препятствует регистрирующему органу отказать в государственной регистрации одного договора и одновременно произвести регистрацию остальных договоров в составе альтернативной сделки.
Именно оформление отдельными договорами альтернативных сделок являет собой серьезный риск для всех участников этих сделок.
Представим, что в альтернативной сделке гражданин К. заключил два договора купли-продажи: на покупку квартиры с гражданином Р. и на продажу своей квартиры с гражданкой М. Если договор на продажу квартиры был зарегистрирован, а договор на покупку квартиры нет (например, Р. подал заявление о приостановлении государственной регистрации), то К. остается без «крыши над головой» и, весьма возможно, без денег за свою квартиру.
В этой ситуации выбор способов защиты прав гражданина К., мягко говоря, невелик. Он может потребовать расторжения договора на продажу квартиры, заключенного с М., но при этом огромной проблемой будет доказать факт существенного нарушения договора другой стороной (пункт 2 статьи 450 ГК РФ). Об одностороннем отказе от договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ) даже не приходится говорить, поскольку такое условие по очевидным причинам никогда не включается в договор купли-продажи жилого помещения.
В пункте 3 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Единственно верным вариантом защиты прав К. будет предъявление в суд требования к Р. о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру. Но и этот вариант не всегда применим.
Например, регистрирующий орган правомерно отказал в регистрации договора между Р. и К. на покупку квартиры по тому основанию, что договор по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (статья 20 Закона № 122-ФЗ). Если гражданин Р. откажется вновь подписать и подать на государственную регистрацию исправленный договор купли-продажи, то К. попадет в тупиковую ситуацию, когда он уже не сможет сослаться на статьи 165 и 551 ГК РФ.
Рекомендации
Следует признать, что единственным решением задачи обеспечения интересов участников альтернативной сделки может стать заключение одного многостороннего договора вместо цепочки договоров купли-продажи.
Несложные альтернативные сделки, фактически представляющие собой мену, лучше сразу оформлять путем заключения договора мены. Оформление договора мены обойдется дешевле, особенно когда он удостоверяется нотариально. В этом случае тариф за совершение нотариального действия взимается только один раз от стоимости более дорогой квартиры. И если сделка будет признана недействительной, то по решению суда стороны возвращаются в первоначальное положение, т.е. получают прежнее жилье.
При необоснованном уклонении одной из сторон договора купли-продажи квартиры от его государственной регистрации, как правило, всегда можно требовать в судебном порядке принять решение о государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру.
Вообще же, известную трудность в рассматриваемом вопросе представляет то, что, поскольку понятие «альтернативная сделка» является собирательным и может означать различные схемы от простых, до многоступенчатых, то невозможно дать стандартный набор рекомендаций по защите интересов участников сделки. В каждом случае нужно изучать всю цепочку сделок с целью определить оптимальные способы защиты прав потерпевшей стороны.
Автор статьи: адвокат МКА «Филиппов и партнеры» Маковеев Сергей Иванович.
www.9111.ru
Альтернативная сделка: плюсы, минусы, нюансы
«Цепочка», «встречка», «паровозик»...Так на просторах все еще довольно необъятной Родины народ, который не лезет за словом в карман, окрестил схему продажи своей квартиры и одновременной покупки новой. Ну а москвичи называют вариации на эту неисчерпаемую тему альтернативой или альтернативной сделкой.
Есть альтернатива!
Жизнь бьет ключом, особенно в столице. Граждане женятся (съезжаются), разводятся (разъезжаются), плодятся (расширяются). Настоящее броуновское движение, которое заставляет искать варианты! Неудивительно, что альтернативная сделка, совмещающая обмен и покупку, – одна из наиболее востребованных операций на вторичном рынке жилья. По оценкам экспертов, 80 процентов сделок, совершаемых на столичном рынке жилья, альтернативные. И для большинства его участников это оптимальный вариант улучшить жилищные условия.
Раньше, когда граждане не были собственниками своего жилья, это называлось просто обменом – одна квартира менялась на другую. Сегодня прямой обмен на рынке недвижимости встречается редко. В самом деле, для того чтобы обменять жилье, надо найти на свой «товар» покупателя, которого бы он устроил. В то же время найденная для обмена жилплощадь должна понравиться вам. Совместить, чтобы всем сторонам все понравилось, довольно сложно. Кроме того, выбор квартир при прямом обмене ограничен. Да и поиск такого варианта может растянуться на нескольких лет...
И тогда «придумали» обмен через куплю-продажу. Альтернативная сделка – это одновременная продажа старой квартиры и покупка новой. При этом человек выступает и в роли продавца, и в роли покупателя.
Вы находите независимого покупателя на свою квартиру, он платит за нее деньги, и вы на эти деньги (как правило, с доплатой) покупаете то, что желаете. В этом и заключается суть альтернативной сделки, которая складывается фактически из нескольких одновременных простых продаж. Именно так происходят разъезды, съезды, расселения, обмены на большую (меньшую) площадь с доплатой, смены района проживания, а также расселения коммуналок.
Это – классика
Основные варианты обмена таковы.
1. Равноценный обмен.
Район – на район. Допустим, вы собственник однокомнатной квартиры в Конькове и хотите поменять ее на такую же в другом районе. Это может быть связано, например, с тем, что ребенка устроили на учебу в другую школу или вы поменяли работу, и вам невмоготу путешествовать из одного конца города в другой. В этом случае весь процесс обмена заключается в том, что одна квартира меняется на другую – равноценную.
2. Неравноценный обмен.
Обмен меньшей площади на большую. Или наоборот. Допустим, вы обитаете в «однушке», а семья увеличилась, и требуется больше простора. Нужно продать «однушку» и купить квартиру подороже, большей площади или с большим числом комнат. А может быть, ваши возможности позволяют переехать в более дорогой и престижный район (доплатив, если требуется, еще и за прибавку квадратных метров). Это, пожалуй, один из самых распространенных вариантов альтернативной сделки.
Или другая ситуация. У гражданина в собственности трехкомнатная квартира и ему срочно понадобились деньги. Он меняет «трешку» на «двушку» и кладет разницу в карман.
Желающих просто продать квартиру и получить за нее деньги, не приобретя взамен ничего другого, немного.
3. Разъезд (съезд).
Типичная ситуация: дети выросли, создали семьи, и вы хотите большую трехкомнатную квартиру обменять на две маленьких. То есть разъехаться.
Другой стандартный сюжет: семья распалась, муж и жена разошлись как в море корабли. Развод – разъезд.
Двое вступили в брак, каждый обеспечен квадратными метрами, захотели их объединить. Продали, купили одну большую квартиру. Съехались.
Важно
Существенная подробность: далеко не каждый, кто хочет улучшить жилищные условия, готов сразу оплатить «разницу». В этом случае можно посоветовать прибегнуть к ипотечному кредиту. Сейчас примерно 10-15 процентов альтернативных сделок на вторичном рынке Москвы проводятся с привлечением ипотеки.
Плюсы и минусы
Плюсы.
Главные плюсы альтернативной сделки – доступность любой квартиры, выставленной на рынке, и полная свобода в выборе объекта, не зависящая от желаний другой стороны.
Еще один плюс заключается в том, что вы продаете квартиру только тогда, когда найдена подходящая новая. То есть не попадаете в ситуацию, когда, допустим, продав «двушку», долго не можете найти годную по всем параметрам «трешку». А за это время квартиры успеют подорожать настолько, что на покупку уже не хватит денег... Альтернатива в немалой степени страхует от такой ситуации.
Минусы.
Альтернативная сделка довольно сложна, ее исход зависит от числа участников цепочки. Лучше, если в цепочке не больше трех квартир, шансы на успешное проведение сделки возрастают.
Альтернативная цепочка в процессе подготовки сделки может разрушиться в любой момент. Кто-то из участников общего обмена вдруг выбывает из «игры» или настаивает на изменении цены в «свою пользу». У кого-то могут возникнуть проблемы с документами на квартиру, с органами опеки. Иногда цепочки рвутся из-за быстро растущих цен. Случаются всякие неожиданности. Причем самое обидное, что «сюрприз» может приключиться в день, назначенный для официального подписания договоров купли-продажи всеми участниками сделки. И тогда остается либо искать нового собственника, готового включиться в цепочку, либо создавать новую, то бишь начинать все сначала. В результате такие сделки часто затягиваются на месяцы.
Еще один минус – непрозрачность альтернативных сделок. Вы вряд ли узнаете, за сколько на самом деле продана ваша квартира. Можно, конечно, поинтересоваться об этом у риэлтора, но проверить его ответ, скорее всего, не удастся.
Используйте «шагомер»
Итак, впереди альтернативная сделка. С чего начать?
Шаг первый.Окончательно определитесь, каковы мотивы продажи квартиры с альтернативой – чем это вызвано и чего, собственно, вы хотите? Дальше проанализируйте ситуацию, рассчитайте, во что все обойдется.
Для этого нужно оценить имеющуюся квартиру, ее стоимость и потенциальную стоимость недвижимости, которую, в конечном итоге, хотите получить взамен. Так станет понятно, хватит ли денег на то, чтобы осуществить задуманное, какая сумма потребуется для доплаты или, наоборот, на какую сумму можно рассчитывать в качестве выигрыша при обмене. И в зависимости от того, насколько вы финансово «потянете» этот обмен, начинайте корректировать качества подбираемой квартиры: число квадратных метров, состояние жилья, район и т.д.
Успех альтернативы закладывается уже на этом этапе и зависит от правильности денежного расчета и верной оценки желаний сторон.
Оценить квартиру можно самостоятельно (путем сравнительного анализа), либо обратившись в риэлторскую компанию, где назовут, сколько примерно стоит ваше жилье. (Подробно о том, как оценить жилье, «КР», писал в № 26 – «Цена квартиры: занимательная арифметика»).
Шаг второй. Поиск покупателя на квартиру. Покупатель – главное действующее лицо, которое станет источником финансирования всей цепочки. Ищите сами или с помощью риэлтора – как хотите.
После того, как покупатель, который готов купить квартиру с альтернативой, найден, он должен подтвердить серьезность намерений деньгами – задатком (авансом).
Шаг третий. Когда с покупателем на основную квартиру достигнута полная ясность, начинается поиск альтернативного жилья, отвечающего вашим требованиям и финансовым возможностям. При подборе подходящих альтернативных вариантов выстраивается целая цепочка. В сделке могут быть задействованы от двух до десяти (а иногда и больше) квартир. На подбор всей цепочки обычно уходит один-три месяца, в зависимости от числа альтернатив.
Шаг четвертый. После того, как альтернатива найдена, начинается сбор документов, необходимых для осуществления сделки купли-продажи. Каждая квартира, участвующая в ней, обязательно проходит проверку на юридическую чистоту. Ведь срыв одного из договоров (звеньев) может привести к разрыву всей цепочки.
Только после прохождения экспертизы на чистоту квартиры и внесения аванса за альтернативную квартиру можно приступить к подготовке проекта договора купли-продажи недвижимости, организации и проведению непосредственно сделки.
Шаг пятый. Заключительный этап – проведение сделки. На этом же этапе производятся взаиморасчеты сторон через депозитарную ячейку банка. Вносит деньги покупатель «верхней» квартиры, а получает – продавец «нижней». Продавцам дается доступ к ячейкам только после регистрации всех договоров купли-продажи квартир, участвующих в сделке.
После закладки денег в банковские ячейки участники сделки приступают к подписанию договоров купли-продажи. Это можно сделать либо в нотариальной, либо в простой письменной форме. Подписанные договоры одновременно сдаются в Москомрегистрацию. Продажа старой и покупка новой квартиры регистрируются одновременно.
После этого продавец последней альтернативной квартиры может отправляться в банк за деньгами. И в тот же день по акту приема-передачи передать жилплощадь новому собственнику.
С этого момента начинается срок физического освобождения для следующей квартиры. Участники альтернативной сделки переселяются в новые квартиры поэтапно.
Комментарий
Комментарий Максима Бородыни, операционного юриста юридической компании
Доверять, но прежде – проверять
– На что имеет смысл обратить особое внимание?
1. При принятии (внесении) аванса за продаваемую (покупаемую) квартиру главное – соблюсти сроки.
Пакет документов должен быть полностью сформирован и досконально проверен как по жилплощади, которая продается, так и по той, которая покупается. Вплоть до таких «мелочей», как: не просрочен ли паспорт, или уже подходит срок его обмена. Иначе сделку не зарегистрируют.
2. Важно – кто и как продает. Если покупаете квартиру, которую продают по доверенности, – потребуйте, чтобы сам собственник присутствовал на сделке. Даже если он сам не станет подписывать договор купли-продажи, вы будете спокойны, увидев его в полном здравии.
3. Уже на самой сделке, прежде чем подписывать договор купли-продажи, еще раз внимательно его прочитайте. Действительно ли вы покупаете ту квартиру, которую осматривали, все ли пункты, о которых договаривались, внесены. В том числе – сроки освобождения и передачи квартир. Ведь при альтернативной сделке выстраивается, как говорят риэлторы, целый паровоз.
Комментарий Валерия Барнинца, директора по продажам бюро недвижимости
Как избежать ошибок
– При альтернативном обмене происходит несколько сделок одновременно, и одна самым непосредственным образом зависит от другой. Вы ищете покупателя на квартиру, находите его, и после этого начинаете подбирать тот объект, который вам нужен. При этом должны хорошо понимать, что, подбирая объект, вы уже связаны с покупателем вашей недвижимости определенными обстоятельствами: сроками выхода на сделку, о которых договорились, условиями самой сделки, в каком банке будет происходить закладка денег, кто занимается сбором документов, регистрацией сделки и т. д.
Особо стоит сказать о риске потери денег.
К примеру, продавец нашел покупателя на квартиру, принял у него аванс, и после этого приступил к поиску той недвижимости, на которую хотел бы поменяться. Здесь нужно будет «свести» по времени две сделки – то есть условия одного авансового договора (когда за вашу квартиру вносится аванс и находится покупатель) должны тесно увязываться с условиями другого авансового договора (когда уже вы выступаете в роли покупателя и вносите предоплату за найденную квартиру). Тут-то и можно, наделав ошибок, понести потери. Какие именно?
Допустим, вы внесли предоплату за найденный объект, но не смогли вовремя продать свою квартиру и выйти в назначенный срок на сделку по покупке другой. А раз вы не смогли ее купить, значит, вам не вернут те деньги, которые вы уже заплатили в качестве аванса. Или процесс затормозился из-за проблем с документами.
Поэтому совет такой: в авансовом договоре четко фиксировать все нюансы, по которым вам должны будут вернуть деньги, выплаченные в качестве предоплаты. Например, если обнаружится, что при приватизации не были учтены несовершеннолетние дети и тем самым нарушены их права. Причем нужно учитывать нюансы всех звеньев, из которых состоит цепочка, и все время складывать их.
Категорически нельзя вносить аванс за будущую квартиру, а потом пытаться продать свою. Ведь, внося аванс, вы берете на себя обязательства купить жилье, а сделать этого не сможете, пока не продадите свое... Сначала нужно обязательно найти покупателя на свою жилплощадь.
И еще совет: на начальном этапе грамотно рассчитайте свои силы. Вы должны четко оценить – хватит ли денег для того, чтобы осуществить альтернативный обмен. Если вы переоценили свои возможности, все усилия и время, затраченные на проведение альтернативной сделки, пойдут насмарку.
ipocredit.ru
как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
6.1
Альтернативная сделка
За что риелторам платят деньги? — спрашивают клиенты, журналисты и другие заинтересованные лица. Все отвечают на этот вопрос по-разному. Например, платят за надежность агентства недвижимости, определяемую тем, что оно много лет работает на рынке недвижимости, сертифицировано престижными общественными организациями (РГР, МАР), практически исключает судебные перспективы, а также за высокое качество обслуживания, профессионализм, серьезное юридическое сопровождение сделок, клиентоориентированность.
Все это так, но многие забывают про объем работы, который риелтору необходимо выполнить для успешного завершения сделки. Для этого возьмем традиционную для современного рынка недвижимости 3-звенную альтернативную сделку, когда собственники, например, продают свою квартиру в одном районе и приобретают подобную в другом, а собственники второй квартиры, продавая ее, покупают себе свободную квартиру.
Все начинается с первого этапа, на котором находят продавца недвижимости (квартиры) и организуют ее продажу. Для этого агентство недвижимости и риелтор организуют рекламную кампанию и осуществляют поиск продавцов или покупателей. Это постоянная работа, которая включает целую систему поисковых действий и завершается нахождением продавца жилой недвижимости, который согласен воспользоваться услугами риелтора и агентства недвижимости. Все это осуществляется на первом подэтапе, который можно назвать Поиск клиентов.
Затем начинается подэтап риелторского просмотра реализуемой недвижимости. Необходимо организовать и провести встречу с продавцами жилья, осуществить просмотр квартиры, дома, окрестностей, микрорайона, заполнить карту просмотра, провести предварительное определение цены и обсудить размер комиссионного вознаграждения и время встречи в агентстве недвижимости для подписания договора с ним.
На подэтапе заключение договора с агентством недвижимости о риелторском обслуживании необходимоорганизовать и провести встречу с клиентами в агентстве. Здесь осуществляется презентация агентства и предоставление документов, подтверждающие полномочия агентства, а также ознакомление клиентов с текстом договора. При этом определяется тип договора (эксклюзивный или обычный), обсуждаются требования клиента к приобретаемой недвижимости, фиксируются цена отчуждаемой недвижимости и размер комиссионного вознаграждения, определяются стороны (покупатели или продавцы) оплаты расходов по оформлению сделки и выплате соответствующих пошлин и налогов. Риелтор объясняет клиентам технологию сделки. Определяется величина и вид предоплаты (аванс или задаток), форма и величина оплаты рекламных расходов, срок действия договора на риелторское обслуживание, а также возможность предоплаты комиссионного вознаграждения. Выполняются анализ, оценка и ксерокопирование документов клиента и реализуемой недвижимости. Обсуждаются условия ответственного хранения документов на реализуемое жилье и характер штрафных санкций в случае неисполнения условий договора сторонами. Подписывается договор на риелторское обслуживание.
Затем начинается подэтап проведение рекламной компании по продаже отчуждаемого жилья и его показ потенциальным покупателям. Для этого составляется рекламное объявление, выбирается вид рекламирования (электронная сеть агентства недвижимости, газеты, журналы, наружная расклейка, раскидка по почтовым ящикам, Интернет), находится секретарь на телефон. Начинается рекламирование продаваемой квартиры, прием телефонных звонков и обсуждение особенностей квартиры с потенциальными покупателями. Организуются и проводятся показы продаваемой квартиры. С продавцами обсуждаются результаты показа их квартиры и, при необходимости, коррекция ее цены. Находятся покупатели и приглашаются в агентство недвижимости.
На этом завершается первый и начинается второй этап — открытие сделки. Оформляются отношения с найденным покупателем и осуществляется поиск альтернативной квартиры. На подэтапе оформление официальных отношений с покупателем осуществляется организация и проведение переговоров покупателя и продавца в агентстве недвижимости. При этом определяются величина предоплаты, ее форма (аванс или задаток), сроки действия предоплаты, ее оформление и получение, при желании сторон составляется предварительный договор отчуждения недвижимости с определением: сроков отчуждения, сторон оплаты расходов по оформлению сделки и выплате пошлин и налогов. Оговариваются особенности сбора и проверки документов на продаваемую квартиру, необходимость прохождения дополнительных инстанций (опека, налоговая инспекция), где требуется получить разрешительные документы на продажу квартиры. Обсуждается форма оплаты, а также выбирается банк (депозитарий) для промежуточного хранения средств оплаты по сделке, нотариус для заверения договора и отделение Москомприватизации для регистрации договора отчуждения.
Затем начинается поиск и просмотр вариантов альтернативы. Риелтор анализирует и обзванивает рекламные объявления, а также осуществляет расклейку и разброску объявлений о покупке квартир в интересующих районах города. Ведет переговоры с продавцами рекламируемых квартир и их доверенными лицами, а также с покупателями (собственными клиентами). Организуются и проводятся просмотры вариантов альтернативных квартир. Обсуждаются результаты просмотров и при необходимости определяется величина доплаты на приобретение альтернативы или изменение требований к ней. Дальнейшее проведение просмотров и нахождение необходимой альтернативы.
Третий этап — оформление официальных отношений с продавцами найденной альтернативы, сбор документов для проведения сделки и проверки юридической чистоты квартир сделки. Осуществляется организация и проведение переговоров покупателей и продавцов альтернативной квартиры в агентстве недвижимости, на которых определяется схема всей сделки и в том числе количества продаваемых и приобретаемых квартир, покупателей, продавцов, установление «последней» (завершающей) квартиры в сделке и обсуждение ее особенностей, количества инстанций, выдающих разрешительную документацию, а также вид и состав документов, получаемых на каждую продаваемую квартиру, и формы проверки документов сделки и состава участников проверки, величины и формы предоплаты (аванс или задаток), ее оформление и получение. Определяются также сроки и необходимость присутствия участников сделки при передаче и оформлении предоплаты продавцам «последней» квартиры. Составляется (по желанию сторон) предварительный договор отчуждения альтернативной квартиры (или квартир при наличии «последней» квартиры, для которой также требуются альтернативные варианты), с фиксацией информации, указанной во втором этапе, первом подэтапе.
На подэтапе сбор документов на квартиры сделки осуществляется получение на каждую из 3 квартир копии финансово-лицевого счета, выписки из домовой книги, архивной выписки из домовой книги, справки и копии поэтажного плана из бюро технической инвентаризации, справки из налоговой инспекции, справок (при необходимости) из органов опеки, психоневрологического, психонаркологического диспансеров, свидетельств о расторжении брака.
На подэтапе проверка юридической чистоты документов, собранных на каждую квартиру, осуществляется получение (при необходимости) дополнительных документов, проводится опрос соседей, сотрудников коммунальных учреждений, органов правопорядка.
После этого наступает четвертый этап, на котором производятся оформление и регистрация сделки по альтернативной купле-продаже квартир. Начало этого этапа — проведение совещания всех участников сделки. Определяются и согласовываются сроки, место и проводится совещание по предстоящей альтернативной сделке купли-продажи квартир. На совещании подводятся итоги сбора документов и проверки юридической чистоты квартир сделки и определяются документы, которые могут потребовать корректировки. Производится окончательное согласование стоимости квартир альтернативной сделки, сроков юридического и физического освобождения квартир сделки, выбор банка (банков) для хранения денежных средств на завершающих этапах сделки, нотариуса для подготовки и нотариального заверения договоров купли-продажи квартир альтернативной сделки. Определяются сумма и выбор сторон оплаты расходов по оформлению сделки, выплате пошлин и в том числе платы за арендуемые у банка ячейки депозитария, схемы, условия участников и наличия необходимых документов по закладке в банк и получению из него ценных пакетов. Определяются сроки проведения сделки и состав ее участников, обсуждается вопрос о способах проверки достоверности средств оплаты.
На следующем подэтапе полной предоплаты сделки осуществляются организация и проведение встречи участников сделки в депозитарии выбранного банка, заключение договора с банком о хранении ценных пакетов, окончательный пересчет денежных средств и закладка ценных пакетов с учетом интересов агентства недвижимости и получение ключей от ячеек депозитария.
Затем начинается подготовка договоров купли-продажи квартир альтернативной сделки и их нотариальное заверение. Проводятся организация и проведение встречи участников сделки в нотариальной конторе. Здесь проверяется наличие всех необходимых документов, которые сдаются в нотариальную контору. Нотариус готовит договоры купли-продажи квартир и дает их на проверку и подписание участникам сделки, после чего ими выполняется оплата за оформление и нотариальное удостоверение договоров сделки и государственных пошлин. Затем производится нотариальное удостоверение договоров сделки.
Далее документы сдают на регистрацию в Мосрегистрацию или ее филиал. Риелтор организует и проводит встречу участников сделки в филиале Мосрегистрации, где еще раз проверяется наличие всех необходимых документов, которые сдаются там на регистрацию. При необходимости осуществляется представление дополнительных документов. Подэтап завершается оплатой регистрации.
На подэтапе до получения документов с регистрации риелтор обеспечивает дополнительное (при необходимости) получение документов или их коррекцию, постоянно ставит в известность своих клиентов, а также других участников сделки или их доверенных лиц о прохождении регистрации сделки (контролирует ситуацию и состояние участников сделки).
После регистрации сделки наступает подэтап получение документов сделки с регистрации, на котором участники сделки получают документы на право собственности новыми квартирами и обмениваются телефонами.
На пятом, завершающем этапе сделки осуществляется вступление в фактическое владение жилой недвижимостью всеми участниками сделки и окончательные взаиморасчеты между ними.
На подэтапе Организация и проведение расчетов с участниками сделки осуществляется получение участниками сделки ценных пакетов из депозитария банка, производится контроль правильности взаиморасчетов, а также возврат (учет) предоплаты (авансов, задатков).
Затем на подэтапе юридическое освобождение квартир обеспечиваются контроль и помощь участникам сделки в регистрации и снятии с регистрационного учета, а также (при необходимости) в переоформлении телефонных номеров.
На подэтапе физическое освобождение квартир риелтор контролирует процесс освобождения квартир, оказывает возможную помощь клиентам и проводит подписание акта приема-сдачи квартир сделки.
На заключительном подэтапе окончательные взаиморасчеты участников сделки риелтор контролирует получение всех ценных пакетов участниками сделки, а также удостоверяется в правильности взаиморасчетов участников сделки, затем на последнем, 20-м по счету, подэтапе оформляет отчет по сделке, сдает его в агентство недвижимости и только тогда получает причитающееся ему комиссионное вознаграждение.
Простой подсчет показывает, что проведение традиционной 3-звенной альтернативной сделки включает как минимум пять этапов, двадцать подэтапов, на которых в общей сложности решается более сотни задач.
За время проведения сделки (3–4 месяца) риелтор осуществляет как минимум 9 видов работ (организация и проведение переговоров, оценка стоимости квартир, заполнение документации) и проводит более полутора сотен телефонных переговоров. Ему приходится работать с 15–20 участниками рынка и сделки, а также с 10–20 объектами (квартирами) сделки. Вот такая непростая структура.
Здесь не обсуждаются вопросы динамики прохождения сделок, необходимость общения с различными по складу характера и привычкам людьми и управления ими, ответственности и нервно-эмоциональной напряженности (стресса) риелторов и их руководителей и многое другое, что остается за кадром при обсуждении вопросов об оплате риелторского труда.
Поделитесь на страничкеСледующая глава >
law.wikireading.ru
Альтернативная сделка
Альтернтивная сделка- когда условием продажи квартиры является то, что собственник одновременно покупает другое жилое помещение, иногда не одно. Это понятие на риэлторском языке близко слову разъезд. Собственник продает свою квартиру, а взамен приобретает два и более жилых помещения. Разъезд на три и более жилых помещения распространен для жителей Центра Москвы, которые таким образом могут решить свои жилищные проблемы(взрослые дети, развод супругов и т.п.).
Более 50% сделок в Москве на вторичном рынке недвижимости -это альтернативные сделки. Покупатели таких квартир нередко сталкиваются с тем, что договорившись о цене, внеся аванс или задаток они в результате не выходят на сделку купли-продажи. Как правило это связано с тем, что продавцы таких объектов не преследуют цель просто продать свое жилье, а хотят решить свои жилищные проблемы путем приобретения, к примеру, сразу двух квартир, соответствующих их запросам. Не найдя же таковых,они продавать рассматриваемую квартиру отказываются. Те покупатели, которые на первоначальном этапе заявляют, что их не волнуют проблемы продавцов, чаще всего и оказываются у разбитого корыта.
Ведь не секрет, что альтернативные варианты в целом дешевле своих "свободных" собратьев. Но для того, чтобы купить такое жильё надо понимать, чего хотят Продавцы. Реальность той или иной сделки профессионалу видна практически сразу.
Вместо этого многие Покупатели тратят время и деньги на проверку квартиры, на согласование договора, затем на внесение аванса и это все для того, чтобы через месяц Продавец или его представители сказали: "Извините, у нас не получается подобрать альтернативу". И тут два выхода- или забрать аванс, или согласиться с изменившейся ценой. Так вот для начала надо определить действительность варианта, а уж затем тратить деньги и время на "юридическую проверку" такой квартиры . Для этого пригласите юриста-риэлтора, который подскажет Вам реальность сделки еще до того как Вы внесете аванс.
Альтернативнвая сделка сложна еще и тем, что в ней участвуют минимум три стороны. У всех сторон свои требования и пожелания, - и только компромисс между ними приведет к благополучному завершению дела.
Сопровождение альтернативных сделок в моей практике является одной из наиболее востребованных услуг.(т-916-649-28-20)
urrealtor.ru
