Содержание
Право собственности на недвижимое имущество
Недвижимое имущество — это один из видов объектов гражданских прав.
Подавляющее большинство из нас владеет квартирой, домом, гаражом, земельным участком. Кто-то для себя построил дом, кто-то приобрел недвижимость у бывшего собственника по договорам купли-продажи, дарения, мены или другим сделкам, а кто-то получил недвижимое имущество в наследство, в каждом случае право владения этой недвижимостью принадлежит вам как законным ее собственникам. Но в то же время некоторые граждане или организации многие годы владеют и пользуются недвижимым имуществом, однако не имеют на него права собственности.
Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Что такое право собственности
Право собственности — право личности на вещь или имущество, а также право собственника делать со своей собственностью, что он пожелает.
Собственность — это все вещи, ценности, а также права на них, которые принадлежат лицу (собственнику).
Собственник — это лицо, у которого есть собственность, а также право владеть этой собственностью, пользоваться и распоряжаться ею.
Право собственности является разновидностью вещного права и включает в себя:
право владения;
право пользования;
право распоряжения.
В России право собственности закреплено в Гражданском кодексе.
Когда наступает право собственности на недвижимость? Возникновение и прекращение права собственности.
Чаще всего право собственности на недвижимость возникает на основании договора купли-продажи. Но это может быть и иная сделка об отчуждении имущества, например внесение недвижимости в уставный капитал юридического лица.
Есть и другие основания возникновения права собственности, в частности акт госоргана и органа местного самоуправления, судебное решение о признании права на самовольную постройку, приобретательная давность, создание нового объекта недвижимости, правопреемство при реорганизации юридического лица.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество и в иных случаях.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Как зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество?
В первую очередь нужно понимать, о каком виде недвижимого имущества идет речь. Недвижимое имущество делится на жилые и нежилые помещения, достроенные и недостроенные здания, предприятия и земельные участки.
Порядок регистрации права собственности, в принципе, один и тот же, и со времени вступления в силу закона «О Едином государственном реестре недвижимости» (ЕГРН) 1 января 2017 года существенно упростился.
В случае подачи одного заявления на регистрацию прав и кадастровый учет оба действия выполняются одновременно в течение 10 дней. Если заявитель обращается за одной из этих услуг, то регистрация прав будет проведена в срок не более 7 дней, а постановка на кадастровый учет — не более 5 дней. В случае обращения в многофункциональный центр «Мои документы» срок оказания услуги увеличивается на 2 дня. Новый закон предусматривает также сокращение времени получения выписки об объекте недвижимости. Сведения из ЕГРН можно получить в течение 3 дней. Порядок получения сведений из ЕГРН не отличается от существующей процедуры, то есть запросить из него общедоступные сведения об объекте недвижимости может любое заинтересованное лицо удобным для него способом. А полный перечень документов, которые могут потребоваться для регистрации прав на недвижимость (как отдельно, так и одновременно с кадастровым учетом), представлен на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).
Общество
Новости СМИ2
осенние изменения для граждан и бизнеса
17 ноября 2022
Советы
Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.
Нововведения касаются деления помещений на жилые и нежилые, прекращения права собственности на такие помещения и здание целиком, передачи в аренду части помещения, пользования чужим участком и распоряжения зданием на нем, отношений собственников помещений в нежилых зданиях
С 1 сентября 2022 г. действуют изменения, внесенные в Гражданский кодекс Федеральным законом от 21 декабря 2021 г. № 430-ФЗ. Редакция «АГ» попросила экспертов рассказать, как нововведения повлияют на жизнь граждан и бизнес. По словам юриста Land Law Firm Алены Дурневой, основная цель поправок – упорядочить положения о недвижимости и устранить пробелы в законодательстве.
Добавили нормы об отношениях собственников помещений в нежилых зданиях
Как было
Раньше Гражданский кодекс не регулировал отношения собственников помещений в нежилых зданиях. Суды ориентировались на позицию Высшего Арбитражного Суда РФ: к таким отношениям можно применять положения Гражданского и Жилищного кодексов, которые регулируют сходные отношения собственников помещений в многоквартирном доме. Это касается порядка пользования общим имуществом и распределения расходов на его содержание, порядка принятия решений общим собранием собственников помещений в здании (Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64).
Верховный Суд РФ разъяснил: собственники помещений в нежилом здании обязаны содержать общее имущество, участвовать в расходах на содержание и сохранение этого имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности (п. 33 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 за 2020 г.).
Такой подход не вызывал сложностей у нижестоящих судов, потому правоприменительная практика формировалась единообразно1.
Как теперь
Гражданский кодекс урегулировал отношения собственников помещений в нежилых зданиях (ст. 287.5 ГК РФ). При этом новые положения закона повторяют нормы жилищного законодательства.
Комментирует адвокат АП г. Москвы Юнис Дигмар:
К отношениям собственников помещений в нежилых зданиях применялись нормы Жилищного кодекса, это делали по аналогии закона. С сентября 2022 г. регулирование стало прямым. Привычные правила остались, в том числе в части:
- права общедолевой собственности на общее имущество в нежилом здании;
- запрета на отчуждение доли в праве на общее имущество отдельно от прав на помещение в таком здании;
- перечня того, что включается в понятие общего имущества.
Например, собственник помещения по-прежнему обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности. Как и раньше, продавая свое помещение, собственник продает и долю в праве на общее имущество. Это происходит даже без соответствующего указания в договоре: нельзя продать помещение и при этом остаться сособственником общего имущества в здании.
Комментирует партнер АБ «Бартолиус» Наталья Васильева:
После закрепления этих правил в Гражданском кодексе стало проще использовать их в суде и защищать права: применять закон по аналогии всегда сложнее, чем тот закон, который регулирует нужное правоотношение.
Для примера возьмем размещение рекламной конструкции на фасаде здания. В ч. 2 ст. 44 ЖК РФ указано, что решение о размещении рекламы в местах общего пользования жилого дома должны принимать 2/3 собственников. К нежилым зданиям это правило приходилось применять по аналогии, но теперь оно закреплено в ст. 287.5 ГК РФ. Вопросов же к порядку принятия решений не возникало – норма прописана четко (например, Определение Верховного Суда РФ от 5 июля 2021 г. № 310-ЭС21-3707 по делу № А48-14167/2019).
Уточнили критерии деления помещений на жилые и нежилые
Как было
Недвижимость делили на жилую и нежилую в зависимости от того, можно или нельзя в ней проживать.
Как теперь
При отнесении помещений к жилым и нежилым законодатель предлагает использовать два критерия: 1) помещение пригодно для постоянного проживания граждан (жилое) или для других целей (нежилое), т.е. учитывается его фактическое состояние; 2) помещение подходит для проживания или для использования в других целях, т.е. учитывается, для чего оно предназначено (ст. 141.4 ГК РФ).
Комментирует адвокат АП г. Москвы Юнис Дигмар:
Пока непонятно, как суды воспримут это нововведение. К примеру, есть квартира на первом этаже. В ней нет ничего, кроме стен – готовилась под ремонт. Собственник квартиры умер, наследников нет. По сути, это выморочное имущество. В такой ситуации нет однозначного ответа на вопрос, на какой вид помещения должны признать право государственной или муниципальной собственности: жилое (квартира не перестала быть квартирой в МКД, в том числе по данным ЕГРН) или нежилое (в нынешнем состоянии квартира непригодна для проживания).
Комментирует партнер АБ «Бартолиус» Наталья Васильева:
Жилое помещение нельзя использовать не по назначению – для целей, не связанных с проживанием граждан (п. 1 ст. 141.1, п. 3 ст. 287.4 ГК РФ). При этом законодатель не предусмотрел обратную ситуацию, когда гражданин живет в нежилом помещении. То есть вопрос об апартаментах не решен – ведь они являются нежилыми помещениями, но используются для проживания граждан. В итоге собственники апартаментов лишены тех прав и способов их защиты, которые закон предоставляет собственникам квартир.
Из-за этого в суде приходится доказывать, что правила, которые закреплены в Жилищном кодексе для органов управления в МКД (ст. 161, 161.1 ЖК РФ), применяются и к апартаментам.
Еще одна проблема – отсутствие у Госжилинспекции полномочий по контролю за принятием решений общим собранием собственников в комплексе апартаментов. Из-за этого общие собрания в таких зданиях проводят хаотично, с грубейшими нарушениями норм Жилищного кодекса, что приводит к многочисленным судебным спорам (например, конфликт из-за смены управляющей компании в доме по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, 128А, который нашел широкую огласку в СМИ).
Если управляющая компания действует недобросовестно, собственникам можно посоветовать коллективным иском оспаривать каждое незаконное общее собрание, параллельно подавать заявления о возбуждении уголовных дел (если подозреваете, что было совершено преступление) и привлекать внимание СМИ. При выборе новой управляющей компании проверьте наличие у нее долгов и судебных споров, почитайте отзывы в Интернете и поговорите с собственниками из других комплексов.
Закрепили механизм прекращения права собственности
Как было
До сентября 2022 г. прекращение права собственности на жилые помещения регулировала ст. 293 ГК РФ. На нежилые помещения она не распространялась.
Как теперь
Собственники жилых и нежилых помещений рискуют утратить право собственности (п. 1 ст. 287.7 ГК РФ), если они:
- используют помещение не по назначению;
- систематически нарушают права и интересы соседей;
- бесхозяйственно содержат помещение, допуская его разрушение.
В перечисленных случаях уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления предупредит собственника о необходимости устранить нарушения и, если нужно, назначит срок для ремонта разрушенного помещения. Если это не поможет, последуют обращение в суд и продажа помещения с торгов. Вырученные от продажи деньги за вычетом понесенных расходов выплатят уже бывшему собственнику недвижимости.
Комментирует партнер АБ «Бартолиус» Наталья Васильева:
Новая ст. 287.7 ГК РФ обязывает собственников ответственно относиться к использованию и содержанию своих помещений и позволяет защитить соседей недобросовестных жильцов.
Сложность применения этой статьи может заключаться в определении степени неправомерного поведения собственника, при которой нужно ставить вопрос о прекращении права собственности. Тут будет важно сохранение баланса.
Упростили передачу в аренду части помещения
Как было
По словам адвоката Юниса Дигмара, раньше было проблематично передать в аренду часть помещения, особенно если речь шла о долгосрочной аренде с регистрацией договора в Росреестре.
Бывало так: к договору аренды приложили схему, в которой отобразили арендуемую часть помещения, а она не понравилась регистратору. Потому он отказал в регистрации, ссылаясь на необходимость поставить на кадастровый учет указанную в договоре часть помещения. Росреестр поддерживал такой подход (Письмо Росреестра от 9 июля 2012 г. № 14-3117/12).
Чтобы выровнять эту ситуацию, Высший Арбитражный Суд РФ сформулировал свою позицию так: на государственную регистрацию договора аренды можно представить подписанный сторонами документ с графическим или текстуальным описанием той части недвижимой вещи, которой будет пользоваться арендатор (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73). Нижестоящие арбитражные суды стали активно ссылаться на эту позицию и признавали незаконными отказы Росреестра в регистрации договоров аренды2.
Как теперь
В п. 2 ст. 287.2 ГК РФ предусмотрена возможность передать в аренду часть помещения, обозначив ее в договоре. Это легко выполнимо и не влечет для сторон договора аренды лишних затрат.
Установили, что право собственности на все здание прекращается, если в нем выделяют новые помещения и регистрируют право собственности на них
Как было
Без этого правила покупатель недвижимости мог получить кота в мешке, так как учет прав на нее был беспорядочным. Права собственности могли наслоиться – это когда есть и собственник здания, и собственники помещений в нем.
Как теперь
Если собственник здания регистрирует право собственности на помещения в нем, то право собственности на здание целиком автоматически прекращается (п. 1 ст. 287.2 ГК РФ). Это упростит учет прав собственности на недвижимость и уменьшит количество споров, связанных с задвоением прав.
Комментирует адвокат АП г. Москвы Юнис Дигмар:
Законодатель обошел вниманием вопрос непрерывности права собственности в ситуации, когда все помещения в здании переходят в собственность одного лица. Могу предположить, что нужно руководствоваться позицией Высшего Арбитражного Суда РФ: если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе обратиться с заявлением в Росреестр, чтобы избрать правовой режим здания как единого объекта (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64). Соответственно, в обратной ситуации автоматического преобразования права не происходит – этот вопрос остается на усмотрение собственника.
Запретили образовывать помещения и машино-места в объектах незавершенного строительства
Как было
Такого запрета не было. Из-за этого возникали вопросы, которые решали на уровне судебной практики и разъяснений органов государственной власти. Например, Верховный Суд РФ отметил: постановка на кадастровый учет помещения до завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания, в котором оно расположено, законом не предусмотрена (Определение ВС РФ от 2 декабря 2014 г. № 306-ЭС14-2019).
Аналогичную позицию занимали государственные органы. Например, Минэкономразвития разъяснило: пока объект незавершенного строительства не ввели в эксплуатацию, образовать в нем иные объекты недвижимости невозможно (Письмо Минэкономразвития России от 16 февраля 2018 г. № ОГ-Д23-1407).
Как теперь
Пункт 6 ст. 141.4 ГК РФ предусматривает запрет на образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства.
Комментирует адвокат АП г. Москвы Юнис Дигмар:
Представим себе ситуацию: вы заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. МКД планируется вводить в эксплуатацию не отдельными блок-секциями, а целиком. В результате застройщик не сможет передать вам долгожданную квартиру, и вы не сможете зарегистрировать право собственности после окончания строительства секции, в которой квартира расположена, – придется ждать, пока достроят дом. Так приемка квартиры может быть отложена на неопределенный срок – нерадужная перспектива, особенно учитывая, что застройщиков нередко признают банкротами. Поэтому лучше предварительно узнать, как будет происходить ввод дома в эксплуатацию.
Уточнили, что собственником нового объекта недвижимости считается собственник участка, на котором объект расположен
Как было
Ранее законодательство не содержало подобного положения.
Как теперь
Право собственности на созданное недвижимое имущество, в том числе объект незавершенного строительства и машино-место, возникает у собственника земельного участка, на котором это имущество расположено. Если имущество создано на предоставленном для этого государственном или муниципальном участке, то право собственности на такое имущество возникает у того, кому участок предоставили. Новое правило действует, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 287.1 ГК РФ).
Комментирует юрист Land Law Firm Алена Дурнева:
Эту норму ввели для закрепления принципа единства прав на земельный участок и недвижимое имущество на нем: по общему правилу недопустимо регистрировать права собственности на землю и постройку разным лицам.
Определили правила о машино-местах
Как было
Юрист Land Law Firm Алена Дурнева рассказала о неопределенности правового режима машино-мест. Раньше из-за скудного регулирования этих объектов суды применяли нормы о помещениях по аналогии3. Например, летом 2022 г. Арбитражный суд Московского округа решал вопрос о том, как должны регулироваться правоотношения собственников машино-мест и управляющей компании. УК заняла помещения паркинга и отказывалась признавать создание ТСН, которому было передано управление паркингом (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2022 г. № Ф05-15974/2022 по делу № А40-100853/2021).
Как теперь
Правовой статус машино-мест приравнен к статусу нежилых помещений. Теперь Гражданский кодекс содержит четкие правила о способах образования машино-мест, о возникновении права собственности на машино-места и общее имущество в паркинге, о правах на земельный участок паркинга (глава 17.1 ГК РФ). Закрепление этих правил поможет частично избегать судебных разбирательств, поскольку всем будут понятны их права и обязанности еще на досудебной стадии.
Уточнили, как собственнику здания пользоваться чужим земельным участком, на котором стоит его здание
Как было
Собственник здания вправе пользоваться чужим земельным участком, если собственник этого участка предоставил его для размещения здания (п. 1 ст. 271 ГК РФ).
Как теперь
Общее правило, предусмотренное п. 1 ст. 271 ГК РФ, будет применяться с учетом особенностей, введенных новой ст. 287.3 ГК РФ:
- если собственник участка предоставил его для размещения здания, то им пользуются в соответствии с законом или договором;
- если собственник здания не имеет права пользоваться участком ни по закону, ни по договору (в том числе когда право пользования прекратилось), тогда собственник участка обеспечивает собственнику здания лишь доступ к нему.
Комментирует адвокат АП г. Москвы Юнис Дигмар:
Пока не совсем понятно, как трактовать второе из указанных выше правил: «. ..собственник здания вправе пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к зданию». Возможно, речь идет о сервитуте – праве на ограниченное пользование минимально необходимой площадью участка. Но это точно не означает, что собственник здания в 100 кв. м может претендовать на участок, существенно превышающий площадь периметра застройки. В отличие, к примеру, от приватизации, когда испрашиваемый земельный участок должны сформировать в размере, необходимом для эксплуатации здания. Однако даже при приватизации нужно доказать, что требуется конкретная площадь участка4.
Разрешили собственнику здания его снести, только если это не нарушает права собственника участка
Как было
Собственник разрушенного здания должен был начать его восстанавливать в течение трех лет (п. 1 ст. 39 Земельного кодекса – в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., в настоящее время эта норма утратила силу)5.
Как теперь
Если здание погибло случайно, нельзя прекратить право его собственника пользоваться земельным участком, на котором располагалось здание, в течение пяти лет с даты его гибели. Если за этот срок здание восстанавливать не начали, право пользования участком прекратится (п. 4 ст. 287.3 ГК РФ).
Собственник здания имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе его снести. Но только если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором, и не нарушает права собственника участка (п. 3 ст. 287.3 ГК РФ).
Комментирует адвокат АП г. Москвы Юнис Дигмар:
Маловероятно, что собственник земельного участка сможет воспротивиться сносу здания его собственником. В таком случае собственнику участка придется привести убедительные доводы против такого сноса, доказывающие грубое нарушение его прав и законных интересов.
Что касается сохранения права пользования участком в течение пяти лет с даты гибели здания – считаю формулировку неоднозначной. Вероятно, законодатель установил пятилетний срок, чтобы защитить физических лиц – собственников погибших домовладений. Однако эта норма обременяет собственника участка, ведь владелец здания может начать восстанавливать его под конец срока и делать это бесконечно долго. Было бы целесообразно предусмотреть период, в течение которого такое восстановление должно быть завершено. Иное фактически развязывает руки собственнику погибшего объекта недвижимости.
1 Постановления Арбитражного суда Московского округа от 3 июня 2021 г. № Ф05-11490/2021 по делу № А40-328572/2019; от 30 марта 2015 г. № Ф05-2803/2015 по делу № А40-117795/14; от 12 декабря 2012 г. по делу № А40-54885/12-40-509.
2 Постановления Арбитражного суда Московского округа от 18 января 2022 г. № Ф05-29319/2021 по делу № А40-17529/2021; от 22 мая 2020 г. № Ф05-6859/2020 по делу № А40-139463/2019.
3 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2022 г. № Ф05-15974/2022 по делу № А40-100853/2021; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 сентября 2022 г. № Ф01-3769/2022 по делу № А43-20922/2021.
4 Определение Верховного Суда РФ от 26 апреля 2016 г. № 64-КГ16-2; Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2011 г. № 13535/10 по делу № А41-42032/09; п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
5 Определения Первого кассационного суда общей юрисдикции от 9 декабря 2021 г. по делу № 88-27050/2021; от 6 октября 2021 г. по делу № 88-24126/2021; от 12 февраля 2020 г. по делу № 88-4253/2020.
Фото: фотобанк Freepik/@pch.vector
Что такое Закон о недвижимости?
Закон о недвижимости – это область права, которая регулирует покупку, использование и продажу земли. Это закон, который регулирует, как люди приобретают собственность и что они могут делать с собственностью, которой они владеют. Закон о недвижимости также называют правом собственности.
Закон о недвижимости называется недвижимостью, потому что он касается недвижимого имущества. Недвижимое имущество — это земля, а не личная собственность, которая представляет собой объекты. Объекты, которые постоянно находятся на земле, такие как здания или другие крупные сооружения, также являются частью недвижимого имущества. Есть много различных аспектов законодательства о недвижимости, таких как документы, титулы, финансирование покупки, зонирование, налоги и планирование недвижимости.
Закон о недвижимости является законом штата
Юристы, занимающиеся вопросами недвижимости, должны знать законы штата, применимые к их делу. Государственные законы являются основными законами, которые применяются к недвижимости. Есть некоторые федеральные законы, которые повсеместно применяются к закону о недвижимости на всей территории Соединенных Штатов, например, Закон о полной информации о продаже земли между штатами. Тем не менее, большинство законов о недвижимости исходят из законов штатов. Закон о недвижимости может значительно варьироваться от одного штата к другому. Адвокаты на местах должны знать, как определить применимый закон, и быть осторожными с любыми нюансами, которые являются уникальными для законодательства штата или местного законодательства.
Что такое сделка в сфере недвижимости?
Акт в сфере недвижимости — это документ, дающий кому-либо законное право на недвижимое имущество. Акт – это официальный документ, подтверждающий право собственности на землю. В большинстве штатов есть законы, регулирующие порядок создания, исполнения и регистрации акта. Акт должен быть тщательно составлен с четким описанием имущества и типа собственности, которую стороны передают.
Иногда документ сопровождается обещанием, что владелец имеет действительное право собственности на недвижимость. Акт с такой гарантией называется гарантийным актом. В других случаях владелец собственности просто хочет освободиться от любой доли, которая может быть у него в деле, если у него вообще есть какая-либо доля собственности. Такого рода акт является отказом от прав.
Тип документа, который вы получаете, имеет решающее значение для типа покупки, которую вы совершаете, приобретая недвижимость. Адвокат по недвижимости должен знать, как исследовать право собственности на недвижимость и консультировать своего клиента по типу сделки, которую он рассматривает. Если покупатель узнает постфактум, что у продавца на самом деле нет титула, который он продал, результатом могут быть судебные разбирательства и другие требования о возмещении убытков.
Право собственности на недвижимость
Когда юрист по недвижимости работает от имени клиента, он должен помочь своему клиенту достичь своих целей. Например, пара может пожелать приобрести недвижимость вместе. Супруги должны приобрести недвижимость в качестве арендаторов целиком или в качестве совместных арендаторов с правом наследования. Таким образом, если один из супругов скончается, другой супруг автоматически получит свою долю в имуществе. Между этими двумя типами собственности есть некоторые различия, и адвокат по недвижимости должен помочь паре тщательно определить, должны ли они владеть имуществом в качестве арендаторов полностью или как совместные арендаторы с правом наследования.
Еще один способ владеть имуществом совместно с другими — это приобретение каждым собственником отдельной доли. Такой тип аренды называется общей арендой. Лицо, владеющее имуществом, находящимся в общей собственности, может заложить или продать свою долю имущества.
Владелец недвижимости также может предоставить кому-либо пожизненную аренду. Например, вы можете передать собственность кому-то на всю жизнь, а затем передать собственность кому-то другому. Вы также можете поставить условия на передачу имущества. Например, вы можете передать имущество кому-либо с условием, что он будет использовать это имущество для определенной цели. Если они не используют имущество для этой цели, первоначальный владелец оставляет за собой право передать имущество другому лицу или забрать его обратно.
При таком большом количестве вариантов формулировка любого документа или договора купли-продажи очень важна. Юрист по недвижимости должен хорошо говорить. Даже одно слово может иметь большое значение, когда речь идет о праве на недвижимость. Навыки письма, чтения и критического мышления имеют решающее значение для юристов по недвижимости.
Зонирование в сфере недвижимости
Наряду с вопросами владения недвижимостью юристы по недвижимости должны также работать с ограничениями, которые контролируют, что владельцы собственности могут делать со своей собственностью. Основным ограничением на использование недвижимости является зонирование. В больших категориях зонирования жилого, коммерческого и промышленного назначения часто есть подкатегории с подробными требованиями и ограничениями. Большая часть зонирования происходит на местном уровне, поэтому юристы по недвижимости должны работать с местными органами власти и советами по зонированию, чтобы оспаривать ограничения и продвигать интересы клиентов.
Налоги на недвижимость
Недвижимость часто облагается налогом. Сумма налога, которую правительство взимает с участка недвижимости, может быть юридическим вопросом для владельца недвижимости. Даже помощь клиенту с освобождением от налогов может быть важной работой для адвоката по недвижимости. Адвокаты по недвижимости помогают оспаривать налоги на недвижимость через налоговые апелляционные комиссии и судебные разбирательства.
Ассоциации домовладельцев в сфере недвижимости
Некоторые ограничения собственности являются добровольными и частными. Домовладельцы часто заключают соглашения об ассоциации, чтобы сохранить характер района. Несмотря на то, что домовладельцы добровольно вступают в ассоциации, все же могут возникать разногласия по поводу соглашений, ограничений и правоприменения. Адвокаты представляют ассоциации домовладельцев в целом или отдельных домовладельцев, которые хотят создать, оспорить и обеспечить соблюдение ограничений.
Сдача внаем и аренда недвижимости
Не каждый, кто занимает недвижимость, владеет ею. Аренда является еще одним важным вопросом в праве недвижимости. Независимо от того, является ли арендатор жилым или коммерческим, условия аренды имеют решающее значение как для владельца недвижимости, так и для арендатора. Юристы по недвижимости помогают своим клиентам составлять, вести переговоры и понимать договоры аренды. Стороны договора аренды недвижимости могут договориться об аренде или прибегнуть к судебному разбирательству для разрешения своих разногласий.
Краткосрочная аренда недвижимости
Даже краткосрочная аренда, такая как проживание в отеле или аренда дома, является частью закона о недвижимости. Правила, касающиеся краткосрочной аренды, быстро меняются в Соединенных Штатах, поскольку все больше домовладельцев хотят использовать веб-сайты совместного использования жилья для сдачи в аренду своей собственности. Краткосрочная аренда является частью местных ограничений на проживание, и они вызывают споры. Адвокаты по недвижимости могут представлять домовладельцев, их соседей, веб-сайты по совместному использованию жилья или даже правительства, поскольку люди обсуждают, оспаривают и обеспечивают соблюдение ограничений на совместное использование жилья.
Кто занимается недвижимостью?
Юристы по недвижимости существуют в каждом месте на всей территории Соединенных Штатов. Крупные и маленькие города нуждаются в юристах по недвижимости, чтобы служить обществу. Поскольку законы о недвижимости часто создаются местными органами власти, есть адвокаты по недвижимости, которые работают как в больших, так и в малых местах. Большинство адвокатов по недвижимости обслуживают клиентов, которые взаимодействуют с несколькими местными органами власти в близлежащих районах. Адвокаты по недвижимости работают в крупных фирмах, занимаются индивидуальной практикой и всем, что между ними.
Адвокаты, занимающиеся вопросами недвижимости, должны быть выдающимися писателями. Одно слово может повлиять на право собственности. Адвокаты по недвижимости являются одними из лучших писателей в юридической профессии. Адвокат, занимающийся вопросами недвижимости, должен уметь читать и писать и обладать выдающимися навыками составления документов. Хотя адвокаты по недвижимости должны быть опытными судебными приставами, когда дело направляется в суд, законодательство о недвижимости хорошо подходит для адвокатов, которые лучше всего умеют проводить исследования и писать.
Зачем становиться юристом по недвижимости?
Недвижимость часто является самым важным активом для человека или компании. Сделки с недвижимостью стоят тысячи и даже миллионы долларов. Клиенты полагаются на опытных юристов по недвижимости, которые помогут им в этой важной работе. Закон о недвижимости меняет жизнь. Для адвокатов, которым нравится писать и работать над важными делами, может подойти закон о недвижимости.
Работа с землей и законом
Юристы по недвижимости помогают своим клиентам приобретать, использовать и продавать недвижимость. Юристы, работающие в сфере недвижимости, живут и работают на всей территории Соединенных Штатов с крупными и мелкими клиентами. Каждое место нуждается в квалифицированных юристах по недвижимости, а недвижимость часто зависит от местного законодательства. Юристы по недвижимости помогают клиентам передавать права собственности, оспаривать ограничения и облегчают деятельность в сфере недвижимости.
Закон о недвижимости | Закон Джорджтауна
Юридические вопросы включают: продажу, покупку, аренду и другие передачи недвижимости и недвижимого имущества; право собственности на недвижимое имущество; урегулирование претензий в отношении имущественных прав; вопросы между арендодателем и арендатором; развитие собственности; зонирование и землепользование; связанные с этим вопросы сельского хозяйства и соблюдение природоохранных норм; финансирование, ипотека и выкупа; секьюритизированные инвестиции в недвижимость; и различные другие актуальные темы.
Чем занимаются юристы по недвижимости?
Юрист по недвижимости в основном занимается транзакционной работой, чаще всего подготавливая, согласовывая и закрывая сделки, облегчающие бизнес с недвижимостью, включая: (i) продажу, покупку и аренду земли, зданий, жилья, природных ресурсов земли (культуры, полезные ископаемые, вода) или любые другие интересы в сфере недвижимости; (ii) развитие и использование собственности и управление процессами утверждения на уровне штата и на местном уровне; и (iii) финансирование крупных девелоперских проектов и работа с REITS (инвестиционными фондами недвижимости), компаниями, которые владеют или финансируют приносящую доход недвижимость. Юристы по недвижимости также тратят много времени на консультирование клиентов по этим вопросам.
Комплексная проверка также является важной частью работы юриста по недвижимости. Эти комплексные проверки могут включать в себя: проверку физических характеристик имущества и могут включать экологическое исследование (чтобы убедиться в отсутствии загрязнения), проверку договоров аренды с любыми арендаторами в собственности и проверку правового титула, чтобы убедиться, что продавец фактически владеет недвижимостью, и на нее не распространяются сервитуты, ипотечные кредиты или другие права удержания, в том числе налоговые права.