Сколько положено на человека квадратных метров в 2018: Предоставление дополнительной жилой площади

Содержание

Жилищный вопрос — ECONS.ONLINE

Детали

Судя по числу квартир в среднем на семью, россияне обеспечены жильем лучше, чем жители многих стран. Однако доступность жилья в России остается невысокой.

24 октября 2019
| Ирина Рябова Эконс

В России обеспеченность жильем – одна из самых высоких в мире. На каждую тысячу россиян в 2018 г. приходилось 456
квартир, в 2017 г. – 442. Для сравнения: в США в 2017 г. – 335, в Канаде – 328,
в Бразилии – 313, во Франции – 385.
Однако по числу квадратных метров на
человека – 25,8 в 2019 г., по данным Росстата, – Россия уступает большинству
развитых стран, хотя впереди многих развивающихся. Например, в Германии и США
этот показатель равен 39 кв. м и 70 кв. м соответственно, в Польше – 25 кв. м, в
Турции – 17 кв. м.
Общий жилищный фонд России за 2000–2018
гг. вырос на треть до 3,6 млрд кв. м. Более 90% жилья находится в собственности
граждан – этот показатель также один из самых высоких в мире.
Однако, несмотря на активное строительство,
средний возраст жилья за этот период увеличился на 17% до 37 лет.
По динамике цен на жилье Россия – на последнем
месте среди более 40 стран, включенных в индикатор ОЭСР: за
2015–2018 гг. цена на жилье в России снизилась и в номинальном, и в реальном
выражении (на 6,5% и почти 18% соответственно). В среднем по ОЭСР жилье за это
время подорожало на 16,7% в номинальном выражении и на 10,8% – в реальном.
Абсолютный уровень доступности жилья в
России, в сравнении с другими странами, высокий: в 2018 г. цена 1 кв. м была
около $1000, тогда как во Франции – около $4500, в США – около $2000. Однако по
относительному уровню доступности жилья (соотношение цены 1 кв. м и средней
зарплаты) Россия уступает многим странам: 1 кв. м стоит две зарплаты, во
Франции – чуть более половины, а в США – треть.
Жилье считается доступным, если семья из
трех человек со средним доходом может накопить на него менее чем за 3 года
при условии, что весь годовой доход направляется на эту цель; если более 5 лет –
жилье считается недоступным (коэффициент доступности жилья, housing price to income ratio). В России на покупку квартиры 54 кв. м семье
понадобится 3,3 года – это достаточно высокий уровень доступности. Например, в
США этот показатель составляет 3,7 года.
Однако в США средняя площадь дома, на
основе которой рассчитывается показатель доступности, – 200 кв. м. Если
российская семья захочет приобрести себе жилье такой площади, копить придется
уже более 12 лет.
Еще один индекс показывает доступность жилья с учетом ипотеки на стандартных условиях (housing affordability index). В России доступность жилья с учетом ипотеки к середине июля достигла исторического максимума, основные причины – снижение ставок по кредитам, увеличение срока кредита и рост зарплат, опережающий рост цен на жилье.
44% российских семей хотели бы улучшить
жилищные условия, основной спрос – на 2–3-комнатные квартиры 50–80 кв. м. Однако
только треть готова приобретать новостройку на стадии строительства. Программа
поддержки ипотеки, запланированная при реализации национального проекта «Жилье
и городская среда», может привести к росту спроса и цен на вторичном рынке:
последние два года темпы ввода нового жилья снижались при быстром росте
ипотечных кредитов.
В 2018 г. более половины (56%) квартир в новостройках и каждая вторая на вторичном рынке приобретены с помощью ипотеки.
Около 7% жилого фонда – арендное жилье.
Почти каждая 10-я семья жилье арендует. Этот рынок находится в «серой зоне»,
права арендаторов и арендодателей (97% из них – физические лица) не защищены.
Развитие арендного рынка может помочь частично решить «жилищный вопрос».
Перспективы увеличения
рыночной доступности жилья ограничены доходами населения: при их сохранении на
текущем уровне дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам даже до 8%
годовых (на начало 2019 г. – 9,66%) не сделает жилье заметно доступнее, считают Надежда
Косарева из Института экономики города и Татьяна Полиди из ВШЭ. По расчетам
департамента исследований и прогнозирования Банка России, поддержание быстрого
роста ипотечного кредитования на уровне около 20% в год без рисков
для финансовой стабильности возможно при ускорении роста реальных доходов
населения до 4% в год (в 2018 г. он составил 0,1%, до этого четыре года доходы
снижались).

Ирина Рябова

Редактор Econs.online

#ипотека

#нацпроекты

#недвижимость

#жилье

Как должнику сохранить жилье при банкротстве

Вакина Ольга

Адвокат АП г. Москвы, КА «Юрком», заместитель председателя МОД «Союз пешеходов»

11 марта 2021

Советы

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Единственное жилье заберут только у ипотечников и недобросовестных должников. А вот что будет, если в жилом помещении добросовестного должника квадратных метров больше, чем нужно для нормального существования, или у него две квартиры?

Банкротство – это процедура, в которой цель гражданина – списать долги, а цель кредитора – получить как можно большее удовлетворение своих требований за счет конкурсной массы (т.е. имущества должника, принадлежащего ему на день признания его банкротом).

В предыдущей статье «Как должнику сохранить автомобиль при банкротстве» я рассказала о том, в каких случаях машина исключается из конкурсной массы, а в каких – нет. В этой статье речь пойдет о жилье должника. Рассмотрим ситуации, когда у него в собственности одна квартира и когда две или больше.

Оставят ли должнику единственное жилье?

По общему правилу единственное жилье обладает исполнительским иммунитетом. Это значит, что его не могут у вас забрать.

Жилье подлежит исключению из конкурсной массы, если соблюдены одновременно следующие условия:

жилье принадлежит на праве собственности должнику;

должник и члены его семьи совместно проживают в нем;

для должника и членов его семьи жилье является единственным пригодным для постоянного проживания.

А жилье ипотечников продадут с торгов?

Исключение из описанного выше правила – ипотека. Залоговую недвижимость продадут с торгов, а вас выселят. Даже проживание там детей, стариков или инвалидов не спасет.

Однако 25 декабря 2018 г. Пленум Верховного Суда РФ утвердил Постановление № 48, благодаря которому у ипотечников появился шанс (подробнее о постановлении – в новости «ВС дал разъяснения о формировании конкурсной массы при банкротстве граждан»).

Должнику оставят единственное жилье, обремененное залогом, если:

кредитор, у которого в залоге это жилье, не предъявил требование к должнику в процедуре банкротства в установленный срок*, а суд отказался этот срок восстановить;

при этом должник освобожден от дальнейшего исполнения обязательств.

* Кредитор должен обратиться с требованием в течение двух месяцев с даты опубликования в газете «Коммерсантъ» сведений о признании должника банкротом и введении процедуры реализации имущества. Если этот срок пропущен, суд может его восстановить.

После завершения процедуры залог прекращается. Кредитор не вправе удовлетворять свои требования за счет такого жилья вне рамок дела о банкротстве.

За недобросовестность лишат жилья?

Теперь рассмотрим случаи, когда единственное жилье все-таки включают в конкурсную массу и продают с торгов. Все эти случаи объединяет один факт – недобросовестность должника.

1. Должник искусственно создал условия для придания недвижимости статуса единственного жилья.

Например, до банкротства должник распродал все жилые помещения, принадлежавшие ему на праве собственности. Это привело к тому, что у оставшейся квартиры появился исполнительский иммунитет (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 2 декабря 2019 г. по делу № А76-11986/2016).

2. Должник пытался скрыть свое единственное жилье до банкротства с целью избежать включения его в конкурсную массу.

Например, должник продал свое единственное жилье до банкротства, но сделка по отчуждению квартиры была признана недействительной. Только после этого должник зарегистрировался в спорной недвижимости и подал ходатайство об исключении ее из конкурсной массы как единственного жилья. Указанные действия должника суд расценит как недобросовестность и откажет в исключении (постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 декабря 2018 г. № Ф05-9957/2018 по делу № А40-151757/16; постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 декабря 2019 г. № Ф05‐4080/2019 по делу № А40‐150188/2017).

3. Должник и члены его семьи в спорной квартире не проживали (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2020 г. № 10АП-13361/2020 по делу № А41-62628/2018; постановление Арбитражного суда Московского округа от 31 октября 2019 г. № Ф05-7254/2018 по делу № А40-208211/2017).

4. Жилье приобретено на денежные средства, полученные преступным путем (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31 августа 2020 г. № Ф04-2555/2018 по делу № А03-12052/2016; постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2019 г. № 09АП-71272/2018 по делу № А40-181257/17).

Исключат ли единственное жилье из конкурсной массы, если количество квадратных метров превышает установленную норму?

Тот факт, что площадь жилья должника больше установленной нормы площади жилого помещения, сам по себе не является основанием для отказа в исключении имущества из конкурсной массы. Кроме того, законодательно не установлены правила определения недвижимости, превышающей уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище. Также для таких лиц не предусмотрены гарантии сохранения жилищных условий, необходимых для нормального существования.

(Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2018 г. № 19АП-2299/2018 по делу № А08-9374/2016; постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 сентября 2019 г. № Ф08-8457/2019 по делу № А53-19267/2018; постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18 ноября 2020 г. № Ф09-7023/20.)

(Прим. ред.: о тенденциях 2021 г. в судебной практике читайте в статье «5-тысячный кредит превратился в 35-миллионный долг»).

Если у должника две квартиры или больше, какую из них заберут?

По данному вопросу судебная практика разнится. Порой могут продать квартиру площадью 40 кв. м и оставить должнику ту, в которой 150 кв. м, а иногда наоборот. Все зависит от конкретных обстоятельств: в какой из квартир должник проживает, сколько членов семьи с ним живут и др.

Сколько места есть у людей в разных городах?

Выберите главу

02Сколько места у людей в разных городах?

Количество площадей, которыми пользуются жители разных городов Англии и Уэльса, различается. Это показано на Рисунке 1, на котором показана средняя площадь пола на одного жителя в 2018 году. Хотя средняя площадь пола в городах Англии и Уэльса в 2018 году составляла 36,5 кв. а у жителей других городов гораздо меньше. В Блэкпуле у жителей было гораздо больше места, чем в среднем по стране, — 44,6 кв. м (480,2 кв. фута) на каждого человека. С другой стороны, у жителей других, более дорогих городов, таких как Слау, было гораздо меньше места, а у среднего человека было всего 27,2 кв.2,4 кв. фута) жилой площади.

Рисунок 1. Средняя площадь на одного жителя, 2018 г.

Источник: EPC, 2019; ОНС, 2011 г.; УНС, 2017

Различия в средней площади на одного жителя между городами могут быть обусловлены рядом факторов. Демографические различия между городами будут играть роль в определении того, сколько места люди решат потреблять. В городах с большими семьями или большим количеством студентов, таких как Лестер и Эксетер, существующие дома могут чаще делиться между людьми и меньше места на человека. Точно так же в городах, которые в среднем старше, таких как Борнмут, может быть больше места на человека, если есть больше пенсионеров.

В дополнение к демографическим различиям на разницу в пространстве будет влиять стоимость земли. В городах с более продуктивной местной экономикой и более высокой заработной платой жителей земля стоит дороже, потому что она дает доступ к этим преимуществам. Жители, которые хотят получить к ним доступ, делают выбор в пользу покупки меньшего пространства, чтобы сэкономить деньги.

В таких городах, как Слау и Лондон, например, производительность труда и заработная плата высоки, и, как следствие, повышается стоимость земли. На большей части севера Англии и Уэльса, скорее всего, дело обстоит наоборот, где производительность в среднем ниже. В результате земля становится дешевле, поэтому люди могут позволить себе занимать больше места. Из одиннадцати городов Англии и Уэльса с наибольшим количеством площадей только один находится на юго-востоке Англии, где земля стоит дороже всего, тогда как восемь из 10 самых просторных городов находятся на севере Англии и Уэльса, где земля является более доступным.

Как изменилось количество людей в космосе?

То, что в более доступных городах больше места на человека, чем в дорогих, не обязательно является проблемой. Но у жителей разных городов не просто разное количество площадей. Они также видели очень разные изменения в пространстве, которые они имели в последние годы.

На рис. 2 показано относительное изменение площади на одного жителя в разных городах в период с 2011 по 2018 год. В среднем по всем городам площадь на человека увеличилась на 0,1%. Однако изменение площади на одного жителя также различалось между городами. В двух крайних точках в Кембридже наблюдался наибольший средний прирост площади на одного жителя — 10,3% (3,4 кв.0,3% (3,1 кв. м / 33,5 кв. фута) на одного жителя за этот период.

Рисунок 2: Среднее изменение площади на одного жителя, 2011-2018 гг.

Источник: Министерство жилищного строительства, общин и местного самоуправления, 2019 г.; ОНС, 2011 г.; ONS, 2018

Более чем в половине (51,7%) городов Англии и Уэльса в период с 2011 по 2018 год наблюдалось сокращение площади на человека, а еще в одной пятой части (22,4%) наблюдалось увеличение площади менее чем на 1 процент. Как показано во вставке 2, это происходит не потому, что дома становятся меньше — на самом деле они больше, чем существующие дома в 69процентов городов. Скорее, проблема в том, что люди все чаще вынуждены делить одно и то же существующее пространство между большим количеством людей, чтобы получить доступ к преимуществам этих городов. Этим городам требуется больше площади, как в новых домах всех типов, так и в расширении существующей собственности, чтобы удовлетворить различные потребности людей.

Вставка 2: Дома становятся меньше?

Данные в этом отчете показывают, что средняя площадь новых домов в Англии и Уэльсе составляет 87,1 кв.12,7 кв. футов. Однако за этим скрываются различия по всей стране: в некоторых городах в среднем строятся дома большего размера, чем у них уже есть, например, в Хаддерсфилде, где площадь новых домов составляет 102,6 кв. м, что на 15,6% больше, чем у существующих домов.

В некоторых городах, таких как Лутон, жилища значительно меньше, 63,5 кв. м/683,6 кв. футов, но это не обязательно приводит к уменьшению площади на человека. В Оксфорде, Биркенхеде, Рединге и Олдершоте новые дома меньше существующих, но площадь на человека в каждом из этих городов увеличилась. В других городах все наоборот: новые дома в таких городах, как Эксетер, Хаддерсфилд, Йорк и Саутгемптон, больше существующих домов, но места на человека становится меньше.

Насколько эффективной была предыдущая политика?

Глядя на предыдущее принятие изменений в PDR, можно понять, как может быть реализовано будущее расширение PDR. В мае 2013 года PDR был расширен в Англии, чтобы разрешить преобразование офисных зданий в жилые дома без разрешения на строительство.

На рис. 3 показана доля нового жилья, сданного в эксплуатацию в соответствии с PDR ¹⁰ в период с 2015 по 2018 год. дорого и у жильцов уже меньше всего места на человека. В Кроули и Базилдоне было больше всего освоений: 38,7% и 30,7% нового жилья, сданного в рамках PDR соответственно. Преобразования, сделанные в этих городах, увеличили общую площадь, когда другие варианты жилья были более ограниченными.

Рисунок 3. Доля новых жилых домов с разрешенными правами на застройку, 2015-2018 гг.

Источник: Министерство жилищного строительства, общин и местного самоуправления, 2019 г. меньше напрягается. В результате в этих городах было очень мало случаев преобразования офисов в жилые дома. Почти в половине городов Англии в рамках PDR было сдано менее 5% нового жилья, большинство из которых было расположено за пределами Большого Юго-Востока Англии. Пять городов, все из которых находились за пределами Большого Юго-Востока Англии, за исключением Кембриджа, включая Барнсли, Мэнсфилд и Телфорд, имели чрезвычайно низкий уровень преобразования офисов в жилые дома: в каждом городе было менее пяти преобразований в период с 2015 по 2018 год.

Преобразование офисов в жилые помещения в соответствии с PDR позволило обеспечить более тесную связь предложения жилья с местным спросом. Общая жилая площадь была увеличена в городах, где она больше всего была нужна, а переоборудование жилых помещений имело более высокий спрос в городах, где пространство было более ограниченным. Следовательно, если PDR будет расширен, чтобы позволить строительство более широкого спектра новых домов и пристроек, из этого следует, что эта новая площадь также будет сосредоточена в городах Большого Юго-Востока, где жилье является самым дорогим, и, возможно, в городах. Мидлендс, где места на человека мало, несмотря на более низкую стоимость земли.

Вставка 3: Вынуждает ли PDR людей иметь меньше места?

После этого предыдущего расширения PDR были случаи, когда неэффективное использование прав на разрешенную застройку приводило к появлению жилья с плохой планировкой или с малой площадью. ¹¹ Это произошло потому, что пристройки, построенные в соответствии с PDR, в настоящее время должны соответствовать более строгим строительным нормам и освобождены от национальных стандартов минимальной площади.

Общее влияние PDR на размер нового жилья в данных EPC неясно, но, безусловно, небольшие квартиры были сданы в рамках PDR. ¹² [/footnote] Хотя в некоторых городах, таких как Лутон и Кроули, с большой долей новых домов, построенных в результате преобразования офисов в жилые помещения, средний размер нового жилья сократился, эта связь менее очевидна для большинства городов в Англия и Уэльс. Кроме того, в таких городах, как Ливерпуль и Биркенхед, средний размер нового жилья также сократился без большого количества преобразований офисов в жилые помещения в соответствии с PDR.

Повторное введение национальных стандартов минимальной площади не гарантирует, что у людей будет больше места на человека, потому что люди делают выбор в отношении того, сколько площади они хотят купить, в зависимости от местного рынка жилья. Национальный минимальный стандарт будет иметь ограниченный эффект в городах, где жилье недорогое и люди могут позволить себе купить много места. Но в дорогих городах минимальная площадь пола заставит людей либо платить за большие (и, следовательно, более дорогие) дома, чем они хотели бы, либо делить слишком большое жилье с другими домохозяйствами, чтобы сэкономить деньги. Решение в этих недоступных городах состоит в том, чтобы вместо этого строить больше домов всех типов, отвечающих различным потребностям людей, и увеличивать доходы людей, чтобы они могли покупать больше места, если захотят.

Сноски

10 Преимущественно переоборудование офисных помещений в жилые.
11 Financial Times, 2018 г.; «Трущобы будущего»? Политика Великобритании в отношении офисов на дому вызывает опасения. https://www.ft.com/content/48fbe55c-ffb2-11e8-ac00-57a2a826423e
12 [сноска]The Telegraph, 2017; В Великобритании наблюдается бум недвижимости площадью менее 37 кв. м. Вы бы купили «микродом»? https://www.telegraph.co.uk/property/uk/uk-sees-boom-number-properties-smaller-37sqm-would-buy-micro/

Как рассчитать нагрузку на человека

Посмотреть увеличенное изображение

Этот пост был опубликован в Doors & Hardware

Для размещения в сборе с фиксированными сиденьями количество сидений добавляется к количеству пассажиров любых дополнительных занимаемых помещений для определения общей нагрузки пассажиров.

Многие кодовые требования зависят от количества людей, находящихся в рассматриваемом помещении или помещении. Например, в соответствии с Международными строительными нормами (IBC) для дверей, оснащенных замком или защелкой, предусмотрена фурнитура «антипаника», которая служит для проведения собраний или учебных заведений с числом человек 50 и более (предельный уровень нагрузки для NFPA 101 — Кодекс безопасности жизнедеятельности: 100 и более).

Чтобы правильно применить требования кода, иногда необходимо рассчитать нагрузку помещения или помещения. IBC определяет нагрузку на человека как: «Количество людей, для которых предназначены средства выхода из здания или его части», и NFPA 101 определяют его как: «Общее количество людей, которые могут находиться в здании или его части в любой момент времени. ”

Чтобы рассчитать нагрузку на жильцов, первым шагом является расчет площади рассматриваемого помещения путем умножения длины на ширину, которая обычно измеряется в пределах внутренних поверхностей стен. Например, если размеры классной комнаты 30 футов на 40 футов, номинальная площадь составляет 1200 квадратных футов (30 футов x 40 футов = 1200 квадратных футов).

Когда размещение Ассамблеи включает в себя столы и стулья, это обычно считается менее концентрированным или неконцентрированным использованием с коэффициентом загрузки 15 квадратных футов на человека.

Следующий шаг – разделить площадь на коэффициент нагрузки жильцов, который варьируется в зависимости от использования пространства. Этот коэффициент определяет количество квадратных метров на одного жителя; на складе будет меньше посетителей и больше квадратных метров на человека, в то время как в ночном клубе будет гораздо больше людей и меньше квадратных метров на человека.

В IBC коэффициент загрузки жильцов указан в таблице «Максимальные нормы площади пола на одного жильца» (таблица 1004.5 в редакциях 2018 и 2021 гг.). В изданиях NFPA 101 2012–2021 гг. это Таблица 7.3.1.2 — Коэффициент нагрузки на человека. Факторы различаются в зависимости от того, какой код используется, поэтому вы должны свериться с действующим кодом для местоположения проекта. Факторы, включенные в эти таблицы, указывают типичную плотность людей для каждого использования.

Для классных комнат, как IBC, так и NFPA 101, указан коэффициент нагрузки на человека, равный 20 квадратных футов нетто на человека. Коэффициенты основаны на общей или чистой площади пола.

Общая площадь пола измеряется в пределах внутренней поверхности стен и включает все жилые и нежилые помещения. Ванные комнаты, туалеты, электрические/механические помещения и другие нежилые помещения не вычитаются из общей площади пола.
Когда коэффициент нагрузки для жильцов основан на чистой площади пола, расчет основывается на фактической занимаемой площади. Нежилые помещения, такие как коридоры, лестницы, ванные комнаты, электрические/механические помещения, шкафы и стационарное оборудование, вычитаются из общей площади для определения чистой площади пола.

Концентрированное использование в помещении Ассамблеи может включать незакрепленные стулья, а коэффициент нагрузки на человека составляет 7 квадратных футов нетто на человека.

Чтобы вычислить чистую площадь классной комнаты, используемой в нашем примере, вы должны взять общую площадь (1200 квадратных футов) и вычесть любую незанятую площадь. Например, давайте вычтем 80 квадратных футов для кладовки в классе, и у нас останется чистая площадь пола 1120 квадратных футов. Затем мы разделили бы чистую площадь (1120 квадратных футов) на коэффициент загрузки из таблицы (классы = 20 квадратных футов на человека), чтобы рассчитать нагрузку 56 человек. Если бы преобладающим кодом была недавняя версия IBC, эта нагрузка вызвала бы потребность в оборудовании для антипаники (а также в двух выходах и распашных дверях). Если бы использовался стандарт NFPA 101, для этой нагрузки пассажиров не требовалось бы оборудование антипаники.

При сборке пассажиров с фиксированными сиденьями количество мест подсчитывается для определения нагрузки пассажиров. Сиденья для скамеек без разделительных подлокотников (например, трибун) рассчитываются из расчета 18 погонных дюймов длины сиденья на человека. Дополнительное занимаемое пространство (например, зона ожидания) рассчитывается с использованием коэффициента заполняемости этого помещения, который затем добавляется к количеству фиксированных мест.

Несколько дополнительных коэффициентов нагрузки пассажиров указаны для мест в сборе без фиксированных сидений. Неконцентрированное или менее концентрированное использование (15 квадратных футов на человека) может иметь столы и стулья, концентрированное использование может быть организовано только со стульями (7 квадратных футов на человека), а стоячие места рассматриваются IBC с учетом коэффициента нагрузки. 5 квадратных футов на человека.

В соответствии с Международными строительными нормами (IBC) стоячая площадь рассчитывается с учетом коэффициента нагрузки 5 квадратных футов на человека.

После того, как вы сможете рассчитать количество пассажиров, вы сможете определить применимые кодовые требования для дверей, обслуживающих это помещение, в том числе, сколько дверей необходимо для выхода и должны ли они открываться в направлении выхода. Этот расчет и указанный предел нагрузки, требуемый для некоторых типов размещения, также помогут предотвратить небезопасную нагрузку при правильном соблюдении требований.