Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя: Арендодатель решил досрочно выйти из договора. как это сделать без санкций

Содержание

Досрочное Расторжение Договора Аренды из-за неупплаты: правовые основания и порядок

Главная

/

Библиотека

/

Споры из договора аренды

/

Досрочное расторжение Договора аренды: правовые основания и порядок расторжения


Ситуация: В компанию VERDICTO обратился индивидуальный предприниматель, сдавший нежилое помещение в аренду коммерческой организации. Арендатор на протяжении нескольких месяцев не оплачивал арендные платежи. Тем самым, допустив просрочку продолжительностью более шести месяцев. Согласно условиям договора аренды, арендодатель вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, если арендатор не уплачивает арендную плату более месяца.


Вопросы:

    1. Вправе ли арендодатель расторгнуть договор аренды без обращения в суд?
    2. Должен ли арендодатель до направления уведомления о расторжении договора письменно предупредить арендатора о необходимости оплаты долга?


Ответ: арендодатель вправе расторгнуть договор аренды во ВНЕСУДЕБНОМ порядке, т. к. это прямо предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель до направления уведомления о расторжении договора аренды (в данном конкретном случае) обязан письменно предупредить арендатора о необходимости оплатить задолженность. Это связано с тем, что право арендодателя на расторжение договора обусловлено неоплатой арендных платежей.


Обоснование ответа: Статья 619 Гражданского кодекса РФ перечисляет перечень конкретных правовых оснований для расторжения договора аренды судом по инициативе арендодателя. В соответствии с абз. 6 ст. 619 Гражданского кодекса РФ:


Договором аренды могут быть установлены и другие, кроме предусмотренных данной статьей, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.


Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ:


Договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.


Следует отметить, что п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ допускает возможность внесения в договор условия об одностороннем отказе от него по инициативе стороны. В этом случае отказ осуществляется во внесудебном порядке.

Таким образом, возникает вопрос: могут ли стороны внести в договор аренды условие о его расторжении во внесудебном уведомительном порядке? Будет ли это противоречить ст. 619 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которой договор аренды расторгается судом?

По этому вопросу позиции судов различны:

  1. Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2009 № Ф09-586/09-С4 по делу № А76-5929/2008-12-365.
  2. Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13057/09 по делу № А40-87811/08-147-655.


Арендодатель был вправе расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, если Арендатор не оплатил арендную плату в течении одного месяца (п. 9.2. Договора)


Решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41-25820/2015


Однако необходимо знать, что до расторжения договора (в т.ч. во внесудебном порядке) необходимо уведомить арендатора о своем намерении расторгнуть договор.


Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.


ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ


На невозможность рассмотрения судом спора о расторжении договора до представления доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с Ответчиком, указано также в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».


Остались вопросы по досрочному расторжению договора аренды? Задайте их бесплатно по нашему телефону: 


+7 (495) 789 09 96 или с помощью формы ниже:

Остались вопросы по прочитанному?

Получите личную бесплатную консультацию

Адвоката Антона Абражевича

Заполните форму ниже:

Оставляя сведения о себе, я согласен с условиями их обработки и хранения

или напишите нам в мессенджеры:

расторжение договора, арендные платежи, аренда

Статьи по теме

Споры из договора аренды
Автор: Антон Абражевич

Нужно ли проводить текущий ремонт при аренде помещения?Читать статью

Споры из договора аренды
Автор: Антон Абражевич

Взимание с арендатора платы за капитальный ремонт многоквартирного домаЧитать статью

Споры из договора аренды
Автор: Антон Абражевич

Удержание имущества Арендатора: как это правильно делается?Читать статью

Споры из договора аренды
Автор: Антон Абражевич

Взимание арендных платежей после выезда арендатора из помещенияЧитать статью

Споры из договора аренды
Автор: Антон Абражевич

Имеет ли арендодатель право ограничить доступ арендатора в арендованное помещение?Читать статью

Споры из договора аренды
Автор: Антон Абражевич

Возмещение арендодателю убытков, вызванных повреждением помещенияЧитать статью

Споры из договора аренды
Автор: Антон Абражевич

Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж арендатору: что делать?Читать статью

Споры из договора аренды
Автор: Антон Абражевич

Порча арендованного имущества арендаторомЧитать статью

Споры из договора аренды
Автор: Антон Абражевич

Расторжение договора аренды недвижимого имущества в одностороннем порядкеЧитать статью

Споры из договора аренды
Автор: Антон Абражевич

Пожар в арендованном помещенииЧитать статью

Смотреть все статьи по теме “Споры из договора аренды”

Когда арендатор вправе отказаться от договора? — Эксиора

Когда арендатор вправе отказаться от договора?

Николай Андрианов, партнер АБ «Эксиора», г. Москва

Одним из принципов российского гражданского законодательства является закрепленный в статье 310 ГК РФ принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий. Исключения из этого принципа могут устанавливаться законом (пункт 1 статьи 310 ГК РФ), а для участников предпринимательской деятельности – также договором (пункт 2 статьи 310 ГК РФ).

Договор аренды недвижимости, как и любой договор аренды, может быть заключен на определенный срок либо без указания срока. Во втором случае договор считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Как арендатор, так и арендодатель вправе отказаться от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). В этом случае с даты истечения срока предупреждения договор аренды будет считаться расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора: односторонний отказ, соглашение сторон и решение суда

Если договор аренды заключен на определенный срок, досрочный односторонний отказ от такого договора, по общему правилу, невозможен ни со стороны арендатора, ни со стороны арендодателя, если иное прямо не предусмотрено договором.

В силу пункта 2 статьи 310 ГК РФ стороны договора аренды, заключенного на определенный срок, могут договориться о возможности досрочного одностороннего отказа от договора. При этом право на односторонний отказ может быть как поставлено в зависимость от нарушения условий договора другой стороной (например, арендодателю может быть предоставлено право отказаться от договора при неисполнении или ненадлежащем исполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы), так и являться безусловным, т.е. не связанным с какими-либо нарушениями договора другой стороной.

Арендатор и арендодатель могут также предусмотреть, что условием немотивированного отказа одной из сторон от договора является выплата ею другой стороне определенной денежной суммы (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если договором аренды не предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, досрочное расторжение договора возможно только по соглашению сторон или по решению суда. При этом требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор в добровольном порядке либо после неполучения ответа на такое предложение в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Суд, в свою очередь, может расторгнуть договор по требованию одной из сторон лишь при наличии предусмотренных законом оснований (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Так, например, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (статья 619 ГК РФ), если арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (статья 620 ГК РФ), если:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть предусмотрены также иные существенные нарушения, дающие одной из сторон право требовать его досрочного расторжения в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ, пункт 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Освобождение помещения само по себе не влечет прекращения договора аренды

В случаях, когда арендодатель исполняет обязанности по договору надлежащим образом и не дает согласия на его досрочное расторжение, возможности арендатора прекратить договорные отношения существенно ограничены.

Вопреки распространенному заблуждению, сам по себе факт освобождения арендатором помещения и возврата его арендодателю не означает автоматического прекращения договора и не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату. На это, в частности, внимание арбитражных судов еще в 2002-м году обратил Президиум ВАС РФ (пункт 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Верховный Суд РФ также подтвердил эту позицию в Определении от 01.09.2016 г. № 306-ЭС16-3858 (ООО «МД-Тольятти» vs. ООО «БоскоВолга»).

Как следует из обстоятельств рассмотренного Верховным Судом дела, в 2011-м году между ООО «МД-Тольятти» (арендодатель) и ООО «БоскоВолга» (арендатор) был заключен договор аренды части расположенного в торгово-развлекательном комплексе г. Тольятти нежилого помещения сроком на пять лет. В установленном порядке договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В январе 2014-го года, т.е. до окончания срока аренды, арендатор направил арендодателю письмо о прекращении деятельности с просьбой расторгнуть договор аренды с апреля 2014-го года, уведомил его письмом о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды и направил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды. Указанные обращения арендатора арендодатель оставил без ответа, соглашение о расторжении договора не подписал и арендатору не возвратил.

В апреле 2014-го года арендатор сообщил арендодателю о возврате помещения с просьбой направить своего представителя для приемки. В связи с неявкой представителя арендодателя арендатором был составлен односторонний акт об освобождении помещения, заполнен обходной лист, ключи от помещения сданы охране торгово-развлекательного комплекса.

Не получив арендную плату, в июне 2014-го года арендодатель направил арендатору претензию об уплате задолженности и пени, а также уведомление о досрочном расторжении договора аренды по причине существенного нарушения арендатором его условий.

Поскольку арендатор задолженность не погасил, арендодатель обратился с требованием о взыскании долга и пени в арбитражный суд.

Суды трех инстанций в удовлетворении иска арендодателя отказали, сославшись на то, что арендатор (ответчик), действуя разумно и добросовестно, уведомил арендодателя (истца) о прекращении арендных отношений и готовности возвратить нежилое помещение. Арендодатель же мер по принятию помещения от арендатора не предпринял, в связи с чем дальнейшее образование задолженности зависело уже исключительно от действий арендодателя. Ссылки арендодателя на то, что право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора условиями договора аренды не предусмотрено и что прекращение пользования арендованным помещением по инициативе ответчика при отсутствии каких-либо препятствий со стороны истца не освобождает от обязанности внести арендную плату за весь период пользования помещением и до возврата его истцу, суды отклонили.

Верховный Суд с таким подходом не согласился, вынесенные в пользу арендатора судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение, указав, что досрочное освобождение арендуемого помещения само по себе не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. ВС РФ отметил, что обязанность принять у арендатора помещение может возникнуть только при прекращении договора, а договор, в свою очередь, может быть прекращен только по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством. Поскольку суды не установили наличия в спорном договоре аренды условия о праве арендатора на досрочный отказ от договора, их выводы о последующем уклонении арендодателя от приемки помещения Верховный Суд признал необоснованными.

Арендодатель должен привести разумные причины для отказа от досрочного расторжения договора

Впрочем, отсутствие в договоре аренды условия о праве арендатора отказаться от договора, не всегда автоматически означает его обязанность во что бы то ни стало пользоваться помещением до окончания срока аренды и уплачивать арендную плату за все это время. Примером ситуации, когда суд счел возможным расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендодателя, может служить дело № А65-18291/2009, рассмотренное Президиумом ВАС РФ в 2011-м году (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по спору ЗАО «УК «АС Менеджмент» vs. ГОУ ВПО «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики»).

По обстоятельствам этого дела между сторонами был заключен договор аренды расположенных в г. Казани нежилых помещений сроком на 8 лет. Договор в установленном порядке был зарегистрирован в ЕГРП.

В связи с закрытием казанского филиала арендатор за три месяца уведомил арендодателя о намерении прекратить арендные отношения. Арендодатель с досрочным расторжением договора не согласился, полагая, что это приведет к негативным для него последствиям в виде неполученных доходов, и отказался принять помещения у арендатора при их освобождении.

Отказ арендодателя от расторжения договора аренды послужил основанием для обращения арендатора с требованием о расторжении договора в арбитражный суд. Суд первой инстанции посчитал, что условие договора аренды, по которому арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, дает арендатору право отказаться от договора в одностороннем порядке. Апелляционный и кассационный суды с этим доводом не согласились, указав, что права на односторонний отказ договор арендатору не предоставляет, однако сочли закрытие филиала существенным изменением обстоятельств, которое является самостоятельным основанием для расторжения договора.

Президиум ВАС РФ занял по делу иную позицию, отметив, что коль скоро арендатор в соответствии с условиями договора заранее предупредил арендодателя о намерении прекратить арендные отношения в связи с прекращением деятельности филиала, а арендодатель не привел арендатору разумных причин для отказа в расторжении договора, договор может быть расторгнут по требованию арендатора в судебном порядке.

Отказ арендатора от договора при злоупотреблении правом со стороны арендодателя

Представляется, что с учетом последних тенденций в судебной практике право на одностороннее расторжение договора может быть признано за арендатором также в случаях явного злоупотребления правом со стороны арендодателя.

Так, например, в Постановлении от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (пункты 9, 10) Пленум ВАС РФ разъяснил, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе изменить или расторгнуть соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Одновременно ВАС РФ отметил, что поскольку никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (пункт 1) указал, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны и содействующего ей. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения вправе отказать в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применить иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, если при заключении договора аренды его содержание фактически диктовалось арендодателем и арендатор не имел реальной возможности согласовать иные договорные условия, суд, установив явный дисбаланса интересов сторон, не только вправе, но и обязан предоставить защиту слабой стороне. Так, например, если в договоре арендодатель закрепил за собой право немотивированно отказаться от него в любое время, а арендатору такого права не предоставил, суд, восстанавливая баланс интересов сторон, может признать право на односторонний отказ от договора и за арендатором.

Как решить проблему досрочного расторжения договора аренды (правильный способ)

Вы можете быть застигнуты врасплох, когда ваш арендатор потребует досрочного расторжения договора аренды. В конце концов, они подписали договор, который связывает их с вашей арендованной недвижимостью на определенный период. Однако досрочное расторжение договора аренды происходит регулярно. Итак, если ваш арендатор хочет уйти, вы должны знать, как с этим справиться. Есть законы, которые защищают вас, а также вашего арендатора, и это помогает, если вы знаете обе стороны.

Если вы не знаете, как поступить с досрочным расторжением договора аренды, мы можем вам помочь. Во-первых, вы должны знать, когда можно отпустить арендатора с крючка. Затем вам нужно знать о различных способах борьбы с досрочным увольнением.

Причины, по которым арендаторы могут досрочно расторгнуть договор аренды

1. Военная служба

Если ваших арендаторов попросят явиться на действительную военную службу, они могут досрочно расторгнуть договор аренды в соответствии с военной и национальной службой Закон о гражданской помощи участникам.

В таких случаях арендатор должен уведомить об этом за 30 дней. После периода уведомления они больше не обязаны платить арендную плату.

2. Насилие в семье

Правила для арендодателей и арендаторов различаются в разных штатах. В таких штатах, как Невада и Вашингтон, лица, пережившие насилие в семье, сексуальное насилие, преследование и т. д., могут расторгнуть договор аренды и выехать. Если ваш арендатор ссылается на это как на причину увольнения, ознакомьтесь с законами вашего штата, чтобы узнать, каковы ваши обязанности. Даже если ваш штат не защищает жертв, вы можете убедиться, что ваш арендатор находится в более безопасной среде, разрешив им переехать без штрафных санкций.

3. Развод или болезнь

Неожиданные события, такие как болезнь или развод, могут истощить финансовое положение арендатора. Таким образом, это можно считать законными основаниями для заявлений о досрочном расторжении договоров аренды с арендаторами. Что касается перевода рабочих мест, ваши арендаторы на самом деле не контролируют его.

По закону вы не обязаны освобождать своих арендаторов от аренды в этих обстоятельствах. Тем не менее, если вы предложите арендатору (-ам) выход, это улучшит для них сложную ситуацию.

Кроме того, досрочное расторжение в этих обстоятельствах может сэкономить вам больше времени и денег, чем выселение.

4. Вторжение в частную жизнь

Знайте, что даже если вы владеете собственностью, вы не имеете права входить в нее, когда захотите. Примерно в половине штатов США, включая Калифорнию и Нью-Джерси, действуют законы, регулирующие доступ арендодателей к арендованному имуществу. Эти законы определяют, когда и как арендодатели могут на законных основаниях входить в арендованное имущество. Часто вы должны предоставить своим арендаторам уведомление, прежде чем войти в собственность, если только нет чрезвычайной ситуации. Во многих штатах арендаторы имеют право на защиту своей частной жизни от владельцев недвижимости и их агентов. При нарушении этого права арендатор может пойти по пути досрочного расторжения договора аренды. Однако арендаторы должны сначала выдать вам официальное письменное предупреждение с просьбой не приходить без приглашения.

5. Потеря работы

Может возникнуть ситуация, когда ваш арендатор не сможет платить арендную плату из-за снижения дохода или потери работы. В таком случае разрешение им досрочно расторгнуть договор аренды с арендатором может быть лучшим вариантом вместо выселения. Досрочное расторжение договора аренды требует гораздо меньше времени и средств, чем выселение.

Вы можете рассмотреть возможность взимания платы за досрочное прекращение аренды, чтобы компенсировать потерю дохода в связи с досрочным прекращением аренды. Владельцы недвижимости обычно взимают арендную плату за два месяца в качестве платы за расторжение договора.

6. Нежилая сдаваемая в аренду недвижимость

Законы почти каждого штата гарантируют арендаторам право на безопасное и пригодное для жизни жилье, независимо от того, сколько арендной платы они платят. Термин «жилое жилье» относится к аренде, которая отвечает основным потребностям, таким как:

  • Крыша, защищающая от дождя и снега
  • Горячая вода
  • Отопительные сооружения
  • Прочные полы и стены, которым не грозит обрушение
  • Отсутствие серьезных экологических угроз, таких как свинец или плесень
  • Разумная защита от угрозы преступной деятельности

В зависимости от штата арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в случае нарушения этого права. В такой ситуации арендатор не будет обязан платить оставшуюся арендную плату.

Связанные: 7 Налоговые вычеты по арендованному имуществу для владельцев недвижимости

Как смягчить последствия досрочного прекращения аренды?

1. Обсудите договор аренды с вашим арендатором

Арендаторы часто не внимательно читают свои договоры. Таким образом, это хорошая идея, чтобы пройти контракт с вашими арендаторами. Таким образом, вы можете убедиться, что они прочитали договор хотя бы один раз и знают обо всех пунктах и ​​условиях, которые в нем содержатся.

Кроме того, процедура выселения сопряжена со значительными расходами. Таким образом, просмотр вашего договора аренды с арендатором до того, как он въедет, является одной из лучших доступных профилактических мер. Это гарантирует, что арендатор осведомлен о последствиях отправки уведомления о досрочном прекращении аренды.

2. Начать поиск нового арендатора

Вы, как владелец или управляющий недвижимостью, обязаны найти нового арендатора после того, как ваш текущий отправит вам письмо о досрочном прекращении аренды. Помните, что новый арендатор должен пройти такую ​​же всестороннюю проверку, как и любой другой арендатор. Возможно, вам придется пройти те же шаги, что и в начале сезона аренды, например, рекламировать аренду, показать квартиру потенциальным арендаторам и так далее.

Вы не обязаны сдавать квартиру первому, кто выразит заинтересованность. Вы все равно должны провести процесс отбора, чтобы убедиться, что заявитель удовлетворяет всем вашим требованиям.

3. Напишите пункт об аренде

С самого начала включите пункт о досрочном прекращении аренды в ваш лизинговый договор. В пункте о расторжении обязательно укажите:

  • Минимальный срок уведомления
  • Плата за досрочное расторжение
  • Требования к письменному уведомлению

Связанный: 6 советов по поддержанию хороших отношений между арендатором и управляющим недвижимостью

4. Убедитесь, что вы получили письменное уведомление о расторжении договора

Ничто не является официальным, если оно не записано. Убедитесь, что ваш арендатор записал и подписал письменное уведомление о расторжении договора аренды. Храните его вместе с документами об аренде. Кроме того, убедитесь, что вы получили необходимые платежи (платежи за увольнение, невыплаченную арендную плату, другие сборы и т. д.) до того, как они уйдут.

5. Предложить выкуп

Как владелец недвижимости, вы можете предоставить своему нынешнему арендатору право на невозмещаемую плату, называемую «выкупом». Как уже говорилось в этом руководстве, плата за досрочное прекращение обычно равна арендной плате за два месяца. Таким образом, для вашего арендатора хорошо, если у него остается более двух месяцев аренды.

Вы можете найти нового арендатора менее чем за два месяца. В такой ситуации вам не нужно возвращать освободившемуся арендатору пропорциональную плату за время перекрытия. При этом, если поиск арендатора длится более двух месяцев, вы не имеете права на дополнительную компенсацию.

6. Не использовать залог в качестве арендной платы

Нецелесообразно использовать залог в качестве арендной платы после досрочного расторжения договора аренды. Вы собрали гарантийный депозит для устранения повреждений квартиры, которые не были вызваны естественным износом во время проживания арендатора. Если вы потратите эти деньги на аренду, вы больше не сможете платить за ремонт, который обычно требуется, когда арендатор съезжает. Вместо этого проведите обычную проверку имущества, чтобы определить, нужно ли вам использовать какие-либо средства залога для ремонта или уборки.

Должны ли вы позволить арендатору досрочно расторгнуть договор аренды?

На этот вопрос нет однозначного ответа. Важно иметь уважительные отношения с арендатором и поддерживать хорошую репутацию. Вы не можете заставить их остаться на вашей территории. Но вы можете напомнить им об их арендных обязанностях. После того, как вы получите письмо о досрочном прекращении аренды, вы также можете продолжать нести финансовую ответственность до тех пор, пока квартира не будет заполнена. Надлежащая аренда гарантирует, что вы не понесете убытков, когда ваши арендаторы досрочно прервут договор аренды. Кроме того, постарайтесь максимально исключить возможность судебного разбирательства (инициированного вами или арендатором). Правильная коммуникация с вашим арендатором является ключом к этому.

Помните, если вы позволите одному арендатору расторгнуть договор аренды, но не позволите другому, вы рискуете быть обвиненным в дискриминации. Лучше установить политику и применить ее ко всем арендаторам.

Если вы получаете покрытие от TheGuarantors, мы вмешаемся и поможем как арендатору, так и арендодателю. Если после досрочного прекращения аренды нет соглашения, мы платим арендодателю, а затем работаем с арендатором, чтобы вычислить оставшуюся сумму. Арендодатели своевременно получают свою задолженность, а арендаторы имеют больше времени, чтобы оплатить свою долю! Это беспроигрышная ситуация.

Гарантия аренды по сути является страховым полисом: если арендатор не выполняет свои обязательства по аренде, гарантия аренды покрывает арендодателям недостающую арендную плату. Арендодатели уверенно сдают в аренду, а арендаторы получают квартиры своей мечты. Хотите узнать больше? Посетите сайт TheGuarantors, чтобы узнать о других сделках по аренде и беспрепятственном заселении ваших арендаторов.

 

Руководство для арендодателей по досрочному расторжению договора аренды

Управление Tenant Management Руководство для арендодателей по досрочному расторжению договора аренды

Как арендодатель, вы должны решить длинный список вопросов управления недвижимостью, таких как поиск новых арендаторов для рассмотрения жалоб на шум. Но что делать, если вам или вашему арендатору необходимо расторгнуть договор аренды? Узнайте, как бороться с досрочным расторжением договора аренды, независимо от того, инициатором расторжения является вы или ваш арендатор.

Что делать, если вам необходимо досрочно расторгнуть договор аренды

Если вы владеете недвижимостью, десятки различных факторов могут побудить вас досрочно расторгнуть договор аренды. Например, вы можете захотеть продать недвижимость, когда рынок хороший, или у вашего арендатора могут быть частые проблемы. Однако то, что вы хотите, чтобы ваши арендаторы выехали раньше, не означает, что вы можете сделать это на законных основаниях. Следуйте приведенным ниже инструкциям, чтобы убедиться, что вы правильно подходите к ситуации.

Ознакомьтесь с условиями аренды

Сначала найдите договор аренды, подписанный вами и вашими арендаторами. Если в нем есть пункт, который позволяет вам досрочно расторгнуть договор аренды без причины, вы можете двигаться дальше и разорвать соглашение.

Убедитесь, что вы предприняли ключевые действия, например, уведомили арендаторов о выезде до даты, указанной в договоре аренды. Например, условия аренды могут потребовать от вас уведомления о досрочном расторжении за 30 или 60 дней.

Максимально точно соблюдайте условия аренды, чтобы не столкнуться с юридическими проблемами в будущем. Например, соглашение может потребовать, чтобы вы отправили официальное уведомление о прекращении аренды заказным письмом, а не быстро написали электронное письмо.

Попросить арендаторов уйти

Если в вашем договоре аренды нет пункта о досрочном расторжении, у вас нет законных оснований вынуждать арендаторов уезжать. И вы, и ваши арендаторы должны соблюдать дату окончания, указанную в договоре аренды.

То, что вы не добавили пункт о досрочном расторжении в свое соглашение, не означает, что у вас нет вариантов. Вместо этого вы всегда можете обратиться в суд и попросить своих арендаторов рассмотреть возможность досрочного прекращения аренды.

Если вы выберете этот подход, будьте готовы пойти на некоторые уступки, чтобы учесть дополнительные хлопоты, с которыми придется сталкиваться вашим арендаторам. Например, вы можете предложить полностью или частично отказаться от арендной платы за последний месяц.

Что делать, если арендатор хочет досрочно расторгнуть договор аренды

Скорее всего, вы столкнетесь с арендаторами, которые хотят досрочно расторгнуть договор аренды в качестве арендодателя. Следуйте этим четырем шагам, чтобы эффективно справиться с ситуацией.

Оценка причины

У арендаторов может быть широкий спектр мотивов для досрочного прекращения аренды. Такие причины, как переезд в другой район или проблемы с соседями, не соответствуют правилам досрочного расторжения для большинства договоров аренды. Тем не менее, следующие часто являются законными причинами для разрыва договора аренды:

  • Нежилая недвижимость: В каждом штате арендодатели должны предоставить арендаторам безопасную и пригодную для жизни недвижимость. Если вы не подключили коммунальные услуги, если основные приспособления, такие как туалеты, не работают должным образом, или если имущество находится в аварийном состоянии, арендаторы часто могут досрочно расторгнуть договор аренды без штрафных санкций.
  • Навязчивый арендодатель: Тот факт, что вы являетесь владельцем сдаваемой в аренду недвижимости, не означает, что вы можете войти в нее по своему усмотрению. Если вы регулярно посещаете сдаваемые в аренду объекты без предупреждения, ваши арендаторы могут расторгнуть договор аренды по своему усмотрению.
  • Небезопасные условия: Если ваши арендаторы столкнулись с неприятной ситуацией, например, с насилием в семье, вам, возможно, придется разрешить им досрочно расторгнуть договор аренды, чтобы они могли поддерживать безопасную жилую среду.
  • Военная служба: Если вашим арендаторам необходимо отправиться на военную службу, вы должны разрешить им расторгнуть договор аренды при определенных обстоятельствах. Обычно арендаторы должны начинать действующую службу или переназначаться на расстояние не менее 50 миль, чтобы эта ситуация применялась.
  • Ежемесячная аренда: Когда договор аренды автоматически продлевается каждые 30 дней, вы должны позволить арендаторам расторгнуть договор аренды в любое время. Убедитесь, что они достаточно уведомили вас перед переездом, который может составлять 30, 45 или 60 дней в зависимости от условий аренды.

Пересмотр договора аренды

Когда арендаторы просят досрочно расторгнуть договор аренды, обязательно сядьте вместе, чтобы просмотреть первоначальный договор. Если соглашение допускает досрочное расторжение без причины, вы должны позволить арендаторам расторгнуть договор аренды. Если это позволяет арендаторам досрочно расторгать договор аренды в некоторых случаях, убедитесь, что их причины работают в рамках параметров.

Затем обсудите с ними график следующих шагов. Убедитесь, что сроки соответствуют требованиям аренды, так как во многих соглашениях требуется уведомление как минимум за 30 или 60 дней. Попросите их предоставить вам уведомление об отзыве письма, чтобы у вас было все в письменной форме.

Знай закон

В некоторых случаях причины арендатора могут не соответствовать условиям аренды или соглашение может не предусматривать досрочное расторжение. Тем не менее, вам, возможно, придется позволить арендаторам досрочно расторгнуть договор аренды, в зависимости от того, где находится недвижимость.

Законы многих штатов благоприятствуют арендаторам, предоставляя им дополнительную свободу действий при заключении договоров аренды. Например, если арендаторы требуют досрочного расторжения договора, в некоторых штатах требуется, чтобы арендодатели пытались найти новых арендаторов, а не удерживали первоначального арендатора в соглашении. Если вы найдете нового арендатора, прошедшего проверку, вы должны позволить первоначальному арендатору досрочно прекратить аренду.

Почему следует тщательно составлять договоры аренды

После того, как вы один раз столкнулись с досрочным расторжением договора, вы можете обновить свой стандартный договор аренды для будущих арендаторов. Рассмотрите возможность добавления пункта о досрочном расторжении, который позволяет вам, как арендодателю, досрочно расторгать договор аренды без причины, если это не противоречит местному законодательству. Вы также можете добавить условия для досрочного расторжения договора аренды арендаторами, такие как взимание платы или потеря залогового депозита.