Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве? Договор долевого строительства

Договор участия в долевом строительстве

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства; другая же сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

С принятием Закона об участии в долевом строительстве в гражданское законодательство вводится новый договорный тип, не предусмотренный ГК РФ, - договор участия в долевом строительстве. Поскольку этот договор не поименован в ГК РФ, то законодатель "может включать в акт, посвященный такому виду договоров, любое решение, если только соответствующий вопрос не урегулирован в части первой ГК и при этом в ней нет оговорки о возможности иного решения в законе (другом правовом акте)" *(534).

Из легального определения следует, что договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Понятие этого договора на уровне законодательной дефиниции впервые оказалось урегулированным. До принятия Закона об участии в долевом строительстве договорные обязательства застройщиков и дольщиков оформлялись с использованием самого различного юридического инструментария. Практике известны случаи заключения договоров о совместной деятельности (простого товарищества), о строительном подряде, об инвестировании возмездного оказания услуг, предварительных договоров, договоров купли-продажи, об агентировании, поручении и комиссии, договоров доверительного управления имуществом и пр. Все указанные конструкции в той или иной степени находили свое обоснование как в нормативных актах, издававшихся ведомствами (см., например, письмо Пенсионного фонда России от 1 октября 2001 г. N ВП-09-25/-7938 о существенных условиях договоров долевого участия в строительстве), так и в судебно-арбитражной практике, а также и в теоретических позициях, в результате чего в юридической литературе было сформировано несколько концепций правовой природы договора участия в долевом строительстве. Весьма популярна была концепция, обосновывающая правовую природу этого договора с позиций свободы договора: это договорный тип, прямо не предусмотренный, но и не запрещенный законом, следовательно, имеющий право на существование. К его регулированию, по мнению сторонников этой концепции, подлежали применению общие нормы об обязательствах и договорах. В судебной практике и в литературе можно было встретить варианты юридической квалификации этого договора как договора смешанного типа, который содержит элементы различных договоров, предусмотренных гражданским законодательством (строительный подряд, совместная деятельность, купля-продажа и пр.). Соответственно при разрешении споров, вытекающих из участия в долевом строительстве, суды применяли различные нормы, что приводило к разночтениям в судебной практике.

К существенным условиям договора участия в долевом строительстве относятся следующие условия:

- предмет, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства.

В случае отсутствия в договоре указанных условий или одного из них, такой договор считается незаключенным.

Предметом договора участия в долевом строительстве являются, с одной стороны, самостоятельные либо с привлечением иных лиц действия застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и его передача после разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства, а, с другой стороны, действия участника долевого строительства по принятию указанного объекта недвижимости и уплате застройщику предусмотренной договором цены.

В том случае, если стороны не оговорили в договоре указанных действий, договор считается незаключенным. При этом заказчик имеет право передать объект недвижимости участнику долевого строительства только после получения разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию.

Правительству РФ в законодательном порядке предоставлено право издания правил, регулирующих вопросы заключения и исполнения договора, обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Эта норма направлена на то, чтобы исключить практику так называемых "двойных продаж", когда в отношении одного и того же строящегося объекта заключалось несколько договоров с разными приобретателями. Государственной регистрации также подлежат все соглашения об изменении или дополнении договора участия в долевом строительстве. Хотя это прямо и не предусмотрено законом, однако вытекает из смысла законодательства.

Закон об участии в долевом строительстве не предписывает в качестве обязательного правила, чтобы договор заключался в виде единого документа, подписываемого обеими сторонами. Таким образом, договор участия в долевом строительстве может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Не исключено заключение подобного рода договоров в электронно-цифровой форме с использованием электронной цифровой подписи (см. Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 1-ФЗ "Об электронной (цифровой) подписи") *(535). Кроме того, письменная форма договора будет рассматриваться в качестве соблюденной и в том случае, если оферта (в письменной форме) принята (акцептирована) ее адресатом совершением тех действий, путем которых выполняются условия, указанные в оферте договора.

В договоре могут быть предусмотрены и иные условия, имеющие важное значение для взаимоотношений сторон. Например, стороны могут предусмотреть основания расторжения договора в судебном порядке (помимо тех оснований, которые предусмотрены законом). Это вытекает из п. 7 ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве и более общей нормы - п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных "настоящим Кодексом, другими законами или договором". В то же время недопустимо включение в условия договора положений об одностороннем отказе застройщика или дольщика от договора, помимо тех, которые прямо предусмотрены. Это правило опирается на норму ст. 310 ГК, согласно которой односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Поскольку отношения по долевому строительству по общему правилу не носят предпринимательского характера, то и недопустимо включение в договор условий о его одностороннем расторжении, помимо тех случаев, когда это прямо предусмотрено законом. В то же время, если привлечение денежных средств осуществляется в рамках осуществления предпринимательской деятельности (и застройщик, и участник являются предпринимателями, преследующими извлечение прибыли), то включение иных, не предусмотренных законом условий об одностороннем отказе от исполнения договора допустимо.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет застройщик. Очевидно, что передача объекта долевого строительства и возникновение прав собственности на этот объект у дольщика не совпадают во времени. Риск случайной гибели застройщик несет до его передачи участнику долевого строительства. При наступлении обстоятельств, которые приведут к гибели или ухудшению строящегося объекта недвижимости (пожар, наводнение и пр.), застройщик обязан восстановить его за собственный счет. Вместе с тем в промежуток времени между передачей объекта недвижимости участнику и регистрацией его права собственности на переданный объект именно участник и несет риск случайной гибели. Это правило является исключением из более общего правила, предусмотренного ст. 211 ГК РФ, согласно которому риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет собственник этого имущества. Эта же статья допускает, что иное может быть предусмотрено законом или договором. Иное и предусмотрено Законом об участии в долевом строительстве. В то же время стороны своим соглашением вправе изменить момент перехода риска случайной гибели объекта долевого строительства. Например, в договоре стороны могут предусмотреть, что риск случайной гибели переходит к покупателю с момента регистрации за ним права собственности на переданный объект. Однако стороны, как представляется, не вправе своим соглашением устанавливать момент перехода риска случайной гибели к участнику ранее, нежели объект был передан ему. Обусловлено это тем, что Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) *(536) запрещает ухудшать положение потребителя по сравнению с тем, как это установлено законодательством.

В законе подтверждено право наследников умершего участника договора долевого строительства на вступление в этот договор. Поскольку вступление в договор сопровождается приобретением прав и обременением обязанностей (если таковые сохраняются на момент принятия наследства), то наследник становится соответственно кредитором и должником застройщика. Комментируемая норма опирается на ст. 1112 ГК РФ, согласно которой в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Поскольку права и обязанности наследодателя, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, по своему характеру являются имущественными, они включаются в наследственную массу. Это означает, что с принятием наследства наследник, с одной стороны, имеет права требования передачи ему в собственность построенного объекта недвижимости, а с другой стороны, несет бремя исполнения обязательства по оплате объекта долевого строительства.

Для того, чтобы наследник стал правообладателем по договору участия в долевом строительстве, он должен принять наследство. Акт принятия наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При этом наследник может и не подозревать о принадлежащих ему имущественных правах (например, правах, вытекающих из заключенного наследодателем договора участия в долевом строительстве), однако принятие остального наследства подразумевает и принятие того имущества, о котором наследник не знает.

Закон об участии в долевом строительстве ставит точку в дискуссии о возможности применения к отношениям сторон по договору долевого участия в строительстве законодательства о защите прав потребителей. В настоящее время эти отношения урегулированы Законом о защите прав потребителей. Этот закон применяется только к тем отношениям, которые вытекают из договора долевого участия и не связаны с предпринимательской деятельностью. Причем применение законодательства о защите прав потребителей факультативно, то есть осуществляется только в случаях, если соответствующие отношения не урегулированы Законом об участии в долевом строительстве. В то же время в литературе высказываются опасения, связанные с тем, что довольно сложно определить цели, которыми руководствуется гражданин, заключая договор долевого участия в строительстве. Кроме того, такие цели могут изменяться в процессе строительства жилья *(537).

studfiles.net

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома в 2018 году

Если вы собираетесь заключить сделку с застройщиками, стоит знать особенности договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов.

Что же стоит знать, чтобы не попасть на недобросовестную компанию? Изучите нормы законодательства, что действуют в 2018 году.

Чтобы договор долевого участия обеспечил защиту от многочисленных рисков, следует понимать, как его правильно составлять.

Рассмотрим, что это за соглашение, когда и кем составляется и как может защитить права и интересы сторон.

Что нужно знать

Договор долевого участия в строительстве схож с договором подряда, купли-продажи, инвестирования. Но имеет и много особенностей.

Инвесторы строительства передают полномочия заказчику выполнить инвестиционный проект. Заказчик вправе привлечь застройщиков (строительное предприятие), которые построят дом.

Основные понятия

Долевым строительством называют форму инвестиций в возведение здания в соответствии с соглашением.

Дольщик и застройщик должны опираться на нормы Закона «О долевом строительстве».

Возникновение прав и обязательств имеет место после того, как стороны поставят подписи на контракте. Объект строительства — не квартира, а дом, и кредиторы в данном случае — дольщики.

Назначение документа

Есть несколько способов привлечения средств на строительство многоквартирных домов:

составляется соглашение о долевом строительстве;
выпускаются эмитентами жилищные сертификаты;
посредством жилищно-строительного и жилищного накопительного кооператива.

Долевое участие является законным способом покупки жилья в доме, что строится. Документ позволяет приобрести по выгодной цене жилье в новостройке.

Законные основания

Главным законодательным документом является ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214, где есть все необходимые сведения о процессе участия в долевом строительстве.

Можно опираться также на нормы Градостроительного кодекса и отдельные Постановления властей.

Типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Процесс долевого строительства предусматривает привлечение денежных средств застройщиками. На данные средства возводят жилой многоквартирный дом.

Стороны соглашения

Стороны договора:

инвесторы;
застройщики.

Инвесторами могут быть граждане, которые приобретают жилье для себя, то есть не планируется ведение предпринимательской деятельности.

В законодательных актах не установлено ограничение с учетом гражданства и национальности. Сделка может быть совершена не только россиянами, но и иностранцами, а также лицами без гражданства.

В гл. 3 ГК прописано, что дольщиком вправе выступать гражданин, что является дееспособным.

Представлять интересы недееспособных лиц могут опекуны или попечители, если на это дали разрешение органы опеки.

Застройщиком может быть ИП или юрлицо, у которого есть в собственности земля (или находится во временном пользовании), на которой разрешено строить дом.

Компания должна иметь соответствующие разрешения на проведение строительных работ, проектные документы.

Существенные условия

Перечислим существенные условия соглашения:

Стоит определить объект строительства	Который должен передаваться дольщику в соответствии с проектными документами. Обычно отражают адрес, типовую серию дома, номер секции, этажа, строительные номера квартир и площадь
Указывают сроки	Когда квартира должна быть передана участникам долевого строительства. Срок устанавливается один для всех дольщиков. Передают недвижимость по акту или иным документам в течение 2 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию
Пишут стоимость, сроки и порядок внесения средств	Часть 3 чт. 5 ФЗ о долевом строительстве отражает, какими способами могут вноситься средства — единовременным платежом или частям в течение определенного периода
Гарантийные сроки на здание	Качество должно соответствовать нормам проектных документов, градостроительного регламента, технического регламента. В п. 5 ст. 7 Закона сказано, что срок гарантии не может составлять менее 5 лет
Соглашение должно быть письменным	—
Обязательно перечисляют документы	Что служат основанием для заключения контракта
Желательно подробно расписать штрафные санкции	В том случае, если одна из сторон нарушит условия

Договор долевого участия вступит в силу после того, как будет зарегистрирован в соответствии со ст. 433 ГК.

Порядок заключения

Чтобы зарегистрировать соглашение, заключенное с первым инвестором, есть 10 дней.

При заключении договора с остальными участниками записи в реестры должны вноситься в течение 5 дней после проставления подписей.

Специфика договора долевого участия — осуществляется строительство не отдельного помещения, а многоквартирного дома. И поэтому кредиторами считают всех дольщиков.

Отдельное лицо не может повлиять на проект строения, технические данные. Именно поэтому на этапе составления договора стоит ознакомиться с информацией о компании.

Порядок действий для участников такой:

Выберите предприятие, которое будет осуществлять застройку.
Проверьте все документы, изучите их. Важно, чтобы разрешение было еще актуальным.
Заключите соглашение.
Проверьте, проводятся ли работы в соответствии с договором.

У компании-застройщика должны быть такие справки:

разрешение на возведение здания;
документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
страхование гражданской ответственности;
лицензия;
проектная декларация.

Ст. 1 Закона № 214 содержит данные о том, как отношения сторон регулирует соглашение долевого участия, который регистрируют в Росреестре.

Если в документе не будет хотя бы одного существенного условия, тогда его не могут заключить и зарегистрировать.

Видео: особенности долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных ОНОсновная обязанность застройщика — построить дом согласно условиям, прописанным в договоре долевого участия.

Есть и дополнительные обязательства:

по оформлению необходимой документации;
по соблюдению сроков проведения строительных работ;
по соблюдению качества;
по размещению и предоставлению данных о затратах, о долге, прибыли компании и т. д.;
по расходованию денег по назначению;
по передаче объекта дольщикам в установленные сроки.

Если застройщик опоздает со сдачей объекта, стоит уведомлять и согласовывать с дольщиками новые сроки.

Застройщик вправе:

заключать соглашения с подрядчиком на выполнение определенных работ;
расторгать договора с нарушителями условий сделки;
выдвигать требования к дольщикам оплатить неустойку, если платежи просрочены;
обращаться в судебный орган, чтобы защитить свои права.

Вы можете также знакомиться с документами на любой стадии работ. Со своей стороны граждане обязаны своевременно производить платежи и принять квартиру, когда объект будет введен в эксплуатацию.

Договор не может корректироваться, поэтому сразу прописывают:

Отсутствие возможности для застройщика менять стоимость на приобретенный объект	Если он соответствует площади, что заявлена. Это касается и случаев, когда оплата произведена в валюте, и курс существенно изменился. Цену могут корректировать в сторону уменьшения, если при передаче объекта будет выявлено недостатки и нарушения установленных норм к помещению
Право расторжения соглашения дольщиками	Если в течение определенного количества раз недвижимость не принята комиссией
Период для устранения недостатков застройщиками	Обнаруженных инвесторами
Данные управляющей компании	Которая будет управлять многоквартирным домом
Иные положения с учетом ситуации	—

Если застройщик опоздает со сроками и не передаст объект своевременно, то дольщики вправе требовать выплат компенсации за каждый день просрочки.

Сумму компенсации устанавливают как 1/300 или 1/150 ставки Центрального Банка.

Если объект не будет качественным, то участники долевого строительства могут требовать:

бесплатно устранить недостатки;
уменьшить стоимость квартир;
возместить средства, что быть потрачены при устранении недостатков.

Порядок расторжения соглашения прописан в ст. 9 ФЗ № 214. Стороны не вправе расторгать договор, если условия в полной мере выполняются.

Для этого обязательно наличие веских оснований. В одностороннем порядке соглашение расторгают:

если нарушены сроки передачи объекта;
не исправляются своевременно недостатки;
есть нарушения, что снизят качество дома;
если банк являлся поручителем, но сроки выполнения обязательств истекли, а объект еще не сдавался в эксплуатацию.

Через суд расторгают соглашение, если:

строительство прекращено и не будет далее возобновляться;
проектные документы сильно корректировались, и площадь квартир уменьшена;
изменено назначение общего имущества здания.

Когда договор будет расторгнут, застройщик возвращает уплаченную сумму дольщикам в течение 10 дней на расчетный счет. Дополнительно платится неустойка за использование средств участника.

Соглашение может расторгаться путем написания заявления дольщиками и передачи его застройщику. При взаимном согласии составляется соответствующий документ.

В соответствии с договором долевого участия в строительстве граждане не покупают жилье, а имеют право на ее получение после окончания строительных работ и введения объекта в эксплуатацию.

Когда будет составлено акт о приеме недвижимого объекта, лица должны оформлять права собственности на квартиры.

Основание — документация, что подтвердит окончание строительства, а также передаточные акты. Сотрудник Росреестра проверит документацию, внесет соответствующие данные в госреестр и сделает запись в правоустанавливающей документации.

Затем гражданин получит оригиналы справок и выписку из ЕГРП.

Образец соглашения

В типовом соглашении долевого участия в строительстве дома должны быть такие сведения:

Название документа, дата и место заключения.
Информация о сторонах.
Предмет.
Условия оплаты.
Права и обязательства каждой стороны.
Ответственность при нарушении условий договора.
Описание непредвиденных обстоятельств.
Иные условия.
Сроки действия документа.
Подписи сторон.

Можете брать за основу такой бланк:

Какие могут быть риски

Есть много рисков при составлении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома как для дольщиков, так и для застройщика.

Не бывает идеальной ситуации, когда застройка по договору долевого участия осуществляется без проблем. Основные:

Средства привлекаются лицам, что не имеют на это права	Нарушаются нормы законодательства
Нарушаются сроки сдачи	И дольщик длительное время не может получить квартиру
При строительстве	Использовались некачественные материалы
Компания-застройщик	Признается банкротом
Отчуждается право собственности на объект	Застройщики передают определенные помещения постороннему лицу, что не является участником долевого строительства

Задержка со сдачей объекта может быть по такой причине:

У застройщика не достаточно средств, чтобы начать или завершить работы, или же компания не желает тратить свои деньги, надеясь только на платежи дольщиков. Не учитываются изменения стоимости материалов, уменьшение количества сделок и т. п.
Средства дольщиков тратятся не по назначению.
Подрядчик не исполнил свои обязательства.
В соглашении не прописаны конкретные сроки передачи дома.

Бывает, что застройщик предлагает произвести доплату. Такой риск возникает, если в соглашении нет пункта, раскрывающего точный перечень затрат и стоимость м2.

Сложности могут возникнуть при расторжении договора, если данный пункт не расписан в подробностях и не учтено ряд ситуаций.

Проблемы с регистрацией права собственника возникают:

если не выполняются инвестиционные условия, что устанавливались властями;
если не подготовлена документация, что понадобится в уполномоченной инстанции.

Большую часть проблем можно решить в судебном порядке.

Чтобы не попасть в неприятности, при составлении договора обратитесь к юристу. Он пересмотрит, все ли моменты учтено. И наверняка увидит, что нет важного пункта, который защищает ваши права.

Если фирма-застройщик не желает вносить коррективы в соглашение, тогда не стоит с ней связываться. Подыщите иную компанию, которая готова взять на себя обязательства в полной мере.

jurist-protect.ru

Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве?

18 апреля 2016 14:05
Инструкции

«Желание сэкономить средства и стать владельцем новенькой квартиры, может быть реализовано уже сегодня»! — призывают рекламные материалы многочисленных компаний-застройщиков. Чтобы избежать всевозможных рисков, связанных с приобретением жилья в несуществующем доме, необходимо уделить максимум внимания корректному оформлению документов. Нужно изучить не только привлекательные рекламные буклеты, но и договор участия в долевом строительстве, ведь именно он может таить сюрпризы, которые способны сделать вас заложником собственной мечты.

Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве жилого дома — это главный документ, подписывая который, застройщик обязуется построить дом и передать заветную квартиру, в обмен на ваши средства. Кроме этого договора, никаких других форм вам предлагать не должны.

Излишне напоминать, насколько дольщик не защищен, вкладывая свои «кровные», в предварительный договор и оплачивая стоимость квартиры кредитными средствами. Подписывая такой документ, нужно понимать, что ни о каком сроке передачи жилья речи не идет. Максимум о чем можно говорить — это о сроке заключения основного договора купли-продажи. В то же время, со сроками по кредитным выплатам, все будет в полном порядке. Можно не сомневаться в том, что если сдача дома отложится на год и более, реструктуризовать долг банк вам не предложит!

Наиболее защищенным будет дольщик, заключающий договор, предусмотренный Законом 214-ФЗ. Форма данного договора стандартизирована, поскольку требования к нему подробно изложены в законе.

Договор о долевом участии должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре этих условий, документ считается незаключенным. Далее, договор подлежит государственной регистрации, что является страховкой от так называемых «двойных» продаж. При других схемах такой гарантии вам никто не даст. Между тем, заключая такой договор, следует обратить внимание на целый ряд моментов, о которых пойдет речь далее.

Цена за квадратный метр площади объекта окончательная и пересмотру не подлежит

Нужно иметь в виду, что цена за помещение в целом может измениться по результатам замеров БТИ пропорционально его площади. Добросовестные застройщики обычно указывают люфт в 0,5–0,7 кв.метров в ту или другую сторону, при котором цена остается стабильной. А вот на случай, если после обмеров БТИ ваша квартира окажется меньше площади, указанной в договоре, можно получить свои денежные средства, внеся пункт о дополнительных взаиморасчетах.

Совет юриста

Елена Никоненкова, директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

Есть такой любимый пункт компаний-застройщиков о том, что если квартира увеличилась более чем на 1 метр, то дольщик будет обязан заплатить дополнительные средства. Здесь нужно быть внимательным, потому что ценообразование у нас производится исходя из цены метра. На момент приобретения объекта недвижимости, дольщик покупает квартиру и для него 55 или 57 кв метров не играют роли. Как правило, после обмеров БТИ в среднем площадь изменяется на 2–3 метра стабильно. Значит, если мы не хотим доплачивать, деньги застройщику, мы этот пункт должны исключить.

Почему важно обращать внимание на срок сдачи объекта

В договоре должен быть указан примерный срок сдачи — квартал, год, а также срок передачи квартиры (конкретное количество календарных дней, с привязкой, обычно, к сдаче дома). Сюда очень часто вписывают оговорки, просрочка какой продолжительности не влечет ответственности застройщика. Это — на ваше усмотрение, но вообще-то такая оговорка противоречит закону.

В каком виде сдается квартира?

Договор должен содержать точное описание будущей квартиры. Это информация о строительном адресе, площади,метраже,наличии лоджии (балкона). Кроме того, в договоре должна быть указана секция, подъезд, положение на этаже.Если Вы планируете купить квартиру с отделкой, приложение к договору, либо сам договор должны содержать конкретные виды работ по отделке помещения с указанием материалов. Лучше изложить это подробно, поскольку даже фраза «без чистовой отделки» некоторые действия строителей все же предполагает. В частности, следует указать на остекление окон, балкона (лоджии), наличие стяжки, выравнивание стен и потолка, наличие разводки под сантехоборудование, межкомнатных дверей (если предусмотрены проектом.). И учтите, чтогазифицированный дом по действующим правилам не может сдаваться без газового оборудования!

Также, в договоре желательно указать тот момент, когда вы сможете получить ключи от квартиры и доступ к ней с целью начать отделочные работы — если застройщик готов предоставить вам такую возможность до официальной сдачи дома. Учтите, что с этого момента на дольщика перекладывают затраты по коммунальным платежам — не соглашайтесь, поскольку до регистрации дома в качестве жилого, вам придется оплачивать все по промышленным тарифам, а затраты эти, обычно, уже заложены в цену строительства.

Совет юриста

Елена Никоненкова, директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

Есть еще один интересный пункт, который застройщики любят указывать в разделе «Права застройщика». Его содержание примерно следующее: в случае колебания курса доллара, падения метеорита, нашествия инопланетян у нас повысится стоимость стройматериалов более чем на 20%, то застройщик в праве по собственному усмотрению увеличить сумму договора. Против таких пунктов следует возражать однозначно, поскольку увеличение на 20% может носить сезонный, стабильный характер (зимой стройматериалы дешевле из-за уменьшающегося спроса). То есть, это не те обстоятельства, к которым можно привязывать увеличение цены договора долевого участия. Если говорить об увеличении, тогда нужно говорить о среднегодовом, по расчетам Министерства строительства. Это должен быть какой-тоофициальный документ, который свидетельствует о среднегодовом увеличении. Опять же, бессмысленно на это соглашаться, поскольку мы знаем, что стоимость строительства зависит от цены квадратного метра и от того, насколько грамотно застройщик манипулирует заемными деньгами. Как правило, около 30% чистой прибыли застройщик получает с квартиры. Соответственно увеличение цены материалов — это маленькая долька в цене квартиры, которая никак не может увеличивать стоимость квадратного метра и должна быть отнесена на риски Застройщика. Зачастую если дольщики не согласны доплачивать, то такие пункты используются как основания для расторжения договора долевого участия. Учитывая, что застройщик заключал с дольщиков договор на стадии строительства, взял деньги, использовал их, вложил в жилье, соответственно, вернуть ту же сумму, которую он взял, ему будет все равно выгоднее потому, что эту квартиру он уже продаст дороже.

Расторжение договора долевого участия

Дольщик имеет право расторгнуть договор долевого участия. Основанием для этого является задержка строительства более чем на два месяца, существенные недостатки квартиры, отказ устранить недочеты в разумный срок или уменьшить стоимость квартиры при обнаружении недостатков.

Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт приема-передачи квартиры, пока не осмотрите ее как следует и не зафиксируете все недоделки и неполадки, которые в обязательном порядке следует включить в акт. Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт без недоделок! Иначе вам никому и никогда не удастся доказать, что таковые были.

Дольщик может взыскать с компании деньги за пользование чужими средствами или разницу между ценой договора и стоимостью жилья на момент расторжения договора. Также, дольщик вправе расторгнуть сделку, если застройщик не опубликовал проектную декларацию, строительные работы компания может производить, имея разрешение на строительство и проект соответствующий градостроительным нормам. В таком случае застройщик будет обязан вернуть назад денежные средства с процентами, а также компенсировать убытки дольщика.

Читать следующую статью "Как рассчитать налог на имущество физических лиц в 2016 году?"

При использовании материалов ссылка на www.domostroynn.ru обязательна.