Содержание
Как наследуется кооперативная квартира? — Недвижимость РИА Новости, 07.08.2017
На квартиру может претендовать тот из наследников, кто имеет право быть принятым в члены жилищного кооператива.
В соответствии с нормами п. 1 ст. 1177 и п. 1 ст. 1142 ГК РФ, ст. 131 ЖК РФ, ст. 9 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», если не было завещания, та дочь умершей, которая проживала в наследуемой кооперативной квартире, имеет преимущественное право быть принятой в члены жилищного кооператива.
При этом, как наследники первой очереди по закону, претендовать на пай могут обе дочери умершей в равных долях, независимо от факта проживания в кооперативной квартире (п. 2 ст. 1177 ГК РФ).
В случае если пай умершей перешел к нескольким наследникам, то наследник, который имеет право быть принятым в члены кооператива, определяется соглашением между наследниками или решением суда (ст. 9 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», п. 2 ст. 1177 ГК РФ).
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (п.
1 ст.129 ЖК РФ).
Та дочь умершей, которая проживала отдельно, может стать членом кооператива, если дочь, проживающая совместно с умершей, откажется от преимущественного права на вступление в члены кооператива.
Если от права на членство в кооперативе откажется проживающая в кооперативной квартире дочь и та дочь, которая жила отдельно, внучка умершей имеет право на членство в кооперативе, но для этого ей потребуется внести в кооператив паевой взнос.
Наследник, не ставший членом кооператива, имеет право на получение от наследника, ставшего членом кооператива, соразмерной своей наследственной доле компенсации доли действительной стоимости пая, в том числе выплаты соответствующей денежной суммы. Срок выплаты компенсации определяется соглашением между наследниками или при отсутствии такого соглашения судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства (ст. 9 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»)
После того, как Вы определитесь с тем, кто имеет право стать членом жилищного кооператива и получите свидетельство о праве на наследство у нотариуса, для получения права собственности на квартиру, наследнику необходимо стать членом того кооператива, к которому относится квартира.
Наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (п. 4 ст. 130 ЖК РФ).
То есть потребуется обратиться к руководителю кооператива с заявлением о принятии в члены кооператива, к заявлению потребуется приложить копию свидетельства о праве на наследство, паспорта, выписку из домовой книги, кооператив может потребовать дополнительно иные документы, подтверждающие ваше право на вступление в его члены.
Важно не пропустить срок для принятия наследства, он составляет 6 месяцев со дня смерти наследодателя (п. 1 ст. 1154 ГК РФ). За это время нужно прийти к нотариусу по месту смерти наследодателя и написать заявление о принятии наследства.
Если вы не уложились в этот срок, нужно будет просить его восстановить, доказав, что пропустили срок по уважительной причине либо подтвердить фактическое принятие наследства (п. 1 ст. 1152, ст. 1153 ГК РФ), например, о фактическом принятии наследства будет свидетельствовать проживание наследника совместно с наследодателем, что можно подтвердить выпиской из домовой книги.
Внучка может наследовать пай в кооперативе после смерти матери (дочери умершей), если ее мать приняла наследство.
После получения свидетельства о праве на наследство и вступления в члены кооператива вам предстоит окончательный этап, — процедура государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.
Для регистрации вам потребуется собрать ряд документов (их перечень может различаться в зависимости от ситуации), в частности, справку из кооператива о полной оплате пая; технический паспорт на квартиру из БТИ; кадастровый паспорт на квартиру; выписку из домовой книги; выписку из протокола заседания собрания членов кооператива, подтверждающую ваше членство.
Далее обратитесь с указанными документами в соответствующее подразделение Росреестра для регистрации за вами права собственности.
Право собственности на квартиру возникнет у наследника в данном случае и без регистрации, но регистрация позволит вам совершать сделки с квартирой.
Как оформить кооперативную квартиру в собственность
Кооперативная собственность – понятие, знакомое многим еще по советским временам. Однако оно актуально и сегодня. Практически в каждом крупном городе России есть как минимум один кооператив собственников квартир. В этой статье попробуем разобраться, какой статус имеют такие квартиры и что нужно сделать для их оформления в собственность.
Главное о кооперативных квартирах
В соответствии с принятым определением, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это объединение юридических или физических лиц на базе членства с целью удовлетворить существующую потребность в жилых помещениях. Кроме того, ЖСК формируются и с целью осуществления управления многоквартирными домами. Члены кооператива вносят свои средства на следующие цели:
-
покупка жилья или его строительство; -
проведение реконструкции домов; -
содержание домов.
У членов ЖСК есть свои права и обязанности, которые они должны соблюдать, пока фактически состоят в кооперативе.
Права и обязанности членов ЖСК
Каждый член ЖСК имеет право голосовать в рамках общего собрания объединения. Его решения обязательны к исполнению.
Среди прав, которыми обладают члены ЖСК:
-
избираться в правление кооператива; -
вносить пай; -
получать доход от деятельности предпринимательского характера, которую ведет ЖСК; -
предоставлять помещения в домах ЖСК соразмерно с объемом взноса.
Обязанности членов ЖСК:
-
соблюдение Устава кооператива; -
выполнение решений, вынесенных по итогам собрания; -
покрывать убытки за счет взносов дополнительного характера в течение 3-х месяцев с момента утверждения баланса за год; -
освобождать жилые помещения в кооперативном доме после своего исключения из ЖСК.
Обратите внимание! Если образовавшиеся убытки кооператива не будут покрыты в установленный срок, ЖСК могут ликвидировать по суду в соответствии с требованиями кредиторов – это прописано в ч.
4 ст.116 ГК РФ.
Кто собственник кооперативной квартиры?
Жилье остается в собственности ЖСК до того момента, пока паевый взнос не будет выплачен в полном размере. Только после его выплаты, согласно п. 4 ст. 218 ГК, участники кооператива, которые внесли в полном объеме паевые взносы за свои квартиры, получают на них право собственности.
Право собственности
Право собственности, которое приобретается участником кооператива после выплаты пая, никак не связано с государственной регистрацией такого права. Соответственно, у участника кооператива оно появляется автоматически – по факту окончательной выплаты пая, тогда как переход права собственности на квартиру к участнику ЖСК фактически снимает обязательства с самого кооператива по возвращению выплаченного участником взноса.
если кооператив отказывается передавать квартиру участнику ЖСК, который полностью выплатил свой пай, это можно и нужно обжаловать в суде.
Подводные камни
Членство с ЖСК, если цель вступления в кооператив – стать владельцем квартиры, обуславливает целый ряд рисков, о которых стоит иметь представление. В их числе:
-
дом может быть достроен не до конца – множество решений в ЖСК принимаются коллективно; -
возможный рост стоимости строительства дома и необходимость в оперативном покрытии убытков участниками кооператива; -
отсутствие обязательств со стороны ЖСК перед участниками кооператива.
Среди других рисков стоит отметить также и отсутствие ответственности за нарушение сроков передачи квартир членам ЖСК.
Обратите внимание: перечисленные риски оказывают влияние на схему, в рамках которой защищаются законные права и интересы участников кооператива. Поэтому перед тем, как вступить в ЖСК, нужно взвесить все за и против.
Оформление права собственности на кооперативную квартиру
Можно оформить кооперативную квартиру в собственность.
Есть два способа, как можно стать собственником квартиры в доме ЖСК, то есть, объекта, за который уже был выплачен кооперативный пай. Первый и наиболее простой способ – зарегистрировать право в Росреестре. Второй способ – признать право собственности через суд, если первый способ не привел к нужному результату.
С чего начать? Конечно, со сбора необходимых для регистрации документов.
Документы
Если владелец кооперативной квартиры решил перевести ее в свою собственность, обратившись в Росреестр, ему потребуются определенные документы.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Куда обращаться с документами – зависит от региона, в котором находится кооперативная квартира.
Пример
У Ивана есть кооперативная квартира в доме, который находится в Москве. Решив приватизировать свою недвижимость, Иван собрал все необходимые документы, оформил в ЖСК справку и обратился в МФЦ по месту своей прописки.
Для того, чтобы участник ЖСК смог перевести квартиру в собственность через Росреестр, необходимо соблюсти определенные условия:
-
жилой дом официально сдан и введен в эксплуатацию; -
квартира стоит на кадастровом учете; -
у ЖСК есть подтвержденное (зарегистрированное) право собственности на квартиру; -
документы оформлены правильно – в них должны быть указаны все сведения об объекте недвижимости.
Документы необходимо подавать в двух экземплярах – один из них должен быть оригиналом, другой – копией. Если хотя бы один из документов в комплекте будет отсутствовать, в Росреестре откажут в регистрации собственности.
Оформление через суд
Если Росреестр отказывает участнику ЖСК в такой процедуре, как регистрация прав собственности на квартиру, однако дом уже фактически введен в эксплуатацию, необходимо обратиться в суд, подав иск о признании права собственности на жилье.
Заявление подается в суд по месту нахождения дома и квартиры – инстанция может быть городской, районной. В том случае, если ЖСК обанкротился, заявление подается в тот суд, в котором рассматривалось дело о банкротстве.
При подаче заявления в суд о признании права собственности на квартиру в жилищно-строительном кооперативе, заявитель должен оплатить государственную пошлину.
Какие документы потребуются
Вместе с исковым заявлением в суд потребуется предоставить ряд документов, в том числе, документ, который подтверждает фактическое получение права собственности на квартиру в ЖСК:
-
договор участия в кооперативе, протокол принятия в число участников; -
документы, подтверждающие факт оплаты по договору – поручения, ордеры из кассы; -
справка, подтверждающая оплата полной стоимости жилья; -
акт приема-передачи – передача ключей от квартиры, квитанция об оплате услуг ЖКХ; -
выписка из ЕГРН; -
документ, подтверждающий присвоение почтового адреса (если речь идет о новостройке).
К документам потребуется приложить разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Также потребуются документы, связанные со всеми контрактами на новый дом.
Пример
Петр подал в суд исковое заявление о признании права собственности на его квартиру в кооперативном доме. В ходе рассмотрения суд принял решение привлечь к процессу третьих лиц – сестру и брата Петра, посчитав, что их права могут быть нарушены, если право истца на жилье будет признано. Поэтому адвокат посоветовал Петру собрать и предоставить в суд цепочку инвестиционных контрактов по его квартире.
Кроме того, не следует забывать и о квитанции, подтверждающей, что истец оплатил государственную пошлину.
На этапе составления иска необходимо сразу определить и перечислить в заявлении лиц, права которых так или иначе могут быть нарушены в случаи признания права собственности на квартиру в кооперативном доме.
определить перечень третьих лиц желательно заранее – в том случае, если суд решит привлечь их к делу, срок его рассмотрения может увеличиться. Понадобится время для уведомления третьих лиц, их вызова в суд.
Как квартира регистрируется в собственность по суду
В среднем на признание права собственности на кооперативную квартиру в суде, как показывает практика, уходит от двух до трех месяцев. Однако сроки могут варьироваться в зависимости от обстоятельств дела.
Что происходит потом? После того, как владелец кооперативной квартиры получает на руки решение суда о признании за ним права собственности, он обращается в Росреестр с целью регистрации этого права. Только после этого он считается законным владельцем (собственником) своей недвижимости.
Вместе с заявлением в Росреестр владелец квартиры предоставляет:
-
квитанцию об оплате государственной пошлины; -
две копии решения суда, заверенные инстанцией.
Стоит отметить, что на руках у заявителя могут быть только копии судебного решения, так как его оригинал уходит в материалы судебного дела и хранится в самом суде.
По закону суд обязан направить копию решения о признании права собственности в Росреестр в определенный срок – три дня с момента его вступления в силу. Однако на практике случается так, что суд либо не отправляет решение, либо отправляет его позднее. В таких условиях Росреестр, не получивший копию решения, нередко приостанавливает процесс регистрации, направляя в инстанцию запрос о подлинности того решения, которое предоставил заявитель. Если ответ из суда не приходит (что тоже случается) Росреестр в регистрации отказывает.
Пример
Дмитрий получил право на квартиру в кооперативном доме по суду и занимался подготовкой документов для их отправки в Росреестр. По совету юриста, чтобы избежать отказа в регистрации, он уточнил в суде заранее дату отправления необходимых сведений в Росреестр.
В суде ему сообщили, что его юрист может сам доставить в Росреестр решение в запечатанном конверте и подготовили соответствующее сопроводительное письмо.
Если недвижимость не поставлена на кадастровый учет, вместе с регистрацией права собственности либо еще до этого этапа владелец квартиры должен направить обращение в Кадастровую палату с целью постановки своего жилья на учет. Вместе с заявлением ему потребуется предоставить техплан своей квартиры.
Технический план помещения изготавливается кадастровыми инженерами, сведения о которых внесены в реестр Кадастровой палаты. Для подготовки технического плана кадастровому инженеру потребуется проект многоквартирного дома, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, постановление о присвоении почтового адреса.
Все документы, которые могут потребоваться для изготовления плана, запрашиваются в ЖСК, у застройщика либо в организациях, осуществляющих строительный надзор.
Перед тем, как заказать технический план квартиры, желательно уточнить его наличия – возможно, он уже есть в готовом виде.
Судебная практика: признание права собственности на кооперативную квартиру
Гражданин N обратился в суд о признании за ним права собственности на кооперативную квартиру, в которую он с супругой въехал по обменному ордеру. Ответчик, гражданин M, въехал в комнату в коммунальной квартире, которую N с супругой занимали до обмена на кооперативное жилье. В ЖСК не осталось документов, подтверждающих факт выплаты пая предыдущим владельцем. Отсутствие этого документа не позволяет зарегистрировать право собственности на квартиру.
Суд в ходе рассмотрения дела установил, что на основании обменного ордера N и его супруга въехали в квартиру, имея на это законные основания. В архиве ЖСК не сохранился протокол о приеме в кооператив гражданина N и о выплате им пая, однако на дату рассмотрения дела в суде и на протяжении сорока лет N оплачивает все расходы, которые предусмотрены в рамках членства в ЖСК, оплачивает коммунальные услуги.
Он и его супруга проживают в квартире постоянно, также N указан как собственник в лицевом счете.
Заслушав все пояснения, суд решил, что исковые требования со стороны N подлежат удовлетворению. Кроме того, суд учел, что исходя из данных обменного ордера предыдущему владельцу квартиры, гражданину M, взамен предоставили комнату в коммунальной квартире, в которой раньше жили истец и его супруга. В квартире постоянно зарегистрирована супруга N, что подтверждено данными о характеристиках объекта недвижимости в Федеральной Кадастровой палате, а также копией лицевого счета и выпиской из домовой книги.
В соответствии со ст. 13 Закона «О собственности в РСФСР», член ЖСК, который полностью выплатил пай за квартиру, предоставленную в пользование, получает право собственности на этот объект. Обмен регулировался в соответствии со ст. 67-74 и 119 Жилищного кодекса адрес РСФСР. Согласно им, член ЖСК имел, заручившись согласием проживавших с ним членов семьи и исполкома Совета народных депутатов обменять занимаемое им жилье на объект, принадлежавший другому члену ЖСК или нанимателю, соблюдая правила Кодекса.
Рассмотрев дело, суд пришел к выводу, что право собственности N на квартиру появилось на основании и в результате обмена жилыми объектами в соответствии со ст. 71 Жилищного кодекса РСФСР. На основе толкования Жилищного кодекса РФ буквально, для перехода права собственности на квартиру в ЖСК с выплаченным в полном объеме паем, достаточно подтвердить факт обмена с предыдущим собственником. Суд признал за N право собственности на квартиру, и вынесенное решение стало основанием для регистрации права собственности в ЕГРН.
Читайте также
Как приватизировать кооперативную квартиру
Частые вопросы
До каких пор квартира в кооперативном доме остается в собственности ЖСК?
+
Квартира остается в собственности ЖСК до тех пор, пока паевый взнос за нее не будет выплачен участником кооператива в полном объеме.
Однако оно не имеет отношения к государственной регистрации права.
Как можно зарегистрировать право собственности на квартиру в ЖСК?
+
Кооперативную квартиру можно оформить в собственность в Росреестре или признать право собственности через суд, если первый способ не привел к нужному результату. Подача иска в суд стандартная, включающая оплату госпошлины.
Какие условия необходимы для регистрации права собственности через Росреестр?
+
Жилой дом должен быть сдан в эксплуатацию, квартира – поставлена на кадастровый учет, а у ЖСК должно быть зарегистрированное право собственности на квартиру.
Как долго суд рассматривает дела о праве собственности на квартиры в ЖСК?
+
Стандартный срок рассмотрения – от двух до трех месяцев, однако он может варьироваться в зависимости от обстоятельств дела, его нюансов.
Кого суд может привлечь в качестве третьих лиц в процесс о собственности в ЖСК?
+
В качестве третьих лиц могут быть привлечены те, чьи права так или иначе могут быть нарушены в результате признания за истцом права собственности на кооперативную квартиру.
Заключение эксперта
С регистрацией права собственности на квартиру в ЖСК не следует затягивать. Велик риск того, что ЖСК ликвидируется или обанкротится, тогда процесс будет осложнен и займет немало времени. Также стоит отметить, что пайщик, не оформляющий квартиру в собственность, фактически лишается права распоряжаться своим жильем – продавать его, дарить, оставлять в наследство. Фактически наследование кооперативной квартиры которая не оформлена в собственность, невозможно, и это тоже стоит учитывать тем, кто до сих пор не озаботился оформлением соответствующих прав на свое жилье. Наследников пайщика ждет немало хлопот.
Еще один важный момент: пайщик не может также и прописаться в квартире на постоянной основе. До момента официальной регистрации права на кооперативную квартиру не отсчитывается срок давности владения жильем, что может быть важно, если владелец планирует освободить себя от уплаты НДС в случае продажи своей квартиры.
Уникальный тип домовладения
Покупка дома и аренда квартиры представляют собой только два возможных способа проживания, и оба они могут быть непомерно дорогими. Кооперативное жилье представляет собой альтернативу традиционным методам приобретения основного жилья.
Жилищный кооператив или «кооператив» — это тип жилого дома, который на самом деле является корпорацией, в которой владельцы не владеют своими квартирами напрямую. Вместо этого каждый житель является акционером корпорации, частично в зависимости от относительного размера единицы, в которой он живет. Здесь мы более подробно рассмотрим кооперативное проживание.
Key Takeaways
- Кооператив – это способ владеть основным жильем, но при этом домовладельцы не владеют своими квартирами напрямую; вместо этого каждый житель является пайщиком самого кооператива.
- Некоторым владельцам кооперативов разрешено продавать свои доли кооператива на открытом рынке, в зависимости от рыночного курса для кооперативов в этом месте.
- Кооперативы могут быть дешевле, чем квартиры, поскольку они работают по себестоимости, собирая деньги с жителей на оплату расходов.
- Однако, прежде чем покупать акции компании, обязательно проверьте финансовое положение компании и соответствующие сборы.
Как работают жилищные кооперативы
Владельцы кооператива владеют акциями кооператива, а не полностью владеют своей единицей, как это было бы в случае кондоминиума. В некоторых кооперативах владельцам разрешается продавать свои доли кооператива на открытом рынке, в зависимости от рыночной ставки для кооперативов в этом месте, при условии одобрения совета кооператива.
Кооперативы часто дешевле, чем съемные квартиры, потому что они работают по себестоимости, собирая деньги с жителей для оплаты неоплаченных счетов. В районах с высокой стоимостью жизни, таких как Нью-Йорк, кооперативы могут быть привлекательным вариантом с финансовой точки зрения. Однако обычные сборы, выплачиваемые кооперативу, могут быть немного выше, чем те, которые выплачиваются ассоциации кондоминиумов.
Помимо финансового аспекта кооперативной собственности, необходимо учитывать и социальные аспекты. Небольшие кооперативы управляются строго жителями, и каждый берется за выполнение таких обязанностей, как техническое обслуживание, озеленение и установление правил. Крупные кооперативы могут управляться советом директоров, состоящим из части жителей.
В любом случае существуют правила, которым необходимо следовать, и имеет место определенная степень социального взаимодействия. Если вам не нравится совместное принятие решений, совместная жизнь может вам не понравиться.
Типы кооперативов
Структура жилищных кооперативов различается в зависимости от конкретной юрисдикции его местонахождения. В США и Канаде наиболее популярными вариантами являются:
- Кооперативы с рыночной ставкой : Позволяет членам кооператива покупать и продавать акции по любой цене, которую будет нести рынок.
- Кооперативы с ограниченным капиталом : Устанавливает ограничения на цену, по которой можно покупать и продавать акции.
- Лизинговые кооперативы : Кооператив арендует здание, а не владеет им, и не накапливает акционерную стоимость. В этом случае у кооператива может быть денежный резерв на случай, если здание когда-либо будет выставлено на продажу.
Затраты на покупку кооператива
Поскольку вы, по сути, покупаете акции компании, обязательно проверьте финансовое положение кооператива и познакомьтесь с другими жителями. Они будут как вашими деловыми партнерами, так и вашими будущими соседями.
Перед покупкой вы должны рассмотреть следующее:
- Расположение
- Удобства
- Расходы
- Возможность сдачи в аренду вашей квартиры
- Политика в отношении домашних животных
- Страховые требования
Чтобы приобрести доли в кооперативе, каждый покупатель берет «долевую ссуду» вместо традиционной ипотеки. Эти ссуды действуют так же, как ипотечные, но в дополнение к платежам по ссуде, выплачиваемым кредитору, жители кооператива несут ответственность за оплату пропорциональной доли общих расходов на эксплуатацию и обслуживание здания.
Эти расходы, известные как «техническое обслуживание», обычно оплачиваются товариществу ежемесячно и выставляются в счет по себестоимости. Обслуживание может включать или не включать налоги на недвижимость, а ежегодные сборы, выплачиваемые за обслуживание, имеют тенденцию расти каждый год с инфляцией.
Стоимость ипотечного кредита также может быть включена в ежемесячную плату: даже если отдельный арендатор выплатил свою долю кредита, само здание может иметь ипотечный кредит, удерживаемый корпорацией, а не индивидуальный партнер.
Долевая ссуда оплачивает стоимость покупки в товариществе. Это не имеет ничего общего с основной ипотекой самой собственности. Покупатели имеют право на все налоговые вычеты, которыми пользуются домовладельцы, включая вычеты по процентам и налогам на недвижимость.
К дополнительным расходам относятся ежемесячные коммунальные платежи по месту жительства каждого покупателя, которые оплачиваются в индивидуальном порядке, и страховые расходы. В то время как само здание должно быть застраховано по общему страховому полису, содержание каждого отдельного жилого помещения не застраховано. Личный страховой полис, известный как HO-6, необходим для защиты личного имущества от повреждения водой, пожара, кражи и других бедствий.
Особые указания для кооперативов
Кооперативы должны соблюдать законы, регулирующие справедливое жилье, но они могут быть более строгими, чем другие варианты жилья, когда речь идет о требованиях к собственности. Поскольку нет арендодателя и нет арендаторов, правила приобретения долей в товариществе устанавливаются партнерами.
Например, от новых покупателей может потребоваться наличие определенного собственного капитала или определенного отношения долга к доходу в дополнение к демонстрации способности выполнять финансовые обязательства по совместной покупке.
Также может потребоваться проверка биографических данных. Как и другие типы жилья, некоторые кооперативы предназначены только для лиц в возрасте 65 лет и старше или других определенных групп. Эти более строгие требования к собственности придают ощущение безопасности и эксклюзивности кооперативному владению. В обмен на эту исключительность кооперативы обычно управляются более строго, чем кондоминиумы. Например, элитные подразделения могут запрещать субаренду. Все партнеры несут расходы по эксплуатации здания.
Дефолт или неуплата одним партнером может потребовать от других партнеров покрытия расходов этого партнера, хотя строгие требования к собственности обычно сводят дефолты к минимуму.
Кондоминиумы и кооперативы
Кондоминиумы — это многоквартирные жилые дома с частными резиденциями, которые имеют общие помещения общего пользования и инфраструктуру, такую как лифты, подвалы или крыши.
Кондоминиумы классифицируются как недвижимое имущество, а это означает, что покупатели владеют документами на свое жилье. Если вы подумываете о покупке квартиры, полезно изучить варианты ипотеки с помощью ипотечного калькулятора, подобного приведенному ниже.
Кооперативы не считаются недвижимостью. Когда вы покупаете кооператив, вы становитесь акционером корпорации, которая владеет недвижимостью. Как акционер, вы имеете право на исключительное использование жилой единицы в собственности.
Итог
Всегда читайте устав кооператива, устав, соглашение о подписке, правила и любую другую доступную документацию. Убедитесь, что вы действительно понимаете, как работает кооператив, в том числе как он управляется, за что вы должны будете платить и в каком размере. Спросите об условиях любой базовой ипотеки, политике в отношении домашних животных и вашей возможности внести изменения в свое место жительства. Нет ничего плохого в том, чтобы задавать вопросы; небольшие дополнительные усилия могут иметь большое значение для обеспечения гармоничного долговременного проживания.
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Что такое кооперативная квартира?
- Собственники кооперативных квартир – это группа пайщиков, которые инвестируют в здание, а не в отдельную единицу
- Кооперативы можно найти по всей стране, хотя самые первые появились в Нью-Йорке
- Не все кооперативы разрешают арендаторам, а если и разрешают, то процесс утверждения обычно более строгий
Лесли Грегори
Обновлено: 30 октября 2019 г.
Читать за 5 минут
Когда вы переезжаете самостоятельно, у вас появляется так много возможностей для проживания.
Вы можете решить жить в одиночестве или с одним или несколькими соседями по комнате. Вы можете разделить пространство в доме или получить квартиру. Другой вариант, который существует дольше, чем вы думаете, — это покупка или аренда кооперативного жилья.
В отличие от всех этих других вариантов, люди, купившие кооператив, владеют частью всего здания. Это уникальный способ владеть недвижимостью, который зачастую более доступен, чем покупка квартиры или дома.
Это также большие инвестиции. Проживание в кооперативе для арендатора создает другую, более общительную атмосферу, которую вы не найдете больше нигде.
Прежде чем принять решение об изучении кооперативов в вашем районе, важно понять, что такое кооперативная квартира.
Что такое кооперативная квартира?
Кооперативное жилье — это когда вы покупаете жилье, чтобы стать совладельцем всей этой собственности. «Когда вы покупаете кооператив, вы становитесь акционером корпорации, которая владеет недвижимостью.
Как акционер, вы имеете право на исключительное использование жилой единицы в собственности», — говорит Лиза Смит из Investopedia. Вместо того, чтобы владеть одной единицей, вы становитесь совладельцем всего здания. Это дает вам право жить в помещении, в свободной квартире
Каждый, кто является частью определенного кооператива, берет на себя часть финансовой ответственности собственника. Сюда входят первичные расходы на выплаты по ипотеке, расходы на содержание и налоги. Другие сборы могут состоять из счетов за коммунальные услуги, расходов на эксплуатацию здания, обслуживание удобств и страховых взносов. Каждая стоимость делится на общее количество людей, входящих в кооператив.
История кооперативных квартир
«Нет однозначного ответа на вопрос, когда в Соединенных Штатах появился первый жилищный кооператив», — говорит Линн Гудман из The Cooperator New York. Она ссылается на авторов Ричарда Сиглера и Герберта. Дж. Купер-Леви в «Краткой истории кооперативного жилищного строительства», которые утверждают, что первый американский жилой кооператив был основан в 1876 г.
на Манхэттене9.0003
В качестве отправной точки для кооперативов Нью-Йорк на протяжении всей истории продолжал предлагать этот вариант жилья. Набирая популярность в этом постоянно растущем городе, кооперативы начинались как домашние клубы, где люди объединялись с намерением вместе построить многоквартирный дом.
Популярность кооперативов достигла очередного пика в 1920-х годах, когда после Первой мировой войны резко выросло городское население. Следующий всплеск произошел в 1940-х годах в ответ на положения о контроле за арендной платой. В 1980-х годах популярность выросла в результате роста цен на нефть.
Сегодня кооперативы — это больше, чем просто условия проживания. Вы можете покупать в продуктовом кооперативе или делать покупки в магазине, который производит товары кооператива. Методология того, чтобы быть частью более крупной группы, вышла за рамки инвестирования в жилье.
Где найти кооперативное жилье?
Кооперативное жилье различной степени готовности можно найти в любой части страны.
«Жилищные кооперативы довольно распространены в некоторых частях страны, таких как Нью-Йорк, Вашингтон, округ Колумбия и Чикаго, но их труднее найти в других районах», — сообщает Национальная ассоциация жилищных кооперативов. Они популярны повсюду. на северо-востоке, но существуют и в других местах.0003
Как законы о справедливом жилищном обеспечении влияют на кооперативное жилье?
Закон о справедливом жилье состоит из законов, запрещающих дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, пола, национальности, религии, инвалидности и т. д., когда речь идет о покупке, продаже, аренде или финансировании жилья.
Кооперативы должны соблюдать эти законы, но в то же время их процессы утверждения арендаторов сильно отличаются от того, что вы найдете в обычной квартире. Отношения между арендодателем и арендатором отсутствуют. Вместо этого совет сообщества рассматривает заявки. Члены этого совета могут установить свою собственную квалификационную систему в рамках параметров справедливого жилья.
Это может включать в себя минимальную чистую стоимость или определенное соотношение долга к доходу для соответствия критериям.
«Совет не должен отклонять кандидата исключительно на основании его или ее расы, пола, национального происхождения, религии, сексуальных предпочтений, семейного или семейного положения. Однако совет может принимать во внимание факторы, влияющие на способность заявителя выполнять финансовые обязательства перед сообществом, а также управленческие обязанности», — сообщает юридическая фирма Pentiuk, Couvreur & Kobiljak PC
. Совет сообщества может быть более строгие, чем другие варианты жилья, когда речь идет о приглашении людей стать владельцами или арендаторами.Это может сделать процесс утверждения более длительным и утомительным, что не всегда кажется таким справедливым.
Стоит ли покупать и становиться совладельцем?
Личные предпочтения делают кооперативную квартиру привлекательной. Чтобы понять, подходит ли вам это место, тщательно взвесьте все за и против.
Привилегии
Как совладелец кооператива, вы влияете на то, как работает здание. Вы посещаете заседания правления и голосуете за все решения. Это включает в себя формирование правил и положений о том, как управлять зданием и кто имеет право на вступление в кооператив. Вы в значительной степени можете выбрать своих соседей и не допустить въезда тех, кто может не поддерживать свое пространство так же, как остальные акционеры.
Еще одним преимуществом является стоимость. Кооперативное жилье может стоить меньше, чем владение квартирой. «Кооперативы, как правило, дешевле за квадратный метр. Как правило, они предлагают покупателям больше контроля в качестве индивидуального акционера и часто имеют более низкие затраты на закрытие», — говорит Лестер Дэвис из Washington Post. живя, вы получаете целое сообщество.Вы чаще всего знаете своих соседей, имеете сеть людей, присматривающих за вами и нашим домом, и связываетесь с людьми, на которых вы можете положиться, когда вам нужна помощь.
Недостатки
Чтобы попасть в кооператив, подготовьтесь к более строгому процессу одобрения. Мало того, что правление проведет проверку биографических данных и кредитоспособности, у вас будет личное собеседование, которое нужно пройти. Все получают одинаковое лечение. Как только вас одобрят, вы становитесь участником, но этот процесс также может затруднить продажу, когда вы будете готовы покинуть кооператив.
Правила в кооперативном жилье могут показаться более ограничивающими, чем в других жизненных ситуациях. Поскольку вам не принадлежит квартира, в которой вы живете, вам придется бороться с ограничениями на то, как вы можете использовать свою квартиру, можете ли вы сдавать ее в субаренду и многое другое. Вам также понадобится дополнительная страховка для ваших личных вещей, так как страховка здания не покрывает их.
Последний ключевой недостаток связан со стоимостью. Вступление в кооператив может стоить меньше, но совместные расходы влекут за собой большую потенциальную финансовую ответственность.
Если кто-то не выполняет свои платежи, вы и ваши соседи обязаны покрыть часть пропущенного платежа.
Могу ли я арендовать в кооперативе?
Это сложный вопрос. Поскольку зданием владеет группа акционеров, ни одна единица не принадлежит какому-либо одному лицу. Из-за этого многие кооперативы вообще не допускают арендаторов. Кроме того, уровень заполняемости кооперативного жилья намного выше, чем в других местах.
Если здание позволяет это, вы можете столкнуться с большим сбором за подачу заявки, а также с установленными ограничениями на срок аренды. Вы также технически сдаете в субаренду, а не арендуете напрямую, поскольку арендуете помещение у пайщика кооператива, который арендует это конкретное помещение. Аренда в кооперативе требует немного больше работы, но это не самый плохой вариант. Если вы хотите что-то более гибкое, с немного меньшими первоначальными затратами и жесткостью, когда дело доходит до процесса утверждения, вы можете рассмотреть другие варианты.