Покупка вторичного жилья: Как купить квартиру на вторичке: советы, риски

Содержание

Покупка вторичной недвижимости: 6 важных особенностей :: Жилье :: РБК Недвижимость

В отличие от новостроек, у вторичной недвижимости уже есть зарегистрированные собственники, она введена в эксплуатацию и фактически готова к заселению. Но и здесь есть свои нюансы, на которые следует обратить внимание при заключении договора

Фото: Konstantin Kokoshkin/Globallookpress

У квартиры или дома на вторичном рынке был один или несколько собственников. Важно тщательно собрать информацию о юридической истории квартиры, прежде чем заключать договор. Иначе сделку могут признать недействительной, если выяснится, что кто-то из предыдущих собственников еще претендует на квадратные метры. Квартира может оказаться под арестом, участвовать как имущество для раздела в суде или оказаться в залоге. Необходимо удостовериться, что участвовавшие в приватизации жильцы согласны с продажей объекта и все они выписались до оформления сделки. Для подтверждения информации обратитесь в паспортный стол или закажите выписку из ЕГРН.

Весомый плюс вторичной недвижимости — возможность купить квартиру в старом районе с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, который не застроен многоэтажными домами. Минус — ремонт вы, скорее всего, будете переделывать под себя. Некоторые продавцы вносят небольшие косметические изменения, чтобы скрыть реальные недостатки капитального ремонта: плохую проводку, старые трубы, неровности и щели в стенах. Обязательно осматривайте квартиру на предмет наличия плесени в ванной и на кухне. Важный момент — законность перепланировок. Сверьте расположение комнат и стен с планами БТИ и убедитесь, что изменения были согласованы.

В большинстве случаев метры в новостройке стоят дешевле, особенно если вкладываться в строительство на уровне котлована. При этом цены растут по мере строительства дома и приближения приемки Госкомиссией, а покупать квартиру в строящемся доме рискованно. Но вторичная недвижимость — это не только старые хрущевки, но и новостройки, которые уже сданы. Их автоматически причисляют ко вторичному жилью, которое нельзя купить по договорам уступки или ДДУ.

Цена вторичного объекта недвижимости будет складываться в том числе из его состояния, поэтому заранее оцените необходимость ремонта в такой квартире. Не стоит забывать и о коммунальных услугах: в большинстве новых квартир предустановлены счетчики потребления воды и электричества, которые позволят сэкономить на ЖКХ, на уже обжитой жилплощади в некоторых случаях придется ставить их самостоятельно или платить по завышенным ценам ежемесячно. У покупки вторичного жилья есть преимущество: получить на него ипотеку проще — большинство банков предлагают программы по кредитованию покупки квартир на вторичном рынке с более низкими ставками по сравнению с новостройками.

Соседей не выбирают — это правило актуально при покупке квартиры в новостройке. В случае со вторичной недвижимостью вы можете заранее навести справки. Доверять в этом вопросе риелтору можно не всегда, лучше позвонить в соседнюю квартиру или обратиться к старшему по подъезду. С потенциальными соседями вы сможете обсудить историю квартиры, которую хотите купить, плюсы и минусы дома, района и цен на ЖКХ, а заодно оценить чистоту подъезда и убедиться, что в нем вечерами не собираются сомнительные компании.

При сделках со вторичной недвижимостью немало шансов столкнуться с мошенническими схемами. Чаще всего мошенники предлагают недвижимость по сниженным ценам, поэтому если вам попался вариант значительно ниже рыночной стоимости, то лучше подстраховаться и перепроверить его с помощью специалистов. Насторожить должна и ситуация, когда продажей занимается не сам собственник, а доверенное лицо. В этом случае вы имеете право поинтересоваться, каким образом он связан с хозяином квартиры, а также проконсультироваться у нотариуса, который оформил ему доверенность. В случае если владелец получил недвижимость по решению суда, а не договору купли-продажи, стоит обратиться в суд, из которого получено постановление, затребовать оригиналы документов и убедиться в законности сделки.

Покупатель с продавцом должны подписать договор. Если у квартиры несколько собственников, то он в обязательном порядке оформляется у нотариуса. Когда собственник один, то при желании сэкономить некоторые предпочитают взять за основу стандартный шаблон договора. Делать этого не стоит: лучше доплатить за грамотно составленный документ, ведь в случае возникновения споров после заключения сделки суд будет руководствоваться вашим договором. Если в нем не прописаны все обязанности участников конкретной сделки, то доказать свою правоту будет сложнее. Нотариус же не только составит индивидуальный договор и внесет в него все необходимые правки, если они возникнут, но и проверит представленные сторонами документы. По желанию сторон юрист регистрирует в Росреестре факт перехода права собственности.

Покупка вторичного жилья — База знаний BN.ru

Перейти к основному содержанию

Search

ср, 05/17/2017 — 15:00

Цепочки встречных сделок, появившиеся на заре квартирного рынка, и сегодня остаются актуальным способом улучшения жилищных условий. Что важно знать, чтобы…читать далее…

встречка

встречные сделки

Росреестр

регистрация недвижимости

ср, 05/17/2017 — 13:53

Переход Росреестра на электронный документооборот сделал одной из главных задач ведомства запуск механизмов, защищающих собственность граждан от электронных мошенников. Электронная…читать далее…

регистрация недвижимости

Росреестр

МФЦ

ЕГРН

вт, 05/16/2017 — 20:15

Покупатели жилья на вторичном рынке нередко совершают ошибки, которые дорого им обходятся, как в прямом, так и переносном смысле. Вот…читать далее…

вторичный рынок

цена квартиры

цена вторичное жилье

риэлтор

как выбрать квартиру

вт, 05/16/2017 — 13:40

Бывает, что предложенная покупателю квартира подходит ему по всем параметрам, вот только когда-то в ней был прописан гражданин, за которым…читать далее…

обременение

покупка квартиры

вторичный рынок

пн, 05/15/2017 — 19:03

Одно из существенных отличий вторичного рынка от рынка новостроек как раз в том и состоит, что на вторичном рынке возможен. ..читать далее…

продажа квартиры

вторичный рынок

оценка квартиры

торг

пн, 05/15/2017 — 18:51

Встречная покупка (встречка) – это продажа объекта недвижимости (квартиры или комнаты ) с одновременной покупкой другого. При такой операции продавец,…читать далее…

встречка

встречные сделки

обмен квартиры с доплатой

риэлтор

торг

чт, 04/27/2017 — 17:15

Оценивая квартиру на вторичном рынке перед ее покупкой или продажей, мы узнаем оптимальную в текущих условиях цену. Но если квартира…читать далее…

залог

квартира под залог

кредит под залог квартиры

вторичный рынок

цена квартиры

пт, 04/07/2017 — 15:17

Для участия в программе «Молодежи – доступное жилье» необходимо соответствовать двум обязательным критериям. Во-первых, возраст: вам должно быть от 18…читать далее…

госпрограмма

льготы

молодая семья

доступное жильё

очередники

ср, 04/05/2017 — 17:28

Акт приема-передачи вторичной недвижимости многим участникам сделок кажется пустой формальностью, однако в действительности это важный документ, отсутствие или неправильное составление. ..читать далее…

акт приёма-передачи

покупка квартиры

вторичный рынок

договор купли продажи

ср, 04/05/2017 — 16:20

Приобрести жилье на вторичном рынке недвижимости и скрепить сделку можно без помощи риэлтора, юриста или нотариуса договором в простой письменной…читать далее…

риэлтор

покупка квартиры

простой договор

Подборки квартир

Видеосюжеты

…

…

…

…

…

…

…

…

Покупка второго дома — NerdWallet

Вы наш главный приоритет.

Каждый раз.

Мы считаем, что каждый должен иметь возможность уверенно принимать финансовые решения. И хотя на нашем сайте представлены не все компании или финансовые продукты, доступные на рынке, мы гордимся тем, что рекомендации, которые мы предлагаем, информация, которую мы предоставляем, и инструменты, которые мы создаем, являются объективными, независимыми, простыми и бесплатными.

Так как же нам зарабатывать деньги? Наши партнеры компенсируют нам. Это может повлиять на то, какие продукты мы рассматриваем и о чем пишем (и где эти продукты появляются на сайте), но это никоим образом не влияет на наши рекомендации или советы, которые основаны на тысячах часов исследований. Наши партнеры не могут платить нам за предоставление положительных отзывов о своих продуктах или услугах. Вот список наших партнеров.

Составьте четкий план и составьте бюджет, прежде чем нацелитесь на покупку второго дома.

Многие или все продукты, представленные здесь, получены от наших партнеров, которые выплачивают нам компенсацию. Это может повлиять на то, о каких продуктах мы пишем, а также где и как продукт отображается на странице. Однако это не влияет на наши оценки. Наши мнения являются нашими собственными. Вот список наших партнеров и вот как мы зарабатываем деньги.

Покупка второго дома — это большой шаг вперед, независимо от того, претендуете ли вы на любимое место отдыха или делаете первый шаг в инвестировании в недвижимость.

Но расходы, связанные с покупкой и содержанием второго дома, быстро увеличиваются и значительно различаются в зависимости от того, как вы используете недвижимость. Варианты ипотеки также будут основываться на ваших планах использования вашего второго дома. Вот как убедиться, что вы готовы.

Причины для покупки второго дома

Существует множество сценариев, в которых второй дом имеет смысл:

  • Вы хотите дом для отпуска, просто для постоянного отдыха или место, где вы в конечном итоге выйдете на пенсию .

  • Вам нужен пригородный дом, потому что вы или ваш партнер работаете достаточно далеко от вашего основного дома, что делает ежедневную поездку на машине или поезде неприемлемой.

  • Вы хотите инвестировать в недвижимость, купив второй дом, который вы либо сдадите в аренду, либо перепродадите.

  • Вы хотите повысить категорию жилья, переехав в новый дом, но оставив свой нынешний дом в качестве сдаваемого в аренду.

  • Вы покупаете дом для члена семьи, возможно, чтобы ваши родители были рядом или чтобы дать вашему студенту квартиру рядом с кампусом.

Важно иметь четкое представление о своих планах, потому что то, как вы используете свой второй дом, влияет на ваши варианты финансирования и текущие расходы, не говоря уже о местоположении и типе дома.

Если вам нужен пригородный дом или жилье для вашего студента колледжа, покупка квартиры может иметь больше смысла, чем отдельный дом на одну семью. Арендный дом или флип должны будут понравиться арендаторам или покупателям, чтобы быть надежной инвестицией. Загородный дом, который можно сдавать в краткосрочную аренду, может быть трудно управлять самостоятельно, если вы не живете рядом с пунктом назначения.

Как купить второй дом

Покупка второго дома включает в себя многие из тех шагов, которые вы помните при покупке текущего дома. Но расходы, связанные со вторым домом, выходят далеко за рамки очередного ежемесячного платежа. Ипотечные кредиты, которые вы можете использовать для покупки второго дома, и их квалификационные требования также различаются.

Учитывайте все расходы на покупку второго дома

Суммы будут варьироваться в зависимости от того, как вы используете второй дом, но вот некоторые расходы, которые вы можете включить в свой ежемесячный бюджет.

  • Страхование: Страхование домовладельцев второго дома обычно стоит больше, чем основного места жительства. Вам также может понадобиться другой тип страховки в зависимости от того, занят ли обычно второй дом и, если вы арендуете дом, является ли это краткосрочной или долгосрочной арендой.

  • Коммунальные услуги: Если дом сдается в аренду, арендатор может оплачивать коммунальные услуги (если у вас есть арендатор). Но если он не занят в течение длительного периода времени, вам нужно будет найти баланс между потреблением энергии, необходимым для поддержания пригодности дома для жизни, и тем, что убережет вас от огромных ежемесячных счетов. Вы также можете инвестировать в систему безопасности.

  • Техническое обслуживание: это может включать капитальный сезонный ремонт, а также базовый уход — даже если в доме никто не живет, ваши соседи оценят аккуратно подстриженный газон. Управляющий недвижимостью может оказать здесь большую помощь, но он может значительно сократить вашу прибыль.

  • Вакансия: Планируете снять второй дом? Убедитесь, что вы можете покрыть расходы, если вы не получите арендаторов сразу или если ваша краткосрочная аренда имеет неожиданный засушливый период.

  • Путешествия: Если вы купили загородный дом далеко от вашего нынешнего дома, не забудьте заложить в бюджет поездки между двумя домами.

Подумайте и об общей картине. Вы уже достигли своих других финансовых целей, таких как накопление на пенсию или погашение долга с высокими процентами? Если нет, то не помешает ли вам их достижение стоимость владения вторым домом?

🤓Nerdy Tip

Налоговые последствия владения вторым домом различаются в зависимости от того, является ли он вторым домом или доходной недвижимостью. Возможно, вы захотите проконсультироваться со специалистом по налогам или налоговым юристом, чтобы убедиться, что вы знаете, с каким налоговым счетом вам, возможно, придется столкнуться. Если вы арендуете свой второй дом более чем на 14 дней в году, налоговая служба считает его инвестиционной недвижимостью. Это определяет, что вы можете вычесть, и означает, что вы должны сообщать о доходах от аренды.

Решите, как вы будете финансировать свой второй дом

Если вы хотите финансировать покупку второго дома, лучший тип ипотеки может зависеть от того, как вы планируете использовать дом. Кредиторы обычно предлагают разные ставки и могут иметь другие квалификационные требования для вторых домов, чем для инвестиционной недвижимости. (Подробнее об этом в следующем разделе). более 14 дней в году.

Если вы используете обычный кредит, вы можете арендовать свой второй дом на срок до шести месяцев в году без того, чтобы ваш кредитор классифицировал его как инвестиционную недвижимость — при условии, что вы не использовали будущий доход от аренды дома для претендовать на получение кредита. Даже в этом случае IRS может по-прежнему считать ваш дом инвестиционной собственностью, поскольку они используют свой собственный набор правил.

Государственные кредиты, как правило, не подходят для второго дома, независимо от того, как вы планируете использовать недвижимость. Только основное место жительства имеет право на ипотеку, поддерживаемую Департаментом по делам ветеранов. Федеральное жилищное управление делает некоторые исключения для пригородных домов.

Собираетесь купить дом? Мы найдем вам кредитора с высоким рейтингом всего за несколько минут.

Введите свой почтовый индекс, чтобы начать персонализированный подбор кредитора.

Почтовый индекс 

Право на получение ипотечного кредита на покупку второго дома

Будь то загородный дом или инвестиционная недвижимость, кредиторы считают вторичное жилье более рискованным. Требования к минимальному кредитному рейтингу, как правило, выше, а максимальное отношение долга к доходу ниже, чем для основного места жительства.

Вам, вероятно, придется внести более крупный первоначальный взнос за второй дом: от примерно 10% для обычного кредита до более 20% для крупного кредита. Этот большой авансовый платеж может существенно увеличить ваши первоначальные затраты, но потенциально может снизить ваши затраты на весь срок службы, если он приведет к более выгодной ставке.

Если вы намерены использовать будущий доход от аренды, чтобы помочь претендовать на кредит — будь то аренда второго дома или аренда вашего нынешнего дома после того, как вы переедете во второй дом — вы столкнетесь с дополнительными препятствиями.

Продемонстрировать потенциальный доход от дома, который уже сдан в аренду, не так уж сложно, если продавец готов поделиться этой информацией. Если дом в настоящее время не сдается в аренду, кредитор может захотеть провести оценку арендной платы, чтобы показать, что недвижимость продается.

Даже если вы уверены, что имеете право на получение ипотечного кредита на покупку второго дома, найдите время и сравните кредиторов, чтобы убедиться, что вы получаете наилучшую возможную сделку.

Работайте с агентом по недвижимости, чтобы найти свой идеальный второй дом

Наконец самое интересное! Если вы ищете дом для отдыха в отдаленной части страны или приносящую доход арендуемую недвижимость в вашем лесу, вы захотите работать с агентом по недвижимости, который находится в этом районе.

Если вы ищете на расстоянии и не можете посетить недвижимость лично, хороший агент может быть вашими глазами и ушами (и носом) на земле. Но даже в отношении близлежащей недвижимости местный агент может лучше понимать, что сделает ее перспективной для сдачи в аренду, или, если вы переезжаете, как сделать ваш нынешний дом более привлекательным для будущих арендаторов.

Резюме: Покупка второго дома

Напомним, вот первые шаги к покупке второго дома.

  1. Определите свою цель. То, как вы планируете использовать второй дом, поможет вам вписать его в вашу текущую финансовую картину и рассмотреть его плюсы и минусы для вашего будущего.

  2. Создайте бюджет. Подсчитайте цифры, чтобы определить, сколько наличных вам понадобится, сколько вы сможете занять и как будет выглядеть ваш текущий бюджет.

  3. Сравните кредиторов. Выясните, какой тип кредита вы будете использовать, купите как минимум трех кредиторов второго дома и получите предварительное одобрение.

  4. Начните делать покупки. Работайте с агентом по недвижимости, который живет в том районе, где вы покупаете второй дом.

Об авторе: Кейт Вуд пишет об ипотеке, покупке жилья и домовладении для NerdWallet. Ранее она освещала темы, связанные с домовладением, в журнале This Old House. Подробнее

В том же духе…

Получите больше умных денежных переводов — прямо на ваш почтовый ящик больше от ваших денег.

6 соображений перед покупкой второго дома

Если вы тоскуете по дому вдали от дома, вы не одиноки. По оценкам Национальной ассоциации домостроителей за 2018 год, существует 7,5 миллиона вторых домов, большинство из которых находится во Флориде, Калифорнии, Нью-Йорке, Техасе, Мичигане, Северной Каролине, Аризоне, Пенсильвании и Висконсине.

Прежде чем вступить в клуб, приготовьтесь к долгосрочным обязанностям. От налогов до сдачи в аренду, здесь мы разбираем некоторые важные соображения из реальной жизни для домов отдыха мечты.

6 соображений перед покупкой второго дома

1. Полное финансовое воздействие

Как владелец второго дома вся финансовая ответственность ложится на ваши плечи — дважды. Например, если у вас возникла проблема с канализационной трубой в вашем основном доме, а затем, через некоторое время, ваша система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха нуждается в ремонте во втором доме, у вас будет два колоссальных встречных счета.

Помимо несчастных случаев, существуют двойные повседневные расходы:

  • Второй платеж по ипотеке (включая страхование домовладельцев и налоги на имущество)
  • Коммунальные услуги
  • Содержание
  • Сборы ТСЖ
  • Расходы на проезд до дома
  • Плата за управление арендой

«Очень важно, чтобы покупатели расписывали подробный бюджет с учетом непредвиденных расходов — например, потребуется ли страхование от наводнения и какова его стоимость? Потребуется ли в ближайшее время замена техники?» — говорит Чарльз Нильсен, старший управляющий директор отдела ипотечного консультирования Boston Private.

Хотя покупатели жилья могут позволить себе эти расходы, держите в поле зрения свои глобальные цели, говорит Дэниел Р. Хилл, президент инвестиционно-консалтинговой фирмы D.R. Hill Wealth Strategies, LLC, Ричмонд, Вирджиния.

Хилл рекомендует своим клиентам подумать над этими большими денежными проблемами, прежде чем прыгать в другой дом:

  • Вы откладываете не менее 15 процентов своего текущего дохода на пенсию?
  • Имеются ли у вас средства на расходы за шесть месяцев (предпочтительно за девять месяцев) в резервном денежном фонде?
  • У вас нет долга по кредитной карте?
  • Ваш нынешний дом оплачен?
  • Если применимо, создали ли вы фонд колледжа для своих детей?

Если все эти флажки будут отмечены, вы можете быть в более безопасном положении, чтобы рассмотреть дом для отдыха, говорит Хилл.

2. Как работает вторая ипотека

Вы все еще выплачиваете ипотеку за свое основное место жительства, когда вы влюбились в отличный летний дом, и теперь вам нужна еще одна ипотека. Это может быть:

  • Ипотека на второй дом
  • Кредит под залог вашего текущего дома
  • Кредитная линия собственного капитала (HELOC) на ваш текущий дом
  • Обналичивание рефинансирования из вашего нынешнего дома

Как и в случае любого кредита, банки будут учитывать, достаточно ли вашего дохода для покрытия ваших расходов, говорит Джудит Корпрю, исполнительный вице-президент и директор программы финансовой грамотности в Patriot Bank. Будьте готовы к тому, что ваш кредитный отчет будет рассмотрен, а также доходы, история занятости и активы.

Консолидация непогашенной кредитной карты или другого долга с высокой процентной ставкой в ​​более низкий платеж, использование HELOC или других продуктов с низкой процентной ставкой может улучшить ваше финансовое положение в глазах кредиторов, говорит Джон Суини, управляющий партнер Momentum Capital Partners в Бостоне.

3. Возможность путешествовать по другим направлениям

Старая поговорка «фамильярность порождает презрение» может быть применена к загородным домам для некоторых людей. После 10 лет в Клируотер-Бич привлекательность теплых вод Персидского залива может уступить место раздражению (и затратам) сезона ураганов. Точно так же 10-часовая живописная поездка в горную хижину через несколько лет может быстро превратиться в обременительную суету.

Дело в том, что вы хотите застрять на одном месте надолго?

«Покупатели должны подумать, не повлияет ли второй дом на их способность путешествовать в другие места. Если человеку или семье нравится путешествовать в одно и то же место каждый год, покупка дома может иметь смысл, но может быть сложно совмещать расходы на второй дом с поездками в другие места», — говорит Нильсен.

Загородные дома по-прежнему остаются домами, поэтому убедитесь, что в них доступны другие желаемые удобства. Такие вещи, как продуктовые магазины и рестораны, а также игра в гольф или спортивные залы, являются частью нашей повседневной жизни и могут также фигурировать в уравнении счастья. Второй дом, который также обеспечивает удобства, на которые вы рассчитываете, поможет вашему дому сохранить свою привлекательность с течением времени.

4. Сдача второго дома в аренду

Сбор арендной платы может быть разумным способом субсидирования вашей недвижимости для отдыха. Однако есть законы, о которых следует знать перед покупкой. Имейте в виду, что законы различаются в зависимости от штата, города и даже района, поэтому то, что хорошо для одного сообщества, может быть запрещено в другом.

Например, в Нью-Йорке Airbnb является незаконным, если в квартире не проживает постоянный житель или квартира не сдается в аренду более чем на 30 дней.

Что касается кондоминиумов, то покупатели должны выяснить, разрешает ли устав кондоминиума сдачу внаем или сдачу в аренду наподобие Airbnb. То же самое касается правил ТСЖ.

«В некоторых сообществах требуется минимум 90-дневная аренда с предварительным одобрением арендатора ассоциацией. В этом случае покупатели захотят оценить, потребуется ли для поиска квалифицированных арендаторов помощь риэлтора, и рассчитать комиссионные, которые необходимо будет вычесть», — говорит Нильсен.

Услуги по уборке, страхование и общее техническое обслуживание — это расходы, которые арендодатели также должны включать в свой бюджет. Поскольку вы не можете гарантировать доход от аренды, убедитесь, что вы можете позволить себе эти расходы (включая ежемесячный платеж по ипотеке) самостоятельно.

Возможно, вам также придется отказаться от желаемого времени пребывания во втором доме, чтобы получать доход от аренды, что может снизить привлекательность второго дома.

«К сожалению, наибольший спрос со стороны арендаторов, скорее всего, приходится на то время, когда вы хотите быть там. Когда мы смотрим на цифры с клиентами, мы часто в конечном итоге предлагаем им арендовать дом на неделю или месяц вместо того, чтобы войти в мир арендодателя. Часто это дешевле и сопряжено с меньшими трудностями», — говорит Тимоти Паркер, партнер Regency Wealth Management в Нью-Джерси.

5. Налоги на загородный дом

Загородный дом классифицируется IRS как личное место жительства или сдаваемое в аренду имущество. Это личная резиденция, если вы ограничиваете ее аренду до 14 дней или меньше в год; более 14 дней и считается арендованным имуществом. В большинстве случаев вам придется сообщать о доходах от аренды независимо от классификации.

Если ваш загородный дом классифицируется как сдаваемое в аренду имущество, вы не сможете претендовать на налоговый вычет по процентам по ипотеке. Однако вы можете требовать возмещения убытков по аренде, если сумма, которую вы тратите, превышает ваш доход от аренды. Вы можете сообщить об этих потерях в Приложении E к форме 1040.

Обязательно поговорите с опытным налоговым специалистом о ваших потенциальных обязательствах и вычетах. Имейте в виду, что вы можете вычесть только проценты, выплаченные по ипотечным кредитам на сумму не более 750 000 долларов США, со всех ваших домов.

6. Долгосрочный инвестиционный потенциал

Любой, кто помнит жилищный кризис, знает, что стоимость жилья не гарантирована. После того, как рынок жилья достиг своего пика в 2006 году, его стоимость по всей стране упала на 33 процента, что привело к сокращению капитала и вынудило домовладельцев лишить права выкупа заложенного имущества.