Рынок недвижимости в москве: РБК Недвижимость | Новости рынка недвижимости на сегодня

Вторичный рынок жилья в Москве оживился

21.11.2022 в 19:12

Экономика

4082

Поделиться

По данным столичного Росреестра, в октябре застройщики Москвы заключили минимальное число сделок с начала 2022 года. В то же время ситуация улучшилась на вторичном рынке жилья, где число сделок за месяц выросло на 11% из-за активности ипотечных покупателей. Куда пойдут цены на столичные «квадраты»?

В октябре участники долевого строительства, по данным Росреестра Москвы, заключили в столице 4,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 40% меньше, чем в сентябре, когда было зарегистрировано 7,7 тыс. ДДУ. По сравнению с октябрем 2021 года число сделок упало на 54%.

Октябрьский результат по числу сделок на рынке строящегося жилья Москвы — худший в 2022 году. Предыдущий антирекорд был установлен в мае, когда было зафиксировано 4,9 тыс. сделок. В ретроспективе последнего пятилетия более глубокое падение спроса было в пандемию (3,1–3,9 тыс. ДДУ в апреле–мае 2020 года) и в середине 2017 года (3,7 тыс. ДДУ).

На рынке ипотеки тем временем спрос умеренно скорректировался. В течение второго месяца осени заемщики получили 9,3 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, что на 5% меньше, чем в сентябре 2022-го. Относительно октября 2021 года количество сделок, зарегистрированных Росреестром Москвы в октябре 2022 года, оказалось на 13% ниже.

В целом октябрь 2022 года стал для банков и заемщиков неплохим по результативности месяцем, сопоставимым по сделкам с августом. Снижение количества выданных кредитов на покупку жилья произошло в основном из-за уменьшения активности заемщиков из числа дольщиков, учитывая, что спрос на вторичное жилье в целом вырос.

— Резкое снижение спроса на новостройки тесно связано с ипотечными ставками и с ценами на вторичное жилье, — пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — Весной застройщики оттянули на себя значительную часть потенциальных покупателей вторичного жилья, которых привлекли в новостройках нулевые ипотечные ставки. Спрос на вторичное жилье тем временем падал, особенно на фоне высокой стоимости кредита на вторичное жилье. Поэтому цены на квартиры от частных собственников начали снижаться еще с апреля, и этот процесс продолжается до сих пор, тогда как новостройки продолжали медленно дорожать. Мобилизация только послужила своеобразным спусковым механизмом, который резко переориентировал клиентов с относительно дорогих строящихся домов на вторичные квартиры, которые начали выставлять в конце сентября с большими дисконтами. Скорее всего, это будет временным явлением, и определенный баланс спроса между новостройками и вторичным рынком скоро восстановится.

Фото: Иван Скрипалев

На вторичном столичном рынке жилья ситуация иная — спрос продолжил восстанавливаться. В октябре зарегистрировано 11,5 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что на 11% больше сентябрьского показателя (10,4 тыс.). Впрочем, по сравнению с октябрем 2021 года в прошлом месяце активность покупателей была на 23% ниже. Тем не менее октябрь стал лучшим с мая месяцем для продавцов вторичных квартир в Москве. Более высокие показатели числа сделок были только весной.

Как полагает директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома, несмотря на некоторое восстановление спроса на «вторичку», квартиры не подорожают: «На вторичном рынке надулся пузырь — цены были взвинчены примерно на 30%. В этом году пузырь уже сдулся на 15–20%, сдуется еще немного, и ничего страшного не произойдет», — заключил аналитик.

«Чтобы реализовать весь накопившийся на рынке объем, продавцам нужно идти навстречу покупателям и опускать цены. Реальные сделки заключаются с большими скидками», — отметил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По его мнению, ценам есть куда падать: «Ситуация на рынке недвижимости развивается по сценарию 2014–2017 годов, когда вслед за непродолжительным ажиотажем, также спровоцированным санкциями и обвалом рубля, последовал длительный период сползания цен вниз».

Подписаться

Авторы:

• Олег Басов

Москва
Недвижимость

Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28916 от 22 ноября 2022

Заголовок в газете:
Противоречивый октябрь

Что еще почитать

Что почитать:Ещё материалы

В регионах

• Голубь прилетел на ваш подоконник: что значит и на что обратить внимание

  35274

  Калмыкия

• 9 трупов и уничтоженный дом участника СВО: детали громких новогодних ЧП в Псковской области

  Фото

  30285

  Псков

  Светлана Пикалёва

• Сильвестров день: почему 15 января категорически нельзя есть курятину

  15600

  Крым

  Лана Чайная, фото crimea. mk.ru

• Крещенский сочельник: что категорически нельзя делать 18 января

  Фото

  14528

  Крым

  Лана Чайная, фото: //t.me/Aksenov82/

• Ненужный профессор: как псковский университет «омолаживает» кадры

  Фото

  5907

  Псков

  Екатерина Мазепина

• Коммунальная империя Бориса Жевлакова стремится к монополии в Кушве

  Фото

  5023

  Екатеринбург

  Максим Бойков

В регионах:Ещё материалы

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2023 год от IRN.

RU

Как бы странно это не прозвучало, но основная проблема российского рынка недвижимости в 2022-2023 годах связана даже не с СВО, не с мобилизацией, и не с санкциями. Все эти факторы, безусловно, усугубляют положение, но главная проблема, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», состоит в том, что еще до СВО на рынке недвижимости надулся огромный ценовой пузырь. За два ковидных года – 2020 и 2021 – цены на квартиры как в Московском регионе, как и в большинстве регионов России, выросли на 50-70-100% (в зависимости от региона, сегмента, района, объекта). В результате в новой реальности, наступившей после 24 февраля 2022 года, сложившийся к тому моменту уровень цен на жилье оказался абсолютно неактуальным – в эту новую реальность рынок недвижимости вошел до безобразия перегретым. А нынешнее состояние рынка вполне можно описать таким термином, как идеальный шторм.

История никогда не повторяется в точности, однако развитие событий на рынке недвижимости в течение 2022 года очень сильно напоминает ситуацию 2014-2015 годов. Так, в марте-апреле 2022 года, как и ранее в ноябре-декабре 2014 года, цены на жилье испытали кратковременное повышение – продавцы боялись продешевить, а покупатели пытались успеть вложить свои сбережения в недвижимость на фоне резко обострившегося геополитического противостояния, введения санкций и ослаблении рубля. Прирост цен за эти месяцы составил 5-7-10% (в зависимости от региона, сегмента, района), по отдельным объектам мог достигать 15-20%, но уже в мае 2022 года, как и ранее с начала 2015 года, стоимость метра поползла вниз.

В прошлый раз снижение цен растянулось на три года – с 2015 по 2017 год включительно и составило в сумме 15-20%:

Но важное отличие как раз и состоит в том, что тогда на рынке недвижимости не было ценового пузыря – перед 2014 годом стоимость метра почти не росла много лет. А перед событиями 2022 года, в 2020-2021 годах, квартиры успели подорожать в полтора – два раза, как на первичном, так и на вторичном рынках. Это обстоятельство хорошо видно на приведенном выше графике – такими же астрономическими темпами цены росли разве что только в 2000-х годах, когда экономика активно росла, увеличивались доходы населения, а в страну шли огромные инвестиции. А вот в период пандемии ничего не росло, кроме цен на жилье, которые разбухали во многом по искусственным причинам.

IRN.RU о них неоднократно писал: стремясь поддержать экономику в период пандемии, в 2020 г. Центробанк слишком сильно сократил ключевую ставку, обрушив ставки по кредитам и депозитам. Одновременно правительство запустило субсидирование ипотечных ставок при и без того доступной рыночной ипотеке, внеся свою лепту в разбухание стоимости метра. Рекордно доступные кредиты и переток средств с подешевевших депозитов в недвижимость спровоцировали всплеск спроса на жилье, не покрепленный пропорциональным увеличением объемов предложения, что привело к ажиотажному росту цен. Как следствие, на рынке образовался огромный ценовой пузырь. Если бы его не было, то цены на жилье в нынешних условиях могли бы рассчитывать на умеренную коррекцию, как в период 2015-2017 годов, но пузырь есть, и ему придется сдуться так или иначе.

Собственно, это уже и происходит. К концу 2022 года рынок недвижимости полностью отыграл назад рост цен весны 2022 года. По данным аналитического центра www.irn.ru, в настоящее время средняя стоимость метра в «старой» Москве находится на уровне февраля 2022 года, в Новой Москве – ниже на 1,7%. А с учетом скидок и торга в размере 5-10-15% квартиры на вторичном рынке уже подешевели на 15-20% от весенних максимумов.

На первичном рынке, который поддерживает льготная ипотека от государства и субсидируемые ставки от застройщиков, цены долго топтались на месте, но в последние месяцы 2022 года тоже поползли вниз, а скидки стали достигать 30%.

Скорее всего, снижение цен продолжится и в 2023 году. В первую очередь на стоимость метра давят огромные объемы предложения. С августа по октябрь 2022 года число квартир в экспозиции на вторичном рынке увеличивалось на 20-30% в месяц, в ноябре рост прекратился, но предложение остается на максимумах, более чем вдвое превышая уровень до начала СВО, как и уровень мая 2022 г., когда цены развернулись вниз.

Первичный рынок тоже затоварен: по оценкам риелторов, на столичном рынке выставлено на продажу на 40% больше объектов, чем годом ранее. В Новой Москве объем экспозиции за год увеличился на 80%.

Спрос также оставляет желать лучшего: так по итогам 10 месяцев 2022 года вторичный рынок отстает от прошлого года на 21%, первичный – на 11%. И это с учетом ажиотажного спроса, который имел место сразу после начала СВО, в марте 2022 года.

Динамика числа переходов прав и ДДУ на рынке жилья Москвы в 2022 г. относительно 2021 г.

Но если на «вторичке» спрос в последние месяцы 2022 года разморозился благодаря корректировке стоимости метра и беспрецедентной глубине торга, то на первичном рынке, где застройщики долгое время готовы были душу продать, но не снижать цены, продажи оставляют желать лучшего. К примеру в октябре 2022 года продажи новостроек просели на 40% в месячном и на 54% — в годовом выражении. И даже некоторая активизация спроса к концу 2022 года после заявлений Минфина о завершении льготной ипотеки в 2022 году вряд ли переломит общий тренд, пока цены на новостройки остаются выше стоимости готового жилья сопоставимого качества. И даже если льготную ипотеку все-таки продлят на 2023 год, она не станет панацеей, потому что при нынешних завышенных ценах на новостройки спрос падет даже при ипотечных ставках, близких к нулю.

Почти идентичная реакция рынка недвижимости на СВО в 2022 году и на аналогичные по своей сути события вокруг Украины в 2014 году позволяет утверждать, что и далее динамика цен на жилье будет похожей. Это означает, что не только в 2023 году, но возможно и более продолжительный период времени, стоимость жилья продолжит ползти вниз. В итоге цены на квартиры могут вернуться к уровням начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов. Причем около половины этого падения рынок уже отыграл в 2022 году в явном или неявном виде – за счет торга и скидок. Проще говоря, в изменившихся геополитических реалиях ценовой пузырь, надувшийся в 2020-2021 годах, может полностью рассосаться.

Рынок жилой недвижимости Москвы — h2 20200

Рынок жилой недвижимости Москвы — h2 20200 | Исследования Рыцаря Франка

» data-commercial=»Connecting people & property, perfectly.» data-people=»Connecting people & property, perfectly.» data-services=»Connecting people & property, perfectly.» data-research=»Connecting people & property, perfectly.»> Идеальное соединение людей и имущества.

Просмотрите все свойства, которые содержат слово (слова) «{0}»

• Жилой
• Коммерческий
• Люди/Офисы
• Услуги
• Исследования

• Купить
• Аренда

Тип недвижимостиДомКвартираФермы и землиНовые домаДевелопментДругие жилые помещения

СпальниСтудия1+2+3+4+5+

Расстояние Только в этом районе5 миль10 миль11 миль12 миль13 миль14 миль15 миль

СпальниСтудия1+2+3+4+5+

• Купить
• Аренда

Расстояние Только в этом районе5 миль10 миль11 миль12 миль13 миль14 миль15 миль

Тип недвижимостиДомКвартираФермы и земельные участкиНовые домаДевелопментДругие жилые

Площадь этажа0 — 100 кв. м100 — 500 кв.м501 — 1000 кв.м1 001 — 5 000 кв.м5 001 — 10 000 кв.м10 001 — 50 000 кв.м

Расстояние Только в этом районе5 миль10 миль11 миль12 миль13 миль14 миль15 миль

Тип недвижимостиДомКвартираФермы и землиНовые домаДевелопментДругое жилье

• Люди
• Офисы

• Отчет
• Публикация

Московский рынок жилой недвижимости
—
ч2 20200

Обзор рынка элитной жилой недвижимости Москвы. Отчет содержит динамику основных показателей, тенденции развития рынка жилой недвижимости города.

Последний отчет:

• 2020

2017

2016

1 кв. 2017 г.

2018

2017

ч2 2018

2019

2018

1 кв. 2019 г.ч2 2019

3 кв. 2019 г.

2020

2019

1 кв. 2020 г.

ч2 20200

3 кв. 2020 г.

Скачать

—

Имя: *Фамилия: *Адрес электронной почты: *

Ставя отметку в этом поле, я даю свое прямое разрешение компании Knight Frank связываться со мной по поводу будущих отчетов об исследованиях и приглашений на мероприятия.

Узнайте, как мы используем вашу личную информацию.

ЗагрузитьОтменить

Загрузка началась

Загрузить вручную

Влияние ухода иностранных инвесторов из России на рынок коммерческой недвижимости

Большинство из них занимает выжидательную позицию, поскольку конец июня, вероятно, является решающим моментом для принятия решения по договору аренды

Хотя иностранные инвесторы в России, возможно, заявляли о своей готовности покинуть российский рынок и вывезти иностранных сотрудников из страны, российские агенты по недвижимости не сообщают о том, что на рынок возвращается избыток доступной недвижимости. Это означает, что, несмотря на шумиху, большинство иностранных инвесторов в России на самом деле ждут, чем закончится ситуация на Украине, прежде чем принимать окончательное решение о выходе.

Российская компания R&B Property Consulting, а также Colliers International заявили, что количество коммерческих торговых площадей, поступающих на рынок, практически не меняется. Иностранные арендаторы, похоже, не хотят отказываться от лучших коммерческих арендных площадей, а также несут большие штрафы за досрочное расторжение.

Основным драйвером сдачи в аренду коммерческой недвижимости в последние годы был сектор информационных технологий, на долю которого приходилось около 30% всех сдаваемых в аренду коммерческих помещений, хотя только около половины из них приходилось на долю иностранных инвесторов. Однако желания уйти с рынка снова не наблюдается. Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate, цитирует Investia, что «эмоциональные заявления об уходе с российского рынка мы слышим от ИТ-специалистов реже, чем от компаний из других секторов».

Доступные цены на аренду коммерческих помещений также остались стабильными, что еще раз свидетельствует о том, что реальный спрос на уход с российского рынка незначителен. Починщиков говорит, что арендная ставка за квадратный метр для объектов класса А на конец 2021 года составляла 2103 рубля, и по состоянию на этот вторник, 22 марта, была такой же, хотя он прогнозировал относительное снижение примерно на 7% к концу года. . Также существует нехватка арендной недвижимости класса А в основных коммерческих городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, а это означает, что если арендаторы уезжают, то есть достаточное количество альтернативных арендаторов, желающих переехать в это пространство.

Однако в России появляются новые рыночные тенденции.

Коворкинг-пространства в настоящее время пользуются спросом и привлекают самые высокие арендные ставки, поскольку они имеют преимущество в более гибких договорных условиях. Это выгодно арендаторам, которые могут быстро реагировать на рыночные условия в любом случае, и арендодателям, которые в настоящее время не хотят быть привязанными к более долгосрочным контрактам, которые могут еще больше обесцениться из-за нестабильных рыночных условий и колебаний обменного курса.

Санкции также оказали влияние: российские компании, находящиеся под санкциями или торгующие продуктами двойного назначения, не могут арендовать недвижимость в офисах с иностранными инвестициями. Это привело к значительному усложнению договоров аренды в России, когда как арендодатели, так и арендаторы спешат найти решения. Урегулирование договоров аренды недвижимости сейчас является горячей темой для российских юридических фирм.

Что касается розничной торговли, Национальная ассоциация инвесторов (НАИ.РФ) в Москве и Санкт-Петербурге сообщает, что владельцы торговых центров сообщают, что иностранные арендаторы, в том числе приостановившие работу, до сих пор продолжают платить аренда до конца июня, в соответствии с ежеквартальными графиками платежей. Остается посмотреть, что произойдет после этого, с двумя потенциальными вариантами:

По данным IPG.Estate, позитивным сценарием было бы возобновление работы ритейлеров торговых центров, объявивших о приостановке своей деятельности в России, в течение ближайших 2-3 месяцев, а конец июня считается вероятным критическим временем для принятие решения.

Общие потери рынка торговой недвижимости будут ниже, чем во время пандемии Covid, поскольку ритейлеры работают, а до закрытия всех торговых центров. Однако доходы могут упасть из-за снижения покупательной способности россиян и усиления склонности к сбережениям.

При негативном сценарии все ритейлеры, объявившие о приостановке своей деятельности, уйдут с российского рынка. В этом случае доступность вакантной недвижимости для сдачи в аренду достигнет от 40 до 75% всех доступных площадей, в результате чего торговым центрам придется наверстывать упущенное, а стоимость недвижимости снизится, включая неспособность погасить кредиты на развитие. Это потребует государственного вмешательства в виде льгот и субсидий не только собственникам, но и банкам как кредиторам.

Осложнения и последствия санкций в отношении России и нестабильный характер текущей ситуации на рынке продолжают давать о себе знать, и июнь является вероятной датой, когда ситуация так или иначе разрешится сама собой. Между тем, есть некоторые намеки на то, что украинский конфликт может скоро закончиться. Российские государственные СМИ сообщили, что граница России с Казахстаном и Монголией откроется 1 апреля и что нынешнее закрытие южных аэропортов России будет продолжаться до этой даты. Тем временем Южная Корея решила восстановить безвизовый въезд для граждан России с 1 апреля. В настоящее время ситуация остается «выжидательной».

Похожие материалы

• Американские компании привлекают потребительскую базу Москвы, несмотря на санкции
• Онлайн-продажи электронной коммерции в России выросли на 40% в 2021 году

О нас

В эти непростые времена и в условиях санкций наша фирма помогает российским компаниям переехать в Азию. Мы также предоставляем услуги по финансовому и санкционному соблюдению иностранным компаниям, работающим в России. Кроме того, мы предлагаем исследования рынка и консультационные услуги иностранным экспортерам, заинтересованным в ведении бизнеса в России, поскольку экономика стремится заменить продукцию западных производителей.