Что такое договор уступки. Договор переуступки что такое

Что такое договор переуступки.

Что такое договор переуступки. от 23.07.2013 07:14

В помощь риэлтору Автор: Эдуард Васильев Просмотров: 4370

Что же такое договор переуступки? Ведь очень много квартир приобретается таким способом в городе Пскове. Мы поможем разобраться Псковичам в этой статье.

Граждане, приобретающие жилье по договору переуступки (цессии), могут сэкономить значительную сумму. Чтобы быстрее найти покупателя, продавцы часто демпингуют и продают жилье дешевле, нежели у застройщика – в отдельных случаях размер скидки может доходить до 20%. К тому же реализация жилья по переуступке – верный способ заработать за счет роста цен на первичном рынке, не дожидаясь ввода дома в эксплуатацию.

От дольщика к дольщику

Цессия являет собой сделку передачи прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве жилья от одного дольщика (цедента) к другому (цессионарию). Часто бывает, что к середине-концу строительства застройщик продает все квартиры в доме. В этом случае покупка по договору цессии – чуть ли не единственная возможность приобрести жилье в понравившемся объекте. Квартиры по договорам переуступки реализуют инвесторы, которые приобрели жилье на начальных этапах строительства или граждане, у которых поменялись жизненные обстоятельства, например, срочно понадобились деньги или исчезла возможность платить ипотечный кредит. В последнем случае продажа жилья с помощью договора цессии – верный способ решить проблемы. И главное – не потерять при этом деньги. Дело в том, что если вы захотите вернуть заплаченные за квартиру средства путем расторжения договора с застройщиком, он, скорее всего, вас за это оштрафует.

Затраты на переуступку прав ограничатся оформлением соответствующих документов и комиссией, которую возьмет застройщик за согласование переуступки. Большинство строительных компаний берут за эти услуги от 1% до 5% от стоимости жилья, определенного в договоре долевого участия с первым дольщиком (чаще всего расходы делятся между цедентом и цессионарием).

Заключая договор цессии, квартиру в строящемся доме можно продать по рыночной цене. В то время как застройщик вернет вам лишь сумму, изначально заплаченную по договору, – к тому же за исключением штрафа.

Право требования можно переуступить нескольким цессионариям – если квартира состоит из двух и более комнат. В соответствии с пунктом 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120, можно уступить часть прав по обязательству, предмет исполнения по которому делим. А по 133-й ст. Гражданского кодекса РФ, неделимой является только та вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения (например, невозможно разделить однокомнатную квартиру или квартиру со смежными комнатами). Можно сделать несколько переуступок – запрета на это в действующем законодательстве нет.

Лучше с застройщиком

Переуступить права можно до тех пор, пока они не реализованы – если вы уже получили квартиру по акту приема-передачи, договор цессии заключить не получится.

По словам юриста практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Веры Рябовой, уступка прав по договору долевого участия допускается только с момента его государственной регистрации и до подписания сторонами акта о передаче объекта долевого строительства – квартиры, поскольку право требования к застройщику с этого момента прекращается.

В большинстве случаев переуступить права требования на строящееся жилье получится лишь с согласия застройщика – пункт о необходимости его получения почти всегда фигурирует в договорах долевого участия. Хотя по общему правилу согласие застройщика и других участников долевого строительства на переуступку не требуется.

«Письменное одобрение нужно лишь в случае, если на момент переуступки дольщик не выплатил стоимость жилья в полном объеме. Тогда в соглашение об уступке должны быть также включены условия о переводе долга перед застройщиком на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и ст. 11-й № 214-ФЗ», – говорит Вера Рябова.

В любом случае застройщика все равно стоит подключить к процессу. По крайней мере, нужно выяснить, какие обязательства исходным правообладателем уже выполнены по договору, а какие еще необходимо исполнить. Кроме того, у застройщика стоит взять акт об исполнении обязательств по расчетам и платежные документы.

У большинства застройщиков есть свои формы договора уступки прав.

Согласно 208-й ст. Налогового кодекса РФ доходы от реализации прав требования учитываются при налогообложении. В случае если разница между ценой по договору инвестирования и ценой, указанной в договоре переуступки, отличается в большую сторону – нужно подать налоговую декларацию и заплатить НДФЛ. «Все бремя налогообложения несет на себе цедент, а цессионарий и застройщик не платят никаких налогов», – говорит юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр» Валерия Карпова.

Недостатки

Главным и, пожалуй, единственным недостатком механизма переуступки является тот факт, что цессионарий получает все права и обязанности предыдущего цедента – в тех же объемах. Другими словами, новый дольщик должен выполнять все условия прежнего договора перед застройщиком.

Более того, как говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, в случае признания недействительным договора долевого участия, заключенного между застройщиком и цедентом, получивший права по соглашению переуступки дольщик может предъявлять претензии только к уступившему ему права лицу, а не к застройщику. «К тому же сама уступка прав по недействительному договору может быть признана судом недействительной, и в этом случае не возникнет обязательств застройщика перед цессионарием», – утверждает он.

В частности, как утверждает генеральный директор Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Анна Максимова, при рассмотрении таких дел суд может применить последствия недействительности сделки, заключенной между застройщиком и первым дольщиком, – если последний не получил согласия на приобретение строящегося жилья у супруги. В качестве последствия применения недействительности первой сделки признают и последующую – договор цессии.

Договор переуступки может быть признан недействительным в том случае, если на проведение соответствующей сделки не получено согласие супруга. Дело в том, что в соответствии со ст. 34-й и 35-й Семейного кодекса РФ распоряжаться совместной собственностью можно лишь с обоюдного согласия супругов. Иначе сделку можно будет оспорить.

Как подписывать?

Договор уступки прав требования заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации – в силу ст. 4 и 17 № 214-ФЗ.

«Если уступка не будет зарегистрирована, цессия не вступит в силу и застройщик имеет все основания отказать в передаче готового объекта недвижимости новому дольщику (цессионарию), ссылаясь на незаключенность соглашения. Желательно также убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о состоявшейся уступке. Иначе новый рискует тем, что объект по окончании строительства будет передан не ему, а цеденту», – резюмирует Вера Рябова.

Как правило, при расчетах по договорам цессии применяют механизм банковских ячеек – цедент забирает деньги после того, как регистрирующий орган переоформил договор.

Продажа жилья путем переуступки – это не только метод продажи строящегося жилья до завершения строительства, но и выгодный способ получить доход. Как показывает практика, стоимость квадратного метра в практически готовых, но еще не сданных домах выше, нежели в тех, что были построены 5-7 лет назад (хотя оба здания могут находиться в паре сотен метров друг от друга и иметь одинаковые характеристики). Относительная простота и безопасность (при соблюдении всех нюансов) процесса позволяет продать жилье, не дожидаясь ввода дома в эксплуатацию.

Механизм цессии выгоден также и для покупателей. Как утверждает заместитель генерального директора агентства недвижимости «АРИН» Владимир Спарак, разница между ценой застройщика и дольщика, переступающего строящееся жилье, может составить 5-10% в сторону понижения.

В некоторых случаях размер дисконта может доходить до 20-25%. Впрочем, такая ситуация была характерна, скорее, для кризисного времени, когда большинство застройщиков заморозили свои проекты, а дольщики, опасаясь их банкротства, спешили продать жилье путем переуступок. Чем, кстати, вносили свою лепту в снижение цен на первичном рынке. В условиях планомерного роста рынка массовых переуступок не наблюдается. Цессия стала удобным инструментом как для продавцов, так и для покупателей строящихся квартир, но отнюдь не фактором, корректирующим стоимость «первички», как это было 2-3 года назад.

Информация из источника

< Назад
Вперёд >

Для комментирования войдите на сайт

danan.ru

Что такое договор уступки | urist-rostova.ru

Городская квартира

Договор уступки часто называют еще договором цессии . и, соответственно, сторону, передающую права требования называют цедентом . а сторону, принимающую (приобретающую) эти права, — цессионарием . Схема договора Простая схема договора уступки прав требования (цессии) в случае приобретения квартиры в новостройке выглядит так:

Д1 –это основной договор.

Уступка права требования — что это?

Заключая договор долевого строительства, Вы приобретаете право требования на квартиру в строящемся доме. Договор Уступки права требования заключается между двумя участниками долевого строительства, будь то физическое или юридическое лицо на этапе строительства, т.е.

в еще несданном доме. К этому договору применяются правила гл. 24 Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве, а именно «Право» (требование), принадлежащее «Дольщику» или «Инвестору» (участнику долевого строительства) может быть передано другому лицу по сделке (уступка требования), т.е.

Договор цессии между юридическими лицами

Чаще всего им выступает фирма, занимающаяся взысканием задолженностей. Как правило, стоимость такой сделки несколько уступает общей сумме, которую требуется вернуть. После заключения этого договора получившая права компания начинает давить на должника любыми доступными методами (иногда — далекими от законных).

Сумма полученных после этого средств и является выгодой, так как отличается от тех денег, которые были уплачены за сам факт передачи подобной возможности. Что это такое? Договор цессии — это документ, который подписывается двумя лицами (юридическими или физическими) о том, что те или иные права, существующие у одной стороны, передаются другой.

Договор цессии (уступки прав) по договору займа

При этом займодавец может передать имеющиеся права другому лицу с помощью заключения договора цессии. Что это такое Договором цессии или уступки выступает договор, передающий право на что-то от одного лица – другому. Договоров такого типа существует несколько видов: по уступке финансового требования; на право использовать товарный знак; по передаче авторских прав.

Договор цессии – это соглашение одной стороны уступить свои права по договору займа другой стороне.

ДОГОВОР ФАКТОРИНГА это

Кроме того, денежное требование к должнику может быть уступлено клиентом финансовому агенту в целях обеспечения исполнения иного, уже существующего обязательства клиента перед финансовым агентом. Предметом договора является финансирование — предоставление финансовым агентом своему клиенту денежной суммы на условиях возвратности, целевого использования и обычно платности, Финансирование представляет собой разновидность инвестиционной деятельности, а именно инвестирование денежных средств в заранее определенный проект в расчете на последующую долгосрочную окупаемость вложений (чем финансирование и отличается от кредита).Кроме того, предметом обязательств финансового агента могут быть также и финансовые услуги, связанные с денежными требованиями, являющимися предметом уступки, например ведение для клиента бухгалтерского учета.Сторонами договора факторинга являются клиент (таковым может быть любое правоспособное лицо) и финансовый агент (таковым могут быть банки и иные кредитные организации, а также другие коммерческие организации, имеющие разрешение (лицензию) на осуществление деятельности такого вида).Договор факторинга должен заключаться в простой письменной форме.

Договор уступки требований

Целью заключения данного договора является отказ кредитора от принадлежащих ему в отношении должника прав и их передача другому лицу. Законодательством не предусмотрено никаких ограничений правового статуса участников договора цессии.

Договор уступки требований в качестве своего предмета определяет право требования или обязательственное право. Договор цессии может быть как безвозмездным, так и возмездным формы.

Что такое договор цессии?

Простыми словами, это сделка по передачи какого-либо материального обязательства, или как его называют «уступки прав требования», без согласия должника. Понятие цессии и её особенности Данное соглашение широко применяется во многих сферах. Однако, опираясь на российское законодательство, не все материальные требования можно передать при помощи это договора.

Личностные обязательства, такие как алименты, возмещение материального ущерба нанесения вреда жизни и здоровью, или компенсация морального вреда, уступке не подлежат. Потребность в операциях подобного рода, возникает, когда у кредитора нет возможности самостоятельно взыскать требуемую сумму.

Уступка права требования по договору долевого строительства

С момента государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства первоначальный инвестор может продать квартиру другому лицу, заключив с ним договор уступки права требования. При уступке права требования действие первого договора долевого участия не прекращается, меняются только стороны договора (происходит смена лиц в обязательствах).

Что такое договор уступки

То есть договор уступки (переуступки) – это передача прав кредитора на имущество другому лицу, при постройке данного объекта, право на жилье и само жилье перейдет этому физическому лицу.

Пока жилье недостроенное, покупать и продавать можно лишь право на него, со всеми обязанностями. Бывают случаи, когда кредитор платит не всю сумму и является ещё и должником фирмы-застройщик. Тогда при продаже своих прав на жилье, вместе с жильем и правом на него, к человеку, который покупает, переходят и все невыплаченные долги предыдущего владельца. При покупке права на жилье, вам нужно будет в обязательном порядке, до полной постройки встретится с застройщиком и уведомить его, о смене кредитора, показав новые договора.

Порядок оформления договора цессии в новостройке

Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы.

Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте. С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения. Юридическая природа и суть переуступки права требования Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки .

(с изм. и доп. вступ. в силу с 01.09.2018) 3. Уступка требования (цессия) Статьи, комментарии, ответы на вопросы .

Что такое договор цессии Путеводитель по судебной практике. Подряд. Общие положения 9. Возможность заключения подрядчиком договора уступки требования об оплате по государственному (муниципальному) контракту Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс Формы документов .

При невыполнении этого требования новый кредитор будет нести все риски, вызванные отсутствием этого уведомления. Должник может выполнить свои обязательства перед первоначальным кредитором – Цедентом. Права Цедента переходят к Цессионарию в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода прав.

Для чего Цедент обязан передать Цессионарию все документы, существующие до переуступки права требования.

Переуступка прав

Первоначальный кредитор попросту находит нового кредитора и передает ему свои права. Для этих целей обычно и заключается договор по уступке права требования. Что касается должника, то его согласия для заключения такого соглашения не требуется. Уступить же можно любое требование.

Так часто можно встретить такие виды соглашений, как переуступка прав аренды недвижимости, переуступка прав дольщика по договору долевого участия в строительстве, переуступка прав требования по договорам выполнения работ, передачи денежных средства, поставки товаров и т.д.

Данный вид договора вызывает затруднения в определении его правовой природы. По условиям такого договора организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома, и впоследствии на основании данного договора регистрируется право собственности гражданина на переданную квартиру. При возникновении споров хозяйствующие субъекты считают гражданина субъектом инвестиционной деятельности, вступившим на место организации, которая уступила гражданину право требования. Отношения по поводу строительства многоквартирного дома осуществляются в рамках инвестиционного соглашения.

Договор цессии: образец, условия заключения

Договор цессии (уступки требования) предполагает, что лицо, у которого есть требование к другому (должнику), может передать эти права третьему лицу. Итак, сторонами договора цессии являются кредитор (цедент) и новый кредитор (цессионарий) . Причем это могут быть как компании, так и физические лица. В ряде случаев в сделке может участвовать и должник (подробнее об этом ниже).

urist-rostova.ru

Что такое договор переуступки | consulting66.ru

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

Договором переуступки или, иначе, цессией называют передачу от одного лица другому прав и обязанностей, предусмотренных договором долевого участия (ДДУ). Согласно принятой терминологии, участники сделки называются цедент (продавец) и цессионарий (лицо, которое приобретает и обязанности в долевом строительстве). Договор о переуступке прав заключается только на этапе строительства объекта.

Переуступка квартиры в новостройке — что нужно знать

Он набирает юридическую силу с момента подписания его таким лицом и строительной компанией, и внесения стоимости жилья на данный период времени.

Таким образом, у строительной компании приобретается право на требование в свою собственность жилья, которое будет построено через некоторое время. После того, как дом почти возведен, и остаются некоторые отделочные, либо иные работы, но право передачи в собственность квартиры еще не оформляется, инвестор, решает продать его другому лицу, но уже по более высокой цене.

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком .

и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо ( например, дольщик ), так и юрлицо ( например, подрядчик или соинвестор строительства ). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия.

Выгода от приобретения квартиры по договору переуступки

Достаточно распространен вариант, когда инвесторы (после того как выплатят налог) могут передавать право приобрести квартиры третьим лицам. Иногда эта схема проводится еще до того момента, как сдается дом, и не были получены правоустанавливающие документы.

При этом тот, кто купил квартиру в собственность у застройщика (инвестор), передает право на получение квартиры за определенную плату физическому лицу, после того как дом будет построен.

Все о переуступке прав на квартиру в новостройке

В любом случае легитимность переуступки не оспаривается, если операция проводится по одной из законных схем, применяемых при продаже недвижимости (ПДКП, ДДУ, ЖСК ). Квартиры, продаваемые по переуступке, в большинстве случаев дешевле недвижимости, предлагаемой застройщиком, а также жилья с оформленным правом собственности.

Человеку, покупающему квартиру по переуступке, надо понимать, что при этом ему передаются не только участника долевого строительства, но и обязанности, а главное, риски, которые могут быть связаны с нарушениями, допущенными недобросовестным застройщиком.

Покупка квартиры от застройщика: отличное жильё по низким ценам или неоправданный риск

Договор переуступки, называемый цессией, может быть заключен исключительно до момента, когда будет подписан акт приёма-передачи дома. Передача жилья другому лицу после подписания акта происходит посредством купли-продажи.

Когда строительство подходит к концу и цены на квартиру существенно увеличиваются, дольщик за денежную сумму уступает своё право на жилплощадь другому лицу.

Переуступка права требования долга — нюансы при оформлении

В силу каких-либо обстоятельств кредитор не может ожидать, пока должник вернет долг.

Именно в таких случаях можно передать свои права требования третьему лицу. Также меняться может и должник. Договор переуступки права требования долга (цессия) заключается в письменном виде.

Поводом для его оформления может послужить желание кредитора ранее оговоренного срока вернуть средства. Третья сторона-участник может иметь выгоду в виде получения более высокого процента в последующем с должника или выплаты меньшего размера долга кредитору.

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

окончание строительства которого виднеется где-то в обозримом будущем, а может и нет.

В наше время нередки случаи, когда застройщик банкротится, или вообще пропадает с деньгами незадачливых покупателей жилья по переуступке прав. В этой публикации мы расскажем про особенности продажи квартиры по переуступке прав. Фактически и юридически «переуступка прав» не является договором купли-продажи квартиры, а представляет собой изменение стороны в договоре с застройщиком, причем такой способ существует как для договора долевого участия (ДДУ), так и для договоров инвестирования, соинвестирования, переуступка прав возможна и по предварительным договорам купли-продажи и пр.

consulting66.ru