Недвижимость в рассрочку: риски. На недвижимость рассрочка
Недвижимость в рассрочку: риски
30 апреля 2015 года Центробанк снизил ключевую ставку до 12,5%, напомним, что с марта текущего года она держалась на уровне 14%. Новость позитивная, но сможет ли она расшевелить рынок недвижимости, покажет время. Многие эксперты полагают, что избежать долгосрочной стагнации рынка поможет продажа недвижимых объектов в рассрочку. Такой вид условного кредитования пока составляет от 10 до 25% предложений на рынке, процентное соотношение меняется в зависимости от класса объекта. Непопулярность объясняется рисками, как для покупателя, так и для продавца. Кому же выгодна недвижимость в рассрочку, чем она отличается от ипотеки, и как рискуют продавец и покупатель, выясняем в статье.
Что такое рассрочка и где ее найти
Недвижимость в рассрочку — продукт не банковский. Такую альтернативу ипотеки предлагают застройщики и собственники вторичного жилья. Непопулярность рассрочки в отношении недвижимости обусловлена высокими ежемесячными платежами. Это предложение привлекает:
- достаточно состоятельных людей;
- тех, кто ждет крупной суммы от продажи своей недвижимости;
- тех, кто в скором времени должен получить субсидирование со стороны государства.
Рассрочка от застройщика — условия
Застройщиков беспокоит быстрая реализация объекта и получение прибыли с целью дальнейшего развития строительного бизнеса, поэтому их предложений на рынке новостроек примерно 20–30%. Условия рассрочки:- платежи разбиваются равными долями на срок от 2 месяцев до 3-х лет;
- первоначальный взнос от 30 до 70%, все зависит от срока. Для долгосрочных отношений первый взнос 30–40%;
- чем меньше срок, тем меньше процент. Средние расценки — 1–3% в месяц. Есть и предложения по беспроцентной рассрочке, рассчитаться надо будет не позже 3-х месяцев.
Правовые особенности отношений
Есть несколько способов оформить договорные отношения между продавцом и покупателем, используя схему процентного или беспроцентного займа. В рассрочку можно приобрести:- Объект на этапе строительства по ДДУ.
- Недвижимость по предварительному договору купли-продажи.
- Готовый объект по договору купли-продажи.
Срок последнего платежа может быть определен моментом ввода объекта в эксплуатацию и передачи права собственности на него покупателю. Для покупателя — выгоднее договор долевого участия с приложением графика рассрочки. Основные преимущества ДДУ:
- защита участника от покупки нелегальной недвижимости, построенной без разрешений или прав на земельный участок, с нарушением градостроительных норм и правил;
- отсутствие двойных продаж одного и того же объекта;
- возможность применить к застройщику штрафные санкции за нарушения сроков сдачи объекта.
Очень часто девелоперы используют «серые схемы», предлагая заключить предварительный договор купли-продажи с рассрочкой, а потом оформить право собственности. В итоге, покупатель начинает вносить платежи, при этом получить квартиру или дом в собственность не всегда удается. Дело в том, что законодательство устанавливает, что привлекать деньги граждан на строительства можно только по ДДУ.
Инвестиционные договоры, предварительные купли-продажи — способ скрыть незаконные действия при строительстве. Если дом не вводится в эксплуатацию, задерживаются сроки, застройщик уклоняется от заключения основного договора, признать права собственности на квартиру можно только через суд при наличии следующих условий:
- у застройщика в порядке все документы на землю, есть разрешение на строительство;
- покупателем внесено 100% стоимости имущества;
- доказательства того, что деньги покупателя привлекались на строительство недвижимости.
В реальном договоре купли-продажи с рассрочкой платежей необходимо предусмотреть порядок передачи права собственности покупателю. Регистрация недвижимости на покупателя сразу после внесения первоначального взноса встречается не часто. Для собственника это всегда риск неоплаты, несвоевременного внесения платежа. Обычная ситуация — квартира ваша, но обременена залогом собственника. А вот если вы договорились о регистрации только после внесения всей суммы по договору, тогда внимательно отнеситесь к пунктам о расторжении или изменении вашего соглашения. За просрочку платежа — продавец может отказаться от передачи имущества.
Внимание: некоторые условия договора могут противоречить действующему законодательству — например, возможность продавца отказаться от передачи товара в случае оплаты покупателем более половины стоимости имущества. Если вы оплатили 60 или 70 процентов от стоимости квартиры или дома — отказаться передать объект собственник не может по закону, такое условие договора будет ничтожным.
Чем привлекательна рассрочка
- Не надо подтверждать доход и собирать справки.
- Отсутствие высоких процентов, как в случае с ипотекой.
- Возможность инвестировать в недвижимость без переплат.
- Отсутствие страхования рисков, жизни и здоровья, титула — условия, обременяющие заемщика по ипотечному кредиту.
- Застройщики не проверяют ни кредитную историю покупателя, ни его социальный статус, ни доход — в 90% случаев рассрочку предоставляют, в отличие от ипотеки, где процент отказов достаточно велик, особенно в период кризиса.
Три схемы финансирования недвижимости: рассрочка, ипотека, кредит
Эта статья из книги "Гид на жительство - 2017". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России.
Рассрочка
Условия рассрочек от застройщика индивидуальны. Каждая компания разрабатывает собственную финансовую схему. 80% чешских девелоперов предлагают беспроцентные рассрочки исключительно на период строительства, то есть на год-два. В этом случае покупатель платит 10-20% от стоимости объекта в момент подписания договора, оставшуюся сумму – после сдачи здания в эксплуатацию.
Некоторые компании предлагают рассрочки на более длительный срок – на пять, или даже 10 лет. В этом случае покупатель оплачивает проценты. Как правило, 4-8% годовых.
Ростислав Петченко, управляющий партнер Группы компаний GARTAL: «В Чехии встречается еще один тип рассрочки – кооперативная. Схема следующая: для строительства дома создается кооператив, которые занимает деньги у банка. Покупатели квартир, в свою очередь, становятся заемщиками у кооператива. В этом случае срок рассрочки достигает 25 лет при ставках 4-4,5% годовых. Как только покупатель выплачивает всю стоимость недвижимости, он может перевести объект в частную собственность».
Ипотека
В Чехии сейчас ипотечный бум. Объемы кредитования растут, а ставки – рекордно низкие. Местные жители с хорошей кредитной историей могут привлечь финансы по ставкам до 2% годовых. Для иностранцев без вида на жительство ставки выше – от 2,5% в год. Но все равно, по сравнению с другими странами Европы, условия привлекательные.
Банки выдают ипотеку, как на новостройки, так и на «вторичку». От иностранного заемщика требуется внести от 40% стоимости объекта собственными средствами. Кредит могут дать на срок до 25 лет, главное, чтобы к моменту окончания выплат возраст заемщика не превышал 67 лет.
Ростислав Петченко: «Банки не кредитуют покупку дешевых объектов в провинции, видимо, считают такие сделки слишком рискованными. А в Праге займы выдают на любое жилье. Другое дело, что банк может оценить недорогую квартиру в старом фонде ниже рыночной стоимости. В сделках с новостройками – оценка банка почти всегда соответствует сумме, заявленной продавцом. Но в любом случае, покупатель сначала согласует условия ипотеки, решает, подходят ли они ему, и только после этого подписывает договор на выбранную квартиру».
Инвестиционный кредит
Если вы покупаете не рядовую квартиру, а более серьезный с точки зрения стоимости объект – доходный дом, гостиницу или офис, – то можете получить инвестиционный кредит. При обычной ипотеке банк оценивает ежемесячные доходы заемщика и смотрит, чтобы их хватало для выплаты взносов. В случае с коммерческим кредитом, анализируется сам объект и тот доход, который он сможет генерировать. Предполагается, что именно из этих средств будет погашаться долг.
Инвестиционный кредит предназначен для финансирования доходной недвижимости. Он оформляется на юридическое лицо, зарегистрированное в Чехии. Причем собственником компании может быть иностранец.
Ростислав Петченко: «Условия выдачи инвестиционных займов более гибкие, чем рядовой ипотеки. Ведь в этом случае речь идет о средней сумме от полумиллиона до нескольких миллионов евро, а получатель ипотеки берет, как правило, €100 000. Банку выгоднее дать один большой кредит, чем десять маленьких. Поэтому они охотно идут на переговоры, предлагают разные условия с фиксированными или плавающими ставками. Но в среднем кредиты выдают под 2,5-4% годовых, сроки кредитования – 15-20 лет, собственный капитал – от 30%».
Процентные ставки по разным видам финансирования
|
Рассрочка |
0% – на период строительства 4-8% – после ввода здания в эксплуатацию |
|
Ипотека |
1,8-2,8% – на срок до 25 лет |
|
Инвестиционный кредит |
2,5-4% – на срок до 20 лет |
Ростислав Петченко: Чем больше возможностей для финансирования сделок предлагает рынок, тем лучше для покупателей. Не забывайте, что различные схемы можно комбинировать. Например, на период строительства вы можете воспользоваться беспроцентной рассрочкой, а после ввода здания в эксплуатацию – взять ипотеку на долгий срок под небольшие проценты.
В Чехии сейчас сложилась благоприятная в этом отношении ситуация. У банков много «лишних» денег, и они думают, куда их вложить. Поэтому охотно финансируют проекты в сфере недвижимости – выдают кредиты, как компания-застройщикам, так и конечным покупателям. Для иностранцев ставки чуть выше, но особых сложностей с привлечением финансов нет.
Подготовила Анастасия Фалей Фото pixabay.com
Условия цитирования материалов Prian.ru
prian.ru
Вторичка в рассрочку | Квартира в Рассрочку на 10 лет в любом месте РФ. В 2-3 раза выгоднее ипотеки.
Россияне ищут и находят способы адаптироваться к кризису. Одно из последних «ноу-хау» – рассрочка платежей при покупке квартиры на вторичном рынке.
Идея «дробленых» платежей для рынка недвижимости не нова. Такой механизм давно и успешно используется при работе с первичкой, сектор коммерческой недвижимости также знаком с подобной формой оплаты. Однако на вторичном рынке сделки в рассрочку – явление уникальное, — пишет «Бюллетень недвижимости». Таких случаев в риэлторской практике крайне мало, а совершенные сделки обычно гарантировались личными доверительными отношениями продавцов, покупателей и агентов. Но сейчас дефицит средств испытывают все – и риэлторы, и их клиенты, поэтому нелюбимой бизнесом схеме участники рынка стали уделять гораздо больше внимания.
Новое «старое»
Пока новую схему работы обкатала лишь незначительная часть петербургских агентств недвижимости – не более 30% участников рынка. Однако потребность в свежих технологиях на рынке есть. По словам заместителя генерального директора агентства недвижимости «Дарко» Марины Буториной, схемы рассрочек обычно предлагают сами клиенты. «За последние полгода такие обращения стали поступать довольно часто. Раньше этого не было. Рынок сейчас неактивный, поэтому клиенты сами являются инициаторами применения новых методов решения жилищных проблем. Я думаю, что с помощью рассрочек сейчас проводится около 5% сделок», – заявила она.
С ней согласна и генеральный директор агентства недвижимости «Олимп 2000» Людмила Прямицына: «Особенно часто в последнее время вопросы о возможных рассрочках возникают при проведении субсидиальных сделок. В этом случае люди предлагают внести первый взнос сразу, а оставшуюся часть суммы передать после получения субсидии».
Жизнь заставила…
Продажа квартиры с рассрочкой платежа с точки зрения риэлторского бизнеса – довольно длительная и нервная для всех участников сделки процедура: слишком много факторов нужно учесть. Однако жизнь на рынке недвижимости сейчас течет довольно вяло, поэтому агентства не отказываются от таких операций. По мнению президента ООО «АВЕНТИН-недвижимость» Валерия Виноградова, риэлторам важна не собственно цена сделки, но факт ее прохождения. «Мы стараемся совместить ожидания продавцов и покупателей, в том числе предлагая схемы рассрочки платежа. При подготовке необходимо ответить на несколько важных вопросов: время рассрочки, обеспечение сделки (будет ли объект находиться в залоге у продавца) и цена рассрочки (то есть стоимость денег на этот период). Мы обсуждаем со сторонами эти пункты, и если нам удается найти общий язык, то сделка проводится», – объясняет Валерий Виноградов.
По его словам, операций с рассрочкой платежей на вторичном рынке пока не много, но примерно с половиной клиентов такая возможность обсуждается.
Эксперты отмечают, что в большинстве случаев рассрочку просят покупатели объекта. Однако подобные предложения сейчас можно услышать и от владельцев недвижимости. «Продавцы тоже стали предлагать свои объекты с рассрочкой. Обычно это происходит, если их собственность долго не продается. Такие случаи встречаются даже на рынке элитной недвижимости», – комментирует Марина Буторина.
Правила работы
Структуры сделок с рассрочкой платежей могут быть разными, но есть стандартная схема: покупатель вносит 50% стоимости объекта при подписании договора купли-продажи, а оставшуюся половину выплачивает в течение оговоренного времени.
Как правило, стандартное время рассрочки – год. Затягивать сделку на больший срок решаются далеко не все продавцы. «У нас в агентстве был случай, когда люди договорились и на двухлетнюю рассрочку за недорогую квартиру. Причем объект сразу перешел в пользование покупателя. Но в таких случаях на жилплощадь обязательно накладывается обременение – объект находится в залоге у продавца до выплаты ему всей суммы», – делится опытом Марина Буторина.
На рынке приняты беспроцентные схемы поэтапной оплаты. Однако в некоторых случаях покупатель выплачивает определенный процент за каждый месяц рассрочки. По большей части это зависит от условий, которые выдвигает владелец объекта. Обычно, говорит Валерий Виноградов, ежемесячный процент за пользование рассрочкой равен проценту по срочному банковскому вкладу. Впрочем, в каждом случае условия сделки обсуждаются индивидуально.
Еще одно условие оформления рассрочки: в договоре купли-продажи нужно указать реальную рыночную стоимость дома или квартиры. Также продавец должен владеть недвижимостью не менее трех лет, чтобы избежать лишних налоговых выплат. Если эти условия выполняются, собственнику выгодно продать объект по рыночной стоимости и описать реальную схему расчетов. Покупатель, имеющий на руках лишь часть нужной суммы, также получает от рассрочки выгоду: в большинстве случаев она позволяет избежать уплаты процентов, которые пришлось бы вносить по ипотечному кредиту.
Параллельное видение
Однако сделки с рассрочкой платежей более характерны для рынка коммерческой недвижимости, считает Людмила Прямицына. Здесь в последнее время встречаются даже случаи рассрочек арендной платы и других регулярных платежей.
С коллегой согласна заместитель генерального директора агентства недвижимости «ЛК-недвижимость» Римма Цебоева: «Юридические лица довольно легко соглашаются на рассрочку. Как правило, в этом случае составляется предварительный договор, продавец и покупатель выбирают банк и схему оплаты. Затем стоимость объекта разбивается на несколько траншей, а на недвижимость накладывается обременение, которое снимается после перевода всей суммы».
Первый взнос и время рассрочки определяются договоренностью между сторонами. Обычные условия: 50% вносятся сразу, остальное – через год. «Но был случай, когда наше агентство помогало провести крупную сделку на $4,5 млн и последняя оплата была переведена через 18 месяцев. Первоначальный взнос тогда составил 50% суммы», – вспоминает госпожа Цебоева.
На первичке схема приобретения объекта выглядит несколько иначе. Покупатель вносит 30–40% от стоимости объекта на начальном этапе строительства. Затем за год-полтора, пока идет реализация проекта, выплачивает оставшуюся часть денег. Но в последнее время длительность рассрочки в этом сегменте рынка существенно увеличилась: начиная с 2009 года расплачиваться за свое жилище можно в течение двух-пяти лет после окончания строительства.
Рассрочки пришли и на загородный рынок. Причем предлагают их не покупатели объектов, а продавцы. Им проще указать реальную цену дома и этапность платежей, чем ждать, пока объект будет куплен «за раз». Чтобы получить таким способом коттедж или приусадебный участок, приобретателю необходимо сразу внести не менее половины его стоимости, а оставшуюся часть «доплатить» в течение 6–12 месяцев.
На обороте
В целом, если сравнивать с докризисными временами, как говорит Людмила Прямицына, отношение к «дробленой» форме оплаты в секторе жилой недвижимости изменилось значительно. Но участники рынка по-прежнему не слишком любят поэтапную схему оплаты.
Причина этого, по мнению президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Екатерины Романенко, в том, что сделки с рассрочкой на вторичке таят в себе значительные риски: «Если квартиры в рассрочку продает строительная компания, то здесь все понятно: клиент привязан к застройщику, ведь он еще не получил квартиру в собственность. К тому же на стороне застройщика мощный юридический отдел. Но для физических лиц работать по этой схеме очень непросто. Например, если покупатель перестал платить, можно обратиться в суд, но это будет достаточно долгий и дорогой процесс».
Есть у риэлторов и другие возражения против продажи-покупки недвижимости в рассрочку: «Во-первых, клиенту придется ждать половину стоимости объекта год-полтора. Во-вторых, неизвестно, как продавцу подстраховать себя в ситуации нестабильного курса доллара и евро», – предупреждает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Мир квартир» Анна Бровко.
Но, несмотря на это, купля-продажа квартир с рассрочкой платежа постепенно становится реальностью вторичного рынка петербургской недвижимости. И если нынешнее положение дел в экономике сохранится еще несколько лет, считают эксперты, такая схема оплаты прочно войдет в практику работы риэлторских компаний.
xn--80aaafc8alg9apbcbnai2a4e.xn--p1ai
Рассрочка оплаты за квартиру в Болгарии!
Хотите купить квартиру в Болгарии в рассрочку? Это совсем не сложно! Лучший болгарский застройщик недвижимости «Златен Бряг» ООД продаёт высококачественные одно, двух, трёх комнатные квартиры (апартаменты) и пентхаусы в Болгарии, в городе Бургас, в квартале Сарафово, а также вблизи города Велико-Тырново, в поселении Вонешта Вода в рассрочку сроком до 20 лет!
Застройщики готовы предоставлять всем своим покупателям длительные рассрочки в оплате их покупки в виде своеобразного имущественного кредита без привлечения банковской ипотеки, однако застройщик вынужден в таких случаях взимать определенные проценты — деньги стоят денег. На этот счет застройщики готовы быть максимально возможно гибкими; в любом случае условия предоставления рассрочки будут значительно более привлекательными для покупателей, чем банковская ипотека.
При этом большинство квартир в Болгарии от застройщика с ремонтом, утеплены и пригодны для круглогодичного проживания, а не только для сезонного! Апартаменты без таксы поддержки!
Кроме того, у застройщика возможна не только рассрочка оплаты за квартиру в Болгарии, но и возможны хорошие скидки! Например всем покупателям при обращении с сайта Недвижимость.орг, застройщик в этом месяце дарит 5% скидку на лучшую недвижимость около моря и в лесной зоне.
Получить рассрочку оплаты за квартиру в Болгарии совсем просто, вы можете отправить заявку на просмотр нужной квартиры (апартаментов) через наш сайт недвижимости, тогда с вами свяжется представитель застройщика и всё обсудит. Или вы можете связаться с застройщиком сами по телефону или по остальным контактам, и обсудить рассрочку на болгарскую недвижимость.
МЫ ТАКЖЕ ГОТОВЫ ПРЕДОСТАВИТЬ РАССРОЧКУ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В БОЛГАРИИ ОТ ДРУГИХ ЗАСТРОЙЩИКОВ! ВЫГОДНЫЕ УСЛОВИЯ РАССРОЧКИ! ПИШИТЕ ИЛИ ЗВОНИТЕ!
Телефон / Viber / WhatsApp:
+359 89 300 17 21 Роман Михайлов
Пишите или звоните мне через приложение Viber или WhatsApp для компьютера, планшета или телефона, звонок тогда будет абсолютно бесплатный.
E-mail: [email protected] Skype: bg.guru ICQ: 808013
Режим работы: пн-пт 11:00 до 17:00, сб-вс – выходные дни.
Бронирование квартиры:Любую понравившуюся квартиру от болгарского застройщика нужно сначала забронировать, что бы потом купить её в рассрочку, для этого необходимо заплатить небольшой задаток в размере 2000 Евро. После внесения такого задатка апартамент (квартира) будет забронирован за вами до подписания предварительного договора о покупке недвижимости.
Оплата недвижимости:Обычная схема оплаты квартиры— 2000 Евро невозвращаемый задаток при бронировании квартиры;— 30% первый взнос во время подписания предварительного договора;— все остальные платежи по персональному плану оплаты, в том числе и в рассрочку на 20 лет.
Все условия покупки жилья и рассрочки оплаты обсуждаются прямо с застройщиком.
Остались вопросы о рассрочке?
Задайте их в комментариях чуть ниже, мы постараемся вам быстро и подробно ответить.
xn--b1adcgjb2abq4al4j.xn--c1avg
