214 ФЗ об участии в долевом строительстве действующая редакция. Фз 214 изменения

ФЗ 214 об участии в долевом строительстве действующая редакция 2016

maria on Июнь 29, 2016 - 7:12 дп в Правовые нормы и законы

Многие сегодня участвуют в долевом строительстве. Государственный закон №214 регулирует основные положения этого процесса. Каждая сторона в этой сделки должна изучить настоящий закон, поскольку это позволяет оценить преимущества и минусы, а также определить подводные камни долевого строительства.

ФЗ 214 об участии в долевом строительстве действующая редакция, скачать:

22 декабря 2004 года Государственная Дума РФ приняла российский ФЗ №214. Этот закон с актуальными изменениями за июль и конец октября прошлого года также был дополнен в мае в текущем году. Стоит изучить текст соответствующих положений, поскольку очень предусматривать все возможные случаи при участии в таком строительстве.

ФЗ №214 содержит такие статьи:

Предмет регулирования, список основных понятий;

Денежный аспект создания недвижимости;
Договор для объекта и его тарифы;
Срок передачи, гарантийный порядок, правила передачи;
Расторжение договора и несение ответственности;
Обеспечение исполнения, страхование, государственная регистрация и другое.

Изменения в ФЗ 214 с 2016 года

Ознакомившись с кратким содержанием ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, стоит узнать, какие поправки есть для вступления в силу.

Чтобы каждая часть закона могла правильно регулировать обязательство, нужно постоянно разрабатывать новое дополнение и принимать изменения. В последний раз оформление этого закона было изменено в мае. Например, в ст. 1 дано уточнение, что этот федеральный закон предусматривает ответственность по административному кодексу. Аналогичные поправки были сделаны в статье 23, на что стоит обратить внимание. Многие порталы, например, консультант плюс, упоминают последнюю редакцию с комментариями. Это говорит об актуальности данного ФЗ среди дольщиков и участников.

ФЗ 214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов скачать можно здесь:

214 ФЗ неустойка для физических лиц

Если проект застройщика не выполнен по договору, гражданин может в один момент потребовать выплату пени. По требованиям ст. 6 защита долевого участия предусматривает на подобный случай выплаты для физических лиц в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, от чего уменьшаются риски. Банковская ставка рефинансирования доступна за информированием Сбербанком или ЦБ. Для неустойки можно использовать калькулятор, в котором есть готовая формула и типовой шаблон для расчета.

Калькулятор неустойки по 214 Фз

Как гарант исполнения закона, если застройщик не сдал объект, статья 6 гарантирует назначенные выплаты пени. Каждый участник может сам подсчитать средство выплаты, сделав внесение своих данных в онлайн-калькулятор. Это защищает от того, что могло бы случится нарушение в расчете, и доступно бесплатно.

Страхование ответственности застройщика по 214 ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Следуя этому закону, такое строительство имеет перечень обязательств. Если происходит отмена сдачи или апартаменты перешли в несвоевременную сдачу, исполнение положения ФЗ 214 контролируют страховые компании, работающие на недвижимость среди всех организаций. Федерация в этом положении предусматривает, что в некоторые моменты вступать в страховой порядок исполнения.

Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по ФЗ 214

Статья 6 этого положения говорит о сроке передачи дома и что будет, если будет разница во времени, когда застройщик дает недвижимость, и когда это обещал договор. Законодательный акт говорит, что если нарушена дата сдачи, для защиты прав выплачивается размер пени. Если в отношение к завершению строительства видно, что жилье или многоквартирный дом нужно еще делать, а договор этого не позволяет, то застройщик должен за два месяца отправить некоторый лист с просьбой изменения условий.

Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214 подводные камни

При покупке квартиры в строении новостройки или ЖСК многие делают расчет на своевременное завершение работ. Но часто покупка отличается от того, чем производилось привлечение инвесторов. Инвесторы часто одобренные отзывы для страховых возможностей, поскольку только такое поручительство как страховка и обещания страховщиков могут упростить эту процедуру и делать еще надежнее. В некоторых случаях возможна продажа или переуступка доли. Последняя редакция ФЗ 214 даст нужное знание для гражданской инициативы, чтобы каждый мог понять суть и заключать удачные сделки. Эти принципы актуальны, Адыгея и СПб.

Изменения в законе долевого строительства № 214-ФЗ, о которых важно знать

Причины изменения Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ

При участии в долевом строительстве часто возникают проблемы и споры между застройщиком и дольщиками. Тем временем в последнее время с возрастающей частотой в качестве оптимального решения этих споров представители государственной власти предлагают окончательно запретить привлечение денежных средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов в рамках договора долевого участия.

Долевое строительство — форма инвестиций в строительстве, когда строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает финансы граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Такой закон об окончательном запрете пока что не принят, но в целом регулирование рынка долевого участия в строительстве ужесточается — застройщиков ставят в рамки, соответствовать которым могут все меньше и меньше компаний.

В этом году Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) претерпел масштабные изменения в связи с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ).

Плюсы и минусы участия в долевом строительстве от эксперта

Меры, которые приняли власти, устремлены на совершенствование существующего регулирования отношений при долевом строительстве, обеспечение усиления защиты прав дольщиков, снижение уровня социальной напряженности, возникшей в сфере участия в долевом строительстве жилых объектов.

К сожалению, перечень проблем в данной сфере довольно обширный: от просрочки сдачи застройщиком объекта долевого строительства, претензий дольщиков к качеству построенного объекта до уклонения застройщиков от завершения строительства и возврата дольщикам уплаченных денежных средств. Нужно заметить, данные проблемы имеют место почти во всех регионах России.

Как прямо следует из названия Закона № 218-ФЗ, а также содержания ст. 1, данный закон в первую очередь определяет порядок создания, цели деятельности, функции и порядок управления деятельностью публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства. Тем не менее положениями Закона № 218-ФЗ также были внесены изменения в значительное число норм, регулирующих долевое строительство.

Узнаем мнение экспертов о наиболее важных поправках, имеющих серьезное значение для участников рынка долевого строительства.

Запрет на девелоперскую деятельность

Эксперт – Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group, девелопер ЖК «Маяковский»

Сегодня часто говорят о финансовых ограничениях новых поправок в законе долевого строительства № 214-ФЗ, но многие участники рынка не придают большого значения серьезным изменениям в правовой сфере. В частности, новые нормы закона теперь запрещают заниматься девелоперской деятельностью целым группам физических лиц.

Среди граждан, которые получают запрет на профессию, прежде всего те, кто ранее имел судимость. К их числу также относятся лица когда-либо привлекавшиеся к субсидиарной ответственности по обязательствам застройщика, а также участвовавшие в управлении девелоперской компании, впоследствии признанной банкротом. Отныне представители компании-застройщика обязаны уведомлять контролирующие и другие органы власти о том, что такие граждане принимают участие в управлении бизнесом или входят в административные структуры.

Но, пожалуй, самой радикальной мерой стало включение в список «нежелательных лиц» даже бенефициариев девелоперской компании. Если они входят в число акционеров, но не управляют бизнесом, компания все равно должна уведомлять стройнадзор.

С моей точки зрения, столь радикальные меры оправданы, потому что после немалого числа скандалов в строительстве нам требуется восстановление репутации отрасли в глазах покупателей. В таких условиях нельзя допустить, чтобы граждане с сомнительным прошлым имели доступ к огромным средствам, которые покупатели доверяют на возведение жилье. В то же время оговорюсь, что на рынке сегодня скорее всего нет компаний, во всяком случае крупных, где подобные лица могли бы занимать важные посты. Крупные компании на высоко конкурентных рынках сегодня уделяют большое внимание репутации, поэтому трудно представить, особенно на руководящих позициях, людей, чей послужной список не удовлетворял бы требованиям 214-ФЗ.

Единая система информации о жилищном строительстве

Еще одно важное изменение также касается контроля, но уже общественного и потребительского. Власти создают масштабный электронный каталог новостроек, который будет называться Единой системой информации о жилищном строительстве. В данной системе у застройщика появится личный кабинет, через который он сможет взаимодействовать с другими участниками рынка.

Публичные отчеты

Кроме того, девелопер обязан публиковать проектную и отчётную документацию на едином информационном портале. Я полагаю, что обязанность размещать в нем документы никак не обременит застройщика. Уже сейчас вся ключевая документация по строительству публикуется на сайте. Надзорные органы следят за целостностью информации и могут вынести предписание застройщику, если он не опубликовал какой-либо важный документ. Более того, девелоперы даже ведут журналы изменений в бумагах. Я полагаю, что размещение всей важной информации на едином ресурсе будет полезным для покупателя и надзорных органов.

Формирование финансовых резервов

Спикер – Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, девелопер ЖК «Level Амурская»

Данные меры в законе долевого строительства № 214-ФЗ вступают в силу с 1 июля 2018 года и будут распространяться только на те проекты, разрешения по которым получены после этой даты. Все нововведения, связанные с правом на привлечение средств дольщиков, призваны обезопасить покупателя. По сути, все они направлены на стимулирование застройщика иметь дополнительные финансовые резервы для реализации проекта.

Самым чувствительным моментом для девелоперов станет необходимость сохранения на счетах не менее 10% от суммарного объема инвестиций в проект. Деньги должны быть собраны еще до старта реализации, то есть исключительно за счет собственных резервов застройщика, а не из средств от заключенных ДДУ.

Все способы получения прибыли от инвестиций в недвижимость

Вместе с тем я полагаю, что данное условие подтолкнет девелоперов к разработке наиболее оптимальных бизнес-моделей, а это только усилит эффективность их работы. В то же время ограничение затрат на управление компанией, персонал и другие смежные цели может существенно осложнить работу застройщика. Законодатели установили верхнюю планку таких расходов на уровне 10%. Полагаю, что далеко не каждая компания имеет такую долю административно-управленческих расходов (АУР), она может достигать и 20%, если число сотрудников велико. Сегодня только затраты на рекламу могут превышать 10%.

К тому же доля данного типа расходов постоянно меняется. Если девелопер запускает новый проект, то он открывает офис продаж, нанимает агентов, специалистов по ипотеке и АУР закономерно возрастают.Отмечу еще одно изменение, касающееся ограничения размера авансовых платежей. Теперь они не должны превышать 30% от стоимости реализации проекта. В случае с крупными стройками обычно так и бывает, авансовые платежи могут быть значительно меньше. Но когда речь идет о небольшом проекте точечной застройки с коротким сроком реализации, то девелопер имеет все шансы не уложиться в эту величину, особенно если учесть, что многие подрядчики требуют довольно значительные предоплаты.

Прогноз по рынку недвижимости на 2018 год

Из поправок, которые только должны вступить в силу, вызывает вопросы принцип «один дом – один застройщик». Законодатели таким образом стремятся создать ситуацию, в которой за каждый проект будет отвечать одно юридическое лицо, а не несколько, как сейчас. Однако данная норма уже вызвала много нареканий в девелоперской среде, и авторы законопроекта признали ошибку, поэтому в скором времени она будет скорректирована или изъята.

promdevelop.ru

214 ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Для возмещения затрат при строительстве многоквартирных домов, застройщики привлекают денежные средства граждан, обеспечивая им в результате долю в будущей недвижимости. Для урегулирования взаимодействия строительных компаний и лиц, вкладывающих деньги, с целью приобретения доли в жилищном комплексе, было принято соответствующее законодательство

Что представляет собой закон?

Федеральный Закон № 214 регламентирует взаимоотношения физических и юридических лиц, связанных с привлечением денег для строительства недвижимости. Лица, чьи денежные средства привлекаются для строительных работ, приобретают право общей долевой собственности в возводимом жилом доме или другом недвижимом объекте. Закон также гарантирует защиту прав и интересов всех, кто является участником долевого строительства.

Текущее законодательство допускает привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, которые находятся только на стадии строительства, в следующих случаях:

При составления договора на участие в долевом строительстве;
На основании специальных жилищных сертификатов, которые закрепляют за гражданами право на долю в строящейся недвижимости. Эти документы выдаёт застройщик, владеющий или арендующий земельный участок, на котором ведётся строительство, и обладающий разрешением на соответствующие работы;
Жилищно-строительными кооперативами, деятельность которых регламентируется соответствующим законодательством.

ФЗ-214 запрещает привлекать деньги граждан на строительство на основаниях, нарушающих или обходящих вышеперечисленные требования. Если с гражданином была заключена сделка, нарушающая обязательные предписания, он может расторгнуть её, обратившись в судебную инстанцию с соответствующим исковым заявлением.Лица, которые привлекают денежные средства граждан для возведения недвижимости в нарушение предписанных правил, несут ответственность согласно статье 14.28 КоАП РФ.Данное законодательство регламентирует отношения при строительстве многоквартирных домов, а также жилых зданий блочного типа, состоящих из более чем трех блоков. ФЗ-214 не распространяется на юридические лица и индивидуальных предпринимателей, которые занимаются инвестициями в возведение недвижимости и не связанных договором о долевом строительстве. Указанные отношения регламентируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.

Федеральный закон № 214 был принят Государственной думой в третьем чтении 22 декабря 2004 года и одобрен Советом Федерации 24.12.2004. Закон был подписан президентом и вступил в силу 30 декабря 2004 года.

Какие были внесены изменения?

Последние изменения в статье 9, о порядке расторжения договора, произошли 03.07.2016, посредством Федерального Закона № 304-ФЗ. Редакция коснулась пункта 1.1, предусматривающего случаи расторжения контракта лицами, являющимися участниками долевого строительства. Была переписана 2-я часть данного пункта. Она предусматривает возможность расторжения договора при существенных изменениях планировки жилого дома, которые при этом изменяют указанную в документах жилплощадь выше допустимого значения (5%). Этой же правкой были внесены изменения в пункт 1.2, гласящий следующее: участник долевого строительства не может в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком, если тот выполняет все предписанные обязательства и не нарушает постановлений текущего законодательства.

Изменения в статье 6, регулирующей сроки передачи жилья от застройщика участнику долевого строительства, были внесены № 304-ФЗ от 03.07.2016. Пункт 2, в изменённом виде предусматривает, что застройщик, в случае нарушения установленных сроков сдачи строительства, должен выплачивать участнику доли неустойку. Если участником является гражданин (физическое лицо), тогда размер неустойки увеличивается вдвое. При нарушении установленных сроков передачи по вине гражданина, вследствии уклонения от подписания передаточных актов, застройщик освобождается от обязательства выплачивать неустойку.

Изменения в статье 7, предусматривающей гарантии качества, были совершены постановлением Федерального закона № 304-ФЗ от 03.07.2016. Редакция коснулась пунктов 1.1, 6, 7 и 8. Содержание данных пунктов статьи следующие:

Пункт 1.1 обязывает застройщика передать участнику строительства инструкцию по эксплуатации объекта, в которой содержится информация о правилах и условиях правильного и безопасного использования объекта, о сроках пользования и входящих в него частей: отделки, инженерных систем, конструкций и прочего, с описанием их характеристик и условий эксплуатации.
Шестой пункт текущей статьи предусматривает право участника подавать в суд иск или направить застройщику требование, если в течение гарантийного срока были выявлены дефекты строительства. Застройщик обязан устранить найденные недостатки в согласованный срок, в противном случае, участник вправе обращаться в судебную инстанцию.
Пункт 7 снимает обязательства с застройщика исправлять найденные в течение гарантийного срока дефекты, если он сможет доказать, что их повреждения являются следствием их нормальной эксплуатации или результатом неправильного использования, а также ненадлежащего самостоятельного ремонта.
Восьмой пункт статьи 7 обязывает застройщика выплачивать неустойку гражданам, которые приобрели недвижимость в целях проживания, если выявленные дефекты не были устранены в срок, а также предусматривает порядок расчёта размера пени.

Статья 5, устанавливающая порядок расчёта цены договора, была изменена 29.07.2017 постановлением № 218-ФЗ. Редакция коснулась пункта 1. Таким образом, цена договора определяется как произведение цены общей площади помещения и общей площади объекта строительства. Если к жилому помещению примыкают веранды, балконы, террасы и прочее, считается общая приведённая площадь помещения с понижающими коэффициентами, которые устанавливаются Минстроем России.

Последние изменения статьи 19, регламентирующей проектную декларацию, состоялись 29.07.2017 в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ, которые коснулись пунктов 2 и 6.Пункт 2 предусматривает, что до заключения договора между застройщиком и участником долевого строительства необходимо направить проектную декларацию недвижимого объекта в компетентный орган исполнительной власти для утверждения. Для оперативного проведения данной процедуры следует заполнить соответствующую форму проектной декларации на установленном компетентным органом сайте и использовать электронную подпись для идентификации застройщика.

Шестой пункт обязывает застройщика оперативно и регулярно вносить изменения в проектную декларацию на своём официальном сайте, а также в течение пяти дней отправлять изменённый вариант декларации в уполномоченное ведомство.

Последним изменением статьи 4, устанавливающей правила оформления договора участия в долевом строительстве, которое состоялось 29.07.2017, было отмена пункта 2, о чём указано в Федеральном законе № 218-ФЗ.

Скачать действующую редакцию ФЗ 214

Действующая редакция Федерального закона 214 об участии в долевом строительстве с учётом всех последний изменений относится к 29 июля 2017 года.

Скачать ФЗ-214

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

lawlinks.ru

Новые поправки в 214-ФЗ могут отменить запрет долевого строительства

Сегодня многие участники рынка недвижимости находятся в состоянии, близком к панике. Еще в начале 2017 года сфера жилого строительства находилась в стадии экспансии – проекты активно реализовывались, да и спрос не снижался. Но теперь стройки закрываются, участки распродаются. Из-за экономических санкций в России урезается доступ к кредитам, соответственно, сокращаются инвестиции в стройку. А впереди нас ждет резкое увеличение себестоимости строительства после отмены механизма «долевки» и перехода на проектное финансирование. Напомним, в первом чтении новый закон был принят депутатами Госдумы 24 января.

Отрезание застройщиков от дольщиков

Поправки в 214-ФЗ вступят в силу с 1 июля 2018 года. Самые болезненные изменения для строительной сферы следующие. Во-первых, деньги дольщиков будут скапливаться на эскроу-счете уполномоченного банка, который сможет контролировать расходы девелопера на всех этапах. Во-вторых, вводится принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство», что усложнит реализацию комплексных проектов. И в-третьих, в 2021 году на смену долевому строительству должно окончательно прийти проектное финансирование, то есть застройщики будут отрезаны от денег дольщиков. Кроме того, документ накладывает дополнительные обязательства на строительные организации, что спровоцирует укрупнение рынка.

Понятно, что даже если банки предусмотрят гибкие условия кредитования застройщиков, обслуживание банковских кредитов обойдется дороже, чем строительство на деньги дольщиков. Получается, цены на жилье неминуемо взлетят. А обещанное дальнейшее понижение ипотечных ставок только ускорит этот рост.

Новости с политических фронтов также не добавляют оптимизма. Милитаристские речи, льющиеся с высоких трибун, вынуждают многих потенциальных покупателей испытывать неуверенность в будущем – какая, к черту, покупка новой квартиры, если завтра война?

Новый министр, новые поправки

На фоне подобного негатива новости о чем-то хорошем кажутся сущей фантастикой. Яркий пример – информация о том, что федеральные власти решили отложить принятие закона, который поменяет правила работы по договорам долевого участия. Согласно новым данным, очередные поправки в 214-ФЗ будут одобрены после президентских выборов при новой команде правительства.

Источник портала 66.RU, знакомый с ходом обсуждения закона, утверждает, что окончательные формулировки в законе завизирует новый министр строительства РФ (да, Михаил Мень, судя по всему, лишится своего поста после президентских выборов).

Скорее всего, решение о пересмотре полного запрета долевого строительства будет принято в конце апреля-начале мая. Все дело в том, что ужесточение требований к застройщикам приведет к снижению объемов стройки и ввода, а это противоречит предвыборным обещаниям президента. Среди задач, которые он озвучивал перед кабинетом министров, был пункт о повышении доступности нового жилья. Владимир Путин, в частности, поручил в полтора раза увеличить ввод жилья – с нынешних 80 млн кв. м до 120 млн кв. м в год.

Похоже, «наверху» поняли, что повышение доступности нового жилья и запрет долевого строительства – мягко говоря, вещи несовместимые. И решили чуток повременить с окончательным решением долевого вопроса.