Глава Минстроя прокомментировал закон о долевом строительстве: «Рынок станет прозрачным». Закон о дольщиках в строительстве 2018
Закон о долевом участии в строительстве в 2018 году
Далеко не всем по карману приобрести квартиру в доме, который уже построен и сдан в эксплуатацию. Поэтому многие вынуждены заключать договоры на долевое участие в строительстве жилья — так можно получить вожделенные квадратные метры за более или менее приемлемые деньги. Но до недавнего времени можно было не получить ничего, если застройщик обанкротился, пропал или у него не хватило денег на завершение стройки. В этой статье мы расскажем, какие попытки защитить дольщиков были приняты государством в этом году и на что стоит обратить внимание, если вы тоже планируете приобретать жилье с использованием «долевки».
На что обратить внимание при заключении договора
Закон 214-ФЗ о долевом строительстве — полное его название «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» — был принят еще в 2004 году. С того момента в него было внесено более десятка поправок, так что теперь смело можно говорить, что это уже новый закон о долевом строительстве-2017. На сегодняшний день участие в «долевке» является наиболее надежным способом приобретения жилья на первичном рынке.
Во-первых, по этому закону застройщик вправе привлекать средства граждан только при наличии разрешения на возведение многоквартирного дома и оформленных документов на земельный участок.
Во-вторых, закон о долевом участии в строительстве предусматривает обязательную государственную регистрацию договора на «долевку», а деньги за новое жилье оплачиваются только после такой регистрации в Росреестре. Это защищает дольщика от риска двойной продажи, т. е. застройщик теперь не сможет продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям.
С августа 2018 года размер собственных средств компании-застройщика должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока долевого строительства. А сама строительная компания обязана иметь опыт возведения многоквартирных домов не менее трех лет.
Закон также вводит обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика. Он должен иметь в уполномоченном банке один счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению долевого строительства, причем минимальный остаток денежных средств на таком счете должен быть не менее 10% от проектной стоимости объекта.
Руководителем или главным бухгалтером компании-застройщика не может быть человек, имеющий неснятую или непогашенную судимость за экономические преступления, а также лицо, которое было признано причиной банкротства организации.
Сформирован ли у застройщика компенсационный фонд?
Также 214 Федеральный закон о долевом строительстве предусматривает защиту прав граждан — участников долевого строительства путем создания специальных компенсационных фондов, которые формируются за счет обязательных отчислений строительных компаний. Причем взносы полностью за весь объект в этот фонд нужно перечислить еще до заключения договора с первым дольщиком. Поэтому если теперь застройщику не хватит денег, чтобы закончить работы, он получит средства из компенсационного фонда на завершение объекта. Если он бросит объект или обанкротится, дольщики получат компенсацию из этого фонда.
Безопаснее перевести деньги не застройщику, а на эскроу-счет
Еще одно нововведение 2018 года для защиты дольщиков — это возможность использования специальных эскроу-счетов, где средства лежат до наступления определенных обстоятельств. Это означает, что банк, который дает застройщику кредит на возведение недвижимости, может выставить ему условие — открыть в этом банке эскроу-счет. И дольщик, который покупает квартиру, будет переводить деньги не застройщику, а на специальный счет в банке. Строительная компания получит эти деньги только после подписания с дольщиком акта приема-передачи готовой квартиры.
Подводим итоги
В текущем году, через 13 лет после того, как 214 закон о долевом строительстве был принят в первой редакции, российское государство наконец на законодательном уровне предприняло конкретные шаги для реальной защиты своих граждан, отважившихся вложить деньги в жилищное строительство. Появились определенные гарантии того, что недвижимость будет построена и передана собственникам, а деньги не пропадут бесследно.
С другой стороны, все эти меры неизбежно повлекут за собой увеличение стоимости жилья. Косвенным образом все покупатели новых квартир на первичном рынке теперь будут доплачивать тем, кому не повезет с застройщиком. Ужесточение требований к строительным организациям, с одной стороны, обезопасит потребителя от фирм-однодневок, но с другой — ударит по небольшим и средним компаниям и в итоге приведет к укрупнению и монополизации рынка.
Однако большинство из нас скорее предпочтет заплатить за «долевку» немного больше, чем рисковать всеми своими многолетними накоплениями, поэтому полагаем, что новая редакция закона все-таки несет в себе для наших сограждан гораздо больше положительного, чем отрицательного.
Подробнее о том, как самостоятельно проверить надежность застройщика, читайте в отдельной статье на нашем сайте.
Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить! Для этого выделите ошибку и нажмите одновременно клавиши «Ctrl» и «Enter». Мы узнаем о неточности и исправим её.
ppt.ru
Бесконечная неизвестность. Поправки в закон о дольщиках запутали девелоперов и покупателей
|
Владимир Якушев |
Поправки в закон о дольщиках не внесли ясности в правила игры. Девелоперы не понимают, как и что строить, покупатели — что и по какой цене брать. Большинство застройщиков обеспечили себе спокойные 3–4 года, получив разрешения на строительство до 1 июля. Те, кто не смог "запастись", вынуждены будут уйти с рынка. Правда, цены в ближайшее время расти не будут.
Совет Федерации одобрил поправки в 214–ФЗ, основной закон, регулирующий жилищное строительство в России. Теперь осталось дождаться подписания закона президентом, и отрасль в очередной раз начнет жить по–новому. Впрочем, большинство опрошенных "ДП" застройщиков до сих пор не осознали, как применять новые правила в реальной жизни. Не помогут даже штатные юристы. Как выразился один из экспертов, закон настолько некачественно прописан, что даже попытка его расшифровки вызвала в компании большие споры: "Мы сидели вчетвером, и по некоторым статьям у нас было четыре противоположных мнения".
Ажиотаж вокруг запрета на долевое строительство грозит рынку банкротствами и появлением новых обманутых дольщиков Недвижимость
Ажиотаж вокруг запрета на долевое строительство грозит рынку банкротствами и появлением новых обманутых дольщиков
Напомним: год назад Госдума полностью изменила правила игры в долевом строительстве, дав девелоперам год на приведение компаний и строек в соответствие с законом. По новым правилам, для начала строительства необходимо было иметь 40% собственных средств, а привлекать в качестве кредитов разрешалось не более 60% от проектной стоимости. Расходы на фонд оплаты труда, оплату услуг банков, рекламу ограничивались 10% стоимости проекта. Вводилось правило "один застройщик — одно разрешение", что делало невозможным реализацию проектов комплексного освоения.
Год застройщики привыкали, боролись, пытались внести поправки и одновременно активно получали разрешения на новые проекты, чтобы "переждать смутное время". За год (с 1 июля 2017–го) были получены разрешения на строительство почти 9 млн м2.
Но подоспели новые поправки — и новый министр строительства Владимир Якушев. Скоро на всех застройщиков распространится требование об обязательном банковском сопровождении жилой застройки, причем у банков появится право приостанавливать платеж застройщика при малейшем подозрении на нецелевое использование средств. С 1 июля 2019 года вводится обязательный механизм эскроу–счетов.
"Законодательные нормы, которые вступят в силу летом, приведут к ужесточению кредитного бремени, удорожанию квадратного метра и снижению качества жилья. Они оставят за бортом профессиональных девелоперов регионального масштаба и инициируют поглощение банковским сектором крупных компаний. При этом они лишь отчасти решат насущный вопрос защиты средств, которые будущие новоселы вкладывают в строительство. На наш взгляд, это неоправданно высокая цена", — считает Виолетта Басина, председатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей.
Все к лучшему
Что–то удалось изменить к лучшему — так, девелоперам дали право строить жилые дома в рамках проектов комплексного развития территорий, но только с открытием отдельного банковского счета для каждого разрешения. Вводится упрощенный порядок предоставления компенсационных участков девелоперам, готовым взяться за достройку проблемных объектов. Фонд защиты прав участников долевого строительства (компенсационный фонд) наделяется правом финансировать недострои за счет федерального и региональных бюджетов.
Ставки разогнали спрос. Банкиры рассчитывают на ажиотаж вокруг ипотеки на фоне отмены долевого строительства
Отменяется и обязательство иметь на счету 10% собственных средств — их можно будет заменить кредитными. Расходы на административную деятельность увеличат с 10 до 20%, но только для тех, кто отчитывается по стандартам МСФО. Средства покупателей можно будет потратить на приобретение новых участков под застройку.
Законодатели предлагают разрешать использовать средства на эскроу–счетах по мере строительства: 30% — при завершении нулевого цикла, 30% — по завершении монтажных работ, 30% — после подключения сетей и 10% — после ввода дома в эксплуатацию.
Еще одно послабление — 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании. Такой возможности в нынешнем варианте закона нет.
Кроме того, отчисления застройщиков в компенсационный фонд пока останутся прежними — 1,2% от стоимости договора долевого участия (ДДУ), хотя на парламентских слушаниях депутаты Госдумы требовали увеличить их с 1 октября до 3%, а с 1 января — до 6%.
Обратная сила
Есть и неприятная новость для "запасливых" застройщиков — ряд положений будет действовать на распоряжения, полученные до 1 июля 2018 года. Так, Росреестр может приостановить регистрацию ДДУ, если контролирующие органы или Фонд защиты дольщиков скажут, что застройщик более чем на полгода нарушает сроки завершения строительства и не исполняет обязанности по передаче дольщику объекта в соответствии с ДДУ. Фонд может заблокировать регистрацию ДДУ проштрафившихся застройщиков за один день. По оценкам экспертов, почти треть застройщиков нарушает сроки строительства более чем на 6 месяцев.
"Мы будем менять свою работу в соответствии с законодательством. Время еще есть. Новые правила финансирования проектов, взаимодействие с уполномоченным банком, раскрытие и предоставление информации — ко всем этим изменениям компании должны быть готовы, если хотят продолжать свою деятельность на законных основаниях", — комментирует Эдуард Тиктинский, президент группы RBI.
"Если банки не снизят процентные ставки, то цены на недвижимость могут существенно возрасти. Особенно это касается ипотечных кредитов, составляющих до 70% сделок первичного рынка. Кроме того, после 1 июля деньги дольщиков будут храниться на эскроу–счетах, и при остановке строительства дольщики смогут забрать свои средства", — поясняет Владимир Набокин, генеральный директор ЗАО "Стройкомплекс XXI".
При таких правилах на рынке останутся лишь крупные компании, а отсутствие конкуренции отрицательно сказывается на качестве строительства. "Когда на рынке два–три игрока, то покупатель при желании большего, "разумного, доброго, вечного" этого не получит. Строить будут то, что выгодно застройщику, — то, что он сможет быстро возвести, сдать и продать, ведь ему еще нужно кредиты банку возвращать. После отмены ДДУ возрастет роль агентств недвижимости. Потому что фактически все жилье станет вторичкой", — прогнозирует Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
Павел Штепан, адвокат, генеральный директор "ЮРИНФО-недвижимость": "С 1 июля будут действовать поправки в 214–ФЗ о долевом строительстве, однако по новым законам станет сложнее строить. Пока готовились к вводу действия поправок, в Петербурге и Ленобласти ввели объектов строительства жилья с заделом на 3 года вперед. Поэтому можно смело сказать, что на новые поправки к закону рынок недвижимости реагирует спокойно. За последние 12 месяцев в Петербурге цены на жилье выросли на 2,2%, что ниже темпов инфляции. Залогом стабильности станет снижение ставок по ипотеке".
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро "Качкин и партнеры": "На застройщиков, получивших разрешение до 1 июля, распространяется ряд новых требований 214–ФЗ, но существенных. Например, обязанность уполномоченного органа контролировать сроки передачи объектов дольщикам и направлять в Росреестр уведомление о приостановке регистрации ДДУ при просрочке более 6 месяцев. Однако закон о госрегистрации не дает возможности прекратить указанную приостановку, и непонятно, что в такой ситуации может исправить застройщик, чтобы изменить ситуацию".
Максим Ельцов, генеральный директор "Первого ипотечного агентства": "Благодаря поправкам к 214–ФЗ нас ждет бум новых проектов. С одной стороны, это хорошо для потребителя, есть выбор, высокая конкуренция, но через год полтора мы рискуем получить новую партию обманутых дольщиков, которые вложились в проект не в самой интересной локации и со слабой концепцией, купленный и согласованный застройщиком в последний момент. Разрешения удается получить не всем и не сразу. Крайними в этой гонке оказались застройщики с уникальными, нетиповыми проектами, согласовать которые сложнее. Большинство предпочитает стандартные гарантированные "бетонометры".
www.dp.ru
Глава Минстроя прокомментировал закон о долевом строительстве: «Рынок станет прозрачным»
Важное нововведение — зачисление денег покупателей на особые эскроу-счета
04.07.2018 в 17:10, просмотров: 3213Масштабный пакет поправок в закон о долевом строительстве, направленный на защиту прав покупателей квартир, подписал президент Владимир Путин. Застройщики больше не смогут тратить деньги дольщиков на что попало.
фото: pixabay.com
«Этот законопроект необходим для того, чтобы рынок, где используются деньги дольщиков, был прозрачным, — отметил министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев. — Те узлы, где деньги могли использоваться не по назначению, этот законопроект разрубил».
По новому закону застройщики будут обязаны работать по принципу максимальной прозрачности: раскрывать информацию о своих учредителях и владельцах, которые будут собственным кошельком отвечать перед дольщиками за причиненные им убытки.
Еще одно важное нововведение — принципиально новая модель финансирования жилищной строительной отрасли. С 1 июля 2019 года деньги за будущие квадратные метры граждане станут зачислять на особые эскроу-счета (иными словами, банковские спецсчета). Застройщик не сможет снять с такого счета ни копейки до тех пор, пока не выполнит обязательства перед всеми дольщиками.
«Предусматривается банковское сопровождение таких счетов, то есть банк будет отслеживать, куда деньги можно потратить, а куда нет», — пояснил глава Минстроя.
Таким образом, так называемый котловой метод сбора средств у дольщиков, который предполагал зачисление всех денег за все объекты на один расчетный счет и их трату по усмотрению застройщика на любую его деятельность, уйдет в прошлое.
«На один объект будет одно разрешение на строительство и один расчетный счет», — рассказал Якушев.
По данным ведомства, сейчас в реестре обманутых дольщиков 30 633 пострадавших.
www.mk.ru
Закон о дольщиках 2018 - Банкиры потребовали у Минстроя разъяснить закон о дольщиках
Кредитные организации заявили о серьезных рисках в работе с девелоперами, получившими разрешения на строительство до вступления в силу поправок
Ассоциация банков России направила в Минстрой письмо с просьбой ответить на вопросы относительно применения поправок к закону о долевом строительстве, который вступил в силу 1 июля 2018 года. По мнению банкиров, большинство положений нового закона требует существенных разъяснений, сообщает «Коммерсантъ».
Главное опасение кредитных организаций вызывает формулировка переходных положений, которые связаны с девелоперами, получившими разрешения на возведение жилых комплексов до вступления в силу поправок. Согласно закону, в отношении таких застройщиков действует упрощенный порядок банковского сопровождения расчетных счетов, который предусматривает частичный контроль со стороны банков. Тем не менее в документе не указано, в каком объеме банк должен осуществлять контроль за операциями застройщика по старым разрешениям, пишет газета.
Одни банкиры считают, новая норма обязывает их лишь не допускать проведения застройщиками указанных в законе запрещенных операций. По мнению других кредитных организаций, нужно контролировать все движения по счету. Согласно новому закону, у банков фактически появляется обязанность контролировать застройщиков, а у участников долевого строительства — юридическая возможность предъявлять иски к банкам о возмещении ущерба, если что-то пойдет не так. Поэтому банки подвергаются серьезным рискам, работая со старыми разрешениями на возведение объектов, следует из публикации.
Президент России Владимир Путин в начале июля подписал закон о долевом строительстве жилой недвижимости. Согласно новым правилам, с 1 июля 2018 года все сделки по финансированию строительства жилья должны сопровождаться банками. С июля следующего года средства российских граждан, которые вложили их в возведение жилых комплексов, будут находиться на специальных эскроу-счетах и передаваться девелоперу только после того, как объект окончательно достроен.
Автор: Вера Лунькова.Подробнее на РБК
anapa-vibor.ru
