Содержание
Переуступка квартиры в новостройке – что это такое? Риски, права, нюансы
Последнее обновление: 27.01.2022
Вопрос:
Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?
Ответ:
Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.
В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора.
Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).
Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав.
Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика.
Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.
Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.
Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.
Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.
В остальных случаях, т.
е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.
Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.
Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.
Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).
Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.
Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену.
Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.
Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.
Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя.
Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.
В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.
Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых «двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.
Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.
Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.
Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.
В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.
Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.
И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (п.3 ст.382 ГК РФ).
На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой.
Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.
К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.
Как узнать, был ли использован маткапитал Продавцом квартиры – см. в отдельной заметке по ссылке.
И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Акту приема-передачи.
Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.
По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария о покупке кооперативных квартир.
Что такое компенсационный фонд застройщиков? Какую защиту он дает дольщикам – смотри по ссылке.
Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Передача денег за квартиру.
Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.
Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.
Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей .
Что такое переуступка квартиры – статья, юридические вопросы – ГдеЭтотДом.РУ
12 августа 2014 г.
Сегодня в России существует не так много легальных схем передачи прав собственности на жильё. Вторичные квартиры, как правило, переходят из рук в руки по стандартному договору купли-продажи, реже их завещают или дарят. Операции с недвижимостью на первичном рынке контролируются нормами ФЗ-2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот закон максимально защищает интересы частных инвесторов и накладывает серьезные обязательства на строительные компании. Большинство соглашений по приобретению строящихся квартир заключается между дольщиком и застройщиком, однако возможен вариант перепродажи квадратных метров между частными лицами.
Купить квартиру, которая пока существует лишь на бумаге, можно по договору переуступки. Эта схема востребована и достаточно безопасна, однако у неё есть свои нюансы.
Что такое переуступка квартиры и кому она нужна
Переуступка – это договор, который подписывается между сторонами и подлежит государственной регистрации. Суть его в том, что права, которые есть у одного лица, переходят к другому за определенное денежное вознаграждение.
Типичная схема выглядит так: человек решает вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) и за сравнительно небольшую сумму получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.
У дольщика, который преследует только инвестиционные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и втридорога продать квартиру на вторичном рынке – это выгодная, но довольно длительная схема.
Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене. Однако перепродать недостроенный объект нельзя (формально он еще не принадлежит дольщику), зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость по ДДУ.
Переуступка права и застройщик – нужно ли согласие
Сама по себе возможность продажи жилья по переуступке – абсолютно легальная схема, предусмотренная 214 — ФЗ. Однако часто на этапе заключения ДДУ строительные компании стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант. Для этого в договор включается требование, чтобы любая сделка по переуступке заключалась лишь с согласия застройщика. Таким образом девелопер старается держать ситуацию под контролем. Теоретически, если соответствующего пункта в ДДУ нет, дольщик может оформлять соглашение, даже не уведомляя застройщика. И тот окажется в затруднительной ситуации, не зная, с кого требовать доплаты за дополнительные квадратные метры, или кому делать возврат.
Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика.
На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки. Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы. По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.
Преимущества и риски переуступки прав на жильё
В каком то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности.
Основные сложности с оформлением переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит.
Нередко девелопер требует слишком большой процент «отступных» и у дольщика нет юридических оснований оспорить его самодурство. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка. Соответственно вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав.
Не считая этих специфических обстоятельств, уступка прав на недвижимость считается достаточно безопасной сделкой. Также, как и ДДУ, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ-2014. Это практически сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.
Как предотвратить неудачи при переуступке прав
Человеку, который планирует приобрести права на квартиру, важно помнить: продавец в этом случае отвечает лишь за законность оригинальных документов. Он продает не готовую недвижимость, а только ДДУ, который позволяет требовать у застройщика конкретную квартиру.
Что произойдет с квадратными метрами после регистрации переуступки – уже не проблема первоначального инвестора. Поэтому, на всякий случай, лучше всегда наводить справки – нет ли оснований думать, что прекрасная готовая недвижимость станет долгостроем из-за проблем с вводом с эксплуатацию.
Еще один возможный казус связан с тем, что в процессе переуступки покупатель получает не только права, но и обязанности дольщика. И невнимательный человек всегда рискует получить в нагрузку к будущей квартире внушительный долг перед застройщиком. Чтобы избежать таких казусов, при подписании договора нужно внимательно проверять все платежные документы и оставить все оригиналы квитанций о перечислении средств себе. Также не лишним будет запросить у строительной компании акт сверки. Этот документ подтвердит, что все обязательства инвестора на момент переуступки выполнены.
В процессе сделки новый владелец прав на квартиру получает оригинальный договор долевого участия, на основании которого инвестор приобрел право на квартиру и теперь может его уступить.
Также продавец должен передать ему все платежные квитанции по объекту и дополнительные соглашения, если они заключались в процессе строительства. По мнению юристов, этого пакета документов вполне достаточно, чтобы чувствовать себя в безопасности и спокойно ждать новоселья.
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ
Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
купля-продажа
,
новостройки
,
жилая недвижимость
Выбираете новостройку?
Воспользуйтесь нашим онлайн-поиском, чтобы найти лучший вариант
Подобрать недвижимость
Другие материалы
Долг россиян за коммунальные услуги может превысить 1 триллион!
Сегодня
Выбраны новые площадки для строительства по реновации в Москве
Сегодня
ГК А101 создает управляющую компанию для бизнес-квартала Прокшино
Сегодня
В ЖК Symphony 34 представили премиальные материалы для отделки квартир
Сегодня
«Новогоднее предложение» объявили в Прайм Парке
Сегодня
Свыше 100 тыс.
кредитных каникул уже предоставили мобилизованным россиянам
Сегодня
Названы самые доступные московские новостройки бизнес-класса со вводом корпусов до Нового года
Сегодня
Опасения окончания программы льготной ипотеки «подогревают» спрос на новостройки
5 декабря 2022 г.
Станислав Киселёв: Новая Стратегия — это глобальная перестройка строительной отрасли!
5 декабря 2022 г.
Рождественские скидки до 15% в проектах MR Group
5 декабря 2022 г.
Рынок жилья в цифрах и фактах: главное за ноябрь
5 декабря 2022 г.
Сколько стоит обустройство новой квартиры?
5 декабря 2022 г.
Как оформить квартиру на ребёнка
5 декабря 2022 г.
Центробанк начал ужесточать условия выдачи ипотеки для россиян
2 декабря 2022 г.
ГК КОРТРОС вошла в топ-10 рейтинга RAEX-600 среди застройщиков жилья России
2 декабря 2022 г.
Symphony 34 и фестиваль Context представали премьеру спектакля «Явь» в ЦСИ Винзавод
2 декабря 2022 г.
Все новости
Спецпредложения от застройщиков в декабре
Оставьте телефон, и мы подберем для вас новостройки со скидками и акциями по вашим параметрам
Имя
Введите правильное имя
Телефон
Введите правильный телефон
Нажимая кнопку «Узнать об акциях», я даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с
Политикой конфиденциальности
Спасибо, мы свяжемся с вами в ближайшее время
Определение и значение присвоения — Merriam-Webster
назначение ·подпись ·
ə-ˈsīn-mənt
1
: акт присвоения чего-либо
назначение задачи
2
а
: должность, пост или должность, на которую назначен
Ее назначение было в посольство в Индии.
б
: определенная задача или объем работы, назначенный или выполненный, как если бы он был назначен уполномоченным органом
домашнее задание
3
закон
: передача имущества
особенно
: передача имущества в доверительное управление или для использования в интересах кредиторов
Синонимы
- рутинная работа
- долг
- задание
- задача
Просмотреть все синонимы и антонимы в тезаурусе
Примеры предложений
Студенты получили домашнее задание присвоение .
Задание репортера состоит в том, чтобы взять интервью у кандидата.
Репортер находится здесь по заданию .
Репортер находится здесь по заданию .
В статье рассматриваются последние назначение сенаторов в некоторые из наиболее влиятельных комитетов.
ее назначение в посольство в Индии
присвоение компьютером номера каждому изображению
Она спросила, может ли она поменять свое место присвоение .
Узнать больше
Недавние примеры в Интернете
Аарон Сивейл, выздоравливающий от боли в правом запястье, собирается провести сеанс КПЗ во вторник и может оказаться на холме в реабилитационном центре назначение уже в пятницу, сказал Франкона.
Джо Нога, , Кливленд, , 1 августа 2022 г.
Эдвин Риос начал реабилитационный центр в четверг в Оклахома-Сити, почти через два месяца после того, как инфилдер упал из-за напряжения подколенного сухожилия.
Джек Харрис, Los Angeles Times , 28 июля 2022 г.
Добавьте к этому тот факт, что его возлюбленная (Маленькая рыжеволосая девочка) может появиться, и Чарли придется закончить свою девятку.0057 задание до того, как часы пробьют полночь.
Адрианна Фридман, Good Housekeeping , 4 ноября 2022 г.
В 2000 году Сангави запустили бизнес в сфере электронной коммерции, который вырос из школьного задания их тогдашнего сына-подростка .
Джоан Эловиц Казань, USA TODAY , 24 октября 2022 г.
Итак, Лэтэм копирует своего пас-рашера, полагая, что когда его задание шагов внутрь, Янг карабкается по карману в тандеме.
Ник Альварес | [email protected], al , 23 октября 2022 г.
Полиция не ответила на просьбу прокомментировать обвинительный приговор Дохони в пятницу днем или на вопросы о его текущем назначении .
Алекс Манн, Baltimore Sun , 21 октября 2022 г.
Его последние 9Под номером 0057 под номером разрабатывался Octo Finissimo Skeleton 8 Days, но ранее в этом году были выпущены две версии, посвященные 10-летию, с циферблатами, имитирующими его собственные наброски.
Ник Скотт, Robb Report , 16 октября 2022 г.
Это было частью его задания , дать названия элементам ландшафта.
Брайан Маффли, The Salt Lake Tribune , 13 октября 2022 г.
Узнать больше
Эти примеры предложений автоматически выбираются из различных онлайн-источников новостей, чтобы отразить текущее использование слова «назначение».
Мнения, выраженные в примерах, не отражают точку зрения Merriam-Webster или ее редакторов. Отправьте нам отзыв.
История слов
Этимология
см. присвоение записи 1
Первое известное использование
14 век, в значении, определенном в смысле 1
Путешественник во времени
Первое известное использование присвоения было
в 14 веке
Другие слова того же века
правопреемник
назначение
назначить
Посмотреть другие записи поблизости
Процитировать эту запись
«Назначение.»
Словарь Merriam-Webster.
com , Merriam-Webster, https://www.merriam-webster.com/dictionary/assignment. По состоянию на 6 декабря 2022 г.
Copy Citation
Legal Definition
присвоение
уступка
1
: акт уступки
2
а
: должность, пост или должность, на которую назначен
б
: порученная задача
3
: текущая передача собственности или прав
—
абсолютное присвоение
: уступка, при которой передача завершена и оставляет цедента без интереса в переданном имуществе или праве
—
уступка в пользу кредиторов
: уступка имущества должником правопреемнику для передачи в доверительное управление и использования для погашения долгов должника
—
присвоение дохода
: уступка одним налогоплательщиком другому дохода с целью уклонения от уплаты налогов
—
уступка аренды
: уступка арендатором всех его или ее оставшихся прав на имущество по договору аренды
сравнить субаренду
—
эффективная уступка
: уступка, посредством которой интерес цедента в уступаемом имуществе или праве прекращается и передается цессионарию
—
справедливое назначение
: переуступка (в отношении имущества, в котором имеется доля участия в будущем), которая недействительна по закону, но которая была бы подтверждена в суде по справедливости
—
общее задание
: уступка в пользу кредиторов всего имущества должника для справедливого распределения между кредиторами
сравнение предпочтения
—
присвоение заработной платы
: уступка работника, посредством которой часть его или ее заработной платы передается другой стороне (в качестве кредитора) до выплаты заработной платы работнику
сравнение ареста
задание
Английский язык: перевод задания задание для говорящих на испанском языке
английский язык Британника: перевод задания задание для говорящих на арабском языке
Последнее обновление:
— Обновлены примеры предложений
Подпишитесь на крупнейший словарь Америки и получите тысячи дополнительных определений и расширенный поиск без рекламы!
Merriam-Webster без сокращений
утешение
См.
Определения и примеры »
Получайте ежедневно по электронной почте Слово дня!
Большая британская викторина по словарному запасу
- Названный в честь сэра Роберта Пиля, как называется британская полиция?
- Пилхеды
Берти - Робби
Бобби
Проверьте свои знания и, возможно, узнаете что-нибудь по пути.
ПРОЙДИТЕ ТЕСТ
Ежедневное задание для любителей кроссвордов.
ПРОЙДИТЕ ТЕСТ
Задание — определение, значение и синонимы
ПЕРЕЙТИ К СОДЕРЖАНИЮ
Являетесь ли вы международным шпионом с новой миссией или старшеклассником с домашним заданием по математике — когда вы получаете задание , вы Лучше сделать это! Задание — это задание, которое кто-то из авторитетов попросил вас выполнить.