Тенденции рынка недвижимости в 2015 году. Рынок недвижимости

рынок недвижимости

Рынок недвижимости — это совокупность тех отношений, которые создаются во время любых операций с таким объектом как недвижимость. Кроме того, рынок недвижимости представляет собой определенную сферу вложения денег в систему тех экономических отношений, которые возникают в сделках с недвижимостью, или вообще вложения денег в недвижимость.

Общая информация

Рынок недвижимости всегда был и является частью общего финансового рынка. Его классификация осуществляется сразу по нескольким признакам:

по географическому – это городская, региональная, местная, мировая, национальная недвижимость;
по готовности для эксплуатации – это существующие объекты, незавершенное или новое строительство;
по типу сделок – аренда, купля-продажа, вещные права, обмен недвижимости, ипотека;
по форме собственности — государственная и муниципальная, частная недвижимость;

по способу совершения операций — первичный и вторичный, организованный, традиционный, неорганизованный, компьютеризированный, биржевой, а также внебиржевой.

Основными сегментами на рынке недвижимости являются:

сектор жилья;
земли;
нежилых помещений.

В свою очередь, жилой сектор подразделяется на следующие сегменты:

на городской жилищный фонд, который делится на недвижимость низкого качества, типовую, на дома с улучшенной планировкой, застройки, сделанные в сталинское время («сталинки») и на элитные дома;
на загородное жилье — его формирование началось после снятия ограничений на индивидуальные загородные застройки.

Если земля является составной частью любого объекта недвижимого имущества, то несколько иначе выглядит сегмент нежилых помещений. На нем количество операций ощутимо меньше. Однако, в связи с очень высокой стоимостью подобных объектов, он является привлекательным для многих лиц, которые занимаются операциями с ним.

Рынок недвижимости — особенности и структура

На любом рынке, в том числе и связанном с недвижимостью, есть свои особенности. Кроме того, что любые сделки, совершаемые с объектами недвижимого имущества, необходимо подвергать государственной регистрации, при операциях с недвижимым имуществом наблюдаются следующие характерные признаки:

сезонные колебания цен;
вложение капитала;
невысокая взаимозаменяемость объектов;
локальность.

В нашей стране рынок недвижимости как таковой начал формироваться только после введения в начале девяностых годов прошлого столетия понятия «право частной собственности» на недвижимое имущество, а также проведения приватизации. В результате сегодня государство не является единственным собственником объектов недвижимости. Кроме того, операции с домами, землей, квартирами имеют значительные отличия, которые обусловлены:

экономическими условиями;
природными;
региональной правовой базой, формируемой местными властями.

На рынке недвижимости существуют две структурные составляющие:

первичный;
вторичный рынок недвижимости.

На первичном рынке недвижимость в качестве товара выступает впервые. Основными продавцами в этом случае выступает государство — через федеральные, региональные или местные органов, и, конечно, строительные компании как поставщики жилого или нежилого сектора недвижимости. А на вторичном рынке недвижимость уже выступает в качестве товара, который уже ранее был в употреблении и принадлежит конкретному собственнику, например, физическому или же юридическому лицу.

Такое деление, надо сказать, имеет место и в сфере потребительских товаров, ценных бумаг и т. д. Однако там товар свободно перемещается в экономическом пространстве, тогда как предложение на рынке недвижимого имущества всегда бывает привязано к конкретному региону, например, городу, в рамках которого — уже к определенному району или микрорайону.

Учитывая, что потребность населения нашей страны в жилье, а бизнесменов — в производственных сооружениях далека от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка сегодня больше связано с новым строительством, и, следовательно, с более мобильным развитием первичного сегмента. При этом, первичный и вторичный сегменты тесно взаимосвязаны. К примеру, если по каким-либо причинам, например, спада деловой активности, неблагоприятной экологической обстановки, затяжным межнациональным или религиозным конфликтам и т. п., в регионе увеличиваются предложения вторичного сектора жилья, то автоматически падает спрос с ценами на первичном.

Субъекты

Субъектами сферы отношений, возникающих с любыми объектами недвижимого имущества, являются:

покупатель — физическое и юридическое лицо;
инвестор;
продавец — собственник или фонд имущества, орган, уполномоченный местной властью;
всевозможные посредники.

Последние являются организаторами процесса купли-продажи или передачи прав собственности жилье или другое сооружение или землю. Это:

риэлтерские компании;
агентства по оценке;
юридические компании;
рекламные агентства;
биржи;
страховые компании;
аукционные организации;
конкурсные комиссии;
фондовые биржи;
комиссии, занимающиеся приватизацией предприятий;
банки, в том числе и ипотечные.

Кроме того, в процессе обмена, покупки, продажи или аренды объектов участвуют и следующие государственные органы:

нотариальные конторы;
ПИБ — бюро технической инвентаризации;
КУГИ — комитеты по управлению имуществом;
арбитражные суды;
налоговая инспекция;
государственные комитеты по землеустройству и земельным ресурсам.

Функции

У рынка недвижимого имущества есть несколько основных функций, таких как:

регулирующая функция, посредством которой распределяются по сферам экономики ресурсы, формируется эффективная структура экономики, и удовлетворяются интересы общества;
функция установления равновесных ценовых эквивалентов, при которых платежеспособный спрос приводится в соответствует с объемом предложения;
коммерческая функция — она заключается в организации движения капитала с целью получения прибыли;
функция санирования — очищения экономики от неконкурентоспособных, слабых или малоэффективных элементов;
стимулирующая — она заключается в создании и развитии конкуренции, а также в использовании научно-технических и управленческих нововведений с целью получения прибыли при создании и использовании объектов недвижимого имущества;
социальная — проявляющаяся в увеличении активности той части населения, которая стремится стать собственниками квартир и домов, а также других капитальных престижных объектов.

Недвижимость сегодня

Вопрос о том, что сегодня происходит на рынке недвижимости, волнует многих. Что происходит с ценами на жилье, стоит ли продавать сейчас, купить ли землю, какие квартиры являются наиболее ликвидными, какую цену установить за аренду – эти и многие другие вопросы особенно актуальны. Специалисты говорят, что, начиная с конца 2014-го года, наблюдаются определенные тенденции. Если до этого в данной сфере наблюдалась некоторая паника, то сегодня люди уже успокоились. Более того, некоторые из тех, кто купил квартиру в конце 2014-го года, сегодня выставили эту недвижимость для продажи. Это, по мнению аналитиков, признак того, что покупка, скорее всего, была «эмоциональной, и была осуществлена для того, чтобы не потерять денежные средства.

Однако некоторые продавцы, исходя из сегодняшнего положения рынка, могут оказаться в убытке, поскольку, торопясь купить, они не особенно торговались или выбирали. Но при продаже квартиры на уже заметно более «спокойном» рынке покупатель будет подходить к выбору жилья более обдуманно. К тому же, вопреки прогнозам, сегодня наблюдается большое количество продавцов. Специалисты ожидали, что после «взрыва» рынка, когда образовалась большая армия покупателей, продавцы, «затаившись», станут скорее наблюдать, ожидая дальнейшего развития событий. Однако уже в январе 2015-го многие из тех, кто снял свои квартиры из продажи, снова выставили их, причем, по приемлемым ценам. На сегодня эти квартиры легко находят своих покупателей. Поэтому аналитики делают вывод, что жизнь стала снова налаживаться, а рынок обрел определенную стабильность.

Вообще, рынок недвижимого имущества имеет свою конъюнктуру, и каждая квартира имеет своего покупателя. На сегодня, по статистике, основные продажи приходятся на сегмент малогабаритного жилья – на комнаты, гостинки, общежития, одно- и двухкомнатные квартиры. Именно они составляют порядка восьмидесяти процентов продаж. В оставшиеся двадцать процентов входит продажа 3- и 4-комнатных квартир. Продажа коттеджей, относящихся к очень узкому сегменту, составляет очень маленький процент.

На сегодня подешевел сектор аренды. Причина в том, что многие люди приобрели квартиры, чтобы защитить свои сбережения, и теперь они «отправляют» эти квартиры на «работу» в сегмент аренды, поэтому он буквально переполнился новыми объектами. Поэтому арендодатели, стремясь привлечь арендаторов, снижают цены. Вообще, в 2015-м году отмечается снижение цен на аренду на пятнадцать процентов в среднем.

economyz.ru

Рынок недвижимости | Наука | FANDOM powered by Wikia

Рынок недвижимости – взаимосвязанная система рыночных механизмов, через которую передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены. Посредством рыночного механизма и государственного регулирования, рынок недвижимости обеспечивает передачу прав на недвижимость от одного лица к другому, эксплуатацию объектов недвижимости, создание объектов недвижимости, установление равновесных цен на объекты недвижимости. Рынок недвижимости, как и любой рынок, отличается своими специфическими особенностями. Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

создание новых объектов недвижимости;
передачу прав на недвижимость;
установление равновесных цен на объекты недвижимости;
эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
инвестирование в недвижимость.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» —экономическими спадами и подъемами.

Рынок недвижимости основан на рыночном механизме, который включает спрос, предложение, цену недвижимости, стоимость недвижимости.

Спрос — количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени.

Предложение — количество земельных участком и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам и за определенный промежуток времени.

Цена – количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Т. о. цена – это полезность недвижимого имущества, выраженная в денежном эквиваленте. Стоимость недвижимости – денежный эквивалент недвижимости, который определяется величиной затрат труда и капитала, направленного на создание объекта.

Особенности рынка недвижимости:

а) Локализация рынка недвижимости, неподвижность и уникальность объектов недвижимости, невозможность продажи по образцам;

б) Недостаточная степень открытости рынка недвижимости, т. е. многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный (конфиденциальный) характер;

в) Спрос на рынке недвижимости носит изменчивый характер, и во многом определяется не потребительскими качествами самих объектов, а предпочтениями покупателя;

г) Товары на рынке недвижимости служат не только средством удовлетворения потребностей, но и объектами их инвестиционной деятельности;

д) Низкая эластичность предложения, т. е. прироста спроса и цен. Практически невозможно быстро построить много новых объектов недвижимости.

На рынке недвижимости сложились определенные правила - если существует избыток предложения, или недостаток спроса, то цены снижаются. Поэтому, для увеличения предложения используется долгосрочное планирование. Источник

ru.science.wikia.com

Обзор рынка недвижимости в России

Российский рынок недвижимости

В настоящем обзоре рассмотрим российский рынок недвижимости, традиционно сосредотачиваясь на рыночном и рекламном аспектах. В силу неоднородности и специфичности предмета рассмотрения основное внимание будет уделено рынку жилой недвижимости с фокусом на наиболее интенсивный и развитый – московский рынок.

История

Рынок недвижимости России в своем развитии подчиняется общим законам экономики, хотя специфика нашей страны, естественно, накладывает на него отпечаток. Общий вектор рынка — в направлении от стихийного к уравновешенному и цивилизованному. По мнению большинства экспертов, можно выделить следующие ключевые этапы.

Возникновение рынка недвижимости в России можно отнести к позднесоветскому времени, когда в середине 1990 года в Законе «О собственности в СССР» появилось понятие частной собственности. Реальное же развитие рынка началось вместе с началом приватизации в 1992 году.

Стадия становления рынка жилой недвижимости России была специфической и имела ряд особенностей. К наиболее значимым отличительным чертам можно отнести цены, заниженные в несколько раз из-за оценки на основе балансовой стоимости, многократное превышение спроса над предложением, неразвитость риелторских услуг.

Драйвером развития рынка стал московский регион. В конце этого периода произошел резкий скачок цен практически на все объекты рынка жилья (почти в 8 раз).

Следующий этап развития рынка недвижимости можно назвать переходной стадией. Он начался во второй половине 1993 года. Характерными особенностями этого периода были довольно высокие цены, хотя до мировых они еще не дотягивали, появление рыночных отношений между участниками рынка, а также снижение темпов приватизации жилья, которая прошла свой пик.

Спрос и предложение начали выравниваться. Появилась нормативная законодательная база, роль государства на рынке постепенно начала увеличиваться. Родилось понятие элитной недвижимости — эксклюзивных, необычных для массовой застройки проектов, ориентированных на людей с деньгами. Одновременно развивалась и реклама недвижимости, вырабатывались стандарты и подходы типовых рекламных кампаний жилых объектов.

Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период до 2000 года следует выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений. Все рынки, в том числе и недвижимости, находились в стадии временной заморозки и борьбы за выживание. При этом рынок недвижимости продемонстрировал гораздо большую инерционность по сравнению с другими секторами экономики.

Этап профессионального развития рынка – это 2000–2002 годы. Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и начал расти. Шло формирование среднего класса, который еще не стал основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но рынок уже отреагировал на него, выделив в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на разный вкус и уровень доходов – от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, а также внедрение новых технологий и решений.

В завершение этого периода четко формируется один из ключевых мотивов потребительского поведения (прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге) – рассмотрение приобретения недвижимости как одного из самых выгодных способов инвестиций собственных средств. Предпочтения покупателей данного сегмента обусловлены желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения, что является приоритетом сегмента покупателей недвижимости для решения жилищного вопроса. На первое место для обоих сегментов выходят надежность и имя застройщика. Что касается непосредственно продавцов, то они в поисках конкурентного преимущества все больше внимания уделяют профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе, PR, включая имиджевую составляющую.

Этап зрелого, продвинутого рынка начался в 2003 году и длится по настоящее время. Ключевые слова этого периода — «уважение к покупателю» и «клиентоориентированность». Усиливается информационная открытость рынка, риелторские компании занимают значимое место, и к их услугам прибегает большинство участников сделок. Одновременно больше внимания уделяется репутации агентств недвижимости, постепенно уменьшается роль частных маклеров и риелторов.

Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые отчетливо прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования к предлагаемому товару (его качественным характеристикам). Пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого лежит четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье и его назначении. Рынок предложения тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи с увеличением прослойки людей, причисляющих себя к среднему классу, рынок реагирует на эту тенденцию растущим количеством проектов бизнес-класса.

Дальнейшее формирование рыночных отношений в сфере недвижимости и все большее вовлечение российской экономики в общемировые процессы в конечном итоге привели к открытости рынка. Несмотря на все особенности, на развитие отечественного рынка недвижимости в значительной степени влияют тенденции общемирового масштаба. К важнейшим из них следует отнести цены на энергоресурсы, в первую очередь на нефть, курсы мировых валют и т.п. Именно поэтому мировой финансово-экономический кризис 2008-2009 годов имел огромное влияние и на российский рынок недвижимости, который, подобно кризису 1998 года, прошел период годичной «заморозки» и постепенного «оттаивания». К 2010-2011 годам рынок полностью восстановился и вплоть до конца 2014 года продолжал поступательно развиваться.

Стабильный и надежный рынок недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5-10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности рынка недвижимости.

Структура рынка

По видам сделок выделяют следующие сегменты рынка недвижимости:

купля-продажа недвижимости;
аренда недвижимости;
ипотека и др.

По форме собственности объекты рынка недвижимости можно классифицировать на частные, государственные и муниципальные.

По функциональному назначению рынок можно разделить на:

объекты жилой недвижимости;
промышленные здания;
непроизводственные здания и помещения (склады, офисы и пр.).

Рынок недвижимости принято также делить на первичный и вторичный:

под первичным рынком недвижимости подразумевается совокупность сделок, совершаемых со вновь созданными объектами. Этот рынок как бы «запускает» недвижимость в экономический оборот;
под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с объектами, находящимися в эксплуатации, а также сделки, связанные с перепродажей или другими формами перехода объектов от одного собственника к другому.

adindex.ru

Рынок недвижимости - это... Что такое Рынок недвижимости?

Рынок недвижимости — совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними.

Рынок недвижимости делится на два главных направления: рынок коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости. Деление рынка не является условным, все сделки с коммерческой и жилой недвижимостью определены законодательством РФ.

Рынок коммерческой недвижимости

Этот сегмент рынка специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. – все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды.

К коммерческой недвижимости также относятся заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные.

Рынок жилой недвижимости

Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.

Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами. Сделки с недвижимостью подчиняются Жилищному кодексу РФ. В нем определено понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в государственные органы для проведения специальной процедуры вывода её из жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого фонда в нежилой. Поскольку жилищный (жилой) фонд является достоянием государства, оно очень неохотно идет на его сокращение, и получить необходимое разрешение совсем непросто.

См. также

В этой статье не хватает ссылок на источники информации. Информация должна быть проверяема, иначе она может быть поставлена под сомнение и удалена. Вы можете отредактировать эту статью, добавив ссылки на авторитетные источники. Эта отметка установлена 14 мая 2011.

dikc.academic.ru

В каком году сформировался российский рынок недвижимости? Структура и функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости в РФ является одним из крупнейших сегментов национальной экономики. Вместе с тем его развитие во многом зависит от положения дел в других ключевых отраслях хозяйства. Рынок недвижимости России чувствителен к кризисам, к макроэкономической ситуации. Каким образом данная зависимость прослеживается на разных этапах его развития? Каковы основные периоды формирования и роста рынка недвижимости РФ?

Рынок недвижимости РФ: структура

Рассматривая основные этапы развития и становления рынка недвижимости России, полезно будет исследовать его с точки зрения функционирования 2 довольно разных сегментов — сделок с жилыми объектами и правоотношений, предмет которых — купля-продажа и аренда коммерческой собственности.

Можно отметить, что обе отмеченных сферы выполняют ряд важнейших функций для национального хозяйства РФ:

- стимулирование спроса на рынке кредитования;

- стимулирование предложения на рынке строительства;

- стимулирование роста денежной массы в большом количестве иных хозяйственных сегментов - сфере консалтинга в области недвижимости, производстве стройматериалов, лаков, красок, отделки, обоев;

- решение актуальных социальных задач, связанных с обеспечением граждан жильем;

Таким образом, рынок недвижимости - один из важнейших драйверов роста экономики страны в целом. Рассмотрим теперь то, как формировались и развивались его важнейшие сегменты.

Рынок жилой недвижимости РФ: первые годы развития

В каком году сформировался российский рынок недвижимости в сфере сделок с жилыми объектами? На этот счет есть несколько точек зрения.

Как считают многие исследователи, рынок жилой недвижимости в соответствующем сегменте начал формироваться в 1990 году, — по факту издания Закона «О собственности», утвердившем институт частной собственности в СССР — впервые за долгое время. До этого в Советском Союзе то или иное имущество, включая квартиры, находились в личном владении граждан. Но не в частной собственности — соответствующий институт в СССР ассоциировался главным образом с капиталистическим строем, которому идеологически противостояли социалистические принципы.

Как только Закон «О собственности» был принят, в распоряжении граждан СССР оказались дома и квартиры, которые к тому моменту они приобрели в порядке действующих форматов кредитования. Надо сказать, эти кредиты были довольно далеки от привычных сегодняшнему обывателю ипотечных программ, но в некоторой степени схожих с ними. Владельцы также смогли продавать свою недвижимость на рынке.

Фактор приватизации

В свою очередь, с 1992 года стартовала масштабная приватизация квартир, полученных к тому моменту от государства. Это предопределило формирование на рынке больших объемов предложения, а в связи с тем, что бесплатная выдача жилья от государства была сведена к минимуму (разве что в рамках тех или иных социальных программ), появился также и спрос на недвижимость.

Если говорить о том, когда возник рынок недвижимости России, то можно ориентироваться как раз таки на период начала приватизации государственных квартир. То есть, это 1992 год. Однако, некоторые эксперты считают, что российский рынок недвижимости был сформирован в 1991 году, как раз после того, как Закон «О собственности» в полной мере заработал, и первые коммерческие сделки по купле-продаже жилья стали осуществляться. Но в силу довольно малого объема спроса и предложения те механизмы, что характеризовали рынок до того, не могли рассматриваться как в полной мере рыночные. Только с началом приватизации таковые начали формироваться.

Таким образом, этапы становления рынка недвижимости России, если говорить о жилом сегменте, правомернее отсчитывать с 1992 года. Другое дело, что соответствующая сфера коммерческих отношений предполагала наличие не только института частной собственности, но также и большого количества правовых и финансовых механизмов, посредством которых сделки по купле и продажи квартир могли осуществляться. Рассмотрим данный аспект подробнее.

Когда сформировались правовые механизмы рынка недвижимости РФ?

Итак, в каком году сформировался российский рынок недвижимости, если говорить о жилом его сегменте, мы теперь знаем — в 1992-м. Однако, в первоначальном виде он функционировал в рамках устаревших, во многом ориентированных еще на социалистический период правовых механизмов. Что и говорить — даже Конституция у государства на тот момент отсутствовала. Но в 1993 году она появилась. Позже были приняты и введены в действие законы о государственной регистрации прав на недвижимость — в 1997 году, об ипотеке — в 1998 году.

Правовые и финансовые институты: влияние на развитие рынка

Таким образом, несмотря на то что российский рынок недвижимости сформировался в 1992-м, ему понадобилось время на приобретение соответствующих механизмов легитимации сделок по купле-продаже, а также кредитования.

Собственно, тот факт, что на законодательном уровне были утверждены ипотечные программы, предопределил начало становления нового этапа развития рынка жилья в РФ, характеризующегося устойчивым ростом спроса, и как следствие, цен на недвижимость. Касательно периодизации — он соответствует 2000-м годам до начала кризиса 2008-2009 года.

Рассмотрим его специфику подробнее.

Рынок жилой недвижимости РФ: с начала 2000-х до кризиса 2008-2009 года

Главными факторами развития российского рынка недвижимости в соответствующий период стали, таким образом, ипотечные программы (особенно интенсивным спрос на них стал в середине 2000-х), растущие зарплаты граждан, а также постоянно высокий спрос на жилье. Вследствие этого цены на квартиры в 2000-е годы стремительно росли. Фактором их снижения могли стать кризисные явления в экономике, которые бы предопределили замедление рынка ипотеки, а также снижение спроса на жилье в силу снижения темпов роста зарплат.

Подобные условия возникли осенью 2008 года, когда на фоне негативных финансовых показателей мирового рынка возникли проблемы и в экономике России. Доходы граждан РФ в период примерно до 2010 года перестали расти, по крайней мере, в тех темпах, что наблюдались до кризиса осени 2008 года. Банки стали строже оценивать платежеспособность ипотечных заемщиков, в связи с чем темпы жилищного кредитования снизились.

В результате в период кризиса 2008-2009 года цены на недвижимость в РФ значительно снизились. Но по мере стабилизации макроэкономической ситуации в России вновь начал намечаться рост доходов граждан, банки вновь активизировались в части жилищного кредитования, и рынок недвижимости России, становление которого уже состоялось, вступил в новый этап развития. Изучим его особенности.

Рынок жилой недвижимости РФ: с 2010 года до кризиса 2014 года

На фоне значительного роста интенсивности жилищного кредитования, сохраняющегося высокого спроса в указанный период в РФ вновь начали стремительно расти цены на недвижимость. Однако данный тренд, как отмечают аналитики, был характерен не для всех российских регионов. В частности, в крупнейших городах РФ, прежде всего, в Москве, Санкт-Петербурге, рост цен на жилую недвижимость не был столь заметен в относительном выражении. Это аналитики связывают главным образом с насыщением рынка. Несмотря на то что крупнейшие города РФ оставались привлекательными для переезда, развитие рынка жилищного строительства в Москве и Санкт-Петербурге в определенной степени компенсировало высокий спрос на недвижимость.

Новый кризис и рынок недвижимости

Так или иначе, во многих других городах РФ в связи с недостатком предложения цены на недвижимость уверенно росли. Фактором их замедления, опять же, могли стать кризисные явления в экономике. Таковые в связи с осложнением внешнеполитической обстановки, удешевлением нефти и некоторыми структурными проблемами в национальном хозяйстве РФ возникли в 2014 году.

Доходы населения вновь перерастали расти. Особенно негативным образом новый кризис сказался на банковской сфере — ЦБ был вынужден увеличивать ставку рефинансирования, и коммерческие кредитные учреждения, в свою очередь, ужесточили условия по займам. Вследствие чего ипотечный рынок значительно замедлился. Данные факторы предопределили новую рецессию на рынке жилой недвижимости в РФ.

Какие перспективы ждут эту сферу имущественно-правовых отношений в связи со сложившейся экономической ситуацией?

Рынок жилой недвижимости РФ: перспективы

Рассмотренные нами этапы развития рынка недвижимости России свидетельствуют о том, что кризисные явления для соответствующего сегмента не в новинку. В период рецессии 2008-2009 года наблюдался такой же спад цен на жилье, как и в кризис 2014 года, снижалась динамика ипотечного кредитования. Но как только положение дел в экономике улучшалось — одновременно налаживалась ситуация и в сегменте жилой недвижимости — в связи с постоянно высоким уровнем спроса на жилье.

В ожидании действий правительства

Выйти из кризиса 2008-2009 года российской экономике помогли высокие цены на нефть, начиная с 2011 года, составляющие порядка 100 долларов за баррель. Будет ли возврат к ним сейчас, когда «черное золото» стоит в несколько раз дешевле — большой вопрос. Если это будет так, то, вероятно, сработает уже когда-то актуальный драйвер роста российской экономики. Если нет — вероятно, придется подождать, пока начнут функционировать принятые правительством РФ программы по стабилизации ситуации в национальном хозяйстве, направленные на обеспечение замещения нефтяных доходов.

Следовательно, положение дел на рынке жилой недвижимости, зависит от того, насколько успешной будет государственная политика в области адаптации экономики РФ к новым условиям, сложившимся на мировом рынке.

Рынок коммерческой недвижимости в РФ: становление и развитие

Итак, мы выяснили, в каком году сформировался российский рынок недвижимости и как развивался — в жилом сегменте. Исследуем теперь специфику другой сферы, а именно, коммерческой недвижимости. Сделки по купле-продаже и аренде здесь осуществляются в отношении таких объектов, как офисные здания, торговые центры, гостиницы, склады, гаражи, промышленные объекты, стадионы.

Оказалась ли значимой приватизация в бизнесе?

В начале статьи мы определили, что в жилом сегменте российский рынок недвижимости сформировался в 1992 году — когда началась приватизация. Что касается коммерческих объектов, то подобных рыночных явлений в соответствующей сфере, когда от государства собственность бесплатно переходила частным владельцам, в широких масштабах не наблюдалось. Поэтому приватизация частных коммерческих объектов, хотя и имела место в РФ, не могла стать таким же мощным драйвером роста сегмента, как в случае с жилой недвижимостью.

Поэтому можно сделать вывод о том, что в коммерческом сегменте российский рынок недвижимости сформировался в году как раз-таки 1991-м, после того как Закон «О частной собственности» начал действовать. Дальнейшими драйверами его роста стали, опять же, развитие программ кредитования, но уже адаптированных к коммерческой сфере, а также интенсивное развитие экономики России, особенно, в начале 2000 годов.

Экономический фактор универсален для всех сегментов

Как и в случае с жилым сегментом, рынок коммерческой недвижимости оказался чувствителен к кризису 2008-2009 годов. Также на него негативным образом повлияла рецессия 2014 и 2015 года. Поэтому перспективы дальнейшего развития данной сферы национального хозяйства также зависят от макроэкономических трендов.

Однако в отличие от граждан, являющихся главными продавцами и покупателями на рынке жилой недвижимости, соответствующие субъекты в коммерческом сегменте — предприятия, могут оказывать на экономические процессы в стране более существенное влияние. Так, реализация государственных программ, направленных на модернизацию в экономике, во многом зависит от интенсивности коммерческой активности частных предприятий.

Поэтому в силах бизнеса сделать многое для того, чтобы ситуация в национальном хозяйстве РФ приобрела более позитивную динамику. Как следствие — стимулировать дальнейшее развитие рынка коммерческой недвижимости.

Резюме

Итак, мы определили то, в каком году сформировался российский рынок недвижимости в жилом и коммерческом сегментах, выделили основные этапы его развития. Основные факторы, влияющие на положение дел в соответствующей сфере национального хозяйства носят главным образом макроэкономический характер. Если ситуация в экономике страны характеризуется преобладанием позитивных трендов — рынок недвижимости в обоих сегментах активно развивается.

Что касается особенностей его развития в жилой и коммерческой сфере — то можно прежде всего отметить тот факт, что российский рынок недвижимости был сформирован в особых условиях перехода от социалистической модели экономики к капиталистической. Необходимые для его полноценного функционирования правовые и финансовые институты появились не сразу.

Однако в современном виде рынок российской недвижимости развивается по тем же принципам, что характерны для большинства капиталистических государств. Формирование цен на нем происходит в силу объективного соотношения спроса и предложения. Этим и объясняется зависимость его развития от ситуации экономики в целом. Если есть платежеспособный спрос, то и динамика рынка будет позитивной.

fb.ru

Рынок недвижимости в 2015 году

На фоне экономической и политической ситуации в стране рынок недвижимости в 2015 году будет остро реагировать на кризисные явления. Сегменты рынка показывают различную динамику: эксперты считают, что коммерческая и загородная недвижимость могут упасть в цене, а жилье будет пользоваться стабильным спросом.

В статье мы проанализируем, как будут изменяться цены в новом году, и какие факторы окажут наибольшее влияние на рынок жилой недвижимости.

Тенденции рынка

Мнения экспертов по поводу ситуации на рынке недвижимости России в 2015 году кардинально отличаются. Многие считают, что объем сделок в ближайшее время сократится, а другие уверены, что рынок наоборот оживет.

Несмотря на разность прогнозов, однозначно, что следующий год для большинства россиян простым не будет. Темпы экономического развития упали до минимального уровня, на что повлияли не только внешние факторы, но и структурные проблемы в экономике страны.

В условиях падения экономики и девальвации рубля население пытается спасти свои сбережения путем вложения в жилую недвижимость, которая всегда считалась самым надежным способом сохранить капитал. Из-за этого в 2014 году отмечается ажиотажный спрос на жилье.

Однако следствием искусственной активизации рынка обычно становится исчерпание спроса в последующие периоды. С учетом дальнейшего уменьшения доходов населения и удорожания кредитных средств в ближайшие годы прогнозируется снижение, а в 2018 году падение спроса на недвижимость.

В стране растет безработица, компании заявляют о дальнейших планах сокращения персонала. Если в 2015 году будет реализовываться негативный сценарий развития ситуации в экономике, то это серьезно отразится и на ипотеке.

Инвестиции, без которых невозможно реализовать новые строительные проекты, стабильно сокращаются, а ипотечные ставки повышаются. В результате многие инвесторы после завершения начатого строительства примут решение приостановить реализацию новых проектов. Тенденцией 2014 года стало снижение объема инвестиций и строительства.

С начала 2014 года стоимость недвижимости в Москве в долларовом эквиваленте снизилась на 3%, что отражает ситуацию во всех регионах России, где наблюдается устойчивое снижение спроса. Это объясняется исчерпанием собственных ресурсов и недоступностью кредитных средств из-за повышения ипотечных ставок.

Эксперты АИЖК отмечают, что если рецессия на рынке в 2015 году затянется, то рост рынка ипотечного кредитования приостановится, а в дальнейшем может стать отрицательным. При этом около 60% сделок на рынке недвижимости происходит с участием кредитных средств.

Анализ рынка жилой недвижимости

На данном этапе массовым спросом пользуются новостройки эконом и комфорт класса, а также однокомнатные квартиры и студии, что объясняется доступностью данного сегмента недвижимости для населения.

Однако девелоперам придется поднимать цены на объекты, чтобы покрыть расходы на дорогие кредиты. Поэтому неизвестно смогут ли потенциальные покупатели приобрести недвижимость по новой цене.

Некоторые финансовые аналитики считают, что кризис 2008-2009 годов не идет ни в какое сравнение с кризисом, который ждет страну в 2015 году. Прошлый кризис был спровоцирован глобальными факторами, а сейчас ситуация диаметрально противоположная.

Большинство ведущих стран мира восстанавливают экономику, а Россию ждет серьезный экономический спад, спровоцированный не только агрессивной внешней политикой и замедлением экономики Китая, но и структурными внутренними проблемами, которые не решались на протяжении многих лет.

Анализ крупнейших компаний показывает, что на первичном рынке в ближайшие годы ежегодный прирост рублевых цен составит 6%-10%. На вторичном рынке, наоборот, во второй половине 2015 года ожидается отток покупателей, поэтому цены могут упасть на 10%-15%.

Некоторые экономисты отмечают, что европейский и американский рынок недвижимости просел еще несколько лет назад и изменения на российском рынке вторичной недвижимости носят закономерный характер.

Однако обзор рынка показывает, что санкции и внутренние проблемы в стране могут привести к дестабилизации столичного рынка недвижимости. Строительство в Москве во многом зависит от западных инвесторов, которые финансируют проекты и могут приостановить сотрудничество из-за сложившейся политической ситуации. В данный момент спад незаметен, но в следующем году он может проявиться очень ярко.

Рынок коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости ожидает снижение спроса и во многом здесь сыграл роль уход международных компаний с российского рынка. Особенность отечественного рынка недвижимости в том, что понижение спроса приводит не к уменьшению ставок аренды, а к увеличению предложения.

Во втором квартале 2014 года в офисном сегменте доля свободных помещений увеличилась до 14,5%, а на рынке складов, который отличается структурным дефицитом площадей, – до 4,8%. Самые стабильные показатели на рынке торговой недвижимости, где вакансия выросла с 2,6% до 2,9%.

Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE считает, что «несмотря на ожидаемый рост дисбаланса между спросом и предложением, рынок коммерческой недвижимости имеет все шансы «отделаться легким испугом». Для этого необходимо, чтобы темпы роста ВВП в 2015 году остались положительными. Поток негативной статистики индикаторов рынка недвижимости, вероятнее всего, будет продолжаться до II квартала 2015 года. Однако 1-2 сильных положительных сигнала от геополитической ситуации способны сформировать тренды на сокращение вакансии и стабилизацию рынка. В худшем сценарии возможности арендаторов добиться среднесрочно низких арендных ставок не ограничатся первой половиной 2015 года, а будут развиваться вслед за теоретически возможным падением ВВП в 2015 году».

Большинство экспертов сходится во мнении, что рынок коммерческой недвижимости в ближайшие годы ждет стагнация. Особенно это касается малонаселенных регионов. Приоритетным направлением в сегменте станет аренда площадей, которая будет пользоваться стабильным спросом.

На торговые помещения ставка аренды может вырасти до 20%. В Москве к концу 2015 года планируется рекордный ввод новых площадей, среди которых особенно востребованные объекты street-retail.

Цены на офисную недвижимость в большинстве регионов страны будут снижаться, а складская недвижимость пользуется стабильным спросом, особенно в крупных городах, таких как Санкт-Петербург и Москва.

Бурное развитие ожидает рынок гостиничной недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге, где ожидается появление новых объектов европейского класса. В Москве к концу 2015 года запланирован ввод тридцати новых комплексов.

Некоторые специалисты считают, что данное направление начнет развиваться и в Центральном регионе России, в частности в Екатеринбурге и Казани. Однако появления крупномасштабных проектов в ближайшее время ожидать не следует, гостиничная недвижимость будет строиться в рамках развлекательно-гостиничных или торгово-гостиничных комплексов.

Прогноз на 2015 год

В целом спрос на недвижимость в 2015 году будет уменьшаться, что объясняется снижением платежеспособности населения, удорожанием кредитных ресурсов, инфляцией и девальвацией рубля. Однако население в любом случае предпочитает вкладывать средства в недвижимость, а не в банковские депозиты, поэтому спрос на новостройки эконом-класса будет оставаться стабильным при любом кризисе.

На столичном рынке жилья в 2015 году спрос сравняется с предложением на первичное, а в 2016 году – на вторичное жилье. В 2017-2018 году рынок войдет в состояние кризиса: предложение превысит спрос и будет отмечаться падение цен на первичном и вторичном рынках.

В связи с ограниченностью платежеспособности потребителей, значительного повышения стоимости недвижимости ожидать в следующем году не стоит. Колебания цен на новые объекты возможны, потому что будет изменяться стоимость строительства.

Но эксперты отмечают, что если цены на жилье остались на прежнем уровне в период ажиотажного спроса, который мы наблюдали в первой половине 2015 года, то в период спада повышения точно не будет. В случае обострения политической и макроэкономической ситуации возможно даже умеренное понижение цен на недвижимость.

Вывод для покупателей недвижимости

Просите скидки!

Конечно, продавцам хочется заработать на недвижимости. Если речь идет о новостройках, компании работают согласно давно заготовленному бизнес-плану, в котором прописаны конкретные цены и определенная доля прибыли. Если речь идет о вторичном рынке, продавцы пересчитывают стоимость своих квартир в долларах и понимают, что продают, по сути, дешевле, чем покупали.

Однако сейчас рынок покупателя, а не рынок продавца. Кто знает, какая ситуация у другой стороны? Возможно, фирма находится на грани банкротства, и ей нужны хоть какие-то продажи, либо собственник поставил цель побыстрее вывести активы из страны и менеджмент проинструктирован продавать квартиры как можно быстрее. Возможно, продавец квартиры на вторичном рынке лишился работы и срочно нуждается в деньгах, либо опять же распродает последние активы перед отъездом из страны.

Так что не стесняйтесь попросить скинуть 10-30% от первоначальной цены, в конце концов, вы тоже рискуете, покупая недвижимость в нынешних условиях.

Надежда Гашинская. 12.12.2014

www.investmentrussia.ru

Рынок недвижимости - это... Что такое Рынок недвижимости?

Рынок коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости также относятся заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные.

Рынок жилой недвижимости

См. также

dic.academic.ru