Содержание
Интерфакс-Недвижимость / Перевод финансирования из банка в банк повысит скорость строительства – Анатолий Клинков
Анатолий Клинков
Руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101»
Фото: Пресс-служба ГК «А101»
29 сентября 2022, 15:24
Эксперт считает, что благодаря такой возможности, девелоперы смогут привлечь в отрасль больше банков
Москва. 29 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Механизм проектного финансирования не имеет оптимального механизма перевода эксроу-счетов дольщиков из банка в банк. Меж тем, такая возможность могла бы способствовать развитию проектного финансирования и ускорению сроков строительства, считает руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков.
«В ходе реализации проекта у девелопера может возникнуть реальная необходимость сменить банк. Зачастую это не вопрос финансовых условий – в силу ряда внутренних процессов не все банки готовы, к примеру, оперативно повысить скорость выдачи денег, чтобы привести ее в соответствие с темпами строительства.
Это, в свою очередь, может сказываться на сроках ввода домов в эксплуатацию», — рассказал эксперт, выступая на дискуссионной панели Клуба инвесторов Москвы.
Он пояснил, что возможность для девелоперов быстро и свободно перевести финансирование своих проектов в другой банк повысит скорость строительства, снизив риски переноса сроков ввода домов в эксплуатацию, и привлечет в строительную отрасль больше банков.
В настоящее время, по словам эксперта, в действующем законодательстве пока не проработан оптимальный механизм перевода эскроу-счетов из одного банка в другой. По сути, для этого придется перезаключать ДДУ с каждым дольщиком, что влечет за собой значительные временные затраты.
«Поскольку процесс перевода эскроу-счета каждого дольщика из одного банка в другой занимает много времени, расчет ставки по рефинансируемому кредиту в новом банке начинается «с нуля». В этом случае процентная нагрузка в рамках проекта увеличивается в 6-7 раз. Кроме того, размер комиссии при переходе достигает 3–5% от величины ссудной задолженности», — пояснил Клинков.
Он добавил, что при создании механизма, упрощающего рефинансирование эскроу-кредитов, часть банков, которые сейчас не могут кредитовать отрасль из-за существующих лимитов, могли бы получить нужный опыт и расширить свой портфель за счет проектов на поздней стадии готовности. Кроме того, такой механизм решил бы проблему перегруженности лимитов.
«Что касается самого механизма, то логично предположить, что банк, в котором остаются эскроу-счета, мог бы непосредственно осуществить фондирование банка, который рефинансирует кредит. Другим вариантом видится использование корреспондентских счетов Центробанка РФ для эскроу-кредитов», — предложил Клинков.
Напомним, что с 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых аккумулируются средства граждан. Строительные компании не могут пользоваться этими деньгами до окончания работ, застройщиков кредитуют банки.
Ранее сообщалось, что в перечень банков, которым разрешено работать со счетами эскроу, входят более 90 кредитных организаций.
При этом в Минстрое неоднократно заявляли, что правительство планирует принять меры для более активного вовлечения банков в работу с проектным финансированием с использованием счетов эскроу. Лидирующая группа банков работает в большом отрыве от остальных организаций.
перевод из офиса в жилье — Barcelona Realty Group
Блог
/ Бизнес и инвестиции
Практика превращения нежилых помещений в обитаемые не нова. В анналах истории не сохранилось данных о модификациях одних видов пещер в другие неандертальцами и кроманьонцами, однако всем известно, что с особенным размахом ею баловались жители нью-йоркских богемных районов Сохо и Трайбека в 50-х годах прошлого века. Формула трансформации складов и художественных студий в оригинальные жилые лофты позволяла не только пустить в ход креатив, но и серьезно сэкономить.
Набирающая обороты тенденция использования коммерческих помещений в качестве жилого фонда в Испании также объясняется экономическими причинами.
Постоянное подорожание жилья и увядание физического ритейла, вызванное ростом электронной коммерции, привели к тому, что количество запросов на выдачу лицензий по переводу коммерческой недвижимости в жилую за последние пять лет увеличилось втрое. Желающих поселиться в бывшем лофте или бутике не останавливает даже то, что путь жилищных метаморфоз по-настоящему тернист и долог – перевод нежилого помещения в жилое относится к процедурам с наибольшим количеством бюрократических препон и проволочек. Наши эксперты ответили на самые популярные вопросы, связанные с нюансами подобной модификации.
Смена статуса помещения
— Действительно ли можно поселиться в офисе?
Проживание в помещении, считающимся некоммерческим, может стать легальным лишь после выполнения ряда условий. Первым делом рекомендуется обратиться в мэрию города, в котором находится объект, и изучить местный План управления городскими территориями: дело в том, что лицензии на смену статуса помещений выдаются не во всех регионах.
Также владелец обязан предоставить документы, подтверждающие соответствие здания всем строительным нормам и правилам, а также своду Ассоциации собственников жилья. Чтобы не запутаться и не упустить ни одной детали в столь важном процессе, лучшим решением будет обратиться в компетентному архитектору, который проверит объект на соответствие всем испанским госнормативам и поможет подготовить проект о смене пользования.
— Реально ли найти помещение, пригодное для жилья?
Вполне реально. На рынке испанской недвижимости имеется большое количество предложений объектов, которые формально числятся в категории нежилых, между тем, отлично подходят для жилья при выполнении всех условий. Оптимальным с точки зрения трансформации считается помещение площадью не менее 100 м2. Нужно, впрочем, помнить, что каждый регион имеет свои нормы, которые могут зарубить самый креативный, но плохо подготовленный проект на корню. Например, типичная характеристика коммерческого объекта – много площади и мало света – может стать серьезным препятствием при адаптации его к норме, согласно которой каждая комната должна иметь минимум одно окно и иметь достаточно света.
В результате вместо пяти маленьких комнат, заложенных в проекте, Вам придется довольствоваться всего двумя большими и кладовкой. Одним словом, залогом успешной трансформации является не только доскональное знание законодательства на местном уровне, но и способность максимально использовать доступные площади без нарушения закона – сложная задачка даже для самого опытного архитектора.
— С чего начинать поиск?
Как упоминалось выше, не все регионы разрешают смену статуса помещения, например, где-то позволяется размещать жилой фонд только на этажах выше первого. Поэтому первым делом стоит очертить круг населенных пунктов, где это возможно, отталкиваясь далее от цены, расположения и прочих факторов, принимаемых во внимание при выборе любой недвижимости.
— Как подготовить помещение к смене статуса?
Чтобы привести понравившееся коммерческое помещение в соответствие с требованиями, скорее всего, понадобится перепланировка, ведь внутреннее пространство магазинов и офисов разделено совсем не так, как того требуют жилищные нормативы.
Поэтому рекомендуется заранее позаботиться о согласовании проекта переустройства через проектные организации и получении лицензии на проведение работ. Кроме того, если в ходе адаптации будут затронуты другие квартиры здания, придется получить «добро» соседей на общем собрании собственников, по результатам которого у Вас на руках должен быть пакет документов, включающий решение собрания по вопросу передачи. Все документы надо сдать в Департамент городского имущества, где могут либо согласовать перевод, либо отказать, ссылаясь на недостатки помещения и законные основания для такого решения. На этом этапе нужно запастись терпением и вспомнить про испанское «маньяна» – обычно ожидание ответа занимает не менее пары месяцев, до визирования мэрскими чиновниками может пройти еще 1-4 месяца – в любом случае, постоянное напоминание о себе будет совсем нелишним. Отказ же можно обжаловать в суде в течение трех месяцев после получения извещения.
— С какими основными проблемами приходится сталкиваться при смене статуса помещения?
Любое новое жилье, к которому относится и помещение, переведенное из разряда коммерческого в жилое, должно соответствовать своду технических норм Código Técnico de la Edificación (CTE).
Чаще всего приходится сталкиваться с адаптацией объекта для инвалидов, обязательной для любого жилого фонда – то есть установке рамп, лифтов, расширению дверных проемов и т.д., а также с выполнением требований по безопасности, что может повлечь длительную замену окон, вентиляции и т.д. Одним словом, несмотря на то, что CTE не мешает переводу из одной категории в другую, необходимость соответствия нормам может значительно увеличить издержки на проект.
— Какие документы потребуются?
Помимо упомянутого выше проекта по смене пользования, подготовленного аккредитованным архитектором, нам понадобится знаменитая cédula de habitabilidad, то есть, заключение о пригодности помещения для проживания – ключ к превращению офиса в квартиру. Этот сертификат, технического соответствия, выдаваемый административными органами, подтверждает, что недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилью законодательством страны (Королевские Декреты 151/2009 и 141/2012, которые контролируются Управлением по охране окружающей среды, водоснабжения и градостроительства (Consellería de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda).
Седула понадобится для многочисленных манипуляций с недвижимостью – например, для получения энергетического сертификата, подключения газа, воды, электричества, а также сдачи в аренду. Чтобы получить сертификат технического соответствия нужно обратиться к архитектору или инженеру-технику, которые проведут необходимые замеры и подготовят отчет, подтверждающий, что объект подходит для проживания. Документ сдается непосредственно в Градостроительный отдел мэрии соответствующего населенного пункта, после чего потребуется обратиться к нотариусу, который зарегистрирует смену статуса помещения. Стоимость всех процедур – около 1.200 €, составление технического проекта – 1.500 €. Отсутствие сертификата грозит внушительным штрафом и невозможностью прописки.
— Какие факторы принимаются во внимание при смене статуса?
Официально принятие запроса, будет зависеть, прежде всего, от количества имеющихся в здании жилых помещений. Это число рассчитывается по формуле отношения общей площади здания к квадратным метрам, отданным под жилье согласно Плану.
Рассмотрим пример:
Дано: здание площадью 360 м2, включающее одно коммерческое помещение и два жилых.
Проект включает: перепланировку имеющихся помещений в модули площадью 100 м2 для жилого пользования (360/100 = 3,6 модуля).
По идее, характеристики объекта позволяют получить лицензию на смену статуса. Между тем, следует принять в расчет и другие условия, как-то:
- Высота потолков должна быть не менее 2,50 м.
- Площадь не менее 25 м2.
- Соответствие всем требованиям безопасности и коммуникаций, предъявляемым к зданиям новой постройки (например, вытяжки на кухне и в ванной, достаточная вентиляция, натуральное освещение – не менее 12% площади).
- И т.д.
«И т.д.» в данном случае – отнюдь не форма речи. В Испании список условий и строгость их выполнения нередко зависят от того, кто будет заниматься приемом заявки на перевод. Вот почему еще перед стартом проекта важно установить личный контакт с чиновником, желательно в компании сведущего испанского архитектора, вхожего в круг «принимающих решение».
— Можно ли объединить два офиса в один с целью превращения в квартиру?
Иногда единственной возможностью получить квартиру с требуемым метражом является объединение нескольких офисов в единое целое. Архитектор подскажет, каковы минимальные требования, которым должны соответствовать выбранные «для слияния» объекты, однако, нужно быть готовым к бесчисленному списку требований и условий. Так, например, оба помещения должны быть «exterior», т.е., выходить не во двор, а на улицу, иметь площадь не менее 38 м2, включать салон, кухню, спальню и ванную комнату и обладать фасадом не менее 3 метров.
Выгода и цена вопроса
— Насколько выгоден перевод коммерческой недвижимости в жилую с точки зрения инвестиций?
Скупка помещений с целью превращения их в жилой фонд была особенно популярна во времена кризиса Испании. Причина проста: приобретение нежилой недвижимости означает значительную экономию средств (до 50%), а средняя рентабельность таких объектов на 30-40% выше, чем жилых.
Все это превращает склады и магазины, как правило, расположенные в не самых коммерчески успешных зонах, в лакомый кусочек не только для частных покупателей, ищущих нестандартное жилье, но и для дальновидных инвесторов. Прогнозы говорят о невиданном росте уровня доходности недвижимости: только в 2019 году рентабельность достигла отметки в 11,2% годовых, высшей точки после кризисного 2007 года, причем, 4,2% – за счет аренды.
— Какова цена вопроса?
Принимая в расчет все вышеперечисленные процедуры по легализации, к сумме помещения придется добавить стоимость проекта, налоги, лицензии, адаптацию, регистрацию и т.д. – в среднем, 500-1000 евро за каждый квадратный метр, в зависимости от качества материалов, используемых при строительстве. В случае с коммерческим объектом, уже прошедшим смену статуса, расходы будут меньше.
— Можно ли прибегнуть к кредитованию?
Тема кредитования коварна: с одной стороны, квадрат коммерческого помещения может быть на 20-30% дешевле, чем метр жилого, с другой – и банки в этом случае могут согласиться закрыть лишь 60% стоимости объекта (вместо 80% в случае с жилым).
Вот почему важно еще задолго до продумывания интерьера будущего лофта и листания журналов по дизайну, получить у своего агента или непосредственно в банке всю необходимую информацию на тему возможности финансирования.
Пишем
правду
Блог
об Испании
Бизнес и инвестиции
Бизнес
и инвестиции
Как открыть бизнес в Испании: открытие своего дела для русских
27 января 2021
Последние десятилетия вопрос открытия и ведения бизнеса в Испании остается особенно актуальным для русских. Как известно, Королевство славится особенно тепличными условиями для стартапов и предпринимателей всех рангов: открытость законодательства зарубежному капиталу и доступность процедур оформления значительно упрощают иностранцам выход на местный рынок.
Согласно рейтингу агентства Doing Business, страна занимает 30 позицию в мире с точки зрения простоты открытия своей компании. Дополнительным бонусом является возможность получить вид на жительство в упрощенном порядке, со всеми вытекающими отсюда преимуществами – от безвизовых путешествий по Евросоюзу до гражданства ЕС. В этой статье расскажем, как быть бизнесменом по-испански, на какие сферы сделать ставку и какие сложности ждут при реализации плана.
подробнее
Бизнес и инвестиции
Бизнес
и инвестиции
Как выгодно продать недвижимость в Испании
24 сентября 2020
Рынок недвижимости Испании довольно специфичен в силу многих исторических и экономических факторов. Так, ввиду особого характера застройки крупных городов их жилой фонд практически не обновляется, в результате спрос стабильно превышает предложение и стимулирует ценовой рост.
С учетом популярности страны у иностранцев, почти 20% сделок приходится на иностранный капитал. Влияют на стоимость жилых и коммерческих объектов и рост налогов, и ставки по кредитам для застройщиков. Все это ведет к тому, что человеку, решившему продать недвижимость в стране, приходится нелегко при назначении адекватной ставки и поиске покупателя. Как найти компромисс между привлекательной ценой и не прогадать с выгодой? Где размещать объявления, на национальных или международных порталах? Куда обратиться за квалифицированной помощью? Об этом в нашем материале.
подробнее
Бизнес и инвестиции
Бизнес
и инвестиции
Плюсы и минусы «траспасо», или бизнес «под ключ» в Испании
23 октября 2019
Вопрос «Купить готовый бизнес или начать с нуля?» – палка о двух концах.
С одной стороны, покупка подразумевает значительную экономию времени и средств, с другой – такое «наследство» влечет немало ограничений и подводных камней при пользовании. В Испании многие считают приобретение действующего бизнеса, или traspaso, оптимальным способом для запуска собственного проекта. Такие туристические мекки, как Коста-Брава или Коста-Дорада – земля обетованная не только для отдыхающих, но и для желающих открыть бизнес по этой системе, с практически неограниченными возможностями приобретения ресторанов, отелей, баров, мастерских и лавок от удаляющихся на пенсию хозяев-испанцев. К тому же, в некоторых «рыбных» местах траспасо — единственный способ выхода на перенасыщенный рынок услуг. Каковы «плюсы» и «минусы» этого вида инвестиций, какие налоги придется платить и на какие нюансы стоит обратить особое внимание – в нашем материале.
подробнее
Смотреть все статьи
bla-bla
Real%20Estate на испанском языке | Перевод с английского на испанский
real%20estate
Показаны результаты для real Estate .
Вместо этого ищите real%20estate .
los bienes raíces
Dictionary
Examples
Pronunciation
Thesaurus
Phrases
real estate(
ril
ehs
—
teyt
)
A noun is a word referring человеку, животному, месту, вещи, чувству или идее (например, человеку, собаке, дому).
сущ.
1. (торговля)
а. los bienes raíces
(m) означает, что существительное мужского рода. Испанские существительные имеют род, который может быть либо женским (например, la mujer или la luna), либо мужским (например, el hombre или el sol).
(M)
За последние несколько лет цены на недвижимость резко выросли.
б. los inmuebles
(m) означает, что существительное мужского рода. Испанские существительные имеют род, который может быть либо женским (например, la mujer или la luna), либо мужским (например, el hombre или el sol).
(M)
Самое главное, когда речь идет о недвижимости, это местоположение.
в. los bienes inmuebles
(m) означает, что существительное мужского рода. Испанские существительные имеют род, который может быть либо женским (например, la mujer или la luna), либо мужским (например, el hombre или el sol).
(M)
Недвижимость обычно считается хорошей инвестицией.
д. las propiedades inmobiliarias
(f) означает, что существительное женского рода. Испанские существительные имеют род, который может быть либо женским (например, la mujer или la luna), либо мужским (например, el hombre или el sol).
(F)
Рынок недвижимости рухнул во время рецессии 2008 года.
Copyright © Curiosity Media Inc.0080
estate
la finca
la herencia
for real
en serio
de verdad
real life
vida real
реальная жизнь
de la vida real
агент по недвижимости
900
el agente inmobiliario
in real life
en la vida real
real name
el verdadero nombre
real world
el mundo реальный
не настоящий
борьба настоящая
la vida es dura 5 9
03
030087
his real name is
su nombre verdadero es
estate agent
el/la agente inmobiliario
real people
personas reales
настоящий инцест
инцест вердадеро
мы родились, чтобы быть настоящими, а не совершенными0003
real friend
verdadero amigo
real feel
sensación auténtica
born to be real
auténtico de nacimiento
мы родились, чтобы быть настоящими, а не совершенными
nacimos para ser auténticos, no perfectos
Машинные переводчики
Перевести real%20estate с помощью машинного переводчика
Посмотреть машинный перевод
Хотите выучить испанский язык?
Обучение испанскому языку для всех.
Бесплатно.
Перевод
Крупнейший в мире испанский словарь
Конъюгация
Спряжения для каждого испанского глагола
Словарь
УЧИТЕЛЬНЫЙ СОРОДА. Продолжительность
.0003
Видео произношение на носителях языка
Слово дня
hornear
to испечь
SpanishDict Premium
Вы уже пробовали? Вот что включено:
Шпаргалки
Без рекламы
Учиться офлайн на iOS
Веселые разговорники
Учи испанский быстрее
Поддержка SpanishEnglishDict
Word of the Day
Испанский-это словарь hornear
3 9 , перевод и учебный веб-сайт.
ver en español en Inglés.com
Особенности
Translation Concugationvocabularylearn Spanishgrammarmard of Day
Social Networks
Apps
и прозвище 9003
.
Иммерсивное обучение 25 языкам
Быстрая, простая и надежная языковая сертификация
Веселые развивающие игры для детей
Комплексное персонализированное обучение K-12
Надежные преподаватели по более чем 300 предметам
Более 35 000 рабочих листов, игр и планов уроков
Адаптивное изучение английской лексики
Copyright © Curiosity Media, Inc., подразделение IXL Learning • Все Права защищены.
Профессиональные услуги по переводу недвижимости
Потребность в реальном понимании
Каждая компания, занимающаяся недвижимостью, хочет гордиться превосходным обслуживанием клиентов. Независимо от того, имеет ли компания по недвижимости дело с физическими лицами, ищущими постоянное место жительства или дом для отдыха, или с предприятиями, ищущими удаленные места на международном уровне, очень важно точно и эффективно общаться с клиентами.
BeTranslated помогла многим веб-сайтам недвижимости увеличить трафик на нескольких языках благодаря услугам перевода.
k
Интернет значительно расширил возможности рекламы и продвижения информации о возможностях и предложениях недвижимости по всему миру. Покупатели и продавцы могут приезжать из любой страны и искать недвижимость в любом месте по всему миру.
Чрезвычайно важно, чтобы средства для обеспечения этого важного взаимодействия для потенциальных покупателей и продавцов были беспрепятственными и легкодоступными.
Интерес потенциального клиента к недвижимости повышается за счет хорошо написанного описания и основывается на простоте общения и ясности договоров о недвижимости, которые заключаются между риелторской компанией и покупателем.
При выполнении успешных переводов в сфере недвижимости качество и точность являются главными аспектами успешного охвата всех вовлеченных сторон.
BeTranslated — это компания, состоящая из профессионалов, занимающихся наукой и искусством перевода, которая гордится тем, что переводит договоры о недвижимости, данные и веб-сайты о недвижимости с высочайшим уровнем качества и точности.
Постоянная доступность также важна для компаний, занимающихся операциями с недвижимостью, когда они имеют дело с международными сделками с недвижимостью. При работе на международном уровне никогда не бывает простоев.
Таким образом, BeTranslated предоставляет сеть специализированных профессиональных команд на международном рынке в различных часовых поясах и с конкретным набором навыков.
Агенты, фирмы и юристы по недвижимости, заключающие договоры купли-продажи имущества, сталкиваются с двумя схожими проблемами:
В связи с высокой конкуренцией быстрый и точный перевод информации о недвижимости и контрактов имеет решающее значение. Внутренних переводов больше недостаточно для обеспечения точности сделок с недвижимостью и включения важных деталей и юридических аспектов собственности.
Для компаний, занимающихся недвижимостью, использование надежных, профессиональных и специализированных услуг перевода является ключом к расширению бизнеса и успешному выходу на более широкий рынок.
BeTranslated может предложить эти уникальные услуги, которые намного превосходят услуги крупных компаний, работающих только в одном месте и в одном часовом поясе.
Международные компании и веб-сайты, занимающиеся недвижимостью, полагаются на возможность выхода на международный рынок в любое время и в любом месте. Компания BeTranslate признала и поддержала этот спрос на действительно международные услуги по переводу недвижимости.
Обладая ситуационными, а также международными знаниями, BeTranslated предоставляет все счета, необходимые для предоставления своим клиентам беспрепятственного перевода недвижимости на английский, французский, испанский, немецкий, итальянский, голландский и другие основные европейские и азиатские языки.
Будь то договор о покупке дома в Доминиканской Республике, веб-сайт агентства недвижимости или любое популярное место отдыха, BeTranslate может помочь понять все аспекты успешной сделки с недвижимостью благодаря своевременному и точному переводу недвижимости.
Отправьте запрос на бесплатный перевод сегодня!
Есть вопросы?
Наши опытные менеджеры проектов готовы ответить на все ваши вопросы и помочь вам в процессе. Свяжитесь с нами сегодня для получения дополнительной информации или бесплатной цитаты!
Подход BeTranslated :
Все переводчики в нашей сети являются высококвалифицированными профессионалами
Один из наших региональных менеджеров получает ваш запрос на расчет стоимости перевода
После того, как вы заполните форму запроса стоимости, один из наших региональных менеджеров свяжется с вами. связаться с вами для подтверждения получения. Затем мы будем работать с вами, чтобы определить ваши конкретные потребности.
Вы получите ответ в течение 8 часов
, обычно мы отвечаем в течение нескольких часов. Возможно, нам потребуется задать вам дополнительные вопросы, чтобы четко описать ваш переводческий проект.
Затем мы определяем переводчика, который лучше всего соответствует вашим потребностям
в соответствии с деталями вашего запроса.
При необходимости мы также окажем вам техническую помощь.
Вы получите переведенные файлы в оговоренные сроки.
Мы следим за переводом
, чтобы убедиться, что он соответствует вашим ожиданиям.
Если вы удовлетворены, мы вышлем вам счет.
Если у вас есть действительный отзыв, мы внесем необходимые изменения.
Основные области специализации
Деловой перевод
Наши опытные деловые переводчики хорошо разбираются во всем спектре деловых и финансовых документов, которые вращают колеса международной торговли.
Наши услуги бизнес-перевода ▶
Маркетинговый перевод
Переводчики, специализирующиеся на маркетинге, понимают, как побудить читателей к действию, чтобы вы могли достичь своих бизнес-целей.
Наши услуги маркетингового перевода ▶
Аудиовизуальный перевод
Стремительный рост видеорынка создал спрос на переводчиков, которые умеют переводить субтитры и сценарии для озвучивания.