Коммерческий найм жилья: Коммерческий найм муниципального жилья \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

Договор коммерческого найма жилого помещения в 2022 году

Любому физическому лицу присуще право снять жилое помещение для проживания. Наряду с этим оно обязано заключить договор коммерческого найма жилого помещения, что кардинально отличается от соглашения аренды. В зависимости от его владельца, гражданин может рассчитывать на жилищную площадь с заключением договора социального найма, либо коммерческого. Последний имеет место в случае владения упомянутым жильем частным собственником, либо муниципальным органом власти.

Что такое коммерческий найм жилья

Содержание

• Что такое коммерческий найм жилья
• Юридическая природа договора коммерческого найма
• Как составить договор: основные пункты и нюансы
• Образец договора коммерческого найма
• Документы для оформления
• Использование жилья
• Расторжение договора
• Заключение

Найм жилищного помещения представляется видом аренды, когда собственник, передает его во временное пользование индивидуальному лицу — нанимателю. Условия своеобразной аренды могут исходить из бесплатного пользования домом, квартирой, или на основании платного соглашения.

Законодательство не регламентирует специальными факторами договор коммерческого найма помещения, следовательно, порядок оформления происходит в произвольной форме. Конечно, это не значит, что все пускается на самотек. Каждая из сторон письменного соглашения — конкордата, прибегает к статьям Гражданского кодекса страны, где оговариваются правила найма жилищного фонда социального использования.

Данный систематизированный законодательный акт подразумевает под наймом, временное предоставление жилищной площади нанимателю, членам его семьи. Конкордат коммерческого найма жилого помещения имеет возмездный характер, что оговаривается статьями кодекса.

Данному виду аренды присущи следующие особенности:

• наймодателем вправе выступать собственник строения, либо его нотариально заверенное уполномоченное лицо;
• целевым назначением подобной категории правоотношений является эксплуатация недвижимости исключительно для проживания семьи, договор найма жилого помещения коммерческого использования не предусматривает;
• нанимателем по соглашению данной категории может выступать лишь физическое индивидуальное лицо.

Последнее объясняется тем, что юридические лица, корпоративные клиенты имеют право брать на временное пользование недвижимость только на условиях аренды.

Право собственности, владения недвижимым имуществом предоставляет всю совокупность полномочий в распоряжении его владельца, включая, право оформления конкордата. Наниматель же лишен подобной возможности из-за отсутствия права на собственность, что обуславливается отсутствием возможности сдать квартиру третьим лицам.

Главное различие договора коммерческого найма жилья от социального состоит в том, что первый характеризуется возмездным основанием, что отсутствует при социальном контракте. Возмездная основа подразумевает оплату за проживание нанимателем по условиям коммерческого соглашения об аренде. Арендодателем по данному виду может выступать любое лицо на территории Российской Федерации обладающее правом собственности.

Таковыми субъектами могут выступать:

• частные индивидуальные лица;
• юридические лица различной формы собственности, частные предприниматели;
• органы местного самоуправления.

Наймодателем так же имеет право выступать само государство, предоставившее необходимые полномочия конкретной организации.

Юридическая природа договора коммерческого найма

Рассматривая описываемый конкордат, следует уделить внимание некоторым законодательным актам, основными из которых представлены:

• Гражданским кодексом РФ, регламентирующим общий порядок аренды, заключения соглашения;
• Жилищным кодексом, определяющим основные аспекты найма недвижимости;
• Федеральными законодательными актами, постановлениями Правительства Российской Федерации.

Перечисленные документы подчеркивают, что договор коммерческого найма квартиры, другого строения является соглашением, по которому одно лицо — наймодатель, хозяин жилого строения, либо его уполномоченное нотариально лицо, обязано передать другому лицу — нанимателю жилую недвижимость за определенную заранее плату во временное пользование для проживания. Данная идентификация обозначает, что подобная категория контракта является взаимной, достигнутой на основании консенсуса.

Упомянутые стороны договора коммерческого найма жилого помещения вправе самостоятельно определять его продолжительность, размер, условия внесений платежей за строение, распределение функций по его ремонту, другие формальные аспекты.

Категория конкордат — соглашений о найме строения обусловлена следующими видами договоров:

• квартиры в одно или многоэтажном доме;
• жилого отдельного дома;
• отдельной комнаты квартиры.

Заключение подобного рода соглашений не требуют каких-либо административно-правовых предпосылок в форме решения органа власти, состояния в очереди на получения жилья.

Соглашение аренды имеет консенсуальную природу, двухстороннюю, возмездную и срочную. Заключается письменным контрактом определенной формы, не имеющей типового образца. По желанию двух сторон — контрагентов, сюда могут быть внесены дополнительные условия, например, правом пользования придомовым земельным участком. Его размеры, границы так же оговариваются.

По условиям Гражданского кодекса государства, соглашение подобного типа может быть:

• сделкой краткосрочного найма— до 12 месяцев;
• долгосрочной — до 5 лет.

Конечно, это не значит, что прожив пять лет в арендованном жилье, семья автоматически лишается права на дальнейшую его эксплуатацию. Наниматель вправе пролонгировать договор коммерческого найма жилого помещения на срок до 5 лет, при отсутствии к нему претензий арендатора.

Отличие данного конкордата от социального заключается и в том, что первый заключается на определенный период. Однако максимальный период его действия определен пятью годами. Если же долгосрочное соглашение не указывает его продолжительность, оно считается заключенным на 60 месяцев, что оговорено статьей гражданского законадательства. Подобный аспект не относится к краткосрочному конкордату, т. к. он может быть подписан на меньшие сроки, чем 12 месяцев.

Как составить договор: основные пункты и нюансы

Оформление отношений учитывает некоторые требования, установленные гражданским законодательством. К ним относится установление характеристики передаваемого объекта недвижимости, которые должны отвечать таким требованиям:

• арендуемая площадь по условиям договора должна быть обособлена строительными конструкциями, оборудована самостоятельным выходом на улицу;
• площадь строения должна быть пригодной для продолжительного проживания, соответствовать статьям жилищного законодательства;
• передаваться в аренду может не только вся площадь жилья, но и изолированная отдельная его часть.

Исходя из сказанного, следует сделать вывод, что объектом контракта подобного типа вправе быть частный дом, квартира, либо какая-то их часть, что определяется договором аренды жилого помещения. Причем, сколько стоит коммерческий найм жилья, так же оговаривается обеими сторонами.

Образец договора коммерческого найма

Для составления конкордата соблюдается письменная форма документа, который однако не является типовым, что не относит его к нотариальному заверению. Примерный его образец приводится ниже.

Скачать образец договора коммерческого найма жилого помещения.

Документы для оформления

При оформлении соглашения, контрагентам надлежит иметь при себе следующие документы:

• гражданские паспорта, либо иные удостоверения личности, свидетельства о рождении их детей;
• свидетельство о праве собственности на данную недвижимость, подтвержденное извлечением из государственного реестра;
• конкордат найма, протокол приема-передачи жилой площади.

Обязательная регистрация долгосрочной аренды в Росреестре потребует наличия платежной ведомости об уплате государственной пошлины. Краткосрочные конкордаты регистрации не подлежат.

Использование жилья

Процесс проживания в арендованном помещении определен договором жилья, что обусловливает также соблюдение законодательства. Обратное может повлиять на досрочное расторжение конкордата с принудительным выселением. Основные обязанности, права нанимателя зафиксированы Гражданским кодексом, как то:

• использовать объект недвижимости строго по прямому назначению — для проживания;
• обеспечить надлежащее состояние арендуемой площади;
• своевременно осуществлять платежи за использование помещения.

Не обходит стороной ограничение на строительные работы, перепланировку площади без разрешения арендатора. Однако контракт может иметь аренду с последующим выкупом, что оговаривается сторонами при его подписании.

Перечисление субъектов проживания дает последним легальное место регистрации, что пригодится для посещения миграционного ведомства. Отсутствие же регистрации повлечет за собой административную ответственность.

При надлежащем исполнении контрагентами своих обязанностей, законодательство предусматривает для арендатора преимущественное право продления конкордата о найме после прекращения срока его действия. Также можно выкупить квартиру по коммерческому найму, что обязано быть отражено настоящим конкордатом.

Расторжение договора

Подобное расторжение договора коммерческого найма жилого помещения регламентировано правилами гражданского законодательства. Одностороннее расторжение нанимателем не потребует указания каких-либо причин для совершения подобного действия. Он может об этом поставить в известность владельца строения за три последующих месяца.

Расторжение же арендодателем обернется для него подтверждением обстоятельств, как то:

• просрочка по платежам за жилое строение в течение последних шести месяцев при долгосрочной аренде, либо двухмесячная — при кратковременной;
• умышленная порча, ненадлежащий уход за арендуемой площадью, что является нарушением предварительных обязательств.

Имея перечисленные подтвержденные основания, владелец вправе требовать освобождения принадлежащей ему недвижимости. Неисполнение в добровольным порядке данного требования послужит прецедентом для принудительного выселения через судебные органы. Конечно, тогда нанимателю придется забыть о договоре с последующим правом выкупа жилого помещения, если таковой существует.

Заключение

Заключить соглашение коммерческого найма жилья вправе каждый гражданин России. Договор может быть долгосрочным, срок действия которого определяется пятью годами, либо краткосрочным — до 12 месяцев. Надлежащий уход за жилой площадью, отсутствие притязаний сторон может привести к продлению письменной договоренности. Предусмотрев конкордатом выкуп квартиры коммерческого найма, наниматель вправе рассчитывать на ее приобретение.

Важно! На сайте работает юрист, чтобы избежать проблем с арендой и составлением договора, просьба записаться на бесплатную консультацию в специальной форме. Мы обязательно поможем.

Ждем вопросы и вашу оценку поста.

Сайт администрации Кировского района города Новосибирска

В последнее время участились случаи обращения граждан в суд с исками о признании за ними права пользования жилыми помещениями на условиях договора социального найма. Вот только иногда речь идёт о жилых помещениях, занимаемых на условиях коммерческого найма.

Граждане не всегда различают понятия «социальный наём» и «коммерческий наём».

Договор коммерческого найма жилого помещения представляет собой разновидность договора аренды, т. е. арендодатель (собственник имущества) обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В городе Новосибирске действует Положение о предоставлении жилых помещений по договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Новосибирска (утверждено решением городского Совета Новосибирска от 21.05.2003 № 255). 

Как происходит предоставление такого жилого помещения? 

Гражданин, заинтересованный в заключении договора найма, обращается с заявлением о предоставлении жилого помещения по договору найма в администрацию района по месту жительства. При отсутствии оснований для отказа в предоставлении жилого помещения заявителя включают в список граждан, претендующих на заключение договора найма. Предоставление жилых помещений по договору найма осуществляется, исходя из очерёдности включения гражданина в список на основании правового акта мэрии города Новосибирска о предоставлении жилого помещения по договору найма. Наймодателем выступает администрация района. 

В чём отличия договора коммерческого найма от договора социального найма?

Если жилое помещения по договору социального найма предоставляется в связи с нуждаемостью гражданина в жилом помещении (т.е. лицо должно состоять на учёте нуждающихся в жилых помещениях), то по договору коммерческого найма жилое помещение может быть предоставлено, независимо от того, признан гражданин нуждающимся или нет. Основной целью предоставления жилых помещений по коммерческому найму является реализация конституционного права граждан на жилище (в том числе социально незащищённых слоёв населения), путём развития договорных отношений. Кроме того, собственник таких помещений (мэрия города Новосибирска) преследует целью получение прибыли, поэтому в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение договор может быть расторгнут по требованию наймодателя (в судебном порядке).  

Договор социального найма является бессрочным, в то время как договор коммерческого найма заключается на срок не более пяти лет (или на год – краткосрочный наём), однако по окончании его действия может быть перезаключён. 

Таким образом, к жилому помещению, занимаемому на условиях коммерческого найма, не могут применяться нормы законодательства о социальном найме. Соответственно, такое жилое помещение не подлежит приватизации, положения Федерального закона от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» к нему неприменимы. Если по истечении действия договора он продляется на новый срок, это не влечёт за собой преобразование договора в договор социального найма, что подтверждает складывающаяся судебная практика.

Определение и виды коммерческой недвижимости

Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?

Коммерческая недвижимость (CRE) – это имущество, используемое исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается в аренду арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от одной витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость представлена ​​в различных формах. Это может быть что угодно, от офисного здания до жилого дуплекса или даже ресторана или склада. Частные лица, компании и корпоративные интересы могут зарабатывать деньги на коммерческой недвижимости, сдавая ее в аренду или удерживая и перепродавая.

Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничная торговля всех видов: офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.

Key Takeaways

• Коммерческая недвижимость относится к собственности, используемой специально для бизнеса или целей получения дохода.
• Коммерческая недвижимость отличается от жилой недвижимости тем, что она потенциально может приносить прибыль владельцу недвижимости за счет прироста капитала или дохода от аренды.
• К четырем основным классам коммерческой недвижимости относятся офисные помещения, промышленные объекты, сдаваемые в аренду многоквартирные дома и торговые объекты.
• Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от аренды, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
• Инвестиции в коммерческую недвижимость обычно требуют от инвесторов большей изобретательности и больших капиталовложений, чем инвестиции в жилую недвижимость.
• Публично торгуемые инвестиционные фонды недвижимости (REIT) представляют собой реальный способ для частных лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость и жилая недвижимость включают две основные категории недвижимости. К жилой недвижимости относятся сооружения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома, которые служат жильём для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.

Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:

1. Офисное помещение
2. Промышленное использование
3. Аренда многоквартирного дома
4. Розничная торговля

Отдельные категории также могут быть дополнительно классифицированы. Например, существует несколько различных типов торговой недвижимости:

• Гостиницы и курорты
• Торговые центры
• Рестораны
• Медицинские учреждения

Точно так же офисные помещения имеют несколько подтипов. Его часто называют классом A, классом B или классом C:

• Класс A представляет лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
• Здания класса B обычно более старые и не такие конкурентоспособные по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
• Здания класса C являются самыми старыми зданиями, обычно старше 20 лет, расположенными в менее привлекательных районах и нуждающимися в обслуживании.

Обратите внимание, что некоторые органы зонирования и лицензирования дополнительно выделяют промышленную собственность — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают ее частью коммерческой недвижимости.

Коммерческая аренда

Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако более типичным случаем является то, что коммерческая недвижимость сдается в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и взимают арендную плату с каждого предприятия, которое в нем работает. Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение установленного периода времени — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указываются как годовая сумма или месячная арендная плата.

Коммерческая аренда обычно длится от одного года до 10 и более лет, при этом офисные и торговые помещения обычно арендуются в среднем на срок от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить более краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.

Исследование, проведенное аналитической компанией CBRE Group, занимающейся рынком недвижимости, показало, что срок, то есть продолжительность аренды, был пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать долгосрочные договоры аренды, чтобы зафиксировать цены в растущей рыночной среде. Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, будут заключать долгосрочные договоры аренды из-за ограниченного количества недвижимости, соответствующей их потребностям.

Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности со стороны арендодателя и арендатора.

• Единая чистая аренда возлагает на арендатора ответственность за уплату налога на недвижимость.
• Двойная чистая (NN) аренда возлагает на арендатора ответственность за уплату налога на имущество и страховки.
• При аренде с тройной сеткой (NNN) арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость, страхование и техническое обслуживание.
• При валовой аренде арендатор платит только арендную плату, а арендодатель оплачивает налоги на имущество, страхование и техническое обслуживание здания.

Управление коммерческой недвижимостью

Владение и содержание арендованной коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны собственника. Владельцы недвижимости могут захотеть нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать варианты аренды и финансирования, а также координировать содержание и ликвидность собственности. Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую ​​собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.

Арендодатель часто должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией вакансий и текучести арендаторов. Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей различных арендаторов — например, если ресторан переезжает в собственность, в которой когда-то находилась студия йоги.

Как инвесторы зарабатывают на коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть потенциально прибыльными и служить защитой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги за счет повышения стоимости недвижимости при ее продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы арендаторов.

Прямые инвестиции

Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, когда они становятся арендодателями через владение физическим имуществом. Лучше всего для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость подходят те, кто либо обладает значительными знаниями об отрасли, либо может нанять фирмы, которые обладают такими знаниями. Коммерческая недвижимость – это инвестиции в недвижимость с высоким риском и высокой прибылью. Такой инвестор, скорее всего, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.

Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки. Сила местной экономики региона также влияет на стоимость покупки CRE.

Косвенные инвестиции

В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно, либо через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT) или биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, либо через инвестиции в компании, которые обслуживают на рынке коммерческой недвижимости, таких как банки и риелторы.

Преимущества коммерческой недвижимости

Одним из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости являются привлекательные арендные ставки. В районах, где объемы нового строительства ограничены либо землей, либо законом, коммерческая недвижимость может приносить впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания обычно сдаются в аренду по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.

Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Этот длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежных потоков, пока в здании находятся долгосрочные арендаторы.

В дополнение к стабильному и богатому источнику дохода, коммерческая недвижимость предлагает потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и поддерживается в актуальном состоянии. И, как и все виды недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную диверсификацию сбалансированного портфеля.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и положения являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость. Налоги, механика покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости скрыты под слоями юридических терминов. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют зарплату людей, у которых они есть.

Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно важно в экономике, где неожиданное закрытие розничных магазинов оставляет помещения незанятыми без предварительного уведомления.

В жилых домах требования к удобствам одного арендатора обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в случае с коммерческой недвижимостью у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен адаптировать пространство для размещения специализированной торговли каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низкой вакантностью, но с высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за затрат на ремонт для новых арендаторов.

Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость. Более того, в то время как недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.

Плюсы

• Хеджирование против фондового рынка

• Высокодоходный источник дохода

• Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов

• Потенциал прироста капитала

Обзор коммерческой недвижимости и прогнозы

Рынок коммерческой недвижимости США сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он демонстрирует стабильный ежегодный прирост. Эти успехи помогли восстановить потери эпохи рецессии.

Как сообщает Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался болевой точкой на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку массовое закрытие магазинов усилилось в 2017 году и продолжалось до 2018 года. Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corp. примерно на 30% с середины 2016 года до конца 2017 года, прежде чем компенсировать некоторые убытки до января 2018 года. Позже в 2018 году Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 миллиарда долларов, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

Большинство исследований утверждает, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. JP Morgan в своем обзоре коммерческой недвижимости на 2019 год в значительной степени поддержал эту точку зрения, отметив, что 2019 год стал 10-м годом повышения арендной платы и оценок коммерческой недвижимости.

Обратите внимание, что глобальная пандемия COVID-19, начавшаяся в 2020 году, не привела к существенному падению стоимости недвижимости. За исключением первоначального падения в начале пандемии, стоимость недвижимости оставалась стабильной или даже росла, как и фондовый рынок, который оправился от резкого падения во втором квартале (Q2) 2020 года с таким же резким ралли, которое продолжалось до большую часть 2021 года. В этом ключевое различие между экономическим спадом, произошедшим в 2020 году, и тем, что произошло десятилетием ранее. Что неизвестно, так это то, окажет ли обязательная среда удаленной работы, которая началась в 2020 году для большинства американцев, какое-либо долгосрочное влияние на потребности корпоративного офиса.

Чем отличается коммерческая недвижимость от жилой?

Жилая недвижимость используется исключительно для личного проживания. Под коммерческой недвижимостью понимается любое имущество, используемое для хозяйственной деятельности. Типы коммерческой недвижимости включают больницы, сборочные заводы, склады, торговые центры, офисные помещения или любое другое место для коммерческого предприятия.

Является ли коммерческая недвижимость хорошей инвестицией?

Может быть. Коммерческая недвижимость может приносить впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки, и доходность хорошо сохранилась во время рыночных потрясений последнего десятилетия. Однако, как и любые инвестиции, коммерческая недвижимость сопряжена с рисками.

Каковы недостатки коммерческой недвижимости?

Правила и положения являются основным сдерживающим фактором для большинства людей, желающих инвестировать в коммерческую недвижимость. Налоги, механика покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости скрыты за слоями юридических терминов, и их может быть трудно понять без приобретения или найма специалистов.

Практический результат

Коммерческая недвижимость относится к недвижимости, которая используется специально для бизнеса или в целях получения дохода. Он отличается от жилой недвижимости тем, что потенциально может приносить доход от аренды, а также прирост капитала для инвесторов. Четыре основных класса коммерческой недвижимости: офисные помещения, промышленные объекты, многоквартирные дома и торговые помещения.

Инвестиции в коммерческую недвижимость обычно требуют от инвесторов большей изобретательности и больших капиталовложений, чем в жилую недвижимость, но они могут обеспечить высокую прибыль. Публичные REIT — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость без специальных знаний в этом секторе.

Что такое коммерческая недвижимость? Определение и типы

• 05.10.21
• ЧТЕНИЕ 10 МИН

Успешная карьера в сфере коммерческой недвижимости начинается с глубокого понимания коммерческой недвижимости — в частности, знания определения коммерческой недвижимости, того, почему она может быть хорошей инвестиционной альтернативой жилой недвижимости и различным типам коммерческой недвижимости.

Что такое коммерческая недвижимость?

Самый простой способ определить коммерческую недвижимость — это собственность, которая потенциально может приносить прибыль за счет прироста капитала или дохода от аренды. Коммерческой недвижимостью может быть что угодно: от офисного здания до жилого дуплекса, ресторана или склада. Если вы можете заработать на сдаче в аренду или хранении и перепродаже, это коммерческая недвижимость.

Чем отличаются инвестиции в коммерческую недвижимость от инвестиций в жилую недвижимость?

В то время как коммерческая недвижимость часто требует больших первоначальных инвестиций, чем жилая недвижимость, потенциальная норма прибыли также часто выше. Вы также можете воспользоваться тройной чистой арендой, которая возлагает финансовую ответственность за расходы, такие как налоги на недвижимость, техническое обслуживание и страхование, в руки арендатора.

В отличие от жилой недвижимости, вы обычно не можете жить в собственности, когда инвестируете в коммерческую недвижимость. Но плюс в том, что вы обычно работаете с владельцами бизнеса (отношения B2B), а не напрямую с арендаторами (отношения B2C). А с доходными предприятиями в качестве арендаторов недвижимости они с большей вероятностью будут придерживаться условий аренды и надежно платить арендную плату.

Какие бывают виды коммерческой недвижимости?

1. Офис

Офисные здания обычно делятся на два типа: городские и пригородные. Городские офисные здания находятся в городах и включают в себя небоскребы и многоэтажные дома, площадь некоторых из которых может достигать нескольких миллионов квадратных футов. Пригородные офисные здания обычно меньше по высоте и иногда группируются в офисные парки.

Офисные здания могут быть многоквартирными или одноарендными, и многие из них строятся по индивидуальному заказу. Они также классифицируются по трем уровням: класс A, класс B и класс C. Международная ассоциация владельцев и управляющих зданий (BOMA) объясняет:

Офис класса А

• Самые престижные здания, конкурирующие за первоклассных офисных пользователей с арендной платой выше средней по району. Здания имеют высококачественную стандартную отделку, самые современные системы, исключительную доступность и определенное присутствие на рынке.

Офисы класса B

• Здания, конкурирующие за широкий круг пользователей с арендной платой в среднем диапазоне для данного района. Отделка зданий удовлетворительная для этого района. Отделка здания от удовлетворительной до хорошей для этого района, а системы адекватные, но здание не может конкурировать с классом А по той же цене.

Офис класса C

• Здания, конкурирующие за арендаторов, требующие функционального пространства по арендной плате ниже средней по району. Медицинские офисные здания являются особым подсектором в этом пространстве.

Узнайте больше о 3 классах офисных зданий.

2. Розничная торговля

Торговая недвижимость включает в себя недвижимость, в которой расположены магазины и рестораны, которые мы часто посещаем. Они могут быть мультиарендными (часто с якорным или ведущим арендатором, который служит для привлечения трафика к собственности) или одноразовыми, автономными зданиями.

Сектор розничной торговли сложен, так как тип торгового центра определяется многими показателями, в том числе размером, концепцией, типами и количеством арендаторов, торговой площадью.

Здания с одним арендатором включают крупные торговые центры (обычно с национальными сетями, такими как Target, Walmart, Best Buy или Dick’s Sporting Goods) или частные площадки (здания с одним арендатором в торговом центре, часто банк, ресторан или аптека).

Узнайте больше о 7 типах торговой недвижимости.

3. Промышленные

В промышленных зданиях размещаются промышленные предприятия для различных арендаторов, и они в основном расположены за пределами городских районов, особенно вдоль основных транспортных маршрутов. Малоэтажные здания также можно сгруппировать в индустриальные парки. Недвижимость подразделяется на четыре типа:

• Тяжелое производство : Эти здания сильно настраиваются, и производители домашнего оборудования должны работать и производить товары и услуги.
• Легкая сборка : Они не так индивидуальны и могут использоваться для сборки или хранения продукта.
• Склад для сыпучих материалов: Эти объекты обычно большие и используются в качестве распределительных центров.
• Flex Industrial : В этих объектах сочетаются промышленные и офисные помещения.

Научно-исследовательские и опытно-конструкторские (НИОКР) объекты являются специализированным типом промышленных предприятий.

Узнайте больше о 8 типах промышленной недвижимости.

4. Многоквартирные дома

Сектор многоквартирных домов охватывает все виды жилой недвижимости, кроме односемейных, включая квартиры, многоквартирные дома, кооперативы и таунхаусы. Как и офисные здания, многоквартирные дома часто подразделяются на классы A, B и C.

Многоквартирные дома, сдаваемые внаем, в частности, подразделяются на несколько типов собственности. Freddie Mac разделил их на шесть разных сегментов:

• Высотное здание : Здание с девятью или более этажами и как минимум одним лифтом.
• Среднеэтажное здание : Многоэтажное здание с лифтом, обычно в городской местности.
• Садовый стиль : Одно-, двух- или трехэтажный жилой комплекс, построенный в виде сада в пригородной, сельской или городской местности; здания могут иметь или не иметь лифты
• Walk-up : четырех- или шестиэтажное здание без лифта.
• Поселок промышленного жилья : Поселок, в котором оператор сдает в аренду земельные участки владельцам готовых домов.
• Жилье специального назначения: Многоквартирный дом любого типа, предназначенный для определенного сегмента населения, включая студенческое жилье, жилье для пожилых людей и субсидируемое (для малоимущих или для лиц с особыми потребностями) жилье.

5. Гостиница

Гостиничный сектор охватывает учреждения, предоставляющие размещение, питание и другие услуги путешественникам и туристам. Гостиницы могут быть независимыми (бутики) или помеченными — последнее означает, что они являются частью крупной гостиничной сети, такой как Marriott или Sheraton. Real Capital Analytics делит их на шесть отдельных категорий:

• Ограниченное обслуживание: В отеле нет обслуживания номеров, ресторана и консьержа.
• Полное обслуживание: Включает обслуживание номеров и ресторан на территории.
• Бутик : Расположен в городе или на курорте, имеет полный спектр услуг, не является частью национальной сети и имеет меньше номеров.
• Казино : Содержит игровой компонент, такой как видеопокер или игровые автоматы.
• Продленное пребывание: Ограниченное обслуживание с полностью оборудованными кухнями в номерах и более просторными номерами для длительного проживания.