Можно ли выписать человека из квартиры муниципальной без его согласия: Выписать человека из муниципальной квартиры без его согласия

Содержание

как выписать человека из квартиры без его согласия | http://srofpgi.ru

Вопрос:

Как выписать человека из квартиры без его согласия?

Ответ: 

Как выписать человека из приватизированной квартиры ?

С одной стороны, это самое простое, когда квартиру приобрел в собственность (или приватизировал) один из супругов до свадьбы. Выписать из приватизированной квартиры одного из супругов, не являющегося собственником данного жилого помещения, не составляет труда согласно ст. 31 Жилищного Кодекса. Если в приватизации квартиры участвовал один из супругов, а другой отказался от приватизации, то это не дает право выписать его. Даже если супруг не участвовал в приватизации квартиры, все же он может жить в ней, поэтому выписать его без согласия Вы не можете. Собственник по-прежнему остается единственным, кто может распоряжаться квартирой, например, продать ее или сдать внаем, но в этих документах обязательно будет информация о прописанных там людях. И хоть распоряжаться квартирой они не могут, пользоваться ею в целях проживания они имеют полное право. Нетрудно догадаться о том, что квартиру с подобным обременением продать будет очень сложно: по сути, она продается вместе с прописанными там лицами, которых ни один суд не обяжет выселиться.        Добиться выписки бывших родственников Вы сможете только уговорами. Если человек подолгу отсутствует (не по уважительной причине), не оплачивает коммунальные платежи и имеет при этом другое место жительства, то имеет смысл подать в суд.

Как выписать человека из муниципальной квартиры ?

Муниципальная (не приватизированная) квартира – это собственность муниципального жилищного фонда (администрации города), который в этом случае выступает Вашим наймодателем, т.е. сдает Вам в аренду квартиру. Наниматель – это прописанный в этой квартире человек, которого нужно выселить. Как быть в этом случае? На основные вопросы отвечает ст. 91 Жилищного Кодекса. При каких условиях Вы можете выселить «неугодных»?

— Если наниматель дебоширит, постоянно нарушает права соседей и других жильцов на данной жилплощади;

— Если он более полугода не выплачивает коммунальные платежи, то суд обяжет его выселиться со всей его семьей, и другие наниматели, проживающие в этой квартире, не обязаны оплачивать за него коммунальные платежи; 

— Если он использует не по назначению свою жилплощадь;

— Если в результате неправильной эксплуатации состояние жилья ухудшается, а то и вовсе находится под угрозой;

— Если Вы в разводе, но приходится жить вместе, то можете выписать бывшего родственника только в том случае, если у него есть другое жилье.

Как выписать человека через суд?

Выписка из квартиры через суд — нередко единственное решение при возникших ситуациях, когда гражданина, формально или фактически занимающего помещение, невозможно выписать добровольно. 

С исковым заявлением в суд следует обращаться в том случае, если право пользования жилым помещением утрачено, но при этом гражданин самостоятельно не планирует из него выписываться. Основанием для принудительной выписки является статья №31 Жилищного кодекса РФ и статья № 292 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с законом, вы имеете право обратиться в суд и потребовать принудительного снятия с регистрационного учета бывшего члена вашей семьи, если он самостоятельно не планирует выписаться из квартиры, а также нанимателя муниципального жилья, если имеются веские основания для принудительной выписки.

В качестве доказательств, свидетельствующих об утрате прав пользования жилым помещением, вы можете приложить свидетельство о разводе, приобщить показания свидетелей и использовать любые другие доводы, не противоречащие закону. Например, если квартира была приобретена вами до брака или подарена вам в период брака, развод является достаточным основанием для снятия с регистрационного учета второго супруга, если между вами не было заключено соглашение о праве использования вашего жилья даже в случае утраты семейных отношений.

Если человек не проживает в квартире более 6 месяцев, не участвует в содержании жилья, это является достаточным основанием для признания утраты прав на проживание и принудительного снятия с регистрационного учета.

Из купленной или подаренной квартиры зарегистрированных граждан также можно выписать принудительно, обратившись с исковым заявлением в суд. 

Какие бывают причины для обращения в суд по вопросам принудительной выписки?

Чтобы выписать человека из квартиры без его согласия, Вам потребуется предоставить суду  доказательную базу по одному или нескольким нижеизложенным, либо другим фактам:

— прописанное лицо длительное время не проживает в данной квартире;

— жилец уклоняется от участия в оплате действующих коммунальных услуг или имеет при этом дополнительную жилплощадь;

— прописанный использует жилье не по назначению;

— имеют место причинение ущерба имуществу, систематические нарушения общественного порядка или ущемление прав соседей;

— владелец квартиры расторг со спорным жильцом брачные отношения;

— завершился срок действия договора о сдаче квартиры в аренду прописанным, или наниматель жилья нарушает условия данного договора;

— истец унаследовал или получил дарственную на квартиру, в которой прописан кто-то посторонний.

— совершение жильцом действий и поступков, которые ухудшают условия проживания остальных людей или нарушают их права.

 

Галяшкина В.О., юрист СРОФ ПГИ «Общество и право», г. Балаково, Саратовская область 

К вопросу о выписке из квартиры лица, в ней проживающего, без его согласия

Данный вопрос является одним из самых часто задаваемых в юридической практике. Потребность выписать человека из квартиры возникает:

  • если кто-либо из членов семьи не проживает в квартире в течение длительного периода;
  • если кандидат на выселение уклоняется от оплаты по коммунальным платежам;
  • при намерении приватизировать квартиру, при этом не включая в число участников приватизации не проживающих в квартире лиц;
  • если совместное проживание в квартире, которая занимается по договору социального найма, по тем или иным причинам невозможно;
  • если семейные отношения с владельцем жилого помещения были прекращены;
  • в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Возможность выписать человека из квартиры без его согласия существует, но исключительно в судебном порядке. Требование о снятии человека с регистрационного учета является следствием основного требования о прекращении прав на пользование спорным жилым помещением, о выселении и так далее. В связи с этим истцам предлагается заявить обоснованное требование, мотивирующее необходимость прекращения права пользования жилплощадью, представив сопутствующие доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик покинул спорное жилое помещение, и так далее. Непредоставление всей необходимой информации влечет за собой отказ в работе над исковым заявлением.

Определением судьи районного суда города Славянска-на-Кубани исковое заявление А к Б об определении места жительства Б совместно с истцом, а также снятии с регистрационного учета было приостановлено. Истцу было предложено в установленный срок подтвердить свои полномочия на представительство от имени Б, представить доказательства физической невозможности реализации права Б на судебную защиту,  сформулировать требование в просительной части с учетом фактических обстоятельств дела. Впоследствии судья постановил возвратить исковое заявление А к Б ввиду неисполнения постановления о предоставлении необходимой информации.

В данной статье в качестве примера я буду использовать условных супругу и супруга, однако жилищные споры, приведенные ниже, могут возникать среди различных категорий родственников.

Выселение из муниципальной квартиры: нюансы и прецедент

Муниципальная квартира – это квартира, собственником которой является муниципальная власть либо государство. Выписать из помещения, находящегося в муниципальной собственности, может только собственник по решению суда. Основания для подобной меры можно найти в статье 83 Жилищного кодекса PФ, – это:

  • уклонение от оплаты за жилое помещение или по коммунальным платежам. При этом необходимо доказать, что в течение не менее полугода наниматель не оплачивал услуги, и что нарушение не связано с его отсутствием;
  • повреждение помещения, его разрушение или приведение в непригодное состояние;
  • неоднократное систематическое пренебрежение правами и интересами соседей;
  • использование жилплощади не по назначению, не для проживания.

Исходя из частей 1-3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ, использованием жилплощади не по назначению признается ее использование не для проживания, а для иных целей, например, под склад, офис, промышленное производство и так далее, а также превращение жилого помещения в нежилое. Систематическим пренебрежением правами и интересами соседей, как гласят положения части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 Жилищного кодекса PФ, являются неоднократные, повторяющиеся действия по использованию жилого помещения без соблюдения законных интересов и прав граждан, также проживающих в этом же помещении или доме.

Например, основанием для принудительной выписки лица, проживающего в муниципальной квартире, послужит непорядочное поведение сожителя. Это могут быть пьянство, драки, использование жилплощади не для проживания граждан и прочее. В соответствии со статьей 91 Жилищного кодекса PФ для того, чтобы выписать нарушителя, необходимо подать  прошение на имя собственника помещения с просьбой о вынесении письменного предупреждения. В статье 91 Жилищного кодекса PФ указано: «… если хулиган после предупреждений продолжает нарушать права и интересы соседей, бесхозяйственно обращается с жилым помещением и прочее, его можно выписать в судебном порядке».

Однако существуют судебные прецеденты, наглядно иллюстрирующие малую эффективность данного метода. Даже у злостного нарушителя есть возможности избежать выселения.

Рассмотрим интересное исковое заявление А к Б о выселении из квартиры без последующего предоставления другого жилого помещения на следующих основаниях.

Полностью благоустроенная квартира предоставлена отцу сторон исполкомом городского Совета депутатов трудящихся; все лица, включенные в ордер, были зарегистрированы и проживали в квартире с момента ее предоставления; между братьями сразу после смерти их родителей сложились сложные отношения, в связи с чем истец временно проживал по другому адресу; истец физически не может существовать в спорной квартире по причине того, что ответчик привел жилплощадь в непригодное для проживания состояние, разводя кошек. .. А является инвалидом-сердечником, неспособным жить в антисанитарных условиях; истец много раз обращался к брату по данному вопросу, задействовал управляющую компанию и прокуратуру. Гражданин Б полностью проигнорировал вынесенные ими предписания и предупреждения.

В удовлетворении заявленных требований истцу было отказано. В своем решении суд руководствовался следующими основаниями.

Гражданин Б проживает в квартире один и использует жилое помещение по назначению, что было установлено судом. Однако на момент обследования состояния квартиры было установлено, что жилплощадь не соответствовала санитарно-гигиеническим нормам, находилась в запущенном состоянии и нуждалась в капитальном ремонте и генеральной уборке. Однако ответчику удалось привести в установленный судом срок квартиру в удовлетворяющее санитарным нормам состояние. Таким образом,  суд установил, что ответчик Б выполнил вынесенное в отношении него предписание и привел жилплощадь в соответствие с санитарно-гигиеническими нормами.  Никаких других оснований для выселения гражданина Б из спорного помещения истец А не заявлял.

Если  жена хочет выселить мужа, являющегося нанимателем, то в этом случае с ним выпишут всех членов семьи. Если супруги в разводе, но проживают вместе, то выписать одного из них не нарушая статью 83 Жилищного кодекса PФ, не представляется возможным. Также распространены ситуации, когда, например, супруга вносила плату за мужа, не имеющего самостоятельного дохода, однако такое положение связано с уходом за детьми, ведением домашнего хозяйства и другими уважительными причинами. В этом случае, согласно статье 34 Семейного кодекса PФ, супруг имеет право на общее имущество, и основание для выселения также не возникает.

Если зарегистрированный в муниципальной квартире бывший супруг в ней некоторое время не проживает и долго не оплачивает коммунальные платежи, то супруга выселить его все равно не сможет. Статья 71 Жилищного кодекса PФ прямо указывает, что временное отсутствие нанимателя жилплощади, а также членов его семьи не влечет за собой потери прав пользования квартирой. Единственное, что можно сделать, – это, основываясь на статье 72 Жилищного кодекса PФ, инициировать принудительный обмен неприватизированной квартиры.

В случае, если нежелательный жилец не оплачивает коммунальные платежи, то ответственность несет лицо, с которым заключался договор найма квартиры. В соответствии со статьей 90 Жилищного кодекса PФ нанимателя и его семью могут выселить в судебном порядке, если квартплата и платежи по «коммуналке» не вносились в течение полугода.

Выселение из приватизированной квартиры: нюансы и прецедент

Если жилплощадь была приобретена до брака, то выписать из нее бывшего супруга не будет проблемой. В соответствии со статьей 31 Жилищного кодекса PФ право пользования квартирой у бывшего супруга или супруги прекращается после расторжения брака с собственником жилья, поэтому для выселения достаточно обратиться с иском в суд. При этом все родственники лица – не собственника квартиры, в ней проживающие, также потеряют право пользования квартирой.

Своеобразной ловушкой становится приватизация с согласия остальных лиц, в ней зарегистрированных. Если впоследствии после приватизации кто-то из них вдруг станет нежелательным, выписать его из квартиры не получится даже через суд. Несмотря на то, что лицо, приватизировавшее квартиру, становится собственником, оно, в соответствии со статьей 31 Жилищного кодекса PФ, не имеет права выписать тех, кто согласился отдать ему свою долю. Причина следующая: лица, имевшие до приватизации равные права на пользование муниципальной квартирой, обменивают право на долю на право пользования данной жилплощадью. Собственнику придется действовать уговорами.

В процессе перехода права собственности на жилплощадь к другому лицу за бывшими родственниками экс-собственника сохраняется право пользования квартирой. Это очень распространенный случай в юридической практике, сильно осложняющий сделки купли-продажи квартиры. Добиться выселения из квартиры вышеуказанных лиц можно только уговорами.

Давайте рассмотрим один из распространенных случаев нарушения прав собственности и договора купли-продажи.

Гражданка А обратилась в суд с иском о  снятии с регистрационного учета и последующем его выселении из квартиры к гражданину Б. Мотивация была следующая: на основании договора купли-продажи, который был заключен между истицей и ответчиком, гражданка А является   собственником спорного жилого помещения.

Согласно пункту 5.7 договора купли-продажи  жилплощади, Б был обязан сняться с регистрационного учета и покинуть квартиру в течение семи дней с момента регистрации указанного договора.

Условия договора ответчиком исполнены не были.

Суд установил, что между  истицей и ответчиком действительно был заключен договор купли-продажи. Пункт 5.7 договора купли-продажи  обязует ответчика в течение семи дней с момента регистрации указанного договора сняться с регистрационного учета. Право собственности на указанную квартиру перешло от Б к А. В связи с этим ответчик утратил право проживания и пользования спорным помещением. А и Б не связаны семейными или кровными узами. На основе указанных выше оснований требования А о снятии с регистрационного учета  и последующем выселении гражданина Б были удовлетворены.

В связи с отсутствием у  ответчика прав на пользование спорной жилплощадью, то, что он не освободил квартиру в установленный договором срок, является очевидным нарушением прав нового собственника.

Нюансы выселения из подаренной либо наследуемой квартиры

Такие случаи довольно редки в силу своей специфики. Если в подаренной или наследуемой квартире по какой-то причине кто-то зарегистрирован, новый владелец вправе выселить этого человека, так как регламентирующая данный случай статья 292 Гражданского кодекса PФ обосновывает лишение права пользования жилплощадью. Однако здесь есть один «подводный камень». В случае если имущественное положение выселяемого жильца или иные обстоятельства в его личной жизни не позволяют обеспечить себя другим местом жительства, суд в некоторых случаях может оставить за ним право пользования прежней жилплощадью.

Выселение из квартиры несовершеннолетнего ребенка: нюансы и прецедент

Как указано в статье 20 Гражданского кодекса PФ, если ребенок проживает у одного из родителей, но прописан, например, в квартире у другого родителя, то «местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет … признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов». Исходя из данного положения, несовершеннолетнего ребенка можно выписать из муниципальной квартиры к другому родителю по договоренности сторон или же по постановлению суда. В последнем случае требуется также согласие органов опеки и попечительства.

Однако в случае, если несовершеннолетний ребенок прописан у одного из родителей в приватизированной квартире, выселить его будет очень сложно. Также сложно будет выписать ребенка из большей по метражу квартиры в меньшую. Такое действие может быть признано нарушением его прав. По этой же причине могут возникнуть проблемы при оформлении договора купли-продажи жилплощади.

Судебные тяжбы в отношении несовершеннолетних детей всегда очень сложны для всех фигурирующих сторон. Давайте напоследок рассмотрим один очень показательный случай по этой тематике.

А, действуя в интересах несовершеннолетнего сына Б, обратилась в суд с иском к В о признании за Б права пользования жилой площадью в городе Крымске. Мотивацией послужили следующие факты.

истица состояла в браке с ответчиком. ХХХ года у них родился ребенок Б; семья проживала вместе в спорной муниципальной квартире. Все члены семьи имели постоянную регистрацию и были включены в лицевой счет; оплата квартиры и коммунальных платежей осуществлялась из расчета четырех человек. Б посещал близлежащий детский сад; по причине различных злоупотреблений ответчика семья распалась, и брак был расторгнут; истица была вынуждена выселиться из спорной квартиры по причине неприязненных отношений с ответчиком.

Основываясь на статьях 69 – 70 Жилищного кодекса PФ, А утверждает, что ее малолетний сын Б приобрел право пользования спорной жилплощадью, так как:

  • был прописан в спорной квартире с момента рождения, будучи членом семьи нанимателя;
  • был включен в лицевой счет помещения в установленном законом порядке.

Ответчики не желают признавать за малолетним право на жилую площадь в спорной квартире, тем самым ущемляют права ребенка.

В свою очередь, В обратился в суд со встречным иском. Он хотел добиться признания судом расторжения договора социального найма жилплощади гражданки А и ее несовершеннолетнего сына. В своем иске В оперировал следующими фактами.

А обратилась к мировому судье с исковым заявлением к В о расторжении брака. В своем иске она указала, что ребенок будет проживать с ней; с момента расторжения брака А вместе с несовершеннолетним сыном постоянно проживает по другому адресу; несовершеннолетний ребенок Б проживает с матерью по ее месту жительства. Гражданин В также регулярно выплачивает алименты в пользу А в размере 1/4 части от всех доходов, которые должны направляться на содержание их несовершеннолетнего ребенка; непроживание гражданки А в спорной жилплощади не носит временного характера; расходов по содержанию жилья А не несет. Согласно части 3 статьи 83 Жилищного кодекса PФ это свидетельствует об отказе от исполнения договора социального найма в одностороннем порядке.

Суд постановил, что А и ее сын Б утратили право на пользование спорной жилплощадью. Также было вынесено постановление удовлетворить требования гражданина В о признании расторгнутым договора социального найма с бывшей супругой. В своих решениях суд основывался на пункте 2 статьи 20 Гражданского кодекса PФ, гласящем, что местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов. Родители Б при расторжении брака определили место его жительства с матерью А.

Однако определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда решение суда первой инстанции было отменено. Дело в том, что закон РФ не связывает жилищные права несовершеннолетнего лишь с одним из родителей. Б с момента своего рождения проживает и включен в лицевой счет жилплощади, где приобрел соответствующее право пользования.  Поскольку несовершеннолетний лишен права свободного выбора места жительства, у суда первой инстанции не было достаточных оснований полагать, что Б выселился к матери  на постоянной основе. Судебная коллегия посчитала выводы суда первой инстанции ошибочными.

Таким образом, судебная практика на сегодняшний день подвергается значительным изменениям в вопросах, регламентируемых Жилищным кодексом РФ. Этому способствует как развитие непосредственно жилищного законодательства, так и обширный простор для практики в решении подробных случаев, количество которых имеет очевидную тенденцию к нарастанию. Результатом подобных изменений является расширение круга оснований, влекущих за собой возможность выселения. Однако есть некоторые стандарты, которые остаются неизменными. Давайте еще раз заострим на них внимание.

Снятие с регистрационного учета и последующее выселение гражданина из занимаемой жилплощади осуществляется только по решению суда. Законодательством предусматривается три варианта выселения, подразумевающие предоставление либо непредставление другого благоустроенного жилого помещения, а также предоставление не обязательно благоустроенной жилплощади.

Также следует понимать, что при разрешении споров, касающихся выселения, судом учитывается множество индивидуальных аспектов конкретного дела:

  • готовы ли стороны конфликта заключить мировое соглашение;
  • есть ли в семье несовершеннолетние дети;
  • наличие уважительных причин неоплаты коммунальных услуг;
  • готов ли гражданин, по вине которого жилое помещение пришло в негодность, добровольно восстановить его и так далее.

Конституция РФ гласит: «…никто не может быть произвольно лишен жилища…». Существует множество способов мирного урегулирования данных видов жилищных споров. Трезвая оценка ситуации и правильное применение действующего законодательства помогут избежать весьма неблагоприятных последствий любого конфликта.

Раздел 8: Прекращение действия и споры

Best Beloveds. Мы приступаем к третьей и последней части моей серии «Раздел 8» (разоблачение? диссертация? захватывающая журналистская находка? решать вам).

Несмотря на то, что процесс изучения всего этого был увлекательным и поучительным для меня, я понимаю, что чтение может не иметь такого качества перелистывания страниц, как, скажем, книга о Гарри Поттере. Но, несмотря на отсылки к закону и сухую тематику, здесь есть сердце. И, рискуя стать сентиментальным, именно поэтому мы делаем это .

Сегодня я подробно расскажу об увольнениях по программе Section 8 — , когда кто-то получает уведомление о том, что его ваучер по Section 8 будет у него изъят. Внутри каждого увольнения по Разделу 8 находится кто-то, кто в ужасе от того, что может потерять свое жилье. Скорее всего (потому что у них достаточно низкий доход, чтобы претендовать на Раздел 8 в первую очередь), они вот-вот станут бездомными, если не смогут успешно оспорить увольнение.

Таким образом, на каждое капризное предложение об определениях преступной деятельности и ссылках на то, что именно является уважительной причиной, есть кто-то, чье стабильное жилье находится в этом балансе; которым может понадобиться адвокат, чтобы сказать им: «Я читал об этом! С этим стоит бороться! Попробуйте опровергнуть это!» Многие, многие клиенты получают уведомления о расторжении договора и думают: «Вот и все. Уже решено. Все кончено». НО ЭТО НЕ КОНЕЦ. Нужно задать так много вопросов, так много возможных результатов.

Я надеюсь, что когда вы читаете это, вы видите, как и я, все способы, которыми мы можем работать вместе, чтобы защитить тех, кто держит эти ваучеры, усталых, бедных, жалких отбросов, сбившихся в кучу людей, жаждущих дышать свободно.

Подведем итоги:

  • Ваучеры по Разделу 8 , также известные как ваучеры на выбор жилья, позволяют лицу или семье с низким доходом выплачивать 30% своего дохода в качестве арендной платы арендодателю, а жилищное управление выплачивает оставшуюся часть за счет средств HUD.
  • Сообщение в блоге на прошлой неделе было полно информации для арендаторов , , в том числе: как получить ваучер по Разделу 8, как найти жилье с ваучером и основной процесс использования ваучера.
  • До этого я сделал сообщение в блоге для арендодателей , , в том числе: основной процесс получения оплаты по ваучеру, как работают проверки и денежные части, и как построить многоуровневые критерии отбора для заявителей, которые могут иметь ваучер.

Чтобы было ясно, я сочувствую обеим сторонам этой ситуации:

Иногда владелец ваучера получает уведомление о расторжении договора — что-то вроде: «Эй, вы получали от нас помощь, но правило было сломался, и теперь мы собираемся перестать платить нашу часть вашей арендной платы. Иногда эти уведомления имеют смысл для участника, а иногда нет. Однако весь этот процесс основан на федеральных правилах, в которых говорится, почему жилищное управление может принять решение о прекращении действия ваучера и как это может произойти.

Хотя я никогда не хочу, чтобы кто-то был незаслуженно исключен из ваучерной программы (см. выше), Я очень сочувствую работникам жилищного хозяйства и кураторам в жилищном управлении. Их нагрузка огромна (в Мэдисоне нагрузка составляет в среднем около 375 семей на одного работника), в их агентствах не хватает персонала, и они не могут помочь такому количеству людей, как им хотелось бы. Я понимаю, как легко было бы пресытиться историями о невезении и пойти на некоторые упрощения , например, сделать выбор в отношении увольнения, который может не основываться на тщательно изученных, основанных на фактах или должным образом смягченных должность. Иногда я могу себе представить, что они ошибаются. И поэтому существует эта процедура разрешения споров.

Жилищные работники не должны быть адвокатами, как и держатели ваучеров. Итак, жилищный работник говорит: «Вот почему мы вас увольняем», тогда жилец всегда имеет возможность сказать: «Подождите минутку. Я не думаю, что это правильно. Я хочу слушания». Но для того, чтобы жилец мог сделать это, а работник жилищного хозяйства мог сделать наилучший выбор, каждый должен знать правила.

Где правила?

  • Ваучеры

    • Федеральных правил раздела 8

  • Прецедентное право: существует так много дел, которые составляют прецедентное право в этой области. Свяжитесь с проектом национального жилищного законодательства для получения дополнительной информации. Три важных дела для сегодняшней публикации: Братчер против Жилищного управления Милуоки, Уильямс против Жилищного управления Милуоки и Пикетт против Жилищного управления округа Кук.
  • Административные планы: по одному на каждое жилищное управление. Я не буду перечислять их все, но вот Мэдисон и Дейн Каунти.
Процесс:
  1. Возникла какая-то проблема. Мы рассматриваем все причины, по которым может быть запущено завершение, ниже, в разделе «Причины». Жилищный работник решает принять меры из-за проблемы.
  2. Жилищное управление направляет письмо арендатору/владельцу ваучера . В письме, называемом уведомлением о расторжении, говорится что-то вроде: «Жилищное управление считает, что существует проблема, и мы перестанем платить нашу часть вашей арендной платы из-за этой проблемы. Если вы хотите провести неофициальное слушание, вы должны уведомить нас в написать в течение 10 дней».
  3. Арендатор/владелец ваучера должен немедленно написать письмо, если он хочет оспорить это уведомление. Вот образец письма для оспаривания уведомления о расторжении. Теперь, если арендатор согласен с потерей жилья, ему не нужно писать это письмо. Но, если кто-то хочет получить шанс остаться в своем жилье при поддержке ваучера по Разделу 8, почти всегда стоит оспорить уведомление о прекращении. Из-за небольшого периода времени для оспаривания уведомления семье арендатора почти всегда приходится принимать меры самостоятельно, чтобы получить поддержку от Legal Action или Judicare.
  4. Прежде чем назначить какое-либо слушание, арендатору рекомендуется узнать, что находится в их деле. Владельцы ваучеров имеют право доступа к своему официальному файлу, чтобы увидеть, какие документы есть у жилищного управления и что они используют для обоснования увольнения. Если арендатор работает с адвокатом, очень поможет, если у арендатора есть: копия расторжения договора 
  5. Будет слушание. Вероятно, в жилищном управлении. Будет работник жилищного управления, который будет собирать доказательства, задавать вопросы и писать подробные заметки. Это лицо не принимает решение по делу — это делает судебный пристав, также в жилищном управлении.
  6. Будет принято решение. Интересно, что жилищный орган (даже если он принимает решения) имеет право отменить любое решение, принятое им на неофициальном слушании (этап №5). Но, конечно, любой, кто хочет, чтобы решение было отменено, должен обратиться в письменной форме. (Возможно, сейчас самое подходящее время, чтобы получить некоторую помощь. Если жилищное управление должно быть привлечено к ответственности, позже они должны предпринять этот шаг для подтверждения решения.) И затем, если решение было оставлено в силе и жилищное управление принимает что они хотят забрать ваучер у арендатора, то арендатор должен выяснить, хотят ли они продолжать обжалование решения слушания. На шаге № 3 практически любому имеет смысл оспорить увольнение. На этом этапе, однако, после слушания не имеет смысла для всех подавать апелляцию дальше по юридической цепочке. Большинству арендаторов, которые хотят продвинуться дальше в этом процессе, потребуется помощь адвоката, например, Legal Action или Judicare.
  7. Чтобы обжаловать решение, принятое жилищным управлением, в Окружной суд необходимо подать исковое заявление (в виде петиции или повестки и жалобы) в течение 30 дней с даты получения вами решения слушания. ( Примечание. Если ваше агентство государственного жилищного строительства отказалось от муниципального административного пересмотра в соответствии с главой 68 Устава штата Висконсин, ваш срок для подачи иска о взыскании может регулироваться общим правом, которое предусматривает подачу иска в течение 6 месяцев с момента принятия агентством решения. ) Окружной суд рассматривает протокол слушания по Разделу 8 и не принимает новых доказательств. Решение основывается на протоколе и письменных записках, представленных сторонами. Вам нужно будет подать ходатайство о временном судебном запрете, чтобы оставить в силе Раздел 8 до пересмотра окружным судом решения слушания. Вам нужно будет показать, что вы, вероятно, выиграете дело, чтобы получить судебный запрет. Если вы не получите судебный запрет или не получите от агентства по Разделу 8 согласия на продолжение выплат помощи в аренде, выплаты помощи в аренде не будут производиться вашему арендодателю, пока дело рассматривается Окружным судом. Если Окружной суд вынесет решение в вашу пользу, вы можете подать иск о возмещении ущерба в соответствии со статьей 42 США § 19.83 (федеральный закон о гражданских правах) для возмещения суммы помощи по аренде жилья, в которой вам было отказано агентством по разделу 8, если оно было прекращено в нарушение федерального закона.

Причины:

В федеральных правилах изложены причины, по которым кто-то может быть уволен, и мы суммируем здесь основные причины. Обратите внимание! Рядом со всем этим есть БОЛЬШАЯ ЗВЕЗДОЧКА (в нашем воображении), которая говорит, что есть много предостережений! Таким образом, даже если действие ваучера человека может быть прекращено на законных основаниях, каждое слушание должно учитывать множество других факторов, кроме этих правил . Эти предостережения в следующем разделе. Вот причины, по которым чей-то ваучер по Разделу 8 может быть изъят:

  • Непредоставление отчетности : Если вы являетесь держателем ваучера, вы обязаны сообщать о людях, проживающих в вашей семье, и о доходах, которые они зарабатывают. Если арендатор/владелец ваучера не сделает этого, жилищное управление сильно расстроится и может попытаться аннулировать ваучер за «несоблюдение» этих процедур отчетности. Список семейных обязательств, включая требования к отчетности, соответствует § 9 24 CFR.82.551.
  • Преступная деятельность (большинство из них находятся в 24 CFR § 982.553): это довольно сложно. В федеральных постановлениях в общих чертах изложены правила, касающиеся увольнения за преступную деятельность, но затем отдельные жилищные органы должны разработать свою собственную политику, которая не может противоречить федеральным постановлениям или прецедентному праву. Это делается в административном плане каждого жилищного управления (здесь Мэдисон и округ Дейн).

    • Метамфетамин: Жилищное управление обязано уволить любого члена домохозяйства, осужденного за изготовление или производство метамфетамина на территории жилья, получающего федеральную помощь. Тот четко очерчен. Остальные меньше.
    • Наркотики: Жилищное управление должно разработать политику (которая, вероятно, не одинакова для каждого жилищного управления) о том, как поступать с членами домохозяйства, занимающимися незаконным употреблением наркотиков или моделями незаконного употребления наркотиков, которые мешают здоровью, безопасности, или право на мирное пользование помещением другими жильцами. Семья также имеет обязательство в соответствии с § 982.551 не участвовать в какой-либо преступной деятельности, связанной с наркотиками, но опять же, жилищное управление должно разработать политику в отношении того, как они хотят справиться с этим.
    • Насильственная преступная деятельность: Семья обязана не участвовать в насильственной преступной деятельности, но опять же, это не обязательно прямой процесс увольнения. Жилищное управление должно иметь политику в отношении того, как они справляются с насильственной преступной деятельностью, и обстоятельств, при которых они прекращают работу.
    • Домашнее насилие, сексуальное насилие и преследование: не допускаются. Тем не менее, случаи домашнего насилия, сексуального насилия или преследования не будут считаться уважительной причиной для прекращения действия ваучера жертвы жестокого обращения или ваучера ближайшего члена семьи или члена семьи жертвы (см. определение аффилированного лица в 24). CFR s.
      5.2003).
  • Прочие причины : В основном в соответствии с 24 CFR § 982.551.

    • Осмотры : арендатор должен разрешить жилищному управлению провести осмотр своей квартиры.
    • Нарушения условий аренды : арендаторы не могут совершать «серьезные или неоднократные» нарушения условий аренды.
    • Переезд/Расторжение договора аренды/Расторжение договора аренды : владельцы ваучеров должны уведомить об этом жилищный орган до того, как они выселятся из квартиры, или расторгнут договор аренды с арендодателем.
    • Уведомления о выселении: Если арендодатель направляет жильцу уведомление о выселении, семья должна предоставить копию этого уведомления жилищному управлению. Однако в этом законе *не говорится*, что получение уведомления о выселении само по себе является основанием для увольнения. Уведомления о выселении являются основанием для расторжения договора только в том случае, если семья не предоставит копию жилищному управлению.
  • Хитрые причины: Жилищное управление Мэдисона (Управление общественного развития) имеет список «обязанностей», которые они раздают каждому держателю ваучера. У меня сложилось впечатление, что что-то подобное происходит в большинстве жилищных служб, где жилищная служба пытается сломать федеральные правила, административный кодекс и соответствующее прецедентное право, чтобы дать страницу, полную простых пунктов, которым должен следовать каждый арендатор. Иногда эти правила точны, а иногда менее точны, поэтому, если арендатор получает расторжение договора на основании одной из этих «обязанностей», обязательно дважды проверьте юридические основания и убедитесь, что они точны. Кроме того, кажется, что у каждого отдельного работника жилищного строительства есть много личных возможностей для обеспечения соблюдения правил.
Предостережения относительно причин:

«Причины» (выше, авторское право заявлено), излагаются причины, по которым чей-то ваучер по Разделу 8 может быть изъят на законных основаниях. Но! Государственное жилищное агентство имеет право на усмотрение и может использовать альтернативы расторжению договора. Многие из них указаны в 24 CFR § 982. 552(c)2. Вот некоторые из них:

  • Должен учитывать все соответствующие обстоятельства : жилищное управление рассматривает серьезность дела, степень участия или вины отдельных членов семьи, смягчающие обстоятельства, связанные с инвалидностью члена семьи, и последствия отказа или прекращения помощи на других членов семьи, не причастных к акции или происшествию.
  • Жилищное управление может удалить проблемных людей : если один человек в домохозяйстве является тем, кто предпринимает действия, чтобы поставить под угрозу жилье других членов домохозяйства, решение может состоять в том, чтобы исключить этого одного проблемного человека из ваучера, но по-прежнему разрешать остальная часть семьи, чтобы держать ваучер.
  • Незаконное употребление наркотиков или злоупотребление алкоголем: Жилищное управление может рассмотреть вопрос о том, продолжает ли арендатор употреблять запрещенные наркотики или злоупотреблять алкоголем. И если этот человек не употребляет наркотики или злоупотребляет алкоголем (и особенно если он/она может доказать это, пройдя/участвуя в реабилитационной программе), то жилищное управление не обязано аннулировать ваучер из-за этой проблемы.
  • Дискриминация : Жилищному управлению не разрешается выдавать уведомление о прекращении действия ваучера по причинам, носящим дискриминационный характер.
  • Разумные приспособления: если в семье есть человек с ограниченными возможностями, жилищное управление должно предоставить этому человеку разумные приспособления.
  • Средства защиты для лиц, переживших жестокое обращение : существуют средства защиты для лиц, подвергшихся домашнему насилию, сексуальному насилию или преследованию.
Как арендатору добиться успеха в слушании дела:

Поскольку жилищному управлению необходимо принять во внимание «все соответствующие обстоятельства», доказательства реабилитации и влияние решения на невиновных членов семьи, существует много места для оспаривания даже юридически действительного уведомления о прекращении. (Обратите внимание! Мы не адвокаты! Это не юридическая консультация! Если вам нужна юридическая консультация, обратитесь к адвокату.) Вот несколько способов оспорить это уведомление:

  • Доказательство : если арендатор принципиально не согласен с причинами, которые жилищная служба использует для расторжения договора, то лучшим ответом может быть доказательство. На «неофициальном слушании» могут быть представлены свидетели, письменные показания (если кто-то делает письменные показания, было бы здорово иметь их доступными и по телефону) и другие вещественные доказательства. ( Помните! Они не примут новые доказательства, если жильцы захотят обжаловать решение, принятое в ходе неофициального слушания, — так что действуйте по-крупному или идите домой.
    У жильцов больше не будет шанса сказать, почему они считают уведомление о расторжении неправильным выбором. )
  • Мирное пользование: в федеральных правилах, во многих правилах о наркотиках и уголовных преступлениях говорится, что кто-то может быть уволен, если он угрожает «здоровью, безопасности или праву на мирное пользование помещениями других жителей». Если арендатор может получить заявления от соседей или арендодателя о том, что их здоровью/безопасности/спокойному отдыху ничего не угрожает, это может быть весьма полезным.
  • Персонализация ситуации: Все, что арендатор может сделать, чтобы персонализировать эту ситуацию, может помочь в его деле. Они могут привести свидетелей или целую кучу людей, чтобы сказать, что они заслуживают еще одного шанса. Такого рода дискреционные факторы должны учитывать жилищные органы.
  • Реабилитация : Если кто-то злоупотреблял алкоголем или незаконными наркотиками, или перенес какой-либо психический расстройство, и это привело к уведомлению о прекращении действия ваучера, тогда может быть возможность оспорить это, если человек был каким-то образом реабилитирован. В этом случае арендатору потребуются некоторые доказательства реабилитации в рамках программы по борьбе с наркотиками / алкоголем или документально подтвержденного медицинского вмешательства.
  • Несовершеннолетние/невиновные лица: Если в семье есть дети или другие невиновные члены семьи, может быть полезно показать, как увольнение негативно повлияет на них. Это легче всего подтвердить другими людьми, например учителями, школьными социальными работниками или другими профессионалами, которые могут сказать что-то хорошее о семье и объяснить, как прекращение действия ваучера повредит детям.
  • Разумные приспособления: Если кто-то является инвалидом, и уведомление об увольнении связано с проблемой, связанной с этой инвалидностью, то он имеет право запросить разумное приспособление для своей инвалидности. Глава домохозяйства должен потребовать, чтобы государственное жилищное агентство отменило свое намерение расторгнуть договор в качестве разумного приспособления к инвалидности члена семьи и рассмотреть альтернативу расторжению (обычно это включает оценку и изменение плана лечения или оказание вспомогательных услуг, чтобы позволить домохозяйство соблюдать правила раздела 8 в будущем).
  • Домашнее насилие:  Домашнее насилие, сексуальные домогательства и преследование не допускаются. Однако если жертва жестокого обращения получает аннулирование ваучера из-за случая домашнего насилия, сексуального посягательства или преследования, то это не считается уважительной причиной для прекращения действия ваучера жертвы жестокого обращения или аффилированного лица [см. регулирование].
Если вы больше ничего не читаете, прочтите это:
  • Если вы получили уведомление о прекращении действия вашего ваучера по Разделу 8, оспорьте это уведомление о прекращении действия. Образец письма здесь.
  • Пожалуйста, помогите. Обратитесь в Legal Action или Judicare, в зависимости от того, где вы живете.
  • Есть процесс и у вас есть процессуальные права! Вы имеете право оспорить свое уведомление о прекращении.
  • Есть законные причины, по которым ваучер по Разделу 8 может быть изъят. Но! Они должны принять во внимание вашу ситуацию, и даже законная причина изъятия ваучера может быть аннулирована при хорошей защите.

—

Жители округа Дейн! Legal Action теперь предоставляет адвоката защиты в суде по выселению округа Дейн по вторникам, так что они готовы помочь! Доберитесь туда пораньше и найдите юридический иск. Вы можете обратиться за дополнительной помощью в Legal Action или Judicare.

—

Привет! Вы знали, что мы здесь, в TRC, не адвокаты? И это не юридическая консультация. Мы также, в частности, не являемся экспертами в отношении ваучеров Раздела 8. Тем не менее, мы получаем много вопросов об этом, и мы хотели сделать некоторую основную информацию доступной для наших читателей. Если то, что мы написали, кажется вам неправильным, проконсультируйтесь с кем-то, кому вы доверяете. Список юристов по жилищным вопросам доступен здесь.

Нравится ли вам этот пост?

4 вещи, которые арендодатели не могут делать

Согласно отчету Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета за 2020 год, домовладение может быть частью американской мечты, но на самом деле примерно каждое третье американское домохозяйство (почти 36%) живет в аренде жилья.

В отчете говорится, что аренда также стала гораздо более распространенной среди возрастных групп и типов семей, которые традиционно чаще владеют своим жильем — на самом деле, ставки аренды для всех возрастных групп до 65 лет находятся на историческом максимуме.

Поскольку вы имеете дело с чем-то столь же важным и интимным, как дом человека, даже если это только временно, важно, чтобы все, кто участвует в аренде, понимали свои законные права.

Законы о арендодателе-арендаторе обычно подпадают под юрисдикцию отдельных штатов. Но поскольку законы многих штатов очень похожи по сфере действия, арендаторы и арендодатели по всей территории США должны понимать, что независимо от того, где они находятся, владельцы недвижимости никогда не должны делать эти четыре вещи, когда сдают квартиру.

Key Takeaways

  • Хотя законы о арендодателях и арендаторах различаются в зависимости от штата, в некоторых областях обычно наблюдается некоторое единообразие.
  • Арендодатели не могут входить в арендуемые помещения без надлежащего уведомления.
  • Арендодатели не могут произвольно прекратить чью-либо аренду до истечения срока аренды.
  • Произвольное повышение арендной платы в середине срока аренды не допускается, если только это не оговорено при определенных обстоятельствах в договоре аренды или муниципалитетом.
  • Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает арендодателю дискриминацию при аренде, представлении собственности или предоставлении услуг арендаторам.
Нажмите «Играть», чтобы узнать все о арендодателях

1. Войдите без надлежащего уведомления

Несмотря на то, что помещение формально принадлежит им, арендодатели не могут войти в арендованное жилье, когда захотят. Согласно законам многих штатов, они должны предоставить уведомление как минимум за 24 часа, если хотят войти в занимаемую собственность.

В уведомлении должна быть указана причина доступа, и оно должно быть предоставлено в письменной форме, если иное не указано арендатором. (В некоторых штатах вы должны получить специальное разрешение арендатора, чтобы отправлять уведомления в электронном виде, то есть по электронной почте или в текстовом сообщении.)

Когда арендодатель направляет надлежащее уведомление, будь то ремонт, проведение плановой проверки, демонстрация имущества потенциальным будущим арендаторам или выполнение любого другого разумного запроса, их арендатору, возможно, придется пригласить их в квартиру.

с 9:00 до 17:00

Единственные часы, в которые арендодатели могут входить в квартиру арендатора во многих юрисдикциях: другими словами, обычные рабочие часы в будние дни, с понедельника по пятницу.

Арендатор не может отказать арендодателю в доступе к имуществу после надлежащего уведомления и разумного запроса. Однако жилец может потребовать изменить дату или включить в договор аренды пункт, ограничивающий количество раз, когда арендодатель может входить в квартиру.

Исключения и нарушения

Даже штаты, в которых обязательны правила предварительного уведомления, допускают исключения. Обычно применяются два из них: арендодатель может войти в помещение в чрезвычайной ситуации, например, при пожаре или протечке, или если он считает, что арендатор покинул имущество.

У арендатора, который считает, что его арендодатель нарушил правила, войдя в его помещение без предупреждения, есть несколько вариантов. Во-первых, сообщить арендодателю о проблеме. Если это не сработает, арендатор может довести это до сведения местных или государственных жилищных властей или подать иск о вторжении в местную полицию или в суд.

2. Незаконное выселение жильцов

Арендодатель может выселить арендатора по многим причинам, но он должен использовать соответствующие юридические каналы и должным образом уведомить арендатора. Количество дней, необходимых для надлежащего уведомления, зависит от штата и может варьироваться от почти немедленного до 30 дней и более.

Арендодатель, который не следует правильному протоколу, обычно сталкивается с тяжелым судебным разбирательством, если он прекращает действие договора аренды или проживания арендатора до истечения срока аренды. Арендодатели, которые внезапно запирают жильца в собственности без предупреждения, могут подпадать под определение ответного выселения. Мало того, они также могут быть обвинены в вторжении или краже со взломом. Точно так же отключение коммунальных услуг может рассматриваться как преднамеренное создание опасности для арендатора, особенно если местный климат склонен к сильной жаре или холоду.

Если арендодатель нарушает жилищное законодательство, арендатор может иметь право на средства правовой защиты, включая денежную компенсацию.

1 сентября 2020 г. Центры по контролю и профилактике заболеваний (CDC) издали приказ Агентства, касающийся жителей, зарабатывающих меньше установленной суммы, запрет на выселение за неуплату арендной платы. Приказ несколько раз продлевался из-за продолжающегося чрезвычайного положения из-за пандемии коронавируса. Однако федеральный запрет закончился 26 августа 2021 года, и решение о его продлении было оставлено на усмотрение штатов.

3.

Необоснованное повышение арендной платы

Договор аренды является юридически обязывающим договором. После подписания существует очень мало обстоятельств, при которых арендодатель может повысить арендную плату. Изменить условия можно только в том случае, если прибавка соответствует определенному набору условий в самом договоре аренды. К ним могут относиться:

  • Новый арендатор присоединяется к домохозяйству
  • Добавление питомца
  • Если арендодатель значительно реконструирует часть имущества

Арендодатели также могут увеличить арендную плату, если недвижимость находится в городе, где действуют постановления о контроле или стабилизации арендной платы, разрешающие такие изменения. Эти постановления определяют обстоятельства, при которых может быть изменена арендная плата за соответствующую собственность — обычно более старую — и насколько. Увеличение может быть связано, например, с уровнем инфляции.

4. Дискриминация арендаторов

В отличие от других правил, которые исходят от штатов, правила, запрещающие дискриминацию, исходят от федерального правительства. Закон о справедливом жилищном обеспечении от 19 года68, также известный как Раздел VIII Закона о гражданских правах 1968 года, запрещает кому-либо, включая арендодателей, отказывать заявителю в аренде на основании:

  • Раса
  • Цвет кожи
  • Национальность
  • Сексуальная ориентация
  • Семейное положение
  • Инвалидность
  • Пол

Например, вы не можете рекламировать свою сдаваемую в аренду недвижимость как предназначенную для семей или отдельных лиц без детей — да, даже семьи с детьми защищены FHA. Точно так же вы не можете предоставлять другие условия или соглашения для членов разных защищенных классов, чем для других арендаторов.

Управление справедливого жилья и равных возможностей (FHEO) Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD) выступает в качестве главного исполнителя FHA. 11 февраля 2021 года HUD объявил, что «будет администрировать и обеспечивать соблюдение Закона о справедливом жилищном обеспечении, чтобы запретить дискриминацию по признаку сексуальной ориентации и гендерной идентичности».

Может ли арендодатель выселить меня?

Да. Арендодатель может иметь право выселить вас, но он должен заблаговременно уведомить вас, и в большинстве штатов владелец должен возбудить судебное разбирательство и получить решение жилищного суда о владении. В каждом штате есть свой свод законов о арендодателях и арендаторах.

Может ли арендодатель войти в мой дом?

Да. Арендодатель может войти в ваш дом. Тем не менее, арендодатель должен надлежащим образом уведомить арендатора, когда ему необходимо войти, чтобы провести осмотр, показать имущество или устранить повреждения в квартире.

Трудно ли быть домовладельцем?

Если вы хотите стать арендодателем, вы должны быть готовы потратить время и усилия, чтобы быть хорошим. Быть арендодателем может быть дорого, от покупки недвижимости до обслуживания, плюс это может быть рискованным предприятием, если арендаторы отказываются платить арендную плату или наносят ущерб вашей собственности.

Практический результат

Владельцы недвижимости должны вложить много времени, денег и усилий, если они хотят стать арендодателями.