Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы. Когда в москве снесут все пятиэтажки

Хрущевки под снос: к чему готовиться жителям московских пятиэтажек :: Город :: РБК Недвижимость

Аналитики и риелторы оценили, сколько лет потребуется на расселение всех столичных хрущевок и какое жилье достанется нынешним жителям пятиэтажек

Вид на жилые пятиэтажные дома на Херсонской улице в Москве (Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)

В середине февраля депутаты Московской городской думы предложили снести все пятиэтажки, оставшиеся в столице. Вскоре их поддержала Общественная палата. По мнению авторов инициативы, хрущевки непригодны для капитального ремонта, а потому такие дома проще снести, чем реконструировать или отремонтировать.

В настоящий момент в Москве уже действует программа расселения жителей хрущевок первой волны индустриального домостроения. Она затрагивает 1722 пятиэтажки общей площадью 6,3 млн кв. м: в программу включили только наиболее старые серии домов. В основном речь идет о панельных зданиях без балконов и с газовыми колонками — значительную часть таких хрущевок построили в 50-х и 60-х годах прошлого века.

Программа работает больше двадцати лет и не завершена до сих пор: на данный момент в столице остается 75 пятиэтажек сносимых серий. Эти дома должны демонтировать до 2018 года. Суть депутатского предложения в том, чтобы распространить программу сноса на все существующие пятиэтажки Москвы — а это 25 млн кв. м жилья. Если новую программу примут, то расселять будут не только панельные, но и кирпичные дома.

«Сносимые сейчас объекты были возведены на заре эпохи индустриального домостроения: это тесные и холодные панельные дома. Они уже не очень прочные, и их необходимо было снести, так как иначе они просто развалились бы на глазах у прохожих», — считает директор департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

«Но большинство пятиэтажных домов в Москве до сих пор пригодно для проживания, — продолжает эксперт. — Возможно, в них не очень комфортно жить из-за низких потолков, тем не менее это строения с толстыми стенами, хорошо сохраняющими тепло. Более того, некоторые блочные пятиэтажные дома можно еще и надстраивать, увеличивая количество жилых квадратных метров. В некоторых районах столицы подобные проекты уже реализовали. Я думаю, что сносить такие объекты нецелесообразно, ведь это все еще довольно качественное жилье. А вот как его ремонтировать и как менять трубы, которые нередко проходят внутри стен, — это вопрос к специалистам по ЖКХ».

Фоторепортаж: надстроенные пятиэтажки в Москве

Этой зимой в московском департаменте градостроительной политики назвали новую программу сноса нереализуемой — однако еще в 2014 году столичные власти анонсировали запуск точно такой же программы. В тот момент в Москве обещали ликвидировать все те же 25 млн кв. м, на месте которых планировалось возвести 50 млн кв. м нового жилья. Летом прошлого года московские власти даже назвали дату запуска новой программы: 2018 год.

Редакция «РБК-Недвижимости» решила выяснить, как новая программа по демонтажу хрущевок в столице скажется на спросе на подобное жилье и на что смогут рассчитывать будущие переселенцы.

В какие дома будут переселять

Работающая сейчас программа сноса пятиэтажек приучила жителей к тому, что их переселяют в новостройки, рассказали опрошенные редакцией риелторы. Между тем закон не обязывает предоставлять переселенцам именно новое жилье. Власти имеют полное право отправить жильцов в советскую панельную девятиэтажку, сталинку или даже в другую хрущевку — не вошедшую в программу сноса.

«Закон не содержит запретов в отношении такого переселения. Подобный сценарий вполне вероятен, если власти решат задействовать пустующие площади в тех домах, которые сданы в эксплуатацию», — подтвердил заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин. «Мы не встречали [подобных примеров] просто потому, что у города в собственности элементарно нет такого количества подходящих свободных квартир», — разъяснила руководитель одного из офисов риелторского агентства «Миэль» Ольга Тихонова.

«Жители сносимых пятиэтажек в прошлом получали реальную выгоду от программы, — рассказала руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. — Нередко им удавалось увеличить метраж в результате расселения, но даже если площадь оставалось той же, они получали взамен более современное, а значит, и дорогое жилье. Некоторым удавалось заработать на этом: люди намеренно покупали хрущевки под снос и получали взамен более дорогое жилье».

Во время сноса пятиэтажки на улице Вилиса Лациса в Северном Тушино (Фото: ИТАР-ТАСС/ Сергей Фадеичев)

Возможно ли переселение в другой район

Сейчас в Москве действует несколько программ, в рамках которых людей переселяют из старых домов в новые. К примеру, вместе со сносом пятиэтажек в столице ликвидируют аварийное жилье, которое необязательно является хрущевкой. Такое «параллельное» расселение часто порождает путаницу, связанную с нюансами предоставления новой жилплощади, разъяснили риелторы.

К примеру, жителей аварийных домов могут переселить абсолютно в любое жилье в пределах региона — без привязки к району и даже административному округу, рассказали в агентстве «НДВ-Недвижимость». В то же время жители пятиэтажек оказались в более выигрышном положении: таким переселенцам администрация должна предоставить квартиру в том же районе, в котором они жили, указал Владимир Зимохин.

«По действующему законодательству жильцам сносимых домов власти обязаны предоставить жилье в пределах того же района (допустим, сносят пятиэтажку в Дмитровском — и новое жилье должно быть там же), — подтвердили в агентстве «Миэль». — Но иногда в силу специфики района и отсутствия возможности строить новое жилье рядом со сносимым жителям могли предоставить жилье в соседнем районе. Известны случаи, когда взамен сносимого предлагалось жилье в Подмосковье (например, жителям Текстильщиков — в Люберцах)».

«Жители пятиэтажных домов могут отказаться переезжать в другой район Москвы, если новая локация чем-то их не устраивает, — заявил Сергей Шлома. — Конечно, если снести хрущевку, расположенную в Кузьминках, и предложить людям альтернативное жилье около станции метро «Университет», то они, скорее всего, с удовольствием туда переедут. А вот где взять площадку для строительства нового жилья в этом районе — неизвестно. С другой стороны, просто переселить всех, к примеру, в Бутово — не вариант, так как такое решение не получит у граждан одобрения».

Главное правило при переселении заключается в том, что новое жилье не может быть хуже старого по ключевым параметрам, объяснили риелторы. «Если квартира в пятиэтажке приватизирована, то взамен власти должны предоставить жилье такого же метража. Если квартира муниципальная — то из расчета социальной нормы на жилье. В Москве эта норма составляет 18 кв. м на человека, — рассказала Ольга Тихонова. — В соответствии с документами, регламентирующими снос пятиэтажек и обеспечение жильем их жителей, новые квартиры также должны иметь косметический ремонт».

Объявления о продаже квартир в одном из жилых домов (Фото: Владимир Смирнов/ТАСС)

Стоит ли покупать хрущевки сейчас

Четыре года назад квартиры в пятиэтажках сносимых серий пользовались повышенным спросом: люди приобретали такую недвижимость для того, чтобы затем на законных основаниях получить жилье в новостройке. Повторение такого сценария в 2017 году и позднее маловероятно, сочли риелторы и аналитики, которых опросила «РБК-Недвижимость».

«Предыдущая программа по расселению пятиэтажек длилась почти двадцать лет. Скорость расселения была в среднем 100 домов в год. При такой же скорости на остальные пятиэтажки уйдет около 60 лет», — подсчитал ведущий аналитик онлайн-сервиса объявлений «Циан» Александр Пыпин. «Тем, кто не попал в первую программу сноса, сейчас не стоит специально ждать [переселения]. Перспективы новой программы туманны», — добавила Татьяна Калюжнова.

«Значительного улучшения жилищных условий ждать не стоит, — спрогнозировал Владимир Зимохин. — Тем, у кого будут деньги на улучшение жилищных условий с помощью продажи квартиры, вероятно, стоит воспользоваться такой возможностью, ведь это позволит самостоятельно выбрать будущее жилье».

«Ликвидность пятиэтажек останется низкой, так как для обычных граждан это устаревшее жилье, а для инвесторов риски очень велики из-за запутанности и малопредсказуемости программ расселения», — заключил Александр Пыпин. По мнению аналитика, вложения в хрущевки смогут стать обоснованными только в том случае, если городской бюджет на дороги и благоустройство частично переориентируют на расселение старого и аварийного жилья, в результате чего через 10–15 лет столичные власти смогут расселять по 500 домов в год.

Современные хрущевки Москвы в цифрах

realty.rbc.ru

Поквартально и точечно: где и как в Москве будут сносить устаревшие пятиэтажки

Программа реновации Москвы, утвержденная во вторник правительством Москвы, подразумевает, что в ряде районов города устаревшие дома будут сноситься поквартально, а в центральной части города снос будет преимущественно точечным. Сайт РИА Недвижимость проанализировал перечень домов, попавших в программу и сделал выводы, какие части столицы подвергнутся наибольшему обновлению.

"Столица реновации"

Власти Москвы во вторник утвердили программу реновации жилья столицы, рассчитанную до 2032 года, в окончательный список вошли 5144 дома, из которых 4062 дома были включены в программу по итогам голосования в центрах госуслуг "Мои документы" и в системе "Активный гражданин", а еще в 1082 домах жители провели общее собрание собственников и на них приняли решение об участии в программе. Полный адресный список программы реновации опубликован на сайте mos.ru.

Лидером среди районов по числу домов, которые предстоит снести, стали Кузьминки — здесь в программу вошло 284 дома. Значительной реновации подвергнется Зеленодольская улица, на которой снесут примерно 70 домов. Также сильно обновится Волгоградский проспект, на котором предстоит снести порядка 100 домов — в частности, под ковш пойдут все дома по нечетной стороне от номера 101 до 171.

Более 1 млн москвичей живет в домах, попавших в программу реновации

"Жители всего микрорайона поддержали программу реновации", — отметил Хуснуллин, добавив, что Кузьминки условно можно назвать "столицей реновации".

Масштабному обновлению подвергнутся также соседние районы Люблино, Нижегородский и Рязанский. В целом же по юго-восточному округу будут снесены 818 домов.

А вот по округам лидером стал Восточный — здесь в программу реновации попало 1055 домов, причем не все они пятиэтажные. Например, на Щелковском шоссе, относящемся к Северному Измайлово, под снос пойдут и некоторые 9-этажки.

В ВАО в одном лишь Перово снесут порядка 200 домов. Массовой реновации подвергнутся также Метрогородок, Новогиреево и Измайлово. Кроме того, есть шанс стать более комфортным для жизни у Гольянова, считающегося одним из депрессивнейших районов города, — здесь в программу попали около сотни пятиэтажек.

Точечный снос

Меньше всего реновация коснется Зеленограда — всего 34 дома, сосредоточенных преимущественно в районе Крюково.

Также относительно немного — 98 домов — снесут в центре. Половина из них приходится на Пресненский район, остальное делят между собой Басманный, Красносельский и Таганский.

Если на периферии города реновировать будут подчас целые улицы, то в центре процесс будет более точечным. Так, в Мещанском и Тверском районах снесут по два дома, а в Замоскворечье, Арбате и Хамовниках и вовсе по одному. На Якиманке же вообще ничего не будут сносить.

Власти Москвы назвали пилотные площадки конкурса на лучшие проекты реновации

При этом изначально в предварительном списке домов под реновацию в ЦАО значилось 75 домов, но после подведения итогов голосования на "Активном гражданине", а также по итогам общих собраний собственников количество домов под снос в центре выросло до 98, плюс сам список домов немного поменялся — какие-то выбыли, а какие-то добавились.

realty.ria.ru

Сколько осталось жить московским «хрущобам» — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

О том, как обновляется старый жилой фонд столицы, журналу «СТРОИТЕЛЬСТВО.RU» рассказал руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин.

- Сергей Иванович, насколько еще велик «парк» московских пятиэтажек?

- Вы знаете, мы, наверное, должны сказать большое спасибо московской хрущевке. В свое время она помогла кардинально продвинуться в направлении обеспечения жителей столицы пусть скромным, но все же на тот момент достаточно благоустроенным жильем. Но время идет. Сегодня эти дома уже сильно устарели и не отвечают требованиям, предъявляемым к современному жилью.

- Сколько еще хрущевских пятиэтажек осталось в Москве?

- Программа сноса пятиэтажных домов первого периода индустриального домостроения работает в столице уже несколько лет. В рамках ее реализации был запланирован снос 1722 домов площадью 6339 тыс. кв. м. По состоянию на середину марта этого года снесено 1519 зданий площадью 5600 тыс. кв. м. Снос 897 домов профинансирован из бюджета города, 622 дома снесены за счет средств инвестора. На сегодня программа комплексной реконструкции кварталов, застроенных пятиэтажным жилым фондом, выполнена на 88%.

Пятиэтажки сносимых серий демонтированы в Центральном и Южном округах, Зеленограде. После того как пятиэтажка сносится, на ее месте строятся современные жилые дома, гаражи, объекты социальной сферы (детские сады, школы, поликлиники), выполняется благоустройство территории.

- В каком состоянии находятся оставшиеся пятиэтажки, в каких условиях в них живут люди?

- Вы знаете, еще в конце 1990-х годов по поручению правительства Москвы была проведена работа по обследованию пятиэтажных домов первого периода индустриального домостроения. На тот момент пятиэтажный жилой фонд составлял примерно 10 тыс. зданий площадью 25,3 млн кв. м. Результаты обследования оказались не очень-то утешительными. Было установлено, что наибольшей степени морального и физического износа достигли серии К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300.

При этом нельзя сказать, что дома этих серий находились в аварийном состоянии, но все же они имели серьезные конструктивные и планировочные недостатки. В частности, были зафиксированы прогибы потолочных плит в панелях перекрытий, частичное отслоение наружного бетонного слоя в трехслойных панелях, отсутствие надежной антикоррозийной защиты металлических связей, разрушение защитного слоя бетона в балконах, частые затопления технического подполья, протечки кровли и др.

Пятиэтажки этих серий были включены в постановление правительства Москвы, определившее их как дома, подлежащие сносу. Эти пятиэтажки получили наименование сносимых серий.

- Есть ли какие-то нормативы по сносу пятиэтажек: столько-то в месяц, столько-то в год?

- Ключевой документ здесь - постановление правительства Москвы №608. Также сформирован совмещенный график переселения, сноса и строительства жилых домов, утвержденный заместителем мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Маратом Хуснуллиным. Условия и порядок обеспечения прав граждан при переселении из сносимого жилья установлены законом города Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».

При сносе пятиэтажек жителям столицы предоставляются квартиры, равнозначные по площади занимаемому жилью, по возможности находящиеся в районе проживания. Если человек хочет получить жилье где-то в другом месте, он должен письменно заявить о своем намерении.

- Возможна ли реконструкция (реновация) «хрущоб»: надстройка мансардных этажей, перепланировка квартир и т. д.?

- Вопрос реконструкции домов сносимых серий не рассматривается, поскольку технические характеристики пятиэтажек не позволяют это сделать, да и экономически такое нецелесообразно.

Дом на улице Мишина «реновировали», остальные ждут своего часа

- Иначе дело обстоит с домами несносимых серий. С пилотным проектом по таким домам можно ознакомиться на улице Мишина (Северный административный округ). Этот пример показывает, что одним из способов улучшения условий проживания может стать реконструкция с надстройкой. Особенность проекта в том, что он реализуется за счет средств жителей, без отселения.

Дом на улице Мишина четырехэтажный, построен в 1956 году. Здание имело следующие характеристики: кирпичные стены, железобетонные перекрытия, скатную кровлю с наружным водостоком. Основные несущие конструкции строения находились в удовлетворительном состоянии и могли прослужить еще достаточно долгий срок. Однако сам дом по многим своим показателям не соответствовал современным требованиям: сопротивление теплопередаче наружных стен не отвечало современным требованиям энергоэффективности, инженерные системы и оборудование были сильно изношены, отсутствовали лифты и другие современные блага.

Правда, здесь нужно понимать, что не все дома могут быть надстроены. Существует ряд ограничений. Во-первых, дом должен быть соответствующей («несносимой») серии и обладать необходимыми характеристиками. Полный перечень серий домов, которые можно реконструировать, приведен в «Методических рекомендациях» на сайте Департамента градостроительной политики города Москвы.

Кроме того, здание не должно находиться в особых охранных зонах или близко к улично-дорожной сети. И, пожалуй, самое главное условие для начала реконструкции - согласие большинства (2/3 голосов) собственников жилья. Такое решение должно быть принято голосованием на общем собрании собственников.

Те, кто вложился в реконструкцию, получат квадратные метры по себестоимости

- Перспективы жить какое-то время на стройке могут показаться не столь радужными. Однако, несмотря на временные трудности, подобные проекты несут жителям немало положительных моментов, в частности экономический. Жители дома, участвующие в финансировании реконструкции, получают новые квадратные метры по себестоимости, по ценам ниже рыночных. А те собственники, которые в силу ряда причин решили не вкладывать свои средства в проект, получают увеличение существующей жилой площади за счет обстройки, а кроме того - лифт, индивидуальный тепловой пункт, лестничные холлы, капитально отремонтированную существующую часть здания и благоустройство прилегающей территории.

Немаловажно, что при этом жители дома не покидают привычного для проживания района. Благодаря этому сохраняется привязка к детским садам, школам, поликлиникам и другой сложившейся инфраструктуре. Завершить проект на улице Мишина, д. 32 планируется уже весной этого года.

Со своей стороны город готов оказать организационную и методическую помощь инициативным группам, желающим пойти по этому пути. И такая работа уже ведется. Специалисты нашего департамента встречаются с жителями, рассказывают им о методах реконструкции, организационно-правовой модели, финансовой схеме реализации подобных проектов.

- Известно, что поставлена задача полностью освободить столицу от малокомфортного жилого фонда. К какому году по планам это произойдет?

- После сноса домов первого периода индустриального домостроения, указанных в 608-м постановлении правительства Москвы, в рамках государственной программы «Жилище на 2014-2018 гг.» запланирован второй этап реновации жилищного фонда, состоящего из пятиэтажных домов, не отнесенных к сносимым сериям.

Надо помнить, что под реновацией подразумевается не только снос, но реконструкция и капитальный ремонт. Отмечу, что финансирование проектов развития застроенных территорий будет осуществляться в основном за счет средств инвесторов.

Елена Мацейко

«СТРОИТЕЛЬСТВО.RU»

stroi.mos.ru