Согласие на покупку квартиры супруга образец: Согласие на покупку доли в квартире образец 2022 — Оренбург

Тождественность согласия супруга на покупку квартиры — Нотариальное согласие

Подтвердить тождественность согласия супруга на покупку квартиры означает создать аналог этого документа в другом формате: например, для бумажного документа создать электронный дубликат, а для виртуального, наоборот, бумажный. При этом получившийся в итоге аналог согласия будет обладать той же юридической силой, что и оригинал. Это возможно благодаря тому, что при его создании официально удостоверяется его тождественность, равнозначность исходнику. Удостоверение равнозначности — это нотариальное действие.

Почему нужна тождественность согласия супруга на покупку

Согласие супруга — это бумага, которая требуется, когда оформляется сделка продажи квартиры, принадлежащей супружеской паре, или, напротив, пара квартиру приобретает.

Зарегистрированный брак налагает на людей определенные обременения и обязанности. Кроме того, после того как брак заключен, особый статус приобретают вещи и деньги, приобретаемые и зарабатываемые семьей. Так, статья 34 Семейного кодекса РФ перечисляет имущество, которое считается совместно нажитым. В числе такового:

● доходы мужа и жены, в том числе зарплаты, гонорары, прибыль от предпринимательской деятельности, пенсия и пособия. При этом не являются общими выплаты, обладающие специальным целевым назначением, например возмещение ущерба в связи с причинением вреда здоровью, — это персональные деньги того члена семьи, чье здоровье пострадало;

● недвижимость, иные вещи и другое имущество, которое приобретено за счет общих доходов в период брака. При этом не имеет значения, на чье имя, мужа или жены, эти приобретения оформлены и кто из них фактически вносил за них средства.

Важное условие: совместными не считаются предметы, деньги и недвижимость, приобретенные до брака или полученные в наследство.

Каждый супруг вправе продавать совместно нажитые вещи или иным образом ими распоряжаться — положительное отношение к этому другого супруга презюмируется. Из этого правила есть несколько исключений. Статья 35 Семейного кодекса РФ перечисляет ситуации, когда распоряжение совместным имуществом одним из членов пары требует нотариального согласия второго супруга:

● в случаях, когда один супруг заключает договор на объект, право на который подлежит госрегистрации;

● если он участвует в соглашении, для которого предусмотрена обязательная нотариальная форма;

● если имеет место сделка, которая в соответствии с законом требует госрегистрации.

Разрешение супруга на покупку квартиры требуется, если соглашение подписывает один супруг. Если участвуют оба, оформлять разрешение не нужно.

При оформлении купли-продажи согласие супруга подается в составе пакета документов в Росреестр. Традиционный способ подачи — в печатном виде, однако в последние годы активно распространяется передача данных через Интернет, многие государственные услуги уже можно получить не выходя из дома. В частности, доступна удаленная регистрация собственности на недвижимость через портал «Госуслуги».

Граждане вправе самостоятельно подать сведения на госрегистрацию своих прав на недвижимость. Обязательное условие: для этого им потребуются усиленная квалифицированная электронная подпись и аккаунт на «Госуслугах».

Кроме того, если сделка на недвижимость удостоверяется нотариусом, он обязан отправить информацию в уполномоченный орган. Делается это в абсолютном большинстве случаев через Интернет и автоматизированные системы обмена информацией.

Для удаленной подачи в уполномоченный орган бумаги должны быть не просто отсканированы — требуются полноценные виртуальные документы, с помощью которых можно свободно совершать значимые с правовой точки зрения шаги. Таковыми выступают те, чья подлинность и достоверность документально подтверждены. Для их издания разработана процедура удостоверения равнозначности компьютерного варианта бумажному исходнику. С помощью этой процедуры и подтверждается их тождественность.

Удостоверять тождественность согласия супруга на покупку или продажу квартиры необходимо и в рамках механизма «телепортации». Это способ передачи документа на любые расстояния. Он удобен, например, если один супруг должен срочно заключить договор купли-продажи, а второй находится в другом городе или даже регионе и приехать незамедлительно не может.

При «телепортации» разрешающий супруг приходит в нотариальную контору и оформляет свое согласие на заключение договора. Затем создается файл, являющийся полноценным дубликатом этого согласия, — тождественность официально фиксируется. Он направляется в контору по месту нахождения другого супруга.

В конторе-получателе выполняется распечатывание согласия супруга на покупку квартиры. Получившаяся распечатка обладает той же правовой силой, что и первоначальная, поскольку доказана ее тождественность цифровому образу, который, в свою очередь, был создан с подлинника. Весь процесс займет несколько минут, плюс это очень надежно.

Как удостоверить тождественность согласия на покупку квартиры

Как гласит статья 103.8 Основ законодательства РФ о нотариате, чтобы издать цифровое разрешение супруга на покупку квартиры и установить документально его тождественность оригинальному, важно совершить последовательно следующие шаги:

1) один супруг приходит к нотариусу с подлинником согласия на покупку квартиры. Либо без него — тогда первым делом его придется оформить;

2) специалист сканирует разрешение на покупку квартиры;

3) на скане согласия супруга на покупку квартиры, выполненном в PDF, совершается удостоверительная надпись, затем документ подписывается электронной подписью нотариуса (ЭП) — это доказывает его тождественность первоисточнику.

Созданный нотариальный файл согласия на покупку квартиры, тождественность которого удостоверена, передается клиенту на флешке, диске, карте памяти или по почте. Либо можно сразу переслать его другому адресату.

Если предстоит совершить обратное действие — издать печатный дубликат, — порядок проводимых мероприятий следующий:

1) нотариус получает нотариальный файл согласия супруга на покупку квартиры от самого человека или из другой нотариальной конторы, где была удостоверена его тождественность оригиналу согласия на покупку квартиры;

2) проверяет подпись, которой он подписан, — тождественность можно подтвердить, только если исходник подписан квалифицированной ЭП, более низкие уровни криптозащиты не подходят;

3) после этого файл распечатывается;

4) на распечатке совершается удостоверительная надпись. Готовый нотариальный дубликат передается клиенту — тождественность согласия супруга на покупку квартиры подтверждена.

Покупка квартиры без согласия супруги — Юридическая консультация

Е. Азязова (Краснодар) 28.01.2021 Рубрика: Жилье

Купили квартиру, а продавец вместо согласия супруги на продажу квартиры приложил согласие на покупку. В выписке из ЕГРН у нас указано, что продажа без согласия супруги. Теперь мы не можем продать квартиру по ипотеке, так как не было согласия супруги. Что можно сделать в этой ситуации?

Ипотека

Наталия Булахова

Консультаций: 214

Содержание

• Можно ли оспорить сделку, совершенную без согласия одного из супругов
• Что изменилось после вступления в силу Федерального закона 218-ФЗ
• Последующее одобрение сделки супругом

Можно ли оспорить сделку, совершенную без согласия одного из супругов

Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания совершенной сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Поэтому сделка, совершенная без согласия одного из супругов, по своей правовой природе является оспоримой.

Что изменилось после вступления в силу Федерального закона 218-ФЗ

Действительно, после вступления в силу 1 января 2017 г. Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) отсутствие нотариального согласия супруга на отчуждение совместно нажитого недвижимого имущества другим супругом не приводит к приостановлению регистрации перехода права собственности на недвижимость и не является основанием для отказа в регистрации перехода права.

Согласно Закону о регистрации недвижимости у Росреестра нет права требовать у продавца предоставления согласия его супруга для проведения госрегистрации перехода права собственности к покупателю, а государственный регистратор не имеет право выяснять причины отсутствии такого согласия. Также Законом о регистрации недвижимости не предусмотрен порядок «погашения» указанной выше записи.

То есть даже при отсутствии согласия супруга продавца госрегистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки.  При регистрации перехода права на нового собственника в ЕГРН просто вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки следующего содержания: «согласие супруга на отчуждение недвижимости не предъявлено», что и произошло в конкретной ситуации с автором вопроса — покупателем квартиры.

Последующее одобрение сделки супругом

Поскольку регистрация перехода права собственности в Росреестре уже прошла, собственником квартиры стал покупатель, то единственным вариантом в данной ситуации является получить постфактум заявление с одобрением сделки (не путать с предварительным согласием на продажу) от супруги предыдущего собственника в нотариальной форме.

В тексте данного одобрения надо указать реквизиты уже заключенного договора купли-продажи (дату, ФИО сторон договора), перечислить существенные условия договора (в том числе цену квартиры), которые супруга продавца одобряет и подтверждает отсутствие претензий со своей стороны к настоящему собственнику квартиры.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 3 ст. 183 Гражданского кодекса РФ), т.е. у супруги продавца, которая в последующем одобрила уже совершенную  ее мужем сделку, не будет правовых оснований ее оспаривать в дальнейшем.

Данное одобрение от супруги предыдущего собственника вы можете предоставить в ипотечный банк уже вашего потенциального покупателя. На практике лучше предварительно согласовать с юристом ипотечного банка текст заявления с одобрением сделки.

Сказали спасибо:

Согласие супруга на покупку квартиры нужно или нет?

Все, что супруги приобретают в браке, является их общей собственностью, независимо от того, на кого они все прописаны. При продаже квартиры, находящейся в совместной собственности, но по документам принадлежащей одному из супругов, требуется нотариальное разрешение второго на совершение сделки. Аналогично можно предположить, что требуется и согласие супруга на покупку квартиры. То есть средства, которыми пользуется покупатель, также считаются общим семейным капиталом, и распоряжаться ими супруги могут только по соглашению друг с другом.

Какие противоречия в законе?

В первую очередь следует обратить внимание на статью 35 Семейного кодекса. В нем указано, что если один из супругов распоряжается совместно нажитым имуществом, то по умолчанию учитывается согласие другого. Но, кроме этого, любая сделка по покупке недвижимости может быть признана недействительной при несогласии одного из супругов, либо при наличии доказательств того, что второй знал о несогласии первого, но этот факт был им проигнорирован.

Итак, буквально трактуя статью 35 СК РФ, можно получить следующее: при заключении сделки покупатель имеет полное право не предоставлять продавцу нотариально удостоверенное согласие.

Следующий пункт в этой статье имеет совершенно противоположное значение. То есть в нем указано, что в сделках, связанных с распоряжением недвижимостью, а также сделках, требующих государственной регистрации и нотариального удостоверения, должно присутствовать юридически удостоверенное согласие супруга на приобретение квартиры. В противном случае, если этот факт был проигнорирован, супруг получает право требовать признания сделки недействительной через суд. Это право может быть использовано в течение одного года с момента, когда второй супруг узнал или должен был узнать о совершении сделки.

Споры с согласия

Получается, что согласие супруги из первого пункта весьма условно. Если копнуть еще глубже и попытаться более детально проанализировать ситуацию, то возникает несколько спорных моментов.

• Нотариальное удостоверение. С 2000 года совсем не обязательно, чтобы покупка недвижимости осуществлялась через нотариуса.
• Государственная регистрация. Согласно новым изменениям в законодательстве, с 1 марта 2013 года сделка купли-продажи может считаться действительной без ее регистрации. Он автоматически вступает в силу с момента подписания договора обеими сторонами. Но недвижимость подлежит регистрации. Следовательно, согласно этой логике, факт приобретения квартиры не подлежит регистрации.
• Концепция отчуждения недвижимого имущества. Невозможно распоряжаться тем, что еще не принадлежит человеку. Например, при продаже квартиры собственник имеет на нее определенные права и, соответственно, может использовать имущество по своему усмотрению. Но если приобретение недвижимости пока только в планах, то покупатель сможет распоряжаться только собственными средствами, но не самой квартирой.

Другими словами, правда всегда будет на стороне того, кто лучше всех умеет ориентироваться в толкованиях статьи 35 СК. К сожалению, единого алгоритма действий при возникновении спорных ситуаций не существует, поэтому лучше сразу получить согласие супруга на покупку квартиры, чтобы избежать различных проблем.

Нужно ли нотариально заверенное согласие на покупку квартиры от супруга для прописки?

На самом деле во многих случаях согласие второго супруга на покупку квартиры с государственной регистрацией перехода права не требуется. Но, пользуясь фактом неясности законов, регистраторы все же могут выдвинуть требование нотариально заверенного согласия супруга на покупку квартиры. При этом они обязательно ссылаются на нормы действующих законов.

Нужно ли обращаться к нотариусу?

Во избежание неоправданных затрат времени и нервов визит к нотариусу все же должен быть. Чтобы получить согласие супруга на покупку квартиры, нужно около 1 тысячи рублей. К нотариусу может обратиться только один из супругов, который должен дать свое согласие на покупку квартиры, причем присутствие того, кому требуется согласие, не обязательно. Такое согласие может быть оформлено не только на конкретную квартиру с адресом, но и на покупку жилья по усмотрению супруга. С собой необходимо иметь паспорт и свидетельство о браке.

Сегодня даже далекие от риелторского бизнеса граждане знают, что рынок жилья бывает первичным и вторичным. Покупка вторичных квартир подразумевает, что у них уже есть собственники. Что касается первичного рынка, то на нем продаются только новые квартиры.

Преимущества приобретения квартиры в новостройке

В первую очередь сюда следует отнести относительно невысокую стоимость (до 90 процентов такого жилья, но уже на вторичном рынке). Кроме того, покупка новых квартир хороша тем, что жилье в любом случае будет юридически чистым, так как у него нет предыстории: других собственников не было, с ним не заключались сделки и, соответственно, никто никогда не был зарегистрирован на площадь . Таким образом, покупатель становится самым первым владельцем, и у него не возникнет никаких проблем, которые могут быть связаны с претензиями прошлых владельцев.

Недостатки приобретения квартиры в новостройке

Процесс оформления права собственности занимает гораздо больше времени, так как в отличие от простого договора купли-продажи, который можно составить и зарегистрировать всего за пару дней, договор передачи, дающий право собственности на новые квартиры, можно оформить и зарегистрировать примерно на полтора месяца.

Риск остаться обманутым при приобретении квартиры в строящемся доме хоть и очень мал, но все же есть.

В основном новые квартиры располагаются в отдаленных районах, где не очень развита инфраструктура и отсутствуют коммуникации.

Кроме того, в новых квартирах отсутствует отделка, что влечет за собой дополнительные расходы.

Покупка квартиры: инструкция по оформлению

Дизайн квартиры в новом, строящемся или уже построенном доме состоит из нескольких этапов. Поговорим о таком распространенном и выгодном варианте, как покупка квартиры в новостройке с помощью организации, получившей на это право от правительства Москвы.

Первый этап. Договор с компанией

Покупка недвижимости начинается с того, что клиент обращается в заинтересовавшую его компанию и просматривает все интересующие его и свободные квартиры, а затем выбирает наиболее подходящую для себя. Далее компания и покупатель заключают договор об оказании риэлторских услуг, где обязательства первого берут на себя оформление квартиры вторым. Покупатель, в свою очередь, уплачивает организации определенную комиссию за оказание услуг. Итак, на данном этапе он получает договор и документ, подтверждающий оплату комиссии (чек или квитанцию). Такой договор заключается в течение одного дня.

Второй этап. Договор уступки

Следующим шагом является подписание договора об уступке права требования. Заключается между покупателем и организацией, построившей дом, просто профинансировавшей его строительство или организовавшей строительные работы.

В зависимости от того, какие функции выполнялись, организация в договоре может быть обозначена как инвестор, заказчик или подрядчик. Но в основном стороной договора выступает правительство Москвы, поскольку именно при выдаче постановления выделяется земельный участок под строительство.

Схема здесь следующая. Правительство выдает разрешение на строительство жилого дома. Также есть инвестор — компания, которая финансирует работы. Эти организации заключают так называемый инвестиционный договор с заказчиком, который организует строительные работы. Заказчик и исполнитель, в свою очередь, заключают между собой договор подряда.

Все описанные структуры принимают активное участие в строительстве дома, и имеют полное право на определенную часть готовых квартир, и, соответственно, могут уступать права на них другим лицам, то есть покупателям квартира. Однако сами эти структуры не подбирают покупателей и не продают квартиры. Стороны заключают договор комиссии с риэлтерской организацией, на основании которого последняя получает право реализации квартиры. При обращении в организацию покупатель вправе ознакомиться с данным договором, а также с инвестиционным договором. Далее процедура покупки квартиры предполагает подписание договора и расчет с покупателем.

Третий этап. Платеж

На следующем этапе производится полная оплата с покупателем. Денежные средства переводятся на счет компании, передающей права на квартиру. Этот этап занимает в среднем около семи дней. Договор купли-продажи в этом случае не составляется, так как квартира новая, и у нее не было арендодателя.

Право собственности оформляется по договору отчуждения. Одна сторона — покупатель, а другая — муниципальный жилищный комитет. В передаточном договоре указаны и другие организации, участвовавшие в строительстве объекта, хотя сторонами договора они не выступают.

Сотрудники риелторской компании должны подготовить проект договора, а также собрать все необходимые документы, которые легли в основу строительства дома, в котором находится квартира. Также собирается документация, подтверждающая факт передачи дома в эксплуатацию. Кроме того, необходимы документы, подтверждающие договорные отношения инвестора, заказчика и подрядчика, а также выполнение обязательств каждым из них.

Четвертый этап. Муниципальный жилищный комитет

После этого риелторская компания передает проект договора и всю необходимую документацию в ЖЭК. Последний, в свою очередь, тщательно проверяет все документы, после чего договор подписывается одним из заместителей председателя и ставит соответствующую печать. Документы рассматриваются и договор подписывается в течение десяти дней. Как только этот срок истечет, документы будут переданы обратно в риелторскую компанию.

Пятый этап. Финал

Теперь сотрудники компании вызвали на расписку будущего владельца квартиры. Сегодня все такие договоры подлежат нотариальному удостоверению. После подписания и заверения договор передается на государственную регистрацию в комитет. Для прохождения этой процедуры необходимо собрать те же документы, что и для подписи в ЖКХ. В основном оформление договора занимает срок в один месяц, после чего он будет возвращен обратно представителю организации.

При регистрации на договоре проставляется регистрационный номер, дата его регистрации и печать Жилищного комитета. Помимо договора передачи, который покупатель получает на руки, у него также должно быть свидетельство о праве собственности на жилье. Эти документы являются правоустанавливающими на недвижимость. На этом заканчивается оформление права собственности на новый дом, и перечисленные документы передаются покупателю квартиры. Как было сказано выше, договор купли-продажи здесь не понадобится, поэтому достаточно будет только полученных документов.

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ: ПРОВЕРЬТЕ СЕМЕЙНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ПРОДАВЦА!

                   «…от третьего лица ожидается нечто большее, чем просто полагаться на смелое заверение другого лица в отношении его или ее семейного положения» (цитируется в решении ниже)

Если вы пользуетесь нашими текущими низкими процентными ставками и сниженные цены продажи для покупки недвижимости, убедитесь, что вы устанавливаете семейное положение продавца с чем-то большим, чем то, что продавец говорит вам.

Вы рискуете, если продавец состоит в совместном имущественном браке. Это связано с тем, что, хотя наш закон обычно позволяет супругам в таком браке «совершать любые юридические действия в отношении совместного имущества без согласия другого супруга», существуют исключения.

И одно исключение касается недвижимого имущества. Супругу необходимо письменное согласие другого лица на продажу, закладывание или обременение имущества (например, путем передачи его в сервитут). Без такого письменного согласия сделка является ничтожной, незаконной и не имеющей исковой силы.

Вот тут-то и возникает опасность. Рассмотрим такой сценарий: вы оплачиваете и принимаете передачу собственности от продавца, который, по вашему мнению, не состоит в браке, но внезапно появляется супруг и говорит: «Я никогда не давал согласия на эту продажу, поэтому она недействительна. Перевод вам отменен, так что уходите, и удачи вам с возвратом денег». Что теперь?

Конкурирующие права и уравновешивание

Здесь, конечно, есть тонкое уравновешивание для вовлеченных в это судов – с одной стороны, права несогласного супруга, а с другой стороны, ваши права как добросовестного покупатель у продавца, который, по вашему мнению, не состоит в браке.

Недавнее решение Верховного апелляционного суда (SCA) касалось именно этой ситуации.

«Но я думал, что покупаю у неженатого продавца»

• Муж, женатый на совместной собственности, продал и передал дом покупателю в 2009 году. В то время его жена не жила в доме, переехав в другую часть страны по причине преклонного возраста.
• Когда продавец скончался в 2013 году, его жена была назначена распорядителем его умершего имущества. Примерно через четыре года она успешно обратилась в Высокий суд с ходатайством об аннулировании акта передачи на том основании, что продажа была совершена без ее ведома или согласия.
• Покупатель обратился в SCA на том основании, что согласие жены на продажу следует «считать» данным, поскольку соответствующее законодательство предусматривает такое предполагаемое согласие, когда покупатель «не знает и не может разумно знать, что сделка заключается вопреки [требованию письменного согласия]».
• По словам покупателя, он действовал добросовестно (добросовестно), поскольку не знал о заключении брака: «В то время, когда я покупал имущество у умершего/продавца, он проживал один в указанном имуществе, и он также подтвердил мне, что он не был женат. Он подписал акт купли-продажи, а также документы о передаче в одиночку как неженатый».

Что покупатель должен доказать

Покупатель должен был доказать, что он не знал и не мог разумно знать, что согласие необходимо, но его нет.

Здесь Суду нужно было решить, должен ли покупатель во время продажи знать о браке и отсутствии письменного согласия. «На сторону, стремящуюся полагаться на положение о предполагаемом согласии, возлагается обязанность, — постановил Суд, —… провести расследования, которые разумное лицо сделало бы в данных обстоятельствах, относительно того, состоит ли другая договаривающаяся сторона в браке, если да, то с точки зрения какого режима брака, требуется ли согласие супруга, не заключившего договор, и если да, то было ли оно дано».

Установив, что покупатель действительно доказал (1) что он не знал о том, что умерший был женат и (2) что он не мог разумно знать об этом, SCA удовлетворил апелляцию, и передача покупателю остается на основании предполагаемого согласия супруга.