Непосредственный способ управления многоквартирным домом: Непосредственное управление многоквартирным домом — МФЦ Челябинской области

Плюсы и минусы непосредственного управления

Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Казалось бы, это должно решить многие проблемы, но в действительности многие жители столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации. Больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом. Если такие способы, как ТСЖ и управление УК, достаточно распространены, с подводными камнями непосредственного управления собственники жилых помещений многоквартирных домов только начали сталкиваться.

Попробуем рассмотреть плюсы и минусы данного способа управления многоквартирным домом.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, последняя обязана быть исполнителем коммунальных услуг. Управляющая организация должна заключить договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, своевременно оплатить ресурсы, потребленные жителями многоквартирного дома, произвести начисление платы за коммунальные услуги населению, сформировать, распечатать, доставить населению квитанции.

При выборе жильцами способа непосредственного управления многоквартирным домом договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения , электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения с ресурсоснабжающей организацией от своего имени. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме не несут ответственность за задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организацией, что является безусловным плюсом.

Обслуживание жилья в случае непосредственного управления осуществляется либо силами самих собственников, либо силами привлеченных на объект подрядных организаций, в роли которых может выступать и управляющая компания, но если в доме больше 12 квартир, то собственники должны нанять организацию, например ту же управляющую компанию, и заключить с ней договор подряда (подряда, а не управления!!!!) на работы и услуги. Такой договор регулируется Гражданским Кодексом РФ, а не статьей 162 Жилищного Кодекса РФ, то есть выполняться будут только те работы и услуги, которые указаны в договоре. И если собственники что-то забыли включить в договор, то даже Государственная жилищная инспекция не поможет. Совету многоквартирного дома или инициативному жильцу придется планировать: какие услуги должны быть в договоре подряда, а может быть даже и не в одном, подрядная организация может не согласиться отвечать за вывоз мусора, внутридомовых газовых сетей, домофонов или чего-нибудь еще. Кроме того, придется исполнять все требования к содержанию общего имущества, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13. 08.2006 № 491, в том числе мероприятия по энергосбережению и ведение технической документации по дому. При этом зарплату за эту работу платить нельзя, так как непосредственное управление тут же превращается в другой способ управления, то есть управляющую организацию. Стороной договора будут 50 % собственников дома. А значит: не пришли 50 % собственников в офис организации для подписания договора-договор никто исполнять не будет. При непосредственном управлении подрядная организация по обслуживанию общего имущества не отвечает за коммунальные услуги (холодную и горячую воду, отопление, канализацию, электроэнергию и газ).

Необходимо отметить и еще ряд существенных недостатков для жителей при выборе этого способа управления домом:

• каждый жилец должен будет заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно, при этом стороной договора являются 50 % собственников, нет нужного процента – договор не заключен. Каждому собственнику придется заключить как минимум 5, а как максимум 10 договоров. Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 5 или 10 организаций. Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры?
• законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не жителей;
• очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг ( наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире). Подрядная организация отвечает только за содержание сетей ( не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали. А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире? Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец? Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем заключается «максимальная защита прав жильцов», в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании?
• не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества;
• не определены периодичность и форма отчета управляющей организации;
• заключение договоров на отдельные виды услуг по содержанию общего имущества может быть возложено непосредственно на собственников или на представителя собственников, что не обеспечит должного контроля за оказанием данных услуг.

Кроме этого, при выборе собственниками помещений способа непосредственного управления многоквартирным домом не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов, так же дома, в которых собственники выбрали непосредственное управление, не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация».

В чем же еще преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом перед другими способами управления?

Существует мнение, что непосредственное управление наиболее экономное. Собственники помещений при непосредственном управлении не создают юридическое лицо, а их интересы в отношениях с третьими лицами представляют уполномоченные ими лица по доверенности.

В этом случае отсутствуют какие-либо посредники в управлении домом. Жильцы сами решают, кто из них или любое другое лицо, которому они доверяют, будет вести переговоры с поставщиками товаров и услуг для содержания и ремонта дома.

Однако это касается только расходов на управление домом. Остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники помещений такого многоквартирного дома несут в обязательном порядке.

Одним из недостатков непосредственного способа управления многоквартирным домом является отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта.

Собственники помещений многоквартирного дома, выбравшие непосредственное управление домом, не могут претендовать на предоставление финансовой поддержки при проведении капитального ремонта, так как в соответствии с законодательством к участию в программе капитального ремонта допускаются лишь дома, выбравшие для себя управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и управляющей организацией.

Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы непосредственного способа управления.

Непосредственное управление домом: а есть ли выгода? — Новости Якутии

YAKUTIA.INFO. О плюсах и минусах непосредственного управления многоквартирным домом разбираемся вместе с республиканским Управлением госстройжилнадзора.

Жилищный кодекс РФ предлагает жильцам три формы управления домом. Традиционными являются выбор управляющей организации и товарищества собственников жилья либо кооператива. И наконец, третья форма предполагает непосредственное управление самими собственниками квартир. Если первые два способа достаточно распространены, то с подводными камнями непосредственного управления жильцы многоквартирных домов только начали сталкиваться.

Условия непосредственного управления

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Непосредственное управление возможно только в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Для оперативного решения вопросов, от имени собственников многоквартирного дома в работе с третьими лицами (ресурсоснабжающие, подрядные организации и др.) вправе действовать один из собственников помещений в нем или иное лицо, имеющее соответствующие полномочия.

Плюсы и минусы

Непосредственное управление многоквартирным домом имеет свои плюсы и минусы. Попробуем разобраться.

К преимуществам данного способа управления домом можно отнести то, что каждый собственник индивидуально заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями (за свет, газ, холодную и горячую воду, отопление и др.) и не несет ответственности за долги по оплате коммунальных услуг своих соседей или управляющей организации.

Также из достоинств можно отметить отсутствие расходов на содержание управленческого аппарата, возможность направления денежных средств собственников, предназначенных на содержание и ремонт общедомового имущества только на нужды их дома, без применения “метода общего котла», при котором средства одного многоквартирного дома могут пойти на ремонт другого.

Техническое обслуживание дома и общего имущества может вестись силами самих жильцов либо подрядными организациями привлекаемые на постоянной или краткосрочной основе, что должно позволить снизить расходы на содержание дома.

«В реальности ситуация во многом другая. В большинстве своем, дома, расторгнув договор с управляющей компанией и поменяв способ управления на непосредственный, затем заключают договор подряда на обслуживание с прежней управляющей компанией, — говорит руководитель Управления государственного строительного и жилищного надзора РС(Я) Павел Аргунов. – При этом сумма оплаты за содержание и техническое обслуживание особо не уменьшается, а ответственность управляющая компания-подрядчик несет только за те работы и услуги, которые указаны в договоре».

Подводные камни

Как отметил Павел Аргунов, собственники заблуждаются, предполагая, что подрядчики будут нести такую же ответственность, что несла управляющая организация. Так, в соответствии с жилищным законодательством управляющие организации несут ответственность даже за те работы, которые не прописаны в договоре, а также при наличии задолженности собственников по оплате за содержание и ремонт жилья.

В случае непосредственного управления, подрядная организация выполнит работы только на виды работ, которые оговорены в договоре и на сумму, которая была собрана с жильцов. Кроме того, при заключении собственниками договоров по выполнению работ аварийно-диспетчерской службы и обслуживанию внутридомового и внутриквартирного газового оборудования, надзор и контроль соответствующих органов за специализированными организациями не ведется. Также, обслуживающие организации уходят из-под лицензионного контроля. То есть всю ответственность за своевременное исполнение многочисленных законов, правил, постановлений несут сами собственники.

Из минусов непосредственного управления стоит отметить возможную низкую эффективность управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, пробелы в законодательстве, касающиеся условий договора, форм контроля, периодичности и отчетности по вопросам обслуживание общего имущества дома.

Таким образом, напрашивается вывод, кому выгодна смена способа управления домом на непосредственный — населению или управляющей компании? Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление, необходимо взвесить все плюсы и минусы перехода.

Справочно: на территории ГО «город Якутск» в 1672 многоквартирных домах собственниками помещений выбран непосредственный способ управления. Сообщает пресс-служба Управления госстройжилнадзора РС(Я).

Полное руководство по управлению многоквартирным домом

СОДЕРЖАНИЕ

• Что такое многоквартирный дом?
• Как эффективно управлять многоквартирным домом
• Основные проблемы управления многоквартирным домом
• Другие советы о том, как управлять многоквартирным домом
• ПМС — это Святой Грааль (ключевые выводы)

Домовладение является значительным активом, а также деловым предприятием. Делать
окупаемость инвестиций, независимо от того, пытаетесь ли вы иметь дело с односемейными
квартир или многоквартирных жилых комплексов, требуется надлежащее управление.

Плохая эксплуатация вашего инвестиционного дома, как и любого другого бизнеса, может стоить
вам время, деньги и энергию.

К счастью, многих распространенных проблем можно избежать. Управляете ли вы своим
многоквартирного дома самостоятельно или нанять агентство по управлению арендной недвижимостью,
вы можете контролировать уровень обслуживания, предоставляемого вашим арендаторам
и предотвратить предотвратимые риски.

Что такое многоквартирный дом?

Здание, состоящее из нескольких жилых единиц, называется
жилой дом.

Многоквартирные дома, обозначенные как кондоминиумы, многоквартирные дома или сады
квартиры – это здания, состоящие из трех и более жилых единиц с
автономная кухня и туалет/ванная комната.

Отдельные кухонные помещения, количество спален и меньше временных
статус жильцов, отличать квартиры от многоквартирных жилых
жилые дома, которые не классифицируются как жилые дома, такие как пансионы, и
гостиницы.

Как эффективно управлять многоквартирным домом

Наличие одного или даже нескольких многоквартирных объектов недвижимости может помочь вам построить
богатство поколений и предоставить вам большую гибкость и
возможности в будущем.

Вы могли бы поверить, что приличное расположение, ухоженные номера, привлекательные
места общего пользования и необходимые удобства сохранят ваш уровень заполняемости
высокая и рыночная стоимость вашего многоквартирного дома. Дело в том, что это
недостаточный.

Вместо этого грамотное управление недвижимостью является залогом успеха при инвестировании.
в жилых комплексах. То, как вы управляете многоквартирным домом, имеет
влияние на конечный результат.

Хорошо управляемый многоквартирный дом может быть контрастом между прибыльным
инвестиции и катастрофа с денежным потоком.

Вы должны определить, будете ли вы взаимодействовать с внешним ресурсом
управляющий бизнес или управляйте недвижимостью самостоятельно в качестве инвестора.

Что нужно учитывать, если вы хотите эффективно управлять многоквартирным домом:

Учитывайте размер и возраст имущества

Управление большими или старыми объектами требует больше времени, усилий и
Ресурсы. Вы должны изучить необходимые навыки и советы по управлению
ваша недвижимость в зависимости от ее размера и возраста. Поговорите с кем-нибудь с опытом
управлять таким же типом собственности или попытаться найти соответствующую информацию
онлайн.

Местонахождение недвижимости

Расположение вашего имущества может быть фактором, способствующим
эффективность управления. Вы не можете сравнить управление недвижимостью в
Bel Air, чтобы управлять одним из них где-нибудь в Индиане или Калифорнии.

Проблемы, стоимость и качество операций будут различаться в зависимости от
район. Чтобы получить максимальные результаты, убедитесь, что вы знаете все, что
нужно знать о районе, в котором находится квартира.

Ваши личные интересы

Ваше определение эффективности основывается главным образом на ваших интересах и
цели. Например, если вас интересует экология.
устойчивости и обслуживать арендаторов с одинаковыми стандартами, используя
клининговая компания, не имеющая общих ценностей, может оказаться неэффективной для
вам, даже если они недорогие.

Убедитесь, что услуги по управлению недвижимостью, которые вы используете, соответствуют
ваши индивидуальные интересы.

Ваши навыки тайм-менеджмента

Если вы не можете правильно распоряжаться своим временем, велика вероятность, что вы вернетесь к
важные оперативные задачи будут высоки. Прежде чем вы вытянете свою собственность
план управления, оценить и улучшить свои способности управления временем.

Основные проблемы управления многоквартирным домом

Найм экспертов по управлению многоквартирным домом

Проницательный найм является одним из наиболее важных бизнес-движений.
владелец инвестиционной собственности должен сделать при оценке того, как управлять
жилой комплекс.

Ищу управляющую компанию, отвечающую вашим требованиям
эффективное управление квартирами — это просто первый шаг, который может быть очень
постановка задач.

Управляющие квартирами несут ответственность за надзор за повседневной деятельностью
одно- или многоквартирные дома. Эти задачи часто включают в себя:

• Работа с жалобами, предложениями и просьбами арендаторов.
• Прием арендных платежей.
• Внесение денег.
• Организация встречи с арендаторами, которые не заплатили арендную плату.
• Проведение интервью и показ квартир потенциальным арендаторам.
• Поддержание жилого комплекса в надлежащем состоянии.

Однако, учитывая объем неэффективного управления недвижимостью
компании, вы должны провести исследование и выбрать правильную
те.

Управление большими многоквартирными домами

Рассмотрите возможность найма внешнего управляющего бизнеса, если вы являетесь собственностью
менеджер с большим многоквартирным комплексом или тот, кто все еще создает
портфолио.

Управление большим многоквартирным домом требует дополнительного времени и
Ресурсы.

У них будет большее количество жильцов, которым потребуются ответы на
их запросы или жалобы, а также большее количество квартир для
арендовать.

Наличие большого количества зданий усложняет управление.

В связи с усиленным ежедневным обслуживанием имущества, наем
квалифицированная фирма по управлению недвижимостью может привести к тому, что вы заработаете больше денег
в долгосрочной перспективе.

Ваш жилой комплекс будет оставаться в отличном состоянии, если вы наймете
управляющий недвижимостью для решения проблем и улучшений по мере их возникновения.

Обращаясь в профессиональную фирму по управлению недвижимостью, вы должны ожидать
получить следующие услуги:

• Чтобы вернуть свое время, так как вы будете передавать большинство обязанностей, которые вы
  ранее выполненный управляющему недвижимостью.
• Когда дело доходит до отбора жильцов и заполнения вакансий,
  профессионализм управляющей компании имеет решающее значение.
• Кто-то, кто знаком с политикой арендаторов и арендодателей и
  обязанности, такие как федеральные и государственные правила дискриминации, и
  скоро.

Вы должны извлечь выгоду из найма компании, потому что они должны знать, как
управлять жилым комплексом.

Управление многоквартирными домами

Управление несколькими многоквартирными домами может быть очень сложным, оно требует много усилий.
планирования. Ваш выбор в отношении того, как обращаться с вашей инвестиционной недвижимостью
может зависеть от его расположения, а при обработке нескольких квартир
зданий, близость зданий может быть проблемой.

Если большая часть инвестиционного портфеля сосредоточена в одном регионе
но включает один или два объекта, расположенных в других районах, может быть больше
рентабельно заключать контракты на эксплуатацию этих объектов.

Это связано с тем, что время, потраченное на перемещение между зданиями для наблюдения за ними, может
не стоит.

Использование стоимости жилого комплекса

Что касается увеличения стоимости квартиры,
Управленческий бизнес должен ориентироваться на следующее:

• Обеспечение высокой заполняемости при доведении арендной платы до рыночной доходности
  (эффективный валовой доход).
• Операционные расходы находятся под контролем благодаря строгому расчету заработной платы и
  договорная деятельность.
• Эффективное и ориентированное на рынок управление недвижимостью ведет к
  увеличение чистой операционной прибыли («NOI»).

Давайте посмотрим на каждый из них.

Эффективный валовой доход

Чтобы сохранить стоимость инфляции и максимизировать свои инвестиции в
многоквартирных домов, инвесторам следует сравнивать арендную плату отдельных
активы до максимальной рыночной арендной платы в регионе на регулярной основе.

Стремитесь к балансу между высокой заполняемостью и привлечением ваших активов.
арендная плата на уровне местного рынка. Прогнозируется повышение цен
постепенный.

Операционные расходы

Как было сказано ранее, секрет дисциплины текущих расходов
являются строгие заработной платы и услуг по контракту.

Для этого составьте список всех запланированных расходов, связанных с вашими инвестициями.
актив.

Было бы неплохо включить строку расходов для любых непредвиденных обстоятельств.
расходы, возникающие в течение года.

Изменения в некоторых операционных расходах, таких как увеличение налогов или оплата коммунальных услуг владельцем
повышения ставок, возможно, вне вашего контроля.

Когда возникают непредвиденные расходы, их планирование и учет
вы чувствуете себя хорошо организованным, а не разочарованным.

Чистый операционный доход

Многочисленные инвесторы в недвижимость знают о концепции повышения общей
стоимость их владений. Вы также можете быть заинтересованы в повышении
чистый операционный доход от активов или прибыльность вашего имущества после
расходы снимаются.

Управляющие компании должны не только контролировать повседневную деятельность
имущество, но также знать о ваших целях.

Когда вы успешно увеличиваете доход и управляете жилым комплексом, чтобы
устраните неэффективность, ваша собственность, скорее всего, увидит чистую операционную
рост.

Уникальность аренды многоквартирных домов

Основы жилых комплексов отличаются от других
коммерческая недвижимость. Понимание, как управлять многоквартирным домом
существенно отличается от понимания того, как поддерживать розничный актив.

Продолжительность аренды квартир обычно составляет 12 месяцев на рынках,
не имеют контроля над арендной платой.

Арендная плата повышается так часто, как позволяет рынок, и настолько высоко, насколько это возможно.
рынок позволяет.

Кроме того, практически отсутствуют стимулы для улучшения состояния арендаторов.
Квартиры, регулируемые арендной платой, сдаются как есть (с ковровым покрытием, свежевыкрашенным) и
готов к немедленному занятию.

Сдача квартиры в аренду – несложный процесс. Если один перспективный
арендатор отказывается из-за отсутствия посредников, сложных договоренностей или
переговоров, другой вряд ли последует.

Многоквартирные дома состоят из большого количества отдельных домов,
общий оборот многоквартирных домов продолжает снижаться.

Лизинг — это постоянный процесс, и получение продления требует исключительных
обслуживание клиентов. Когда дело доходит до инвестиций, время имеет существенное значение.
больше доход, полученный от собственности, тем быстрее юниты
сдан в аренду.

Независимо от размера имущества, процедура лизинга может быстро
потреблять любое свободное время, которое инвестор в недвижимость должен иметь для управления или расширения
портфолио. Ставить свои ресурсы и личное время под стресс.

Использование технологии управления недвижимостью

Раньше управление многоквартирными домами было затруднено из-за отсутствия хороших
технологии и методы. У нас не было той же технологии, что и у нас.
сегодня, поэтому нам приходилось полагаться на бумагу или старые компьютерные системы. Сейчас есть
множество альтернатив на выбор.

Управляющие недвижимостью и владельцы теперь могут экономить время, сокращать количество переделок, принимать
запросы арендаторов в режиме онлайн и демонстрация единиц с помощью виртуальных туров. Арендовать
сбор может быть автоматизирован, что снижает объем работы, затрачиваемой на
бухгалтерия.

Это означает, что программное обеспечение и инновации для управления недвижимостью теперь могут
помогать инвесторам в недвижимость и управляющим недвижимостью повышать эффективность там, где
раньше не могли.

Ускоренный рост бизнеса и возможность уделять больше времени и энергии
забота о клиентах, удержание и аренда — два преимущества
повышенная эффективность.

Подробнее: Программное обеспечение для управления квартирой с обслуживанием 2022

Управление арендаторами многоквартирных домов

Поиск арендаторов

Ваши инвестиции в недвижимость никогда не выживут без арендаторов, но управление
арендаторы могут быть проблемой сама по себе.

Поиск подходящих арендаторов — самая важная вещь, которую вы можете сделать.
для оптимизации ваших инвестиций, как знает каждый инвестор в недвижимость.

Начнем с поиска арендаторов.

Поиск жильцов для вашего многоквартирного дома может быть сложной задачей. После
вы собрали отчеты о выселении, кредитах и ​​судимости, вы
нужно сделать следующее:

• Следите за рекомендациями, предоставленными заявителем.
• Подтвердить доход.
• Кроме того, следует провести собеседование с потенциальными арендаторами.

Вам нужно убедиться, что вы быстро проходите эту процедуру, чтобы избежать
потеря подходящих арендаторов.

Арендатор Ремонт и жалобы

После того, как вы нашли арендаторов и они въехали, вы почти наверняка
иметь дело с повреждением или жалобой. После того, как вы выбрали недвижимость
управляющая компания по обслуживанию жилого комплекса, они возьмут на себя
Вся процедура для вас.

Однако, если вы сами управляете недвижимостью, имейте в виду, что вы
должен ответить быстро.

Жильцы, своевременно вносящие арендную плату, не хотят, чтобы их ждали.
длительные сроки рассмотрения жалоб.

Имея надежных подрядчиков для замены дорогостоящих элементов, проведите
аварийный ремонт и поддержание чистоты и свежести квартир между арендаторами
может помочь вашему бизнесу идти гладко.

Выселение арендаторов

Если вы какое-то время инвестировали в недвижимость, вам следует ожидать
необходимость выселить арендатора в какой-то момент.

Выселение – это юридическая процедура, которая может быть сложной для всех заинтересованных лиц.
Никому не нравится проходить процесс выселения, и для предотвращения
предъявляют иск, вы должны внимательно следить за каждым шагом. Если вам необходимо выселить
арендатор, важно получить юридическую консультацию.

Одним из неотъемлемых рисков инвестиций в недвижимость является выселение. Ожидая
столкнуться с этой ситуацией, и разработка стратегии для ее решения поможет
чтобы уменьшить неудобства.

Другие советы о том, как управлять многоквартирным домом

Никогда не отдавайте жильцу ключи без оплаты и подписанного договора

У вас не всегда может быть контракт, и вы будете передавать ключи
арендатор без одного иногда.

Это рискованно, потому что в дальнейшем арендатор может отказаться подписывать договор,
и выселение упрощается с обязательным контрактом.

Если все взрослые в доме не подпишутся, они смогут вызвать
проблемы позже, заявив, что их не обслуживали, поэтому попросите всех
знак.

Не давайте жильцу ключи без предварительного заявления

Имея на руках заявление, арендаторы считают, что вы нанесли ущерб их кредитоспособности, поскольку
у вас есть их информация. Таким образом, больше арендаторов будет заботиться о
место и оплатить арендную плату за предыдущий месяц.

Постарайтесь избежать выселения, поговорив с опаздывающим арендатором и предприняв меры.
необходимый ремонт.

Нередко квартироуправители обещали жильцам ремонт, но делали.
не сообщать владельцу, так как это плохо отразится на них, позволяя
арендатор подлежит выселению.

Вы должны постоянно общаться с арендатором. Много раз, если вы сделаете
необходимого ремонта, арендатор постарается избежать выселения, поскольку они
поймите, что у вас есть записи, и они проиграют в суде, если уйдут.

Не показывайте квартиру, пока она не будет очищена и покрашена.

Если вы показываете недвижимость до того, как она будет очищена и отполирована, это уменьшит
рентабельность. Вы тратите свое время. Грязная квартира поставит
людей, и вы потеряете потенциального арендатора.

Желательно, чтобы потенциальные арендаторы ждали. Если человек появляется
быть порядочным арендатором, предложить им приложение и получить их телефон
номер, чтобы вы могли связаться с ними, когда имущество станет доступным.

Когда люди видят пустую квартиру, которую обслужили, убрали и
окрашенный, он будет выглядеть удобным и привлекательным, что позволит быстро сдать его в аренду.

Вещи, которые вы можете добавить в свой контракт

• Не оставляйте заглохшие автомобили на территории.
• Не включайте музыку после 00:00 ночи.
• Не держите коробки и кровати снаружи.
• Невозможно покрасить стены в другой цвет.

ПМС — это Святой Грааль (ключевые выводы)

Узнайте, что потенциальные арендаторы на вашем рынке ищут в аренде
подразделения и разрабатывать стратегии, соответствующие их потребностям. Оборот арендаторов
неизбежно, но наличие системы для выявления и управления новыми арендаторами
поставит вас в наилучшее положение, чтобы получить максимальную отдачу от вашей собственности
инвестиции.

Как инвестор в недвижимость, существуют различные препятствия для содержания квартиры.
комплексы. Однако большинство препятствий можно преодолеть, если они хорошо
управляемый:

• Тщательный выбор управляющей компании.
• Использование технологии.
• Создание стратегии решения проблем арендаторов, жалоб,
  и содержание.

Бронирование ниндзя
Программное обеспечение для управления недвижимостью обслуживаемых квартир

предлагает услуги, которые учитывают все эти важные факторы. Это помогает с
организованное и эффективное управление недвижимостью.

С помощью этой системы вы можете создать автоматическое выставление счетов и выставление счетов для
устраните беспорядок, решив свои требования к выставлению счетов и бухгалтерскому учету.

Наша программа собирает данные автоматически, исключая бухгалтерский учет и
ошибки, вызванные беспорядком и утомительным вводом данных.

Наше программное обеспечение для управления недвижимостью имеет централизованную систему управления, которая
позволяет работникам получать уведомления через приложение. Не выходя из приложения,
вы можете управлять коммуникационными требованиями вашей команды.

Эта технология обеспечивает повышенную эффективность работы и точность,
позволяя вам сэкономить время и деньги, удовлетворяя специфические требования ваших клиентов.

Чтобы узнать больше о том, чем мы отличаемся, и актуальности наших услуг
к вашему бизнесу, запланируйте быструю встречу с нами прямо сейчас

5 Основные проблемы управления апартаментами в качестве инвестора в недвижимость

Инвестиции в многоквартирные дома или несколько могут помочь вам на пути к богатству поколений и получить больше свободы и возможностей в будущем.

Вы можете подумать, что хорошее расположение, благоустроенные квартиры, привлекательные места общего пользования и необходимые удобства — вот что будет поддерживать высокий уровень заполняемости и стоимость недвижимости вашего многоквартирного дома.

По правде говоря, этого недостаточно.

Напротив, успех инвестиций в многоквартирные дома зависит от грамотного управления недвижимостью. От того, как обслуживать многоквартирный дом, зависят ваши конечные результаты.

Хорошо выполненное управление многоквартирным домом может быть разницей между прибыльной инвестицией и ошибкой с отрицательным денежным потоком.

Теперь возникает вопрос: как содержать многоквартирный дом или управлять многоквартирным комплексом?

Как инвестор, вы должны решить, будете ли вы нанимать стороннюю компанию по управлению имуществом или будете управлять имуществом самостоятельно.

При оценке вариантов содержания многоквартирного дома учитывайте следующее:

• Размер и возраст объекта
• Местонахождение имущества
• Ваши личные интересы
• Ваши навыки тайм-менеджмента
• Как вы цените свое время

1. Управление многоквартирным домом по найму

При рассмотрении вопроса о том, как содержать многоквартирный дом, разумный найм является одним из наиболее важных бизнес-решений, которые может принять владелец инвестиционной собственности.

Если вы решите нанять компанию по управлению недвижимостью, найти ту, которая соответствует вашим потребностям в управлении апартаментами, — это только первый шаг.

Инвесторы в многоквартирные дома также должны искать компанию, которая соответствующим образом обучает своих сотрудников и общается таким образом, который лучше всего подходит вам как владельцу инвестиционной собственности. Хотите добавить приложение на свой телефон? Или вы предпочитаете общение по электронной почте? Возможно, лучше всего позвонить по телефону, когда управляющей компании нужно связаться с вами.

Сотрудники управления жилым комплексом будут работать непосредственно с вашими арендаторами, чтобы помочь им в:

• процессе аренды
• совершение платежей и
• проблемы с обслуживанием.

Наличие хорошо обученного персонала может как улучшить, так и испортить опыт. Оптимальное обслуживание клиентов имеет первостепенное значение, когда речь идет о том, чтобы ваши арендаторы были довольны, а доход не был постоянным.

Управление малоквартирными домами

Небольшие многоквартирные дома из 20 квартир или менее часто управляются инвестором, который умеет работать, любит иметь дело непосредственно с арендаторами и имеет время, чтобы понять, как содержать многоквартирный дом.

Управление недвижимостью — это работа, требующая приверженности и определенного набора навыков.

Каковы обязанности управляющего квартирой?

Управляющие квартирами несут ответственность за повседневную деятельность многоквартирного комплекса или многоквартирных комплексов. Часто в эти обязанности входят:

• Рассмотрение жалоб, замечаний и запросов арендаторов
• Сбор арендной платы
• Внесение денег
• Обращение к арендаторам, которые не внесли арендную плату
• Планирование назначения и показа квартир потенциальным арендаторам
• Содержание жилого комплекса

Если вы решите нанять профессионального управляющего недвижимостью, важно понимать, что вы можете заплатить гораздо более высокую цену за единицу в небольших многоквартирных домах, чем в больших многоквартирных домах.

Почему? Поскольку стоимость управляющего недвижимостью не распространяется на большое количество единиц, вы не осознаете экономию за счет масштаба, которую вы получаете с более крупными объектами недвижимости.

Кроме того, в многоквартирных домах меньшего размера возникает меньше проблем с арендаторами и меньше обязанностей по обслуживанию.

Управление большими многоквартирными домами

С другой стороны, если вы инвестор в недвижимость с большими многоквартирными домами или тот, кто продолжает формировать портфель, подумайте о найме внешней управляющей компании.

Для управления большим многоквартирным домом требуется больше времени и ресурсов. У них будет большее количество арендаторов, которым потребуются ответы на их вопросы или опасения, и будет больше квартир, которые необходимо будет сдать в аренду.

Владение несколькими зданиями усложнит управление.  

Когда вы нанимаете авторитетную компанию по управлению недвижимостью, вы можете в конечном итоге зарабатывать больше денег в долгосрочной перспективе благодаря усиленному ежедневному уходу за недвижимостью. С управляющим недвижимостью, который занимается устранением повреждений и ремонтом по мере их возникновения, ваш многоквартирный дом будет оставаться в отличном состоянии.

Когда вы нанимаете хорошую компанию по управлению недвижимостью, вы должны ожидать:

• Чтобы выиграть время, поскольку вы будете передавать многие обязанности, которые вы выполняли в прошлом, управляющему недвижимостью.

• Опыт компании по управлению недвижимостью в вопросах отбора арендаторов и заполнения вакансий.

• Кто-то, кто знаком с законами и правами арендаторов и арендодателей, включая законы штата и федеральные законы о дискриминации и т. д.

Компания должна знать, как обслуживать многоквартирный дом, и вы должны получить выгоду от их найма.

Как вы управляете несколькими арендуемыми объектами?

Расположение вашей инвестиционной недвижимости может повлиять на ваше решение о том, как ею управлять.

Если инвестиционный портфель обычно расположен в одном конкретном районе, но также имеет один или два объекта недвижимости в других местах, может быть более целесообразным передать управление этими объектами на подряд. Время в пути, связанное с наблюдением за зданиями, не расположенными рядом друг с другом, может не стоить того.

2. Максимальное увеличение стоимости жилого комплекса

Институт CCIM (CCIM), ведущий эксперт в области коммерческой инвестиционной недвижимости, проделал прекрасную работу по решению этих вопросов в своей статье «Увеличение стоимости квартиры за счет стратегического управления». По словам Стивена Х. Шолдера из CCIM, стремясь максимизировать стоимость многоквартирного дома, управляющая компания должна сосредоточиться на:

• Эффективном валовом доходе («EGI») за счет поддержания высокой заполняемости при изменении арендной платы. на рынок
• Дисциплинарные операционные расходы со строгим расчетом заработной платы и услугами по контракту
• Чистый операционный доход Рост за счет эффективного и ориентированного на рынок управления недвижимостью

Давайте рассмотрим каждый из них.

Фактический валовой доход

Чтобы не отставать от инфляции и оптимизировать инвестиции в многоквартирные дома, вам следует периодически пересматривать индивидуальную арендную плату за активы по сравнению с максимальной рыночной арендной платой для данного района.

Стремитесь найти баланс между высокой заполняемостью и получением арендной платы за недвижимость в соответствии с рыночной арендной платой в этом районе.

Ожидается постепенное повышение арендной платы. Медленное перемещение арендной платы арендатора при продлении приведет к тому, что инвестиционный актив в сфере недвижимости будет работать в лучшем виде в кратчайшие сроки.

Дисциплинированные операционные расходы

Как отмечалось выше, строгий расчет заработной платы и услуги по контракту являются ключом к упорядочению операционных расходов. Для этого определите и обозначьте все ожидаемые расходы, связанные с вашим инвестиционным активом. Может иметь смысл добавить строку расходов для непредвиденных расходов, которые могут возникнуть в течение данного года.

Изменения в некоторых операционных расходах, таких как увеличение налогов или увеличение ставок коммунальных платежей, оплачиваемых владельцем, возможно, вне вашего контроля. Планирование и учет непредвиденных обстоятельств заставит вас чувствовать себя хорошо подготовленными, а не несчастными, когда возникают непредвиденные расходы.

Чистый операционный доход

Многие инвесторы в недвижимость знакомы со стратегией увеличения общей стоимости ваших активов. Кроме того, вы также можете быть заинтересованы в увеличении чистого операционного дохода от активов, прибыльности вашей инвестиционной собственности после вычета расходов.

Управляющие недвижимостью должны не только управлять повседневным хозяйством, но и понимать ваши цели. Когда вы эффективно увеличиваете доход и управляете многоквартирным домом, чтобы снизить неэффективность, вполне вероятно, что ваша собственность приведет к чистому операционному росту.

3. Сдача квартир в аренду

Основные принципы многоквартирной собственности сильно отличаются от других коммерческих объектов. Умение обслуживать многоквартирный дом; очень отличается от поддержания розничного актива.

На рынках, где арендная плата не регулируется, аренда квартир обычно заключается на 12 месяцев.

Арендная плата поднимается так часто и так высоко, как рынок выдержит. Кроме того, практически отсутствуют надбавки на улучшение жилищных условий. Квартиры в контролируемых районах сдаются в аренду «как есть» — чистые, с ковровым покрытием, свежевыкрашенные и готовые к немедленному заселению.

Сдача квартир в аренду – относительно простой процесс. Без посредников, сложных условий и переговоров, если потенциальный арендатор уйдет, то другой, скорее всего, не уйдет.

Многоквартирные дома состоят из большого количества индивидуальных домохозяйств. По данным CBRE, мирового лидера в области анализа недвижимости, средний оборот многоквартирных домов продолжает снижаться, однако годовой оборот обычно составляет от 50% до 75% или даже выше.

По данным CBRE, тенденции во время пандемии опустились ниже отметки 50%.

В результате лизинг представляет собой непрерывный процесс, и обеспечение отличного обслуживания клиентов имеет решающее значение для обеспечения продления . С точки зрения инвестиций скорость имеет существенное значение.

Чем быстрее сдаются квартиры, тем выше денежный поток объекта .

Часто, независимо от размера собственности, процесс лизинга может отнять у инвестора дополнительное время, необходимое для управления или создания портфеля. Давление на ваше личное время и ресурсы.

4. Использование технологии управления недвижимостью

В прошлом отсутствие качественных технологий и систем было проблемой для управления многоквартирными домами. Бумажным или компьютерным системам не хватало технологий, которые мы имеем сегодня. Теперь есть множество вариантов на выбор.

Сегодня управляющие недвижимостью и владельцы могут свести к минимуму доработку, высвободить больше времени, принимать запросы арендаторов онлайн и показывать квартиры в виртуальных турах. Сбор арендной платы можно автоматизировать, а время, затрачиваемое на ведение бухгалтерского учета, значительно сокращается.

Для инвесторов в недвижимость и управляющих недвижимостью это означает, что программное обеспечение и технологии управления недвижимостью могут помочь повысить эффективность там, где раньше это было невозможно.

Повышение эффективности приводит к ускорению роста бизнеса и возможности тратить больше времени и энергии на обслуживание клиентов арендаторов, их удержание и аренду.

5. Управление арендаторами многоквартирных домов

Поиск арендаторов

Без арендаторов ваша инвестиционная недвижимость не будет процветать, но иногда управление арендаторами само по себе является проблемой. Как знает каждый владелец инвестиционной недвижимости, найти хороших арендаторов — это самое важное, что вы можете сделать, чтобы максимизировать свои инвестиции.

Начнем с поиска жильцов.

Процесс поиска арендаторов для вашего многоквартирного дома требует усилий. После получения отчетов о кредитах, выселениях и криминальной истории вам все равно необходимо:

• Последующие рекомендации заявителя
• Делайте проверки доходов
• И опрос потенциальных арендаторов

Вы должны быть уверены, что пройдете этот процесс быстро, чтобы не потерять квалифицированных арендаторов.

Ремонт жильцов и жалобы

После того, как вы нашли жильцов, которые въехали в квартиру, вероятно, наступит время, когда возникнет ремонт или жалоба. Если вы наняли управляющую компанию для управления многоквартирным домом, они смогут взять на себя весь этот процесс, но если вы сами управляете недвижимостью, помните, что вы должны реагировать своевременно.

Арендаторы, которые вовремя платят арендную плату, не захотят долго ждать решения проблем.

При возникновении проблем с техническим обслуживанием наличие надежных подрядчиков для выполнения аварийного ремонта, замены дорогостоящих элементов, а также технического обслуживания и обновления единиц между арендаторами поможет обеспечить бесперебойную работу вашего бизнеса.

Выселение арендаторов

Если вы занимаетесь инвестициями в недвижимость какое-то время, вам следует ожидать, что в какой-то момент вам придется выселить арендатора.

Выселение — это юридический процесс, который может быть сложным для всех участников. Никто не хочет проходить через процесс выселения, и, чтобы избежать судебного преследования, вы должны позаботиться о правильном выполнении каждого шага. Лучше всего обратиться к юристу, если возникнет необходимость выселения жильца.

Выселение является одним из неотъемлемых рисков инвестирования в недвижимость. Ожидание того, что вам нужно будет справиться с этой проблемой, и наличие плана для этого поможет свести к минимуму сбои.

Упрощенное управление квартирами

При управлении многоквартирными домами в качестве инвестора в недвижимость возникает несколько проблем. Однако при тщательном управлении большинство проблем можно преодолеть с помощью:

• продуманного найма управляющей компании
• с технологией и
• подготовка плана того, как вы будете реагировать на проблемы, жалобы и обслуживание жильцов.

Чтобы оптимизировать стоимость вашего многоквартирного жилого дома, ищите способы увеличить свой доход, которые должны включать дисциплину около поддержание низких операционных расходов .

Узнайте, что потенциальные арендаторы на вашем рынке ожидают от арендуемой квартиры, и найдите способы удовлетворить их ожидания. Помните, текучесть арендаторов является нормальным явлением , но наличие непрерывного процесса поиска новых арендаторов поможет вам максимально увеличить ваши инвестиции в недвижимость.

Что еще вас интересует в управлении многоквартирными домами?

Поделитесь своими вопросами или комментариями с нами ниже!

Northeast Private Client Group занимается оказанием помощи инвесторам и владельцам многофункциональной, торговой и многоквартирной недвижимости в северо-восточном и юго-восточном регионах. Мы представляем продавцов исключительно с учетом их интересов.