Договор переуступки прав собственности на квартиру: Переуступка прав собственности на квартиру: как купить безопасно, плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке по переуступке прав собственности — Новостройки

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются. Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном. Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!

Содержание

• Что такое переуступка прав
• Плюсы переуступки для продавца
• Минусы переуступки для продавца
• Плюсы переуступки для покупателя
• Минусы переуступки для покупателя
• Вывод

Что это такое?

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности. Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится. Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия. Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности. То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать. Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость. Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?…

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик. А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк. Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

В чём плюсы переуступки для продавца?

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция. Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам. Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры. Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика. Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

В чём минусы переуступки для продавца?

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов. Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто. Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку. Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%). Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки. Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену. Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет. Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить. Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются. Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз. ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние. Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу. На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения. И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны. На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить. Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Георгий Парадный

Переуступка прав на квартиру \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Переуступка прав на квартиру

Подборка наиболее важных документов по запросу Переуступка прав на квартиру (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Аренда:
• 001 счет
• 011 счет
• 121 КОСГУ
• 122 КОСГУ
• 6-НДФЛ аренда помещения
• Ещё…

• Цессия:
• Безвозмездная уступка права требования
• Бухгалтерские проводки по договору цессии
• Бухгалтерские проводки по договору цессии у цессионария
• Взыскание долга по договору цессии
• Возмездность договора цессии
• Ещё…

Формы документов: Переуступка прав на квартиру

Судебная практика: Переуступка прав на квартиру

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 76 «Обращение взыскания на дебиторскую задолженность» Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»»В ходе совершения исполнительных действий установлено, что в ноябре 2019 — марте 2020 должником с физическими лицами заключены и в установленном законом порядке зарегистрированы 22 договора уступки прав требования жилых квартир в строящемся многоквартирном жилом доме N 4 в квартале N 11 жилого комплекса «Миловский парк» по договорам долевого участия с застройщиком — обществом «КилСтройИнвест», которое решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19. 02.2020 по делу N А07-21667/2017 признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства, что в силу пункта 5 части 3 статьи 76 Закона об исполнительном производстве исключает возможность обращения взыскания на дебиторскую задолженность указанного лица. Строительство жилого дома не начиналось, к возведению стен не приступали, фундамент здания отсутствует.»

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 220 «Имущественные налоговые вычеты» главы 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)В 2018 году физическое лицо получило доход от реализации имущественных прав на объекты недвижимого имущества (квартиры) по договорам уступки права требования. Налоговый орган пришел к выводу об отсутствии у налогоплательщика права на применение имущественного налогового вычета в размере фактически понесенных расходов, поскольку имело место осуществление предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, о чем свидетельствует систематическая реализация имущества с целью извлечения прибыли, небольшой срок нахождения имущества (имущественных прав) в собственности (от 61 дня до 187 дней), массовость действий, устойчивая связь с продавцами, отсутствие иного дохода. ВС РФ пришел к выводу о правомерном применении имущественного налогового вычета в данном случае. Абзацем вторым подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ установлено, что в том числе при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав. При этом осуществление предпринимательской деятельности не препятствует применению имущественного налогового вычета к доходу, полученному от продажи имущественных прав, поскольку норма подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ исключает применение имущественного налогового вычета в отношении доходов, полученных лишь от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, а не имущественных прав. Право требования по договору участия в долевом строительстве входит в состав такой группы объектов гражданских прав, как иное имущество, к которому ст. 128 ГК РФ относит и имущественные права.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Переуступка прав на квартиру

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Об НДФЛ в отношении доходов, полученных при переуступке прав требования на квартиру, приобретенную близким родственником по договору участия в долевом строительстве, в пользу третьего лица.
(Письмо Минфина России от 14.06.2022 N 03-04-05/56307)Вопрос: Об НДФЛ в отношении доходов, полученных при переуступке прав требования на квартиру, приобретенную близким родственником по договору участия в долевом строительстве, в пользу третьего лица.

Нормативные акты: Переуступка прав на квартиру

Передаточный акт | UpCounsel 2022

Передаточный акт относится к юридическому документу, в котором фиксируется передача права собственности на недвижимое имущество от одной стороны к другой. 3 минуты чтения

1. Что такое уступка?
2. Что такое передаточный акт?
3. Требования к передаточному акту
4. Информация для включения в передаточный акт

Обновлено 8 октября 2020 г.:

Передаточный акт относится к юридическому документу, в котором фиксируется передача права собственности на недвижимость недвижимое имущество от одного лица к другому. В нем говорится, что конкретная часть имущества будет принадлежать цессионарию и больше не будет принадлежать цеденту, начиная с указанной даты. Чтобы быть действительным, передаточный акт должен содержать определенные виды информации и соответствовать ряду требований.

Назначение похоже на прямой перевод, но немного отличается. Он имеет место, когда одна из двух сторон, заключивших договор, решает передать все свои права и обязанности третьему лицу и полностью отстраниться от договора.

Третье лицо, также называемое правопреемником, фактически заменяет прежнюю договаривающуюся сторону и, следовательно, принимает на себя все его или ее права и обязанности. Если это не указано в первоначальном контракте, обе стороны первоначального контракта обычно должны выразить одобрение уступки, прежде чем она может произойти. Когда вы продаете объект недвижимости, вы передаете его покупателю посредством документов, которые вы подписываете при закрытии сделки.

Передаточный акт относится к юридическому документу, облегчающему юридическую передачу права собственности на недвижимое имущество. Это важный документ, который необходимо всегда надежно хранить, особенно в случае с недвижимостью.

В целом этот документ можно охарактеризовать как документ, составленный и подписанный для обещания или гарантии перехода права собственности на недвижимое имущество в указанную дату. Иными словами, он служит доказательством перехода права собственности на имущество с оговоркой о том, что существует определенный срок, в который вступит фактическое право собственности.

Передаточный акт является основным документом между продавцом и покупателем, подтверждающим право собственности в пользу продавца. Сторона, которая передает свои права на имущество, называется «цедентом», а сторона, которая получает права, называется «цессионарием».

Передаточный акт требуется во многих различных ситуациях, наиболее распространенной из которых является передача права собственности на недвижимость. Например, застройщик нового дома должен подписать с покупателем передаточный акт, в котором говорится, что дом будет принадлежать ему или ей с определенной даты. Тем не менее, покупатель может в будущем захотеть продать дом кому-то другому, что также потребует подписания акта передачи.

Этот документ необходим, поскольку он служит временным свидетельством о праве собственности в случае, если фактический документ о праве собственности на дом не выдан. Для каждого объекта недвижимости, который будет продан до выдачи документа о праве собственности, потребуется акт передачи.

Чтобы иметь юридическую силу, абсолютный договор купли-продажи должен содержать четкое описание передаваемого имущества, например, его адрес или другую информацию, которая отличает его от другого имущества. Кроме того, он должен четко идентифицировать покупателя и продавца и указать дату, когда передача вступит в силу, цену покупки и другую соответствующую информацию.

В современных сделках с недвижимостью договаривающиеся стороны обычно используют дополнительный договор купли-продажи недвижимости, пытаясь втиснуть всю необходимую информацию в акт. Тем не менее, информация, содержащаяся в договоре, должна быть указана в акте.

• Наименования сторон договора
• Адреса сторон и то, как они обязательны для правопреемников сторон, друзей и других лиц, представляющих их в любом качестве
• История передаваемого имущества с момента его первого приобретения до момента его продажи
• Согласованная цена имущества
• Размер и описание имущества
• Обещания или соглашения, которые стороны возьмут на себя для выполнения сделки
• Подписи сторон
• Раздел для согласия губернаторов или уполномоченного по присяге на подписание и проверку соглашения

Если вам нужна помощь в понимании, составлении или подписании передаточного акта, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы на UpCounsel приходят из юридических школ, таких как Гарвардский юридический и Йельский юридический, и в среднем имеют 14-летний юридический опыт, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Пункт об уступке – все, что вам нужно знать

Пункт об уступке (AC) является важной частью многих договоров, особенно в отношении недвижимости. В этой статье мы обсуждаем:

AC является частью договора, регулирующего продажу имущества и другие сделки. В нем рассматриваются вопросы, касающиеся уступки имущества в договоре купли-продажи. Суть пункта об уступке состоит в том, что покупатель может арендовать, арендовать, ремонтировать, продавать или уступать имущество.

«Переуступить» просто означает передать преимущества и обязательства по договору от одной стороны к другой. Короче говоря, это передача договорных прав.

В АС прямо выражены обязательства, связанные с уступкой от цедента к цессионарию. Пункт об уступке договора недвижимости может принимать две разные формы, в зависимости от автора договора:

В пункте уступки договора указывается «покупатель и/или правопреемник». В этом предложении «назначает» — это существительное, означающее правопреемников. Это относится к любому, кого вы решите получить ваши права собственности.

Положение об уступке устанавливает тот факт, что покупатель (который является цедентом) может уступить имущество правопреемнику. После уступки правопреемник становится новым покупателем.

AC передает правопреемнику как права собственности AC, так и договорные обязательства AC. После уступки цедент исчезает с поля зрения.

«Покупатель оставляет за собой право передать этот договор полностью или частично любой третьей стороне без дополнительного уведомления Продавца; указанная уступка не освобождать Покупателя от его или ее обязательства выполнить положения и условия настоящего контракта должна быть уступкой неисполнения обязательств».

Примечание: для этого контента требуется JavaScript.

Положение об уступке представляет собой отдельный пункт, в котором говорится о принятии правопреемником договорной уступки.

«Инвестор, как Правопреемник, настоящим принимает вышеуказанную и предшествующую Переуступку Контракта от XXXX, XX, 20XX между Цедентом и ____________________ (продавцом) и соглашается принять на себя все обязательства и выполнять все обязанности Правоуступателя согласно контракт.»

Оговорка против уступки не позволяет какой-либо из сторон уступать контракт без разрешения другой стороны. Обычно он делает это, запрещая оплату за задание. Оговорка о неуступке — это другое название оговорки против уступки.

Это пример оговорки против уступки из Стандартной формы соглашения AIA:

» Сторона 1 и Сторона 2, соответственно, связывают себя, своих партнеров, правопреемников, правопреемников и законных представителей другой стороны в настоящем Соглашения, а также партнерам, правопреемникам, правопреемникам и законным представителям такой другой стороны в отношении всех положений настоящего Соглашения. Ни Сторона 1, ни Сторона 2 не могут переуступать настоящее Соглашение без письменного согласия другой стороны».

По сути, цедент — это посредник, который сводит покупателя и продавца. Таким образом, цедент взимает плату за эту услугу. Естественно, цедент не несет обычных расходов покупателя.

Скорее, новый покупатель берет на себя эти расходы. На самом деле плата за переуступку заменяет комиссию, которую риэлтор или брокер взимает при обычной сделке. Часто комиссия за переуступку меньше, чем обычная брокерская плата.

Например, сравните комиссию за переуступку в размере 2 % и комиссию за посредничество в размере 6 %. Это экономия в размере 200 000 долларов при цене покупки в 5 миллионов долларов. Оптовики — это профессионалы, которые зарабатывают на жизнь выполнением заданий.

Часто цедент требует, чтобы цессионарий внес плату на хранение. Как правило, комиссия не возвращается, даже если правопреемник отказывается от сделки после подписания положения о переуступке. В некоторых случаях цессионарий перечисляет плату непосредственно цеденту.

Тот факт, что контракт содержит AC, не обязывает покупателя уступать контракт. Покупатель остается покупателем, если он не решит осуществить AC, после чего он становится цедентом. Покупатель должен решить, совершить ли покупку или уступить контракт.

Тем не менее, AC сигнализирует продавцу о вашем возможном намерении передать договор купли-продажи другому лицу. Во-первых, продавец может возразить, если вы попытаетесь переуступить собственность без AC.

У вас могут возникнуть серьезные проблемы при закрытии, если вы явитесь с неожиданным сотрудником. На самом деле, вы можете поставить под угрозу всю сделку.

Еще одна вещь, которую следует учитывать, — не отпугнет ли продавца желание покупателя включить в контракт AC. Возможно, продавец очень придирчив к типу покупателя, которому он будет продавать.

Или, возможно, продавец слышал страшилки, настоящие или вымышленные, о заданиях. Какой бы ни была причина, пункт о переуступке прав на недвижимость может поставить под угрозу возможную сделку.

Если вы передадите недвижимость до закрытия, вы не будете в цепочке титулов. Очевидно, что это отличается от случая, когда вы продаете недвижимость через пять минут после ее покупки.

В последнем случае ваше имя появится в цепочке титулов дважды, один раз как покупатель и еще раз как продавец. Кроме того, в последнем случае потребуется два набора расходов на закрытие, тогда как в случае уступки будет только один. Это включает в себя встречное (или двойное) закрытие.

Также обратите внимание, что объекты REO (недвижимость в собственности), объекты HUD и перечисленные объекты обычно не допускают заключения договоров уступки. Недвижимость REO — это недвижимость, принадлежащая банку после обращения взыскания. Обычно для этого требуется 90-дневный период, прежде чем недвижимость можно будет перепродать.

AC является частью договора купли-продажи. Когда покупка включает в себя коммерческую недвижимость, требующую кредита в размере 10 миллионов долларов США или больше, Assets America ^® может организовать ваше финансирование.

Мы можем финансировать оптовиков, которые решили совершить покупку. В качестве альтернативы мы также можем финансировать правопреемников. В любом случае мы предлагаем целесообразное, профессиональное финансирование и множество вспомогательных услуг. Свяжитесь с нами сегодня для конфиденциальной консультации.

Обычно запрет на уступку не ограничивает права на получение причитающихся платежей. Однако обстоятельства могут привести к противоположному результату. Кроме того, запрет не препятствует осуществлению права на деньги, которые указаны в контракте.

Пункт об уступке арендной платы является положением в ипотеке или договоре доверительного управления. Это дает кредитору право взимать арендную плату с заложенной недвижимости, если заемщик не выполняет свои обязательства. Все доходы и арендная плата от залогового имущества поступают кредитору и компенсируют непогашенный долг. Очевидно, что это выгодно кредитору.

Обычно полисы медицинского страхования содержат положения о назначении льгот (AOB).