Содержание
Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве \ КонсультантПлюс
Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета — участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.
3. Если уполномоченный банк взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания, заявление об открытии счета эскроу, договор счета эскроу могут быть заполнены и подписаны простой электронной подписью с использованием систем дистанционного банковского обслуживания уполномоченного банка в соответствии с банковскими правилами.
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 4 ст. 15.5 применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных с использованием счетов эскроу до 14.03.2022 (ФЗ от 14.03.2022 N 58-ФЗ).
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 4 ст. 15.5 (в ред. ФЗ от 14.03.2022 N 58-ФЗ) применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных с использованием счетов эскроу до 14.03.2022.
4. Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.
По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования денежных средств может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года.
(в ред. Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4.1. Денежные средства на счет эскроу, открытый в целях уплаты цены договора в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса, вносятся после регистрации договора на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев предусмотренный пунктом 2 части 4.2 статьи 4 настоящего Федерального закона срок.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).
(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6.1. Внесенные на счет эскроу, открытый в целях уплаты цены договора в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса, денежные средства перечисляются эскроу-агентом застройщику не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод всех индивидуальных жилых домов и объектов капитального строительства, входящих в состав общего имущества в границах территории малоэтажного жилого комплекса, предусмотренных проектом строительства или его этапом в соответствии с проектной декларацией. Указанные в настоящей части денежные средства могут быть направлены также на оплату обязательств застройщика по кредитному договору, если кредитный договор содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору, или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором.
(часть 6.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:
1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;
2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.
7.1. Уполномоченный банк (эскроу-агент) вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора.
(часть 7.1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором.
Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства, а также информацию о залогодержателе и реквизиты залогового счета, на который эскроу-агентом перечисляются денежные средства, если договор участия в долевом строительстве содержит указание на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены договора участия в долевом строительстве. В случае непоступления заявления от залогодержателя о перечислении денежных средств на указанный в заявлении залоговый счет депонента в течение четырнадцати рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, денежные средства перечисляются на залоговый счет, указанный в договоре счета эскроу, либо в случае отсутствия указания в договоре участия в долевом строительстве на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены такого договора денежные средства не позднее трех рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, перечисляются на банковский счет депонента, указанный в договоре счета эскроу, если иное не предусмотрено частью 8.
1 настоящей статьи.
(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8.1. Если при заключении договора участия в долевом строительстве, который прекращен по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, либо кредитного договора (договора займа), заключенного для расчетов по такому договору участия в долевом строительстве, использовались средства (часть средств) материнского (семейного) капитала, уполномоченный банк на основании заявления гражданина — участника долевого строительства направляет в Пенсионный фонд Российской Федерации и его территориальные органы предусмотренный частью 4 статьи 10.1 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» запрос. Возврат средств (части средств) материнского (семейного) капитала, использованных на приобретение (строительство) жилого помещения по такому договору, осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
(часть 8.1 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
9. Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15.4 настоящего Федерального закона, размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
11. В случае отказа уполномоченного банка от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, расторжения уполномоченным банком договора счета эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в пункте 5.2 статьи 7 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном частями 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона.
12. Уполномоченный банк, в котором открыт счет эскроу участника долевого строительства, информирует такого участника долевого строительства, являющегося владельцем счета эскроу, о наличии основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусмотренного пунктом 1 части 7 статьи 15.
4 настоящего Федерального закона, не позднее десяти рабочих дней после дня наступления такого основания или получения уведомления от застройщика в случае, если кредитором застройщика является другое лицо, способом, предусмотренным договором счета эскроу.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Финансирование долевого строительства | Банк России
Рекомендации по форме заявки застройщика в уполномоченный банк о предоставлении проектного финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу
О проектном финансировании строительства жилья
III квартал
Рекомендации в целях определения оптимальных процедур взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование объектов долевого жилищного строительства с ипользованием счетов эскроу
Информация о проектном финансировании
www.
cbr.ru
Разъяснения Минстроя России по вопросу необходимости членства застройщика, не осуществляющего строительства, в саморегулируемой организации
Важные материалы
Ответы на вопросы относительно проектного финансирования долевого строительства
Важные материалы
Разъяснения о переводе счетов эскроу в другой уполномоченный банк, который предоставил кредит застройщику
Важные материалы
Разъяснения Минстроя России по вопросам кредитных организаций, связанным с применением отдельных норм Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ и Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ
Важные материалы
Разъяснения Минстроя России по определению совокупного размера всех авансовых платежей при контроле банками операций по расчетным счетам застройщиков
Важные материалы
Разъяснения об отражении в бухгалтерском учете в соответствии с принципами Международных стандартов финансовой отчетности сделок кредитования застройщиков при наличии на счетах эскроу денежных средств, размещенных участниками долевого строительства
Важные материалы
Ответственное структурное подразделение: Департамент банковского регулирования и аналитики, Департамент допуска и прекращения деятельности финансовых организаций
Простые ответы на часто задаваемые вопросы о условном депонировании
Итак, вам сказали положить деньги на условное депонирование, но вы точно не знаете, что такое условное депонирование… (нет, это не французский деликатес 🐌).
Эскроу-счет обычно используется в бизнес-транзакциях, чтобы упростить процесс для сторон, участвующих в сделке, но для покупателей жилья и домовладельцев это может быть новым и запутанным термином.
Не нужно бояться электронного слова. Несмотря на причудливое название, использовать условное депонирование довольно просто.
Ниже мы даем простые ответы на распространенные вопросы об условном депонировании — и вы всегда можете узнать больше обо всем, что связано с процессом владения жильем, приняв участие в программе Framework Homebuyer Ed .
Прежде чем углубиться, имейте в виду, что, хотя многие аспекты условного депонирования регулируются федеральным правительством, штаты и банки могут принимать некоторые решения по этому поводу. Обязательно ознакомьтесь с особенностями вашего аккаунта.
Что такое условное депонирование?
Слово «эскроу» относится к счету, на котором хранятся ваши деньги до тех пор, пока они не будут выплачены.
Счет открывается и управляется объективной третьей стороной.
Какие два типа условного депонирования существуют в сфере недвижимости?
В сфере недвижимости существует два типа условного депонирования. Есть один для покупателей жилья (называемый «депозитный счет недвижимости» или «депозитный счет для предварительного закрытия») и один для домовладельцев («ипотечный условно-депозитный счет» или «конфискационный счет»).
Допустим, вы покупатель. Вы, вероятно, поместите свой авансовый платеж (известный как «задаток» во время условного депонирования) на счет условного депонирования перед закрытием для безопасного хранения. Эти средства хранятся на условном депонировании до закрытия или до расторжения контракта. Если контракт расторгнут, тот, кто отвечает за счет, позаботится о том, чтобы средства пошли правильной стороне. Если вы идете на закрытие, средства зачисляются на ваш авансовый платеж и / или расходы на закрытие.
Если вы являетесь домовладельцем, на счете условного депонирования ипотечного кредита ежемесячно хранятся ваши предполагаемые налоги на недвижимость и страховые платежи по ипотечному кредиту, и вы платите их в установленный срок.
Этот процесс защищает как вас, так и вашего ипотечного кредитора от риска неуплаты ваших налогов.
При закрытии ваш предварительный счет условного депонирования закрывается, и ваш ипотечный кредитор открывает новый счет от вашего имени.
Кто управляет счетами условного депонирования?
Счета условного депонирования имеют различные организации, от специализированных агентов до адвокатов, титульных компаний и кредиторов.
Это аспект покупки дома, о котором вы можете не волноваться. (Уф!) Открытие счета условного депонирования от вашего имени — это одна из вещей, за которые несут ответственность профессионалы.
Внимание: Профессионалы, управляющие счетами условного депонирования, — люди, и они работают с технологиями, которые иногда дают сбои. Ознакомьтесь с нашей статьей о распространенных ошибках условного депонирования, чтобы узнать, как не допустить ошибок в вашей учетной записи.
Что означает для покупателя быть «на условном депонировании»?
Когда нас спрашивают, как продвигается покупка дома, все мы слышим: «Отлично! Я на условном депонировании.
(Или: «Не очень хорошо, я выпадаю из условного депонирования».)
Нахождение «в условном депонировании» — это когда ваши задатки находятся на предварительно закрытом счете, готовые к выплате продавцу, кредитору, агенту по недвижимости. агент, поверенный по недвижимости (или кто-то еще) при закрытии.
«Выпадение из условного депонирования» означает, что продажа не состоится. Это может произойти по ряду причин, например, если покупатель не соответствует требованиям для получения ипотечного кредита или проверка дома выявит неизвестные проблемы с недвижимостью. В этом случае, что будет с депонированными деньгами, зависит от ситуации и от того, виноват ли кто-то в том, что продажа не дошла до закрытия.
Нужен ли владельцам ипотечный депозитный счет?
Счет условного депонирования часто требуется вашей ипотечной компании из-за финансовой защиты, которую он им предоставляет. Например, неуплата налогов может привести к аресту или даже к продаже налога (форма обращения взыскания).
Неуплата страховки может стать проблемой, если дом поврежден, а вы не можете позволить себе его починить. Любой из этих сценариев подвергает вашего кредитора риску невыплаты в полном объеме.
Некоторые ипотечные компании или продукты требуют условного депонирования на весь срок кредита. Другие, однако, требуют его только в течение определенного количества лет, а затем позволяют вам отказаться, если вы хотите, с ожиданием, что вы будете поддерживать текущие налоги и страховку. Ипотечные компании, которым не требуются счета условного депонирования, обычно по-прежнему предлагают их в качестве услуги, помогающей домовладельцам не отставать от расходов на домовладение.
Вносит ли покупатель деньги на ипотечный депозитный счет при закрытии сделки?
Если счет условного депонирования является частью вашей ипотеки, то да. Как правило, при закрытии сделки вы платите страховой взнос домовладельца за первый год, а также налоги на недвижимость и страховые платежи за два месяца, которые будут зачислены на ваш депозитный счет.
Каковы недостатки ипотечного счета условного депонирования?
Людям с переменным доходом (скажем, вы работаете не по найму или работаете на комиссионных) может быть проще откладывать большие суммы денег на налоги и страхование в более прибыльные месяцы. Другие, тем временем, просто предпочитают контролировать свои собственные деньги. В любом случае, вам нужно хорошо разбираться в финансовом планировании и экономить, чтобы не сбиться с пути без него.
Даже при наличии счета условного депонирования возможны административные ошибки, поэтому вам следует обратить внимание на суммы, которые вы должны и платите (например, путем отслеживания ставки налога на имущество), и когда.
Приносят ли проценты по ипотечным депозитным счетам?
В большинстве случаев нет. Только 15 штатов требуют, чтобы кредиторы выплачивали проценты по счетам условного депонирования, и в тех, которые это делают, могут быть юридические исключения.
Штаты, в которых проценты для условного депонирования обязательны: Аляска, Калифорния, Коннектикут, Айова, Мэн, Мэриленд, Массачусетс, Миннесота, Нью-Гэмпшир, Нью-Йорк, Орегон, Род-Айленд, Юта, Вермонт и Висконсин.
Могут ли увеличиться платежи по условному депонированию ипотечного кредита?
Да, обычно в связи с повышением налога на имущество. Если ваша ставка поднимется, вам придется платить больше на счет. Ваша страховая премия домовладельцев тоже может вырасти, но обычно в меньшей степени.
Но платежи условного депонирования также могут упасть. Ваши налоги на недвижимость могут снизиться, или вы можете найти менее дорогой страховой полис домовладельцев. Хотя ипотечное страхование технически не хранится на вашем счете условного депонирования (оно выплачивается, как только оно собирается ежемесячно), оно может уменьшаться со временем и, если у вас обычная ипотека, в конечном итоге прекратится, когда вы достигнете 20-22% собственного капитала.
Ваш счет условного депонирования будет анализироваться один раз в год, и вы сможете увидеть суммы, которые были выплачены с него в анализе. Поскольку то, что вы платите, основано на оценке, иногда вы получаете часть обратно, а иногда вы должны немного больше.
Вычитаются ли налоги на депонированное имущество?
Еще раз да! В соответствии с федеральным законом, принятым в 2018 году, до 10 000 долларов США из ваших налогов на недвижимость подлежат вычету. Однако вычеты применяются к сумме, выплаченной со счета, а не к тому, что вы положили на него.
Хорошо! Теперь, когда мы ответили на ваши вопросы об условном депонировании (надеемся), вот еще несколько тем, которые могут вас заинтересовать:
- Итак… как именно вы берете ипотечный кредит? Мы упростили ипотечный процесс на семь шагов.
- Столкнулись с финансовыми трудностями во время COVID-19? Ты не одинок! Вот что делать, если вы беспокоитесь о выплате ипотеки .
Давайте поговорим об условном депонировании: каков минимальный необходимый баланс?
Депонирование может быть одной из наиболее запутанных частей вашего ипотечного кредита. Изучая варианты ипотеки, у вас может возникнуть больше вопросов, чем ответов по теме, например:
- Что такое счет условного депонирования?
- Почему они иногда требуются ипотечными кредиторами как часть кредитного договора?
- Каков минимальный необходимый баланс?
Эксперты Mr.
Cooper говорят, что полезно думать о счете условного депонирования как о копилке: каждый месяц часть вашего платежа по ипотеке зачисляется на него. А затем, когда наступает срок уплаты страховки и налога на имущество вашего домовладельца, ваша ипотечная компания использует деньги на вашем счете условного депонирования в «копилке» для осуществления этих платежей.
Когда заемщики обязаны иметь счет условного депонирования?
Все зависит от вашего кредита и вашего кредитора. Согласно правительственному Бюро финансовой защиты потребителей , «многие кредиторы требуют, чтобы вы платили налоги и страховку с использованием условного депонирования, чтобы они могли убедиться, что счет будет оплачен». Кроме того, CFPB добавляет, счета условного депонирования иногда могут требоваться по закону.
Если для кредита, который вы рассматриваете, требуется счет условного депонирования, это требование будет четко указано в документах, которые вы просматриваете и подписываете во время закрытия жилищного кредита.
Требование о счете условного депонирования — хороший вопрос, который следует заранее задать потенциальным кредиторам.
Как используется ваш счет условного депонирования кредитора?
Если вы являетесь домовладельцем, вы должны каждый год оплачивать определенные счета, такие как страхование и налоги на недвижимость. Счет условного депонирования, согласно CFPB, «помогает вам оплачивать эти расходы, потому что вы ежемесячно отправляете деньги через своего кредитора или поставщика услуг, вместо того, чтобы оплачивать крупный счет один или два раза в год».
Счет условного депонирования гарантирует, что у вас всегда будут деньги для совершения этих важных платежей, независимо от вашей ситуации в момент наступления срока оплаты счета. Неуплата налогов или страховки может иметь дорогостоящие последствия, примечания CFPB и счета условного депонирования могут помочь домовладельцам оставаться в курсе дел. (Федеральный закон требует, чтобы ваш кредитор своевременно производил платежи за любые депонированные предметы, если он управляет счетом для вас.