Недвижимость эконом класса: Все о квартирах эконом-класса и ликвидности объектов недвижимости масс-маркета

Квартиры эконом класса — типовые варианты по умеренной стоимости

Под термин «квартиры эконом-класса» попадают как типовые квартиры в новых и строящихся домах, так и вторичное жилье, реализуемое по умеренной стоимости. И часто в пределах одной и той же суммы можно приобрести как скромное, но качественное и новое жилище, так и ворох проблем в придачу к неновой квартире.

Так называют попросту недорогие квартиры, жилье для небогатых. Красивое иностранное словосочетание ласкает слух, но может совсем не обрадовать глаз. Однако различными риэлторами это понятие трактуется по-разному, плоть до самых полярных формулировок. Для одних эконом-класс – это любое социальное жилье, и только. Другие считают, что квартиры эконом-класса – это то, что немного «дешевле бизнеса», но при этом – обязательно высокого качества.

Что же такое эконом-класс?

На самом деле, 99% населения обитает в жилье эконом-класса. И именно оно составляет объект львиной доли сделок на рынке недвижимости. Квартиры эконом-класса начинаются с однокомнатных, площадью от 35 кв. м, и располагаются, как правило, в типовых домах разных лет постройки, включая современные панельные серии.

Характерное свойство таких многоквартирных домов – отсутствие квартир свободной планировки. Все комнаты разделены тонкими перегородками. Лифты в подъездах отечественного производства. Двор и территория вокруг дома не охраняется и не огораживается, отсутствует подземный паркинг, а часто и открытая стоянка автомобилей. Если проект дома предусматривает наличие нежилых помещений, то в них располагаются общегородские продуктовые или промтоварные магазины.

Если брать рынок недвижимости в целом – как первичный, так и вторичный, – то квартиры эконом-класса придется разделить на несколько категорий. Например, так: панельные хрущевки, кирпичные хрущевки, панель с малой кухней и типовая панель.

Самая лучшая категория – так называемый «стандарт», включающий самые просторные квартиры в панельных домах новых серий, многие из которых еще строятся. При всех описанных выше минусах, такие квартиры эконом-класса предусматривают большую кухню (10-12 кв. м), просторный коридор, улучшенную планировку комнат. В новых спальных районах Москвы (Марьино, Жулебино) возводят монолитно-кирпичные высотки.

Сколько стоит эконом-класс?

Типовые квартиры эконом-класса имеют и типовую стоимость. Любой риэлтор, услышав от вас по телефону район расположения квартиры, ее площадь и грубую оценку состояния (новая, с ремонтом, без него), а также тип жилого дома, сможет достаточно точно назвать ту сумму, за которую вы сможете ее продать.

В настоящее время стоимость квартиры эконом-класса все меньше зависит от района ее расположения. На первый план выступают близость от метро (может повлиять на цену в пределах 10%) и этаж. Жилье на первом этаже будет дешевле (примерно на те же 10%). Последний этаж, особенно в новых домах, уже перестал пугать покупателей – очевидно, что здесь меньше смежных поверхностей с соседями, чище воздух и не так шумно.

Разумеется, на стоимость эконом-класса оказывает большое влияние категория дома. Остановимся на новостройках, в которых сегодня можно приобрести незавершенные или только планируемые к строительству квартиры эконом-класса.

Строящийся эконом-класс

В рамках реализации жилищной программы в настоящее время строится множество новых домов, цены на квартиры в которых подкупают своей разумностью. Более того, ряд застройщиков предлагают дольщикам вносить деньги поэтапно, открывая своеобразную кредитную линию с «отрицательными процентами»: понятно, что готовое жилье в том же доме после его ввода в эксплуатацию будет стоить дороже. Перспектива приобрести на таких условиях квартиры эконом-класса весьма заманчива. Получается, что за те деньги, за которые вы купили бы квартиру в аварийном доме в неблагополучном районе, можно стать обладателем нового, чистого и светлого жилья, обычно неподалеку от метро и зеленых массивов.

Все это так, но главное здесь – не поддаться влиянию эйфории от удачной покупки и внимательно изучить все подробности сделки.

Хорошо, когда квартиры эконом-класса предлагает известная компания, на счету у которой – ни один десяток уже заселенных домов, среди которых есть и элитные. Здесь все понятно: фирма располагает крупными активами и отлаженным процессом строительства, поэтому может себе позволить часть из своих проектов реализовать по умеренной стоимости с минимумом прибыли. Это делается как для рекламы, так и в целях поддержания хороших отношений с властями, которые могут предоставить льготные условия для строительства следующих объектов. Такой вариант можно смело рекомендовать любому. Никакого подвоха в нем не будет.

Однако если дешевое жилье предлагает неизвестный застройщик, да еще и активно расписывая при этом его прелести, – задумайтесь. Согласно последним законодательным актам, любому гражданину, пришедшему «с улицы», строительная фирма обязана предоставить для изучения полный пакет своих документов, как учредительных, так и финансовых. Сколько времени работает на рынке застройщик? Есть ли у него готовые проекты, или этот дом – первый? Кто учредитель и владелец? В порядке ли документы на землю и имеется ли разрешение на строительство – подчеркнем – данного конкретного жилого многоквартирного дома? Если в офисе фирмы уходят от ответа хотя бы на один из перечисленных вопросов, связываться с ней не стоит.

Вы не успеете моргнуть глазом, как окажетесь втянутым в финансовую аферу. Мы не раз говорили о форме договора, который имеет смысл подписывать с застройщиком. Только договор долевого участия избавляет от большинства рисков, но и он не снимает их полностью.

особенности и требования к жилью

Жильё комфорт-класса – это улученный вариант квартир класса «стандарт», отличающийся более удобной планировкой, расширенным метражом, привлекательностью дизайна общественных зон или более качественном и комфортном благоустройстве придомовой территории.

Содержание

• Как появилось жилье комфорт-класса
• Метраж улучшенных квартир
• Планировка и высота потолков
• Архитектура дома и зоны общего пользования
• Инженерные коммуникации
• Районная инфраструктура
• Нежелательное соседство
• Придомовая территория
• Отношение качества к стоимости

Сегодня на столичном рынке новостроек весьма востребовано жилье комфорт-класса, и многие застройщики предпочитают возводить именно такое жилье. Этот сегмент недвижимости, фактически, является улучшенной версией жилья класса «эконом», и, в то же время, по своим характеристикам уступает квартирам категории «бизнес».

Не все современные покупатели жилья понимают, в чем отличие квартир класса «эконом» от недвижимости класса «комфорт», и этим пользуются застройщики, позиционируя свои квартиры как жилье комфорт-класса, хотя, на самом деле, продают «эконом».

Сегодня мы рассмотрим, каким требованиям должно соответствовать жилье, чтобы соответствовать заявлениям застройщика о принадлежности недвижимости к комфорт-классу.

Как появилось жилье комфорт-класса

Важно!

Сейчас тоже нет определенного набора отличий, позволяющего точно определить класс жилья, поэтому в нашей статье мы приведем некоторые признаки, указывающие на то, что вы имеете дело именно с жильем категории «комфорт».

Жилые дома с квартирами класса «комфорт» стали появляться на московском рынке первичной недвижимости с 2008 года — некоторые застройщики стали предлагать улучшенные версии типичных панельных домов.

Улучшения жилых комплексов сводились к более привлекательному дизайну входной группы, зон общего пользования, качественному обустройству придомовой территории, и, разумеется, большему метражу и удобству планировки самих квартир.

Новая недвижимость существенно отличалась от привычных панелек с квартирами «эконом-класса», но, разумеется, до элитной недвижимости ей было далеко, поэтому решено было вывести улучшенное жилье в отдельную категорию и назвать его квартирами комфорт-класса. Сегодня недвижимость комфорт-класса представлена не только панельными домами, но и кирпичными, монолитно-кирпичными строениями.

Каких-то определенных параметров, по которым можно было определить принадлежность жилья к формату «эконом» или «комфорт» ранее не существовало. И застройщики активно пользовались этим, выдавая дома, построенные по проектам с несущественными и не требующими особых расходов улучшениями, за объекты комфорт-класса, чтобы продать квадратные метры как можно дороже.

Метраж улучшенных квартир

По количеству квадратных метров в квартире судить о принадлежности жилья к определенной категории сложно. В некоторых случаях «комфорт» класс по метражу полностью соответствует эконом-классу, а более высокая степень комфорта проживания заключается, например, в более качественной инфраструктуре (дорогостоящее лифтовое хозяйство, приточно-вытяжная вентиляция). Однако сложно говорить о принадлежности жилья к категории «комфорт», если в квартире маленькие комнаты и тесная кухня.

Таким образом, все чаще жилье комфорт-класса предполагает минимальный метраж 35 квадратов для однокомнатной квартиры вместо площади 28 квадратов для эконом-класса. Площадь двухкомнатных квартир, соответственно, начинается от 53 квадратов вместо 45 для «эконома» и трехкомнатных — от 65 квадратов вместо 55 для «эконома».

Планировка и высота потолков

Более высокие требования к комфорту предполагают улучшение планировки, хотя в квартирах эконом-класса также встречаются достаточно удачные схемы взаимного расположения помещений. Иногда по планировке квартиры комфорт-класса имеют уровень жилья класса «бизнес», присутствуют дополнительные бытовые помещения (под гардероб или кладовую), просторные балконы.

Улучшенная планировка обеспечивает владельцу квартиры и членам его семьи более высокую степень комфорта проживания. Просторные комнаты, санузлы, широкие коридоры, а также наличие дополнительных помещений — все это определяет повышение эксплуатационных характеристик жилья.

Потолки в улучшенном жилье имеют большую высоту, чем в квартирах класса «эконом» — от 2,8 м, высота потолков имеет не только благоприятный визуальный эффект, но и позволяет осуществить монтаж канальной системы кондиционирования.

Архитектура дома и зоны общего пользования

Архитектура дома с квартирами класса «комфорт» часто включает нестандартные решения, которые придают зданию индивидуальный облик. В отличие от унылых серых бетонных коробок, характерных для многих зданий, возведенных по стандартным проектам, квартиры уровня “комфорт” предлагаются в домах с фасадами, окрашенными в приятные тона.

На фасадах могут присутствовать дополнительные балкончики, эркеры, “французские окна”, места общего пользования (лестничные клетки, этажные площадки) могут иметь естественное дневное освещение, для чего в ряде способов используется панорамное остекление. Дизайну входной группы также уделяется повышенное внимание.

• 
  Как правило, жилые комплексы с квартирами “комфорт” изначально комплектуются качественной придомовой инфраструктурой, которая включает хорошо оборудованную детскую площадку, места для отдыха и занятий спортом, стоянку для личного транспорта, часто практикуется использование современных решений в области ландшафтного дизайна.

• 
  По внешнему виду в ряде случаев можно судить о теплоизоляции жилых помещений — так, если в качестве недвижимости позиционируется панельное здание, то наружная обшивка фасада теплоизолирующими материалами обеспечит хорошую защиту от холода в зимнее время, а также сокращение расходов на дополнительное отопление.

• 
  В подъезде же могут присутствовать специальные помещения – для консьержа, колясочная, обязательным условием является качественная отделка входной группы, а также зон общего пользования.

Инженерные коммуникации

Будьте внимательны!

Многие застройщики до сих пор используют традиционные вентиляционные шахты (без вытяжного оборудования), в то время как с появлением металлопластиковых окон (которые отличаются высокой герметичностью) естественной вентиляции уже недостаточно. Мало того, застройщики сами и устанавливают такие окна, прекрасно понимая, что проблему вентиляции придется впоследствии решать покупателям.

Одним из отличительных признаков жилья комфорт-класса является качественная инженерная инфраструктура, проектировщики используют более высокие стандарты, которые еще, к сожалению, не закреплены на законодательном уровне.

• 
  В домах комфорт-класса часто бывает реализована принудительная приточно-вытяжная вентиляция, в жилых комнатах могут быть вентиляционные отверстия с клапанами, которые обеспечивают приток свежего воздуха.

• 
  Лифтовое хозяйство в домах с квартирами класса “комфорт” предполагает более качественное и дорогостоящее (чаще всего, импортное) оборудование, чем в стандартных “панельках”, присутствует не только пассажирский, но и грузовой лифт.

• 
  Электрооборудование в квартирах проектируется “с хорошим запасом”, что позволяет выдерживать высокую нагрузку без критических последствий. Часто жилые комплексы с квартирами класса “комфорт” имеют отдельные (хорошо укомплектованные) подстанции.

Районная инфраструктура

Расположение здания с квартирами комфорт-класса имеет большое значение. Жилье эконом-класса традиционно возводится в спальных районах, на окраине города, вблизи промышленных зон, железнодорожных путей.

Квартиры комфорт-класса также могут быть расположены в спальных кластерах, однако, как правило, жилье с повышенным уровнем комфорта возводится там, где уже имеется развитая социальная инфраструктура (супермаркеты, школы, детские сады, развлекательные центры) или же эта инфраструктура формируется параллельно со строительством жилого комплекса.

Нежелательное соседство

Улучшенное жилье, как правило, не возводится вблизи объектов, которые, так или иначе, могут негативно повлиять на степень комфорта жильцов. Например, если окна квартиры будут выходить в сторону завода, который находится поблизости, или оживленной магистрали, или рядом с домом будут находиться такие объекты, как кладбище, следственный изолятор, наркодиспансер – такое жилье вряд ли можно отнести к категории «комфорт».

Однако здесь есть исключения, в некоторых случаях подобным соседством могут похвастаться даже жилые комплексы с квартирами класса “бизнес”. Примером тому являются ЖК “Баркли Резидентс” и “Донской Олимп”, недалеко от которых находятся целых два кладбища — “мусульманское” и “донское”.

*Но все познается в сравнении, и указанные объекты можно считать, скорее, историческими достопримечательностями, чем нежелательным соседством. Так, древнее “донское” кладбище (исторический некрополь со склепами) расположено на живописной территории Донского монастыря (откуда и название ЖК), примерно к этой же категории можно отнести и “мусульманское” кладбище, кроме того, расстояние от указанных жилых комплексов до каждого из кладбищ составляет примерно километр.

Придомовая территория

Определение «комфорт-класс» предполагает не только повышенный уровень комфорта проживания в квартире (который определяют качественные характеристики жилья), но также улучшенные характеристики придомовой территории. Так, многие дома комфорт-класса имеют огороженную территорию, на которой располагается хорошо оборудованная детская площадка, наличие во дворе стоянки для автомобилей является уже обязательным параметром.

Отношение качества к стоимости

Учитывая тот факт, что качественные параметры жилья комфорт-класса варьируются в достаточно широком диапазоне, стоимость таких квартир может стартовать от верхней границы стоимости жилья класса «эконом» и вплотную приближаться к стоимости квартир класса «бизнес». Но здесь также нужно учитывать месторасположение объекта жилой недвижимости, многое зависит от того, насколько удобным для проживания является район, от степени приближенности дома к центральной части района, от качества инфраструктуры, транспортной доступности.

Описанные параметры являются, скорее, ориентирами, чем требованиями, которые должны неукоснительно соблюдаться застройщиком.

По крайней мере, так будет продолжаться до тех пор, пока категории жилой недвижимости не будут закреплены на законодательном уровне. А этого, возможно, не произойдет никогда, поскольку власти намного больше заботит безопасность эксплуатации жилья, чем градации недвижимости по уровню комфорта проживания.

Поэтому не рекомендуется зацикливаться на определениях класса недвижимости, в период подбора интересующих вариантов лучше проводить объективную оценку каждого из параметров жилья. Такой подход позволит достичь максимального соответствия потребностей (которые будут реализованы с покупкой жилья), и ваших материальных возможностей.

Игорь Василенко

Стабилизация экономики является ключом к оживлению продаж жилья

© sesame — DigitalVision Vectors/Getty Images

Недавний отчет, показывающий, что уровень инфляции снизился в октябре, является хорошей новостью для отрасли недвижимости и, возможно, предвестником снижения ставок по ипотечным кредитам в ближайшие месяцы, сказал Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риелторов®, тысячам участники Пятница в NAR NXT, Опыт REALTOR® в Орландо, штат Флорида

В четверг Бюро трудовой статистики сообщило об уровне инфляции 7,7% в индексе потребительских цен за октябрь. Это по-прежнему вызывает проблемы в продуктовом магазине и на заправке, сказал Юн, но это снижение по сравнению с 8,2% в сентябре и может означать, что ставки по ипотечным кредитам достигли своего максимума. Скачок ставки по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой примерно с 3% в начале года до 7% сегодня сильно ударил по продажам жилья. Продажи снизились на 1,5% по сравнению с предыдущим месяцем и на 23,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в сентябре, согласно последним данным NAR о продажах жилья на вторичном рынке.

Что беспокоит, так это то, что жилищный сектор вносит большой вклад в валовой внутренний продукт, а замедление темпов экономического роста тормозит экономику, сказал Юн. «Если бы рынок жилья стабилизировался, а не снижался, ВВП был бы комфортно положительным, — сказал Юн, — и мы бы даже не говорили о рецессии».

Несмотря на встречный ветер, связанный с более высокими ставками по ипотечным кредитам и замедлением продаж, строго ограниченные запасы не позволят резко снизить цены на жилье в большей части страны в течение следующего года. «В большинстве частей страны цены на жилье остаются стабильными, поскольку доступный инвентарь чрезвычайно низок», — сказал Юн. «В некоторых местах наблюдается рост цен, в то время как в некоторых местах, особенно в Калифорнии, цены снижаются».

Даже в районах, где агенты наблюдают снижение цен, сказал Юн, 2022 год не повторится жилищный кризис 2008 года, когда цены рухнули, а потери права выкупа выкупа резко возросли. «Жилищный фонд составляет около четверти того, что было в 2008 году», — сказал он. «Продажи проблемной недвижимости практически отсутствуют, около 2%, и далеко не 30%, которые наблюдались во время жилищного кризиса».

Многие факторы способствуют нехватке жилья. Строители не строят достаточно домов. Инвесторы убрали дома на одну семью с рынка для потенциальных домовладельцев. А некоторые владельцы сдают дома в краткосрочную аренду, а не продают. Но одним дополнительным фактором в этом году является нежелание продавцов отказываться от своей низкой ставки по ипотеке, сказал Юн. «Они могут думать о том, чтобы приобрести дом побольше для своей растущей семьи, но затем решают: «Нам больше нравится наша ипотека под 3%, чем дополнительная комната для ребенка» 9. 0003

На самом деле, если бы ставки по ипотечным кредитам соответствовали историческим нормам, они были бы ниже, чем сегодня, сказал Юн, показав график, показывающий, как ставки по ипотечным кредитам идут параллельно ставке по государственным займам. Как правило, разрыв между двумя ставками остается постоянным. Он вырос в 2008 году после краха Lehman Brothers и снова в 2020 году, когда страну охватила пандемическая неопределенность. И в этом году снова вырос. «Сегодня мы не в панике. Почему такое аномальное распространение?» — спросил Юн. Это вопрос, который группа по защите интересов НАР изучает с политиками в Вашингтоне. «Без этого ставки по ипотечным кредитам были бы 5,8%, а не 7%, и мы бы увидели, как рынок жилья начал оживать».

Развитие и повторное использование недвижимости

Учебные курсы

Время: 11:00 — 17:30 ET
Адрес:  Интернет 

РЕГИСТРАЦИЯ

Этот курс четко описывает восьмиэтапный процесс развития и повторного использования недвижимости. В частности, участники курса изучат основы анализа рынка и площадок, финансовую осуществимость и политические соображения, необходимые для перехода проекта развития от концепции к реализации. Кроме того, этот курс будет охватывать широкий спектр инструментов финансирования, доступных на местном, региональном и государственном уровнях, включая финансирование налоговых поступлений, финансирование облигаций, налоговые льготы, налоговые льготы, сбор земель и редевелопмент заброшенных участков. Несколько тематических исследований в классе будут использоваться, чтобы помочь участникам решить реальные финансовые и нормативные проблемы.

Основные моменты курса:

• Жилищное, торговое, офисное, промышленное, гостиничное и многофункциональное развитие
• Процесс регулирования и утверждения, включая зонирование и выдачу разрешений
• Оценка участия сообщества и политической осуществимости
• Государственное, частное и некоммерческое финансовое моделирование
• Понимание проформы Структура отчета о прибылях и убытках
• Оценка имущества и ставки капитализации
• Структура этапов реконструкции действующих месторождений и ответственность
• Процесс запроса квалификации/предложения

РЕГИСТРАЦИЯ

** Требуется копия текущей стенограммы.

Индивидуальная оплата чеком или заказом на покупку:  
Скачать эту форму  при оплате чеком или заказом на покупку. Форма должна быть отправлена ​​по факсу или почте и сопровождаться оплатой.

Политика отмены и незаезда

Возврат средств за вычетом сбора за отмену в размере 75 долларов США будет произведен для всех отмен, полученных в письменной форме по факсу: (202) 223-4745 или по электронной почте:  [email protected]  не менее чем за 10 рабочих дней до курс — пожалуйста, дайте 3-4 недели. Все регистрации, независимо от статуса оплаты, облагаются комиссией за отмену в размере 75 долларов США. В случае отмены в течение 10 рабочих дней с момента окончания курса возврат средств или перевод кредита на будущий курс не производится. Отмены по телефону не принимаются. Замена участников курса может быть произведена в любое время до начала курса.

Групповая скидка

Организации, регистрирующие трех (3) или более человек на курс IDC, имеют право на скидку 10% от действующей ставки регистрации для каждого участника.