Содержание
Управляющая компания не выполняет свои обязанности – куда жаловаться
Комсомольская правда
НедвижимостьКупить/снять недвижимостьВаш дом
Стефания ЛАРИНА
9 октября 2017 13:10
За чем должны следить коммунальщики, а за чем нет
Не всегда представители управляющих компаний оперативно выполняют свои обязанностиФото: Алексей БУЛАТОВ
Проблемы ЖКХ в России стары как мир. Однако многие жильцы до сих пор не знают, что делать и куда обращаться, если в подъезде, скажем, разбито окно или не светит лампочка. Не всегда представители управляющих компаний оперативно выполняют свои обязанности. Наши эксперты рассказали, как с этим бороться.
Как узнать управляющую компанию по адресу
Чтобы узнать, какая конкретно компания обслуживает ваш дом – необходимо заглянуть в платежку. Там должен быть указан не просто телефон, но и их сайт и адрес.
Кроме того, на сайте Реформа ЖКХ можно прочитать информацию о деятельности ваших коммунальщиков.
На главной странице портала просто вводите ваш адрес (город и регион) и ниже появляются все необходимые сведения. А вот если управляющая организация не раскрыла сведения о себе на этом сайте – следует сильно насторожиться и тут же обращаться в жилищную инспекцию, прокуратуру или в суд.
Обязанности коммунальщиков
Между коммунальщиками и жителями часто возникает недопонимание, куда же тратятся немалые суммы, регулярно направляемые в адрес организации, осуществляющей управление. Вот на что деньги должны идти:
— Поддержание архитектурного облика дома;
— Полный осмотр отопительной системы перед сезоном и после. А также при возникновении чрезвычайных ситуаций;
— Контроль за внутридомовыми сетями;
— Соблюдение правил пожарной безопасности;
— Уборка подъездов и придомовых территорий, детских площадок;
— Вывоз мусора, снега;
— Контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
— Проверка состояние крыш не менее двух раз в год.
Иными словами, коммунальщики обязаны выполнять любые работы по дому, если они касаются не конкретно вашей квартиры. Если перегорела лампочка в подъезде – звонит им сразу. Если же люстра заморгала в вашей спальне – сделают, да, но только за отдельную плату. Как правило, суммы на работы не большие.
Совсем другое дело, если квартира пострадала в результате аварии, связанной с общедомовым имуществом: повреждения трубопроводов, отключения электроэнергии, засора канализации и в других экстренных ситуациях. В этом случае, все обязаны сделать бесплатно, не позднее 30 минут после обращения. Кроме того, по результатам работ, компания составляет соответствующий акт. При наличии вины УК должна возместить ущерб.
Управляющая компания не выполняет свои обязанности – куда жаловаться
К примеру, мусор в вашем доме не вывозится уже несколько дней. Ситуация неприятная, да. Позвонили в диспетчерскую, а действия никакие не предпринимаются. Что делать…
— Жителям, в первую очередь, стоит пожаловаться на управляющую компанию в Жилищную инспекцию, — говорит аналитик, юрист Алена Кондратьева.
— По итогам проведенной проверки этот орган имеет право наложить административные взыскания на виновных лиц. Второй орган – Роспотребнадзор. Туда нужно будет подать заявление. По поступившему от вас обращению, специалисты ведомства проведут проверку и применят санкции, если это будет необходимо. Если и это не дало результатов, можно обратиться с жалобой в прокуратуру и даже суд.
Есть, кстати, «но». Не нужно идти с жалобой в прокуратуру области (республики), пока вы не обратились в прокуратуру района. То есть не нужно «бежать впереди паровоза».
Возрастная категория сайта 18+
Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г.
ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР — НОСОВА ОЛЕСЯ ВЯЧЕСЛАВОВНА.
И.О. ШЕФ-РЕДАКТОРА САЙТА — КАНСКИЙ ВИКТОР ФЕДОРОВИЧ.
АВТОР СОВРЕМЕННОЙ ВЕРСИИ ИЗДАНИЯ — СУНГОРКИН ВЛАДИМИР НИКОЛАЕВИЧ.
Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без
предварительного редактирования.
Редакция оставляет за собой
право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные
сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой
массовой информации или нарушением иных требований закона.
АО «ИД «Комсомольская правда». ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781
127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.
Исключительные права на материалы, размещённые на интернет-сайте
www.kp.ru, в соответствии с законодательством Российской
Федерации об охране результатов интеллектуальной деятельности
принадлежат АО «Издательский дом «Комсомольская правда», и не
подлежат использованию другими лицами в какой бы то ни было
форме без письменного разрешения правообладателя.
Приобретение авторских прав и связь с редакцией: [email protected]
Карта сайта
|
|
Что делать, если менеджер вашего ТСЖ упал на работе
- Дом
- Избранные статьи
- Что делать, если менеджер вашего ТСЖ F .
. .
. .июнь 2012 г.
Два разных читателя HOAleader.com спросили, могут ли их менеджеры отказаться от выполнения определенных обязанностей, несмотря на то, что в контракте на управление конкретно указано, что эти обязанности будут выполняться руководством. Один писатель говорит, что его ТСЖ писало электронные письма в управляющую компанию о неэффективности, но письма оставались без ответа.
Что вы можете сделать, если ваш менеджер не справляется? Можете ли вы удержать управленческую оплату до тех пор, пока обязанности не будут выполнены? Вы можете прекратить?
Начните с прямого разговора
Если вы недовольны менеджером вашего ТСЖ, первое, что вам нужно помнить, это то, что ваш менеджер должен делать то, что обещано в контракте. «Управляющая компания не может отказаться выполнять то, что обязывает контракт, если только совет директоров не просит менеджера сделать что-то неэтичное или незаконное», — говорит Гордон Гетц, президент и главный исполнительный директор Goetz Manderley, управляющей компании общественной ассоциации, базирующейся в Санта-Марии.
, Калифорния, которая управляет 210 ассоциациями, насчитывающими 17 000 домов в калифорнийских округах Сан-Луи-Обиспо, Санта-Барбара и Керн.
Также помните, что в большинстве случаев вы наняли управляющую компанию, а не менеджера. «Советы директоров должны понимать, что договор заключается между управляющей компанией и ассоциацией, а не менеджером», — добавляет Гетц. «Они должны передать этот отказ руководителю менеджера или директору компании и обсудить, что этот менеджер делает и чего не делает для ассоциации. Правление имеет полное право запросить другого представителя. действие с индивидуальным менеджером».
Дуэйн Макферсон, Кэрроллтон, штат Техас, президент подразделения RealManage, фирмы по управлению ассоциациями, которая наблюдает за недвижимостью в Аризоне, Калифорнии, Колорадо, Флориде, Луизиане, Неваде и Техасе, также предлагает прямые переговоры по цепочке инстанций по мере необходимости. «Обычно первый шаг — поговорить напрямую с менеджером и сказать: «Эй, ты не будешь этого делать.
Почему бы и нет? Нам нужно это сделать», — объясняет он. «Менеджер либо согласится, либо не согласится сделать это. Если менеджер не согласен или не доводит дело до конца, следующий шаг — поговорить с руководителем менеджера, если он есть, хотя в некоторых небольших компаниях его нет».
Это действительно дилемма, если управляющая компания, которую вы наняли, по сути представляет собой группу из одного человека. Гетц говорит, что это пища для размышлений каждый раз, когда вы нанимаете управляющую компанию. «Я всегда подчеркиваю тот факт, что у нас в компании несколько сотрудников и несколько уровней управления, — говорит он, — и советы директоров имеют доступ к любому из них».
Независимо от размера управляющей компании, прямой контакт гораздо эффективнее, чем жалоба по электронной почте, добавляет Джефф Винзани, партнер юридической фирмы Duggan Vinzani в Чарльстоне, Южная Каролина, которая представляет ассоциации. «Для меня написание электронных писем со ссылкой на отсутствие производительности означает, что этим советам либо нравится то, что делает менеджер, и они просто жалуются, либо они не хотят переводить менеджера в режим по умолчанию, потому что им нравится большая часть того, что делает менеджер», — объясняет он.
.
«Таким образом, эти советы должны определить, нравится ли им компания, и они просто хотят провести собрание, чтобы сказать им, что они не работают, или достаточно недовольства, чтобы совет директоров отправил компании уведомление о неисполнении обязательств», — добавляет Винцани. «Это не всегда означает, что контракт закончился. Но это ставит в известность управляющую компанию, и компания может перераспределить свои ресурсы, чтобы лучше удовлетворить потребности ТСЖ».
Вы можете узнать, что ваша управляющая компания расстроена так же, как и вы, и с радостью согласится расторгнуть ваш контракт. «Я видел, как отношения между управляющей компанией и ТСЖ ухудшались, и видел, как управляющая компания отзывала и расторгала свой контракт, — говорит Майкл С. Хантер, адвокат и партнер Horack Talley в Шарлотте, Северная Каролина. — Управляющая компания просто не могла не иметь дело с советом директоров, или совет директоров просил их сделать что-то незаконное или аморальное, или что-то, что просто не устраивало управляющую компанию».
Когда переговоры не принесут результата
Если вы попытались обсудить проблему, но не нашли решения, пришло время пересмотреть ваш контракт, чтобы определить средства правовой защиты. «Посмотрите на средства правовой защиты и положения о невыполнении обязательств, прописанные в контракте», — говорит Винзани. «Я бы не стал удерживать платеж, если только контракт не позволяет вам это сделать. Вы можете расторгнуть контракт, если он повышен до такого уровня в контракте, но вы должны определить условия неисполнения обязательств и как предоставить уведомление о неисполнении обязательств».
«Если управляющая компания не выполняет условия своего контракта, в большинстве штатов есть законы, согласно которым вы можете расторгнуть контракт», — соглашается Хантер. «В большинстве управленческих контрактов указывается, что требуется для расторжения контракта, в том числе за какое время вы должны уведомить об этом. Некоторые говорят, что вы можете расторгнуть контракт только при наличии причины.
Некоторые говорят, что вы должны дать управляющей компании 30 дней на исправление. говорит».
Строго соблюдайте условия вашего контракта. «Большинство контрактов требуют, чтобы вы уведомляли управляющую компанию и давали ей возможность исправить все, что она делает неправильно», — объясняет Джед Л. Франкель, партнер Eisinger, Brown, Lewis, Frankel & Chaiet PA в Голливуде, штат Флорида, который консультирует общественные объединения. «Может быть, менеджер должен быть в офисе в определенное время, а ее нет, и она уходит на час раньше. Это то, о чем вам нужно уведомить и разрешить компании исправить. Но могут быть некоторые вещи… например, если менеджер нападет на владельца квартиры — это настолько вопиющее, что его нельзя вылечить. Это, возможно, оправдывает немедленное расторжение контракта ».
«Если контракт четко очерчен, в нем будет сказано что-то вроде 30-дневного уведомления о расторжении с указанием причины или без таковой, которая есть в нашем контракте», — говорит Гетц.
«Если расторжение происходит только по причине, я бы посоветовал совету директоров обратиться к своему юрисконсульту. Вы бы не хотели расторгнуть контракт ненадлежащим образом, чтобы ваша бывшая управляющая компания подала на вас в суд за неисполнение, и в конечном итоге вы были бы вынуждены заплатить остальное сборов за этот год».
И последнее замечание: убедитесь, что вы не попали в беду, потому что вам не терпится быстро избавиться от проблемы. «Решение такой проблемы может занять некоторое время, — говорит Макферсон, — и ключевое значение имеет соглашение».
Что делать, если мой управляющий недвижимостью не соблюдает условия нашего договора?
Отличный вопрос! Наш первый вопрос таков: у вас есть контракт, верно? Мне трудно представить, чтобы арендодатель и управляющий недвижимостью заключили какое-либо долгосрочное соглашение, такое как управление недвижимостью, без письменного договора, на который можно ссылаться, но случались и более странные вещи.
Если у вас есть контракт, пришло время сделать некоторые оценки. К счастью, есть несколько вариантов, кроме ядерного варианта досрочного расторжения контракта и подачи иска о возмещении ущерба, что должно быть последним, что вы хотите делать.
Хотите найти местного управляющего недвижимостью?
Во-первых, понесли ли вы ущерб из-за действий или бездействия арендодателя?
Если нет, ситуация намного проще, потому что вы можете сосредоточиться на устранении проблемы, не беспокоясь о взыскании убытков или компенсации любого рода.
Во-вторых, по какой причине управляющий недвижимостью не соблюдает соглашение?
В большинстве случаев причиной является либо плохая коммуникация между арендодателем и представителем администрации, либо плохая коммуникация между управляющей компанией и бедным сотрудником, пытающимся удержать все вместе.
В 90% случаев хорошая встреча с контрактом перед вами обоими может решить проблему.
Это может быть полезно для работы над вашими отношениями с управляющим недвижимостью; узнайте больше в другом вопросе Задайте вопрос профессионалу:
В: Как я могу укрепить отношения с управляющим недвижимостью?
Реален ли контракт?
В некоторых случаях вам может понадобиться
пересмотреть сам договор
и внести некоторые изменения в то, как это делается. Возможно, вы запрашиваете метрики или отчеты, которые неуместны или их невозможно получить. Или вы можете не давать менеджеру достаточно ресурсов для ремонта, технического обслуживания и других услуг, которые вы ожидаете, но за которые не платите достаточно.
Вы платите за запрашиваемые услуги?
Да, вы можете быть жестким, настаивая на том, чтобы услуги предоставлялись в соответствии с соглашением. Но это может привести к тому, что менеджер лишь наполовину отложит помолвку до конца срока, после чего вас могут уволить. Да, фирмы по управлению недвижимостью иногда увольняют дешевых или проблемных клиентов, точно так же, как арендодатели увольняют дешевых или проблемных арендодателей.
Лучше всего убедиться, что соглашение об управлении выгодно как арендодателю, так и управляющей фирме. Не торгуйтесь до последней копейки. Оставьте немного денег на столе для менеджера, чтобы добиться успеха. В долгосрочной перспективе, скорее всего, ваш собственный опыт будет лучше.
Посредничество/Арбитраж
Если вы не можете решить свои разногласия с управляющим недвижимостью на встрече, вы можете привлечь третью сторону – посредника или арбитра. Как правило, решения арбитров являются обязательными, а посредники просто пытаются облегчить достижение соглашения. Многие договоры об управлении недвижимостью требуют использования арбитра, а не суда, для урегулирования разногласий. Это может сэкономить обеим сторонам много времени и денег, а арбитры часто бывают выдающимися.
В
Южная Каролина
вы можете изучить ADR или альтернативное разрешение споров, подробное описание
здесь.
Вы можете найти специалистов по арбитражу и посредничеству в Академии медиаторов и арбитров Южной Каролины
.
Читатели, не проживающие в Южной Каролине, должны посетить веб-сайт Национальной академии выдающихся нейтралов
.
Если вы столкнулись с проблемой, когда ваш менеджер не заботится об имуществе, взгляните на этот вопрос «Задайте профессионалу»:
В: Что я могу сделать, если мой управляющий не позаботится о моей собственности?
Хотя вопрос посвящен арбитражу в штате Нью-Джерси, он является хорошей отправной точкой, если ваша ситуация аналогична.
Вы хотите расторгнуть контракт?
Если управляющий недвижимым имуществом действует в нарушение договора, этот
может
освободить вас от обязательства продолжать соглашение в течение срока действия договора. Однако нарушение должно быть существенным нарушением, имеющим определенные последствия, а не тривиальным нарушением договора, которое не наносит ущерба ни одной из сторон и может быть отнесено, например, к ошибке сотрудника и легко исправимо.
В вашем контракте должно быть предусмотрено, что произойдет, если одна из сторон захочет досрочно расторгнуть контракт.
Если вы не можете урегулировать свои разногласия и потеряли веру в способность или готовность менеджера эффективно выполнять свое соглашение с вами, то во что бы то ни стало выполните изложенные в нем процедуры досрочного расторжения. Помните, что это может потребовать от вас некоторых денежных затрат.
Если вам был причинен ущерб, вы должны обратиться в арбитраж, если это предусмотрено договором. В противном случае у вас есть возможность либо нанять арбитра, приемлемого для обеих сторон, либо подать иск в
Суды Южной Каролины.
Если ущерб составляет менее 7500 долларов США, вы можете обратиться в суд мелких тяжб, ссылка на который приведена выше. Однако, если вы не выиграете дело, вы можете быть привлечены к ответственности за судебные издержки ваших менеджеров и гонорары адвокатов. Для получения более подробной информации обратитесь в окружной суд или к лицензированному адвокату в вашем штате.
Биография автора
Джейсон Ван Стинвик, пишущий о личных финансах и инвестициях с 1999 года, начал свою карьеру в качестве репортера в журнале Mutual Funds Magazine и работал редактором Investors’ Digest.