Налоговый вычет на квартиру сколько раз можно получить: список документов при покупке за свои деньги и по ипотеке

Налоговый вычет за лечение: актуальные вопросы

Российские налогоплательщики имеют право получить налоговый вычет, если потратили деньги на имущество, инвестиции, благотворительность, образование, фитнес. А еще кешбэк от государства распространяется и на заботу о собственном здоровье или здоровье членов семьи. Как получить налоговый вычет за лечение, какие документы понадобятся, можно ли оформить такой вычет за ребенка? Ответы на самые распространенные вопросы в нашей статье.

Вопрос №1. За какие медицинские услуги можно получить налоговый вычет? 

• Оплата медицинских услуг. К ним относятся обследования, сдача медицинских анализов, приемы врачей, лечение и протезирование зубов, санаторно-курортное лечение, платные роды, лечение бесплодия методом ЭКО, злокачественных новообразований и др.

Перечень услуг указан в Постановлении Правительства РФ от 08.04.2020 №458

• Оплата лекарств для себя и членов семьи.
• Заключение договора ДМС и оплата страховых взносов по нему.

Вопрос №2. Сколько можно вернуть?

Выделяют дорогостоящие и недорогостоящие виды лечения. 

13% от ₽ 120000, то есть ₽15600, – максимальная сумма вычета при расходах на недорогостоящее лечение (код услуги в справке из медучреждения «01»). 

Если лечение дорогостоящее (код услуги «02»), то ограничение в ₽15600 не распространяется. Вы можете вернуть все 13% от его полной стоимости.

Однако в обоих случаях сумма вычета не может превышать размер НДФЛ, удержанный со всего дохода гражданина за год.

Пример налогового вычета на лечение:

Николай прошел курс лечения в платной клинике стоимостью 60 000₽. Оно было недорогостоящим (код в справке «01»). В 2021 году мужчина зарабатывал ₽50 000 в месяц и оплатил ₽78 000 НДФЛ за год. Размер вычета на лечение составит: ₽ 60 000 X 13% = ₽7 800

Вопрос №3. Кто может получить социальный налоговый вычет за лечение?

Социальный налоговый вычет за лечение можно получить, если выполнено несколько условий:

• вы заплатили НДФЛ в размере 13% с дохода,
• являетесь резидентом РФ, то есть проживаете в стране не менее 183 дней в год,
• оплатили лечение за счет собственных средств,
• учреждение, в котором вы проходили лечение, или страхования компания имеют лицензию,
• медицинские услуги,  за которые вы хотите получить налоговый вычет, заявлены в утвержденном перечне.

Вопрос №4. Лечение проходил ребенок. Могу ли я получить налоговый вычет за него?

Важно: договор на оказание медицинских услуг может быть оформлен или на того, кто лечился, или на того, кто получает вычет. Но платежный документ должен быть оформлен только на того, кто получает вычет. 

Вопрос №5. Может ли пенсионер получить вычет за медицинские услуги? Имеет ли право сын или дочь родителя-пенсионера получить за него налоговый вычет?

Если пенсионер не работает и не получает дополнительный доход от другой деятельности (например, не сдает квартиру), то он не платит НДФЛ в размере 13%. Следовательно, вычет он получить не сможет. Пенсию не облагают налогом на доходы физических лиц. Если пенсионер работает или имеет доход, с которого платит НДФЛ в размере 13%, он может претендовать на получение вычета. 

Дети родителя-пенсионера (если тот не работает и не имеет дополнительного дохода, с которых платит НДФЛ в размере 13%) могут получить за него налоговый вычет по расходам на лечение. Также оформить льготу вправе и работающий супруг пенсионера.

Вопрос №6. Какие документы нужны для получения вычета за лечение?

• На медицинские услуги – копия договора на их оказание, оригинал справки об их оплате, копия лицензии медорганизации. Если в договоре указаны реквизиты лицензии, то она не требуется.
• На лекарства – оригинал рецептурного бланка со штампом, копия документов, которые подтверждают оплату препаратов. 
• На медстрахование – копия договора ДМС, платежных документов, которые подтверждают оплату страховых взносов.

Обратите внимание! Чеки об оплате медицинских услуг для получения налогового вычета за лечение не нужны. Функцию этих документов выполняет справка, которую выдает медицинское учреждение. Если вы оплачиваете лечение членам семьи, предоставьте копию документов, подтверждающих ваше родство.

Вопрос №7. Где найти справку для получения налогового вычета за лечение?

При подаче документов в ФНС для получения налогового вычета за лечение понадобится справка. Она выдается медицинским учреждением, которое оказывало услуги. Данная справка выдается только в том случае, если за услуги уже расплатились.

Вопрос №8. Можно ли получить вычет за лекарства, купленные в аптеке?

Да, если их вам назначил врач. Назначение подтверждается бланком рецепта.Один бланк – для аптеки, второй – для вычета. На бланке для вычета ставят штамп «Для налоговых органов Российской Федерации, ИНН налогоплательщика». Бланк для вычета заверяют подписью врача, его личной печатью и печатью медицинской организации.

Обратите внимание! Даже если препарат продается без рецепта и врач написал его название на фирменном бланке клиники, эти расходы не получится принять к вычету. Нужен правильно заполненный рецепт по установленной форме.

Вопрос №9. Как получить налоговый вычет по расходам за ДМС? Можно ли это сделать, если оформлял ДМС на себя и ребенка?

Стоимость полиса ДМС – это расходы, по которым можно получить налоговый вычет. Условия для получения вычета общие (см. вопрос №2). Вернуть можно максимум 13% от ₽ 120000, то есть ₽15600.

Получить налоговый вычет по расходам на ДМС за члена семьи можно. К стандартным документам (договор со страховой компанией или страховой полис, лицензия страховой компании или ее реквизиты в договоре, документы на оплату взносов) приложите свидетельство о рождении или браке, если полис на членов семьи.

Важно: договор должен быть составлен на того человека, который платит за полис и заявляет вычет. 

Вопрос №10. Сколько раз можно получить налоговый вычет? Можно ли перенести часть налогового вычета на следующий год?

Налоговый вычет можно получать неограниченное количество раз в течение жизни, но не чаще одного раза в год. При этом вы можете вернуть часть денег, потраченных на лечение за три предыдущих года, если ранее не обращались за этим вычетом.

Если сумма налогового вычета превышает размер НДФЛ, удержанный со всего дохода гражданина за год, то вернуть 13% от стоимости медицинских услуг не получится. При этом остаток налогового вычета за лечение перенести на следующий год невозможно.

Вопрос №11. Суммируется ли вычет на лечение с другими налоговыми вычетами?

Если лечение недорогостоящее, то полученный налоговый вычет за медуслуги суммируется с другими социальными вычетами (кроме вычета по расходам на благотворительность и образование детей). Если лечение дорогостоящее, то вычет не суммируется с остальными социальными налоговыми вычетами.

При этом одновременно оформить можно любые категории налоговых вычетов. Но помните, что сумма возврата не может превышать размер НДФЛ, удержанный со всего вашего дохода за год.

Вопрос №12. Как получить налоговый вычет на медицинские услуги?

Есть два варианта:

• Через работодателя: взять в налоговой уведомление о подтверждении права на вычет, передать документ работодателю, написать заявление на предоставление вычета на лечение.
• Через налоговую: лично в ФНС (по месту жительства) или онлайн в «Личном кабинете налогоплательщика» на сайте налоговой. Подготовьте сканы необходимых документов и загрузите их в ЛК для формирования 3-НДФЛ за нужный период. Справку 2-НДФЛ готовит и передает в налоговую работодатель. Если вы не нашли этот документ в личном кабинете налогоплательщика, запросите его в бухгалтерии организации, отсканируйте и добавьте к документам на налоговый вычет.

Вы можете получить большие налоговые льготы, просто сдав комнату в своем доме или квартире

Коттедж для молодоженов

Источник: airbnb.com

Если вы вообще следите за налоговыми новостями, вы, вероятно, слышали о новой 20-процентной льготе для «сквозных» предприятий.

Возможно, вы задавались вопросом: как я могу войти?

Однако открытие бизнеса — да, даже если это просто «подработка» — может показаться трудоемким и сложным делом.

Но есть относительно безболезненный способ: Сдать свободную комнату в доме или квартире. На этот вычет могли претендовать арендодатели всех мастей.

У нас резко выросло количество хозяев Airbnb, которые стали ООО.

Miguel Centeno

Партнер Shared Economy CPA

«Если у вас есть жилье, вы пользуетесь активами, которые у вас уже есть, чтобы заняться бизнесом», — сказал Марк Лускомб, главный аналитик по федеральным налогам в Wolters Kluwer Tax. & Бухгалтерский учет.

Сквозные предприятия — это предприятия, которые не платят налог на прибыль. Вместо этого прибыль передается владельцу бизнеса, который сообщает об этом доходе в своих индивидуальных доходах.

Люди уже осознают эту возможность, сказал Мигель Сентено из Shared Economy CPA, фирмы, которая специализируется на налогоплательщиках, являющихся независимыми подрядчиками.

«Здесь выбивают наши двери», сказал Сентено. «У нас резко увеличилось количество хозяев Airbnb, которые стали ООО».

(ООО, или компания с ограниченной ответственностью, представляет собой бизнес-структуру, в которой владелец облагается налогом по своей индивидуальной ставке дохода, но при этом на него распространяется ограниченная ответственность корпорации).

Однако вам не нужно регистрироваться, чтобы претендовать на сквозной вычет, хотя Сентено говорит, что это дает некоторые дополнительные преимущества.

«Если кто-то поскользнется и упадет, в худшем случае они пойдут за вашим домом», — сказал он. «ООО — это завеса между бизнесом и вашим активом».

Все, что вам нужно сделать, чтобы соответствовать требованиям, — это сообщить обо всех ваших доходах и расходах от арендного бизнеса в Приложении C или Приложении E ваших налоговых форм (следите за указаниями IRS относительно того, какой из них). Ожидается, что IRS выпустит новую сквозную форму где-то в этом году.

Воспользоваться сквозным вычетом, став арендодателем, может быть особенно заманчиво для тех, кто ожидает более высокие налоги, благодаря новым сокращениям государственных, местных и имущественных налогов (10 000 долларов США), а также процентов по ипотечным кредитам (750 000 долларов США для домов). приобретено после 15 декабря 2017 г.).

«Наличие Airbnb может помочь вам сохранить некоторые из этих вычетов, перенеся их на бизнес», — сказал Ласкомб, — потому что на бизнес не распространяются ограничения.

Хозяева Airbnb также зарабатывают в среднем больше денег, чем пользователи других платформ, по данным технологической финансовой компании Earnest.

А теперь может стать еще лучше.

«Это сквозное изменение является революционным», — сказал Стивен Фишман, автор «Руководства по налогам для краткосрочной аренды».

Вот несколько советов от экспертов по управлению арендным бизнесом.

1) Отслеживайте свои расходы

Изображения героев | Getty Images

Вам следует отделить финансы арендного бизнеса от личных, сказал Фишман.

«Очень хорошо иметь счет в банке для покрытия всех деловых расходов», — сказал он.

Fishman также рекомендует использовать специальное программное обеспечение для арендодателей, например Quicken или бесплатное приложение Hurdlr, которое поможет вам управлять всеми операциями по аренде жилья.

«Если вы что-то покупаете, вы можете просто использовать функцию ведения записей, чтобы классифицировать это в Интернете», — сказал он. «Поэтому, когда вы платите налоги, все в порядке».

Если вы используете Airbnb, вы можете получить доступ к истории транзакций, чтобы узнать о своих доходах. Вы можете экспортировать этот отчет в электронную таблицу для еще более четкого отчета.

2) Знайте что подлежит вычету 

Getty Images

Список расходов, которые вы можете вычесть, будучи арендодателем, длинный.

Некоторые из наиболее простых из них включают любые сборы, которые Airbnb взимает с вас, страховку дома или арендодателя, рекламу вашей собственности и подарки для гостей, такие как вино или цветы.

Другие вычеты более сложны. Например, если вы арендатор, вы не можете вычесть амортизацию имущества (когда вы списываете стоимость, которую актив потерял с течением времени).

Однако вы можете вычесть арендную плату или ее часть. Допустим, арендная плата за вашу квартиру составляет 2000 долларов в месяц. Если вы сдаете все помещение на 2 недели, вы можете вычесть 1000 долларов. Если вы сдаете в аренду только комнату, вам придется вычислить квадратные метры.

Как уже упоминалось, вы также можете вычесть часть налогов на недвижимость и проценты по ипотечным кредитам, также используя уравнение, чтобы определить, какая часть вашей собственности была использована для бизнеса. На этой диаграмме из книги Фишмана показан пример такой разбивки.

3) Получите подходящую страховку

Вы должны уточнить у своей страховой компании о любых дополнительных мерах предосторожности, которые могут потребоваться вам в качестве арендодателя. В некоторых случаях требуется специальное одобрение. Хозяева также могут захотеть изучить страховку арендодателя.

Airbnb предлагает «Гарантию для хозяев» на сумму до 1 000 000 долларов США в качестве компенсации ущерба (ну, определенного ущерба).

4) Правила и рекомендации

Hill Street Studios | Смешать изображения | Getty Images

Если вы сами снимаете жилье, получите разрешение от своего арендодателя на субаренду вашего дома или квартиры.

Вам также следует ознакомиться с правилами вашего города или округа в отношении краткосрочной аренды.

В Чикаго есть «список запрещённого жилья» зданий, ограничивающий аренду Airbnb. В Сан-Франциско вы можете сдать в аренду всю свою недвижимость не более чем за 90 дней в году.

Эти запреты в значительной степени связаны с тем, что жители и защитники жилья стали свидетелями роста стоимости жилья через Airbnb. Отчет, опубликованный в конце января, показал, что Airbnb повысила среднюю арендную плату примерно на 300 долларов и ликвидировала до 13 500 квартир, сдаваемых на длительный срок в Нью-Йорке.

Помимо изучения правил, Крейг Смит, заведующий кафедрой этики и социальной ответственности в бизнес-школе Insead, сказал, что хозяева должны стараться быть хорошими соседями.

Напомните гостям, чтобы они были тактичны, сказал он, попросив их выключить телевизор или музыку к определенному времени. Он также порекомендовал хозяевам заранее организовать интервью со своими гостями, чтобы выявить потенциальные проблемы.

«Они должны быть осторожны», сказал Смит. «Но не настолько осторожны, чтобы отсеивать людей, которые имеют другую идентичность или сексуальные предпочтения».

Еще из личных финансов:

Налоговые вычеты по аренде имущества

У вас есть недвижимость, которую вы сдаете в аренду? Помимо возможности регулярного дохода и роста капитала, инвестиции в недвижимость предлагают вычеты, которые могут снизить подоходный налог на вашу прибыль.

Но сначала подумайте, какой вы инвестор в недвижимость. Вы пассивный инвестор или профессионал в сфере недвижимости? Ваша принадлежность к той или иной группе определяет, как будут учитываться ваши доходы и убытки.

Key Takeaways

• Владельцы сдаваемой в аренду недвижимости могут вычесть расходы на владение, обслуживание и эксплуатацию собственности.
• Большая часть сдаваемой в аренду жилой недвижимости амортизируется по ставке 3,636% в год в течение 27,5 лет, что IRS считает «сроком полезного использования» недвижимости.
• Амортизировать можно только стоимость зданий. Вы не можете обесценить землю, поскольку она никогда не «используется».
• Порядок налогообложения доходов и убытков зависит от уровня вашего участия в аренде имущества.

Налоговый учет доходов и убытков

Недвижимость обычно считается пассивной деятельностью. Тем не менее, уровень вашего участия определяет порядок налогообложения доходов и убытков, которые создает имущество.

Специалисты по недвижимости

Служба внутренних доходов (IRS) определяет профессионала в сфере недвижимости как человека, который тратит более половины своего рабочего времени на арендный бизнес. Это может включать развитие недвижимости, строительство, приобретение и управление. Вы также должны посвящать более 750 часов в год работе с арендуемой недвижимостью, чтобы получить квалификацию профессионала.

Деятельность специалистов по недвижимости не рассматривается как пассивная деятельность. Вместо этого получаемый вами доход характеризуется как активный доход (т. е. непассивный доход). Таким образом, вы можете использовать убытки для компенсации других доходов (например, заработной платы, процентов и дивидендов) и избежать налога на чистые инвестиции в размере 3,8%, если аренда приносит доход.

Материальное участие

Если вы принимали существенное участие в качестве специалиста по недвижимости, ваше участие в аренде недвижимости получит непассивный налоговый режим. Вы можете использовать любые убытки для компенсации других видов доходов, и вы не будете облагаться налогом на чистые инвестиции.

Согласно IRS, вы принимали существенное участие в деятельности, если вы отвечаете любому из следующих критериев:

• Вы участвовали в мероприятии более 500 часов в течение года.
• Вы выполняете всю (или почти всю) работу в задании.
• Вы работаете более 100 часов в течение года и работаете как минимум столько же, сколько и все остальные.
• Это мероприятие требует значительного участия (SPA), и вы участвовали в SPA не менее 500 часов.
• Вы принимали существенное участие в деятельности в течение любых пяти из предыдущих 10 лет (независимо от того, были ли они последовательными или нет).
• Деятельность представляет собой оказание личных услуг, и вы принимали существенное участие в течение любых трех предшествующих налоговых лет.
• Исходя из всех фактов и обстоятельств, вы участвовали в деятельности на «регулярной, постоянной и существенной основе» в течение года.

Активное участие

Активное участие является более низким стандартом участия, чем материальное участие. IRS считает вас активно участвующим, если вы «принимаете важные и добросовестные управленческие решения». Управленческие решения, которые считаются активным участием, включают в себя такие вещи, как:

• Утверждение новых арендаторов
• Определение условий аренды
• Утверждение расходов

Если вы активно участвуете, принимая управленческие решения, и имеете не менее 10% доли в инвестициях, вы можете вычесть часть своих пассивных убытков.

Этот уровень участия допускает специальное правило пассивных потерь. Как правило, вы можете вычесть до 25 000 долларов пассивных убытков, если ваш модифицированный скорректированный валовой доход (MAGI) составляет 100 000 долларов или меньше. Вычет прекращается, если ваш MAGI составляет от 100 000 до 150 000 долларов США. Как только ваш MAGI превысит 150 000 долларов, вы не сможете терпеть пассивные убытки. Убытки более 25 000 долларов могут быть перенесены на следующий год.

Пассивная деятельность

С другой стороны, если ваша сдаваемая в аренду недвижимость является побочной инвестицией — и вы не участвуете в ней материально — это считается пассивной деятельностью. В этом случае любые потери от пассивной деятельности могут быть использованы только для компенсации доходов от пассивной деятельности. Другими словами, вы не можете использовать какие-либо убытки от аренды имущества для покрытия другого налогооблагаемого дохода. Вместо этого убытки переносятся до тех пор, пока вы не получите пассивный доход или не продадите инвестиции.

Источники дохода от аренды имущества

Если вы владеете сдаваемой в аренду недвижимостью, вы должны сообщать обо всех доходах от аренды, которые вы получаете, но имейте в виду, что это включает не только ежемесячные чеки за аренду.

Аренда

Деньги, которые вы получаете за аренду, обычно считаются подлежащими налогообложению в том году, когда вы их получили, а не в тот год, когда они должны были быть получены или заработаны. Это означает, что любые авансовые платежи также должны рассматриваться как доход.

Например, предположим, что вы сдаете в аренду дом за 1000 долларов в месяц и требуете от новых арендаторов платить арендную плату за первый и последний месяцы при подписании договора аренды. В этом случае вам придется декларировать 2000 долларов, которые вы получили, как доход, даже если 1000 долларов из этих 2000 долларов покрывают период, который может составлять несколько лет в будущем.

Расходы арендатора

Расходы, которые платят ваши арендаторы, считаются доходом от аренды, если расходы связаны с чем-то, что они не обязаны платить. Например, предположим, что ваш арендатор оплачивает счет за воду и вычитает его из своей обычной арендной платы. В этом случае вы должны включить эту сумму в свой доход от аренды. В зависимости от расходов, вы можете вычесть эту сумму как расходы на аренду.

Торговля услугами

Если ваш арендатор предлагает услуги в обмен на арендную плату, вы должны включить справедливую рыночную стоимость услуг в качестве дохода. Например, если ваш арендатор красит арендуемый дом в обмен на арендную плату за один месяц (стоимостью 1000 долларов США), вы должны включить 1000 долларов США в качестве дохода, даже если вы не получили наличные деньги. Тем не менее, вы сможете вычесть 1000 долларов в качестве расходов.

Гарантийный депозит

Гарантийные депозиты не облагаются налогом, когда вы их получаете, если намерение состоит в том, чтобы вернуть деньги арендатору в конце срока аренды. Но что, если ваш арендатор не соответствует условиям аренды? Например, предположим, что вы получаете залог в размере 500 долларов США, а ваш арендатор съезжает и оставляет дыры в стенах, ремонт которых стоит 500 долларов США. Вы должны включить 500 долларов в качестве дохода за этот год (но вы также можете вычесть расходы на ремонт).

Обратите внимание, что залог, используемый в качестве окончательного платежа за аренду, считается авансовой арендной платой. Следовательно, вы включаете его в доход в том году, когда вы его получили.

Вычеты по налогу на аренду имущества

Как владелец сдаваемого в аренду имущества, вы можете вычесть различные расходы, связанные с покупкой, эксплуатацией и обслуживанием имущества. Вот краткое изложение наиболее распространенных выводов.

Вычет процентов по ипотеке

Расходы на получение ипотечного кредита, такие как комиссионные и сборы за оценку, не подлежат вычету при их оплате. Вместо этого эти расходы добавляются к вашей основе в собственности.

Тем не менее, вы можете вычесть проценты на сумму до 750 000 долларов США (1 миллион долларов США, если вы взяли ипотечный кредит до 16 декабря 2017 года) обеспеченного ипотечного долга по вашему первому или второму дому. Для инвестиционной недвижимости вы можете вычесть проценты по ипотеке как коммерческие расходы.

Ваша ипотечная компания будет ежегодно присылать вам форму IRS 1098, показывающую, сколько процентов вы заплатили в течение года. Если часть вашего платежа включает деньги, которые поступают на счет условного депонирования для покрытия налогов и страховки, ваша ипотечная компания также должна сообщить вам об этом.

В то время как проценты по ипотеке на жилье указываются в Приложении А налоговой формы 1040 или 1040-SR, проценты по ипотеке за аренду жилья указываются в Приложении Е.

Закон о снижении налогов и занятости (TCJA), принятый в 2017 году, снизил максимальную сумму основного долга по ипотечному кредиту, имеющую право на вычитаемые проценты, до 750 000 долларов США (с 1 миллиона долларов США) для новых кредитов. TCJA также почти удвоил стандартные вычеты, что избавило многих налогоплательщиков от необходимости перечислять их постатейно.

Амортизация арендованного имущества

Еще одним важным налоговым вычетом является резерв на амортизацию. Вместо того, чтобы делать один большой вычет при покупке (или улучшении) имущества, амортизация позволяет вычитать затраты в течение срока полезного использования имущества. IRS позволяет амортизировать сдаваемое в аренду имущество, если оно соответствует следующим требованиям:

• Вы являетесь владельцем собственности.
• Вы используете недвижимость в своем бизнесе или приносящей доход деятельности.
• Имущество имеет определяемый срок полезного использования, т. е. что-то, что изнашивается, приходит в негодность, изнашивается, устаревает или теряет свою ценность по естественным причинам.
• Вы ожидаете, что недвижимость прослужит более одного года.
• Недвижимость не была введена в эксплуатацию, а затем ликвидирована (или более не использовалась в коммерческих целях) в течение того же года.

Земля не подлежит амортизации, поскольку она никогда не используется. Точно так же вы, как правило, не можете амортизировать затраты на расчистку, посадку и благоустройство территории, поскольку эти действия считаются частью стоимости земли, а не зданий.

Арендная жилая недвижимость, введенная в эксплуатацию после 19 лет86 амортизируется с использованием модифицированной системы ускоренного возмещения затрат (MACRS). Этот метод распределяет затраты (и амортизационные отчисления) на 27,5 лет — то, что IRS считает «сроком полезного использования» сдаваемой в аренду недвижимости.

В то время как амортизация экономит ваши деньги сейчас, IRS может захотеть вернуть часть этих денег. Если вы амортизируете имущество, а затем продаете его по цене, превышающей ее амортизированную стоимость, вы должны будете заплатить налог на возврат амортизации на прибыль. Многие инвесторы в недвижимость используют биржу 1031 для отсрочки уплаты налогов, в том числе возврата амортизационных отчислений и налогов на прирост капитала.

Ремонт и усовершенствование

Владельцы сдаваемой в аренду недвижимости могут предположить, что все, что они делают со своей собственностью, является вычитаемым расходом. Не так , по данным IRS.

Ремонт позволяет поддерживать сдаваемое в аренду имущество в хорошем состоянии и является вычитаемым расходом в том году, когда вы его оплачиваете. Ремонт включает в себя покраску, ремонт сломанного унитаза и замену неисправного выключателя света. С другой стороны, улучшения повышают ценность вашей собственности и не подлежат вычету при оплате. Вместо этого вы возмещаете затраты на улучшение (и покупку) имущества, амортизируя расходы в течение срока полезного использования вашего имущества. Улучшения могут включать новую крышу, патио или гараж.

С налоговой точки зрения, вы должны делать ремонт по мере возникновения проблем, а не ждать, пока они умножатся и потребуют ремонта.

Налоги на имущество

Налоги на имущество являются постоянными расходами для владельцев сдаваемой в аренду недвижимости. Домовладельцы могут вычесть в общей сложности до 10 000 долларов США (5 000 долларов США, если супружеская пара подает заявление отдельно) в счет налога на имущество, а также государственного и местного подоходного налога или налога с продаж. Однако это ограничение не распространяется на бизнес-операции. В зависимости от вашего уровня участия в собственности, вы можете вычесть полную сумму в качестве коммерческих расходов.

Командировочные расходы

Деньги, которые вы тратите на поездки для сбора арендной платы или содержания арендуемого имущества, подлежат вычету. Однако, если целью поездки были улучшения, вы должны возместить эти расходы как часть улучшения.

Существует два способа вычета командировочных расходов: по фактическим расходам или по стандартной норме пробега. Самая последняя информация о требованиях IRS и текущей норме пробега содержится в публикации IRS 463.

Прочие общехозяйственные расходы

В дополнение к процентам по ипотеке, ремонту и амортизации, некоторые другие общие расходы, которые вы можете вычесть, включают:

• Реклама
• Наемные работники и независимые подрядчики
• Расходы домашнего офиса
• Страховые взносы
• Уход за газонами
• Убытки от несчастных случаев (ураган, землетрясение, наводнение и т. п.) или краж

Профессиональные, бухгалтерские услуги (9011г. составители документов, управляющие недвижимостью, адвокаты)

• Коммунальные услуги
• Стоимость личного имущества (например, техники и мебели), используемого в аренде

Кондоминиумы и кооперативы

Если вы владеете сдаваемым в аренду кондоминиумом или кооперативом, в каждом из них действуют особые правила:

• Кондоминиумы: Если арендуется кондоминиум, вы, вероятно, платите взносы или отчисления на содержание мест общего пользования, таких как вестибюли, лифты и зоны отдыха. Когда вы сдаете свой кондоминиум в аренду, вы можете вычесть расходы, такие как амортизация, ремонт, проценты и налоги, которые относятся к этому общему имуществу. Однако, как и в случае с арендой на одну семью, вы не можете вычесть деньги, потраченные на капитальный ремонт, например, на оценку домика в клубе. Вместо этого вы должны амортизировать свою долю затрат.
• Кооперативы: Расходы на кооперативную квартиру, которую вы сдаете внаем, подлежат вычету. Это включает в себя плату за обслуживание, уплачиваемую кооперативной жилищной корпорации. Капитальные улучшения трактуются по-разному. Вы не можете ни вычесть затраты на улучшение, ни амортизировать их. Вместо этого вы должны добавить стоимость улучшения к вашей базовой стоимости акций корпорации, уменьшая ваш прирост капитала при продаже.

Ведение документации

В Графике E IRS есть места для разных категорий расходов. Это дает вам гибкость в элементах, которые вы можете вычесть. Но будьте готовы подтвердить свою претензию и отделить расходы на ремонт и техническое обслуживание от капитальных улучшений. Помните, что деньги, которые вы тратите на улучшения, могут уменьшить ваши налоговые обязательства при продаже.

Планируйте вести вспомогательную документацию (например, журналы встреч, дневники, календари и журналы), чтобы подтвердить свое активное участие и время, проведенное на вашей собственности каждый год.

Куда я могу сообщить о доходах от аренды?

Вы сообщаете о доходах, расходах и амортизации от аренды имущества в Приложении E формы 1040 или 1040-SR (Налоговая декларация США для пожилых людей). Вам придется использовать более одной копии Приложения E, если у вас есть более трех арендуемых объектов.

Какие вычеты я могу претендовать на арендованное имущество?

Как владелец сдаваемого в аренду имущества, вы можете требовать отчислений для компенсации дохода от аренды и снижения налогов. В целом, вы можете вычесть квалифицированные расходы на аренду (например, проценты по ипотеке, налоги на имущество, проценты и коммунальные услуги), эксплуатационные расходы и расходы на ремонт.

Вы также можете амортизировать стоимость покупки и улучшения имущества в течение его «срока полезного использования», обычно 27,5 лет. Вы также можете вычесть дополнительные 20% от вашего квалифицированного дохода от бизнеса (QBI). Однако, чтобы претендовать на вычет QBI, арендуемая недвижимость должна «подняться до уровня торговли или бизнеса в соответствии с разделом 162» Налогового кодекса, помимо других ограничений.

Что такое биржа 1031?

Когда вы в конечном итоге продадите сдаваемое в аренду имущество, вы можете оказаться на крючке налогов на прирост капитала и амортизации. Многие инвесторы в недвижимость откладывают эти налоги, используя биржу 1031, которая позволяет вам обменивать одну инвестиционную недвижимость на другую. Согласно IRS, обмениваемые объекты должны быть «однородными», что означает, что «они имеют одинаковую природу или характер, даже если они различаются по классу или качеству». Как правило, свойства считаются однотипными, независимо от того, улучшены они или нет.

Облагается ли доход от аренды налогом как обычный доход?

Возможно. Если вы сдаете недвижимость в аренду более чем на 14 дней в течение года, вы должны указать доход от аренды в своей налоговой декларации, а чистый доход облагается налогом как обычный доход. Вам не нужно отчитываться или платить налоги с дохода, если вы сдаете недвижимость в аренду на 14 или менее дней.

Итог

Владение арендованной недвижимостью, как правило, является наиболее прибыльным, если вы рассматриваете налоговые правила, прежде чем прыгать.