Изменения в 214 фз с 1 июля 2018 года: Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

О нововведениях, вступающих в силу с 1 июля 2018 года (изменения в законодательстве о долевом строительстве)

поиск по сайтуличный кабинетстажерам

8 (800) 700-96-28

• 
  Главная




• /




• 
  События




• /




• 
  Федеральные новости

С 1 июля 2018 года вступают в силу изменения в законодательстве о долевом строительстве.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) претерпел масштабные изменения в связи с принятием Федерального закона от 29. 07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве, с 1 июля 2018 года вступают в силу нововведения, при которых застройщик, получивший разрешение на строительство после 1 июля 2018 года будет считаться только хозяйственное общество, то есть коммерческая организация (ООО, АО).

Также следует отметить, что в соответствии со ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве вносится запрет на строительство по нескольким разрешениям и введено дополнительное требование к застройщику (размер собственных средств застройщика должен составлять не менее, чем десять процентов от планируемой стоимости строительства и наличие на дату направления проектной декларации денежных средств не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке).

Кроме того, застройщикам разрешат иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке и ограничат в способах использования денег.

Следует обратить внимание на то, что с появлением нововведений процедура регистрации договоров долевого участия не изменяется, все изменения касаются только нормативно — правовой базы. Поскольку застройщиком, который получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, будет считаться только коммерческая организация (ООО, АО), Росреестр при приеме документов на государственную регистрацию договора долевого участия должен проверить застройщика на отношение его к вышеуказанным организационно- правовым формам.

Создана: 01.07.2018 10:56, обновление 01.07.2018 10:56

Основные сведения об изменениях для застройщиков с 1 июля 2018 года

Пункт 12 ч.1 ст. 18, разрешающий застройщикам размещать временно свободные денежные средства на депозите, изменен с 01.07.2018 г. Федеральным законом от 01.07.2018 г. № 175-ФЗ:

Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ, вступившим в силу 25. 12.2018 г., данный пункт изложен в новой редакции:

Статья 18 Закона о ДДУ Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изм.  и доп., вступ. в силу с 01.01.2019), вступившим в силу 30.07.2017 г. изложена в редакции с дополненным п.20, разрешающим застройщикам осуществлять операции по расчетному счету в целях оплаты иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.

В соответствии с ч.7 ст. 8 Закона 175-ФЗ и ч.13 ст. 8 Закона 478-ФЗ, ст. 18 Закона о ДДУ (в ред. 175-ФЗ, 478-ФЗ) не применяется к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018. К таким застройщикам ст. 18 применяется в редакции от 01.07.2017, с особенностями, указанными в ст. 8 ФЗ от 01.07.2018 N 175-ФЗ.

Как пояснил Минстрой в Письме от 15.08.2018 N 34785-ВЯ/07 в отношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, статья 18 применяется в редакции, действовавшей до вступления в силу изменений, предусмотренных Федеральным законом N 218-ФЗ и Федеральным законом N 175-ФЗ, с одновременным распространением на указанных застройщиков положений части 3 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона N 175-ФЗ) по обязательствам, возникшим после 1 июля 2018 года.

Т.е. такие застройщики должны применять редакцию ст. 18 закона о ДДУ от 01.07.2017 г. (действовавшую до вступления в силу изменений, предусмотренных Федеральным законом N 218-ФЗ).

В редакции Закона от 01.07.2017 г. в ст. 18 Закона о ДДУ, предусматривающей использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства:

• отсутствовало право застройщика на размещение свободных денежных средств на депозите на банковском счете;

• отсутствовал пункт 20 ч.1 ст.18, разрешающий застройщикам осуществлять операции по расчетному счету в целях оплаты иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.

При этом в ч. 3 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве указано, что по расчетному счету застройщика не допускается совершение следующих операций:

1. операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;

2. операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников и со строительством долевой недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;

3. предоставление ссуд, займов;

4. покупка ценных бумаг;

5. операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;

6. оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.

Таким образом, с учетом позиции Минстроя России, застройщик, получивший разрешение на строительство до 01.07.2018, не вправе размещать на депозите денежные средства и нести расходы, предусмотренные п.12 и п.20 ч.1 ст. 18 Закона № 214 соответственно, из денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства. При этом расходование денежных средств такими застройщиками с расчетного счета по обязательствам, возникшим после 01.07.2018 г., должно осуществляться исключительно на совершение операций, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (п.2 ч.3 ст.18 Закона о ДДУ), т.е. данные расходы носят целевой характер.

Сравнительный анализ положений Федерального закона № 214-ФЗ с учетом последних изменений – Строительство и планирование

Принятие Федерального закона № 218-ФЗ «О публично-правовой компании»
для защиты прав лиц, которые совместно
Участники строительства в случае несостоятельности (банкротства)
застройщиков и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российская Федерация от 29 июля 2017 г.
(« 218-ФЗ «) является последним шагом в
масштабная реформа законодательства о долевом строительстве.

После принятия 218-ФЗ реформа Федерального закона № 214-ФЗ
об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
Другие единицы недвижимого имущества и о внесении изменений в некоторые
Законодательные акты Российской Федерации от 30 декабря 2004 г.
(« 214-ФЗ «) продолжение с утверждением
списка инструкций Российского
Президент ¹ по вопросам защиты прав долевых
участников строительства и усиление контроля за
Разработчики.

Проект закона ² о внесении дополнительных изменений в 214-ФЗ
была подготовлена ​​и внесена в Государственную Думу РФ на основании тех
поручение президента РФ и план действий
(«дорожная карта») также была разработана и утверждена для постепенного
заменить средства физических лиц, привлеченные для создания многоквартирных домов
(« Многоквартирные дома «) и другие реальные
недвижимое имущество с банковскими кредитами и другими формами финансирования, которые
может свести к минимуму риски для отдельных лиц.

Данный законопроект принят в первом чтении и в настоящее время
будет доработано на основе замечаний Минстроя
России, Банк России и экспертное отраслевое сообщество.
Пока идет подготовка к ликвидации долевого строительства,
218-ФЗ внесен ряд поправок, которые существенно
повлияют на деятельность разработчиков в ближайшем будущем.

Чтобы прочитать полный отчет, нажмите
здесь.

Сноски

1. Поручение Президента Российской Федерации №
Пр-2261 от 05.11.2017 (по результатам встречи с
члены Правительства Российской Федерации 25 октября,
2017).

2. Проект Закона № 322981-7 «О внесении изменений в Федеральный
Закон «Об участии в долевом строительстве квартиры
Дома и другие объекты недвижимого имущества и о внесении изменений в
Некоторые законодательные акты Российской Федерации» и некоторые
Законодательные акты Российской Федерации».

Dentons — первая в мире полицентричная глобальная юридическая фирма. А
входит в топ-20 фирм по рейтингу глобальных элитных брендов Acritas 2015, фирма
стремится бросить вызов статус-кво в обеспечении последовательного
и бескомпромиссное качество и ценность новыми и изобретательскими способами.
Стремление предоставить клиентам конкурентное преимущество и подключение к
сообщества, в которых клиенты хотят вести бизнес, Dentons знает
что понимание местных культур имеет решающее значение для успешного
завершение сделки, разрешение спора или решение бизнеса
вызов. Сейчас крупнейшая в мире юридическая фирма Dentons’
глобальная команда создает гибкие, индивидуальные решения для удовлетворения местных,
национальные и глобальные потребности частных и государственных клиентов любого размера
в более чем 125 точках, обслуживающих более 50 стран.
www.dentons.com.

Содержание этой статьи предназначено для предоставления общего
руководство по теме. Следует обратиться за консультацией к специалисту
о ваших конкретных обстоятельствах.

ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ ПО ТЕМЕ: Недвижимость и строительство из Российской Федерации

Правовые разработки в строительном праве: декабрь 2022 г.

Mayer Brown

Совместное предприятие сопротивлялось приведению в исполнение судебного решения в размере 22 миллионов фунтов стерлингов плюс проценты на том основании, что исполнительное требование истца в суде являлось спором, подлежащим передаче…

Заранее оцененные убытки: друг или враг?

Weightmans

Заранее оцененные убытки, также иногда называемые установленными убытками, знакомы тем, кто имеет дело со строительными контрактами. Были приняты важные решения…

Закон о безопасности зданий 2022 г. продолжает развиваться

Weightmans

Наша команда по рассмотрению заявлений о безопасности зданий продолжает следить за развитием событий, вытекающих из BSA, чтобы предоставить вам последние обновления

Сравнительное руководство по строительству

Charles Russell Speechlys LLP

Сравнительный справочник по строительству для юрисдикции Великобритании, ознакомьтесь с нашим разделом сравнительных руководств для сравнения нескольких стран

Верховный суд Великобритании подтверждает, что условие, требующее выделения для использования на дорогах общего пользования, является незаконным 14 декабря Верховный суд Великобритании в деле DB Symmetry Ltd и еще одно дело против городского совета Суиндона оставил в силе решение Апелляционного суда о том, что условие планирования требует выделения земли. ..

Real Estate Focus – декабрь 2022 г.

Norton Rose Fulbright

Приближается крайний срок регистрации, процесс предварительной регистрации может занять много времени, а последствия несоблюдения могут быть серьезными.

Рынок недвижимости-2018: к чему приведут изменения в законе о долевом строительстве

Ощутимые последствия будут видны через несколько лет. Постепенно объем предложения на рынке жилья начнет снижаться, а цены на квартиры, наоборот, вырастут на 10-15%

Около двух месяцев назад, 1 июля 2018 года, рынок недвижимости зажил по новым правилам. Затем вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, ужесточившие требования к застройщикам. Теперь они могут добровольно (а с 1 июля 2019 года — в обязательном порядке) перейти на продажи с использованием эскроу-счетов. По этой схеме деньги дольщиков будут храниться в банке, а застройщик получит их только после ввода дома в эксплуатацию. Компании начнут строить за свой счет или за счет банковских кредитов. Портал Элитное.РУ попросил агентства недвижимости и застройщиков прокомментировать, к чему приведут законодательные изменения, в частности, в Москве. Большинство экспертов говорят, что в ближайшие несколько лет все останется по-прежнему: девелоперы накопили достаточный запас новых проектов и пока могут продолжать строить по старым правилам. Тогда объем предложения начнет снижаться, а жилье – дорожать.

Юрий Щербаков, начальник отдела новостроек Penny Lane Realty отдела жилой недвижимости:

– Безусловно, перемены, которые ждут строительную отрасль, будут самыми значительными за последние десять-пятнадцать лет, а то и за всю ее «недавняя история.» Счет условного депонирования — это, возможно, спорный термин для роли, которую он будет играть. По сути, это альтернатива сейфовой ячейке. Принцип прост: именно благодаря эскроу-счету покупатель, наконец, навсегда потеряет статус акционера (по сути, инвестора) и станет именно покупателем. Его средства на покупку квартиры, поступив на счет, не будут доступны застройщику, пока он не сдаст проект и не сможет заключить понятный всем договор купли-продажи. Это означает, что «инвестиционный риск», о котором раньше не принято было говорить, но который все же всех беспокоил, будет нивелирован.

Что потеряет покупатель? Он потеряет дешевый входной билет на рынок, не сможет, хоть и с риском, приобрести объект на стадии раскопок. Да, цены вырастут в любом случае, так как деньги для застройщика подорожают из-за процента банка, финансирующего проект. И если раньше стоимость строящегося объекта росла по мере готовности, то теперь на рынок будет поступать только готовое жилье, что, в общем-то, можно назвать вполне цивилизованным подходом.

Многие девелоперы уйдут с рынка, и последствия могут негативно сказаться на тех, кто сейчас находится в статусе их дольщиков

Если смотреть на ситуацию с точки зрения девелоперов, то складывается крайне неблагоприятная среда: требования становятся более жесткими, и максимум 50-60% компаний смогут их соблюдать. Для того, чтобы перейти к строительству после 1 июля 2018 года, необходимо уже быть крупным опытным холдингом со своими средствами на строительство, либо иметь в своей структуре надежный банк (что и происходит в банковской сфере за последние несколько лет , я думаю, тоже понятно – там и уборка).

Это означает, что многие застройщики уйдут с рынка, а последствия могут негативно сказаться на тех, кто сейчас находится в статусе их дольщиков. Надеюсь, у регулятора есть план действий на случай возникновения такой ситуации. Справедливости ради отметим, что упорядоченность системы ни для кого не стала неожиданностью. Государство давно пыталось решить проблему обманутых дольщиков. Мы помним и довольно жесткие меры (вплоть до заключения в тюрьму застройщиков, не оправдавших доверие застройщиков), и неоднократные попытки регламентировать закон о долевом строительстве. Однако с поставленной задачей разработчики не справились, хотя их всячески подталкивали к ее решению. И сейчас регулятор занял жесткую позицию и решает проблему как может.

В таких условиях возможна не только консолидация рынка, но и монополизация

Пока сложно оценить ущерб, который будет нанесен строительной отрасли в лице застройщиков. Я думаю, что многие строительные компании продолжат работать, но уже не как застройщики, а как подрядчики, при условии наличия строительных мощностей. Пока неясно, какую роль будет играть банк. Орган, финансирующий проект, вроде бы будет иметь полномочия влиять на процесс строительства, но обладает ли он необходимой компетенцией? И, конечно же, все мы прекрасно понимаем, что какой бы правильный и стройный закон ни был принят, только практика его применения покажет, насколько он нужен и полезен. В таких условиях возможна не только консолидация рынка, но и монополизация. И мы, как продавцы, несомненно, понимаем, что высокое качество продукции обеспечивается конкуренцией.

Начальник отдела по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев:

– Внедрение механизмов, усложняющих и ограничивающих работу застройщиков, в большинстве случаев скажется на цене квадратных метров. метров. Однако есть и положительная сторона: при условии проектного финансирования, а также использования эскроу-счетов риски для покупателей недвижимости сводятся к минимуму. Следует помнить, что страхование вкладов действует только до 10 млн рублей, а это средний бюджет предложения на двухкомнатную квартиру площадью около 63 кв. м в сегменте комфорт. Квартиры до 10 млн рублей сегодня занимают чуть меньше половины сегмента масс-маркет. Стоимость жилья к концу года может вырасти до 10%.

Объемы строительства тоже сократятся, но этот процесс будет происходить не одновременно

На рынке останутся только надежные игроки, которые будут грамотно вести финансовое планирование и соблюдать нормы законодательства. Объемы строительства тоже сократятся, но этот процесс не будет происходить одновременно. Этим летом вышло довольно много новых проектов. Например, объем нового предложения, поступившего в реализацию в июле, составил 96,5 тыс. кв. метров, что на 18% больше, чем в прошлом месяце. Вывод новых проектов продолжился в августе. В связи с этим рынок сейчас переполнен предложением, а уровень конкуренции очень высок, а излишки будут продаваться еще 3-4 года, пока ситуация не стабилизируется. Сократится и количество игроков, потому что новым компаниям фактически будет закрыт доступ на рынок недвижимости. Ведь для того, чтобы начать реализацию нового комплекса и получить всю необходимую документацию, застройщик должен иметь опыт работы на рынке недвижимости не менее 3 лет и портфолио реализованных проектов площадью от 10 тысяч квадратных метров. метров.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», партнерская сеть CBRE:

– Главное следствие принятых поправок и ожидаемого отказа от долевого строительства – столичный рынок новостроек ждет резкое увеличение объемов поставок. В прошлом году накануне вступления в силу новых требований к застройщикам девелоперы активно запасались разрешениями на строительство. Только в мае-июне в Москве были выданы разрешения на строительство 6 млн кв. метров жилой недвижимости (два годовых объема ввода в столице). По итогам года, по оценкам Москомстройинвеста, власти могут разрешить строительство 12 млн кв. метров жилья.

Сейчас начинается следующий этап «подготовки» к переходу на проектное финансирование – вывод как можно большего количества проектов на рынок к 1 июля 2019 года. Насколько вырастут объемы предложения, предсказать сложно. Могу отметить, что в массовом сегменте новостроек только в июле продажи начались в восьми новых проектах — столько же ушло в реализацию в первом полугодии. Такой же процесс будет и в бизнес-классе. В то же время конкуренция на рынке остается жесткой, а приток новых проектов ее усилит. Можно предположить, что продажи в большом количестве комплексов начнутся по очень привлекательным ценам — так застройщики постараются привлечь к себе максимальное внимание покупателей. Тогда цены быстро пойдут вверх, и инвесторы смогут на этом неплохо заработать.

Генеральный директор Tekta Group Роман Сычев:

– В ближайшее время поправки не коснутся столичного рынка новостроек. По словам главы «Москомстройинвеста» Константина Тимофеева, разрешений на строительство, выданных застройщикам до 1 июля 2018 года, большинству застройщиков достаточно для работы по старым правилам еще 3-4 года. Я считаю, что в наступающем году в Москве стартуют продажи очень большого количества новых проектов, которые также не попадут под требование обязательного сбора средств через эскроу-счета с 1 июля 2019 года..

Наконец, не стоит забывать, что в столичном строительном комплексе работают крупные и опытные игроки, для которых выполнение новых требований 214-ФЗ, скорее всего, не станет большой проблемой, даже если они начнутся в ближайшее время реализация проектов по новым разрешениям, полученным после 1 июля 2018 года. Соответственно, ценовая ситуация в ближайшие годы останется стабильной или будет обусловлена ​​исключительно рыночными факторами, не связанными с законодательными изменениями. Количество застройщиков может снижаться в течение нескольких лет после полного перехода рынка на расчеты через эскроу-счета, но в столице количество «игроков» не уменьшится критическим для строительной отрасли образом.

Председатель Совета директоров Калинка Групп Екатерина Румянцева:

– С 1 июля начался отсчет периода перехода от долевого строительства к проектному финансированию, который продлится до 30 июня 2019 года. В это время, основная часть девелоперов, по нашим прогнозам, будет работать по обычной схеме, привлекая деньги дольщиков. Тем не менее уже появляются компании, готовые строить с привлечением денег через эскроу-счета. С переходом на условное депонирование финансовая нагрузка на застройщиков увеличится. Необходимость брать банковские кредиты до 90% стоимости строительства заставит цены расти.

Покупки на этапе строительства будут безопасными, но за свое спокойствие покупателям придется платить

В новых условиях значительное увеличение стоимости выглядит очевидным, но покупатели к этому не готовы, поэтому застройщикам придется мобилизуют все имеющиеся у них ресурсы и даже частично идут на снижение маржинальности бизнеса, чтобы обеспечить выполнение плана продаж. В идеале покупка на этапе строительства будет безопасной, но за свое спокойствие покупателям придется платить: по нашему прогнозу, цены могут вырасти в среднем на 15%.

Государство постарается поддержать спрос ипотечными программами, застройщики предложат рассрочку и гибкие способы оплаты, поэтому резкого падения продаж не ожидается. Поскольку средний срок строительства составляет два-три года, а основной объем финансирования — до 50% — нужен застройщику именно на начальном этапе, уже вышедшие на рынок проекты будут реализовываться по привычным схемам. . Рынок будет консолидирован, поскольку работать в новых условиях смогут только крупные игроки. Реальное влияние поправок на рынок мы сможем оценить только тогда, когда будут распроданы проекты, построенные по прежним правилам.

Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России:

– На мой взгляд, у рынка жилья просто нет будущего без проектного финансирования. Я считаю, что это еще один большой и важный шаг к тому, чтобы сделать рынок более цивилизованным. Такие изменения помогут снизить количество обманутых дольщиков за счет того, что с рынка начнут уходить слабые и нестабильные объекты. К любому проекту подключится банковская команда, которая проведет аудит, проконтролирует расходование некредитных средств, более прагматично оценит планы по продаже квартир.

При таком подходе банковское ипотечное кредитование также станет более доступным для конечного потребителя.

Покупатели точно не проиграют. Во-первых, те большие объемы ввода, которые уже запланированы, гарантируют ценовую стабильность и не потребуют поспешных решений. Во-вторых, на мой взгляд, при таком подходе банковское ипотечное кредитование также станет более доступным для конечного потребителя, в том числе за счет эффекта увеличения масштабов такого кредитования и снижения затрат банка на сопровождение всего процесса выдачи ипотеки.