Содержание
Льготные программы по ипотеке, которые действуют в России
Дальневосточная ипотека
Воспользоваться льготными условиями по этой программе может любой россиянин, однако купить жилье можно только в ДФО. Ставка составит всего 2 % годовых, однако есть много условий, в том числе возрастных. А вот владельцев дальневосточных гектаров возрастные ограничения не касаются.
Программу распространили на вторичное жилье в моногородах, находящихся на территории Дальневосточного федерального округа (ДФО).
Оформить льготный кредит на Дальнем Востоке можно до конца 2024 года.
Льготная ипотека
Эта программа действует по всей стране. Льготную ставку — она сохраняется на весь срок ипотеки — банкам субсидирует государство. Изначально кредит должен был быть выдан в период с 17 апреля 2020 года по 1 июля 2021 года под ставку 6,5 %. Как отмечал ранее Председатель ГД Вячеслав Володин
Володин
Вячеслав Викторович
Председатель Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации восьмого созыва.
Избран по избирательному округу № 163 (Саратовский — Саратовская область)
, за счет программы льготой ипотеки удалось улучшить жилищные условия более чем двум миллионам человек. Действие программы было решено продлить до 1 июля 2022 года. Ставка составляет 7 %. Подробнее — тут.
Также кредит по ставке 7 % могут взять граждане, желающие купить или построить частный дом. Получить дешевый заем можно будет до конца действия программы льготной ипотеки — то есть до 1 июля 2022 года.
Семейная ипотека
Программа действует по всей стране, но в ДФО есть особые условия. Она предусматривает льготное жилищное кредитование семей, в которых начиная с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родились первый или последующие дети, а также дети с ограниченными возможностями. Программа позволяет оформить ипотечный кредит на покупку жилого помещения по льготной ставке до 6 % на срок до 30 лет.
Также кредиты по льготной ставке до 6 % годовых можно будет получить на строительство частного дома и приобретение земельного участка.
Обязательное условие: строить дом должны компании или индивидуальные предприниматели по договору подряда. Первоначальный взнос составит 15 % от стоимости участка и цены на строительство дома по договору или только от цены на строительство дома, если у заемщика уже есть земельный участок.
Сельская ипотека
Для желающих купить жилье в сельской местности по всей стране действует программа с льготной ставкой до 3 %. Первоначальный взнос должен составить не менее 10 % от стоимости приобретаемого жилья. Программа позволяет купить готовое жилье по договору купли-продажи или квартиру в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве, а также земельный участок для индивидуального жилищного строительства.
Строительство дома под 6,1 %
Программа действует не по всей стране. Земельный участок может находиться в любом регионе России, за исключением Северной Осетии — Алании, Кабардино-Балкарии, Ингушетии, Адыгеи, Калмыкии, Дагестана, Карачаево-Черкесии, Чеченской Республики.
Воспользоваться программой могут те россияне, которым на дату погашения кредита будет от 21 до 65 лет. Есть еще ряд условий — ознакомиться можно по ссылке.
Для военнослужащих
Программу запустили в 2005 году. Ее регулирует № 117-ФЗ от 2004 года. Военную ипотеку дают на срок от года до 20 лет. При этом военный обязан погасить ее до того, как ему исполнится 45 лет. Курирует программу Росвоенипотека, все условия можно посмотреть на их сайте.
Оператором остальных льготных ипотечных программ выступает госкомпания «ДОМ.РФ».
Помощь с первоначальным взносом, ориентированная на покупателей первого поколения, может помочь миллионам получить доступ к преимуществам домовладения
По мере того, как население США становится старше и разнообразнее, отставание доли домовладельцев среди молодых и цветных домохозяйств должно вызывать беспокойство.
Домовладение — это основной способ, с помощью которого американские семьи обеспечивают себе финансовую безопасность — за счет долгосрочных накопленных выгод от погашения кредита, прироста стоимости жилья и фиксированных расходов на жилье.
Полученное в результате богатство может открыть возможности для детей домовладельцев, помогая им финансировать образование или самим становиться домовладельцами. Когда родители владеют домом, их дети, скорее всего, будут владеть домом .
Не все семьи имеют равные возможности стать домовладельцами. Дискриминационная жилищная политика на федеральном уровне, уровне штата и на местном уровне благоприятствовала белым семьям и исключала черные семьи и другие цветные семьи, создавая большой и устойчивый расовый разрыв в домовладении и богатстве. Это наследие в сочетании с продолжающимся системным расизмом по-прежнему мешает семьям чернокожих и латиноамериканцев копить сбережения на покупку дома. Наше исследование прогнозирует, что разрыв между чернокожими и белыми собственниками жилья (более 30 процентных пунктов в 2018 году) вырастет еще больше, если текущая политика останется прежней.
Помощь с первоначальным взносом (DPA) для покупателей первого поколения может помочь переломить ситуацию.
Мы изучаем способы определения права на участие в программе DPA для покупателей первого поколения. Независимо от того, какое определение используется, упрощение для нового поколения создания домовладения с помощью DPA может помочь миллионам людей с ограниченным богатством достичь большей финансовой стабильности — для себя и своих детей — при одновременном сокращении расового разрыва в собственности на жилье и уровне благосостояния.
Помощь с первоначальным взносом для покупателей первого поколения может уменьшить неравенство в уровне благосостояния между поколениями
Арендаторы говорят, что наличие достаточного количества сбережений для первоначального взноса и затрат на закрытие является самым большим препятствием, с которым они сталкиваются при покупке дома. Эта проблема особенно актуальна для людей, чьи родители не могут обеспечить финансовую поддержку посредством передачи богатства из поколения в поколение.
Среднее состояние родителей белых молодых людей (в возрасте от 18 до 34 лет) (215 000 долларов США) намного превышает типичное состояние родителей чернокожих (14 397 долларов США) и латиноамериканцев (34 980 долларов США).
Покупатели в первом поколении, которые действительно покупают дома, часто берут на себя большие долги или откладывают приобретение жилья на годы, что мешает цветным домовладельцам накапливать богатство теми же темпами, что и белым домовладельцам.
Помощь с первоначальным взносом может разорвать этот порочный круг. Программы DPA по всей стране позволяют арендаторам стать домовладельцами благодаря разным источникам. Средства могут представлять собой ссуды (часто с низкими процентными ставками или без них), гранты или гибридные ссуды, прощаемые с течением времени.
В дополнение к сокращению разрыва между первой ипотекой и стоимостью покупки дома, DPA может оставить заемщикам денежные резервы для ремонта или других расходов. Поскольку покупатели занимают меньше для первой ипотеки, DPA также может привести к более низким платежам и увеличению собственного капитала, когда DPA представляет собой грант или прощается с течением времени. Курсы обучения покупателей жилья, которые часто требуются для DPA, могут помочь заемщикам принимать обоснованные решения о финансировании, покупке дома и сохранении домовладения.
Сколько покупателей первого поколения будут иметь право на участие в программах помощи при первоначальном взносе?
Определение лиц, имеющих право на помощь, является первым шагом в разработке программы DPA. Мы представляем оценки того, сколько участников будут иметь право на DPA, используя различные определения покупателей жилья в первом поколении.
Самое простое определение покупателя жилья в первом поколении — это невладелец, родители которого арендуют жилье. Чтобы определить, сколько людей подпадает под это определение, мы сначала устанавливаем предел дохода в размере 120 процентов от среднего дохода по району (AMI) для 34 процентов домохозяйств, которые в настоящее время арендуют жилье, поскольку программы DPA обычно ориентированы на доход. Согласно данным опроса Panel Study of Income Dynamics, 35 процентов арендаторов с доходом до 120 процентов AMI имеют родителей, которые не были домовладельцами. Эта доля намного выше для чернокожих домохозяйств (65 процентов), чем для белых домохозяйств (21 процент).
Чтобы лучше оценить потенциальный рынок помощи, мы затем исключаем домохозяйства, которые с меньшей вероятностью будут участвовать, удаляя домохозяйства с доходом ниже 40 процентов AMI и лица в менее активном возрасте при покупке жилья (младше 25 и старше 54 лет). Это приводит к 5,37 миллионам потенциальных подходящих участников, довольно равномерно распределенных между черными (32 процента), латиноамериканцами (27 процентов) и белыми (31 процент) домохозяйствами, а домохозяйства других рас или этнических групп составляют оставшиеся 10 процентов.
В нашей второй оценке используется стандартное в отрасли определение покупателя жилья, впервые покупающего жилье: это человек, который не владел домом в течение предыдущих трех лет и чьи родители также арендуют жилье. Это изменение (при том, что другие фильтры остаются прежними) лишь незначительно сокращает количество потенциально подходящих участников программы, до 5 миллионов домохозяйств.
Наша третья оценка требует, чтобы и заемщик, и его родитель соответствовали стандартному определению покупателя жилья впервые: не имели собственности в течение последних трех лет.
Это еще больше сокращает пул потенциальных участников программы на 1 миллион домохозяйств по сравнению с самым широким определением, но сокращает доли чернокожих и латиноамериканцев в пуле меньше, чем долю белых.
Поскольку эти оценки основаны на доступных, но ограниченных данных о размере выборки, вариации следует рассматривать как направленные, а не точные. В частности, панельное исследование динамики доходов включает в выборку белые и черные домохозяйства, поэтому цифры для латиноамериканцев и людей других рас или этнических групп следует интерпретировать с осторожностью.
Все эти три определения являются хорошими примерами для арендаторов, у которых может не быть родительской помощи при покупке дома, и они могли бы помочь миллионам покупателей в первом поколении стать собственниками жилья. Выбор наилучшего определения будет зависеть от целей политиков.
Наконец, мы оцениваем пул потенциальных правомочных участников программы, если программа требует, чтобы родители первого заемщика никогда не владели домом, за исключением случая, когда они потеряли свой дом во время кризиса потери права выкупа родители перешли от собственности к аренде в период с 2007 по 2013 год).
Использование этого подхода сокращает пул более чем наполовину, удаляя 2,86 миллиона потенциальных участников из самого широкого определения и уменьшая пул до 2,5 миллиона домохозяйств.
Многие семьи в какой-то момент владели жильем, но эпизодическое и непостоянное владение жильем не оказало существенного влияния на вероятность того, что молодые люди станут домовладельцами по сравнению с теми, чьи родители снимали жилье на весь период. По этой причине, а также из-за того, что это определение будет сложным для применения в масштабе, оно будет менее эффективным для достижения целей программы.
Адекватное финансирование и эффективная реализация имеют решающее значение для успеха программы DPA
Понимание основных барьеров на пути приобретения жилья может стать основой для эффективного планирования и адресной помощи в виде первоначального взноса покупателям жилья в первом поколении. Для достижения намеченных целей и охвата целевых домохозяйств программам необходимо адекватное финансирование и конкретные квалификационные требования, которые можно реализовать стандартизированными и масштабируемыми способами.
Наши оценки могут служить эталоном эффективности, по которому программы будут подотчетны.
Без явного расового таргетинга программы DPA, ориентированные на покупателей в первом поколении, не смогли бы полностью устранить расовый разрыв в собственности и богатстве. Но, с другой стороны, программы DPA, которые не учитывают каких-либо структурных барьеров для домовладения, могут фактически увеличить эти пробелы. Ориентация на покупателей в первом поколении может устранить неравенство и улучшить долгосрочные экономические перспективы для многих семей, которым исторически было отказано в доступе к домовладению.
Что такое налоговая скидка на жилье для малоимущих и как она работает?
Налоговый кредит на жилье для малоимущих (LIHTC) субсидирует приобретение, строительство и ремонт доступного арендного жилья для арендаторов с низким и средним доходом. LIHTC был принят как часть Закона о налоговой реформе 1986 года и неоднократно подвергался изменениям. С середины 1990-х годов в рамках программы LIHTC ежегодно поддерживалось строительство или ремонт около 110 000 доступных для сдачи в аренду единиц жилья (хотя после Великой рецессии 2008–2009 годов произошел резкий спад).
) — всего более 2 миллионов единиц с момента создания.
Федеральное правительство предоставляет налоговые льготы правительствам штатов и территорий. Затем государственные жилищные агентства предоставляют кредиты частным разработчикам проектов доступного арендного жилья на конкурсной основе. Девелоперы обычно продают кредиты частным инвесторам для получения финансирования. Как только жилищный проект будет введен в эксплуатацию (по сути, станет доступным для арендаторов), инвесторы могут претендовать на LIHTC в течение 10-летнего периода.
Право на получение кредита
Многие типы сдаваемой в аренду недвижимости имеют право на участие в программе LIHTC, включая многоквартирные дома, дома на одну семью, таунхаусы и дуплексы.
Владельцы или застройщики проектов, получающих LIHTC, соглашаются пройти тест на доход для арендаторов и тест на валовую арендную плату. Есть три способа пройти тест на доход:
- Не менее 20 процентов квартир в проекте заняты арендаторами с доходом 50 или менее процентов среднего дохода по району с поправкой на размер семьи (AMI).
- Не менее 40 процентов квартир занимают арендаторы с доходом 60 или менее процентов от AMI.
- Не менее 40 процентов квартир занимают арендаторы с доходом в среднем не более 60 процентов от AMI, и ни одна квартира не занята арендаторами с доходом более 80 процентов от AMI.
Проверка валовой арендной платы требует, чтобы арендная плата не превышала 30 процентов от 50 или 60 процентов AMI, в зависимости от доли арендных единиц налогового кредита в проекте. Все проекты LIHTC должны соответствовать критериям дохода и арендной платы в течение 15 лет, иначе кредиты будут возвращены. Кроме того, обычно устанавливается расширенный период соблюдения (всего 30 лет).
Расчет кредита
Годовой кредит, заявленный налогоплательщиком, равен проценту кредита, умноженному на квалифицированную основу проекта. Этот процент выше для нового строительства или существенной реконструкции (примерно 9 процентов, но указывается в законе как 70-процентный кредит текущей стоимости), чем для объектов, приобретенных для восстановления или для проектов, финансируемых с использованием не облагаемых налогом облигаций (примерно 4 процента, но указывается как процентная ставка).
30-процентный кредит текущей стоимости). Квалификационная база равна доле стоимости жилищного проекта, сдаваемого в аренду арендаторам, отвечающим критериям дохода. Для многих проектов LIHTC владельцы или застройщики стремятся сдать в аренду 100 процентов квартир отвечающим требованиям арендаторам. Государственные агентства по финансированию жилищного строительства могут выделять увеличенные налоговые льготы для квалифицированных проектов в районах, где потребность в доступном арендном жилье наиболее высока.
В уставе LIHTC изначально указывалось, что IRS будет периодически переустанавливать указанные кредитные проценты, чтобы поддерживать текущую стоимость 10-летнего потока налоговых кредитов на уровне 70 процентов или 30 процентов от квалифицированной базы. Однако с 2008 года Конгресс указал, что минимальная кредитная ставка для 70-процентного кредита по приведенной стоимости должна составлять не менее 9 процентов, независимо от преобладающих процентных ставок. Таким образом, в условиях низких процентных ставок текущая стоимость кредитов, востребованных в течение 10 лет, превысит 70 процентов квалифицированной базы.
Выделение кредита
Конгресс устанавливает предел суммы LIHTC, которая может быть выделена в любой год. На 2018 год каждому штату изначально было выделено 2,765 миллиона долларов или 2,40 доллара на душу населения, в зависимости от того, что больше. Но Конгресс предоставил увеличение на 12,5% на период с 2018 по 2021 год, поэтому эти цифры были увеличены до 3,1 млн долларов и 2,70 долларов соответственно на 2018 год. Обе суммы в долларах скорректированы с учетом инфляции.
Эта структура гарантирует, что государства с низким населением получат несколько большую награду при расчете на душу населения. Затем штаты распределяют эти кредиты (как правило, через государственные агентства по финансированию жилищного строительства) среди застройщиков на основе разработанных штатом квалифицированных планов распределения. Эти планы необходимы для того, чтобы отдавать приоритет проектам, которые обслуживают домохозяйства с очень низкими доходами и обеспечивают доступное жилье на более длительные периоды времени.
Проекты, финансируемые за счет не облагаемых налогом облигаций частной деятельности, не нуждаются в получении отдельного кредита от государственного органа жилищного финансирования. Однако государство должно одобрить использование этих облигаций, что служит проверкой способности застройщиков получить доступ к LIHTC с 30-процентной приведенной стоимостью.
Застройщики обычно продают налоговые льготы инвесторам, которые могут лучше использовать налоговые льготы и другие налоговые льготы жилищного проекта (например, амортизацию, уплаченные проценты, чистые операционные убытки). Инвесторы также вносят свой вклад, часто через синдикацию или партнерство. Инвесторы или партнеры с ограниченной ответственностью обычно играют пассивную роль, получая налоговые льготы, связанные с проектом, но не участвуя в повседневном управлении и надзоре.
Большинство инвесторов в проекты LIHTC являются корпорациями, которые несут достаточную налоговую ответственность, чтобы полностью использовать невозмещаемые налоговые кредиты.
Финансовые учреждения традиционно были крупными инвесторами, потому что они несут значительные обязательства по подоходному налогу, имеют длительный горизонт планирования и часто получают кредит от своих регулирующих органов в соответствии с Законом о реинвестициях Сообщества за такие инвестиции. Инвесторы-налогоплательщики не могут претендовать на получение кредита до тех пор, пока проект не будет введен в эксплуатацию.
Расчет затрат и выгод
Стоимость LIHTC оценивается примерно в 9,5 миллиардов долларов в год. На сегодняшний день это крупнейшая федеральная программа, направленная на создание доступного арендного жилья для малообеспеченных семей. Сторонники считают ее эффективной программой, которая за более чем 30 лет значительно увеличила доступный жилищный фонд. LIHTC устраняет серьезную проблему рынка — нехватку качественного доступного жилья в сообществах с низким доходом. Эффективность достигается за счет использования бизнес-стимулов частного сектора для строительства, управления и обслуживания доступного жилья для арендаторов с низкими доходами.
Критики LIHTC утверждают, что федеральная субсидия на единицу нового строительства выше, чем должна быть, из-за различных посредников, участвующих в его финансировании — организаторов, синдикаторов, генеральных партнеров, менеджеров и инвесторов — каждый из которых получает компенсацию за их усилия. В результате значительная часть федеральной налоговой субсидии не идет непосредственно на создание нового арендного жилого фонда. Критики также называют сложность закона и правил еще одним потенциальным недостатком. Еще одним недостатком является то, что некоторые государственные органы по финансированию жилищного строительства, как правило, утверждают проекты LIHTC таким образом, чтобы сконцентрировать сообщества с низким доходом там, где они исторически были изолированы и где экономические возможности могут быть ограничены. Наконец, хотя LIHTC может помочь в строительстве нового доступного жилья, поддержание этой доступности становится сложной задачей после истечения требуемых периодов соблюдения.:no_upscale()/imgs/2020/11/23/17/4360641/7334e422d68c51d08d0c88bd1789c4f3dc5581c0.jpg)