От чего зависит кадастровая стоимость квартиры: Что такое кадастровая стоимость квартиры и зачем она нужна

Содержание

От чего зависит кадастровая стоимость квартиры? На вопрос отвечает юрист по жилой недвижимости Артур Пронин

Задайте вопрос юристу

Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.

Кадастровая стоимость квартиры влияет прежде всего на сумму налога, которую необходимо заплатить при совершении сделок с квартирой: чем выше кадастровая стоимость, тем больше налог.

Так, например, если в договоре купли-продажи квартиры стороны согласовали цену квартиры, которая меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, для целей НДФЛ будет использоваться кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7.

В случае получения квартиры в дар от лица, не являющегося членом семьи и (или) близким родственником, необходимо заплатить НДФЛ, для расчета которого также используется кадастровая стоимость квартиры. Кроме того, налог на имущество физических лиц (квартиру) тоже рассчитывается исходя из кадастровой стоимости квартиры.

Что же такое кадастровая стоимость и от чего она зависит?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226.

Где найти эту информацию?

Информацию о кадастровой стоимости можно найти в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Также узнать кадастровую стоимость квартиры можно на официальном сайте Росреестра (в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»).

Государственная кадастровая оценка проводится специально созданными для этой цели бюджетными учреждениями (как правило, они называются «Центр кадастровой оценки»). К числу принципов проведения государственной кадастровой оценки относятся экономическая обоснованность и проверяемость результатов определения кадастровой стоимости. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

Иными словами, кадастровая стоимость должна быть максимально близка к рыночной стоимости объекта. Однако при определении кадастровой стоимости индивидуальные особенности квартиры в расчет не берутся. Например, не учитывается стоимость проведенного в квартире ремонта, не учитывается нахождение квартиры в залоге у банка и некоторые другие моменты.

При определении кадастровой стоимости квартир используются методы массовой оценки. Чаще всего используются для этой цели сравнительный и затратный подходы. Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости.

На кадастровую стоимость могут влиять местоположение многоквартирного дома, год его постройки, материал стен, серия многоквартирного дома, нахождение его в ветхом или аварийном состоянии, нахождение его в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы.

Что делать, если кадастровая стоимость оказалась выше рыночной?

Определенная в установленном порядке кадастровая стоимость квартиры может оказаться в некоторых случаях выше рыночной. Закон предусматривает ряд механизмов, которые призваны защитить интересы собственников.

Снижение кадастровой стоимости квартиры

Например, кадастровая стоимость подлежит снижению в случае изменения величины индекса рынка недвижимости в сторону уменьшения более чем на 30 процентов. Индексы рынка недвижимости рассчитываются в каждом субъекте Российской Федерации отдельно. Изменения в ЕГРН вносятся в этом случае без каких-либо заявлений со стороны собственника.

Исправление ошибок

Также предусмотрено право собственника на подачу заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (как технических, так и вызванных несоблюдением установленных требований при проведении государственной кадастровой оценки). Такое заявление подается в бюджетное учреждение, проводившее государственную кадастровую оценку.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры

Кроме того, до 01.01.2023 собственник может оспорить кадастровую стоимость в специально созданной комиссии или в суде. Оспаривание кадастровой стоимости квартиры в судебном порядке происходит крайне редко. Дело в том, что расходы на подготовку оценки рыночной стоимости и на оплату услуг юриста, скорее всего, превысят экономию от снижения налоговой нагрузки.

Установление кадастровой стоимости

Закон предусматривает, что с 01.01.2023 собственник сможет обратиться в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. К такому заявлению должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости. В настоящее время возможность обращения с таким заявлением имеется не во всех субъектах Российской Федерации.

Если вы хотите быть уверены в том, что ничего не упустили при покупке-продаже недвижимости — воспользуйтесь консультацией нашего юриста по сделкам с недвижимостью в Москве. Мы помогли сотням людей безопасно провести сделки с недвижимостью. Поможем и вам.

автор статьи:

Артур Пронин

Руководитель направления

«Юридическая экспертиза прав на недвижимость»

ЮК «Неделько и партнеры»

23.04.2021

что это, как она определяется и от чего зависит

Рассказываем, что такое кадастровая стоимость и где ее можно узнать.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это сумма, в которую регион оценивает недвижимость в границах своей территории. Ее устанавливают для зданий, сооружений, помещений, земли, объектов незавершенного строительства, гаражей, машино-мест и других объектов недвижимого имущества.

О государственной кадастровой оценке — закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ

На кадастровую стоимость влияют площадь, материал, год постройки, разрешенное использование, наличие коммуникаций, экономическая ситуация в регионе и еще много других факторов.

Определение кадастровой стоимости нужно при расчете:

налогов: на имущество и землю, НДФЛ при продаже недвижимости;
арендной платы или цены продажи объекта, если арендодатель либо продавец — государство, регион или муниципалитет;
штрафов — например, за нецелевое использование земли;
госпошлины при наследовании недвижимости.

Кадастровую стоимость устанавливают на определенный срок — от трех до пяти лет по решению региональных властей. С 2022 года земельные участки будут оценивать раз в четыре года, а с 2023 года с такой же периодичностью — здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства.

В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе оценку кадастровой стоимости объектов недвижимости проводят раз в два года.

Если на рынке недвижимости цены выросли больше, чем на 30%, проводят внеочередную государственную кадастровую оценку.

Если кадастровая стоимость определена некорректно, ее можно оспорить в комиссии при региональном учреждении, которое отвечает за оценку и в суде. Для этого потребуется внеочередная оценка. Собственник недвижимости заказывает определение кадастровой стоимости у независимых оценщиков и оплачивает их услуги самостоятельно.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной и инвентаризационной

Отличие от рыночной. Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной: при расчете рыночной стоимости учитывают индивидуальные характеристики объекта недвижимости, а при расчете кадастровой стоимости берут целый массив объектов и статистически выводят среднюю стоимость. Это называется методом массовой оценки.

Методика оценки кадастровой стоимости

Два офисных помещения в соседних домах с евроремонтом и со старым ремонтом могут иметь одинаковую кадастровую стоимость. При этом их рыночная стоимость будет отличаться: на нее влияет состояние помещений.

Отличие от инвентаризационной. Инвентаризационная стоимость — это себестоимость постройки объекта недвижимости со сходными характеристиками минус износ. Ее рассчитывает бюро технической инвентаризации — БТИ. Стоимость учитывает площадь объекта, материал постройки и износ, но не учитывает цены на аналогичные объекты на рынке.

Инвентаризационная стоимость магазина в здании старого фонда Санкт-Петербурга или Москвы будет существенно ниже кадастровой, так как стоимость изношенных материалов, из которых оно построено, невысокая. При этом здание может находиться в проходном месте и иметь историческую и архитектурную ценность — все это увеличивает ее кадастровую и рыночную стоимости.

Чаще всего кадастровая стоимость выше, чем инвентаризационная. А по сравнению с рыночной может быть как выше, так и ниже.

Как узнать, кто и как оценивал кадастровую стоимость

В Фонде данных государственной кадастровой оценки хранится полный отчет по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости. В нем указаны:

региональный орган власти, который заказал оценку;
эксперт, который проводил оценку;
дата, когда отчет об оценке был утвержден.

Эти сведения можно получить на сайте Росреестра. Чтобы найти свой объект недвижимости, необходимо ввести его кадастровый номер. Он указан в выписке из ЕГРН.

Фонд данных кадастровой оценки

Если выписки нет, его можно узнать на сайте Росреестра по адресу объекта недвижимости.

Сайт Росреестра

Loading…

Зная кадастровый номер объекта недвижимости, можно скачать полный отчет по проведению оценки в заархивированной папке

Как узнать кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать одним из трех способов:

На сайте Росреестра.
В сервисе «Публичная кадастровая карта» Росреестра.
Заказать выписку из ЕГРН.

На сайте Росреестра. На сайте Росреестра можно узнать стоимость объекта недвижимости на момент запроса или на дату, с которой начал рассчитываться налог на имущество организаций либо физлиц или НДФЛ.

Раздел «Электронные услуги и сервисы» на сайте Росреестра

Чтобы узнать кадастровую стоимость, зайдите на сайт Росреестра в раздел «Электронные услуги и сервисы» → «Сервисы» → «Справочная информация по объектам недвижимости».

Loading…

В сервисе несколько вариантов поиска: по адресу, кадастровому номеру или по номеру права. Номер права указан в правоустанавливающих документах на недвижимость

Кадастровая стоимость указана во вкладке «Сведения об объекте».

Loading…

Кроме кадастровой стоимости, можно узнать дату ее определения и внесения данных в Росреестр

На публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы узнать кадастровую стоимость на карте, надо ввести в строку поиска адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер. Этот способ больше подходит для определения кадастровой стоимости зданий и земельных участков. Кадастровую стоимость квартиры придется считать самостоятельно — на карте показана только стоимость многоквартирного дома целиком.

Сервис «Кадастровая карта Росреестра»

Loading…

Во вкладке «Информация» указана кадастровая стоимость, дата ее определения, дата внесения в Росреестр и дата начала применения

В выписке из ЕГРН. Заказать выписку о кадастровой стоимости можно онлайн на сайте Росреестра или в центре госуслуг. Услуга платная, стоит около 300 ₽. Срок — до трех рабочих дней.

Чтобы заказать выписку на сайте Росреестра, зайдите в раздел «Электронные услуги и сервисы» → «Представление сведений ЕГРН» и выберите «Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта».

Представление сведений ЕГРН на сайте Росреестра

Loading…

В сервисе можно заказать различные варианты выписки ЕГРН

Главное в статье

Кадастровая стоимость — это сколько стоит объект недвижимости по расчетам региона. Ее определяют методом массовой оценки: берут много однотипных объектов и выводят среднюю стоимость. В первую очередь кадастровая стоимость нужна для расчета налога на имущество организаций и физлиц, а также для расчета земельного налога.
Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной как в большую, так и в меньшую сторону: она не учитывает индивидуальные характеристики объекта недвижимости.
Кадастровую стоимость устанавливают на срок от трех до пяти лет. В городах федерального значения — раз в два года.
Полный отчет по проведению кадастровой оценки объекта недвижимости хранится в Фонде данных государственной кадастровой оценки.
Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать одним из трех способов: бесплатно посмотреть на сайте Росреестра и в сервисе «Публичная кадастровая карта» Росреестра или платно заказать выписку из ЕГРН.

Кадастровая стоимость квартиры. Рыночная и кадастровая стоимость квартиры

До недавнего времени все сделки с недвижимостью в РФ проводились на основе двух ценовых переменных: инвентаризационной и рыночной. Однако первое, как правило, не соответствует действительности, а второе формируется без участия каких-либо государственных структур. По этой причине было принято решение ввести еще одно понятие – кадастровая стоимость квартиры. Именно эта величина будет определять размер налогов и сборов, связанных как с отчуждением, так и с использованием недвижимого имущества.

Для чего это?

Как уже было сказано выше, в первую очередь — для уплаты налогов, связанных с продажей, покупкой или использованием квартиры. Ранее для этой цели применялась инвентаризационная стоимость объектов, определяемая БТИ. Однако, как показала практика, в большинстве случаев она была значительно ниже фактической. И это привело к недополучению определенных сумм бюджета.

Помимо уплаты налогов, кадастровая стоимость квартиры используется при заключении наследства, оформлении ипотеки в банке, определении обязательных платежей при совершении сделки по обмену или дарению недвижимости. В общем случае эта величина является основополагающей для расчета любых характеристик, выраженных в денежном эквиваленте, связанных с данным объектом.

Кто и как ее определяет

У многих граждан, впервые столкнувшихся с необходимостью указания конкретной суммы, часто возникает вопрос, как узнать кадастровую стоимость квартиры и как она определяется. Он устанавливается специальным государственным органом. Она называется Федеральная служба кадастра и картографии. Сама себестоимость не постоянна, а систематически пересматривается, как правило, в сторону увеличения. Это связано с тем, что раньше она была близка к инвентарной, а значит, существенно отличалась от рыночной.

При его определении учитываются несколько факторов. Во-первых, это среднерыночная цена квадратного метра в регионе. Во-вторых, год постройки дома. Кроме того, в формулу, по которой определяется кадастровая стоимость квартиры, входят и другие коэффициенты.

Где его найти?

Существует несколько способов уточнения этого показателя владельцем недвижимости. Первый и, пожалуй, самый простой — посмотреть в кадастровом паспорте квартиры. Этот документ выдается соответствующим государственным органом по месту нахождения недвижимого имущества. Любой гражданин РФ может обратиться в Кадастровую палату, где получит соответствующую справку. Если в течение последних нескольких лет с квартирой велась деятельность, в том числе ее отчуждение, документ может находиться на руках у собственника, поэтому достаточно посмотреть пункт 8, где прописана цена. Однако если паспорт был получен до 2012 года, эта информация считается недействительной, поэтому ее лучше уточнить другим способом.

Кадастровую стоимость квартиры также можно узнать по запросу в Росреестре. Делается это на официальном сайте учреждения. Существует специальная форма, после заполнения которой гражданин получает интересующую информацию. Чем точнее будет указана информация о недвижимости, тем быстрее будет найдена кадастровая стоимость квартиры. Росреестр предоставляет информацию в формате, доступном для печати. Однако сертификат, полученный таким образом, не считается официальным.

Документ, пригодный для предъявления нотариусу или другим органам, можно взять в Кадастровой палате. Орган выдает справку через 5-7 дней после подготовки запроса при условии предоставления полного пакета необходимых документов.

Что мне идти в Кадастровую палату?

При написании заявления на получение справки при себе необходимо иметь свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество в подлиннике, поэтажный план, расшифровку и паспорт гражданина РФ. В случае обращения в Кадастровую палату представителя собственника, для осуществления данного действия потребуется доверенность.

По установленному стандарту справка должна быть готова через 5-7 рабочих дней с момента подачи заявки, выдается бесплатно. В случае срочной необходимости получить документ за дополнительную плату, запрос обрабатывается в ускоренном порядке. Тогда результат будет выдан в день обращения.

При отсутствии у собственника экспликации на квартиру (за подробным разъяснением плана с датой последней инвентаризации объекта) необходимо обратиться в БТИ.

Что делать, если стоимость завышена

В связи с тем, что в большинстве регионов данный показатель значительно отличался от реальной цены в меньшую сторону, за последние 2 года он был пересмотрен. Это делается для того, чтобы рыночная и кадастровая стоимость квартиры были хотя бы примерно одинаковыми. В итоге выяснилось, что в некоторых населенных пунктах по ряду объектов она превышала реальную цену.

Если гражданин, обратившись в соответствующий орган для уточнения стоимости своей квартиры, получил справку и не согласен с указанными в ней сведениями, он вправе ее оспорить. Для этого необходимо подать иск в суд. И если выяснится, что кадастровая стоимость рассчитана неправильно, ее значение будет пересмотрено. Однако процесс может занять много времени. Так, при оформлении срочной сделки собственники, как правило, ничего не оспаривают и платят налоги со всей суммы.

Как определить рыночную стоимость квартиры

Собираясь продать свое имущество или положить его в банк, собственник, как правило, хочет исходить из его реальной цены. Кадастровая стоимость квартиры хоть и должна максимально соответствовать ей, но не всегда отражает действительность. Поэтому, чтобы определить, сколько денег просить за свое жилье или какую сумму кредита могут предложить в банке под его залог, собственнику необходимо обратиться к независимому оценщику. Он определит рыночную стоимость объекта, а при необходимости выдаст соответствующее заключение, которое может быть предъявлено как будущему покупателю, так и сотруднику банка. Правда, за осуществление такой экспертизы придется заплатить.

При оформлении ипотечного кредита также следует помнить, что в каждом банке есть свои сертифицированные специалисты, и заключение других они могут не учитывать.

Районные коэффициенты

Поскольку цены на жилье могут отличаться в разы даже в пределах одного субъекта федерации, не говоря уже о масштабах страны, при определении кадастровой стоимости конкретной квартиры в первую очередь учитывается местонахождение квартиры принято во внимание. Так, например, стоимость квадратного метра в столице даже по данным Росреестра составляет до полумиллиона рублей, а в небольшом городе эта величина может быть на уровне 20-25 тысяч.

Кадастровая стоимость квартиры в Москве или любом другом городе достаточно легко определяется собственником самостоятельно. Для этого можно воспользоваться специальным онлайн-справочником, который обслуживает Росреестр. Введя точный адрес объекта или его части в окно поиска, пользователь получает результат в виде интерактивной карты. И, нажав на конкретный объект, может увидеть всю информацию о нем, в том числе и кадастровую стоимость. Это очень удобно для тех, кто не нуждается в официальной помощи в данный момент, но нужна хоть какая-то информация для расчета затрат в будущем.

Влияние кадастровой стоимости на налоговую ставку

Между этими двумя параметрами существует определенная зависимость. Если общая цена превысит допустимые законодательством 300 миллионов, обязательный платеж в бюджет будет удвоен. По этой причине так важна кадастровая стоимость квартиры. Где посмотреть его значение, понимают не все владельцы. Часто прибегают к платным услугам специалистов, тогда как с задачей легко справились бы сами, просто зайдя на официальный сайт Росреестра.

Кадастровая стоимость недвижимости является основным ценовым показателем объекта для государственных органов. Учитывается при уплате налогов и сборов, совершении сделок по отчуждению имущества и оформлении его в залог. Найти его можно несколькими способами, и большинство из них будут абсолютно бесплатными.

Кадастровая стоимость недвижимости на Коста-дель-Соль Маркоса Лорьентеса

Поиск:

Катастральная стоимость
11 июня 2021 г.

Автор: HHomes

Во многих случаях владельцы недвижимости принимают решение о желании продать указанное имущество , и именно тогда они понимают, что они должны иметь различные знания по этому вопросу для выполнения любой операции с недвижимостью , включая знание кадастровая стоимость.

Этот термин обычно звучит знакомо, но что такое кадастровая стоимость на самом деле?

Катастральная стоимость – это стоимость имущества, но определенная по критериям Главного управления земельного кадастра. Это административный реестр, в котором регистрируются все здания независимо от их функции. Катастральная стоимость идентифицирует определенные характеристики недвижимости, такие как год ее постройки или квадратные метры поверхности. Кадастровая стоимость также включает конкретный строительный код, как если бы это был документ, удостоверяющий личность. Эти данные полезны при расчете некоторых налогов, таких как налог на недвижимость (IBI).

Для расчета кадастровой стоимости дома или здания учитываются некоторые факторы, которые его окружают, такие как: его местоположение, возраст древности, качество, с которым он был построен, стоимость земли, если земля имеет исторический характер, рыночную стоимость, среди многих других.

Следует отметить, что рыночная стоимость и кадастровая стоимость не совпадают, это связано с тем, что кадастровая стоимость не может превышать рыночную. С другой стороны, изменения, которым подвергается недвижимость, могут повлиять на ее кадастровую стоимость, поэтому собственники обязаны их уведомить.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости?

Существуют различные способы определения кадастровой стоимости имущества начиная с того, являетесь ли вы собственником или нет. В случае с ним это проще, но даже в этом случае есть разные способы его идентификации.

Наиболее распространенный способ сделать это — получить доступ к электронной штаб-квартире кастрата, поскольку вам нужно только идентифицировать себя и ввести катастральную справку. В случае, если здание не является владельцем, его можно идентифицировать с помощью инфографической карты и, таким образом, узнать полезную информацию об имуществе, такую как: его местоположение, кадастровая ссылка, указанное использование, тип использования, поверхность дома и качество постройки, но не кадастровая стоимость конкретно.

Существуют и другие более простые способы, такие как:

Через получение IBI: Этот налог, который взимается ежегодно, основан на фиксированной сумме, которая рассчитывается на основе кадастровой стоимости рассматриваемого имущества. По этой причине это значение отображается в квитанции счета-фактуры. В случае неполучения счета, это можно решить, связавшись с мэрией и запросив его,
Позвонив кастрату: Позвонив муниципальному кастрату и предоставив кадастровые справочные данные собственности и идентифицируя личные данные можно узнать кадастровую стоимость.
Непосредственно в ратушу: Физически в кабинеты кастратов ратуши. Там вам нужно будет идентифицировать себя, чтобы они могли подтвердить, что вы являетесь владельцем дома , и предоставить ссылочный номер. Затем они сообщат кадастровую стоимость.

Эта запись полезна при различных перемещениях по объекту недвижимости и используется в основном в сделках с недвижимостью или для уплаты налогов.