Порядок покупки квартиры на вторичном рынке: Квартира на вторичном рынке: порядок покупки и документы

Содержание

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Этапы покупки квартиры разнятся в зависимости от типа сделки. На каждом из них требуется большой пакет документов как от покупателя, так и от продавца. Если при отчуждении недвижимости используются средства, предоставляемые третьей стороной, дополнительно необходимы договоры и сопроводительная правовая документация от этого участника сделки.

В первую очередь проверять их придется самому покупателю. Участие в процессе контролирующих структур не предполагает выполнения этой функции в полном объеме.

Что такое вторичное жилье

Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:

Жилье первичное, от застройщика.
Жилье вторичное, от вторичного собственника.

Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.

Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:

квартиру продали с обременением;
на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
жилье находится в залоге у банка;
на недвижимость наложен арест.

Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:

Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
Согласие супруга продавца на сделку.
Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.

Прочие необходимые документы при покупке квартиры на вторичном рынке будут зависеть от типа сделки и ряда сопутствующих факторов.

Важно! Дополнительно стоит при проверке обратиться к нотариусу, который сделает запросы на предмет выявления различных обременений. Услуга эта недорогая, но дает больше гарантий чистоты сделки.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Можно выделить два основных способа приобретения жилой недвижимости:

Посредством ипотечного кредитования.
Оформив договор купли-продажи.

Каждый из способов также может быть реализован по-разному.

У собственника напрямую

Самый простой способ купить квартиру – заключить договор купли-продажи с собственником. До оформления сделки покупателю следует обратить внимание на основной пакет документов. Будет нелишним дополнительно запросить кадастровый паспорт и сверить представленную в нем информацию с визуальным осмотром квартиры.

Внимание! Если квартира стала собственностью продавца на основании вступления в наследство, желательно не покупать ее, пока с этого момента не прошло три года. Это срок, в течение которого оспаривается большая часть дел, связанных со спорами о наследстве. Поэтому договор наследования необходимо проверить.

Стороны могут заключить любой договор купли-продажи, например, с отсрочкой платежа (с условием осуществления наличного или безналичного расчета). В тексте соглашения возможно оговорить дополнительные моменты: сохранение регистрации за любым из жильцов, выплата любых долгов и пр.

Важно! Договор должен быть заверен у нотариуса, в ином случае правовой силы он иметь не будет.

После нотариального заверения новому собственнику потребуется обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности, где ему предоставят соответствующее свидетельство.

В ипотеку

Договоры ипотечного кредитования заключаются на покупку первичного и вторичного жилья. В таком случае о чистоте сделки особо беспокоиться не стоит. Нужную информацию проверят юристы банка. Зато от самого заемщика кредитор потребует целый пакет документов.

Большая их часть связана с подтверждением кредитоспособности. Потребуется справка по форме 2-НДФЛ, если заемщик – наемный работник, или декларация о доходах – для предпринимателей.

Полный перечень необходимой документации следует уточнять непосредственно в банке. Он может несколько варьироваться.

Банк и заемщик заключают договор ипотечного кредитования. Условия таких соглашений имеют существенные различия по срокам, ставке, способу погашения и пр. Поэтому о них нужно спрашивать у сотрудника кредитной организации заранее и просмотреть основные условия на сайте банка.

С использованием материнского капитала

Как показывает статистика ПФР, большая часть владельцев материнского капитала предпочитает расходовать выплату на приобретение жилой недвижимости.

Использовать средства на покупку можно:

Оформив ипотеку.
Заключив договор купли-продажи.

Чтобы воспользоваться целевой выплатой, владельцу маткапитала потребуется обратиться с соответствующим заявлением в Пенсионный фонд РФ, где у него затребуют:

Собственный гражданский паспорт и паспорт супруга (при наличии).
Свидетельство о гражданском состоянии (о заключении брака или разводе).
Документы на детей. Их согласие на проведение сделки, если им уже исполнилось 14 лет.
Нотариально заверенное обязательство выделить каждому члену семьи равную долю в приобретаемом жилье.
Техническую документацию на приобретаемую квартиру.
Правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость.
Согласие продавца с отсрочкой платежа.
Договор с кредитором, если маткапитал намереваются расходовать на погашение ипотеки.

Детальный список требуемых документов необходимо уточнять в отделении ПФР по месту жительства.

Необходимые документы

Главное правило оформления сделки по покупке недвижимости – ее нотариальное заверение. Для подписания договора нотариус затребует следующую документацию:

1. Удостоверения личности всех продавцов и покупателей. Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, необходимы их свидетельства о рождении и дополнительно общегражданские паспорта для тех, кому уже исполнилось 14 лет.
2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор о приватизации, наследовании и пр.).
3. Свидетельство о праве собственности. Получить его можно непосредственно в Росреестре.
4. Согласие от органов опеки и попечительства, если условиями сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних детей с любой стороны.
5. Справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
6. Поквартирная карточка с указанием всех зарегистрированных на реализуемой жилплощади лиц.
7. Согласие супруга (при наличии) на проведение сделки.
8. Выписка из ПФР о наличии средств на счете и сертификат, если при покупке используют средства маткапитала.

При задействовании заемных средств потребуются соответствующие договоры с кредиторами, а целевых выплат/бюджетных средств – документы на право их использования.

Этапы оформления

Если гражданин решил без вмешательства специалистов осуществить сделку купли-продажи, ему все же желательно получить предварительную консультацию юриста.

Порядок приобретения квартиры:

Самостоятельный процесс следует начинать с проверки чистоты сделки. Нужно требовать от продавца всю необходимую документацию. Главное на этом этапе – удостовериться в отсутствии обременений. В этом помогут выписка из Росреестра, обращение в ФССП и к нотариусу. Лучше все проверки осуществить параллельно. Такие действия пусть не на 100%, но существенно обезопасят покупателя.
Второй этап – составление предварительного договора с собственником и сбор требуемой документации. На этом этапе желательно обратиться к профессиональному юристу для консультации, особенно если договор планируется составлять с дополнительными условиями.
Следующий шаг – обращение к нотариусу, который проверит всю документацию, составит окончательный текст договора и заверит сделку.
Завершающий этап – обращение в Росреестр с заверенным договором. Здесь сделку зарегистрируют и новому владельцу предоставят свидетельство о праве собственности.

Заключение

Договор о приобретении жилья оформляется в несколько этапов. Они немного варьируются в зависимости от вида сделки. При самостоятельной покупке важный этап – проверка юридической чистоты приобретаемого жилья. Если заключается договор ипотечного кредитования, эту функцию возьмут на себя юристы банка.

В процессе будет задействовано большое количество документов. Потребуются они на стадии проверки, на этапах подписания договоров и регистрации. Перечень варьируется в зависимости от этапа отчуждения и вида сделки.

Источник: Метрпрайс

как оформить ипотеку на вторичную квартиру| Райффайзен Банк

Для жизни

Малому бизнесу

Банковские программы ипотечного кредитования разрешают покупку жилья на вторичном рынке. Это доступный и распространенный способ приобретения собственного жилья.

Стать клиентом

Ипотека подразумевает выдачу кредита под залог приобретаемой квартиры. Чтобы банк одобрил ипотеку на вторичное жилье, нужно ответственно подойти к выбору объекта и подготовке документов. Покупка квартиры на вторичном рынке отличается от сделки на первичном. На что обратить внимание?

Что такое вторичное жильё

К вторичному рынку относят все квартиры, у которых есть собственник. При этом неважно, живет он в этой квартире или нет. Как только дом сдан в эксплуатацию и владелец оформил право собственности, жилье автоматически переводится во вторичный фонд.

У вторичного жилья есть свои плюсы:

цена на некоторые объекты ниже;
можно купить квартиру с ремонтом;
не надо ждать окончания строительства, можно переехать сразу после оформления договора купли-продажи;
зарегистрироваться можно тоже сразу: приписаться к поликлинике, оформить детей в детский сад или школу по месту прописки, получить социальные льготы можно без ожидания;
жильё на вторичном рынке находится в районах с развитой инфраструктурой.

Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку

При подборе объекта недвижимости нужно проверить:

Документы на право собственности. До внесения задатка и каких-либо договоренностей запросите у продавца свидетельство о праве собственности. В нем указано, кто настоящий владелец и на каком основании возникло право. Внимательно сравните паспортные данные с указанными в документе.
Выписку из ЕГРН. Этот документ расскажет об истории квартиры: сколько раз она продавалась, есть ли обременения, была ли она под арестом, нет ли запрета на совершение сделок. Если за последние 3 года в отношении жилья проводились какие-либо споры или судебные разбирательства, возможно, продавец не является законным владельцем. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРН, значит после приватизации никаких сделок с объектом не совершалось.
Состояние квартиры и возможные перепланировки. Запросите у продавца справку из БТИ и кадастровый паспорт. Сравните схему на документе с реальной планировкой. Если были проведены какие-то изменения без согласования с архитектурным отделом — это административное нарушение. При продаже и переоформлении возникнут проблемы. В справке из БТИ обратите внимание на дату ввода дома в эксплуатацию.
Выписку из домовой книги. В документе указано, сколько человек прописано в квартире, есть ли несовершеннолетние дети. При продаже квартиры продавцу нужно предоставить нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если есть дети — разрешение органов опеки и отказ от выделения доли

Требования к квартире

При выдаче ипотеки на вторичное жилье банки выдвигают ряд требований к объекту недвижимости. Подозрения вызывает недвижимость, если она:

продавалась много раз или участвовала более чем в 2 сделках за последний год
оформлена в наследство до истечения 6 месяцев
находится в собственности у нескольких лиц
находится в доме, который предназначен под снос, реконструкцию или относится к аварийному фонду

P» color=»brand-primary»>Ипотека оформляется только на жилую недвижимость в городской и сельской местности на территории РФ. Банки создают свои базы данных предложений, подходящих под условия ипотеки, вы можете выбрать квартиру в одной из них.

Этапы получения ипотеки на вторичное жилье

Покупка жилья на вторичном рынке проходит в несколько этапов:

Выбор банка. Изучите доступные программы ипотеки: для военных, многодетных и молодых семей, с участием материнского капитала, с господдержкой. Сравните процентные ставки, размер первоначального взноса, условия кредитования. Воспользуйтесь калькулятором ипотеки и рассчитайте ее полную стоимость.
Подача предварительной заявки. Чтобы получить предварительное одобрение ипотеки — оформите заявку на сайте банка. В форме укажите ФИО, паспортные данные, сведения о доходах и приложите подтверждающий документ. Для физлиц это справка 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, для ИП — налоговая декларация за последний отчетный период, для пенсионеров — выписка со счета о пенсионных начислениях. При оценке потенциального заемщика банки учитывают кредитную историю, платежеспособность, возраст, существующие кредитные нагрузки. В течение 3 дней банк рассмотрит заявку и вынесет предварительное решение.
Поиск жилья и сбор пакета документов. Когда квартира найдена, необходимо заявить о ней сведения в банк и подтвердить ипотеку. Понадобятся личные документы заемщика, продавца и документы на квартиру, договор купли-продажи. На этом этапе проводят оценку жилья. Для этого привлекают независимого эксперта. От правильности заполнения документов, полноты пакета и достоверности оценки объекта недвижимости будет зависеть окончательное решение банка.
Заключение сделки по ипотеке. Стороны подписывают договор купли-продажи. Заемщик заключает договор с банком. На его основании ему на счет поступают деньги, которые после регистрации кредитного договора в Росреестре следует передать продавцу. Это можно сделать лично, сняв деньги со счета, или через Сервис Безопасных Расчетов банка.Регистрация прав собственности и наложение обременения. Заемщик оформляет свидетельство о праве собственности, после чего банк оформляет приобретенное жилье в залог. Квартира будет под обременением до полного погашения займа.

Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье

Договор ипотечного кредитования составляет банк на основании документов, которые предоставляет заемщик. Помимо личных документов, нужно предоставить:

паспорт, справки о доходах созаемщика и поручителя, если они участвуют в сделке
паспорт продавца, справку о составе его семьи, согласие второго супруга на продажу квартиры
свидетельство права собственности и документ, подтверждающий его (договор купли-продажи, наследования, дарения), выписку из ЕГРН
справки из БТИ и об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, кадастровый паспорт на жилье
разрешение органов опеки, если у продавца есть малолетние дети
договор купли-продажи
подтверждение отсутствия обременения на квартире
заключение оценочной экспертизы

P» color=»brand-primary»>Если при покупке жилья в ипотеку используется льготные программы или господдержка, банк может запросить дополнительные документы.

Риски при покупке вторичного жилья

Программы господдержки на приобретение квартиру в новостройке в 2020–2021 годах включают требование покупки недвижимости у определённых застройщиков, шансы заключить сделку с недобросовестной компанией сведены к минимуму.

А вот при покупке квартиры на вторичном рынке большая часть ответственности ложится на заемщика. Он должен тщательно проверить продавца и юридическую чистоту объекта. Если продавец окажется мошенником, заемщик останется без жилья, при этом нужно будет продолжать вносить платежи по кредиту. Можно заказать проверку чистоты объекта в банке или застраховать титул — это поможет избежать неприятностей, если продавец нечестен.

Основные моменты вы можете проверить сами:

Подлинность паспорта продавца. Проверка доступна на сайте МВД.
Если сделку оформляет доверенное лицо, проверьте подлинность доверенности. Обратитесь к нотариусу, который заверял доверенность, или посмотрите информацию в базе Федеральной нотариальной палаты.
Порядок возникновения права собственности: приватизация, приобретение, наследование, получение в дар. Если квартира куплена с привлечением маткапитала, должен быть оформлен отказ несовершеннолетнего от доли. Если квартира была приватизирована, и на момент приватизации в ней были прописаны несовершеннолетние, также необходим отказ от права требования выделения доли, вне зависимости от того, сколько сейчас детям лет. Если квартира получена в наследство, право должно быть оформлено не ранее, чем через 6 месяцев с момента появления наследства.
Не прописаны ли в квартире люди, которые пропали без вести или отбывают срок тюремного заключения. Спустя некоторое время они могут заявить права на свою долю.
Сколько собственников зарегистрировано. Если их несколько, нужно получить согласие от каждого. В противном случае на основании их прав собственности сделка может быть оспорена.
Статус дома. Если он предназначен под снос, то вы рискуете остаться без жилья. Если дом старше 20 лет, уточните в ТСЖ, когда проводился последний капитальный ремонт, планируется ли замена каких-либо коммуникаций.

При покупке недвижимости в ипотеку на вторичном рынке большую роль играют технические характеристики объекта и юридическая чистота документов. Чем выше ликвидность недвижимости, тем больше шансов на получение ипотечного кредита.

Эта страница полезна?

100% клиентов считают страницу полезной

+7 495 777-17-17

Для звонков по Москве

8 800 700-91-00

P» color=»seattle100″>Для звонков из других регионов России

Следите за нами в соцсетях и в блоге

Генеральная лицензия Банка России № 3292 от 17.02.2015

Информация о процентных ставках по договорам банковского вклада с физическими лицами

Кодекс корпоративного поведения RBI Group

Центр раскрытия корпоративной информации

Раскрытие информации в соответствии с Указанием Банка России от 28.12.2015 года № 3921-У

Продолжая пользование сайтом, я выражаю согласие на обработку моих персональных данных

P» color=»brand-primary»>Следите за нами в соцсетях и в блоге

+7 495 777-17-17

Для звонков по Москве

8 800 700-91-00

Для звонков из других регионов России

Генеральная лицензия Банка России № 3292 от 17.02.2015.

Информация о процентных ставках по договорам банковского вклада с физическими лицами.

Кодекс корпоративного поведения RBI Group.

Центр раскрытия корпоративной информации.

Раскрытие информации в соответствии с Указанием Банка России от 28. 12.2015 года № 3921-У.

Продолжая пользование сайтом, я выражаю согласие на обработку моих персональных данных.

Что такое вторичный рынок? | Экзамен по недвижимости

С финансовой точки зрения первичный рынок — это место, где товары продаются населению. Для кредитора недвижимости это относится к «выдаче кредита». Как только кредит выдан на первичном рынке, он может быть продан на вторичном рынке. На вторичном рынке кредиторы и инвесторы покупают и продают существующие ипотечные кредиты или ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Это высвобождает деньги для дополнительного ипотечного кредитования. Таким образом, вы можете думать о вторичном рынке как о «рынке перепродажи» кредитов.

Но давайте сделаем шаг назад. Потому что если вы понимаете историю, это поможет вам понять, что такое вторичный рынок и почему он существует.

До краха фондового рынка в 1929 году большинство кредиторов требовали первоначальный взнос в размере от 20 до 40 процентов, прежде чем они выдавали кредит заемщику. Если бы это все еще имело место сегодня, немногие люди когда-либо имели бы право на ипотечный кредит. По сути, вам нужно иметь много денег, чтобы получить доступ к большему количеству денег. Разговор о том, что богатые становятся еще богаче!

Кредиторы требовали не только большой первоначальный взнос, но и ссуда была простой закладной, что означало, что они будут платить только проценты. Срок обычно составлял от 1 до 7 лет, и по истечении 7 лет, если заемщик не мог выплатить весь остаток, обсуждался новый кредит.

После краха фондового рынка в 1929 году правительству необходимо было стабилизировать экономику и стимулировать фондовый рынок. В 1934 году правительство ввело ссуды, застрахованные FHA. Основная цель FHA — защитить кредиторов от убытков, чтобы кредиторы не боялись кредитовать людей с самым разным экономическим положением.

FHA дало возможность большему количеству людей приобрести дом. Они сделали это, потребовав меньший первоначальный взнос и меньший ежемесячный платеж, который будет выплачиваться в течение 30 лет. Часть платежа будет применяться к основному долгу, а оставшаяся часть будет выплачивать проценты. Это больше похоже на то, что мы привыкли видеть сегодня.

30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой и ежемесячными платежами была новой концепцией в 1934 году. Этот новый вид кредитования был связан с гораздо большим риском, чем только кредитование богатых людей с большим количеством активов. Чтобы снизить риск кредитора, FHA потребовало, чтобы кредиторы проверили занятость заемщика, провели оценку имущества нейтральной третьей стороной и выполнили поиск правового титула. Если правительственные руководящие принципы были выполнены, то кредитор будет вести переговоры о кредите.

И кредиторы, и правительство знали, что 30-летняя ссуда будет иметь большую вероятность дефолта, поэтому правительство застраховало ссуду. Они взимали с заемщика единовременный авансовый страховой взнос в зависимости от суммы кредита и полпроцента в год от остатка кредита. Если заемщик не выполнил свои обязательства по кредиту и сумма кредита превысила цену имущества, FHA выплатит разницу.

Отлично, правда? Что ж…. не так быстро.

К 1938 году кредиторы, которые предлагали кредиты, застрахованные FHA, столкнулись с проблемой. Эти банки привыкли выдавать кредиты и очень быстро возвращать деньги. Как только кредит был погашен, у кредитора будут деньги, чтобы одолжить новому заемщику. Но теперь, когда авансовые платежи стали меньше, а банкам пришлось ждать 30 лет, чтобы вернуть долг, в наличии не было столько денег, чтобы ссужать новых людей, ищущих жилищные кредиты.

Итак, в 1938 году правительство создало Федеральную национальную ипотечную ассоциацию, или Fannie Mae. Цель Fannie Mae заключалась в том, чтобы покупать у кредиторов ипотечные кредиты, застрахованные FHA. Это создало вторичный рынок, на котором ссуды можно было перепродать инвесторам, что предоставило кредиторам свежие деньги для ссуды новым заемщикам.

Конечно, ссуда должна была соответствовать правилам Fannie Mae, прежде чем агентство приобретало ссуду у кредитора. Сегодня Fannie Mae является квазигосударственным агентством, находящимся в частной собственности, и акции Fannie Mae можно купить на Нью-Йоркской фондовой бирже. Fannie Mae покупает ипотечные кредиты на вторичном рынке, объединяет их и продает инвесторам на открытом рынке в качестве ипотечных ценных бумаг. Ежемесячные выплаты основного долга и процентов гарантируются Fannie Mae, но не правительством США.

В 1968 году Fannie Mae была разделена, и была создана Государственная национальная ипотечная ассоциация, или Ginnie Mae. Джинни Мэй является федеральной корпорацией Министерства жилищного строительства и городского развития. Ginnie Mae управляет специальными программами помощи, и ее основное внимание уделяется обеспечению ликвидности ипотечных кредитов, застрахованных правительством США, в том числе застрахованных FHA и VA.

Подобные агентства поддерживают вторичный рынок, а вторичный рынок поддерживает рынок жилья. Немного знаний о том, как работает вторичный рынок, поможет, когда придет время сдавать экзамен!

И если вы больше ничего не помните, просто помните, что вторичный рынок — это рынок перепродажи.

Плюсы и минусы покупки недвижимости на вторичном рынке

Капилдев Бхагат, 46 лет, руководитель туристического агентства, планирует купить квартиру в Национальном столичном регионе (NCR). Он сосредоточился на предстоящей скоростной автомагистрали Дварка, где цены находятся в рамках его бюджета. Недавно брокер посоветовал ему подумать о покупке на вторичном рынке или рынке перепродажи, поскольку таким образом он мог получить большую скидку. Не думая об этом варианте раньше, Бхагат хочет взвесить все за и против, прежде чем продолжить.

Преимущества

Главным преимуществом покупки на вторичном рынке является то, что ценник ниже, чем у застройщика. Говорит Нишант Сингхал, директор по стратегии и альянсам Investors Clinic Infratech: «Сейчас хорошее время для покупки квартиры на вторичном рынке. Во многих частях Гургаона ставки перепродажи на 20% ниже, чем у застройщика». На многих микрорынках по всей стране, где продажи замедлились, разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке увеличился.

«Инвесторам, купившим несколько квартир несколько лет назад, когда цены росли, трудно их продать. У них также нет возможности удержать их. Теперь они хотят уйти, даже если им придется продавать с большой скидкой», — говорит Прадип Мишра, глава Sainik Estates в Гургаоне. Поскольку инвестор также конкурирует с девелопером за продажу на жестком рынке, его цена должна быть более конкурентоспособной. Однако действовать придется быстро. «Мы ожидаем, что цены на вторичном рынке вырастут на 15-20% в течение следующего года», — говорит Сингхал.

Второе преимущество покупки на вторичном рынке заключается в том, что вы можете получить квартиру в собственность в течение 6-12 месяцев.

Если покупать у застройщика на ранней стадии строительства, возможно, придется ждать 3-4 года. «Покупая на вторичном рынке, вы можете избежать риска развития — риска того, что проект может быть отложен или вообще не будет завершен», — говорит Мишра. В настоящее время многие покупатели также стремятся вступить во владение досрочно, чтобы избежать одновременной уплаты арендной платы и EMI.

Сегодня вы тоже не изголодались по выбору на вторичном рынке. Говорит Саджид Мустафа Байг, менеджер по жилищным услугам компании Silverline Realty из Бангалора: «В 2015 году в Бангалоре будет предложено большое количество квартир, так что вариантов предостаточно».

Недостатки и риски

Самым большим недостатком покупки квартиры на вторичном рынке является то, что продавец может потребовать оплату наличными, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала с надбавки — суммы, на которую выросла цена. Чтобы обойти это, продавцы требуют, чтобы покупатель заплатил премию наличными. Помимо того, что это незаконно, спрос на наличные также является сдерживающим фактором для многих.

«Оклад зависит от банковского кредита. Они не могут получить кредит за денежную составляющую», — говорит Байг. Когда вы покупаете у застройщика, он предлагает вам индивидуальный план оплаты, даже если проект был запущен 2-3 года назад. Это позволяет производить поэтапные платежи. На вторичном рынке вам придется оплатить сразу ту часть стоимости, которую первый покупатель уже заплатил застройщику. Если бы проект был запущен на 2-3 года раньше, он бы заплатил 70-80% от общей стоимости.

Вам придется оплатить эту стоимость и премию сразу. «Когда вы покупаете на вторичном рынке, ваш немедленный отток намного больше», — говорит Санджай Шарма, управляющий директор Qubrex, консалтинговой компании по недвижимости из Гургаона. Наконец, вы также можете оказаться в сложной ситуации, если заранее не проверите и не купите проект, который по какой-то причине застрял.

Чеки, которые необходимо выполнить

Прежде чем платить продавцу, получите последнюю выписку по счету от разработчика. В этом документе указывается сумма, уплаченная предыдущим покупателем, и причитающаяся сумма. «Не должно быть просроченных платежей или штрафов за просрочку платежа», — говорит Сингхал.

Чтобы предотвратить отток клиентов, застройщики взимают комиссию за перевод, если покупатель продает квартиру до ее сдачи. В Мумбаи комиссия за перевод составляет 10% и более. В НКР она варьируется в пределах 100-400 за кв. м. Во время сделки выясняйте, кто будет платить эту комиссию. Если вам придется нести это бремя, это сведет на нет ценовое преимущество, которое вы получаете от покупки на вторичном рынке.

При покупке на вторичном рынке вы должны произвести символическую оплату продавцу. Только после этого он показывает вам документы на право собственности. Как только вы получите эти документы, проверьте их у застройщика, чтобы убедиться, что квартира действительно оформлена на имя человека, претендующего на роль владельца.

Бывает, что квартира уже продана, а покупатель оказывается в ловушке с пакетом поддельных документов.

Затем проверьте, брал ли первоначальный покупатель ипотечный кредит. Если у него есть кредит, узнайте, есть ли у него средства, чтобы погасить его. Если вы тоже собираетесь брать кредит, уточните в своем банке, поможет ли он закрыть кредит первого покупателя.