Дома в подмосковье эконом класса: Дом эконом класса в Подмосковье

Недорогие коттеджные поселки эконом класса — 321 КП в базе Квадрума

Доступное жилье

от 14 000

КП «Абрамцево квартал»

Московская область, Балашиха

Щелковское шоссе, 3.5 км

1 дом в продажеот 337.9 м²29.99 млн ₽

1 коттедж на суткиот 450 м²14 000 ₽

Доступное жилье

КП «Алешино»

Московская область, Ельдигинское

Фряновское шоссе, 41.1 км

У нас нет данных по наличию объектов в данном КП

Доступное жилье

КП «Белое озеро»

Московская область, д. Филипповское

Симферопольское шоссе, 67.6 км

У нас нет данных по наличию объектов в данном КП

Доступное жилье

КП «Бехтеево»

Московская область, Домодедово

М-4 Дон шоссе, 41.4 км

У нас нет данных по наличию объектов в данном КП

Доступное жилье

от 11 млн

КП «Большое Петровское»

Московская область, д. Костомарово

Симферопольское шоссе, 53.2 км

1 квартира в продажеот 136 м²11 млн ₽

Доступное жилье

КП «Былово»

Москва, Новая Москва, Краснопахорское

Калужское шоссе, 27 км

У нас нет данных по наличию объектов в данном КП

Доступное жилье

от 3 млн

КП «Валищево»

Московская область, д. Валищево

Симферопольское шоссе, 34.8 км

2 дома в продажеот 135 м²10.5 млн ₽

2 участкаот 14 м²3 млн ₽

Доступное жилье

КП «Варежки»

Московская область, Загорянский

Щелковское шоссе, 19.3 км

У нас нет данных по наличию объектов в данном КП

Доступное жилье

КП «Великие озёра»

Московская область, Раменский

Новорязанское шоссе, 49.6 км

У нас нет данных по наличию объектов в данном КП

Доступное жилье

КП «Вельяминовский Уездъ»

Московская область, Домодедово

М-4 Дон шоссе, 50.2 км

У нас нет данных по наличию объектов в данном КП

Доступное жилье

от 24.5 млн

КП «Вилла Нова»

Московская область, д. Новинки

Волоколамское шоссе, 24.7 км

1 таунхаусот 220 м²24.5 млн ₽

Доступное жилье

КП «Владычино»

Московская область, Луневское

Рогачевское шоссе, 26.7 км

У нас нет данных по наличию объектов в данном КП

Доступное жилье

от 15 000

КП «Дарна»

Московская область, Истра

Волоколамское шоссе, 37. 5 км

1 коттедж на суткиот 600 м²15 000 ₽

Доступное жилье

от 10.5 млн

КП «Дача 9/18»

Московская область, д. Котово

Новорижское шоссе, 119.7 км

1 дом в продажеот 210 м²10.5 млн ₽

Доступное жилье

КП «Дмитровское Подворье»

Московская область, Дмитров

Дмитровское шоссе, 56.8 км

У нас нет данных по наличию объектов в данном КП

Доступное жилье

от 15 млн

КП «Дольче Вита»

Московская область, Истра

Волоколамское шоссе, 39.7 км

3 дома в продажеот 390 м²15 млн ₽

Доступное жилье

КП «Дубрава у озера»

Московская область, Чехов

Симферопольское шоссе, 61.2 км

У нас нет данных по наличию объектов в данном КП

Доступное жилье

КП «Дубровка»

Московская область, Дмитровский

Дмитровское шоссе, 43.8 км

У нас нет данных по наличию объектов в данном КП

Загородные дома эконом класса в Подмосковье. Фото загородных домов.

Единый архитектурный стиль поселка и продуманные до мелочей проекты домов позволяют каждому жителю чувствовать себя по-настоящему уютно и комфортно в своем загородном доме.

Коттеджный поселок «Вестфалия» предлагает 8 вариантов проектов домов (Проекты домов)

o   Площадь коттеджей от 110 до 450 кв. метров

o   Существует возможность перепланировки любого дома

o   Технология строительства соответствует европейскому стандарту качества

o   В проектах предусмотрены:

Открытые веранды

Крытые веранды

Балконы

Гаражи

Зимние сады

Посмотреть проекты домов и цены на строительство.

Вы хотите обеспечить себе и своей семье отличные условия для отдыха и ищете уютный добротный загородный дом в хорошем районе Подмосковья? Предлагаем вам купить построенный по немецкому проекту загородный дом эконом-класса в коттеджном поселке «Вестфалия», расположенном на юге Московской области, в 87-ми километрах от столицы.

Строительные работы в загородном поселке «Вестфалия» были начаты несколько лет назад. За это время «Вестфалия» превратилась в красивый уютный уголок Подмосковья с развитой инфраструктурой. Решив приобрести у нас дом в Подмосковье, вы сможете оценить все преимущества комфортабельного отдыха за городом в дачном поселении, построенном в соответствии с европейскими стандартами загородной жизни. Доступные цены, по которым осуществляется продажа коттеджей в поселке «Вестфалия», — это результат грамотного планирования работ, использования современных строительных технологий и правильный выбор региона.

Чтобы вам было проще представить себе, как выглядит «Вестфалия», предлагаем вашему вниманию фото домов и поселка на разных этапах строительства.

Почему покупать дома в Подмосковье лучше в «Вестфалии»

В «Вестфалии» привлекательные цены на коттеджи оптимально сочетаются с отлично продуманными проектами домов и современной инфраструктурой поселка. К вашим услугам круглосуточная охрана, все необходимые для комфортной жизни коммуникации, благоустроенная территория с прудом, пляжем спортивными и детскими площадками и многое другое. Решив купить загородный дом эконом-класса в «Вестфалии», вы по экономичной цене приобретете дачу, комфортабельность которой соответствует более высокому классу.

В пользу того, чтобы выбрать загородный дом в «Вестфалии», говорит и отличное географическое положение поселка. Мы предлагаем вам оборудованные всем необходимым для комфортной жизни загородные дома эконом-класса, расположенные в живописном регионе южного Подмосковья, в окружении четырехсот гектаров заповедного леса. Удаление дачного поселка от Москвы на 87 км гарантирует, что купив у нас дом в Подмосковье, вы обеспечите себе возможность полноценно отдохнуть, наслаждаясь красотой окружающего пейзажа, умиротворяющей тишиной и чистым воздухом. Несмотря на кажущееся значительным расстояние, вы не потратите много времени на дорогу до дачи: выехав из столицы по Симферопольскому шоссе, вы всего через 45–60 минут окажетесь в красивом и уютном загородном поселке.

«Вестфалия»: продажа загородных домов в одном из лучших коттеджных поселков Подмосковья

Благодаря широкому ассортименту типовых проектов, вы можете выбрать коттедж, размеры и планировка которого оптимально соответствуют вашим пожеланиям и финансовым возможностям. На страницах сайта вы найдете фото загородных домов, проекты которых разработаны талантливыми архитекторами из Германии и России.

Решив приобрести дачу в «Вестфалии», вы сделаете выбор в пользу одного из самых привлекательных предложений на рынке. Доказательство тому — не только красивые фото загородных домов и окружающих их живописных пейзажей, а и тот факт, что в 2010 году «Вестфалия» была признана лучшим подмосковным коттеджным поселком эконом-класса.

Вам понравились фото домов в поселке «Вестфалия» и вы хотите увидеть коттеджи своими глазами? Мы с радостью покажем вам наши дома в Подмосковье и организуем ознакомительную поездку за город. Записаться можно, связавшись с нами по телефону (495) 221-40-40 или заполнив заявку /zayavka-na-poezdku-v-poselok/

Восстание пригородов | US History II (American Yawp)

Левиттаун, начало 1950-х, через пользователя Flickr markgregory.

В то время как электрический трамвай конца девятнадцатого века облегчал движение состоятельных людей, семена пригородной нации были посажены в середине двадцатого века. В разгар Великой депрессии, в 1932 году, около 250 000 домохозяйств потеряли свою собственность из-за потери права выкупа. Год спустя половина всех ипотечных кредитов в США оказалась неплатежеспособной. Уровень выкупа составлял более 1000 в день. В ответ «Новый курс» Рузвельта создал Корпорацию займов домовладельцев (HOLC), которая начала покупать и рефинансировать существующие ипотечные кредиты под угрозой дефолта. HOLC ввела амортизируемую ипотеку, позволяющую заемщикам выплачивать проценты и основную сумму в течение от двадцати до тридцати лет вместо стандартной пятилетней ипотеки, предполагавшей крупные выплаты в конце контракта. Хотя домовладельцы платили больше за свои дома в рамках этой новой системы, владение жильем было открыто для множества людей, которые теперь могли получить стабильное жилье, снизить ежемесячные платежи по ипотеке и накопить капитал и богатство по мере того, как стоимость недвижимости росла с течением времени.

Кроме того, Федеральное жилищное управление (FHA), еще одна организация Нового курса, расширила доступ к домовладению, застраховав ипотечные кредиты и защитив кредиторов от финансовых потерь в случае дефолта. Хотя к 1964 году лишь немногим более трети домов имели ипотеку, обеспеченную FHA, кредиты, обеспеченные FHA, имели волновой эффект: частные кредиторы выдавали все больше и больше ипотечных кредитов даже на ипотечные кредиты, не обеспеченные FHA. Несмотря на то, что они начались в разгар Великой депрессии, последствия государственных программ и субсидий, таких как HOLC и FHA, в полной мере ощущались в послевоенной экономике и способствовали росту домовладения и росту пригородов.

Хотя программы внутренних расходов, такие как HOLC и FHA, помогли создать контуры новой потребительской экономики, участие Соединенных Штатов и победа союзников во Второй мировой войне вытолкнули страну из депрессии и привели к устойчивому экономическому подъему. Расходы во время войны резко возросли, а после войны устойчивые расходы способствовали дальнейшему росту. Государственные расходы предоставили ссуды ветеранам, субсидировали корпоративные исследования и разработки и построили систему автомагистралей между штатами. В течение десятилетий после Второй мировой войны бизнес процветал, профсоюзы достигли пика, заработная плата росла, а устойчивый рост поддерживал новую потребительскую экономику. Закон о реорганизации военнослужащих (Закон о военнослужащих), принятый в 1919 г.44, предлагали жилищные ссуды под низкие проценты, стипендию для учебы в колледже, ссуды для открытия бизнеса и пособия по безработице.

Быстрый рост домовладения и рост пригородных сообществ способствовали послевоенному экономическому буму. Пригородные кварталы домов на одну семью прокладывали себе путь через окраины городов. Уильям Левитт построил первый Левиттаун, архетип пригородного поселка, в 1946 году на Лонг-Айленде, штат Нью-Йорк. Покупая большие площади, «разделяя» участки и нанимая бригады для строительства бесчисленного количества домов с экономией за счет масштаба, Левитт предлагал доступное загородное жилье ветеранам и их семьям. Левитт стал пророком новых пригородов, предвещая массовую внутреннюю миграцию. Доля пригородного населения страны выросла с 19с 0,5% в 1940 г. до 30,7% к 1960 г. Уровень домовладения вырос с 44% в 1940 г. до почти 62% в 1960 г. В период с 1940 по 1950 г. пригородные сообщества с населением более 10 000 человек выросли на 22,1%, а запланированные сообщества росли с поразительной скоростью. 126,1%. Как отмечает историк Лизабет Коэн, эти новые пригороды «выросли как грибы по размеру территории и населению, которое они укрывали». Между 1950 и 1970 годами население пригородов Америки почти удвоилось и достигло 74 миллионов человек, при этом 83 процента всего прироста населения приходится на пригороды.

Послевоенный строительный бум отразился на бесчисленных отраслях промышленности. По мере того, как после войны производители возвращались к потребительским товарам, а пригороды развивались, продажи бытовой техники и автомобилей резко выросли. В связи с ростом заработной платы и сбережениями военного времени домовладельцы также использовали недавно созданные планы рассрочки, чтобы покупать новые потребительские товары сразу, вместо того, чтобы копить годами на крупные покупки. Массовое распространение кредитных карт, впервые выпущенных в 1950 году, еще больше расширило доступ домовладельцев к кредитам. Подпитываемые кредитом и больше не сдерживаемые Депрессией или ограничениями военного времени, потребители купили бесчисленное количество стиральных и сушильных машин, холодильников, морозильников и, внезапно, телевизоров. Процент американцев, у которых был хотя бы один телевизор, увеличился с 12% в 19с 50 до более чем 87% в 1960 году. Эта новая пригородная экономика также привела к увеличению спроса на автомобили. Доля американских семей, владеющих автомобилями, увеличилась с 54% в 1948 году до 74% в 1959 году. Потребление моторного топлива выросло с примерно 22 миллионов галлонов в 1945 году до примерно 59 миллионов галлонов в 1958 году. В 1950-х годах автомобильная культура действительно стала национальной причудой в течение десятилетия. Артур С. Бейс, выпуск журнала Science and Mechanics за август 1950 г. Викимедиа.

Возникновение пригородов изменило сельскую местность Америки, поскольку рост пригородов отвоевал миллионы акров сельской местности, превратив аграрные общины в пригородные ландшафты. По мере того, как домовладельцы пригородов переезжали из городов в новые застройки, новые застройки отрывали от земли все больше и больше сельскохозяйственных рабочих, часто выталкивая их в те самые города, от которых бежали жители пригородов.

Процесс субурбанизации стал движущей силой движения американцев и повернул колеса новой потребительской экономики. С макроэкономической точки зрения послевоенный экономический бум превратил Америку в страну экономического изобилия. Для состоятельных покупателей никогда не было так легко получить ссуды, потребительские товары никогда не были более доступными, а хорошо оплачиваемые рабочие места никогда не были в таком изобилии. И все же, несмотря на совокупные цифры, модели расового неравенства, дискриминации по признаку пола и экономического неравенства упорно сохранялись и ставили человека под сомнение предположения общества изобилия.

В 1939 году в солнечную Пасадену, штат Калифорния, прибыли оценщики недвижимости. Вооружившись тщательно продуманными анкетами для оценки состояния городской застройки, оценщики хорошо разбирались в политике Кредитной корпорации домовладельцев (HOLC). В одном районе ремонт большинства строений был оценен как «удовлетворительный», и было отмечено отсутствие «строительных опасностей или угроз наводнения». Однако оценщики пришли к выводу, что на этот район «наносят ущерб 10 негритянских семей, проживающих в нем». Хотя «говорят, что негры принадлежат к лучшему классу», заключили оценщики, «кажется неизбежным, что стоимость владения и собственности снизится».

В то время как субурбанизация и новая экономика потребления привели к беспрецедентному богатству и изобилию, плоды этого экономического и пространственного изобилия не достигли всех американцев в равной степени. Новые экономические структуры и пригороды послевоенного периода, возможно, породили столько же неравенства, сколько и изобилия. Богатство, созданное бурно развивающейся экономикой, просачивалось через социальные структуры со встроенными привилегиями и предрассудками. Как раз тогда, когда многие белые американские семьи из среднего и низшего класса начали свой путь восходящей мобильности, переехав в пригород с помощью государственных расходов и государственных программ, таких как FHA и законопроект о правах военнослужащих, многие афроамериканцы и представители других расовых меньшинств оказались систематически закрытыми. вне.

Взгляд на отношения между федеральными организациями, такими как HOLC и FHA, и частными банками, кредиторами и агентами по недвижимости рассказывает историю стандартизированной политики, которая привела к сегрегированному рынку жилья. В основе методов оценки HOLC, которые также применяли частные лица, лежало пагубное убеждение, что районы с преобладанием представителей смешанной расы и меньшинств представляют кредитный риск. В партнерстве с местными кредиторами и агентами по недвижимости HOLC создала карты безопасности жилых помещений, чтобы определить области кредитования с высоким и низким уровнем риска. Люди, знакомые с местным рынком недвижимости, заполняли унифицированные опросы по каждому району. Опираясь на эту информацию, HOLC присвоила каждому району буквенный класс от A до D и соответствующий цветовой код. Наименее безопасные районы с наивысшим риском для кредитов получили оценку D и красный цвет. Банки отказывались давать кредиты в этих «красных» областях.

Сообщества чернокожих в таких городах, как Детройт, Чикаго, Бруклин и Атланта, столкнулись с «красной чертой» — процессом, с помощью которого банки и другие организации разграничивали на карте кварталы меньшинств красной линией. Это сделало видимыми районы, которые, по их мнению, были непригодны для их обслуживания, отказав чернокожим жителям в ссудах, жилье, продуктах и ​​​​других предметах первой необходимости современной жизни. Карта Большой Атланты с красными линиями.

1938 Бруклин Карта красной линии. UrbanOasis.org через Национальный архив (NARA II RG 195 Запись 39. Папка «Бруклин (Кингз Ко.)», графа 58). Под редакцией ASommer, PlaNYourCity.

Такие фразы, как «подрывные расовые элементы» и «расовые опасности», пронизывают отмеченные красными чертами файлы описания зон геодезистов и должностных лиц HOLC. Например, в районе Эхо-парка в Лос-Анджелесе проживали японцы и афроамериканцы, а также «немного русских и мексиканцев». Карта безопасности HOLC и опрос отметили, что «неблагоприятное расовое влияние в районе, которое заметно усиливается, неизбежно предвещает снижение стоимости, арендной платы и быстрое снижение привлекательности жилья».

В то время как HOLC просуществовало довольно недолго, влияние его карт безопасности сохранилось в Федеральном жилищном управлении (FHA) и Администрации по делам ветеранов (VA). Обе эти правительственные организации, устанавливавшие стандарты, которым следовали частные кредиторы, отказывались поддерживать банковские ипотечные кредиты, которые не соответствовали картам безопасности HOLC. С одной стороны, кредиты, обеспеченные FHA и VA, были огромным благом для тех, кто имел на них право. Миллионы американцев получили ипотечные кредиты, на которые в противном случае они бы не претендовали. Но ипотечные кредиты, обеспеченные FHA, были доступны не всем. Расовые меньшинства не могли получить ссуды на улучшение собственности в своих районах, что рассматривалось как кредитный риск, и им было отказано в ипотеке для покупки недвижимости в других районах из-за опасений, что их присутствие расширит красную линию до нового сообщества. Левиттаун, детище новых пригородов Америки, разрешал покупать дома только белым. Таким образом, политика HOLC и частные застройщики увеличили количество домовладельцев и стабильность для белых американцев, одновременно создавая и усиливая расовую сегрегацию.

Эксклюзивные структуры послевоенной экономики подтолкнули афроамериканцев и другие меньшинства к протестам. Со временем федеральное правительство попыталось исправить расовую сегрегацию, созданную или, по крайней мере, частично поддерживаемую его собственной политикой. В 1948 году Верховный суд США по делу Шелли против Кремера отменил явно расовые соглашения о жилье по соседству, сделав незаконным явное рассмотрение расы при продаже дома. Однако пройдут годы, прежде чем жилищные законы будут приняты в 19 веке.60-е могли бы обеспечить федеральные силы в дополнение к попыткам широких масс обеспечить равный доступ.

В 1950-х и начале 1960-х годов многие американцы уехали в пригороды, чтобы насладиться новой потребительской экономикой и найти хоть какую-то нормальную жизнь и безопасность после нестабильности депрессии и войны. Но многие не смогли. Именно ограничения и возможности жилья сформировали контуры послевоенного американского общества.

Уплотнение пригородов — лучший путь к доступности жилья — Shelterforce

Я бы не сказал, что мне нравится оспаривать широко распространенные предположения, но я считаю это полезным, особенно когда я считаю, что они основаны на ошибочных или сомнительных предположениях. При этом я могу ошибаться в некоторых вещах, и, очевидно, многие читатели моей последней статьи «Больше жилья может повысить доступность, но только если вы построите его в правильных местах» почувствовали, что я получил много неправильного. К счастью для моей самооценки, примерно столько же похвалили меня за то, что я все сделал правильно.

Я благодарю всех, кто уважительно высказался, и хочу ответить на некоторые критические замечания. При этом я пытался выявить и решить проблемы в целом, а не отвечать по большей части на отдельные комментарии.

Во-первых, я должен подчеркнуть, что я никогда не говорил, что нужно , а не работать над реформой зонирования и, где это уместно, над большей плотностью населения в центральных городах. Наоборот, каждый город может лучше создавать возможности для развития как рынка, так и людей с низкими доходами. Но по целому ряду причин, которые я изложил, я пришел к выводу, что степень того, что изменения зонирования приведут к доступному жилью, очень ограничена, особенно в городах с горячим рынком, таких как Сан-Франциско. В лучшем случае они сделают скромную брешь в потребности — и, в зависимости от того, что будет устранено в процессе — могут иметь контрпродуктивные последствия.

Я также не говорил, что Сан-Франциско или любой другой город застроен из . Нет такого понятия. Идея о том, что место когда-либо может быть «застроено» в том смысле, что оно не может вместить дальнейшее развитие, является полным абсурдом. Реконструкция является постоянной в городах, начиная с древнего Вавилона. Этот термин следует исключить из словаря планирования. Я сказал, что это было построено . Это означает, как покажет беглый визит в Google Планета Земля, что на каждом (или почти на каждом) строящемся участке в городе уже есть что-то, выполняющее какую-либо функцию, и что этот участок можно перепланировать, только убрав что уже есть, будь то дом на одну семью, магазин или небольшой завод. Это факт. Какое значение придается этому, конечно, зависит от точки зрения и приоритетов.

Тем не менее, вот мои мысли о том, что, по-видимому, является основной критикой моей статьи:

1. Поощрение строительства доступного жилья в пригородах будет иметь негативные экологические, социальные и экономические последствия.

В пригородной застройке все плохо? Несколько человек говорили о пагубных последствиях развития пригородов, таких как увеличение выбросов парниковых газов из-за длительных поездок на работу и отсутствие общественного транспорта, а также неравный доступ к культурным удобствам городских районов. Начнем с пути людей к работе. Эта критика упускает из виду важную, но малопризнанную реальность американских городов. В большинстве американских городов большинство занятых жителей центральных городов уже работают в пригородах, а не в городе.

  Данные из базы данных Longitudinal Employer-Household Dynamics за 2017 год показали, что из 167 000 рабочих, проживающих в Миннеаполисе, только 68 000 работают в черте города. Однако 99 000 человек, или примерно трое из каждых пяти работников, ездят на работу в пригороды. В Балтиморе 82 000 человек работают в городе, а 112 000 ездят в пригороды. В Дейтоне, штат Огайо, меньшем городе, только 11 000 человек работают в городе, в то время как 31 000 ездят на работу в пригород. Предоставление работникам с более низкой заработной платой возможности переезжать в пригороды, расположенные ближе к местам, где они уже работают, вполне может сократить время их поездок на работу, сократить расходы на поездки и в процессе улучшить качество их жизни. И если бы мы создали кластеры с более высокой плотностью населения в пригородах, это облегчило бы создание настоящих региональных транспортных систем.

В том же духе утверждение о том, что качество жизни в пригородах изначально хуже, чем в центральных городах, указывает на узкую, почти солипсистскую точку зрения. Это, несомненно, мнение тысяч 20-летних выпускников колледжей, которые за последние два десятилетия стекались во все более оживленные центры городов, хотя потенциальное будущее влияние COVID-19 на эту миграцию невозможно предсказать. Это не обязательно мнение большинства других людей, таких как большинство семей, воспитывающих детей, и пожилых людей. Есть много причин, по которым рост пригородов не ослабевает в течение последних нескольких десятилетий, в то время как центральные города возрождаются. Хотя я признаю роль расизма и классицизма в пригородных рейсах, основной движущей силой этого продолжающегося роста является то, что многие люди, как черные, так и коричневые, а также белые, считают, что пригород предлагает им лучшее качество жизни. Я бы никогда никого не заставлял жить в пригороде, но не вижу причин, по которым мы должны считать пригороды огромной пустошью или продолжать разрешать исключительное зонирование, чтобы лишить пригородных возможностей людей, которые хотят туда переехать, но у которых меньше денег и богатство.

Я разделяю беспокойство многих читателей по поводу влияния развития на окружающую среду, особенно в нынешнюю эпоху безудержного изменения климата. Но нам нужно начать с осознания того, что вокруг нас идет развитие пригородов с нуля, с односемейными домами, которые неуклонно растут и строятся на больших участках, дальше от центра своего региона. В этом суть проблемы, но, насколько мне известно, за возможным исключением Портленда, штат Орегон, ни один американский регион не предпринимает серьезных усилий для контроля над этим процессом, и маловероятно, что кто-либо сделает это в обозримом будущем. будущее.

Однако, когда я говорю о важности сосредоточения внимания на пригородах, я а не утверждаю, что мы должны продолжать процесс разрастания с низкой плотностью до бесконечности , а скорее увеличивать плотность того, что уже в значительной степени развитый.

И мы также должны признать, что если мы хотим обеспечить достойным жильем всех с любым уровнем дохода в районах с высоким спросом на жилье, таких как Сиэтл, Вашингтон или Сан-Франциско, нам нужно будет строить больше жилья, а также повторно использовать больше нежилых помещений. -жилые дома для жилья в этих областях . Лучший способ решить эту проблему — изменить парадигму развития, разрешив застройку пригородов при значительно более высокой плотности, создав значительное количество единиц доступного жилья и увязав будущую застройку с транспортом. Стоимость земли в городах с повышенным спросом, таких как Сиэтл, такова, что все, что строится в этих городах, за исключением миллиардных жилищных субсидий, будет дорогим, возможно, очень дорогим жильем.

2. Верхнее зонирование в городах так же эффективно, как и в пригородах.

Безусловно, возможно, , как предполагают некоторые, добавить большое количество юнитов в уже застроенные города. В настоящее время в Сан-Франциско общая плотность проживания составляет 29 человек на акр, а в Манхэттене — 111 человек на акр, что примерно в четыре раза больше, чем в Сан-Франциско. Если перестроить Сан-Франциско до плотности Манхэттена, теоретически можно было бы разместить еще 2,5 миллиона человек. Кому-то это может показаться разумным. Но как это повлияет на качество жизни, инфраструктуру и окружающую среду? И, учитывая существующую плотность и стоимость земли, почти вся эта новая застройка будет иметь форму высотных башен. Это тот тип жилья или города, который люди хотят и в котором нуждаются?

Мало кто понимает, насколько деликатным является сочетание составляющих здорового и успешного города. Здоровые города представляют собой сложные сочетания районов, разнообразных людей и типов жилья, ландшафтов, изображений, мест сбора и т. д. Они представляют собой гораздо больше, чем просто сумму количества единиц жилья в пределах определенного географического района. Как мы знаем из многого из того, что мы построили с 1950-х годов — как в городских, так и в пригородных районах — легко создать бесхарактерные, неустойчивые сообщества, и очень трудно создать здоровые, жизнеспособные. Нам нужно быть скромными и осторожными в отношении того, что мы строим и где мы это строим.

Пригороды в том виде, в каком они существуют в настоящее время, обладают огромным потенциалом для увеличения плотности, что могло бы повысить как доступность, так и пригодность для жизни за счет, например, реконструкции недостаточно используемых коммерческих площадок с низкой плотностью застройки и создания узлов и коридоров с более высокой плотностью, которые обеспечат функциональный транзит.

Возьмем, к примеру, город Брукхейвен на Лонг-Айленде, который, возможно, является крупнейшим пригородом Америки, независимо от того, измеряется ли он площадью или численностью населения. Его население составляет почти полмиллиона человек, расположенных на площади около 250 квадратных миль, а общая плотность населения составляет менее трех человек на акр, что составляет десятую часть плотности населения Сан-Франциско. (Разница, вероятно, намного больше, потому что гораздо меньшая часть земли Брукхейвена отведена под нежилые помещения.) Брукхейвен в основном застроен (не снесен!), но есть много доступных кусочков, а также много перепланируемых малонаселенные и коммерческие районы. Брукхейвен мог легко вместить еще полмиллиона человек. Если бы Брукхейвен принял менее обременительное постановление ADU и по праву разрешил бы как дополнительные квартиры, так и квартиры для бабушек или коттеджи, это обеспечило бы жильем еще многие тысячи. Брукхейвен уже обслуживается железной дорогой Лонг-Айленда, и реконструкция может быть проведена таким образом, чтобы стала возможной более сильная транзитная сеть. И, поскольку мы говорим о недорогом строительстве из палочек на менее дорогой земле, конечные результаты будут гораздо более доступными, чем то, что можно было бы построить в Нью-Йорке или Сан-Франциско. То же самое можно сказать и о сотнях, если не тысячах, пригородов по всей стране.

3. Уже предпринимается много усилий, чтобы открыть пригороды, чего я не знал.

Хотя я и признал нынешнюю пригородную активность вокруг запретительного зонирования и привел несколько примеров, возможно, я недооценил ее масштабы. Прошу прощения за то, что показался пренебрежительным. Я очень восхищаюсь усилиями местных организаций в районе залива и в других местах, которые пытаются открыть свои сообщества для большего разнообразия и возможностей.

Возможно, немногие из моих читателей заходят так далеко в прошлое, как я, но я принимал активное участие в попытках бросить вызов исключительному зонированию в конце XIX века.60-х и 1970-х годов — как с точки зрения массовых действий на местном уровне, так и с точки зрения широких судебных и законодательных усилий — и я не думаю, что это была ностальгия или ошибочная память, которая заставляет меня сказать, что это было значительно более масштабное предприятие, чем сегодняшние усилия. . Это привело, по крайней мере, к нескольким изменениям, включая решение Нью-Джерси Mt Laurel и его потомство; «антиснобские» законы о зонировании в Массачусетсе, а затем в Коннектикуте и Род-Айленде; и первые инклюзивные программы зонирования в таких местах, как Пало-Альто и округ Монтгомери, штат Мэриленд. Ценить прошлое не означает неуважения к настоящему. Я бы призвал тех, кто работает в этой области сегодня, изучить прошлый опыт и, возможно, понять причины наших успехов, а также тот болезненный факт, что, несмотря на все наши усилия, системные изменения были ограничены, и мы сталкиваемся с одними и теми же битвами. 50 лет спустя.

Пока рано говорить о том, действительно ли земля движется, но есть некоторые скромные, обнадеживающие признаки, которые я должен признать. Хотя калифорнийский закон SB50 может когда-либо стать законом, а может и не стать, этому вопросу уделяется много внимания. В 2019 году штат Орегон принял закон, практически отменяющий зонирование на одну семью в муниципалитетах с населением более 10 000 человек (h3001). Массачусетс, похоже, находится на пороге принятия закона, который заменит текущее большинство в две трети голосов, необходимое для утверждения изменений зонирования, на простое большинство (h5263). Хотя влияние такого законодательства является неопределенным — многие штаты уже разрешают изменения зонирования простым большинством голосов без каких-либо видимых улучшений результатов — символизм является мощным. Сенат Вермонта принял более далеко идущий законопроект о реформе зонирования, который теперь передается в Палату представителей штата (S237). Время покажет, являются ли они предвестниками устойчивых изменений или кратковременной вспышкой активности.

4. Я приготовил свои числа?

В моей последней статье я привел гипотетический пример, в котором я показал, что замена дома на одну семью в Миннеаполисе по средней цене на участок, который теперь зонирован под триплексы, не приведет к более доступным квартирам, даже если он будет снесен и заменен с несколькими квартирами. Некоторые люди оспорили эту гипотезу, в том числе тот, кто назвал ее «смехотворно лицемерной». Я не согласен, и я хотел бы обратиться к фундаментальному вопросу о том, как построить осмысленный гипотетический, а не соломенный пример. Проблема с поиском конкретного примера из реальной жизни, чтобы доказать свою точку зрения, заключается в том, что каждый пример уникален, и как бы вы ни старались, почти невозможно в конечном итоге не выбрать вишенки, даже если неосознанно. Если вы мне не верите, почитайте некоторые работы Канемана и Тверски о бессознательных предубеждениях и эвристиках.

Когда дело дошло до примера Миннеаполиса, который я создал, вместо того, чтобы смотреть на цену конкретного дома — что почти наверняка было бы нерепрезентативным — я смотрел на медианную цену продажи, а именно цену, по которой летом 2019 года половина домов на одну семью в Миннеаполисе продано меньше, а половина дороже. Эта цена составляла 270 000 долларов. Такого дома не было бы ни в престижных кварталах города, ни в его бедных районах. Было бы посередине. Затем гипотетическая гипотеза предполагала, что кто-то купил три соседних дома по этой средней цене, снес их и построил на этом месте девять квартир, как теперь позволяет зонирование.

Я сделал несколько простых расчетов затрат на разработку, основанных на очень консервативных предположениях, чтобы оценить минимальную сумму, за которую должна быть продана каждая единица квартиры, чтобы получить достаточную прибыль, чтобы она была оправдана для застройщика. Эта сумма — 440 000 долларов — значительно превышала стоимость домов, которые должны были быть снесены. Вопрос не в том, будет ли рынок для квартиры по такой цене в одном из средних районов Миннеаполиса. Дело в том, что это самая низкая цена, при которой разработчик может получить скромную, но приемлемую прибыль, и поэтому , если бы был рынок, это самая низкая цена, по которой можно было бы продать. Если не будет рынка, этого не будет, и зонирование будет спорным. Если рынок предназначен для более дорогих продуктов, разработчик, вероятно, построит более крупные или более красивые устройства и может получить большую прибыль. И то, и другое не имеет отношения к моему мнению, а именно, что результат перезонирования, если его использовать для создания более высокой плотности, будет больше жилья, но жилье будет дороже, чем то, которое удаляется.  

Давайте обратимся к контрпримеру, приведенному читателем: дом на Ямайке, Куинс, который был продан за 1,9 миллиона долларов, был снесен, а участок перестроен под среднеэтажное многоквартирное здание из 27 квартир, странным образом названное Парфенон II, с единицы продаются по цене от 400 до 650 тысяч долларов. Похоже, это тот случай, когда более высокая плотность привела к появлению новых квартир по значительно более низкой цене, чем существующий дом на одну семью.

Дом в Квинсе, штат Нью-Йорк, продан за 1,9 миллиона долларов. Изображение предоставлено Аланом Маллахом

Как всегда, дьявол кроется в деталях. Вооружившись адресом собственности, я обнаружил, что дом представлял собой слегка утомленный каркасный дом 100-летней давности, один из немногих уцелевших домов на одну семью в рабочем квартале Квинса, который давно зонирован для многоквартирных домов средней этажности с высокой плотностью застройки (для проектировщиков максимальный FAR равен 4,0). Он был почти полностью окружен четырех- и шестиэтажными многоквартирными домами. Я посмотрел на его окружение и на то, что его заменило (то, что можно найти в Google, потрясающе!).

Вид от входной двери дома. Изображение предоставлено Аланом Маллахом. Дом был исключением в густонаселенном многоквартирном районе, а не частью жилого района. Почти вся ценность этого дома заключалась в его ценности для застройщика под перепланировку, так как зонирование разрешало не три квартиры на этом участке, а 25 на 30. Эта ценность создавалась еще и тем, что в Нью-Йорке, в отличие от большинства частей В стране почти ненасытный спрос на недорогие (по стандартам Нью-Йорка) квартиры. Способности застройщика строить кондоминиумы по таким ценам, несмотря на более высокие затраты на строительство, помог тот факт, что даже при цене 1,9 долл.миллионов, стоимость земли с учетом довольно недорогого сноса каркасного дома составляла не более 75 000 долларов за единицу. Кроме того, отдельные единицы намного на меньше, чем в моей гипотезе.

Парфенон II заменил старый дом. Изображение предоставлено Аланом Маллахом

Такой дом в рабочем районе Квинса с низкой плотностью населения не будет продаваться за 1,9 миллиона долларов, даже если вы сможете построить на участке три квартиры. Судя по спискам Zillow, он, вероятно, будет продаваться по цене от 300 до 500 тысяч долларов. Чтобы этот дом продавался по цене 1,9 долларамиллионов, (1) зонирование должно позволять массовое увеличение плотности, а не только два или три к одному; и (2) должен быть действительно сильный рынок для небольших квартир средней ценовой категории в средних районах. За пределами Нью-Йорка и нескольких других городов таких условий не существует. Более того, я сомневаюсь, что слишком много людей сочтут разумным зонирование, позволяющее строить башни средней этажности, такие как Парфенон II, по праву во всех или даже в большинстве жилых кварталов на одну семью.

Итак, в конце концов, этот демонтаж за 1,9 миллиона долларов ничего не доказывает.

Несколько читателей предложили некоторые вдумчивые наблюдения по некоторым более важным вопросам, лежащим в основе вопроса о плотности. Меня особенно поразил один читатель, который заметил, что «поскольку городские районы, в частности, по-прежнему придерживаются модели «градостроительного планирования», в которой основное внимание уделяется застроенной среде, «успех» измеряется строго с точки зрения бизнеса, а не социально-экономических показателей». Я согласен. Вся дискуссия о перезонировании или уплотнении оформлена как чистый аргумент застроенной среды с множеством неявных — но не сформулированных и не обязательно поддерживаемых — предположений о том, что изменения в зданиях изменят социальные условия людей в этих сообществах. Это удобное, но рискованное предположение. Продуктивнее было бы подойти к вопросу с противоположной стороны: чего хотят и в чем нуждаются люди, особенно те, кто был исключен из многих возможностей региона? И затем, каковы последствия этих желаний и потребностей для застроенной среды?

Я полагаю, что большинство людей хотят жить в доме, достаточно просторном для их семьи, чистом и безопасном и доступном по цене. Но я думаю, что есть убедительные доказательства того, что почти так же важно — возможно, , как и — качество района, в котором они живут, является ли он также безопасным и здоровым, и является ли это местом, где они чувствуют себя комфортно и получают поддержку. Обдумывание этих вопросов, а не принятие0043 априори то, что созданная среда «работает» с точки зрения бизнеса, финансов или землепользования, а затем, по сути, говорит людям, чтобы они научились любить их.

И, наконец, мы всегда должны помнить, что землепользование — это не только или, может быть, даже главным образом землепользование. Земля не решает, для чего она будет использоваться, это решают люди. А решения, которые принимают люди, включают в себя глубоко укоренившуюся совокупность предположений о расе и классе, а также о том, как те, кто считает себя обладающими более высоким статусом в одном или обоих отношениях, используют свою власть для регулирования землепользования, чтобы не допустить остальных.