Почему в апартаментах нельзя прописаться: Чем отличаются апартаменты от квартиры и стоит ли их покупать в 2022 году – Бизнес – Коммерсантъ

Чем отличаются апартаменты от квартиры и стоит ли их покупать в 2022 году – Бизнес – Коммерсантъ

Что такое апартаменты, можно ли в них зарегистрироваться и стоит ли приобретать — в материале “Ъ”.

Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ

Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ

Отличие апартаментов от квартиры

Апартаменты — это де-юре коммерческие помещения, которые зачастую используются в качестве жилых.

Плюсы

1. Апартаменты продаются дешевле квартир — в среднем на 10–30%.

2. Из-за относительно небольшой стоимости их выгоднее сдавать в аренду, чем квартиры.

3. Нет жестких ограничений, которые накладываются на перепланировку в жилых помещениях.

4. Нет платы за капитальный ремонт.

5. Как правило, комплексы с апартаментами возводят в районах с развитой инфраструктурой.

Минусы

1. Нельзя оформить постоянную регистрацию.

2. Коммунальные платежи выше, чем в квартирах, в среднем на 15–30%.

3. Налог на имущество также больше: для жилой квартиры — 0,1% кадастровой стоимости, для апартаментов — 0,5–2%. Однако кадастровая стоимость у апартаментов ниже, поэтому на практике разница может оказаться незначительной.

4. Застройщик не обязан соблюдать строительные нормы, необходимые при возведении жилых помещений, а также благоустраивать придомовую территорию.

5. Апартаменты нельзя приобрести за счет средств материнского капитала, с них не получить налогового вычета, нет льгот на оплату коммунальных платежей.

6. Приставы могут забрать апартаменты в счет погашения долга, даже если это единственное жилье.

Дмитрий Ильин, гендиректор юридической фирмы ARIUM:

«Все апартаменты можно условно разделить на «плохие» и «хорошие». «Плохие» это те, которые построены с нарушением строительных норм, предъявляемых к жилым помещениям (инсоляция, вентиляция, звукоизоляция и так далее) или построены с нарушением градостроительных регламентов, например, в местах, не предназначенных для временного проживания граждан. Такие апартаменты вне закона и подлежат сносу или приведению в соответствие. «Хорошие» апартаменты это те, что созданы с соблюдением требований, но в силу формального статуса исключают возможность регистрации в них граждан по месту жительства, имеют ограничения в пользовании социальной инфраструктуры, а также требуют повышенных расходов на их содержание и налоги».

Можно ли прописаться в апартаментах

Апартаменты относятся к коммерческим помещениям, поэтому, в отличие от квартир, постоянную прописку в них получить нельзя. Однако есть возможность оформить временную регистрацию.

Важно! Для прописки у апартаментов должен быть статус гостиничного типа. Зарегистрироваться даже временно не получится в помещениях административно-делового назначения.

Чем отличается студия от апартаментов

Квартира-студия — это однокомнатная квартира, в которой нет перегородки, разделяющей кухню и комнату, но есть изолированный санузел. В отличие от апартаментов, она относится к жилым помещениям, поэтому на нее распространяются те же нормы и требования, что и на обычные квартиры.

Виды апартаментов

Апарт-отель

По сути это квартира с гостиничным сервисом. Здесь можно останавливаться на небольшой срок, готовить еду. Есть ресепшн, куда можно обратиться с различными вопросами: например, заказать уборку в помещении. В некоторых апарт-отелях предусмотрено питание.

Доходный дом

Как правило, это дом, построенный специально для сдачи жилья в аренду. В отличие от апарт-отелей, номера арендуют на более длительный срок (от одного месяца).

Кондоминиум

Это объект недвижимости, которым совместно владеют и управляют несколько собственников. Апартаменты в кондоминиуме можно выкупить для себя или сдавать в аренду.

Многофункциональный комплекс

Вид апартаментов, больше всех похожий на квартиру. В них можно жить, перепродать или сдавать в аренду.

Переведут ли апартаменты в жилой фонд

Сейчас у апартаментов нет правового статуса. В ноябре 2020 года в Минстрое РФ предложили запретить их строительство. При этом в ведомстве пояснили, что намерены присвоить статус жилых помещений уже возведенным апартаментам.

В апреле 2021 года в Госдуму был внесен законопроект, которым предлагается узаконить их строительство, внести понятие «многофункциональное здание», распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса и разрешить прописку.

Стоит ли покупать апартаменты

Законопроект «об апартаментах» в конце 2021 года был снят с рассмотрения, и его дальнейшая судьба остается неясной, рассказал гендиректор юридической фирмы ARIUM Дмитрий Ильин:

«Если же вы только собираетесь приобрести апартаменты, то следует максимальное внимание уделить изучению разрешительной, проектной и иной документации (обязательно с привлечением профессионалов). Кроме того, следует рассчитать будущие затраты. Если вас все устраивает, то можно брать, а при принятии закона «об апартаментах» вы, возможно, даже выиграете».

Артем Косенок; группа «Прямая речь»

Почему нельзя или Как прописаться в апартаментах?

Прописка в апартаментах: невозможное – возможно

Как прописаться в апартаментах, беспокоит сегодня многих россиян. Лихорадящий рынок возвращается в норму и люди начинают активно приобретать собственное жилье. Некоторые обнаруживают, что прописаться по новому адресу оказывается невозможно, и впадают в отчаяние. Но, к счастью, ситуация не безвыходна, хотя и требует усилий для решения.

Почему нельзя прописаться в апартаментах?

Юридически понятия «апартаменты» не существует в рамках жилых комплексов. Поэтому данный тип недвижимости попросту не может быть классифицирован как квартира для постоянного проживания. Соответственно, прописаться в них нельзя, можно лишь получить временную регистрацию со всеми ее достоинствами и недостатками.

Дело в том, что для признания помещения жилым выдвигается ряд требований, которые в случае с апартаментами часто невозможно соблюсти даже теоретически. Среди них:

— Полномасштабная социальная инфраструктура (государственные школы, садики, больницы, банки и т.д.) в пешей доступности.

— Соблюдение строительных требований – максимальная плотность застройки, параметры инсоляции, максимальная высота потолков, отопительная конвекция и т.д.

— Апартаменты не попадают под защиту ФЗ-214 о долевом строительстве, что недопустимо для жилой недвижимости.

Первые пункты маловажны, так как апартаменты традиционно размещаются в перспективных районах, где социальная инфраструктура либо уже устоялась, либо не имеет значения для жителей. Строительные нормы в апартаментах также всегда соблюдены на высшем уровне, и формально нереализованные моменты с лихвой перекрываются уровнем комфорта в апартаментах.

Ну а что касается долевого строительства: апартаменты зачастую продаются на вторичном рынке, к сфере которого «долевка»не относится. Тем не менее, в положении вещей находятся загвоздки, не позволяющие признать помещение жилым

Зачем нужна прописка?

Понятия прописки, говоря строго, не существует с 1991 года, но де-факто норма «постоянной регистрации по месту жительства» почти полностью соответствует старому термину. Этот статус воспринимается, как нечто само собой разумеющееся, ведь в наше время почти нет людей без постоянной регистрации. Поэтому мало кто знает, насколько важна бывает прописка в некоторых моментах. Без прописки затруднительно или вовсе невозможно:

— Устроить ребенка в детский сад или школу.

— Бесплатно пользоваться услугами районной поликлинике.

— Оформить СНИЛС, ОМС, ИНН, водительские права, открыть ИП.

— Пользоваться государственными услугами, требующими указания адреса.

— Официально устроиться на работу и подтвердить работодателю место проживания.

— Получать льготы, субсидии, социальные пособия и участвовать в программе модернизации жилищных условий.

«Блокировки» даже половины этого списка достаточно, чтобы владельцы апартаментов, которые не могут прописаться по адресу, начинали бить тревогу.

Почему апартаменты так популярны и как это связано с пропиской?

Значение термина «апартаменты» в России и за рубежом кардинально отличается. Если в Европе этим словом называют любые добротные квартиры с 2+ комнатами, то на российском рынке определение иное; тем не менее – также однозначно «квартирное». Так почему в апартаментах нельзя прописываться? Ответ прост: апартаментами в РФ называют помещения, относящиеся к нежилому фонду, но пригодные для проживания – по документам многие проходят как гостиницы. А ведь прописка в гостинице – абсурд…

Изначально апартаменты создавались, как временное или дополнительное жилье в центральных частях города, где мало жилых кварталов – резиденции, номера и т.д. Основной целью была сдача в краткосрочную аренду обеспеченным постояльцам. Стоимость апартаментов – на ~20% ниже аналогичного жилья в новостроях, что дополнительно стимулирует продажи. Потенциальные арендаторы были сами в состоянии проконтролировать юридическую ситуацию с домом, поэтому вопросом регулирования долго не беспокоились. До определенного момента…

По данным московских консалтинговых и риэлторских компаний, доля апартаментов на московском рынке жилья уже в 2016 году составляла более 25%. При этом 21% от всего числа проектов по разработке апартаментов приходился на реконструкцию зданий (пентхаусы и классический лофт). Несмотря на это и уровень комфорта, который в апартаментах зачастую даже выше, чем в классических ЖК, закон остается неотступно суровым, не позволяя признать квартиру жилой.

Перевод в жилой фонд – простое и элегантное решение

Так, прописаться в апартаментах можно одним из нескольких «обходных» способов. Самым простым решением станет перевод формы целевого назначения квартиры. Загвоздка здесь в том, что перевести собственность из жилого фонда в нежилой легко, а вот наоборот – гораздо сложнее.

Перевод регулируют положения ЖК РФ и СанПиН. Перечень требований и процедур слишком велик, чтобы приводить его здесь, но вкратце претенденту на перевод потребуется:

1. 
   Проект переустройства/перепланировки апартаментов и технический план, получаемый у кадастрового инженера. Если изменения затрагивают общую собственность (например, холлы), нужно также письменное согласие всех совладельцев с прикрепленным протоколом их собрания.

2. 
   Заключение уполномоченных организаций о технической возможности перевода.

3. 
   Официальный запрос на госуслугу переоформления апартаментов.

4. 
   Проведение необходимых работ, а по их окончании – получение акта приемочной комиссии.

По завершении всех процедур нужно получить выписку из ЕГРН. В общем-то, после этого вы становитесь владельцем жилого помещения (апартаментов) и можете прописываться в нем. Однако выглядит просто это лишь на словах. Для максимально успешного результата лучше поручить ведение процедур таким специалистам, как юристы и инженеры. Важно: не забудьте оплатить все госпошлины.

Самый гуманный суд в мире

Хотя раньше это казалось невозможным, в 2008 году Конституционный Суд уже признал право граждан прописываться на даче. Этот прецедент наглядно продемонстрировал, что законы – не каменная нерушимая глыба, и настойчивость граждан способна изменить ситуацию к лучшему. Индивидуальные решения подобного рода уже выносились и в отношении апартаментов – например, успешный перевод МФК «Водный» в статус ЖК. Но в данном случае речь идет о крупной девелоперской компании с солидными связями и собственным штатом юристов.

Но если дачники добились реализации своих прав, то и вы сможете. Апартаменты сегодня приобретают все большую популярность, поэтому найти достаточное количество единомышленников будет нетрудно. К тому же, у владельцев элитной недвижимости есть важное преимущество: связи. Люди, имеющие возможность повлиять на ситуацию, нередко сами живут в апартаментах без прописки, и для движения в нужном направлении им не хватает только толчка.

Объединяйтесь. Ищите «товарищей по несчастью» и подавайте запросы коллективно. То же решение о прописке на дачах лоббировалось большим сообществом инициативных граждан, т.е. выражало интересы значительной части населения. Логично, что власти отнеслись к требованию коллектива внимательно; гордый одиночка рискует быть незамеченным. Также вскладчину на порядки проще оплачивать услуги архитекторов и юристов, которые подскажут как прописаться в соответствии с нюансами текущего законодательства.

Приятные новости

Осенью 2015 в Думе заговорили о новом законопроекте. Информация, просочившаяся из кулуаров, вселяет надежду: на то, что в апартаментах нельзя прописаться, обратили внимание власти первой величины. Закон предполагает введение нескольких новых определений в раздел ЖК РФ о жилых помещениях, среди них – и понятие апартаментов. Поэтому есть вероятность, что заниматься переоформлением вовсе не придется, и в ближайшем будущем жилье автоматически получит причитающийся статус.

Но, как и многие законы, он не может не содержать «подводные камни» и нестыковки. Их сглаживание и согласование требует времени, поэтому проект до сих пор «висит», хотя предполагалось, что в силу он вступит в силу с 2016. Однако не стоит рассчитывать на перемены, как на юридическую панацею. Перевод, если и когда он состоится, не будет массовым. Поэтому ситуацию стоит брать в свои руки и переводить апартаменты в жилой фонд уже сейчас.

Как долго посетитель может оставаться в моей квартире?

 5 МИН ЧТЕНИЕ

Один
из преимуществ собственной квартиры — свобода развлекаться и
принимать гостей. Позвольте своим друзьям и семье пообщаться с вами во время визита
щедрое использование вашего пространства. Может быть, у вас даже был друг или член семьи
попадают в трудные времена, и
им нужно место для проживания. В любой ситуации принимать гостей может быть весело,
но вы должны знать о продолжительности пребывания вашего гостя. Через несколько
недель, вы можете начать задаваться вопросом, бродит ли ваш посетитель
на территорию арендатора.
Эти типы ситуаций могут быть чем-то вроде серой зоны, так как долго может
посетитель остается в вашей квартире, прежде чем он станет арендатором?

Сколько дней осталось до того, как посетитель станет арендатором?

Каждый
лицо, участвующее в вашей аренде, может иметь
гости, даже долгосрочные, то есть более чем на неделю или две. Может быть, твой друг
испытывает финансовые трудности, или член семьи переехал в тот же город
для работы и находится в перерывах между арендой. Ты
должны чувствовать себя вправе принимать гостей и посетителей на длительный срок.

Однако,
в основном согласовано, что около 14 дней или две недели
остаться, это когда гости начинают расплываться
грань между посещением и проживанием. Там
действуют разные законы в разных городах, округах и
говорится о том, что гости должны платить арендную плату через определенное время,
поэтому обязательно ознакомьтесь с законами штата и местными законами. 
в качестве аренды 

Постоянные гости, ставшие арендаторами
это не просто то, о чем вы должны беспокоиться.
Такая ситуация также вызывает беспокойство у вашего арендодателя. Не только
согласились ли они арендовать определенное количество людей в вашей аренде, но есть
ограничения вместимости в большинстве арендных плат. Двухкомнатная квартира с шестью и более
арендаторы могут стать угрозой безопасности.

Это
не только безопасность вы должны иметь в виду. Большинство проблем с постоянными гостями
касаются денег, в частности, коммунальных услуг и арендных платежей. Как хозяин, вы можете
не беспокойтесь о помощи
другом, но если вы живете с соседями по комнате, вы можете оказаться в ситуации, когда ваш
Ожидается, что долгосрочный посетитель будет делить коммунальные услуги и арендную плату из-за их
длительного пребывания. Если вы хотите, чтобы посетитель начал оплачивать свою долю коммунальных услуг
и арендовать через две недели, этот тип соглашения в значительной степени зависит от вас и
гость, а не хозяин. Если пребывание гостя продлевается
через несколько недель,
это когда вам следует подумать о том, чтобы попросить своего арендодателя добавить этого человека
в аренду по возможности.

В
во многих случаях гость не может стать
житель без добавления их имени к договору аренды арендодателем. Если
гость будет добавлен в 
аренду, то они должны пройти тот же кредит и
проверка биографических данных других жильцов, а также
необходимость платить
залог.

Признаки того, что ваш гость стал арендатором 

В стороне
по продолжительности их пребывания есть несколько способов, которые подскажут вам
(или вашего арендодателя) до момента, когда гость поселился в вашей арендованной квартире: 

Прием
почта на объекте 

Перенаправление
почта не является типичным поведением для короткого визита. Если вы начинаете видеть почту
обращаясь к вашему гостю, знайте, что он, вероятно, не планирует уходить в любое время
в ближайшее время и рассмотрите возможность их добавления в аренду.

Спрашивать
за свой ключ

Предоставление
вашим гостям ключ, чтобы они могли приходить и уходить сами по себе, не редкость
упражняться. Но если ваш посетитель(и) останавливается каждую ночь дольше, чем на два
недель и имеет собственный ключ или карту доступа,
это может быть причиной беспокойства для вас и вашего арендодателя.

425″ paraeid=»{69d59076-8496-44e6-b7a4-ea395967a1e8}{99}»> Покупка
собственные продукты 

Большинство
краткосрочные гости, вероятно, приезжают, чтобы исследовать город и развлечься
тобой. Если пребывание вашего гостя идет
две недели, и они начинают забивать себе холодильник и кладовку,
вы можете считать их
жилец.

Переезд
в более крупных личных вещах 

Пересылка
это одно, но когда гость начинает приносить более крупные личные вещи, такие как
мебель, мелкая кухонная техника, лишние туалетные принадлежности и т.  д.
может захотеть сдать их в аренду.

Добавление посетителя в аренду 

Если
поиск квартиры вашего гостя занимает больше времени, чем ожидалось, или
ваш коуч-серфер хочет сделать свое пребывание постоянным, пришло время добавить
их в аренду. Обратитесь к своему арендодателю или управляющему недвижимостью по поводу
добавление арендатора в договор аренды. В некоторых случаях,
это может быть невозможно. Многие арендные платы ограничены, когда дело доходит до максимума
жители. Если это так, ваш давний гость собирается
приходится искать новое место для крушения.

Если
в вашей аренде есть место для дополнительного арендатора, убедитесь, 
новый арендатор использует те же каналы, что и другие арендаторы, чтобы предотвратить любые
какие-то неудобные ситуации. если ты
прошел проверку кредитоспособности и биографических данных, заплатил залог и первый
месячной арендной платы и предоставил подтверждение дохода, как и любые дополнительные арендаторы,
независимо от того, как долго они проживают в собственности.

Предотвращение долговременного пребывания гостей в вашей квартире

Если
у вас был долгосрочный визит идти
неправильно, или друг вашего соседа по комнате просрочил
добро пожаловать, есть несколько способов предотвратить
от заселения в вашу квартиру.

Спросить
ваш арендодатель о гостевой политике. Если в вашей аренде нет гостевой политики
вместо этого стоит добавить дискретный язык, касающийся
гости. Этот пункт может включать, как
много ночей подряд они могут оставаться, где они могут припарковаться, если они могут иметь
ключ, и когда их нужно добавить в аренду.

Субаренда
 – это еще один способ побудить постоянных гостей
признают свое место жительства. Одна из причин посетителей
избегайте подписания договора аренды, даже если они постоянно останавливались у вас
квартира на несколько месяцев воспринимается
ограничение долгосрочной аренды. Спроси своего
домовладелец или управляющий недвижимостью о
субаренда. Если они разрешают субаренду, ваш
гостевой
присутствие может быть подтверждено, и
вы можете иметь больше рычагов, чтобы убедиться, что они платят арендную плату и
устранить любые повреждения , возникшие во время их аренды.

Наличие
гостей — это захватывающая часть вашего
собственное пространство. Когда эти гости начинают оставаться в прошлом
их первоначальный прием, однако, вы ставите
себя и своего арендодателя в странном положении. Помните, если ваши гости остаются
более двух недель, вы ищете давнего гостя и потенциального
жилец. Если они начнут получать почту в пункте проката,
попросить ключ, или начать переезжать в своих вещах, самое время добавить, что
лица к аренде и заставить их платить свою справедливую долю арендной платы и коммунальных услуг.

Опубликовано 27 июля 2021 г.

Что вы думаете?

324 Ответы

Об авторе

Часто задаваемые вопросы о дерегулировании – Совет по правилам аренды

Важно отметить, что эти часто задаваемые вопросы не предназначены для замены определений, толкований и т. д., содержащихся в соответствующих законах о регулировании арендной платы , сами кодексы и постановления, или любые административные или судебные решения, толкующие такие уставы, кодексы и постановления, или любое распоряжение Совета по арендной плате города Нью-Йорка или округа.

• Как квартира со стабильной арендной платой становится дерегулированной из-за вакансии?
• Может ли заселенная квартира подвергнуться дерегуляции?
• Как снимается контроль квартир с регулируемой арендной платой?
• Может ли квартира пройти дерегулирование с высокой арендной платой или высоким доходом?
• Моя новая квартира, похоже, не регулируется. Как я могу быть уверен, что он был должным образом дерегулирован и что я плачу правильную арендную плату?
• Может ли арендодатель отменить регулирование здания, не предлагая и не подписывая договоры аренды?

Как квартира со стабильной арендной платой становится дерегулированной из-за вакансии?

Существует несколько ситуаций, в которых в случае освобождения квартиры со стабильной арендной платой может быть отменено регулирование при освобождении квартиры: раньше, если владелец следует соответствующим требованиям уведомления). Дополнительную информацию см. в разделе «Часто задаваемые вопросы о налоговых льготах и ​​льготах».

Наиболее распространенным источником дерегулирования в течение многих лет было дерегулирование высоких арендных ставок. Однако с принятием Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года, вступившего в силу 14 июня 2019 года, это больше не разрешено.

Вернуться к началу

Может ли заселенная квартира подвергнуться дерегулированию?

При определенных обстоятельствах в отношении квартир в домах 421-а может быть отменено регулирование по окончании последнего договора аренды, начинающегося в период действия налоговых льгот. Дополнительную информацию об этих программах см. в разделе часто задаваемых вопросов о налоговых льготах и ​​льготах.

Вернуться к началу

Как снимается контроль над квартирами с регулируемой арендной платой?

Все квартиры с контролируемой арендной платой подлежат отмене контроля после освобождения, если только выбывший арендатор с регулируемой арендной платой не был вытеснен из-за преследований. Однако многие вышедшие из-под контроля квартиры попадут под стабилизацию арендной платы. Если квартира находится в здании с шестью или более единицами, арендодатель может первоначально взимать плату, которую будет нести рынок, при условии права арендатора подать так называемую «Апелляцию о справедливой рыночной аренде». Однако, если квартира находится в доме с менее чем шестью квартирами, она, скорее всего, больше не будет подпадать под действие каких-либо правил арендной платы. Дополнительную информацию см. в Информационном бюллетене HCR № 6: Апелляции в отношении справедливой рыночной арендной платы.

Вернуться к началу

Может ли квартира пройти дерегулирование с высокой арендной платой или высоким доходом?

С принятием Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 г., вступившего в силу 14 июня 2019 г., дерегулирование высокой арендной платы и высоких доходов больше не допускается. Для получения дополнительной информации обратитесь в NYS Homes and Community Renewal (HCR), агентство штата, которое регулирует законы об аренде.

Вернуться к началу

Моя новая квартира, похоже, не регулируется. Как я могу быть уверен, что он был должным образом дерегулирован и что я плачу правильную арендную плату?

В соответствии с местным законодательством арендодатель может быть обязан предоставить вам уведомление об отмене регулирования, включая сумму последней регулируемой арендной платы и копию регистрации арендной платы, поданной в NYS Homes and Community Renewal (HCR). Если вы не получили такое уведомление, свяжитесь с HCR. Вы можете запросить историю арендной платы в HCR, чтобы определить, является ли текущая арендная плата законной. Для получения дополнительной информации см. также ответ на предыдущий вопрос.

Вернуться к началу

Может ли арендодатель отменить регулирование здания, не предлагая и не подписывая договоры аренды?

Нет. Стабилизация арендной платы предлагает арендаторам две основные меры защиты.

• Во-первых, увеличение арендной платы регулируется.