Рынок жилья: Паника на рынке недвижимости. Что делать инвестору

Сделки на паузе: как мобилизация повлияла на рынок жилой недвижимости

Сделки с жилой и коммерческой недвижимостью срываются или «ставятся на паузу» после старта частичной мобилизации. Собственники готовы на большие дисконты ради ускорения продажи и спешно оформляют доверенности. Банки отказывают в ипотеке людям, которых потенциально могут мобилизовать, выяснил Forbes

Традиционное осеннее оживление на рынке недвижимости, едва начавшись, было заглушено новостью о старте частичной мобилизации на территории России, рассказали участники рынка недвижимости, опрошенные  Forbes. По их словам, замедление коснулось всех сегментов в той или иной степени: продажи жилой недвижимости лихорадит, но аренда просела незначительно. В коммерческой недвижимости ситуация спокойнее: откладываются на неопределенный срок в основном сделки, находящиеся на начальной стадии подготовки. В торговом секторе эксперты фиксируют отдельные попытки разорвать действующие договоры.

Forbes опросил участников всех сегментов рынка недвижимости, чтобы разобраться, что изменилось за неделю с момента начала мобилизации. 

Страдающая элита

Высокобюджетный сегмент жилой недвижимости пострадал сильнее прочих по итогам первой недели мобилизации, говорят опрошенные эксперты. Здесь заметно просел спрос, а сделки, находящиеся в стадии переговоров, срывались. «Предыдущую неделю в продаже и аренде высокобюджетной недвижимости наблюдался спад интереса покупателей. Обращения по покупке и аренде сократились примерно в два раза как по отношению к предыдущему периоду, так и к аналогичному периоду прошлого года», — констатирует член правления AREA Дмитрий Халин.

«Сегодня в сегменте премиальной недвижимости люди берут паузы по сделкам. Это в том числе связано с ожиданием дополнительного снижения цен», — уточняет генеральный директор Skolkovo realty Борис Борискин.

«В аренде элитной недвижимости мы фиксируем падение спроса на 50%, как это было в начале пандемии и в феврале этого года, — сетует CEO Apple Real Estate Данила Савченко. — Неуверенность в завтрашнем дне всегда отражается на рынке. Клиенты, которые стали возвращаться в аренду в июле-августе, сейчас расторгают договоры. Некоторые из них уезжают в другие регионы, чтобы быть с семьей, часть — в другие страны, а некоторые на фоне экономической ситуации выбирают квартиры подешевле».

«Количество обращений и посещений снизилось вдвое, сорвалось несколько сделок, отменены уже оплаченные брони, — перечисляет коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан. — Есть те, кто просит отсрочку, некоторые клиенты отказались от сделок, сообщив, что будут приобретать недвижимость за границей из-за переезда». «На прошлой неделе сразу два клиента отказались покупать элитку в Сочи и попросили срочно подобрать им что-нибудь в Грузии», — рассказывает риелтор, работающий на высокобюджетном рынке Сочи.

Материал по теме

«Центр психологической помощи»

Рынок жилой недвижимости отреагировал на мобилизацию разнонаправленно: часть сделок остановлена, часть проводится в ускоренном режиме, активизировались охотники за большими скидками, рассказали опрошенные Forbes эксперты.

Первичный спрос (то есть поиск недвижимости и звонки) снижается. «Мы фиксируем снижение потенциального спроса: объявления о покупке квартир в новостройках  на прошлой неделе смотрели на 27% меньше среднегодовых значений, лоты на вторичном рынке — на 17% реже», — отмечает руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов.

По его словам, аренда просела скромнее — всего на 14%. Это подтверждает и заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. По ее словам, на массовом рынке аренды никаких скачков не наблюдается, спрос, как и прежде, преимущественно формируют граждане ближнего зарубежья.

Представления собеседников Forbes о влиянии мобилизации на рынок жилья заметно различаются в зависимости от статуса: крупные агентства недвижимости уверяют, что паники и снижения спроса нет, а небольшие агентства и риелторы, работающие непосредственно с клиентами, говорят о минорных настроениях контрагентов.

В крупных агентствах настроены сравнительно оптимистично. «Паузы в сделках были, но кратковременные, пик пришелся на 21-22 сентября, однако после этого периода рынок адаптировался и большинство сделок были проведены. Доля отказов не превышает показателей прошлого года — 4-5% от общего объема, и это нормально для рынка недвижимости», — утверждает директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

«За последние дни мы зафиксировали несколько расторжений броней — больше, чем обычно бывает в неделю. Однако никакого обвально-массового характера расторжения не носят. Паники или ажиотажа на рынке недвижимости не наблюдается. Участники взяли паузу и ждут развития событий, все-таки рынок недвижимости очень инертный», — добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Другие опрошенные эксперты говорят о более тревожных настроениях. «Я превратился в социальный центр психологической помощи… Просто рассказываю, как можно купить, снять, легализоваться, открыть юридическое лицо, как и где открыть счет в банке, как получить статус ВНЖ», — описывает ситуацию основатель компании Alexey Shvyrkov Realty Алексей Швырков. «Я бы поделил своих клиентов на две категории. 20% тех, кто решил «попробовать продать или купить», действительно поставили все на паузу. 80% клиентов мотивированы, им действительно нужно продать или купить жилье — и вот они, наоборот, закусили удила и постарались все ускорить», — отмечает независимый риелтор Евгений Коноплев.

Материал по теме

«В первые два часа после объявления частичной мобилизации у нас произошло сразу семь отказов от ипотечных сделок. Люди решили отказаться, потому что не уверены в том, что смогут платить ипотеку, если мужей и сыновей заберут. Все, кто покупал за наличные средства, довели свои сделки до логического конца», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» (Сочи) Юлия Усачева.

Собеседники Forbes отмечают готовность собственников к большим дисконтам ради ускорения сделок. «В сегменте жилой недвижимости очень много квартир, собственники которых хотят продать их в течение нескольких дней. Очевидно, это те, кто хочет продать и уехать из страны. Скидывают чистые квартиры, то есть говорить, что это проблемные объекты, нельзя», — констатирует генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.

«В ряде случаев цены на квартиры уже понижены на 5% и даже 20%», — уточняет независимый риелтор Вадим Рукомойников. «Количество продавцов квартир резко выросло, постоянно приходят заявки на продажу объектов. При этом продавцы готовы давать серьезный дисконт «быстрому» покупателю», — отмечает эксперт по рынку недвижимости Сочи Кирилл Флутков.

«Все потенциальные клиенты последней недели просили существенные скидки, так как они пребывают в уверенности, что рынок ИЖС ждет в ближайшем будущее обвал цен. Думаю, рынок в ближайшие недели ждет полный штиль. Люди должны осознать ситуацию, принять ее и сделать выводы», — резюмирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

На доверии 

Участники рынка недвижимости говорят о резко возросшем количестве сделок, где одна из сторон является представителем по доверенности.  «Это всегда считалось признаком небезопасной сделки, но теперь приходится смириться, что такова новая реальность, и привыкать работать так», — сетует риелтор, работающий на вторичном рынке Москвы. «Сейчас люди нам оставляют доверенности на продажу своего жилья, сами улетают, и далее мы высылаем им деньги», — добавляет эксперт по недвижимости Георгий Патанин.

Представитель пресс-службы Федеральной нотариальной палаты России подтвердил Forbes, что за последнюю неделю значительно вырос спрос на оформление доверенностей. Опрошенные юристы тоже отмечают рост интереса как к оформлению доверенностей, так и к консультациям по доверительному управлению активами. «Доверенности на распоряжение недвижимым имуществом выдают как физические лица, в первую очередь мужчины, так и руководители компаний. Обстановка меняется каждый день, поэтому не лишним будет подстраховать себя и бизнес возможностью совершения сделок в чье-то отсутствие», — говорит советник BGP Litigation Елена Рыбальченко.

«Мы наблюдаем рост числа обращений гр­аждан по вопросам на­следования, раздела недвижимости и вариа­нтов обеспечения защ­иты прав и законных интересов в отношении недвижимости мобил­изованных или подлеж­ащих мобилизации в случае их возможной гибели, плена или про­пажи без вести, — рассказывает  партнер юридической компании a.t.Legal Александр Павловский. — Еще мы видим увеличение количества запросов на оформле­ние документов, каса­ющихся передачи недвижимости во временное владение, пользова­ние или управление третьим лицам на пери­од мобилизации».

Материал по теме

Новостройки на паузе

Первичный рынок жилья тоже ощутил спад спроса, но, по словам опрошенных застройщиков, признаков обвала или паники пока нет. «Часть потенциальных покупателей недвижимости с привлечением ипотеки отложили принятие решения, заняв выжидательную позицию. Есть и единичные случаи отказа. Но в целом ситуация на данный момент остается ровной», — рассказывает представитель «Лидер Групп».

«Некоторые поставили сделки на паузу, так как полагают, что они или члены их семьи могут попасть под мобилизацию, — добавляет директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев. — В такой ситуации многие предпочитают не брать на себя дополнительные обязательства по выплате ипотечного кредита, по крайней мере до прояснения ситуации, ведь новая информация поступает каждый день, и в ней достаточно тяжело разобраться».

«Есть клиенты, которые взяли паузу, а есть и спешащие выйти на сделку в короткие сроки», — констатирует коммерческий директор ГК «МонолитХолдинг» Антон Вьюгин.

Отказы банков

«Спрос роняют банки, которые начали отказывать в ипотеке тем, кого, по их мнению, могут мобилизовать», — сетует представитель крупной московской компании-застройщика. Сразу несколько собеседников Forbes подтвердили, что столкнулись с проблемой согласования ипотеки для клиентов-мужчин. «Да, есть отказы по ипотекам людям, которые попадают под мобилизацию», — отмечает эксперт по недвижимости Георгий Патанин.

«Банки изменили алгоритмы оценки заемщика, и уже есть случаи отказов по ранее одобренным сделкам», — говорит Стефан из ASTERUS.

Собеседники Forbes не назвали конкретные банки, в которых столкнулись с отказами. Представитель одного из крупных банков подтвердил, что при одобрении ипотеки «учитываются мобилизационные риски». «Перестраховываются все банки, потому что сейчас вообще непонятно, кого и когда могут призвать», — уточнил ипотечный брокер.

Какие изменения происходят на рынке недвижимости

Читайте также

Газон на крыше. Как в Москве превращают кровли в сады За груздями на квадроциклах. Как и куда едут на грибные туры в Подмосковье Сити-фермерство: как в Москве используют биотехнологии для выращивания овощей

Андрей Гордеев / Ведомости

При покупке квартир в России остаются востребованными льготные программы, включая семейную ипотеку, господдержку и ипотеку для IT-специалистов. Покупатели рассматривают максимально готовые к заселению варианты, при этом продавцы идут на уступки на рынке вторичной недвижимости, говорят опрошенные «Ведомости. Городом» эксперты. 

«Вторичка» без рисков

Рынок вторичной недвижимости продолжает восстанавливаться, хотя и более медленными темпами, следует из данных аналитического центра сервиса «Домклик» (6+) от «Сбера» (ПАО «Сбербанк») на август 2022 г. Если в июле прирост общего количества сделок по всем регионам РФ по сравнению с предыдущим месяцем составлял 58%, то в августе – 44%. 

Согласно оценке аналитиков, квартиры в ипотеку стали чаще покупать в Магаданской области (прирост сделок – 103,8%), Ивановской области (88,1%), Республике Хакасия (75,4%), Кабардино-Балкарской Республике (73,4%) и Читинской области (72,1%). В Москве наблюдается наименьший прирост ипотечных сделок (30,1%) среди топ-10 крупнейших регионов России.

При этом Москва по-прежнему остается лидером по количеству выданных ипотечных кредитов (4800 кредитов), далее с небольшим отрывом следует Московская область (4700) и Санкт-Петербург (3300). По сравнению с июлем разрыв между Москвой и Московской областью сократился. В июле он составлял порядка 500 сделок (14% от общего количества сделок по Москве), в августе – уже около 130 сделок (3%).

Несмотря на развитие льготных ипотечных программ, квартиры во «вторичке» в августе оказались более востребованы, чем в новостройках в целом по РФ, следует из аналитического исследования. Доля сделок на вторичном рынке составила 73,3%, на первичном – 19,6%. При этом в Москве и Санкт-Петербурге доля ипотечных сделок по покупке квартир на вторичном рынке в два раза ниже, чем в других регионах.

Домклик

«Привычные значения ипотечных ставок привели к тому, что темп роста вторичного рынка на сегодняшний день опережает темпы роста первичного, – отмечает руководитель аналитического центра сервиса «Домклик» Мария Ромчанова. – Снижение ключевой ставки на прошедшем 16 сентября заседании Центрального банка еще больше увеличит спрос на вторичное жилье и может вызвать значительный рост цен на вторичном рынке, а также дальнейшее уменьшение величины торга».

По мнению генерального директора агентства элитной недвижимости FOX Property Юлии Белуковой, квартиры сегодня покупают в основном с целями «для жизни сейчас», «для себя и семьи». Поэтому покупатели рассматривают максимально готовые к заселению варианты, не желая ввязываться в ремонт. «Жилье на стадии строительства или без отделки они расценивают как определенный риск. Например, переплаты ввиду удорожания или отсутствия привычных отделочных материалов», – считает Белукова.

Кроме того, у покупателей возникают опасения относительно сроков строительства и сдачи новых объектов, говорит эксперт. «Аналогичная ситуация складывается не только на рынке городского, но и загородного жилья. Если раньше максимальный интерес вызывали проекты на старте строительства по причине новизны и более низкой инвестиционной стоимости, то сегодня это уже не мотивирует покупателя. Отсюда и смещение интереса на вторичный рынок жилья», – уверена Белукова.

В свою очередь исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский отмечает, что на вторичном рынке количество предложений больше, чем на первичном, отсюда и больше сделок. При этом в Москве и Санкт-Петербурге жилье в новостройках может быть популярнее, чем в других регионах, благодаря большей осведомленности населения о льготных программах и скидкам от застройщиков, полагает эксперт Мария Ромчанова. 

Снизить цену или ждать перемен

По данным анализа ипотечных сделок, в августе были по-прежнему востребованы льготные программы, включая семейную ипотеку, господдержку и ипотеку для IT-специалистов. В среднем по России каждая четвертая сделка оформлялась на льготных условиях (25,5%). Больше всего таких сделок было заключено в Санкт-Петербурге (48,5%), Москве (40,9%) и Краснодарском крае (39%).

Наибольшей популярностью среди льготных программ пользуется «Господдержка». В августе процент сделок по программе в целом по России составил 17,3% (в июле – 16,9%). В лидерах – Санкт-Петербург (33%) и Москва (29,8%).

Среди общего количества ипотечных сделок 7,6% квартир были приобретены по программе «Семейная ипотека», 0,5% сделок были оформлены по льготам для IT-специалистов.

Согласно данным о заключенных сделках, стоимость квадратного метра во «вторичке» поднялась на 3,6% в среднем по стране. Больше всего подорожали квартиры в Республике Алтай, Севастополе, Карачаево-Черкесской республике. Дешевле стало жилье в Чукотском и Ненецком автономных округах, а также в Чеченской республике. Среди регионов, лидирующих по количеству выданных ипотек, наиболее значительно цены выросли в Свердловской области (+17%), республиках Татарстан (+6%) и Башкортостан (+4,4%). В Москве цены незначительно снизились (-0,5%).

Домклик

В такой ситуации продавцы недвижимости часто идут на уступки. По словам директора по продажам девелоперской компании «Полис групп» Яны Вирченко, если продавцу нужны «быстрые деньги», он готов скинуть до 10% от стоимости квартиры. Хотя другие предпочитают выставлять квартиру по верхней планке стоимости по рынку и ждать лучших времен. Таким образом, цены на рынке вторичного жилья могут варьироваться до 30% на похожие квартиры, считает Вирченко.

«В начале лета было меньше продавцов, которые соглашались на дисконт, – подтверждает тенденцию руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко. – Сейчас, наоборот, большинство собственников, которые летом искали покупателей и хотели выйти на сделку, готовы к ценовым уступкам, в отдельных случаях – к существенным». По словам эксперта, скидки могут доходить до 15% в зависимости от состояния объекта и его расположения, например расстояния до станций метро или МЦК.

Согласно исследованию, наибольшие скидки по РФ зафиксированы в республиках Северная Осетия – Алания (5,7%), Адыгея (4,4%) и Дагестан (4,4%).

Среди регионов, лидирующих по количеству выдач ипотечных кредитов, наибольшие скидки на вторичную недвижимость предлагают в Республике Башкортостан (2,3%), Краснодарском крае (2,2%) и Республике Татарстан (2%). В меньшей степени на уступки идут продавцы в Челябинской области (0,4%), Красноярском крае (0,7%) и Свердловской области (0,9%).

Эти оживленные рынки жилья выглядят как крах, и они только что потопили бизнес Redfin по продаже жилья.

В среду Redfin сообщила акционерам, что планирует закрыть свою программу покупки жилья. При этом он уволит 862 сотрудника, или 13% своей рабочей силы.

Что происходит? В то время как текущая коррекция жилищного строительства затронула всю страну, она особенно заметна на оживленных рынках жилья, таких как Финикс и Лас-Вегас. Эти рынки перешли от пандемического жилищного бума к пандемическому жилищному спаду. Это также места, где iBuyers, такие как Redfin и Opendoor, имеют значительную известность.

Эти так называемые программы iBuyer не работают как обычные флипперы. Вместо того, чтобы создавать ценность за счет ремонта домов, они используют алгоритмы, чтобы делать быстрые предложения напрямую продавцам, а услуга заключается в том, что это уменьшает хлопоты для продавцов. Пока iBuyers может быстро перепродать дом, все должно пройти гладко. Однако, если цены на жилье начнут падать, дела могут пойти очень быстро.

Этот негативный сценарий, конечно же, здесь.

«Мы сразу замечаем, когда на нашем веб-сайте меньше людей и меньше людей записывается на туры… Мы сидим на выставленных на продажу домах стоимостью 350 миллионов долларов, которые мы купили на собственные деньги или, что еще хуже, купили на заемные деньги. И мы всегда говорили инвесторам, что мы защитим наш баланс, действуя быстро. У нас нет надежды как стратегии. Мы сразу же начали снижать цены», — недавно заявил генеральный директор Redfin Гленн Келман.0011 Фортуна .

К концу января 2023 года Redfin планирует сократить свой портфель домов до 85 миллионов долларов. А к концу второго квартала 2023 года все его дома должны быть распроданы.

На национальном уровне индекс Кейса-Шиллера с запаздыванием показывает, что цены на жилье в США упали на 1,3% в период с июня по август. Однако в городах, переживающих бум пандемии, эта коррекция цен на жилье намного сильнее. Согласно индексу стоимости жилья Бернса, стоимость домов в Финиксе уже упала на 10% по сравнению с пиковым значением 2022 года.

С одной стороны, iBuyers страдают из-за кризиса на рынке жилья на таких рынках, как Феникс. С другой стороны, iBuyers также помогают ускорить обвал жилья на таких рынках, как Феникс.

«Эти iBuyers регулируют цены [дома] почти как часы, если дом не продается. Поэтому на субрынках, где они присутствуют, они также устанавливают цены быстрее, чем в прошлые циклы», — Рик Паласиос-младший, глава исследование компании John Burns Real Estate Consulting, сообщает Fortune .

Генеральный директор Redfin Гленн Келман соглашается с тем, что iBuyers, наряду с другими инвесторами, которые пришли на рынок во время бума, в этот раз способствуют более быстрому снижению цен на жилье.

«Когда грибы шиитаке попадают в вентилятор, вы [инвесторы] хотите выйти первыми. Способ сделать это — выяснить, где самые низкие продажи, и быть на 2% ниже этого уровня. И если он не продастся в первые выходные, снизьте его [снова]», — недавно сказал Келман Fortune . «Я считаю, что, поскольку строители и iBuyers учитывают больше запасов, это приводит к более быстрой коррекции».

Вскоре после того, как Федеральная резервная система перешла в режим борьбы с инфляцией, количество непроданных домов по всей стране начало расти. По состоянию на октябрь уровень запасов вырос на 33% по сравнению с прошлым годом. Однако на оживленных рынках, где представлены iBuyers, рост запасов гораздо более заметен. В Фениксе количество активных объявлений о продаже на realtor.com выросло на 173% по сравнению с прошлым годом; рынки, такие как Остин и Солт-Лейк-Сити, выросли на 136% и 117% соответственно.

Для большинства продавцов цены на жилье имеют психологический аспект: они не хотят снижать свою цену, если их не заставит экономика. Это просто не то, как работают программы iBuyer, управляемые алгоритмом. Они хотят уйти первыми, и они не боятся агрессивно сокращаться, чтобы сделать это.

Не ищите ничего, кроме этого дома с тремя спальнями в Лас-Вегасе. В апреле Редфин купил дом за 600 000 долларов. Всего несколько недель спустя Redfin выставил его на продажу за 624 900 долларов. Но было поздно: рынок жилья Лас-Вегаса уже перешел в режим коррекции. Перенесемся в ноябрь, и листинг только что был снят с рынка после того, как серия снижений цен привела к тому, что его прейскурантная цена достигла 524 900 долларов.

Даже после всех этих агрессивных снижений цен у iBuyers по-прежнему остается огромное количество товарных запасов, которые можно продать на оживленных рынках. По оценкам Parcl Labs, только в Фениксе iBuyers по-прежнему владеют товарами на сумму около 1 миллиарда долларов.

«Только на их [iBuyers] транзакции продаж приходилось почти 10% всей активности продаж Phoenix в сентябре. По мере того, как на них нарастает давление с целью закрыть свои позиции, они, вероятно, станут более агрессивными в своих ценах; это продолжит нисходящую спираль. до тех пор, пока цены не достигнут уровня, когда спрос стабилизирует их», — говорит Джейсон Льюрис, соучредитель Parcl Labs, Fortune . «Все условия для аварии [в Финиксе] есть».

Почему такие рынки, как Финикс и Лас-Вегас, так быстро переворачиваются? Главный экономист Moody’s Analytics Марк Занди указывает на отдельные фундаментальные показатели. По подсчетам Moody’s, в национальном масштабе типичный рынок жилья США «переоценен» примерно на 23%. Однако фирма заявляет, что такие рынки, как Феникс и Лас-Вегас, «переоценены» более чем на 50%. Для сравнения, Феникс и Лас-Вегас были «переоценены» на 51% и 54% соответственно как раз в тот момент, когда пузырь на рынке жилья достиг своего пика в 2006 году9.0003

Двигаясь вперед, Занди ожидает, что цены на жилье в США снизятся примерно на 10% от пика до минимума. Но на «значительно переоцененных» рынках, таких как Феникс, по его оценкам, цены упадут на 15-20%. И если начнется рецессия, говорит он, падение на «значительно переоцененных» рынках может составить от 25% до 30%. (Вы можете найти прогноз Moody’s для 322 рынков жилья здесь.)

По иронии судьбы, беды Redfin с iBuyer могут заставить руководителей Zillow почувствовать себя умными или, по крайней мере, удачливыми.

Еще в ноябре Zillow объявила, что остановит свою неудавшуюся программу iBuyer, которая, как известно, переплачивала за дома, и распродает оставшиеся дома до начала 2022 года. Оказывается, Zillow продала свои дома на пике пандемического жилищного бума. . Хотя Zillow потерял много денег, он мог бы потерять гораздо больше.

Хотите больше данных о жилье? Подписывайтесь на меня в Твиттере @NewsLambert.

Подпишитесь на рассылку Fortune Features , чтобы не пропустить наши самые важные новости, эксклюзивные интервью и расследования.

Советы по инвестированию в недвижимость: низкие цены открывают возможности: инвестор

  • Трэвис Хэнсон купил свои первые две недвижимости во время учебы на юридическом факультете.
  • Сейчас он владеет несколькими компаниями, занимающимися недвижимостью, и продолжает инвестировать в недвижимость.
  • Сейчас он сидит на деньгах и ждет исправления в следующем году.

В 2009 году Трэвис Хэнсон учился на юридическом факультете Техасского технологического университета с целью вернуться в Солт-Лейк-Сити и стать прокурором города.

Вскоре после финансового кризиса 2008 года рынок жилья рухнул. Хэнсон искал способы подзаработать, пока учился в школе. В то время он наткнулся на дома в Лаббоке, штат Техас, стоимостью от 50 000 долларов.

«Я помню, как пошел домой и сказал жене после того, как узнал некоторые из этих цен. Я имею в виду, что это было просто смешно», — сказал Хэнсон.

У пары были сбережения, а жена Хэнсона работала полный рабочий день в университете, в котором он учился. Итак, они начали с инвестиций в два дома в Лаббоке, оба с разницей в месяц.

Хэнсон вспомнил, что заплатил 34 000 долларов за один и около 40 000 долларов за второй с первоначальным взносом в размере 3%. Им удалось получить два ипотечных кредита с процентной ставкой 4%. Дома площадью около 800 квадратных футов были небольшими, но это было хорошее начало. Каждый был домом с двумя спальнями и одной ванной комнатой. Основываясь на других объектах в том же районе, Хэнсон оценивает их стоимость примерно в 100 000 долларов.

К тому времени, как год спустя он закончил учебу, пара владела девятью объектами недвижимости, шесть из которых принадлежали его другу. Все они были арендованы. После того, как расходы были оплачены, включая основную сумму долга, проценты и налоги, денежные потоки от каждой собственности составили от 250 до 400 долларов.

Этот опыт изменил мышление Хэнсона, и он решил остаться в Техасе, устроиться на работу адвокатом и использовать свою зарплату для покупки домов.

«Мой мозг был просто взорван, и я просто подумал, что я ни за что не вернусь», — сказал Хэнсон о своих старых планах вернуться в Юту.

Сегодня у Хэнсона более 109 объектов недвижимости, согласно записям округа, просмотренным Insider. Вместе они составляют около 150 арендных единиц. Ему также принадлежит множество компаний, занимающихся недвижимостью, в том числе компания по управлению недвижимостью, брокерская фирма и образовательная платформа под названием The Real Estate Retreat Network, на которой проводятся личные сетевые мероприятия и индивидуальные коучинги.

«В разгар всего этого у меня было 650 дверей, включая жилые комплексы», — сказал Хэнсон. «За последние несколько лет я продал все свои жилые комплексы. Прямо сейчас мне не хватает 150 дверей, и это сделано специально».

В последнее время он меньше внимания уделял объему и больше покупке новой качественной недвижимости, которая требует меньше обслуживания и привлекает арендаторов с более высокими доходами. Это упрощает управление его арендой.

Прямо сейчас, когда ставки по ипотечным кредитам продолжают расти, продажи домов снижаются. По данным Национальной ассоциации риелторов, по состоянию на сентябрь средняя цена продажи существующего дома упала на 7% по сравнению с пиковым значением в июне до 384 800 долларов. Ян Шепердсон, главный экономист Pantheon Macroeconomics, считает, что цены могут упасть на 15-20% в течение следующего года.

Кроме того, из-за высокой инфляции у людей будет меньше возможностей покупать недвижимость, сказал Хэнсон. Это еще больше снизит спрос и конкуренцию, но создаст хорошие возможности для людей, желающих и способных покупать.

Кроме того, во время финансового кризиса инфляция не была проблемой, с которой сталкивался американский потребитель, отметил Хэнсон.

«Тот факт, что люди должны зарабатывать больше денег, просто чтобы выжить, из-за проблемы инфляции, я думаю, я рассматриваю это как огромную возможность, которая выпадает раз в жизни, больше, чем в 2008 году», — сказал Хэнсон.

«Мы в значительной степени защищены от рыночных крахов, — сказал Хэнсон. «Средняя стоимость домов по стране сейчас составляет около 400 000 долларов. Мы и близко не приближаемся к этому. Так что для моих инвестиций все, что я покупаю, стоит менее 250 000 долларов. не влияет на остальную часть страны».

На самом деле, он сидит на наличных, ожидая резкой рыночной коррекции цен на жилье, чтобы он мог пополнить свой портфель.

Со временем недвижимость всегда восстанавливается — и именно на это Хэнсон готов поставить свои деньги. С 1980 по 2020 год средние цены на жилье в США выросли на 416%.

Чтобы воспользоваться любыми возможностями, лучше всего иметь наличные деньги. Чтобы достичь этого, вам нужно узнать об отсроченном вознаграждении , что означает сопротивляться искушению тратить деньги на вещи, которые вам на самом деле не нужны, отметил он. В течение следующего года вы можете начать откладывать как можно больше денег, чтобы вы могли инвестировать. Кроме того, вы можете использовать это время, чтобы найти способы увеличить свой доход.

Если вы не сидите на наличных, это не мешает сделке, отметил он. Хэнсон сказал Insider, что купил много недвижимости, не используя свои деньги. Одним из способов сделать это является получение кредитной линии (LOC) в банке, которая представляет собой ссуду, которая снимается по мере необходимости. Он отметил, что получить одобрение несложно, но у вас должен быть приличный кредитный рейтинг.

«Я знаю 18-летних, получающих кредит в размере 200 000 долларов. Вам просто нужно спросить. Я имею в виду, что большинство людей просто не спрашивают. Они просто предполагают», — сказал Хэнсон. «Я конкурирую с 18-летними, покупая недвижимость, и я знаю, что у них есть кредитные линии в этих банках. У них может быть поручитель, [или] есть люди, которые помогают им, но я знаю, что это возможно».

Хэнсон недавно использовал LOC для покупки недвижимости примерно за 72 000 долларов, согласно документу HUD-1, просмотренному Insider. Затем он сделал несколько модернизаций, в результате чего стоимость недвижимости выросла до 130 000 долларов на основе рыночных сопоставлений для того же района. Хэнсон планирует рефинансировать имущество на 85% от его стоимости после ремонта и использовать эти деньги для погашения кредитной линии. Это практика, которую он делает часто.

Не пугайтесь более высоких ипотечных ставок, их всегда можно рефинансировать, сказал он. По его словам, стоимость рефинансирования ипотеки обычно составляет 1% от суммы кредита, что удерживает многих людей от рефинансирования своей ставки на более низкую. Но Хэнсон считает, что после того, как все уляжется, может наступить льготный период. Многие банки могут начать отказываться от этой комиссии позже, чтобы оставаться конкурентоспособными.

Людям просто нужно поговорить со своими банками, потому что эти крупные учреждения тоже испытывают трудности, отметил он. По его словам, поскольку продажи жилья падают, они не закрывают почти столько же кредитов. Хэнсон сказал Insider, что разговаривал со своими кредитными экспертами и уверен, что сможет рефинансировать в будущем без уплаты комиссии.

«Я думаю, что вы увидите, как банки внедрят программы, в которых они собираются предоставить людям льготный период до 24 месяцев, а может и дольше, когда они смогут вернуться и рефинансировать эти ипотечные кредиты бесплатно, — сказал Хэнсон.

Далее, ищите недвижимость, которая значительно ниже средней национальной цены на жилье . Это защитит вас от большей части волатильности во время спада на рынке.

Индекс стоимости жилья Zillow, который измеряет ежемесячные изменения уровня собственности Zestimates, отмечает, что типичная цена дома в США составляет около 357 810 долларов.