67. Договор коммерческого найма жилого помещения (понятие, характеристика, стороны, содержание, форма, права и обязанности сторон). Договора коммерческого найма жилого помещения форма

3. Форма договора коммерческого найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Как правило, стороны договора ограничиваются при этом простой письменной формой. Вместе с тем договоры коммерческого найма жилых помещений достаточно распространены и в нотариальной практике.

Гражданским законодательством не установлено, что договор найма жилого помещения подлежит государственной регистрации. Вместе с тем, в силу самой сущности данного договора, в результате его заключения возникает известное ограничение права на объект договора. Более того, это ограничение распространяется и на новых собственников объекта договора в случае его отчуждения. Согласно ст. 675 ГК переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" в редакции Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 29 августа 1989 г. N 5, Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 1993 г. N 11 и от 25 октября 1996 г. N 10). Таким образом, при заключении договора жилищного найма у наймодателя, несомненно, возникает ограничение (обременение) права собственности. В соответствии же с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Представляется, что на основании этого заключенный договор найма жилого помещения подлежит представлению в органы государственной регистрации недвижимости для соответствующей регистрации возникшего ограничения прав на объект договора.

4. Основные условия договора коммерческого найма жилого помещения

Как уже отмечалось, договор найма жилого помещения обязательно является возмездной сделкой. Плата за жилое помещение, сдаваемое в коммерческий наем, устанавливается соглашением сторон. Законом не установлены конкретные виды и способы внесения платы за пользование жилым помещением. Чаще всего плата по договору жилищного найма производится деньгами как в виде периодических платежей, так и в виде определенной твердой денежной суммы, вносимой единовременно. Однако совершенно очевидно, что сторонами договора коммерческого найма жилого помещения могут быть избраны иные способы и формы внесения платы. Представляется, что это может быть, в частности, предоставление нанимателем наймодателю определенных услуг, передача в собственность либо в пользование обусловленных договором вещей, возложение на нанимателя предусмотренных договором затрат на улучшение нанимаемого жилого помещения и т.п. Стороны вправе также использовать сочетание названных форм оплаты либо определить иные формы и порядок оплаты предмета договора.

Срок договора определяется соглашением сторон, однако он не может превышать пять лет. Срок договора жилищного найма к существенным или необходимым условиям договора не относится; если он в договоре не указан, то договор считается заключенным на пять лет.

Договором могут быть установлены права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя.

Так, в основные обязанности наймодателя входит:

- передача нанимателю свободного жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания;

- осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

- предоставление или обеспечение нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

- обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, и т.п.

Основными обязанностями нанимателя являются:

- использование жилого помещения только для проживания;

- обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии; наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;

- своевременное внесение платы за жилое помещение;

- самостоятельное внесение коммунальных платежей, если иное не установлено договором, и т.п.

Договором может быть предусмотрена также ответственность нанимателя, при этом следует учитывать, что по общему правилу (п. 3 ст. 677 ГК) наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все проживающие в жилом помещении несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.

Особым условием договора жилищного найма является преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если эта обязанность наймодателем не выполнена, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Данная норма не относится к договорам краткосрочного найма, т.е. договорам, заключенным на срок до одного года. Преимущественного права на возобновление договора на новый срок наниматели по таким договорам по общему правилу не имеют, за исключением случаев, когда самим договором краткосрочного найма стороны установили иное.

Отдельные условия договора в силу закона имеют диспозитивный характер. Например, проведение в сдаваемом внаем жилом помещении текущего ремонта, обязанность производить который в силу закона возложена на нанимателя (однако сторонами может быть установлено иное). В договоре может быть определен также порядок сдачи жилого помещения в поднаем, порядок вселения в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, возможность переустройства и реконструкции жилого помещения и т.п.

studfiles.net

§ 2. Форма договора коммерческого найма жилого помещения. Срок в договоре коммерческого найма

1. Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. С другой стороны, несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону (ст. 162 ГК РФ) такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

2. В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Таким образом, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке найма по своему усмотрению на срок, не превышающий пяти лет.

Часть 2 ст. 683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п. 2 ст. 677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

§ 3. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения, в том числе и коммерческого найма, является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.

2. Основной обязанностью наймодателя является предоставление нанимателю жилого помещения, являющегося объектом договора коммерческого найма.

3. Предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение по договору коммерческого найма имеет назначением удовлетворение жилищных потребностей нанимателя и членов его семьи. Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Во время действия договора найма "наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или' обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении" (ч. 2 ст. 676 ГК РФ).

В ГК РФ воспроизведены нормы ранее действовавшего законодательства о распределении обязанностей между сторонами договора найма по производству ремонта жилого дома (жилого помещения).

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Производство капитального ремонта сданного внаем жилого помещения осуществляется наймодателем (жилищно-эксплуатационной конторой и т. п.) за свой счет. При невыполнении наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту наниматель жилых помещений вправе произвести ремонт с отнесением всех расходов по их сметной стоимости за счет наймодателя*.

* О капитальном и текущем ремонте см. гл. 26.

4. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Последнее правило (о договоре) применимо только в жилищных отношениях, в которых наймодателем является гражданин–собственник жилого помещения либо организация, созданная как частный собственник.

В качестве одной из обязанностей нанимателя, предусмотренной ГК РФ, является обязанность нанимателя производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ). На наймодателя закон возлагает обязанность по производству капитального ремонта (см. разд. IX).

5. С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Если вселяются несовершеннолетние дети, то такого согласия не требуется (см. ст. 679 ГК РФ).

В качестве обязательного условия для такого вселения требуется, чтобы было соблюдено требование законодательства о норме жилой площади на одного человека. Соблюдение этого условия не обязательно, если вселяются несовершеннолетние дети.

6. Одной из основных обязанностей нанимателя является внесение платы за жилое помещение, предусмотренной договором коммерческого найма (см. главу 7).

7. К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения относится право сдачи жилого помещения в поднаем, а также право вселения временных жильцов*.

* См. главу 8.

8. Статья 686 ГК РФ предусматривает возможность замены нанимателя в договоре найма жилого помещения, что влечет за собой изменение договора.

Так, по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан постоянно проживавших с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.

Закон предусматривает случаи, когда между гражданами, проживающими в данном жилом помещении, после смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения не было достигнуто соглашение о том, кто из них становится нанимателем: если такое соглашение не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями; в этих случаях возникающие споры разрешаются в судебном порядке.

studfiles.net

67. Договор коммерческого найма жилого помещения (понятие, характеристика, стороны, содержание, форма, права и обязанности сторон).

Нет понятия коммерческого найма, используется общее ст. 671 ГК РФ. Форма договора простая письменная.

Стороны договора: 1. Наймодатель по договору коммерческого найма жилого помещения выступает либо юридическое лицо, либо гражданин. При этом данные лица должны обладать на жилое помещение, сдаваемое внаем, либо правом собственности, либо иным правом, позволяющим таким образом распоряжаться данным помещением. 2. Нанимателем может быть любой гражданин независимо от гражданства, его наличия или отсутствия, а также от имущественного положения.

Объект найма: Отличительная черта объекта найма при договоре коммерческого найма состоит в том, что это жилое помещение, относящееся по форме собственности к частному жилищному фонду, а по целям использования — к жилищному фонду коммерческого использования. Кроме того, принципиальным отличием является и то, что требований к размеру предоставляемого жилого помещения не предъявляется. Срок найма: В отличие от договора социального найма, который по закону является бессрочным, договор коммерческого найма является срочным. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Плата но договору коммерческого найма: Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Наймодатель обязан: - передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; - осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение; - предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг; - осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя; - обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан: - использовать жилое помещение только для проживания; - обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии; - своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи; - осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором. Наниматель вправе: - с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется). Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей; - разрешать с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме обшей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев; -передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель; - с согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Прекращение договора коммерческого найма. Договор прекращается либо в связи с окончанием срока его действия, когда наниматель не воспользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, либо при его расторжении. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 687 ГК РФ, наниматель вправе требовать расторжения в судебном порядке.

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке и по основаниям, предусмотренным п. 2, 3 ст. 687. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

studfiles.net

Договор коммерческого найма жилого помещения

Закон предусматривает, что договор найма имеет письменную форму. Однако соглашение в устной форме также считается действительным, хотя во втором случае при возникновении спора важно будет подтвердить факт заключения сделки.

Интересно

Свидетельские показания при этом использовать не разрешается. Это подтверждает п. 1 ст. 674 и п. 1 ст. 162 ГК РФ. В данном случае подтверждением могут служить, например, письменные документы (расписки, квитанции и др.).

Договор коммерческого найма жилого помещения: основные моменты

В договор коммерческого найма жилого помещения очень важно включить признаки, характеризующие жилое помещение, относительно которого заключается сделка. Они должны давать однозначное понимание, какое именно жилье сдается в наем. Рекомендуется указать его почтовый адрес, этаж, общую (жилую) площадь, количество комнат, реквизиты основных документов на квартиру.

Чаще всего прописывают конкретную денежную сумму, которую наниматель выплачивает за определенный временной период. Немаловажным моментом является порядок внесения платы, а также изменения ее размера. Если подобные условия не будут отражены в документе, наниматель обязан производить выплату ежемесячно, а ее размер останется неизменным весь период действия правоотношений.

dogovor-najma-zhilogo-pomeshcheniya-blank

Иногда заключают договор найма, предусматривающий внесение нанимателем обеспечительного платежа. Он возвращается по окончании действия соглашения в случае надлежащего исполнения нанимателем определенных договорных положений. Так можно обеспечить своевременную оплату коммунальных платежей, сохранность переданного вместе с жильем имущества и т.п. Распространено включение в условия формулировки об авансовой оплате.

Закон устанавливает максимальный срок соглашения о найме, когда срок действия документа не вписан в условия договора, считается, что он заключен на пять лет. Это подтверждает ст. 683 ГК РФ.

Если договор коммерческого найма жилого помещения действует менее года, то предусматриваются некоторые ограничения для нанимателя. Например, ему запрещено вселять других лиц (временных жильцов), а также нельзя сдавать жилье в поднаем. Также у нанимателя отсутствует преимущественное правомочие на перезаключение. А в случае его смерти или выезда правоотношения с наймодателем прекращаются. Однако допускается отмена данных ограничений по согласию сторон. Это должно быть включено в условия договора найма.

В интересах нанимателя можно внести положение о лицах, которые будут постоянно жить в помещении. Если этого не сделать, то потом понадобится получать дополнительное согласие наймодателя. Однако при вселении несовершеннолетних такого согласия не потребуется. Заметим, что вселение допускается при соблюдении законодательных требований о норме площади жилья на человека. Это правило не относится к случаям вселения несовершеннолетних лиц, что урегулировано ст. 679 ГК РФ.

Стоит указать, кто оплачивает коммунальные платежи, включаются ли они в плату за жилое помещение. Если подобного положения в договор найма не внесено, то согласно ст. 678 ГК РФ коммунальные услуги самостоятельно оплачивает наниматель. В условия желательно включить перечень платежей, которые относятся к зоне ответственности каждой стороны.

Рекомендуется указать, за чей счет производится ремонт помещения. При отсутствии этого условия наниматель обязан осуществлять текущий ремонт, а наймодатель — капитальный. Подобный порядок устанавливается ст. 681 ГК РФ. Хорошим вариантом является добровольное страхование квартиры от пожара и затопления. Можно предусмотреть и другие условия, которые имеют важность для сторон и не противоречат законодательству и существу найма. Например, таковыми могут быть: возможность проживания домашних животных, последствия прекращения правоотношений, распределение ответственности при появлении форс-мажорных обстоятельств и т.п.

Узнайте, что входит в содержание и текущий ремонт жилья, какие сроки проведения ремонтных работ.

Договор найма жилого помещения, бланк 2018 года

Интересно

Скачать бланк договора найма (образец 2018 года) можно здесь.

Передаточный акт к договору найма жилого помещения

Часто помещения сдаются вместе с имеющимися в них вещами (бытовой техникой, мебелью и т.п.) В передаточном акте обязательно стоит отразить список всей мебели, которая остаются в квартире, с указанием ее состояния. Это делается для того, чтобы избежать спорных ситуаций между сторонами в связи с порчей (утратой) имущества. Стороны могут договориться о страховании этих вещей или предоставлении иной гарантии обеспечения сохранности мебели.

Настоятельно рекомендуем оформить передаточный акт к договору найма. В нем стоит отразить не только перечень передаваемой мебели и техники, но и состояние помещения, а также его частей (стены, пол, санузел и т.п.). Не забудьте указать и перечень ключей и документов, которые передаются с квартирой.

Дополнительно рекомендуется прочитать: образец досрочного расторжения договора.

Расторжение договора найма жилого помещения

Условия расторжения договора найма лучше отразить в самом соглашении, но если этого не сделать, то стороны будут руководствоваться ст. 687 ГК РФ.

Данная статья предусматривает, что наниматель может досрочно расторгнуть договор предупредив другую сторону не менее чем за 3 месяца. Обратите внимание, что у наймодателя такого права нет. Он может досрочно расторгнуть только по решению суда, в случае:

невнесения оплаты нанимателем более чем 2 месяцев подряд;
разрушения или порчи помещения;
нарушения нанимателем правил эксплуатации жилого помещения;
нарушения нанимателем прав и интересов соседей.

Так же обе стороны могут расторгнуть договор найма по решению суда, если помещения стало непригодным для проживания.

Узнайте, как составить договор ренты и образец этого договора, а также образец дарственной на квартиру между родственниками и можно ли отменить договор дарения.

Подпишитесь на свежие новости

Важно знать!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

Анонимно
Профессионально

bukvaprava.ru

Договор коммерческого найма жилого помещения: образец, бланк

Если человеку нужда недвижимость, он не обязан осуществлять покупку. Чтобы получить право на пользование квартирой, можно составить договор коммерческого найма. Его суть состоит в том, что собственник помещения временно предоставляет его во владение другому лицу за определенную плату. Чтобы договор был составлен правильно, необходимо заранее изучить условия его составления и особенности оформления.

Когда заключается?

Если обратиться к действующему законодательству, выяснится, что подобное понятие в нем не закреплено. Существует только общее – договор аренды жилья. Объектом подобной сделки выступает жилой дом или квартира. Отличие коммерческого договора заключается в том, что одним из его участников может являться организация. Составление документа может потребоваться, если работодатель хочет снять жилье для своего сотрудника.

Жилье, предоставляемое по договору найма, должно находиться в хорошем состоянии и соответствовать санитарным нормам. Документ, регламентирующий временную передачу недвижимости, составляется в простой форме. Его нотариальное заверение не требуется. Однако все пункты, закрепленные в договоре, являются обязательными к исполнению. Документ составляется в письменном виде.

К оформленному договору должен прилагаться акт приема-передачи. Он подтверждает, что арендатор принял предоставленное жилье. Минимальный период действия документа – 1 год. Договор в обязательном порядке Регистрируется в Росреестре. Расходы, связанные с осуществлением процедуры, делятся поровну. Передать документ на регистрацию может любая сторона.

Участники сделки

Договор коммерческого найма может быть составлен не только с частным владельцем квартиры. Арендодателями могут выступать:

государство;
муниципалитет;
частный жилищный фонд;
юридические лица.

Статистика показывает, что муниципальное жилье сдается в аренду не так часто. Обычно подобная сделка заключается между двумя физическими лицами. Нанимателем также может выступать, как компания, так и обычный гражданин. При этом создавать офис или осуществлять коммерческое использование жилого помещения запрещается.

Чтобы сдать квартиру в аренду, ее владелец должен иметь свидетельство о праве собственности на жилое помещение. В ином случае сделка будет сразу расторгнута из-за ее незаконности. В качестве нанимателя может выступать гражданин РФ или гость из другой страны.

Вне зависимости от формы договора, в нем в обязательном порядке должны быть указаны все лица, которые будут жить в квартире. Они не должны в обязательном порядке приходиться родственниками нанимателю. Если человек, арендовавший квартиру, вселит в нее других лиц, это может стать поводом для расторжения договора.

Предмет договора и срок его действия

Предметом договора выступает жилье. Оно должно быть технически исправным и пригодным для проживания. В аренду можно сдать и комнату. Однако она должна быть изолирована от других помещений. Коммерческий найм, в отличие от социального, не ограничивается по площади квартиры.

Договор не может быть бессрочным. Согласно статьям действующего законодательства, сделка заключается не более, чем на 5 лет. При этом в тексте документа в обязательном порядке должна присутствовать дата расторжения. Когда действие договора завершится, первоочередное право на его повторное заключение получит тот наниматель, которые снимал жилье. Однако правило действует только в том случае, если положения предыдущего договора не были нарушены.

Если человек хочет продлить сделку, он должен обратиться к арендодателю в письменном виде за 3 месяца до завершения срока действия договора. Если гражданин не хочет продолжать сотрудничество, он должен сообщить об этом владельцу помещения в тот же срок.

Форма документа

Договор коммерческого найма составляется строго в письменном виде. В ином случае документ не будет иметь юридической силы. Заверять бумагу у нотариуса не обязательно. Однако эксперты советуют выполнить действие. Этот вариант надежнее. Он поможет минимизировать риск мошенничества.

В документе необходимо указать срок его действия. Если стороны договора забыли вписать эту информацию при составлении, считается, что он заключен на 5 лет с момента подписания. Сделку можно продлить. Когда осуществляется пролонгация, условия взаимодействия можно оставить прежними или отразить в договоре дополнительные моменты. Если письмо на расторжение сделки не было прислано ни одной из сторон, сделка считается автоматически продленной.

Сегодня различают 2 вида подобных соглашений – длительностью до 1 года и более 1 года. Если срок действия договора не превышает 12 месяцев, на него не распространяются правила, регулирующие особенности проживания иных лиц вместе с нанимателем.

Составление текста документа

Договор составляется в простой форме без нотариального заверения. Однако, если в сделке принимает участие компания, соглашение составляется на официальном бланке с реквизитами организации. Вне зависимости от того, какой статус имеют стороны договора, в его тексте должна содержаться следующая информация:

реквизиты стороны;
адрес жилья и его площадь;
инвентаризационная стоимость;
мебель, присутствующая в помещении, и техника;
характеристики жилья;
права и обязанности сторон;
плата за проживание и дата ее внесения;
особенности расторжения.

Скачать бланк договора коммерческого найма

Скачать образец договора найма жилья

В тексте договора также необходимо отразить, входит ли плата за коммунальные услуги в стоимость найма, или арендатор должен вносить ее отдельно. Необходимо зафиксировать и возможность корректировки информации, содержащейся в документе. Стороны могут отразить в бумаге любые условия, если они не противоречат ЖК РФ, ГК РФ и другим нормативно-правовым актам.

Нередко в договор вносится информация о возможности хранения вещей хозяина на территории сдаваемой жилплощади. Наличие подобного пункта необходимо особенно в том случае, если сдается не вся недвижимость, а только 1 помещение. Обычно договор составляется в 2 экземплярах. Если планируется регистрация документа у нотариуса, потребуется оформить дополнительную копию.

Особенности заключения договора

Существует ряд нюансов, о которых необходимо знать до того, как будет составлен типовой договор:

Если владелец недвижимости сменился, он не сможет расторгнуть договор без законодательно закрепленных оснований. Однако арендатор обязан выполнять положения соглашения, составленного ранее.
Плату за пользование жильем устанавливает сам владелец недвижимости. Он может включить в сумму коммунальные услуги или обязать арендодателя оплачивать их отдельно. Стоимость аренды может быть изменена, но только при условии, что подобное предусмотрено договором.
Если жилье, предоставляемое в аренду с правом выкупа, было приобретено во время брака, потребуется получить согласие супруга.
В бланке договора стоит предусмотреть вероятность реконструкции.
Если планируется предоставление жилья, собственником которого является несовершеннолетний гражданин, потребуется разрешение органов опеки.

Грамотно составленный договор поможет разрешить спорные моменты и защитит от мошенничества.

Видео: Договор коммерческого найма

cabinet-lawyer.ru

понятие, признаки, стороны, предмет, форма (ст. 671-674 гк рф). Отличие от договора социального найма.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Объектом договора жилищного найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Это может быть квартира, жилой дом, комната в квартире или в жилом доме. Отличительная черта объекта найма при договоре коммерческого найма состоит в том, что это жилое помещение, относящееся по форме собственности к частному жилищному фонду, а по целям использования — к жилищному фонду коммерческого использования. Кроме того, принципиальным отличием является и то, что требований к размеру предоставляемого жилого помещения не предъявляется.

Субъектный состав договора коммерческого найма отличается от субъектного состава договора социального найма. Во-первых, наймодателем по договору коммерческого найма жилого помещения выступает либо юридическое лицо, либо гражданин. При этом данные лица должны обладать на жилое помещение, сдаваемое внаем, либо правом собственности, либо иным правом, позволяющим таким образом распоряжаться данным помещением. Во-вторых, нанимателем может быть любой гражданин независимо от гражданства, его наличия или отсутствия, а также от имущественного положения.

Как и применительно к договору социального найма, в отношении формы договора коммерческого найма действует требование простой письменной формы.

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

38 Статус граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем. Сонаниматели (ст.677 гк рф)

Суть правового положения постоянно проживающих граждан состоит в том, что они не являются субъектами договора найма, в силу факта вселения наравне с нанимателем приобретают права по пользованию жилым помещением и ряд других прав, указанных в ГК РФ. В соответствии со ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.

Замена нанимателя в договоре коммерческого найма всегда является изменением правоотношений, так как изменяется субъективный состав, права и обязанности нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих.

Согласно п. 2 ст. 677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права, но не приравнены в вопросах ответственности. Поэтому замена нанимателя повлечет изменение прав и обязанностей у прежнего и нового нанимателя. В научной литературе случаи замены нанимателя относят к изменению правоотношения найма жилого помещения.

Вместе с тем п. 4 ст. 677 ГК предусмотрено, что наниматель и постоянно проживающие с ним лица могут заключить между собой соглашение о солидарной ответственности по договору жилищного найма, о чем должен быть уведомлен наймодатель. В этом случае они все становятся сонанимателями, и права наймодателя в таком договоре регулируются ст. 323 ГК о правах кредитора при солидарной обязанности должников.

После заключения договора найма и в период его действия другие граждане на правах постоянно проживающих могут быть вселены в жилое помещение только с разрешения наймодателя, а также при согласии других постоянно проживающих на жилой площади лиц. Такое вселение допускается при условии соблюдения учетной нормы жилого помещения.

Условия о необходимости получить разрешение наймодателя и согласие постоянно проживающих лиц, а также соблюдать требование о норме жилой площади не распространяются на случаи вселения несовершеннолетних детей (ст. 54-55 СК РФ).

studfiles.net

Договор коммерческого найма жилого помещения: образец 2018

При необходимости заключить договор коммерческого найма жилого помещения стоит принять во внимание, что подобного рода сделку зачастую путают с арендой. Главным отличием аренды от найма выступают стороны сделки: в роли нанимателя выступает только физическое лицо, а вот арендатором является субъект хозяйствования.

Также стоит отличать социальный и коммерческий найм. В первом случае речь идет об улучшении условий проживания лиц, которые в этом нуждаются, а во втором – о пользовании жильем за определенную плату.

Главные составляющие договора коммерческого найма жилья

В договоре необходимо предусмотреть все существенные нюансы, чтобы в ходе его исполнения и по окончании срока его действия не возникло недоразумений.

В этот документ включают основные условия, изложенные в таблице.

№ п/п	Реквизит соглашения коммерческого найма	Сведения, которые в себя включает
1.	Название	Соглашение о коммерческом найме жилья.
2.	Дата и место составления	Указание на город, где оформлено соглашение, и дату, когда имело место это событие.
3.	Информация о сторонах	Указывают паспортные данные, информацию о том, где проживает наймодатель и наниматель.
4.	Предмет договора	Конкретизируют, какое помещение сдается в найм, его площадь, стоимость, этаж и иные сведения, которые позволяют как можно детальнее описать жилье.
5.	Срок	В случае, когда не указано, до какого момента будет действовать договор, срок считают равным 5 годам.
6.	Цена и порядок расчетов	Указывают сумму, которую наниматель должен вносить ежемесячно на счет наймодателя или отдавать ему наличными.
7.	Права, обязанности и виды ответственности	Здесь детально описывают правомочия и обязательства по договору каждой из сторон, а также указывают виды ответственности, которые будут применяться вследствие нарушения условий договора.
8.	Информация о сторонах	Дублируют преамбулу.
9.	Подписи сторон	Каждая сторона ставит личную подпись и расшифровывает ее.

Основания прекращения действия соглашения

Выделяют следующие основания, которые позволяют прекратить правоотношения между сторонами по договору коммерческого найма:

окончание срока действия договора;
неисполнение одной из сторон (чаще всего нанимателем) обязательств, установленных соглашением;
причинение ущерба сдаваемому в найм жилому помещению.

Что нужно знать, заключая договор коммерческого найма жилья

Хотя, на первый взгляд кажется, что с соглашением о найме жилья никаких проблем возникать не должно, на практике довольно часто возникают непредвиденные ситуации, которые могут повлечь за собой отрицательные последствия.

Чтобы их избежать, необходимо учесть несколько простых правил:

Лицо, являющееся нанимателем жилья, при передаче денежных средств за пользование жилым помещением вправе потребовать от собственника расписку о получении указанной суммы.
Наймодателю нужно несколько раз подумать, прежде чем прописать нанимателя в квартире. Хотя это сделать несложно, со временем у владельца жилого помещения могут возникнуть проблемы.
Съемщик жилья вправе ознакомиться с правоустанавливающими документами на жилье. Это будет выступать гарантией того, что лицо правомочно распоряжаться данной недвижимостью по собственному усмотрению.

На видео о заключении договора

Из вышесказанного можно сделать вывод, что правоотношения по договору коммерческого найма жилья регулируются нормами как жилищного, так и гражданского права. Также немаловажно учесть все имеющиеся нюансы при составлении этого документа, чтобы не попасть впросак.

ru-act.com