Содержание
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке – Администрация Кривошеинского сельского поселения
Версия для слабовидящих
Обращения граждан
Интернет ресурсы
Карта сайта
Главная »
Новости »
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке
Общий порядок расторжения договора аренды предусмотрен Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ). Так, согласно положений ч. 2 ст. 307, ч. ч. 1, 2 ст. 407 ГК РФ обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок. Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ.
Таким образом, закон закрепляет возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке только по решению суда, если иное не предусмотрено договором.
В любом случае, даже если договором аренды предусмотрен внесудебный порядок досрочного расторжения договора, на государственную регистрацию прекращения ограничения в виде аренды наряду с соответствующим заявлением необходимо будет предоставить документы, подтверждающие соблюдение указанного порядка одностороннего расторжения (например, уведомление о досрочном расторжении договора с отметкой арендатора о получении, либо, в случае направления уведомления по почте, опись вложения и конверт, либо соглашение о досрочном расторжении договора аренды).
Также, говоря о расторжении договора аренды, следует отметить, что согласно действующему законодательству, окончание срока аренды не всегда означает прекращение обязательств по договору.
Так, согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении обременения в виде аренды возможно только в случае обращения сторон договора (либо одной из сторон договора) с соответствующим заявлением в регистрирующий орган, с приложением необходимых документов.
Начальник отдела
регистрации объектов недвижимости
нежилого назначения и ипотеки Т.М. Никитюк
- ← Как изменить вид разрешённого использования земельного участка
- Техническая и реестровая ошибка →
Навигация
Законодательная карта
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора в судебном и внесудебном порядке: нюансы и тонкости
Ни для кого не секрет, что в настоящее время крайне востребован договор аренды.
Зачастую это аренда недвижимого имущества, особенно если речь идет о бизнесе. По тем или иным причинам арендные правоотношения между сторонами порой расторгаются досрочно. Это может произойти как по обоюдному согласию, так и по инициативе одной из сторон, причем в том числе порой в судебном порядке.
Данный материал, как планируется, послужит определенным пособием для арендаторов, желающих расторгнуть договор в одностороннем порядке. Сложно охватить все аспекты этой тематики, предусмотренные гражданским законодательством, однако видится возможным более подробное рассмотрение процедуры и некоторых ее особенностей.
Существуют общие положения, прописанные в Гражданском кодексе. Обстоятельства, при которых расторжение договора аренды со стороны арендатора возможно, перечислены в ст. 620 ГК РФ. Их может изучить любой желающий и не совсем целесообразно дополнительно данные положения перечислять в форме списка.
Разрабатывая идею создания цикла статей о расторжении договора аренды, мы руководствовались как его востребованностью, так и желанием выработать в своем роде сборник инструкций и рекомендаций для субъектов арендных отношений, который, в свою очередь, поможет как арендаторам, так и арендодателям урегулировать их отношения, получить понимание перспектив разрешения того или иного спора, а также соблюсти все процедурные тонкости и обойти подводные камни.
В данной работе мы рассмотрим вопрос возможности и порядка одностороннего расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок. Возможно ли расторжение без суда?
В отношении соглашений, заключенных на определенный срок, в ст. 620 ГК есть исчерпывающий перечень оснований их расторжения, однако «активация» арендатором этих причин возможна только в судебном порядке, отдельных положений о возможности расторжения договора по данным основаниям в законодательстве нет. Поэтому, анализируя положения о договоре аренды, однозначно можно утверждать, что расторжение арендного соглашения по инициативе арендатора по общему правилу возможно при наличии соответствующих оснований (основания) и в судебном порядке.
Однако, исходя из положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, право расторжения договора аренды арендатором без соблюдения судебного порядка может быть предусмотрено договором, поэтому при его заключении необходимо внимательно проработать данную позицию и соответственно договориться с контрагентом о включении в текст договора такого положения.
В качестве интересного факта укажем, что также в договоре могут присутствовать условия о невозможности его расторжения в конкретный период. Таким примером может быть запрет на расторжение договора аренды по инициативе арендатора в период подготовки к отопительному периоду, в период подготовки к снятию урожая и тд…
Лучше четко прописать возможность произвести расторжение арендатором договора аренды в одностороннем порядке, когда это не предусматривают нормы ГК РФ. Если соблюсти срок и процедуру, суд встанет на сторону арендатора. Так, предположим, что арендодатель, посчитав, что контрагент не вправе отказаться от правоотношений, отказал в досрочном расторжении договора аренды. Договор заключался на год, но арендатор решил по определенным причинам съехать раньше. В соглашении стороны указали, что договор можно расторгнуть по инициативе арендатора с письменным предупреждением арендодателя не менее чем за 30 дней до освобождения помещения. Суд по общему правилу, руководствуясь положениями ст.
450 ГК РФ, встанет на сторону арендатора. Но все ли так однозначно? – давайте разбираться.
Разъясняя применение приведенных выше норм, Верховный Суд РФ в пункте 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» указал, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Однако данные положения в правоприменительной практике имеют свои особенности и нюансы. Для этого собственно и создана статья, наша цель – помочь и подсказать сторонам арендных соглашений (или тем, кто собирается их заключать).
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в своем Определении от 21 августа 2015 г. N 310-ЭС15-4004, подтверждая ранее вынесенные судебные постановления апелляционной и кассационной инстанций об отказе в удовлетворении требований арендатора о досрочном расторжении договора аренды, отметила следующее:
Договором предусмотрен закрытый перечень причин для его досрочного расторжения по требованию арендатора в судебном порядке: непредставление помещения в установленный срок и создание препятствий со стороны арендодателя в пользовании или ограниченном пользовании помещением, оборудованием. Других оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в договоре нет. Также в договоре предусмотрено, что в случае его досрочного расторжения по иным основаниям, чем указанные ранее, стороны обязаны письменно предупредить о предстоящем расторжении за 1 год, что арендатор и сделал. Это связывалось с тем, что его филиал был преобразован в операционный офис и сокращена штатная численность филиала.
Поэтому попросту исчезла потребность в использовании арендуемого помещения.
Верховный суд, отказывая в удовлетворении требований истца, посчитал, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания напрямую должны быть указаны в договоре: «суды апелляционной и кассационной инстанций, истолковав пункт 10.5 договора с соблюдением положений статьи 431 Кодекса, пришли к правильному выводу о том, что названный пункт договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора».
Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды отказали в иске, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (статья 421 Кодекса). Арендодатель и арендатор не достигли соглашения о расторжении договора по иным основаниям, чем это предусмотрено в пунктах 10.
2 – 10.3 договора (упомянутые ранее 2 причины), поэтому подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Кодекса не подлежит применению.
Таким образом, помимо общих оснований судебного расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, по инициативе арендатора, такое расторжение возможно и во внесудебном порядке. Тем не менее, изучив приведенное выше Определение ВС РФ, все-таки хочется посоветовать арендаторам нынешним и будущим прописывать такие возможные причины прямым текстом непосредственно в договоре.
Мы продолжим серию статей об актуальных проблемах договора аренды. На наш взгляд, арендные правоотношения требуют дополнительного и тщательного изучения. Основная цель данной серии статей – создать в своем роде пособие, служащее помощником для всех сторон договора аренды.
Если у Вас остались какие-либо вопросы, мы готовы к активному обсуждению. Если Вам нужна юридическая помощь по арендным правоотношениям или иным видам договоров, мы с радостью предоставим Вам всю необходимую информацию и проконсультируем.
Просто позвоните или напишите на WhatsApp по номеру +7 905-766-17-36 или напишите на почту [email protected]
Ключевые вопросы, которые следует учитывать при заключении соглашений о расторжении коммерческой аренды
Первоначально опубликовано в виде комментария в Oregon Daily Journal of Commerce 4 марта 2022 г.
Как и в любых долгосрочных отношениях, к тому времени, когда арендодатель и арендатор решают расторгнуть договор коммерческой аренды, обе стороны обычно спешат разойтись. Независимо от того, почему арендодатель и арендатор решают расторгнуть договор аренды до даты его естественного окончания, досрочное расторжение поднимает множество общих деловых и юридических вопросов, которые каждая сторона должна рассмотреть, согласовать, а затем зафиксировать в письменном соглашении. Стороны, уделяющие должное внимание этим ключевым вопросам, помогут защитить себя и завершить расставание эффективно и с минимальной болью.
Наиболее распространенный деловой вопрос, который необходимо решить, заключается в том, должна ли одна из сторон произвести специальный платеж другой стороне в обмен на досрочное расторжение. Хотя обычно плату за досрочное расторжение платит арендатор, иногда возникают обстоятельства, при которых именно арендодатель хочет «выкупить свой выход» из договора аренды досрочно. Если в договоре аренды не предусмотрена согласованная плата за расторжение, определение надлежащей платы за досрочное расторжение, ожидаемой от арендатора, обычно будет отражать ряд соображений, включая оставшийся срок аренды, наличие у арендатора задолженности по арендной плате, сумма и статус любого оставшегося гарантийного депозита или предоплаты за аренду, неамортизированные расходы, первоначально понесенные арендодателем в связи с любой застройкой арендатором, комиссионные брокера, льготы по аренде, а также расходы, которые арендодатель ожидает понести в результате досрочного возврата помещения. Если арендатор уплачивает сбор за прекращение аренды, стороны должны прямо указать в соглашении о прекращении аренды, когда он должен уплатить такой сбор (т.
), и отказывается ли арендодатель после получения платы от всех других платежей, которые арендатор может заплатить по договору аренды.
В соглашении о прекращении аренды также должны быть указаны сроки и способ отъезда арендатора. Обе стороны должны тщательно изучить применимые положения основного договора аренды, в которых описываются обязательства арендатора, прежде чем передать помещение арендодателю. Независимо от того, что прямо требуется в договоре аренды, стороны должны подумать, хотят ли они изменить свой подход. Например, после закрытия обанкротившегося предприятия арендодатель может оказаться в лучшем положении, чем арендатор, в плане вывоза любого торгового оборудования или брошенного имущества из освободившегося помещения, и эти соображения должны быть учтены в стоимости любого требуемого ремонта, который арендодатель должен учитывать. возможно, придется понести при переговорах о плате за досрочное прекращение. Распоряжение личным имуществом арендатора усложняется, если какое-либо из этого имущества сдается в аренду или подлежит налоговому залогу или документам UCC кредитора.
В качестве другого примера обеим сторонам может быть выгодно разрешить арендатору продолжать свою деятельность в арендованных помещениях в течение периода времени после подписания соглашения о расторжении аренды с целью продажи инвентаря или завершения операций. В таком сценарии арендодатель, как правило, хочет договориться о праве активно продавать помещение (и разрешать потенциальным арендаторам посещать его) до даты, когда арендатор обязан сдать помещение, и арендодатель может даже захотеть получить право принудительно арендатор уезжает еще раньше, чтобы соответствовать временным требованиям нового арендатора. Если арендодатель добивается досрочного расторжения, чтобы приспособиться к перепланировке участка, арендодатель должен рассмотреть, есть ли у него какие-либо эффективные средства правовой защиты на случай, если арендатор не выедет своевременно.
В случае, если арендатор не выполняет свои обязательства по сдаче помещения или иным образом не выполняет свои обязательства в соответствии с условиями соглашения о прекращении аренды, арендодатель должен обеспечить, чтобы соглашение о прекращении аренды прямо предоставляло арендодателю право использовать все юридические средства правовой защиты и средства правовой защиты по праву справедливости.
против арендатора (или против поручителя). Кроме того, если стороны договорились о том, что арендодатель вернет арендатору залог в связи с прекращением договора аренды, арендодатель должен указать в соглашении о прекращении аренды, что арендодатель имеет право использовать часть или все залоговое имущество. депозит для покрытия расходов на вывоз личного имущества арендатора из помещения или устранение любого повреждения помещения.
Еще один ключевой юридический вопрос, который может усложнить обсуждение досрочного расторжения, заключается в том, будет ли и в какой степени каждая сторона освобождает другую сторону от любых существующих или будущих требований и обязательств, вытекающих из расторгнутого договора аренды. При рассмотрении вопроса о предоставлении таких разрешений стороны должны помнить, что, как правило, ни одна из сторон не предоставила бы дополнительных разрешений, если бы срок аренды истек в обычном порядке. Например, если нет особых обстоятельств, арендодатель должен освободить арендатора от любых существующих или будущих претензий, возникающих в результате невыполнения обязательств арендатором.
Аналогичным образом, арендатор обычно должен освободить арендодателя от любых требований, вытекающих из предполагаемого невыполнения обязательств со стороны арендодателя (включая любые претензии, связанные с улучшениями арендатора, которые арендодатель, возможно, был обязан выполнить).
Однако некоторые категории требований должны быть исключены из положений об отказе и освобождении от ответственности. Во-первых, ни одна из сторон не должна соглашаться на освобождение другой стороны от требования, вытекающего из нарушения обязательства любой из сторон в соответствии с условиями самого соглашения о прекращении аренды. Во-вторых, если основной договор аренды включает обязательства по возмещению убытков, которые остаются в силе после истечения срока аренды, например, соглашение арендатора возместить арендодателю экологические обязательства, эти конкретные возмещения должны оставаться в силе после прекращения аренды. Кроме того, если арендодатель имеет гарантию и намеревается прекратить действие гарантии и договора аренды одновременно, то это намерение должно быть отражено в соглашении о расторжении.
Таким образом, хотя время, необходимое для рассмотрения и согласования вышеизложенных пунктов в соглашении о расторжении договора аренды, может ненадолго отсрочить разрыв, это гарантирует, что обе стороны избегают головной боли, которая может возникнуть в результате игнорирования этих важных вопросов.
Джон А. Фандель
206.386.7588
Скотт Э. Розенталь
503.294.9450
Просмотреть всех участниковСвернуть меньше участников
Прекращение аренды — Закон о арендодателе/арендаторе
Законодательство Техаса дает арендодателю или арендатору прямое право досрочно прекратить аренду при определенных обстоятельствах:
Раздел 92.
017 Кодекса собственности Техаса дает военнослужащим право расторгнуть договор аренды рано, если они развернуты или постоянно перебазированы. Развертывание должно длиться 90 дней или более, чтобы соответствовать этому закону. Это также распространяется на иждивенцев военнослужащих и людей, которые подписывают договор об аренде, а затем поступают на военную службу.
Чтобы прекратить аренду, военнослужащий должен предоставить домовладельцу письменное уведомление и документацию о своих военных приказах. Дата вступления в силу расторжения варьируется в зависимости от обстоятельств. Пожалуйста, прочтите раздел для получения полной информации.
Лица, пережившие насилие в семье, как это определено в Разделе 71.004 Семейного кодекса Техаса, могут досрочно расторгнуть договор аренды. В соответствии с разделом 92.016 Кодекса собственности Техаса они не будут нести ответственность за будущую арендную плату или сборы, связанные с расторжением договора аренды. Они должны предоставить домовладельцу документацию о насилии в семье и письменное уведомление за 30 дней о выезде.
Затем они должны выйти из аренды. Для получения полной информации о требованиях, которые должны быть защищены в соответствии с этим законом, пожалуйста, прочитайте полный раздел.
Жертвы недавнего сексуального насилия или преследования, а также их родители или опекуны могут досрочно расторгнуть договор аренды. Жестокое обращение, которому подверглась жертва, должно быть указано в Разделе 92.0161 Кодекса собственности Техаса. Это должно было произойти в течение предыдущих 6 месяцев. Чтобы досрочно расторгнуть договор аренды, потерпевший или его родитель/опекун должны предоставить арендодателю документы о правонарушении и письменное уведомление за 30 дней о выезде. Затем они должны выйти из аренды. Полную информацию о правонарушениях, подпадающих под действие этого закона, и требованиях по защите см. в Разделе 9.2.0161 Кодекса собственности Техаса.
Если арендатор, который был единственным арендатором арендованного жилья, умирает во время аренды, представитель его имущества может досрочно расторгнуть договор аренды.
Представитель должен направить домовладельцу письменное уведомление в соответствии с Разделом 92.0162 Кодекса собственности штата Техас. Для получения полной информации о том, что должно произойти для расторжения договора аренды в соответствии с этим законом, пожалуйста, прочитайте раздел полностью.
Если арендатор попросил своего арендодателя отремонтировать проблему, которая «существенно влияет на физическое здоровье или безопасность обычного арендатора», используя процедуры, описанные в Разделе 9.2.056 Техасского кодекса собственности, и арендодатель этого не сделал, они могут досрочно расторгнуть договор аренды. Для получения дополнительной информации о правах арендатора в соответствии с законом Техаса об «обязанности ремонта» см. «Ремонт» на странице данного руководства.
Закон штата Техас требует, чтобы арендодатели удостоверились в том, что пожарная сигнализация установлена, проверена и работает в начале срока аренды арендатором. В противном случае арендатор может попросить арендодателя установить или отремонтировать датчик дыма.
Если арендодатель этого не сделает, арендатор имеет право расторгнуть договор аренды без судебного разбирательства. Для этого арендатор должен подать письменный запрос, уведомив арендодателя о том, что он намерен использовать свои средства правовой защиты в соответствии с законом. Затем они должны дать арендодателю 7 дней на установку, проверку или ремонт сигнализации до прекращения аренды.
Законодательство Техаса требует, чтобы арендодатели предоставляли арендаторам правильную и актуальную информацию о том, кто владеет недвижимостью и управляет ею. Они также должны предоставлять эту информацию по письменному запросу и всякий раз, когда она изменяется. Если они этого не сделают или предоставят заведомо ложную информацию, арендатор может расторгнуть договор аренды, не обращаясь в суд. Для этого арендатор должен подать письменный запрос, уведомив арендодателя о том, что он намерен использовать свои средства правовой защиты в соответствии с законом. Затем они должны дать арендодателю 7 дней на предоставление информации до прекращения аренды.