Квартира в новостройке: что нужно знать при покупке? Покупка квартиры в строящемся доме

Как застраховать покупку квартиры в строящемся доме

Главными рисками приобретения квартир в строящихся домах являются: недострой, мошенничество, продажа одной квартиры нескольким покупателям, банкротство застройщика. Все эти риски можно застраховать.

Как страхуют квартиры в строящихся зданиях?

На стадии строительства сама компания-застройщик может страховать возводимые объекты по следующим видам страховок:

От пожара.
От наводнения.
От гибели.

Сами покупатели (дольщики), заключающие со строительной компанией договор в соответствии с ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве …», могут самостоятельно по желанию приобрести страховки от недостроя, от нарушения сроков сдачи квартир, от банкротства строительной фирмы. Купить такие полисы можно на любом этапе стройки.

Есть ли экономия по сравнению с покупкой вторичного жилья?

Цена страхового полиса определяется в каждом случае после проведения страховой компанией предстраховой экспертизы. Обычно стоимость страховки колеблется в диапазоне 1-4,5% от цены приобретаемой квартиры в новостройке. Получить компенсацию по такому страховому продукту можно при несдаче квартиры в собственность клиента в указанный в договоре долевого участия (ДДУ) срок, при двойных перепродажах, при банкротстве строительной фирмы.

Независимо от срока страхования страхователь обязан внести всю сумму по страховке сразу. Если клиент желает застраховать финансовые риски при долевом строительстве, то срок действия страховки превышает срок действия ДДУ. Тем самым достигается гарантия возврата средств дольщика при отсутствии того результата, на который он вправе был рассчитывать, заключая ДДУ.

Страховка окупается очень быстро, в особенности тогда, когда заключается такой договор на стадии котлована. Рост стоимости таких квартир происходит ежемесячно по мере приближения проекта к завершающей стадии. Цена страховки очень быстро покрывается удорожанием объекта страхования. При покупке страховки для защиты финансовых рисков на рынке вторичной недвижимости такого явления не наблюдается, так как там цены на квадратные метры растут не с такой скоростью.

Сколько получит страхователь, когда обанкротится строительная компания?

Когда происходит банкротство строительной компании, клиент страховой компании получает страховую выплату, которая на 100% покрывает затраты на заключение ДДУ. В подавляющем большинстве случаев дольщикам не удается вернуть эти деньги со строительной компании в процессе процедуры банкротства, поэтому страховка в такой ситуации остается единственной реальной надеждой не лишиться в одночасье всех сбережений.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

В процессе проведения предстраховой экспертизы страховщик может выяснить, что строительная компания намеренно использует схемы продажи, противоречащие российскому законодательству, имеет большую задолженность, много неисполненных обязательств, либо иные факты, указывающие на большой риск несдачи объекта в указанные сроки. В этом случае страховщик может отказать клиенту в заключении страхового договора по причине неоправданно высоких рисков.

В процессе выполнения предстраховой экспертизы риски конкретного объекта оцениваются минимум по 60 различным параметрам. Такая схема работы позволяет страховщику всесторонне изучить объект страхования, репутацию строительной фирмы, вероятные риски, относящиеся к конкретному зданию и многое другое. При этом всегда важно понимать: экспертиза актуальна лишь 1-2 месяца, а потом ситуация может измениться кардинальным образом. Не заключив страховку сразу при подписании ДДУ, потом дольщик может и не получить одобрения страховой компании, поскольку с течением времени первоначальные риски могут удвоиться.

law03.ru

Как проходит покупка квартиры в строящемся доме?

Выгодный способ обзавестись собственным жильем — покупка квартиры в строящемся доме. Правда, несмотря на определенные преимущества такого приобретения, существуют и некоторые риски.

Приобретение квартиры в строящемся доме: особенности и способы.

Закон предусматривает невозможность купить квартиру, пока дом не достроен, так как квартира приобретает статус объекта недвижимости только тогда, когда здание введено в эксплуатацию. В таком случае покупатель, вложивший свои средства в строительство, имеет лишь право потребовать выплату неустойки за невыполненные обязательства.

Граждане могут приобретать жилье в строящемся объекте только при следующих условиях:

— заключение договора долевого участия;
— формирование жилищно-строительного кооператива;

— оформление жилищного сертификата.

Если использовать разрешенные законом варианты нельзя, застройщики иногда прибегают к использованию серых схем, в частности, предварительному договору, договору соинвестирования либо вексельной схеме. Данные варианты создают немалый риск для покупателя.

Участие в долевом строительстве

Покупка квартиры в строящемся доме при помощи такого метода является наиболее безопасным. Покупатель обязуется оплатить стоимость договора в обмен на обязательства застройщика построить дом и передать жилье покупателю.

Чтобы уменьшить риск для покупателя, в договоре указывают срок, когда строительство должно быть окончено, и размер неустойки, которую должен оплатить застройщик, если не исполнит свои обязательства. Кроме того, лучше произвести государственную регистрацию договора, что убережет имущество от двойных продаж.

Если покупатель будет входить в жилищно-строительный кооператив, то он постепенно во время строительства может внести стоимость своей квартиры в качестве пая. А кооператив выдает ему определенные документы. Правда, риск при таком типе приобретения выше.

Если же покупатель оформляет договор соинвестирования, он, по сути, является не клиентом, а партнером застройщика, поэтому разделяет с ним все предпринимательские риски. Официально продажа недвижимости таким способом запрещена.

Такие методы покупки жилья от застройщика, как заключение предварительного договора и вексельная схема, при мошенничестве практически не дают возможности привлечь застройщика к ответственности, так как сложно доказать, что состоялась покупка квартиры в строящемся доме. Поэтому рекомендуют прибегать к традиционным договорам.

www.uristvzakone.ru

Что нужно знать при покупке новостройки?

При покупке квартиры на первичном рынке от застройщика возникает гораздо больше вопросов, чем при покупке квартиры на вторичном рынке. Чем рискует покупатель и как получить гарантии сохранности внесенных денежных средств.

Стадия строительства

Приобрести квартиру можно уже в готовом доме, а можно на стадии строительства. В чем различия и преимущества покупки жилья на начальной и завершающей стадии строительства?

Чем на более раннем этапе человек вложит деньги в недвижимость, тем дешевле ему обойдется квартира. Но даже самые надежные застройщики могут столкнуться с форс-мажорными обстоятельствами и никогда не сдать дом в эксплуатацию. Чем ближе строительство дома подходит к завершающему этапу, тем больше вероятность заселиться в срок.

Что нужно знать, вкладывая деньги в новострой:

К концу строительства стоимость квартиры может вырасти на 50%.
Стоимость квадратного метра зависит от месторасположения дома.
Стоимость квартиры зависит от репутации застройщика.
Панельные дома строятся быстрей.
Монолитно-кирпичные дома возводятся дольше.
Меньше рисков вкладывать деньги в малоэтажные дома.

Начальная

Плюсы покупки квартиры на начальном этапе строительства:

Низкая цена;
Выгодно для дальнейшей перепродажи;

Широкий выбор предложений;
Возможность выбрать этаж и планировку.

Если застройщик имеет хорошую репутацию, а дом находится в районе с развитой инфраструктурой, то 30% квартир распродаются еще на начальном этапе строительства, остальные 60% по ходу возведения.

И только последние квартиры продаются уже в доме, который сдан в эксплуатацию. Обычно это самые дорогие квартиры.

Согласно закону, застройщик может начать продавать квартиры только после оформления разрешения на строительство. Но на практике делается это еще раньше – после приобретения участка.

Для покупателя есть риск потерять свои деньги в следующих случаях, когда:

Заключается договор бронирования жилья или предварительной купли-продажи.
Сделка не регистрируется в Росреестре.
Есть риск, что договора на одну квартиру будут заключены с несколькими людьми.

Чтобы исключить подобное мошенничество квартиру не рекомендуется покупать на «этапе котлована». До введения дома в эксплуатацию придется ждать от 2 до 4 лет. В условиях кризиса строительства новостройки может затянуться на более длительный период.

Завершающая

На завершающей стадии жилье выгодно покупать для себя, если:

Покупатель немного переплачивая, устраняет себя от рисков, что дом будет не достроен.
Квартира планируется сдаваться в аренду, для скорейшего получения прибыли.

Если готовность дома составляет 80%, то это наиболее благоприятный период для покупки квартиры. Могут быть задержки на этапе передачи дома в эксплуатацию, тем не менее нет риска, что дом не достроят.

На завершающем этапе можно купить квартиру не напрямую от застройщика, а по договору переуступки у инвесторов, которые купили квадратные метры еще на этапе котлована.

Эксперты в области недвижимости рекомендуют покупать жилье на этапе, когда дом готов на 50%. Если наблюдать за строительством дома с начального этапа, то можно увидеть динамику строительства и проанализировать перспективы.

Проверка застройщика

Покупать квартиру на любом этапе строительства следует только от надежного застройщика. Как проверить его репутацию? Покупателя больше всего волнует своевременная сдача дома в эксплуатацию и гарантия вселения в жилплощадь.

Проверить надежность застройщика можно по следующим критериям:

публичность;
ценовая политика, соответствующая другим предложениям рынка;
не спадающий темп строительства;
известные деловые партнеры;
юридически правильно составленный договор и другие документы.

Не обязательно офис застройщика должен находиться в центре города и иметь большую яркую рекламную вывеску. Репутация должна быть подтверждена отзывами в газетах и журналах, интернет-источниках. Желательно, чтобы у застройщика за спиной было уже несколько крупных завершенных проектов. На хорошую репутацию будут работать и несколько проектов, которые ведутся на данный момент, это означает, что компании доверяют.

Подозрение могут вызвать низкие цены на жилье. Неблагонадежный застройщик таким образом может привлекать новых клиентов. Ни одна строительная компания не будет работать себе в убыток.

Крупные компании редко делают большие скидки и акции. Не стоит доверять скидкам более чем на 10%. Тем не менее в условиях кризиса некоторые застройщики пытаются как можно быстрей окупить строительство и предлагают наиболее выгодные для клиента условия. По себестоимости можно купить квартиру на этапе сдачи дома в эксплуатацию, когда осталось распродать 10% площади.

Ошибочно полагать, что дома возведенные на 50% точно будут сданы в эксплуатацию. Обратить внимание следует на темп строительства:

Панельный дом ежемесячно должен увеличиваться на 3 этажа.
Монолитный дом должен ежемесячно увеличиваться на 5 этажей.
Строительство может приостанавливаться только из-за плохих погодных условий.
Объективную причину замедления строительства можно узнать у участников или руководителя проекта.
Не обязательно каждый день наведываться на стройку, некоторые компании на своих сайтах ведут онлайн-трансляцию.

Самым надежным является застройщик, который работает с иностранными инвесторами.

Международные компании вкладывают свои деньги только в успешные проекты, которые принесут им деньги. Инвесторы также заранее проверяют надежность всех документов.

Стоит доверять застройщику также если инвестором выступает государственный банк.

Если строительство идет на условиях кредитования, то нужно обратить внимание на другие проекты, которые кредитует фирма. Не стоит доверять тому предприятию, которое кредитует всего один объект.

Благонадежным является и программа страхования. Покупатель получает гарантию возврата своих денег обратно, если застройщик по каким-либо причинам остановит проект. Страховая компания берет на себя ответственность только после тщательной проверки документов и надежности застройщика.

Документы, которые необходимо проверить

При самостоятельной покупке квартиры в новостройке следует произвести тщательный анализ документов. Честный застройщик не будет скрывать ни один из них:

Лицензия на строительство.
Учредительные документы.
Бухгалтерские отчеты.
Разрешение на выполнение строительных работ.
Решение инвестиционно-тендерной комиссии с указанием срока сдачи дома в эксплуатацию.
Распоряжение главы города.
Государственная регистрация прав собственности.
Права владения доли в строительстве при условии, что застройщик является подрядчиком.

Желательно, чтобы документы проверял юрист, ведь в договоре может быть написано что угодно, что может обернуться против покупателя.

На данный момент популярным является договор долевого участия. Он исключает факт мошенничества, в частности, двойной продажи, поскольку каждый документ регистрируется в регпалате. Такой договор сразу делает покупателя владельцем квартиру даже на этапе строительства.

Самые ответственные застройщики, которые работают по 214-Ф3. Если на этапе строительства происходят какие-то нарушения, то сразу накладываются штрафы, что совсем не выгодно для исполнителя.

Договор можно забрать домой на рассмотрения, совместно с юристом нужно изучить:

Сроки сдачи дома в эксплуатацию;
Технические характеристики дома;
Обязательства покупателя и продавца и ответственность за нарушение условий договора.

Здание и земля под ним

Покупателя может насторожить, что дом находится в собственности, а земля под ним в аренде? Чем рискует владелец квадратных метров в таком случае?

Согласно статье 41 Земельного Кодекса РФ на арендованной земле можно возводить здания в соответствии с целевым назначением категории земли. Права на строительство арендатора приравниваются к хозяину земли.

Строительство заранее оговаривается с арендодателем. Поскольку есть риск дальнейшей сдачи в аренду или продажи постройки. Должен быть заключен двусторонний долгосрочный договор, чтобы избежать недоговоренностей. Если этого не будет сделано, то одна из сторон может подать в суд. В итоге либо участок передается в собственность хозяину дома, либо дом переходит в собственность арендодателя земельного участка. Преимущества остаются все же у владельца дома.

Квартира

Квартира в новостройке может быть с отделкой и без.

Если квартира без отделки нужно проверить:

Стены и пол на отсутствие щелей.
Выровненность полов.
Инженерные системы.

Если квартира с отделкой, инженер должен предоставить документ, в котором описано какие были использованы материалы и оборудование.

Проверяются:

Межкомнатные двери.
Окна.
Вентиляционные системы.
Электроснабжение.
Водоснабжение.
Система отопления.

Если обнаружены дефекты или несоответствия, все указывается в акте приема-передачи квартиры. Согласно 214-Ф3 для долевого строительства существует гарантийный срок 5 лет и более.

Договор и сделка

Заключать следует договор долевого участия. Права покупателя защищаются законом 214-Ф3. Согласно закону долевое участие заключается только после регистрации в Росреестре.

Обязательно прописываются:

объект долевого строительства;
цена за квадратный метр;
срок и порядок оплаты;
срок сдачи дома в эксплуатацию;
гарантийный срок на объект долевого строительства (от 5 лет).

Если вышеперечисленное не указано, то договор считается недействительным.

Не менее важные пункты:

планировка квартиры с приложением схемы;
ответственность застройщика за нарушение сроков строительства;
форс-мажорные обстоятельства;
обязанность застройщика не передавать права на квартиру третьим лицам;
срок действия договора и реквизиты обоих сторон.

Покупать квартиру следует только у проверенных застройщиков с надежными партнерами. Тогда можно хорошо сэкономить, купив квартиру на начальном этапе строительства и не переживать по поводу подлинности всех документов.

lawestate.ru