Приобретательская давность на недвижимое имущество судебная практика: Судебная практика Верховного суда РФ по делам о приобретательной давности ➜ Материалы от ВладейЛегко

Содержание

Судебная практика Верховного суда РФ по делам о приобретательной давности ➜ Материалы от ВладейЛегко



Главная




Материалы от ВладейЛегко




Судебная практика



Судебная практика Верховного суда РФ по делам о приобретательной давности

07/03

2019

назад

вверх


При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судами применяются п.п. 15 — 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».



Приобретательная давность является законным основанием для возникновения права собственности на имущество у лица, которому это имущество не принадлежит, но которое, не являясь собственником, добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение длительного времени чужим имуществом как своим.

Добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями.



Положения ст. 234 ГК РФ не предусматривают добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности.



Длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое по общему правилу требует формального основания и регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

В том числе и в случае владения имуществом на основании недействительной сделки, когда по каким-либо причинам реституция не произведена, в случае отказа собственнику в истребовании у давностного владельца вещи по основаниям, предусмотренным ст. 302 ГК РФ, либо вследствие истечения срока исковой давности давностный владелец, как правило, может и должен знать об отсутствии у него законного основания права собственности, однако само по себе это не исключает возникновения права собственности в силу приобретательной давности.

Требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения противоречит смыслу положений ст. 234 ГК РФ, без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, легализовать такое владение, оформив право собственности на основании ст. 234 ГК РФ



Целью нормы о приобретательной давности является возвращение фактически брошенного имущества в гражданский оборот, включая его надлежащее содержание, безопасное состояние, уплату налогов и т.п.

При этом в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2018 № 5-КГ18-3).



Истец не может быть признан добросовестным владельцем нежилых помещений, если он знал, что владеет имуществом другого лица, перед которым у него имеется неисполненная обязанность передать эти помещения.

В течение срока, предусмотренного ст. 234 ГК РФ, в отношении спорных помещений с участием сторон был рассмотрен судебный спор по делу № А56-17137/2002. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.11.2003 по указанному делу были отменены судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, и удовлетворено требование комитета о признании права собственности Санкт-Петербурга на спорные помещения.



Изложенное свидетельствует о том, что лицо, право собственности которого в результате проведения недействительных торгов было незаконно прекращено в отсутствие на то правовых оснований, без наличия его волеизъявления, имело намерение восстановить свой титул собственника.

На основании указанного судебного акта в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесена запись о праве собственности публичного образования, которая являлась актуальной на момент рассмотрения спора судами. При указанных обстоятельствах истец знал, что он владеет имуществом другого лица, перед которым у него имеется неисполненная обязанность передать эти спорные помещения.

Таким образом, по мнению Судебной коллегии, выводы судов о добросовестности владения истцом спорных помещений нельзя признать обоснованными, что не позволяет согласиться с ними о наличии оснований для удовлетворения заявленного истцом иска о признании права собственности по приобретательной давности в соответствии со ст. 234 ГК РФ, судебные акты по делу в связи с чем подлежат отмене (Определение Верховного Суда РФ от 28.05.2015 по делу № 307-ЭС14-8183, А56-80473/2013).




Наличие договорных оснований на владение истцом спорным имуществом препятствует приобретению имущества в собственность в силу ст. 234 ГК РФ.


Обстоятельства, установленные решением Целинного районного суда Республики Калмыкия по делу № 2-369/2015, в рамках которого было установлено наличие договорных оснований на владение предпринимателем спорным имуществом, что препятствует приобретению имущества в собственность в силу ст. 234 ГК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 05.04.2018 № 308-ЭС18-387 по делу № А22-4284/2016).



Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, который не отказался от своего права на вещь и не утратил к ней интереса, передал ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило — временное, данному лицу.

В таких случаях, в соответствии со ст. 234 ГК РФ давностное владение может начаться после истечения срока владения имуществом по такому договору, если вещь не будет возвращена собственнику и не истребована им, а в соответствии с ч. 4 ст. 234 ГК РФ — если к тому же прошел и срок исковой давности для ее истребования. В отличие от указанных выше договоров наличие каких-либо соглашений с титульным собственником, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности.

При этом ГК РФ не содержит запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности на основании сделки, когда по каким-либо причинам такая сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).



Наличие возможности предъявить иные требования, в частности о понуждении к заключению сделки, о признании сделки действительной, о регистрации сделки или права собственности, о признании права собственности на основании сделки и т. п., само по себе не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий.

В силу указанных положений закона при наличии одновременно нескольких предусмотренных законом оснований для приобретения права собственности или нескольких способов защиты гражданских прав гражданин или юридическое лицо вправе по своему усмотрению выбрать любое из них. Иное означало бы не предусмотренное законом ограничение гражданских прав. (Определение Верховного Суда РФ от 27.01.2015 № 127-КГ14-9).





В соответствии со ст. 1151 ГК РФ с учетом разъяснений содержащихся в п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» выморочное имущество, при наследовании которого отказ от наследства не допускается, со дня открытия наследства переходит в порядке наследования по закону в собственность соответственно РФ (любое выморочное имущество, в том числе невостребованная земельная доля, за исключением расположенных на территории РФ жилых помещений), муниципального образования, города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга (выморочное имущество в виде расположенного на соответствующей территории жилого помещения) в силу фактов, указанных в п. 1 ст. 1151 ГК РФ, без акта принятия наследства, а также вне зависимости от оформления наследственных прав и их государственной регистрации.



Закон допускает признание права собственности в силу приобретательной давности не только на бесхозяйное имущество, но также и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

В связи с этим, тот факт, что спорная доля в праве собственности на квартиру является выморочным имуществом и в силу закона признается принадлежащей с января 1994 г. муниципальному образованию, сам по себе не является препятствием для применения ст. 234 ГК РФ.

Также этот факт не может свидетельствовать о недобросовестном владении истицей данной квартирой, поскольку она владеет ею как один из сособственников (Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 № 58-КГ16-26).




Основополагающим условием для приобретения права собственности на имущество в порядке приобретательной давности является установление судом добросовестности владения, которое фактически обуславливает и другие его условия — открытость и владение имуществом как своим собственным.



До подачи истцом искового заявления о признании права собственности на 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру в силу приобретательной давности город Москва не предпринимал каких-либо действий в отношении имущества, являвшегося выморочным, не осуществлял свои права собственника в отношении указанного имущества. В материалах дела отсутствуют данные о том, что город Москва ранее оспаривал законность владения истцом квартирой. Суд установил, что истец приобрел право общей совместной собственности на квартиру в порядке приватизации, длительное время владеет всей квартирой как своей собственной, проживает в ней, принимает меры к сохранению указанного имущества, несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные услуги. При таких обстоятельствах, а также в связи с длительным бездействием публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности на названное имущество, для физического лица не должна исключаться возможность приобретения такого имущества по основанию, предусмотренному ст. 234 ГК РФ.


В этом случае для признания давностного владения добросовестным достаточно установить, что гражданин осуществлял вместо публично-правового образования его права и обязанности, связанные с владением и пользованием названным имуществом, что обусловливалось состоянием длительной неопределенности правового положения имущества (Определение Верховного Суда РФ от 18.07.2017 № 5-КГ17-76).



Действующее законодательство, предусматривая возможность прекращения права собственности на то или иное имущество путем совершения собственником действий, свидетельствующих о его отказе от принадлежащего ему права собственности, допускает возможность приобретения права собственности на это же имущество другим лицом в силу приобретательной давности.

В силу ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

При этом к действиям, свидетельствующим об отказе собственника от права собственности, может быть отнесено в том числе устранение собственника от владения и пользования принадлежащим ему имуществом, непринятие мер по содержанию данного имущества (Определение Верховного Суда РФ от 11.04.2017 № 87-КГ17-1).



Суд отказался признать за истцом право собственности на объекты недвижимости в силу приобретательной давности, т.к. во владении истцом спорным имуществом отсутствует добросовестность.

Истец владел спорным имуществом на основании договоров купли-продажи и изначально располагал информацией о собственнике недвижимого имущества, пределах и основаниях возникновения его полномочий по владению спорной недвижимостью. Кроме того, вступившим в законную силу судебным актом установлено, что спорное имущество истребовано из незаконного владения истца и передано в собственность муниципального образования, спорные объекты выбыли из владения собственника помимо его воли, истец не являлся законным собственником объектов (Определение Верховного Суда РФ от 31. 08.2017 № 306-ЭС17-12982 по делу № А12-69510/2016).

Судебная практика

Список рекомендуемых статей

Комментарии

Для того чтобы оставить комментарий, войдите или зарегистрируйтесь

Обзор судебной практики по делам о приобретательной давности на долю в общей собственности



Согласно ст. 234 ГК РФ — лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество [1].

Как указывает Несмеянова И. А., приобретательная давность — срок, по истечении которого возникает у его фактического владельца право собственности на имущество, и, одновременно, одно из оснований приобретения права собственности в гражданском праве [2].

Приобретательную давность, как пишут Богомолова Н. А. и Фирсова Н. В., не следует изучать только как средство правоприобретения. Содержание данного института намного шире, а его значение в системе правового регулирования напрямую связано с обеспечением эффективности гражданского оборота, а также защиты прав и интересов каждого его участника [3]. И действительно, данный институт обладает большим значением, нежели чем простой механизм приобретения права собственности на имущество.

Из определения приобретательной давности вытекают определенные условия, при которых лицо сможет получить право собственности: давностное владение должно быть добросовестным, непрерывным, открытым, а также лицо должно владеть этим имуществом, как своим собственным. Больше всего вызывает интерес условие о добросовестном давностном владении. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняет: «давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности» [4].

Вопрос о возможности приобретения права собственности на долю в праве собственности на общее недвижимое имущество, является спорным, что вызвано как минимум неоднозначной судебной практикой, ввиду смешения понятий «доля недвижимого имущества» и «доля в праве собственности на недвижимое имущество», отсутствием четкого закрепления возможности либо невозможности использования института приобретательной давности в отношении долей в праве на имущество. Например, Арбитражным судом Московской области были удовлетворены требования заявителя о признании права собственности на долю в праве на недвижимое имущество. При этом такое решение было мотивировано тем, что «истец… добросовестно, непрерывно и открыто… владеет переданной ему 1/2 долей в общей собственности». Однако, есть и иная практика, где в удовлетворении подобных требований было отказано.

Пункт о добросовестном давностном владении в практике действительно толкуется по-разному касательно долей в общей собственности, вследствие чего и возникают проблемы. Практика применения данной материальной нормы зачастую сводилась к тому, что давностное владение долей в недвижимом имуществе признавалось недобросовестным ввиду того, что, будучи собственником одной из долей, лицо может знать второго собственника или запросить выписку из реестра, что всегда будет свидетельствовать о недобросовестности — в этом и есть актуальность данной проблемы.

К примеру, в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2016 N 33–16810/2016 по делу N 2–800/2016 истец требовал признать права собственности на доли в праве общей долевой собственности на квартиру в силу приобретательной давности, ввиду длительного, добросовестного, открытого владения имуществом [5]. Ответчик предъявил встречное требование о признании долей жилого помещения выморочным имуществом, признании права собственности на доли. Суд решил в удовлетворении требований отказать, а встречное требование удовлетворил и признал имущество выморочным.

Суд мотивировал это тем, что «отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение права собственности в порядке приобретательной давности, поскольку на протяжении всего указанного периода, а также на момент получения имущества во владение истец знала об отсутствии у нее права собственности на долю квартиры, а длительное проживание истца в квартире и пользование квартирой сами по себе не свидетельствуют о владении спорным объектом недвижимости, как своим собственным, на протяжении срока, с истечением которого может возникнуть соответствующее право». Истец, по мнению суда, знал об отсутствии основания возникновения у него права собственности, поэтому давностное владение не было признано добросовестным.

Еще один пример из практики, свидетельствующий о наличии проблемы. Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда при рассмотрении дела о признании права собственности на 2/5 доли в праве общей долевой собственности за истцами в Апелляционном определении от 06.02.2015 года № 33–235/2015 указала, что соистцы не предоставили достоверных и допустимых доказательств подтверждения того, что они не знали и не могли знать о незаконности своего владения спорным имуществом [6]. Кроме того, им было достоверно известно, что спорные 2/5 доли им не принадлежат, а принадлежат другому сособственнику, о чем свидетельствовала запись в техническом паспорте на дом. Данные положения в совокупности свидетельствуют о невозможности признания права собственности на долю в праве собственности на общее недвижимое имущество.

Однако, в 2017 году Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в рамках кассационного производства по аналогичному делу № 127-КГ16–12 высказала другое мнение по этому вопросу [7]. В своем определении суд обозначил позицию, что применительно к ст. 234 ГК РФ предполагается, что давностный владелец всегда осведомлен об отсутствии у него права собственности на недвижимое имущество, так как такое право подлежит регистрации, но это обстоятельство не исключает возможности приобретения права собственности в силу приобретательной давности. То есть, судебная коллегия не увидела никаких обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности давностного владельца, в отличие от Санкт-Петербургского гор. суда. В итоге, коллегия отменила апелляционное определение и направило дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Таким образом, по мнению Верховного Суда, то обстоятельство, что лицо всегда знает об отсутствии у него права собственности на недвижимое имущество, не лишает его возможности приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Касательно вопроса применения ст. 234 ГК РФ, когда речь идет о выморочном имуществе, Судебная Коллегия в рамках кассационного производства по делу N58-КГ16–26 также высказала свою позицию [8].

В определении Судебная Коллегия ссылается на статьи 225 и 234 ГК РФ, по которым право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

В этом деле спорная доля на квартиру являлась выморочным имуществом и по закону принадлежала муниципальному образованию, что делало истца недобросовестным давностным владельцем по мнению судов первой и апелляционной инстанции, поскольку он знал об отсутствии основания возникновения у него права собственности, однако, данный факт, по мнению Коллегии, не является препятствием для применения статьи 234 ГК РФ.

Таким образом, правоприменение ст. 234 ГК РФ не является единообразным по делам о приобретательной давности на долю в общей собственности ввиду различного толкования ее норм. Данную точку зрения также подтверждает Постановление Конституционного Суда Российской Федерации по делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В. В. Волкова от 26.11.2020 г. Позиция ВС РФ по данному вопросу не обозначена в Постановлениях Пленума ВС РФ, однако, ее можно обнаружить в определениях Судебной Коллегии по гражданским делам:

1) то обстоятельство, что лицо всегда знает об отсутствии у него основания возникновения права собственности на недвижимое имущество, не лишает его возможности приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности;

2) приобретение права собственности на выморочное имущество в силу приобретательной давности возможно [9].

Пленум ВС РФ и ВАС РФ в своих постановлениях не учитывал применение ст. 234 ГК РФ по отношению к долям в общей собственности, из-за чего и отсутствует единообразие в судебной практике, несмотря на то что подобного рода споры не являются редким явлением. По сути, Верховный Суд игнорирует п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22, потому что в нем обозначена позиция, в соответствии с которой давностный владелец не должен знать то, что имущество ему не принадлежит. Но при этом, презюмируется то, что лицо всегда знает, что недвижимое имущество ему не принадлежит, так как право собственности подлежит регистрации. Исходя из этого суды выносили решения, по которым невозможно стать добросовестным давностным владельцем недвижимого имущества, с чем Верховный Суд не согласен. Практика, описанная выше, представляется правильной, но в то же время, негативным моментом в сложившейся ситуации является фактическое противоречие определений ВС РФ Постановлению Пленума. Верховному Суду необходимо обновить положения о приобретательной давности в соответствующем постановлении для реализации принципа процессуальной экономии, ведь все споры, касающиеся дел о приобретательной давности на долю в общей собственности, доходят до Верховного Суда, где решения нижестоящих судов отменяются и отправляются на новое рассмотрение. Причины противоречия установить затруднительно, однако, можно предположить, что в таких ситуациях имеют место политические мотивы. Исходя из резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 22. 06.2017 N 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А. Н. Дубовца», можно сказать, что Конституционный Суд занял позицию, в соответствии с которой публичные образования не могут истребовать выморочное имущество у добросовестного приобретателя, право на которое не установлено и не оформлено должным образом, что можно трактовать как попытку «наказать» публичного субъекта за несвоевременную реакцию на появление такого имущества [10].

Литература:

  1. Гражданский Кодекс Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. URL: https://clck.ru/LxWFA
  2. Несмеянова И. А. Приобретательная давность: законодательство и судебная практика // Образование и право. 2019. № 5. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/priobretatelnaya-davnost-zakonodatelstvo-i-sudebnaya-praktika.
  3. Богомолова Н. А., Фирсова Н. В. Приобретательная давность в контексте реформирования гражданского законодательства // Colloquium-journal. 2020. № 10 (62). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/priobretatelnaya-davnost-v-kontekste-reformirovaniya-grazhdanskogo-zakonodatelstva.
  4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС КонсультантПлюс. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100466/.
  5. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2016 N 33–16810/2016 по делу N 2–800/2016. // СПС КонсультантПлюс. URL: https://clck.ru/eqFj4
  6. Апелляционное определение № 33–235/2015 33–4023/2014 от 6 февраля 2015 г. по делу № 33–235/2015 URL: https://clck.ru/eqGMm
  7. Определение ВС РФ № 127-КГ16–12 от 20.12.2016 // Сайт Верховного Суда Российской Федерации. URL: http://www.vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1504746
  8. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24. 01.2017 N 58-КГ16–26 URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-24012017-n-58-kg16–26/
  9. Постановление Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 N 48-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В. В. Волкова» // СПС КонсультантПлюс. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_369276/.
  10. Постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 N 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А. Н. Дубовца» // СПС КонсультантПлюс. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_218686/.

Основные термины (генерируются автоматически): приобретательная давность, недвижимое имущество, собственность, ГК РФ, Судебная Коллегия, Верховный Суд, выморочное имущество, доля, общая собственность, возможность приобретения.

Верховный суд постановил, что приобретательная давность превосходит земельный реестр Квебека

В деле Ostiguy v. Allie , 2017 SCC 22 Верховный суд Канады (SCC) пришел к выводу, что нельзя полностью полагаться на записи в земельном реестре Квебека и что они не имеют приоритета над правами, приобретенными по давности. Верховный суд также принял решение о последствиях судебного решения относительно давности приобретения в отношении недвижимого имущества, назвав его декларативным, предназначенным для признания ранее существовавших прав, а не конститутивным.

Факты

В период с 1994 по 2011 год г-жа Элли и ее семья использовали одно или два парковочных места, расположенных на земле их тогдашней соседки, без каких-либо возражений со стороны соседа. В период с 2004 по 2011 год ответчик Элли не обращалась в суд с целью признания ее права на приобретательную давность. В 2011 г. г-н Остиги и г-жа Савард приобрели соседний участок г-жи Элли. Через несколько месяцев после вступления во владение собственностью супруги обратились за судебным запретом, запрещающим миссис Элли парковать свою машину на двух рассматриваемых парковочных местах. Миссис Элли утверждала, что она стала владельцем парковочных мест по приобретательной давности. Верховный суд Квебека пришел к выводу, что г-жа Элли приобрела одно из двух парковочных мест, на которые она претендовала. Большинство Апелляционного суда Квебека и ТПС подтвердили это решение.

ТГК должен был определить, может ли давность, полученная до покупки, быть предъявлена ​​новому владельцу, который регистрирует право собственности в земельной книге, даже если сторонний владелец не возбудил судебного разбирательства для признания этого права.

Приобретательная давность и обнародование прав

С одной стороны, ВГК указал, что приобретательная давность является средством приобретения права собственности в результате владения. Владение происходит посредством осуществления заявленного права и намерения осуществить его в качестве правообладателя. Владение должно быть мирным, непрерывным, публичным и недвусмысленным в течение срока давности, то есть 10 лет для недвижимого имущества. Владелец недвижимой вещи должен также получить судебное решение, подтверждающее приобретенное таким образом право.

С другой стороны, ТПС указал, что публикация ограничивается разрешением устанавливать права в отношении третьих лиц, устанавливать их ранг и придавать им силу, если это предусмотрено законом. Суд пришел к выводу, что этот объем не может быть расширен, особенно в свете неудачной реформы системы публикации прав в соответствии с Гражданского кодекса Квебека . Действительно, в 2000 году законодательные органы отказались от своей амбициозной реформы, направленной на придание земельной книге абсолютной доказательной силы и аннулирование любых некаталогизированных прав.

Права, приобретенные по давности, могут быть противопоставлены третьему лицу без публикации

ВАС пришел к выводу, что отказ от реформы подтверждает чисто декларативную роль публикации прав. Он подтвердил, что права, приобретенные по давности, не нужно публиковать, чтобы их можно было использовать против третьих лиц, и что земельный реестр не является гарантией прав, зарегистрированных в нем, таким образом решение было в пользу г-жи Элли.

ТПС считал, что г-н Остиги и г-жа Савард не остались без средств правовой защиты и что они могут требовать от продавцов возмещения убытков, отражающих потерю земли, если продавцы знали о посягательстве г-жи Элли и не сообщить об этом покупателям. Тем не менее, ТПС также признал, что такое обращение было просто несовершенным решением.

SCC также считает, что принятый подход больше не вносит неопределенности в сделки с недвижимостью и вместо этого учитывает эффект приобретательной давности.

Характер судебного решения в отношении приобретательной давности в отношении недвижимого имущества

Наконец, ТПС придерживался мнения, что судебное решение в отношении приобретательной давности является декларативным, а не конституирующим права, хотя и указал, что это определение не было необходимым для решение по данному спору; по мнению ТПС, это просто подтверждает права, уже приобретенные по давности.

Заключение

Решение по делу Ostiguy v. Allie подтверждает приоритет приобретательной давности и отвергает абсолютную надежность земельной книги Квебека. Таким образом, покупатель недвижимого имущества, ипотечный кредитор и, в более широком смысле, пользователи земельного реестра должны проявлять бдительность, прежде чем полагаться на титулы и записи в реестре. Третье лицо может впоследствии заявить о приобретении части данной недвижимой вещи по давности несколькими годами ранее, даже не предпринимая никаких действий для подтверждения этого права.

Кто может претендовать на собственность на основании неправомерного владения в Луизиане?

Что владельцы собственности в Луизиане должны знать о том, кто может претендовать на чужую землю на основании расширенного использования и правовой концепции, которую Луизиана называет давностью приобретения.

Обновлено Ilona Bray, J.D.

Как владелец недвижимости в Луизиане, вы, вероятно, имеете двух или трех соседей, земля которых граничит с вашей. Как ни странно, эти соседи могут получить юридическое право собственности на части вашей собственности в соответствии с правовой концепцией, обычно называемой неправомерным владением, или в Луизиане «приобретательной давностью». И хотя это маловероятно, неизвестный злоумышленник также может захватить вашу землю и предъявить претензии на законное право собственности.

Чтобы быть уверенным, что ваша земля останется вашей и что сосед не сможет претендовать на ее часть, разумно ознакомиться с правилами штата Луизиана о неправомерном владении. Кроме того, вам самим может когда-нибудь понадобиться заявить о неправомерном владении землей, которую, по вашему мнению, вы получили право использовать и хотите продолжать использовать.

Происхождение Закона Луизианы о неправомерном владении

Неправомерное владение — это правовая концепция, разработанная в Европе раннего Нового времени. Основная концепция состоит в том, чтобы добиться справедливого результата, когда один владелец пренебрегал участком земли или забыл о нем, в то время как другой использовал его или ухаживал за ним так долго, что его уход создаст трудности.

Неправомерное владение обычно называется «приобретательной давностью» в Луизиане и контролируется законом штата, а также судами. Важно отметить, что бремя доказывания правомерности владения имуществом лежит на нарушителе. Законный владелец титула на землю имеет презумпцию права собственности до тех пор, пока противный владелец не сможет взять на себя это бремя. Другими словами, задача нарушителя — доказать, что судья должен передать право собственности на землю.

Требования штата Луизиана в отношении неправомерного владения

Как и в большинстве штатов, неправомерное владение в Луизиане определяется характером владения нарушителем и продолжительностью владения землей нарушителем. Владение нарушителя должно, в соответствии с La Civ. Кодекс ст. 374 и La. Civ. Кодекс ст. 3476, быть:

  1. непрерывным в течение установленного законом периода, который в большинстве случаев составляет 30 лет, но десять лет, если владелец действительно считает, что он или она имеет право собственности (см. Гражданский кодекс, ст. 742 и Гражданский кодекс, ст. 742). 794)
  2. непрерывно (другими словами, за эти десять лет не может быть перерывов)
  3. миролюбивый (не вызывающий общественного беспокойства, например, вооруженный захват!)
  4. публичный (например, использование собственности, не скрывая, что она занята, или совершение каких-либо явных и неблагоприятных действий, которые показывают владельцу, что вы намерены сделать землю своей)
  5. бесспорно, а
  6. в пределах видимых, различимых границ (например, ограждения или забора).

Например, представьте, что Шерри и Марти живут рядом друг с другом в Новом Орлеане. Два двора были разделены невысокой живой изгородью. Но после того, как часть живой изгороди отмирает, Марти расчищает ее и строит сарай, который на самом деле находится на стороне Шерри, а затем окружает его низким забором. Шерри ничего не говорит. Марти использует сарай, как если бы он был на его собственной земле. Он делает это в течение 31 года. Под рубрикой, описанной выше, Марти, вероятно, может установить, что он «владеет» землей, на которую он посягал. Шерри могла бы остановить Марти, попросив за эти годы убрать забор и сарай или подписать договор об аренде. Но суды Луизианы не позволят ей внезапно выгнать Марти после того, как она сидела на своих правах более трех десятилетий.

Намерение нарушителя не имеет значения в Луизиане

Доктрина неправомерного владения или приобретательной давности защищает лицо, которое честно вступило во владение и удерживало его, полагая, что земля принадлежит ему или ей, а также лицо, сознательно присваивающее землю других с конкретной целью приобретения титула. Другими словами, в Луизиане нет требования о том, чтобы въезд и дальнейшее владение собственностью осуществлялись с сознательной или преднамеренной враждебностью.

В нашем примере выше не имеет значения, построил ли Марти сарай , зная , что он находится на земле Шерри, или построил ли он его по ошибке, думая, что он находится на его собственной земле. Этот аспект его намерений не имеет отношения к его возможному иску о праве собственности в случае неправомерного владения. Однако он должен доказать, что намеревался владеть имуществом как его собственник.

Защитите свою собственность в Луизиане, подав иск о нарушении правового титула

Что делать, если вы заметили нарушителя или соседа, посягающего на вашу землю? Скорее всего, это невинная ошибка с их стороны. Учитывая это, ваш первый шаг должен состоять в том, чтобы вежливо попросить человека отойти. Чаще всего человек подчиняется.

Или, если вы не возражаете против того, чтобы человек находился на вашей земле, пока это временно или, возможно, сопровождается уплатой арендной платы, вы можете дать разрешение на использование в письменной форме. Это превратило бы нарушителя либо в «ненадежного владельца» (который владеет с разрешения или от имени истинного владельца), либо в арендатора.

Если один из этих шагов не сработает, вам, возможно, придется проконсультироваться с юристом и подать иск о закрытии права собственности — законном методе определения того, кому принадлежит участок земли.