Что такое управляющая компания и чем она управляет. Что такое управляющая компания в сфере жкх
Что такое управляющая компания в сфере жкх
Управляющие компании в сфере жилищно-коммунального хозяйства – это, во-первых, юридические лица. Они выполняют функции по управлению и поддерживанию в надлежащем состоянии вверенных им жилых зданий.
Правомерность этих действий зафиксирована в соглашении. Второй стороной по нему является непосредственный владелец данных сооружений. Ведение управленческой деятельности требует от организации-управленца наличия соответствующей лицензии.
В свою очередь, взаимоотношения с жильцами домов определяются также соглашениями. Сторонами по нему являются У.К. (управляющая компания) и жилец квартиры.
Естественно будет предположить, что эти договоры накладывают на управленцев ряд обязанностей и прав. Эти обязанности должны выполняться неукоснительно. Данное требование прописано в законодательных актах Российской Федерации.
Обязательства управленцев можно разделить на две категории. С одной стороны – это организационные. С другой – эксплуатационные.
Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ
К обязанностям такого характера можно отнести требование к проведению регистрации граждан, сбор плат за пользование коммунальными услугами, право собирать и проводить общие собрания жильцов подотчетных домов.
Кроме этого к ним относятся требования об информировании жильцов о платежном балансе и размере платы и тарифов. Причем делать управленцы должны своевременно.
Требования к управленцам по эксплуатации домов
Помимо непосредственной эксплуатации, нужно отметить необходимость компании-управленцу производить регулярную уборку в подъездах.
Кроме этого, в чистоте и порядке должна поддерживаться прилегающая к дому территория. Своевременный вывоз мусора (и его сбор) так же обязателен для управленческой организации.
Существует требование к обеспечению сохранности и должного состояния документации, которая хранится у управленцев.
К непосредственным эксплуатационным обязанностям можно отнести следующие:
- обеспечение безопасности проживающих в домах граждан методом поддержания строений в надлежащем техническом состоянии.
- проведение периодических (ежегодных) осмотров строений (подвалов, кровель, чердаков, прочее).
- проводить мелкие и средние ремонты сооружений для устранения полученных повреждений, неисправностей, неполадок.
- производить сезонные подготовительные работы (подготовка к отопительному сезону и так далее).
- контролировать пожарную безопасность домов.
- придерживаться установленных ГОСТов при проведении ремонтных работ.
- прочие.
Если выявляется, что управленцы не выполняют накладываемые на них требования, можно подавать соответствующую жалобу. В случае, когда она остается проигнорированной, можно обратиться в суд с исковым заявлением.
Это касается как невыполнения, так и недобросовестного или несвоевременного выполнения. В любом случае, жильцы имеют законные права отстаивать свои жилищные интересы перед управленцами.
uristhome.ru
Управляющая компания - это что такое? :: BusinessMan.ru
Управляющая компания – это организация, которую нанимают в доверительное управление каким-либо имуществом. В качестве имущества чаще всего выступает дом, денежные средства и даже крупные предприятия. Такая система управления отличается от прямого контроля, когда все решения принимает собственник и несет за них ответственность. Управляющая компания нередко не несет никакой ответственности, либо несет, но в ограниченном объеме. Поэтому прежде чем обращаться в такую организацию следует изучить особенности такого способа управления.
Что представляет собой
Управляющая компания - это специализированное учреждение, которое выполняет функции управления в различных областях хозяйственной деятельности. В России часто под этим понятием подразумевают компании, занимающиеся управлением в системе жилищно-коммунального хозяйства. В экономической теории, этот термин имеет более широкое понятие. В предпринимательской деятельности управленческие компании управляющие компаниями, не связанные с предоставлением услуг ЖКХ - и это очень распространенное явление.
Одна из особенностей таких компаний является то, что они могут быть созданы в одной из существующих в российском законодательстве форме предприятия. Выбор той или иной формы зависит от размеров и сферы, где компания будет работать. Так, в области жилищно-коммунального хозяйства часто создаются в форме ООО управляющие компании или в виде товарищества собственников. В первом варианте (ООО) управление осуществляет специализированная организация, во втором - сами собственники.
Виды управляющих компаний
Независимо от того, ПАО это, товарищество или ООО, управляющие компании классифицируются по сфере деятельности, форме предприятия, размеру и составу участников. Так, различают следующие виды управляющих компаний, работающих в России:
- компании по ведению жилищно-хозяйственного обслуживания здания;
- паевые инвестиционные фонды, доверительное управление активами инвестора;
- управляющая компания, предоставляющая услуги менеджмента для фирм и предприятий.
Наибольшее распространение получили компании по ведению жилищно-коммунального хозяйства. Это и понятно, ведь предприятий в стране значительно меньше, чем жилых многоквартирных домов. Другие виды управляющих компаний – это фирмы, предлагающие соответствующие услуги бизнесменам и инвесторам. Основная их задача – управлять активами своих клиентов.
Управляющие компании жилищно-коммунального хозяйства
Они занимаются техническим обслуживанием и ремонтом жилых многоквартирных домов. Выполняют такие важные работы, как:
- благоустройство прилегающих территорий;
- сбор платежей от жильцов дома и оплата коммунальных услуг;
- наем рабочих для выполнения строительно-ремонтных работ;
- информировать об изменениях в тарифах;
- уборка и ремонт подъездов.
Управляющие компании района выполняют роль посредника между предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги и жильцами обслуживаемого дома или домов, расположенных в определенном районе.
Государственное регулирование компаний управления ЖКХ
В соответствии с Жилищным Кодексом РФ управляющая компания должна быть не только самодостаточной, но и приносить прибыль. То есть, она существует только на средства, получаемые от жильцов, а также от других видов предпринимательской деятельности, не запрещенной законом. Например, сдача некоторых помещений в аренду или предоставление места для размещения рекламы.
Получаемые деньги идут на благоустройство дома. Но даже средств жильцов и доходов от сдачи места в аренду или под рекламу может не хватать на его обслуживание. Большая часть жилого фонда РФ находится в печальном положении. Многие дома уже не имеет смысла ремонтировать, а переселить жильцов некуда. Но люди продолжают жить в таких домах и платить за услуги. В этом не всегда виновата управляющая компания. Это может возникнуть и потому, что до этого многоквартирным домом никто не управлял, либо управлял неэффективно, либо полученные деньги просто украли.
Обязанности управляющих компаний ЖКХ
Обязанности и права управляющих компаний - проведение мероприятий по обслуживанию здания за счет выплат живущих в этом здании. В него входит:
- Регулярный осмотр и ремонт здания: крыши, лифтов, подъездов. Для этого в штате компании должны работать соответствующие специалисты или составлены договора с другими компаниями, предоставляющие услуги таких специалистов.
- Уборка крыш, помещений и прилегающих к зданию территорий.
- Обеспечение пожаробезопасности здания. То есть сюда входит оплата услуг проверяющих ведомств, установка и обслуживание противопожарной безопасности, покупка огнетушителей.
- Обеспечение доступа к коммунальным услугам всех жильцов обслуживаемого здания.
- Информирование о размере тарифов и сроках оплаты, сбор средств на оплату коммунальных услуг.
- Отчет о проделанной работе перед своими клиентами: куда, на какие цели и в каком объеме были израсходованы средства или планируется израсходовать.
- Подготовка и проведение собрания жильцов.
- Поиск источников дополнительного дохода. Например, сдача в аренду помещений, места для рекламы;
- Начисление амортизации на здание.
Управляющие компании Москвы, Санкт-Петербурга или какого-либо другого города также могут проводить строительные работы. Например, возведение мансарды или еще одного этажа. Но такие мероприятия они имеют право проводить только при полном согласии всех собственников и только после выдачи разрешения на внесение изменений в конструкцию здания из соответствующего государственного ведомства.
Формы предприятий управляющих компаний
Независимо от того в какой сфере деятельности управляющие компании работают, могут быть организованы в форме ПАО, ООО или товарищества. В форме ПАО и ООО работают компании, которые занимаются инвестиционной деятельностью или предоставляют услуги менеджмента частным предпринимателям, фирмам, предприятиям. Также в форме ООО управляет управляющая компания услугами ЖКХ. В первом случае - жильцы нанимают стороннюю компанию, во втором (товарищество) - управленческой деятельностью занимаются они сами.
Недостатки управления управляющими компаниями в сфере ЖКХ
Управляющая компания несет ответственность только перед своими клиентами, перед которыми она должна ежегодно отчитываться на общем собрании жильцов. Теоретически, так должно происходить по всей территории РФ, на практике, дело обстоит несколько иначе. В реальности очень трудно собрать всех жильцов в один день. К тому же многие руководители таких предприятий не спешат отчитываться перед жильцами, так как им это невыгодно.
Большая часть жилищного фонда в России находится в ветхом состоянии, поэтому в крупных городах, получая крупные суммы, менеджеры компаний не вкладывают, получаемые средства в здания, а предпочитают тратить их на собственные нужды. Например, управляющие компании Москвы и других крупных городов, нередко ведут себя таким образом. Проблема с управляющими компаниями в сфере ЖКХ существует с тех пор, как был принят закон об управляющих компаниях, а проблемы с мошенничеством в этой сфере так и не решены.
Как сменить управляющую компанию ЖКХ
Если управляющая компания не выполняет взятых на себя обязательств, не отвечает на требования клиентов, то те имеют право расторгнуть договор с ней и заключить новый, но уже с другой компанией или организовать товарищество собственников жилья.
Теоретически, для того чтобы расторгнуть договор, достаточно предоставить заявление в управляющую компанию или суд с подписями всех или почти всех собственников и пакет документов. В течение двух недель договор должен быть расторгнуть.
На практике дело обстоит совсем иначе. В сфере ЖКХ обращаются немалые деньги и поэтому там работает слишком много недобросовестных менеджеров, которые используя лазейки в законах, за счет завышенных тарифов и почти полном отсутствии расходов на обслуживание и ремонт дома, получают сверхдоходы. При этом они не стремятся оставить прибыльное занятие. Иногда случается, что руководитель ООО управляет управляющей компанией даже при наличии судебного постановления об отзыве разрешения на предпринимательскую деятельность и продолжает работать.
Инвестиционные управляющие компании
Инвестиционные управляющие компании – это организации, которые занимаются доверительным управлением капиталом инвесторов. Суть такого управления сводится к тому, что инвесторы покупают либо доли в уже созданном специалистами инвестиционном портфеле, либо дают указание специально нанятому трейдеру-профессионалу, чтобы тот приобрел соответствующие ценные бумаги.
Использование инвестиционной управляющей компании имеет свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести то, что все торговые операции, анализ рынка и сделки, будет делать человек, который имеет большой опыт и достаточно высокий уровень компетентности в этой сфере деятельности. Это позволяет снизить риск и сэкономить время. Недостаток таких компаний в том, что они берут высокий процент комиссии. К тому же никто не дает 100% гарантии в том, что вложенные средства останутся в целости и сохранности или с них будет получен доход.
Обязанности инвестиционных управляющих компаний
В обязанности руководителя ООО управлять управляющей компанией. Она должна публиковать ежегодные и ежеквартальные отчеты о своей работе, а также любую информацию, касающейся счетов клиентов. Основная обязанность – стараться сохранить и приумножить капиталы клиентов, обеспечивать стабильный рост их активов.
Как выбрать инвестиционную УК
При выборе следует обратить внимание на опыт работы фирмы, отзывы о ней, финансовые показатели. Особенно следует уделить внимание наличию/отсутствию аудиторского заключения и его содержания, прилагаемого к финансовой отчетности. Обычно услуги по управлению капитала предлагают крупные банки и инвестиционные фонды. Главное условие, при выборе управляющей компании - это чтобы срок работы ее на рынке был не менее 10 лет.
Управляющие компании для предприятий и фирм
Существует два типа таких управляющих компаний. Либо нанимается отдельная компания, либо существует отдел предприятия, который выполняет эту функцию.
В первом случае собственник нанимает внешнюю компанию, во втором – руководство находится в одном из отделов предприятия в форме ПАО или ООО, откуда управляет. Управляющая компания, по сути, является центром, из которого осуществляется управление всей сети предприятий. Например, компания Coca-Cola имеет предприятия по производству сладкой газировки по всему миру, но при этом управление осуществляется из главного офиса, расположенного в США. Именно здесь принимаются решения о том, что, когда и как производить. Создаются планы по расширению производства. Вся учетная информация со всех предприятий также стекается сюда для анализа и выработки управленческих решений.
К управляющим второго типа прибегают в редких случаях, и такая мера считается вынужденной. К услугам таких компаний прибегают в тех случаях, когда предприятие находится в кризисе или когда владелец вынужден уволить управляющего (либо тот уволился сам), но при этом заменить его сразу нет возможности. Предприятия нуждаются во внешнем управлении и это управление по качеству должно быть выше, чем внутреннее.
Достоинства и недостатки управляющих
Внешнее управление предприятием или управление из одного удаленного центра имеет свои достоинства и недостатки. С одной стороны, в таких управляющих компаниях работают высококвалифицированные специалисты, с другой – эти специалисты не всегда могут определить, что нужно для решения возникшей проблемы. Они не находятся на предприятии, не работают на нем достаточно долгое время, а на основе одной финансовой отчетности, не так просто определить причину возникновения кризисной ситуации и найти выход из нее.
Одним из наиболее существенных недостатков управляющих компаний, работающих на предприятии – это то, что решения принимаются с опозданием. Такое управление может быть эффективно только в двух случаях: когда предприятие только открывается или уже находится на стадии банкротства.
В первом случае управляющая компания создает систему управления, по которой будет работать предприятие. В данном случае управляющая компания - образец того, каким должно быть управление предприятием в дальнейшем. Во втором работа управляющей компании сводится только к поиску средств для покрытия текущих долгов и только потом на развитие предприятия. При этом работать они должны совместно с собственником для спасения предприятия.
За исключением этих двух случаев услуги управляющих компаний приведут только к нежелательным расходам, снижению качества и скорости принимаемых решений.
Управляющие компании выполняют важную роль в процессе управления предприятиями, занимающимися не только в сфере жилищно-коммунального хозяйства, но и в других областях предпринимательской деятельности. Несмотря на недостатки, в некоторых случаях найм управляющей компании – это единственный способ поправить ситуацию.
businessman.ru
Как управлять управляющей компанией ЖКХ? Лицензирование, организация и деятельность управляющей компании в сфере ЖКХ
На сегодняшний день на современном отечественном рынке полностью отсутствует конкуренция в сфере управления жильём. А большинство тех компаний, которые имеются, зачастую безынициативны либо вовсе проблемные. И это при том, что управляющая компания, напротив, призвана улучшать данную сферу и обеспечить рациональный расход средств. Именно вопросу о том, как управлять управляющей компанией ЖКХ, и посвящена данная статья.
Проблемы в сфере ЖКХ
За последнее время массовый характер приобрели ошибки при расчётах коммунальных платежей, которые складываются не в пользу жильцов. Это, как правило, вызывает недовольство и возмущение.
Довольно часто возникали ситуации, когда гражданам приходилось самостоятельно бороться с последствиями разных аварий, так как, невзирая на постоянно поступающие взносы, управляющая компания не имела соответствующих средств для их устранения. Именно это и побудило правительство внести ряд поправок в Жилищный кодекс РФ.
Обязанности управляющей компании
Согласно договору, управляющая компания ЖКХ несёт ответственность за предоставление жилищно-коммунальных услуг и их качество. Пакет таких услуг может быть как минимальным, то есть только то, что прописано в отечественном законодательстве, либо расширенным - услуги можно определить отдельно в договоре между управляющей компанией и собственниками жилья.
Только данная организация выбирает поставщиков услуг, а вот тарифы по их оказанию регламентируются государством. Поддержание удовлетворительного состояния общедомового имущества (к нему относятся крыши, подвалы, подъезды, гаражи и др.), а также проведение ремонтных работ выполняются по заранее оговорённым с жильцами расценкам. В основном данными учреждениями обслуживаются дома с большим количеством квартир. Именно в этом и заключается деятельность управляющей компании ЖКХ.
Выбор управляющей компании
Перед осуществлением данной процедуры необходимо, прежде всего, обратить внимание на стаж работы обслуживающей организации. Он должен быть не менее трёх лет. Более подробная информация может потребоваться в том случае, если этот срок меньше либо учреждение только начинает свою деятельность.
Помимо этого, следует обратить внимание на профессионализм кадров и материально-техническую, производственную базы, которыми обладает обслуживающая компания ЖКХ. Также у неё должны быть заключённые договоры с поставщиками энергоресурсов.
Все организации, занимающиеся такой деятельностью, обязаны предоставлять абсолютно любую информацию, раскрытие которой должно осуществляться на основании запроса жильцов дома либо в электронном виде (сайт компании или управы района).
Договор между собственниками и управляющей компанией
Теперь необходимо разобраться, как управляет управляющая компания ЖКХ. Здесь, прежде всего, нужно отметить, что это коммерческая организация, и её деятельность регулирует Гражданский Кодекс РФ. Основанием для оказания услуг является договор управления многоквартирным домом, в соответствии с условиями которого в течение определённого срока компания и ведёт распорядительную деятельность.
Данный способ весьма распространён, и при его выборе управляющая компания должна заключить договор с каждым жильцом - собственником помещения. При этом все они являются одной стороной заключаемого договора. Именно на основании данного соглашения управляющие организации и оказывают жилищно-коммунальные услуги.
Как управлять управляющей компанией ЖКХ
Как только вы заметили несоответствие тарифного плана компании и данных в квитанции либо вы чувствуете, что она вас обманывает, вы имеете полное право обратиться в это учреждение за разъяснениями.
Для этого вам достаточно прийти туда и потребовать документ, подтверждающий правильность тарифов, по которым управляющая компания ЖКХ осуществляет свою деятельность. На любой ваш вопрос её представителями должен быть дан чёткий ответ. Если же его не последует, то можно прибегнуть к крайней мере – обращению в суд.
Также вы можете попросить это учреждение о предоставлении отчёта о работе, которая им проделана. Вы должны составить запрос с отмеченным интересующим вас периодом времени. В таком случае отчёт может быть выложен в интернете, повешен на дверях подъезда либо выдан на руки каждому жильцу.
Если при просмотре данного документа у вас возникли вопросы, то обсудить их нужно на собрании жильцов. Также полученную информацию можно предоставить специализированной фирме или дать проанализировать разбирающимся в экономике и юриспруденции жильцам дома.
Обнаружив факты мошенничества в работе организации, следует обратиться в Жилищную Инспекцию или Роспотребнадзор. Эти органы проверят деятельность управляющей компании ЖКХ. А при необходимости наложат на неё санкции.
Лицензии для управляющих компаний
На съезде партии «Единая Россия» в прошлом году премьер-министр озвучил мысль о необходимости ввести лицензирование управляющих компаний ЖКХ. Изначально стоял вопрос выбора между лицензиями и саморегулируемыми организациями. Но последние, как показала практика, не работают, поэтому ввод лицензий оказался неизбежным.
Этот шаг необходим для возвращения в данную сферу контроля государства, так как сегодня довольно трудно наказать рублём управляющую компанию. При попытке сделать это, как правило, страдают сами жители. А лицензирование поможет проучить данную организацию и при этом не затронуть средства граждан.
До первого июля 2014 года должна была быть подготовлена вся нормативно-правовая документация, необходимая для этого, а с первого сентября начнёт функционировать данный процесс. Планируется сделать это, основываясь на принципах максимальной прозрачности и открытости. Для проведения лицензирования имеет все возможности профильное ведомство, а на местах этим будет заниматься жилищная инспекция либо региональные органы Госжилнадзора, которые владеют информацией, как управлять управляющей компанией ЖКХ.
Кроме этого, планируется ведение единого государственного реестра по такого рода организациям и их руководящему составу, а ещё в отношении них будут проводиться квалификационные экзамены.
Запрет на осуществление управленческой деятельности
Начиная с мая следующего года запрещено будет осуществлять распорядительную деятельность многоквартирными домами в том случае, если управляющие компании в сфере ЖКХ не будут иметь лицензию на данный вид деятельности.
Помимо этого, если за один год до подачи заявки в организации были замечены нарушения, то такой деятельностью она заниматься не сможет. Также компания должна иметь необходимые ресурсы, материально-техническую базу и регистрацию на территории нашей страны.
Недопустимой станет ситуация, когда зарегистрированное в оффшорных зонах юридическое лицо берётся за управление такой организацией, так как в этом случае применить к нему какие-либо санкции не позволит действующий в РФ закон.
Сроком на три года может быть приостановлена лицензия в том случае, если два раза в течение года пятнадцать процентов домов, которые находятся под управлением компании, будут привлечены за допущенные нарушения к административной ответственности. А глава такой организации лишится права заниматься этим видом деятельности. Все вышеизложенные процедуры будут осуществляться только в судебном порядке.
Ответственность управляющих компаний
Введение административной ответственности позволит собственникам жилых помещений понять, как управлять управляющей компанией. При помощи штрафов можно бороться с организациями, которые предоставляют некачественные услуги. Так, планируется ввести санкции в размере третьей части от стоимости плохо выполненной работы. В том случае, если при расчёте управляющей компанией будут допущены ошибки, то штраф составит пятнадцать процентов от неверно рассчитанной суммы.
По мнению правительства, такая система позволит существенно уменьшить количество допускаемых этими организациями ошибок, что будет способствовать удовлетворению каждой жалобы от населения.
Планируемый эффект от нововведений
Данные нововведения позволят значительно усилить контроль над сферой управления жильём, к тому же деятельность этой отрасли станет более открытой и прозрачной, а ответственность перед жильцами гораздо выше. Как считает глава государства, управляющие компании должны стать более привлекательными для частных инвестиций, что позволит устранить большое количество недостатков, существующих в данной сфере на сегодняшний день. Да и вопрос граждан, как управлять управляющей компанией ЖКХ, не будет стоять так остро.
fb.ru
Что Такое Управляющая Компания В Сфере Жкх ~ Повседневные вопросы
Значение и функции управляющих компаний в сфере ЖКХ.
Большая часть людей РФ живут в многоквартирных домах. Такие строения нуждаются в квалифицированном управлении и действенной организации работ, направленных на сервис помещения. Жильцы в исключительных случаях берутся без помощи других производить штатное ведение дел и уход за домом, более надежным и обычным решением, как говорит закон, станет заключение контракта с управляющей компанией в сфере ЖКХ. Часто россияне не до конца понимают, что такое УК и какие функции она делает. Посодействовать разобраться с данными вопросами и найти требования к компании в хоть какое время готов опытнейший онлайн-юрист.
На чем зарабатывает управляющая компания. Утро с Губернией. Gubernia TV
Квалифицированный спец в отрасли права разъяснит соискателям, для чего нужна управляющая компания ЖКХ, кому она подчиняется и что делать, если избранная организация не совладевает со своими обязательствами, которые устанавливает закон. На нашем веб-сайте россиянам доступны услуги опытнейших экспертов. Проконсультироваться с профессионалами все желающие могут в хоть какое время. Связаться с юристами совсем безвозмездно можно по телефону, при помощи электрической формы либо онлайн-заявки. Дистанционные советы и советы правовых профессионалов являются действенным и оперативным решением заморочек в сфере ЖКХ.
Юридические услуги в режиме онлайн гарантируют юзерам экономию времени, сил и денег. Специалисты всегда изучат все стороны дела и предложат надежное решение, основываясь на личных обстоятельствах.
Функции и обязанности управляющей компании ЖКХ.
Управляющая компания должна делать все требования жильцов, которые указаны в договоре о сотрудничестве. Основными задачками УК, которые устанавливает закон, являются:
проведение сезонных и серьезных ремонтов дома по расписанию; подготовка построек к отопительному сезону, утепление окон и дверей, проверка трубопровода; подписание контракта с поставщиками коммуникационных ресурсов; составление расписания профилактических и технических работ; контроль за соблюдением санитарно-гигиенических норм и требований пожарной безопасности; другие обязанности, направленные на обеспечение комфортабельного проживания людей.
Закон устанавливает, что жильцы каждый месяц должны отчислять определенную сумму, которая употребляется УК для оплаты коммунальной сферы, проведения технических и ремонтных работ. Если управляющая компания плохо делает свою работу, нужно расторгнуть эталон контракта либо посетовать на деяния организации в структуру, которая держит под контролем деятельность УК. В большинстве случаев достигнуть эффекта позволяет воззвание в Муниципальную жилищную инспекцию.
Обращаться в ГЖИ нужно, имея весомые основания. Эффективнее всего составить коллективную жалобу на работу организации. Контролирующий орган проведет проверку и призовет виноватых к ответственности.
Выбор управляющей компании для обслуживания многоквартирного дома.
Закон устанавливает, что выбор управляющей организации проводится на общем собрании жильцов дома. Расписание проведения собрания должно уведомлять всех собственников и арендаторов квартир о том, когда и где будет проведено штатное совещание. Во время переговоров участники должны сформировать свои требования к УК, как того просит закон. При выборе организации принципиально направить внимание на:
организационную состоятельность; опыт в управлении многоквартирными домами; жилищный фонд УК; кадровый состав; вещественную базу; открытость работы организации и ее репутацию.
Бесплатная круглосуточная поддержка юриста по телефону:
8 (800) 775-65-04 (звонок бесплатен)
Достигнуть действенной работы УК по расписанию либо поменять компанию можно в судебном порядке. Для этого нужно оформить грамотный судебный иск. Лучше, чтоб интересы жильцов на слушании представлял юрист.
Тезисы
Управляющие компании ЖКХ. Термин «управляющая компания Все управляющие компании в сфере ЖКХ что они. Управляющая организация — Википедия. В быту нередко неверно употребляется термин «управляющая компания», В связи с тем, что. Управляющие компании в сфере ЖКХ: что же все-таки это такое. Понятие управляющей компания в сфере ЖКХ: что же все-таки это такое? Что такое управляющая компания. что такое управляющая компания в сфере ЖКХ. нужна полная формулировка - управляющая компания в сфере ЖКХ. Как управлять управляющей компанией ЖКХ. что управляющая компания, Проблемы в сфере ЖКХ. управляющая компания ЖКХ несёт. Что такое управляющая компания в сфере жкх |. Правовые особенности оформления и определение управляющей компании в сфере жкх пример. Бизнес в сфере ЖКХ. Создаём свою управляющую. При создании бизнеса в сфере ЖКХ что небольшая компания управляющая компания. Что такое ЖКХ. Управляющая компания Что такое ЖКХ? Контрольно-надзорные мероприятия в сфере защиты. Управляющая компания — это Что такое управляющая. Что такое управляющая компания в данной сфере — это Что такое УК, ЖКХ. Книги по ЖКХ / Управляющая организация в сфере ЖКХ. Аннотация к книге "Управляющая организация в сфере ЖКХ" В справочном Не знаете что такое.
Похожие вопросы
kartaklada.ru
Управляющая компания (ЖКХ) - это... Что такое Управляющая компания (ЖКХ)?
Управляющая компания (УК) — юридическое лицо созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. В быту под термином «управляющая компания» подразумевают все виды компаний, не разделяя при этом их по видам деятельности и назначения.
Виды управляющих компаний
Управляющие — отличительной чертой управляющей компании является занятие ими только управлением общего имущества в многоквартирных домах, то есть без самостоятельной эксплуатации, технического и санитарного содержания, и оказания коммунальных услуг. Для осуществления эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества, а также оказания иных услуг, управляющая компания заключает соответствующие договоры подряда.
Гибридные — отличительной чертой компании является выполнения ими самостоятельно функций управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов, иных видов услуг, а также предоставление коммунальных услуг. Лозунг такого вида компаний — «делаем все самостоятельно».
Эксплуатационные — отличительной чертой компании является выполнение ими функций эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества многоквартирных домов/дома по договору подряда заключенного: с собственниками (при непосредственном управлении собственниками), с Товариществом собственников жилья (при управлении товариществом собственников жилья) и с управляющими компаниями (при управлении управляющими компаниями)
История управляющих компаний
С 1921 года в городах создаются жилищные товарищества, которым передавались муниципализированные строения. Они становятся формой управления жилищным хозяйством, по сути это первый в истории России способ управления жилой недвижимостью, он также является прообразом современных ТСЖ. Жилищно Арендные Кооперативные Товарищества (ЖАКТ) с 1924 года становятся основной формой управления. На них возлагалась обязанность восстанавливать хозяйство арендуемых у государства домов, содержать их в нормальном состоянии и удовлетворять потребности своих членов. Еще в 1927 году ЖАКТы оценивались как лучшая форма хозяйствования.
В 1937 году жилищные товарищества, распоряжавшиеся около 90 % жилищного фонда, были упразднены, и весь фонд перешел в распоряжение местных советов на основании постановления ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». Вместе с этим право распределения жилой площади и заселения в квартиры также перешло от правления товариществ исполкомам.
Со временем становления государственной системы управления появились Жилищно-Эксплуатационные Конторы (ЖЭКи).
Впоследствии, уже в 80-тых годах ЖЭКи преобразовались в Дирекции единого заказчика (ДЕЗы).
С вступлением в силу в марте 2005 года нового Жилищного Кодекса РФ начали появляться, предусмотренные им и реформой ЖКХ частные «Управляющие организации» (см. например ст. 161 ЖК РФ - где говорится о способе управления многоквартирным домом). Термин Управляющие Организации (УО) употреблять в значении управление многоквартирными домами предпочтительнее чем Управляющие Компании, поскольку последние, как это принято в традициях делового оборота и нормативных актах РФ, принято считать компаниями управляющими (в какой-то мере) другими юридическими лицами, их имуществом.
dic.academic.ru
Что такое управляющая компания и чем она управляет
Что такое управляющая компания и чем она занимается на самом деле? В России это понятие имеет несколько значений. Одно имеет отношение к финансам. Другое находится в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Третье относится к области корпоративного управления. Хотя все три подхода очень разные, мы попробуем рассмотреть это понятие со всех сторон.
Что это такое
Различия в деятельности управляющих компаний (УК) состоят в том, какие активы есть в их распоряжении.
Это могут быть денежные средства. В этом случае мы говорим о фирме, которая работает по договору доверительного управления. В ее распоряжении находятся накопления паевых инвестиционных фондов, резервы негосударственных пенсионных фондов, средства, привлеченные под ипотечное покрытие. В ее задачу входит размещать доверенный капитал в различные финансовые инструменты с целью получения прибыли и при соблюдении минимального уровня риска. Ее специалисты ориентируются в депозитах, рынках акций, надежности компаний.
Различия в деятельности управляющих компаний состоят различии активов
Управляющая компания ЖКХ представляет собой предприятие, созданное с целью обеспечить жизнь дома или группы домов. Ее функции - поддержание чистоты территории, обеспечение работы лифтов и мусоропроводов, постоянной подачи в квартиры электричества и воды. Деньги на все это она собирает с жильцов.
УК в составе холдинга руководит работой входящих в него предприятий, следит за соблюдением бюджетов и выполнением установленных акционерами показателей.
Как это работает
УК, работающая с фондами, получает для своей работы право размещать деньги там, где она считает нужным, на основании договора о доверительном управлении. Доход, полученный от размещения, идет владельцам средств. Удачным результатом деятельности такой фирмы считается создание диверсифицированного портфеля активов. Туда могут входить безопасные депозиты с низким доходом и рискованные облигации с высоким уровнем выплат. В итоге получается средняя величина доходов, которая устраивает собственников фонда.
Управляющая компания должна максимально диверсифицировать портфель активов
Управляющая компания ЖКХ, работает аналогично ЖЭКу. Разница состоит только в движении денег. ЖЭК получает средства от государства, а УК напрямую от жильцов на основании заключенных договоров.
Корпоративная УК работает через акционеров предприятий холдинга. Она дает им свои замечания и рекомендации, а те уже, в свою очередь, отдают распоряжения предприятиям холдинга.
Что говорит закон
Лицензирование УК, работающих с финансовыми активами, было установлено в России уже давно. Но с 2014 года в РФ было введено лицензирование и УК ЖКХ. Согласно Федеральному Закону 255 все организации, управляющие многоквартирными домами, должны оформить лицензию до 1 мая 2015 года. Иначе их деятельность будет признана незаконной.
В России давно установлено лицензирование управляющих компаний
Выводы
Рассмотрев различные варианты того, что такое управляющая компания, мы видим, что по сути все они имеют одинаковую задачу: контролировать и обеспечивать эффективную работу активов.
Управление активами считается очень сложной задачей. На Западе этим занимаются специальные высокооплачиваемые менеджеры и целые фирмы. В России подобная практика тоже существует, но в несколько другом аспекте.
finiq.ru
Какими органами контролируются управляющие компании в России?
В России немало фундаментальных проблем, которые являются стереотипами. Когда говорится о нашей стране то замечают сразу же пару основных проблем – это неудовлетворительные дороги, низкий заработок, а также постоянные проблемы с жильем. На самом деле не везде все настолько ужасно, ведь проблемы с дорогами и деньгами по большей мере решаются, да и в целом народ в последнее время не жалуется. Но, к сожалению, проблема с жильем так и остается и от нее никак не получается избавиться.
И заключается она в следующем: в стране за каждый отдельный многоквартирный дом отвечает ЖКХ, которое в свою очередь полностью следит за домом, а также прилегающей к нему территорией, выполняет ремонт в случаях, когда это нужно. Если говорить просто, то жилищно-коммунальное хозяйство обеспечивает функционирование домов и делают так, чтобы людям было комфортно жить в этих самых зданиях. За свою деятельность эти организации получают определенную сумму денег.
Но не все так прозрачно, не каждая из них настолько честна перед жителями многоквартирных домов. Очень часто происходит так, что управляющая организация просто наглеет и начинает воровать деньги у жильцов, в прямом смысле этого слова, хотя многие могут даже ничего не подозревать. Именно поэтому есть орган, стоящий свыше, который осуществляет надзор за управляющими компаниями.
Организация контролирующих органов
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Или звоните нам по телефону (круглосуточно).
Это быстро и бесплатно!
Для того, чтобы понять, как проверить управляющую компанию, нужно понимать какие права вообще имеют жильцы и какие органы государственной власти должны это выполнять. Всего существует три уровня организации, проверяющей управляющие компании власти: местный, региональный, а также федеральный, все они имеют свои особенности и нужны с определенной целью.
Федеральный уровень
Далеко не главный уровень, среди тех, кто контролирует работу управляющих компаний. Этот способ не является основным, при этом они лишь издают некоторые указания, предписания о том, как вести жилищное хозяйство, вводят лишь некоторые принципы и особенности и состоит этот уровень из нескольких государственных частей:
- ФАС России (федеральной антимонопольной службы России) – часть, которая контролирует тарифы в сферах водо- и теплоснабжения и определяет максимально возможную стоимость оплат, от которых должны отталкиваться ЖКХ.
- Министерства строительства России – которое определяет чертежи и схемы отопления, а также водоснабжения домов.
- Министерства энергетики России – которое определяет качество предоставляемых ЖКХ услуг. Описывает их законы, правила, разрешения и вообще всю концепцию управляющих компаний, а также выполняет проверку учета экономической части (Оплаты тепла и воды).
Региональный уровень
Тот самый уровень, который выполняет сам по себе контроль над управляющими компаниями. Проверяет то, как выполняются предписания свыше, законы и методические указания. Управляющие компании в таком случае подчиняются специальному органу – государственному жилищному надзору, который выполняет всевозможные проверки по следующим параметрам:
- Насколько правильно ведется содержание и уход за жилищными помещениями.
- Тарифы и размеры оплаты за различные услуги, предоставляемые управляющей компанией.
- Проведение перепланировок зданий по определенными нормами.
- Перевод из статуса жилых в статус нежилых и наоборот различных помещений.
- Формирования фондов по ремонту жилья.
В случаях выявления нарушения орган может пресекать и устранять их за счет управляющей компании, допустившей их. Также стоит отметить, что, руководствуясь нормами СанПиН, эта часть также следит и за безопасностью, и качественными свойствами предоставляемых услуг: качества воды, ее состава, как химического, биологического, так и радиологического. К тому же проверяется уровень шума, влажности и качества вентиляции.
Муниципальный уровень
Чаще всего — это организация при городской организации, которая выполняет проверку управляющих компаний. На эти органы также возлагаются обязанности, которые должны осуществлять на региональном уровне. Все эти проверки по плану должны производиться раз в год. В случаях, если возникают жалобы от жильцов, то производятся и внеплановые проверки. По результатам обязательно должен быть составлен акт с заключением о проверке управляющей компании. Чаще всего такая проверка управляющей компании является действенной.
Жильцы в виде контролирующего органа
Жильцы также могут выступать в виде органа, который контролирует управляющую компанию ЖКХ, так как с ними заключен договор о предоставлении определенных услуг. Именно поэтому жильцы могут затребовать проверку, которая будет выполнена по отношению к качеству этих самых выполняемых ЖКХ услуг.
Жильцы могут запросить полную отчетность за 1 – 2 года, на основании которой будет ясно, насколько честно ведет учет управляющая организация. В случае если что-то не сходится, то жильцы могут обращаться в суд или в контролирующий орган. Важно обратить внимание на то, что коллективное письмо ускорит этот процесс. Чем больше жильцов подключаться, тем быстрее решится вопрос. В случае если суд подтвердит незаконные действия, то все поборы возместятся жильцам.
Аудиторские проверки
Аудиторская проверка заключается в том, чтобы проверить на прозрачность управляющую компанию ЖКХ, осуществляется она по некоторым критериям по которым и делается заключение проверки. Проверяется корректность оформления всех бумаг, деклараций и так далее. Делается это специальным человеком, называемым аудитом. В заключении аудит дает рекомендации по улучшению работы ЖКХ.
Проверка УК ЖКХ на честность в три этапа:
Контролирующие органы в сфере ЖКХ бывают не честны, поэтому приходится выполнять проверку таким образом, чтобы это было действительно быстро, минимально затратно как по времени, так и по ресурсам и соответственно имело максимальную отдачу.
Первый этап: Сбор информации
Для того, чтобы заняться проверкой управляющих компаний нужно уметь изучать документацию и быть довольно терпеливым и внимательным в этом плане. У УК собрать весь необходимый пакет, в котором прописана тарификация всех услуг, предоставляемых компанией. От лица собственников написать заявление, с которым и запросить расчеты. Требуется получить максимум бумаг.
Второй этап: Проверка расчетов и выполненных работ
Проверить правильность расчетов организации, а также обоснования, по какой причине производилась оплата за услуги. Также желательно проверить действительно ли были выполнены эти услуги в полной мере, а также их качество.
Если самостоятельно не получается выполнить перерасчеты, чтобы проверить их правильно, то за помощью стоит обратиться к профессионалам. Такие расходы, как правило, чаще всего окупаются, но стоит помнить, что приступать к этому действию нужно в тех случаях, когда действительно возникает подозрение по отношению к нечестности УК.
Третий этап: Заключительный
На этом собственно и заканчивается надзор в сфере ЖКХ. Если в заключении управляющая организация все же является нечистой, то далее — обращаться в суд, а также предупредить жильцов о том, что на УК придется написать жалобу.
Оформление и подача жалоб на управляющую компанию
Для того, чтобы была выполнена проверка финансово хозяйственной деятельности управляющей компании органами свыше чаще всего приходиться оформлять жалобу, которую в дальнейшем подавать в суд, прокуратуру, инспекцию или другую государственную часть, которая этим занимается.
Составление жалобы
До того, как обращаться в контролирующий орган нужно попробовать получить ответ от самой УК, если ответ не устроит или его вообще не будет, то можно будет приступить к оформлению жалобы. Делается это по образцам оформления жалоб на УК.
Жалоба в жилищную инспекцию
Работа этой государственной части направлено на защиту потребителей, то есть жильцов, но не стоит забывать, что она занимается только определенной частью возможных проблем, это было описано выше. В ином случае придется обращаться в другой госорган.
Жалоба в прокуратуру
Прокуратура не является тем, кто контролирует работу управляющих компаний ЖКХ, но все же в случаях с незаконными действиями, но она может выполнить работу, если нарушения будут связанны с денежным оборотом. По итогам дела можно будет привлечь организацию к уголовной ответственности за совершение неправомерных действий.
Жалоба в суд
Когда органы, контролирующие порядок работы управляющих компаний ЖКХ, не справляются возможно обратиться к судье и решить конфликты и вопросы, связанные с УК и в судебном порядке. Это требует больше времени и сил, но практичнее, по отношению к другим способам.
Жалоба в Роспотребнадзор
Этот орган опять же не относится к тем, кто контролирует деятельность управляющих компаний, но при этом способны помочь, когда нарушаются права и законы “О защите прав потребителей”, в случаях, когда услуги предоставлены не в полной мере, или вовсе не предоставлены.
Перерасчет коммунальных услуг Председатель ТСЖozhkh.ru
