Содержание
Что проверять при покупке недвижимости в ипотеку
Что проверять при покупке квартиры
Допустим, вы купили квартиру у собственника. Пришли, быстро осмотрели —
вроде бы на первый взгляд всё устраивает, можно подписывать документы.
А теперь представьте, через некоторое время выясняется, что сделка не была согласована
со вторым супругом, а документы оказались поддельными или недействительными. Представили? Да,
в таком случае у вас появится куча проблем.
Покупка жилья на вторичном рынке всегда влечет за собой определенные риски. Чтобы избежать
описанных выше неприятностей, изучите нашу инструкцию и следуйте ей при выборе квартиры. Итак,
на что стоит обратить особое внимание.
Проверьте документы собственника
Чтобы оградить себя от провала при покупке жилья, в первую очередь стоит проверить документы
продавца.
Посмотрите паспорта всех собственников квартиры. Информация в удостоверении личности должна
полностью
совпадать с данными во всех документах по недвижимости. Проверяйте не только ФИО,
но и серию, номер
документа, кем выдан документ и так далее. Важно отметить, что несовпадение паспортных данных может
быть
связано со сменой паспорта. В этом случае проверьте «сведения о ранее выданных
паспортах» на странице 19
паспорта. У несовершеннолетних собственников проверьте свидетельства о рождении,
а у детей от 14 до 18
лет свидетельство и паспорт. Вся информация также должна быть одинаковой.
Вас должны насторожить кривые шрифты или отсутствие необходимых печатей или водяных знаков, а также
слишком «новый» паспорт со старой датой выдачи.
Все это может быть признаками
поддельного документа.
Документы на покупаемую квартиру
Разобрались с собственниками, теперь ознакомьтесь с правоустанавливающими документами.
Их по вашей просьбе обязан предоставить продавец.
Правоустанавливающие документы являются основанием права собственности на продаваемую недвижимость.
То есть показывают, на каком основании собственники владеют данной квартирой —
по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или вступления
в наследство. От этого зависит и вид документа:
Договор передачи недвижимости в собственность — при приватизации
Договор купли-продажи жилья — при покупке
Свидетельство о праве на наследство — при наследовании
по закону или завещанию
Если продавец показывает вам договоры мены, ренты, дарственные документы или квартира досталась ему по
решению суда, то лучше пригласите опытного юриста, который поможет вам провести сделку без
негативных
последствий, поскольку, как показывает практика, с этими документами проще провести мошеннические
действия.
Также особое внимание стоит обратить на то, как давно продавец вступил в права наследования.
Стремительная продажа может быть рискованной с точки зрения оспаривания сделки.
Попросите посмотреть выписку из ЕГРН
При первом же посещении объекта вы можете запросить у собственника выписку
из Единого государственного
реестра недвижимости (ЕГРН). Это тоже очень важно.
Выписка из ЕГРН подтверждает право собственности на недвижимость, а также содержит список
всех
правоустанавливающих документов. В ней можно посмотреть, нет ли на квартире обременений
или других
собственников, которых утаил продавец.
Еще раз остановимся на этом пункте. Если вдруг вы не проверите выписку из ЕГРН,
а потом окажется, что с
ней не все в порядке, есть вероятность, что сделку оспорят и вы лишитесь денег и/или
квартиры.
Запросите нотариальную доверенность
Если при осмотре квартиры не присутствовал собственник, нужно запросить нотариальную доверенность.
Там должны быть указаны как адрес и паспортные данные собственника, так и паспортные данные
человека, который презентует вам жилье.
Если квартира продается по доверенности, лучше не рисковать и отказаться от сделки,
ведь этот способ
также часто используют мошенники. Но если это квартира вашей мечты, то старайтесь добиться
непосредственного участия владельца, назначьте ему встречу и обговорите детали. Делать это стоит
только
вживую. Если же по какой-то причине собственник не может встретиться c вами лично,
стоит проверить
доверенность с помощью электронного сервиса на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Получите согласие супругов на сделку
По закону продать квартиру, которая является общим имуществом, можно только с согласия обоих
супругов. И это согласие должно выражаться документально. Более того, правом на совместную
собственность обладают даже бывшие супруги, поэтому развод — не повод не получить
согласие.
Проверьте перепланировки и (или) переустройства и их законность
Для этого можно посмотреть технический паспорт квартиры. Если видите, что планировка не совпадает,
то
узнайте, узаконены ли перепланировка и (или) переустройство. Неузаконенные
перепланировка и (или)
переустройство принесет вам немало проблем:
Могут не одобрить ипотеку
Потом придется проводить процедуру согласования уже проведенной перепланировки и (или)
переустройства
самим, если захотите продать квартиру
Или же придется привести помещение в прежнее состояние в разумный срок
и в порядке, если узаконить
перепланировку и (или) переустройство невозможно
Что еще можно проверить
Есть еще список документов, которые стоит проверить:
Справки о погашении ипотечного кредита, если продавец сам покупал жилье с использованием
кредитных
средств
Справку или другой документ как о зарегистрированных в квартире лицах, так
и о снятых с
регистрационного учета
Как обезопасить себя от непредвиденных ситуаций
Но даже полная проверка не обезопасит вас полностью.
Если вы проверили все и даже
больше, риск лишиться купленной недвижимости остается. Например, если предыдущий собственник сможет
доказать, что в ходе сделки с квартирой, теперь уже вашей, его права были нарушены. Или
придется разбираться даже не с продавцом, а с кем-то из собственников, которым
недвижимость принадлежала еще раньше.
Оградить себя от всех этих неприятностей поможет страхование титула. Эта процедура обеспечивает
покупателю защиту в случае утраты права собственности или других прав на приобретенное жилье,
если суд признает сделку незаконной по причинам, которые не были известны во время
заключения договора.
Оформить титульное страхование можно как при покупке жилья, так и позднее. Главное,
до наступления страхового случая. Это позволит покупателю получить страховую выплату в случае
потери недвижимого имущества.
Титульное страхование не оградит вас от обращения каких-то лиц в суд, чтобы оспорить вашу
сделку. Суд
даже может удовлетворить требования истцов и признать договор недействительным. Но если
покупатель
докажет свою добросовестность, страховая компания должна будет выплатить возмещение ущерба.
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке?
– продолжение:
…Идем дальше.
На предыдущем шаге мы обсудили с Продавцом состав пакета документов, который нам нужен для проверки перед покупкой квартиры. Продавец побегал по инстанциям, собрал целую пачку документов, и бухнул ее перед нами на стол. Теперь с ней что-то надо делать.
Очевидно, надо их анализировать и делать выводы. Серьезных аналитических способностей здесь не требуется, но задействовать мозг для этих целей нам, как Покупателю, все-таки придется.
На этом этапе для нас настает самый ответственный период при покупке квартиры на вторичном рынке – нам нужно будет проверить те документы, которые нам представил Продавец. Этим мы сейчас и займемся. Риэлторы называют это проверкой «юридической чистоты» квартиры.
Сама проверка касается не только анализа документов на квартиру, но и анализа личности Продавца, его прав и полномочий на продажу этой квартиры. Кроме того, мы будем проверять наличие или отсутствие «третьих лиц», которые тоже могли бы предъявить права на эту квартиру.
Какие документы нам нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке, что нас будет интересовать в личности самого Продавца, и как выявить загадочных «третьих лиц» – об этом подробно рассказано на следующих шагах нашей (жми кнопку внизу страницы).
Большинство действий по проверке юридической чистоты квартиры, каждый Покупатель способен выполнить самостоятельно, следуя шагам ИНСТРУКЦИИ.
В отдельные моменты (далее указано, в какие именно) потребуется дополнительная консультация юриста.
Какие бывают обременения на квартиру? Что нужно знать Покупателю об обременениях – см. по ссылке в Глоссарии.
Самому быть юристом, при этом, вовсе не обязательно (ведь риэлторы не являются профессиональными юристами!), но нужно знать «правила игры» и последовательность действий, и понимать логику всего процесса подготовки сделки.
Если весь процесс покупки квартиры разбить на отдельные логические этапы, то окажется, что разобраться и освоить каждый этап не так уж сложно, и доступно для понимания любому желающему.
Для Покупателя квартиры важно определить слабые места («зоны риска») в процессе проверки документов, и по этим отдельным пунктам принять необходимые меры предосторожности.
Так же действуют и сами риэлторы. И они тоже периодически консультируются с юристами по отдельным вопросам.
Именно по такой схеме мы и будем двигаться дальше. Но обо всем по порядку.
На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.
Итак, что же мы имеем «для посмотреть»?
Начнем с первого документа из базового (обязательного) пакета документов, представленного на предыдущем шаге.
КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ? КАКИЕ РИСКИ И НА ЧТО СЛЕДУЕТ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ?
Представьте ситуацию. Вы тщательно ищете квартиру, на которую копили почти всю жизнь. После бесконечных поисков и тысяч вариантов вы случайно натыкаетесь на это: сказочная квартира в престижном районе, в качественном доме, с невероятным видом из окон, удачной планировкой и… по такой сказочной цене..
Забыв всё, полное эмоций, спешишь купить, чтобы ни в коем случае оно, привлекательное и горячее, как пирожок, не досталось кому-то другому.
И только после заключения договора, когда утихнут эмоции и пройдет время, могут возникнуть совсем не сказочные моменты. Это чем-то напоминает встречу с невестой (или женихом), но сейчас не шутки и не об этом. Нередко после заключения сделки купли-продажи может оказаться, что квартира находится под арестом, приобретена по подложным документам или же появился ее реальный владелец, который уже обратился в суд с заявлением об ее отнятии у вас. Поэтому перед заключением сделок с недвижимостью нужно подходить с особой ответственностью и осторожностью, тщательно все анализируя и проверяя. Существует множество рисков, отсутствие которых следует проверить перед заключением сделки. На что в первую очередь следует обратить внимание перед заключением сделки купли-продажи недвижимости на вторичном рынке?
Продажа по доверенности
Если договор купли-продажи квартиры заключен не собственником квартиры, а его представителем по доверенности, к такому договору нужно подходить с особым вниманием.
Конечно, продажа по доверенности — это не приговор к отказу от сделки, и часто бывают объективные обстоятельства, препятствующие приезду собственника для ее подписания. Однако зачастую продажа прокси является признаком рискованности.
Каковы риски?
Риск покупки квартиры по доверенности, оформленной на подставных лиц. А настоящие владельцы стали жертвами мошенничества.
Стоимость квартиры
Цена, значительно ниже рыночной, является еще одним признаком рискованной сделки. Мошенники и черные риэлторы никуда не делись и продолжают заниматься своим делом. Но, несмотря на многочисленные случаи мошеннических действий при продаже недвижимости, покупатели продолжают попадать в ловушки заниженной стоимости квартиры, продолжают экономить на юридических услугах при проведении таких сделок. Однако стоит помнить, что снижать стоимость «чистой» и ликвидной недвижимости нет смысла.
А оплата услуг юриста — это не деньги, по сравнению с ценой квартиры или прожиточного минимума.
Каковы риски?
Риск стать жертвой мошенников и черных риелторов, что может стоить жизни. Либо риск приобретения квартиры по поддельным документам (подложные судебные решения, завещания, свидетельства о смерти, договоры и т.д.) или арестованной квартиры. Шансы вернуть такую квартиру или уплаченные за нее средства в судебном порядке мизерные.
Занижение для уклонения от уплаты налогов
Стороны сделки часто прибегают к занижению стоимости квартиры, указывая в договоре купли-продажи стоимость ниже той, по которой фактически происходит продажа. То есть стороны договариваются, что в договоре они укажут стоимость, например, 40 тысяч, а по факту покупатель передает продавцу 200 тысяч. Это делается для того, чтобы уменьшить сумму налогов, которая напрямую зависит от стоимости квартиры.
Каковы риски?
Бывают случаи, когда по той или иной причине сделки купли-продажи прекращаются или признаются недействительными. В этом случае покупатель квартиры после расторжения договора рискует вернуть только ту сумму, которая указана в договоре, а не ту реальную стоимость, которая ему была выплачена.
История квартиры
Насторожить должно большое количество предыдущих владельцев и сделок с этой квартирой. Необходимо проверить, сколько раз перепродавалась квартира и сколько у нее было собственников, судьба этих собственников, виды сделок и основание продажи.
Кроме того, необходимо проверить основания приобретения права собственности на эту квартиру, как она перешла к последнему собственнику. Это был подарок или наследство? Если квартира досталась по наследству, нужно проверить наличие других наследников и их права на это имущество.
Каковы риски?
Частые перепродажи и большое количество предыдущих владельцев могут быть признаком мошенничества и подставных владельцев. Договор дарения часто признается фиктивным, а в случае нарушения прав других наследников сделка купли-продажи может быть признана недействительной.
Перепланировка
За незаконную перепланировку предусмотрена ответственность и штрафы. Чаще всего перепланировка по закону обходится дорого. Для того, чтобы убедиться в законности авторского ремонта, необходимо обязательно проверить документы БТИ. Это должен будет сделать покупатель, а не собственник квартиры, так как на заключение договора это не влияет.
Каковы риски?
А если выяснится, что прежний собственник не давал законного согласия на перепланировку, вам придется платить штрафы, уничтожать дорогостоящий ремонт и «ставить стены на место» или платить немалую сумму за согласование перепланировки, если возможное.
Владелец квартиры
Если здоровье или психическое состояние владельца вызывают сомнения, вам необходимо проверить его полномочия на подписание данного соглашения. В этом случае необходимо запросить документы, подтверждающие его психическое состояние и дееспособность. Это могут быть справки из медицинских учреждений о состоянии здоровья, наличии водительских прав, работе на соответствующих должностях и тому подобное.
Каковы риски?
Если выяснится, что при совершении сделки продавец квартиры был недееспособен или его волеизъявление не было свободным и не соответствовало его внутренней воле, договор будет признан недействительным со всеми вытекающими последствиями.
Количество собственников квартиры и кто в ней прописан
К вопросу о том, кто прописан и проживает в квартире, нужно подходить с особой тщательностью и ответственностью.
Необходимо проверить, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние или недееспособные лица, уехавшие откуда после снятия с учета, не обращались ли они в места содержания под стражей.
Кроме того, необходимо установить, сколько собственников у квартиры, собственник состоит в браке.
Оба супруга и все его собственники должны дать согласие на заключение договора, права ни одного из лиц не должны быть нарушены.
Каковы риски?
В случае нарушения прав указанных лиц при отчуждении квартиры договор может быть признан недействительным.
Как предотвратить риски?
Только через тщательную проверку квартиры перед продажей. Для этого необходимо привлечь профессиональных юристов , которые смогут проверить историю квартиры, подлинность документов и отсутствие обременений. Тщательная проверка и анализ правоустанавливающих документов, история квартиры, судьба ее прежних собственников и прописанных лиц, изучение справок из реестров, домовых книг, документов БТИ, паспортов и экспликаций, наличие судебных решений и исков, правильное составление договоров и квитанций – далеко не весь перечень действий, которые необходимо совершить перед покупкой или продажей квартиры.
Количество агентств недвижимости, которые реально этим занимаются при сопровождении сделок, это не просто слова — их можно пересчитать по пальцам. Поэтому советуем вам не экономить на юридических услугах и привлекать для заключения сделок профессиональных юристов. Оплата адвоката — это не деньги по сравнению с ценой квартиры или стоимостью жизни.
Советы по покупке многоквартирных домов вне рынка
Существует несколько способов покупки многоквартирных домов: от сделок на рынке через брокера до сделок вне рынка, которые инвестор находит самостоятельно.
В этой статье мы рассмотрим различные подходы, которые вы можете использовать, а затем дадим множество советов о том, как купить ваш следующий многоквартирный дом на внебиржевом рынке.
Покупка многоквартирного дома — это совсем другое дело, чем покупка других классов активов, таких как акции, облигации или другие ценные бумаги.
Многоквартирные дома нельзя покупать и продавать одним нажатием кнопки.
Как правило, люди проводят длительный период комплексной проверки, чтобы найти многоквартирные дома, отвечающие их инвестиционным целям.
В дополнение к фазе должной осмотрительности, есть последующий период переговоров по контракту, проверок, финансирования и оценок, прежде чем даже будет достигнута точка закрытия.
Один из способов ускорить этот процесс — найти непроданные многоквартирные дома, которые могут быть проданы, и напрямую связаться с владельцами этих объектов.
Предварительное исследование
Любой, кто заинтересован в инвестировании в многоквартирные дома, должен начать с ответов на следующие вопросы.
- Каков мой бюджет?
- Какой тип многоквартирного дома я ищу?
- Сколько единиц я бы предпочел?
- В какие рынки я хочу инвестировать?
То, как вы ответите на эти вопросы, повлияет на ваш подход к поиску многоквартирных домов для продажи, в том числе на то, имеет ли смысл работать с брокером или искать недвижимость самостоятельно через внебиржевую сделку.
Какой у вас бюджет?
Прежде чем искать многоквартирные дома, инвесторы должны определить реалистичный бюджет.
Сколько вы можете позволить себе инвестировать самостоятельно?
Планируете ли вы платить наличными или финансировать недвижимость?
В отличие от сдачи в аренду одной семьей или кондоминиумов, многоквартирные дома часто требуют значительного первоначального взноса – как вы будете оплачивать этот первоначальный взнос?
Квартирные инвесторы часто привлекают партнеров. Некоторые соберут деньги у друзей и семьи, другие соберут средства для инвестиций в многоквартирные дома.
Помните о том, сколько денег вам понадобится для покупки недвижимости, включая деньги, которые потребуются для внесения дополнительных улучшений, и учтите это в бюджете при рассмотрении вопроса о том, как собрать средства.
Недавние изменения в федеральных законах упростили для инвесторов привлечение капитала с помощью онлайн-краудфандинга, и многие спонсоры CRE используют этот путь для привлечения капитала.
Такие платформы, как RealtyMogul и Patch of Land , позволяют частным лицам инвестировать в конкретные сделки, а также в фонды недвижимости.
Если вы собираетесь привлечь капитал для покупки многоквартирных домов, обязательно четко определите, кто будет генеральным партнером (активным инвестором) и партнером с ограниченной ответственностью (пассивный инвестор), а также роль каждого из них.
Какой тип многоквартирного дома вы ищете?
Существует множество различных типов многоквартирных домов, в которые можно инвестировать, например, многоквартирные дома класса A, класса B и класса C.
Класс А, как правило, самые новые и/или отремонтированные до наилучшего состояния.
Это также, как правило, самые дорогие многоквартирные дома, которые часто привлекают внимание широкого круга инвесторов, включая институциональных инвесторов, таких как страховые компании и пенсионные фонды.
Недвижимость классов B и C, как правило, является более прибыльной для тех, кто хочет купить многоквартирные дома и, в конечном итоге, отремонтировать или иным образом улучшить их.
Сколько квартир вы рассматриваете?
В многоквартирных домах может быть от двух до 400+ квартир.
Чтобы сузить область поиска, важно учитывать, в какое количество квартир вы готовы инвестировать.
Конечно, количество квартир, которые вы покупаете, зависит от ряда факторов, включая Многоквартирный дом, который вы ищете, и рынки, в которые вы хотите инвестировать.
Еще один фактор, который инвесторы часто упускают из виду, заключается в том, планируют ли они самостоятельно управлять многоквартирным домом или намереваются нанять управляющего недвижимостью.
Небольшим многоквартирным комплексом можно управлять самостоятельно, но те, кто хочет инвестировать в более крупные многоквартирные дома, могут подумать о том, чтобы найти управляющего недвижимостью для ведения повседневной деятельности.
Чем больше единиц в портфеле, тем труднее управлять им самостоятельно.
В какие рынки вы хотите инвестировать?
Искушенные инвесторы CRE часто называют возможности многоквартирных домов первичным, вторичным или третичным рынком.
Первичные рынки — это, как правило, более крупные города с недвижимостью в престижных районах в центре города. Подумайте о Манхэттене, Сан-Франциско, Лос-Анджелесе и Майами.
Вторичные рынки находятся на периферии первичных рынков, таких как отдаленные районы в крупных городах или немного меньшие, но все же очень оживленные города, такие как Остин, Нэшвилл и Атланта.
Третичные рынки, как правило, находятся дальше от центра города и, как правило, вызывают меньший интерес у состоявшихся инвесторов.
Несколько вещей, которые следует учитывать при оценке рынков:
Во-первых, знайте, что ставки капитализации на первичных рынках, как правило, более сжаты, чем на вторичных или третичных рынках, которые считаются более рискованными местами для инвестиций в многоквартирные дома.
Тем не менее, многоквартирные дома на вторичном и третичном рынках, как правило, более доступны по цене, чем дома на первичном рынке.
Конечно, все эти вопросы взаимосвязаны.
Например, ваше желание инвестировать в первичный рынок может повлиять на размер или состояние многоквартирного дома, в который вы можете инвестировать9.0003
Возможно, вы сможете купить дуплекс только на первичном рынке, тогда как на вторичном рынке вы сможете позволить себе купить 20-квартирный многоквартирный дом.
Поиск подходящего актива
Приведенные выше вопросы помогают направить инвесторов в поисках многоквартирных домов.
По сути, это те параметры, в которых должен работать инвестор при рассмотрении различных многоквартирных домов на продажу. Теперь они могут начать настоящий квест.
Как правило, при покупке многоквартирного дома у вас есть три различных способа сделать это.
Вариант 1 — обратиться к агенту, который подберет для вас недвижимость.
Вариант 2 заключается в поиске по объявлениям и поиске недвижимости самостоятельно.
Вариант 3 заключается в поиске внебиржевой недвижимости и выявлении тех, которые могут быть проданы.
Вариант 1 – Работа с агентом.
Технологии облегчили людям покупку и продажу коммерческой недвижимости через Интернет, но по-прежнему есть веские основания для работы с брокером CRE.
Брокеры CRE зарабатывают себе на жизнь, связывая покупателей и продавцов, поэтому им всегда нужно держать руку на пульсе рынка.
Они следят за транзакциями, рыночными тенденциями и следят за основными игроками, включая новичков на рынке.
Одним из преимуществ работы с агентом является то, что это экономит ваше время.
В зависимости от активности на рынке в любой момент времени может быть выставлено на продажу много многоквартирных домов.
Вместо того, чтобы вам приходилось фильтровать эти различные возможности, ваш брокер сделает всю работу и предоставит вам только те, которые соответствуют вашим инвестиционным параметрам.
Тем не менее, агенты работают со многими клиентами, и вы, возможно, не единственный их клиент, желающий инвестировать в многоквартирные дома.
Этот агент может так же легко предложить сделку другому клиенту раньше вас, если на карту поставлено больше.
Например, когда на рынке появляется 20-квартирный жилой дом, этот агент может предложить сделку своему клиенту, у которого есть портфель из 2000 квартир, потому что он знает, что у клиента есть значительные ресурсы для быстрой и недорогой покупки 20-квартирного дома. наличными, тем самым увеличивая вероятность продажи.
Ваш агент может принести вам этот 20-квартирный дом только после того, как он уже предложил его другим клиентам.
Вариант 2. Поиск и нахождение многоквартирного дома в списке самостоятельно.
В качестве альтернативы работе с брокером некоторые инвесторы предпочитают проводить поиск многоквартирного дома самостоятельно.
Это можно сделать двумя способами: на рынке или вне его.
Поиск на рынке часто означает поиск в Интернете объектов недвижимости, внесенных в список MLS. Несколько веб-сайтов предоставляют информацию о выставленных на продажу многоквартирных домах, в том числе:
- LoopNet , одна из крупнейших в стране платформ коммерческой недвижимости, предлагающая недвижимость, внесенную в список MLS.
LoopNet также является хорошим ресурсом для инвесторов, которые хотят получить данные о сделках при оценке возможностей квартиры.
LoopNet также является хорошим ресурсом для инвесторов, которые хотят получить данные о сделках при оценке возможностей квартиры.- CREXi , еще одна национальная платформа, на которой представлены многоквартирные дома размером от 3 до 200+ квартир.
- Craigslist используется для покупки и продажи всех видов товаров, включая коммерческую недвижимость. Владельцы часто размещают свою недвижимость на Craigslist до того, как размещать ее на MLS или у брокера, поэтому это может быть ценным инструментом для тех, кто хочет найти выставленные на продажу многоквартирные дома.
Вариант 3 – Как найти непроданные многоквартирные дома с помощью Reonomy.
Поиск недвижимости, выходящей за пределы рынка, является более сложной задачей, чем навигация по спискам MLS.
Вот почему так много инвесторов обращаются к Reonomy, которая содержит информацию о недвижимости, зданиях и владельцах более 4,3 миллионов многоквартирных домов в США.
Инвесторы захотят начать поиск с фильтрации многоквартирных домов, как показано ниже .
Затем вы можете сузить область поиска объектов недвижимости в определенной географии, в определенном ценовом диапазоне, с определенным количеством квартир и т. д. Результаты.
Результаты покажут вам недвижимость как на рынке, так и вне рынка, включая дату последней продажи недвижимости.
Понимание обширности жилищного фонда позволит вам начать обращаться к владельцам недвижимости вне рынка с намерением заключить сделку.
Вот как это может работать на практике…
Вы хотите инвестировать в многоквартирный дом из 50+ квартир в Бруклин-Хайтс, Нью-Йорк. Вы соответствующим образом корректируете критерии поиска.
Теперь просмотрите результаты поиска потенциальных возможностей.
Например, Reonomy предоставляет данные о кредитах на недвижимость, поэтому вы можете увидеть, когда была выдана последняя ипотека и на какую сумму.
Вы можете сравнить сумму ипотеки со стоимостью недвижимости. Вы можете найти внерыночную недвижимость, в которой владелец имеет высокую долю заемных средств, а это означает, что у него высокое соотношение кредита к стоимости (LTV) здания.
Это может быть признаком того, что владелец находится в каком-то финансовом затруднении.
Возможно, стоимость имущества обесценилась, или, возможно, отсутствие собственного капитала мешает владельцу вкладывать средства в текущий ремонт.
Это признаки того, что владелец недвижимости может быть заинтересован в продаже, а также возможность купить выставленный на продажу многоквартирный дом.
Связь с продавцом
После того, как вы определились с интересующим вас многоквартирным домом, следующим шагом будет установление контакта с владельцем для начала процесса переговоров.
Если вы работаете с брокером…
Связаться с продавцом должно быть относительно просто, если вы работаете с брокером.