Жилищно накопительный кооператив: Жилищно-накопительные кооперативы = пирамида ?!. Ипотека и субсидии. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ

ЖНК Жилищные возможности — официальный сайт накопительного кооператива: рассрочка на квартиры в Казани, Уфе, Тольятти

• Вы покупаете квартиру в рассрочку без процентов и поручителей.
• Периодичность и размер взносов определяете вы сами.

Рассрочка для покупки

Купить квартиру в рассрочку, чтобы инвестировать

• Вы покупаете квартиру по цене застройщика.
• Продать (переуступить) свой пай можно в любой момент по текущей рыночной цене.

Рассрочка для инвестиций

Действующим клиентам

Вопросы по оплате рассрочки

Вопросы по проживанию в ЖК

Связь с менеджером

Личный кабинет

Преимущества

TRADE-IN

Если у вас есть квартира, и вы хотите поменять ее на новую, то мы поможем вам это сделать.

Без процентов

Рассрочка на квартиру беспроцентная на весь срок. Часто за проценты принимают индексацию стоимости кв.м. (изменение стоимости кв. метра в соответствии с рыночной стоимостью). Индексации подлежат только НЕвыкупленные кв.м. Она может быть как в большую, так и в меньшую сторону.

По одному документу

Нужен только паспорт. В соответствии с Федеральным Законом №215-ФЗ членом ЖНК может стать любой гражданин России или стран СНГ, достигший 16 летнего возраста, имеющий на руках паспорт.

Без подтверждения доходов

Справки не требуются. Рассрочка предоставляется сроком до 60 мес, в зависимости от ваших возможностей. Выплата происходит по частям — взносами, которые конвертируются в квадратные метры.

От надежного застройщика

Партнером ЖНК «Жилищные Возможности» является федеральный девелопер «Унистрой», который действует на строительном рынке уже более 23 лет.

Материнский капитал

Материнский капитал можно использовать как в качестве первоначального, так и текущего взноса, при условии достижения вторым ребёнком трехлетнего возраста

Беспроцентная рассрочка от жилищного накопительного кооператива «Жилищные Возможности»

Вступив в кооператив, вы выбираете квартиру и оплачиваете её частями (паями). Вы экономите на процентах, которые вы платили бы банку за выдачу ипотеки.

Рассрочка предоставляется на квартиры компании Унистрой – лидера Татарстана по объемам ввода и текущего строительства жилья, входящего в ТОП-30 строительных компаний России.

Как вступить в кооператив

Количество участников программы беспроцентной рассрочки на 2022 год

6 085
вступивших в кооператив

1 594
действующих пайщиков

4 282
приобретенных квартир

Объекты недвижимости в рассрочку

Казань
Уфа
Тольятти

Показать на карте
Скрыть карту

ЖК «ART Сity»

ЖК «Весна»

ЖК «Царёво Village»

ЖК «Беседа»

ЖК «Лето»

ЖК «Венский лес»

ЖК «Южный бульвар»

↑

Мы используем файлы cookie. Подробнее — в нашей политике по обработке персональных данных в ЖНК «Жилищные Возможности»

Закрыть

Ваше имя*

Ваш телефон*

Тема вопроса*
Выбрать квартируОплатаРегистрацияОбслуживание жилого фонда

Комментарий

Даю согласие на обработку своих персональных данных

Ваше имя*

Ваш телефон*

Тема вопроса*
Выбрать квартируОплатаРегистрацияОбслуживание жилого фонда

Комментарий

Даю согласие на обработку своих персональных данных

Ваше имя*

Ваш телефон*

Комментарий

Даю согласие на обработку своих персональных данных

Ваше имя*

Ваш телефон*

Вопрос

Даю согласие на обработку своих персональных данных

Ваше имя*

Ваш телефон*

Комментарий

Даю согласие на обработку своих персональных данных

Логин*

Пароль*

 Запомнить меня

Жилищно-накопительный кооператив – объединение пайщиков на добровольных началах

5 сентября 2016

3474

Теги:Интервью и мненияТранспорт

Жилищно-накопительный кооператив представляет собой объединение пайщиков на добровольных началах, желающих приобрести недвижимость, но не имеющих достаточного количества денежных средств и не желающих обращаться в банк для получения ипотечного займа. Под недвижимостью в данном случае понимается квартира или жилой дом: участие в ЖНК не дает возможности покупки комнаты или земельного участка под строительство. 

По данным Федеральной службы финансовых рынков в Российской Федерации действует 73 подобных объединения, из них семь располагаются в Санкт-Петербурге. Деятельность объединений регулируется 215 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». В частности в законе прописывается обязательность создания резервного фонда. Его размер определяется индивидуально, но не может быть меньше 1, 5 % от паевого фонда. За счет него в случае необходимости покрываются убытки кооператива, что позволяет гарантировать сохранность средств, внесенных в него пайщиками. Кроме того, надзор за деятельностью таких кооперативов осуществляется с помощью ежегодных аудиторских проверок, проводимых Банком России. Все ключевые решения относительно деятельности ЖНК принимаются общим собранием его членов, в котором каждый имеет равные права.

Принцип функционирования ЖНК

Жилищно-накопительные кооперативы России фактически являются объединениями, позволяющими их членам накопить первоначальный взнос на приобретение недвижимости, а затем предоставляющими недостающую сумму на покупку квартиры в качестве займа. Их принцип действия основывается на следующих шагах:

• Подача заявки на вступление. Нижний возрастной порог пайщиков – 16 лет. При этом для вступления в ЖНК в выбранном регионе не обязательно иметь постоянную регистрацию в нем: российского гражданства достаточно для того, чтобы получить возможность приобретения недвижимости по описываемой схеме в любой точке РФ. Сведения обо всех участниках ЖНК вносятся в государственный реестр. После внесения информации уплачивается вступительный и членский взнос, и лицо, подававшее заявку, становится полноправным участником объединения.
• После вступления начинается период накопления для оплаты первоначального взноса стоимости жилья. Накопление ведется за счет внесения паевых взносов. Кроме того, участие в кооперативе предполагает ежемесячное внесение членских взносов. Согласно 47 ст ФЗ 215 речь не может идти о сумме, составляющей менее 30 % от стоимости недвижимости. В этом заключается одно из ключевых различий между ЖНК и ипотекой: если для получения займа у банка необходимо иметь существенную сумму, равную размеру первоначального взноса, то кооператив позволяет накопить ее. Схема внесения платежей, ровно как размер вступительного и членского взноса, определяется каждым кооперативом в индивидуальном порядке.
• После того, как участником внесено необходимое количество платежей для обеспечения первоначального взноса, он получает возможность приобрести квартиру или жилой дом. При этом в любом ЖНК поддерживается определенная очередность приобретения жилья, определяемая общим собранием членов. Около 30 % стоимости недвижимости ЖНК также предоставляет своим участникам из средств накоплений других членов. Оставшаяся сумма выдается в виде займа. При этом согласно закону 215 «О жилищных накопительных кооперативов», право приобретения жилья появляется у пайщика по истечению двух лет с момента его внесения в реестр. В свою очередь срок предоставления рассрочки зависит от срока, в который накапливался первоначальный взнос: он может быть больше максимум в 1,5 раза. Так, например, в случае, если пайщик копил первоначальный взнос в течение 3х лет, рассрочка может быть предоставлена ему только на 4,5 года.
• Приобретенная квартира до полного погашения займа оформляется как собственность ЖНК. После его погашения, квартира переоформляется в собственность пайщика, который получает право распоряжаться ей по собственному усмотрению.

Выход из ЖНК

Жилищно-накопительные кооперативы, отзывы о которых можно найти в Интернете точно так же, как и отзывы о застройщиках, — объединение граждан на добровольных началах. Именно поэтому при необходимости из такого кооператива можно выйти. Алгоритм выхода из ЖНК зависит от того, на какой конкретно стадии приобретения недвижимости находится его участники.

• Если член ЖНК на момент выхода из него находится на стадии накопления, ему возвращается полная стоимость уплаченных им паевых взносов, в то время как ежемесячные членские и вступительный взносы не компенсируются.
• Если недвижимость уже находится в пользовании пайщика, но ее заем перед кооперативом погашен не до конца, у него есть два возможных выхода: выйти из ЖНК с сохранением или потерей квартиры. Чтобы сохранить недвижимость и затем перевести ее в собственность пайщику понадобиться погасить оставшуюся сумму займа разовым платежом или посредством предоставления традиционного кредита. Если же пайщик выходит из кооператива без сохранения недвижимости, ему будет возвращена вся сумма внесенных им денег за исключением вступительного и членских взносов, а также процентов, которые кооператив оставляет себе в счет использования предоставленных им средств.

Кроме того, пайщик может не только выйти из кооператива, но и продать свое участие в нем, передать его.

Таким образом, жилищно-накопительные кооперативы являются альтернативой ипотеки, позволяющей приобрести недвижимости при отсутствии возможности внесения крупного первоначального взноса. При этом деятельность любого ЖНК координируется законом, который одновременно вносит определенные ограничения, например, невозможность приобретения недвижимости ранее, чем через два года после вступления в кооператив. Именно поэтому перед тем, как принять решение вступлении в ЖНК, стоит изучить все нюансы и взвесить за и против.

Другие статьи

Зарубежные архитекторы в Петербургских новостройках
31 августа 2016

Как продать жилье в кризис?
8 сентября 2016

Популярные новостройки:

Апарт-отель «Начало»

ЖК «Цивилизация»

от 194 000 р./м²

ЖК «Modum» (ЖК «Модум»)

от 245 692 р./м²

ЖК «Московские ворота II»

от 199 225 р./м²

ЖК «ART квартал. Аквилон»

от 225 914 р./м²

ЖК «Полис на Комендантском»

от 180 000 р. /м²

ЖК ID Park Pobedy (Айди Парк Победы)

от 175 998 р./м²

ЖК «Полис Приморский»

от 192 800 р./м²

ЖК «Цветной город»

от 140 000 р./м²

ЖК «Ручьи»

от 149 500 р./м²

ЖК «ID Moskovskiy» (Айди Московский)

от 300 000 р./м²

ЖК «Legenda Черная речка, 41»

ЖК «Елизаровский»

от 216 981 р./м²

ЖК Neva Haus («Нева Хаус»)

от 281 000 р. /м²

ЖК «Заповедный парк»

от 175 198 р./м²

ЖК Alter («Альтер»)

от 263 674 р./м²

ЖК «LEGENDA Героев» («Легенда Героев»)

от 257 366 р./м²

ЖК LEGENDA BUSINESS «Малоохтинский, 68»

от 290 302 р./м²

ЖК «Морская набережная»

от 236 600 р./м²

ЖК «Морская набережная. SeaView»

от 232 000 р./м²

ЖК «Статус у Парка Победы»

от 240 201 р./м²

ЖК «ID Moskovskiy» (Айди Московский)

от 300 000 р. /м²

ЖК TERRA («Терра»)

от 222 538 р./м²

ЖК «Новый Лесснер»

от 226 034 р./м²

ЖК «Квартал Che»

от 231 707 р./м²

Все новостройки

Проверь интуицию

Для какой страны характерны такие прелестные каменные домики?

30872
Начнем?
Пройдите тест

Эта постройка называется хоган. Какие древние племена сооружали такое жилище?

27621
Начнем?
Пройдите тест

Что нужно знать о кооперативах перед покупкой

Это устройство слишком маленькое

Если вы используете Galaxy Fold, подумайте о том, чтобы развернуть телефон или просмотреть его в полноэкранном режиме, чтобы оптимизировать работу.

Редакционная информация
Мы не рассмотрели все доступные продукты или предложения. Компенсация может повлиять на порядок отображения предложений на странице, но компенсация не влияет на наши редакционные мнения и рейтинги.

Многие или все продукты здесь от наших партнеров, которые платят нам комиссию. Это то, как мы зарабатываем деньги. Но наша редакционная честность гарантирует, что компенсация не повлияет на мнения наших экспертов. Условия могут применяться к предложениям, перечисленным на этой странице.

По мнению большинства американцев, особенно впервые покупающих жилье, есть два варианта, когда дело доходит до жилья: купить дом или арендовать его. Оба имеют свои преимущества и недостатки в зависимости от обстоятельств.

В некоторых городских районах, особенно на рынке Нью-Йорка, существует третья альтернатива домам на одну семью, известная как жилищный кооператив или кооператив. Жилищные кооперативы сочетают в себе некоторые преимущества и недостатки владения и аренды. В этой статье мы более подробно рассмотрим, что такое жилищный кооператив, плюсы и минусы этого типа договоренности и может ли он быть лучшим для вас.

Перейти к

• Что такое жилищный кооператив?

• Как работает жилищный кооператив?

• Типы кооперативов

• Получение ипотечного кредита для кооператива

• Особые соображения для жилищных кооперативов

• Остались вопросы?

• Часто задаваемые вопросы

Что такое жилищный кооператив?

Жилищный кооператив — это тип недвижимости, находящейся в коллективной собственности всех его жителей. Вместо того, чтобы покупать отдельную квартиру в кондоминиуме, чтобы купить квартиру в кооперативе, нужно купить доли во всем здании. Проще говоря, вы на самом деле не покупаете недвижимость. Вы покупаете эксклюзивное право занимать определенную единицу жилья, которая принадлежит всем жильцам здания.

В кооперативе здание принадлежит некоммерческой корпорации. Каждый житель покупает акции корпорации в количестве, пропорциональном размеру и относительной стоимости квартиры, в которой он проживает. Например, резидент кооператива с квартирой площадью 1000 квадратных футов может рассчитывать на покупку примерно вдвое большего количества акций. как кто-то с квартирой площадью 500 квадратных футов. Тот, у кого квартира на верхнем этаже и с прекрасным видом, может ожидать, что купит больше, чем житель нижнего этажа без привлекательного вида.

Как работает жилищный кооператив?

Как уже упоминалось, жилищный кооператив состоит из набора единиц жилья, принадлежащих некоммерческой корпорации. Пайщиками являются резиденты кооператива. В обмен на покупку акций жители получают эксклюзивные права на использование одной из единиц жилья, а также общих частей собственности.

Как и в кондоминиуме, жители кооператива обычно должны платить периодические взносы в кооператив. Они покрывают обслуживание мест общего пользования, общие удобства и другие эксплуатационные расходы собственности. Жители кооператива по-прежнему несут ответственность за получение страхового покрытия своего личного имущества. Страхование самого здания обычно покрывается взносами ассоциации. Самая большая разница между квартирами и кооперативами с точки зрения владельца заключается в том, что квартира — это форма недвижимости, которую вы можете купить, а кооператив — нет.

Еще одно большое отличие заключается в том, насколько конкретными могут быть ассоциации квартир и кооперативов. Ассоциациям кондоминиумов, как правило, не разрешается дискриминировать потенциальных владельцев. Однако кооперативы могут, особенно когда речь идет о финансовом состоянии покупателей. Например, кооперативу может потребоваться проверка биографических данных, финансовая отчетность и многое другое. У многих есть формальные процессы проверки для потенциальных жителей.

Наконец, помните, что все юниты принадлежат кооперативу. Таким образом, постоянные модификации интерьера каждой единицы, как правило, не допускаются. Это тоже может быть хорошо. Кооперативная корпорация обычно отвечает за техническое обслуживание бытовой техники и другого оборудования. Это кооперативная функция, которая больше похожа на аренду квартиры, чем на владение домом.

Типы кооперативов

Все кооперативы имеют одинаковую общую структуру собственности, описанную в двух предыдущих разделах. Однако порядок перепродажи паев кооператива может различаться. В частности, существует три различных типа кооперативных структур, когда речь идет о том, как резиденты создают капитал:

Кооператив по рыночной ставке: Резиденты могут продать свои акции другому покупателю по любой текущей рыночной стоимости. Это наиболее близкое расположение к традиционным продажам кондоминиума в кооперативном мире.

Кооператив с ограниченным капиталом: Кооператив с ограниченным капиталом (LEC) имеет ограничения, когда речь идет о прибыли, которую владелец паев может получить при продаже. LEC, как правило, предназначены для предоставления доступного жилья первоначальным жителям. И они также стремятся к тому, чтобы сохраняли доступность владения , поскольку жители приходят и уходят с течением времени. Например, LEC может иметь установленную формулу перепродажи, которая корректирует первоначальную цену акций на 2% в год, независимо от того, что происходит на рынке недвижимости.

Групповой акционерный капитал: Акционеры вообще не создают акционерный капитал. Вместо этого их первоначальный вклад в капитал возвращается, когда они выезжают. Эта договоренность обычно имеет самый доступный первоначальный бай-ин. Однако на практике это не слишком отличается от простой аренды квартиры и внесения залога.

Получение ипотечного кредита для кооператива

Вполне возможно получить ипотечный кредит для покупки кооператива, но он работает немного иначе, чем получение ипотечного кредита на собственный дом. Поскольку технически вы не покупаете недвижимость, банк не может вступить во владение и перепродать вашу квартиру. Если вы не заплатите, единственным выходом кредитора будет завладеть вашими акциями кооператива. По этой причине кооперативные покупатели могут получить вид ипотеки, известный как ссуда на акции.

На практике ссуда под акции работает так же, как обычная ипотека, о чем вы можете узнать из нашего руководства для начинающих по жилищным ссудам. Ваш кредитор проверит ваш кредит, доход и активы. Затем кредитор проверит финансовую устойчивость кооператива (очень похоже на процесс ипотечного кредита).

Но технически это другой вид кредитного инструмента. С точки зрения покупателя, самой большой проблемой является поиск кредитора, который предлагает ссуды под акции, как это делают не все банки. Есть некоторые, которые специализируются на ссудах под акции, и многие будут выдавать ссуды под акции только в районе Нью-Йорка, поскольку именно там кооперативы наиболее распространены. Rocket Mortgage — это пример из нашего списка лучших ипотечных кредиторов, которые предлагают кооперативные ссуды на акции. Но они ссужают только кооперативы по рыночным ставкам, расположенные в районах Нью-Йорка, где кооперативы распространены.

Особые условия для жилищных кооперативов

Все кооперативы имеют несколько ограничительный характер, когда речь идет о свободе проживания. А некоммерческий характер кооперативных корпораций означает, что разработчик не хочет зарабатывать деньги. Таким образом, покупка кооператива, как правило, даст вам больше дома за ваши деньги, чем покупка квартиры. Если вы планируете финансировать, вы можете использовать этот ипотечный калькулятор, чтобы узнать, сколько может стоить конкретный кооператив в месяц.

Сказав это, вопрос на миллион долларов заключается в том, является ли совместная жизнь слишком ограничительный для вас. Как уже упоминалось, вы обычно не можете изменить внутреннюю часть кооперативного юнита. Совет директоров кооператива обычно должен одобрить любую продажу акций резидента. А аренда в кооперативах вообще запрещена.

Суть в том, что кооператив, безусловно, вариант жилья, достойный внимания. Есть несколько хороших преимуществ жилищного кооператива, которыми можно воспользоваться, если вы планируете переехать в район, где этот тип жилья распространен. Но кооператив — это очень уникальный тип собственности, и покупатели должны тщательно взвесить все за и против, прежде чем решить, подходит ли им кооперативное проживание.

Остались вопросы?

Вот некоторые другие вопросы, на которые мы ответили:

• Альтернативы домам на одну семью: многоквартирные дома, таунхаусы, апартаменты и многое другое
• Дискриминация в отношении жилья: что это такое и как себя защитить
• Кондо или дом: Что подходит именно вам?

Лучшие кредиторы The Ascent для тех, кто покупает жилье впервые

Если вы впервые покупаете дом, наши эксперты просмотрели лучших кредиторов, чтобы найти те, которые лучше всего подходят для тех, кто покупает свой первый дом. Некоторыми из этих кредиторов мы даже пользовались сами!

Лучшие кредиторы для тех, кто впервые покупает жилье

Часто задаваемые вопросы

• Жилищный кооператив или кооператив — это тип недвижимости, в котором группа жилых единиц находится в коллективной собственности некоммерческой корпорации. Резиденты покупают акции корпорации, чтобы получить право пользоваться одной из квартир, но жители кооператива не являются домовладельцами в традиционном смысле этого слова.

• Есть несколько ключевых отличий, но самым большим является структура собственности. Когда вы покупаете квартиру, вы являетесь собственником квартиры. С другой стороны, когда вы покупаете кооператив, вы покупаете акции кооперативной ассоциации, которая коллективно владеет всеми подразделениями. Поскольку жители кооператива технически не владеют квартирами, им обычно запрещается вносить изменения в интерьер и сдавать свои квартиры арендаторам, что разрешено в большинстве кондоминиумов, по крайней мере, в некоторой степени.

• Это зависит. Поскольку кооперативы не являются формами владения недвижимостью, некоторые банки могут предлагать тип кредитного продукта, называемый ссудой на акции, специально для покупателей кооперативов. Однако банки, как правило, выдают ссуды под акции только кооперативам с рыночной ставкой и только в тех областях, где кооперативы распространены.

Об авторе

Мэтт является сертифицированным специалистом по финансовому планированию® и консультантом по инвестициям из Колумбии, Южная Каролина. Он пишет советы по личным финансам и инвестициям для The Ascent и ее материнской компании The Motley Fool, опубликовав более 4500 статей и получив награду SABEW Best in Business в 2017 году. Мэтт ведет еженедельную инвестиционную колонку («Спроси дурака»), которая публикуется в USA Today, а его работы регулярно публикуются на CNBC, Fox Business, MSN Money и многих других крупных изданиях. Он выпускник Университета Южной Каролины и Университета Нова Юго-Восточный, а также имеет диплом об окончании финансового планирования Университета штата Флорида.

Поделиться этой страницей

Email IconПоделиться этим сайтом с электронной почтой

Мы твердо верим в Золотое правило, поэтому редакционные мнения принадлежат только нам и не были ранее рассмотрены, одобрены или одобрены включенными рекламодателями.
Ascent не охватывает все предложения на рынке. Редакционный контент The Ascent отделен от редакционного контента The Motley Fool и создается другой командой аналитиков.
У Motley Fool есть политика раскрытия информации. Автор и/или Пестрый Дурак могут иметь интерес к упомянутым компаниям.

The Ascent — это служба Motley Fool, которая оценивает и анализирует товары первой необходимости для решения повседневных финансовых вопросов.

Copyright © 2018 — 2022 Восхождение. Все права защищены.

О Восхождении

О нас

Свяжитесь с нами

отдел новостей

Как мы зарабатываем деньги

Редакционная честность

Методология рейтингов

Новостная лента

Узнать

Кредитные карты

Банковское дело

Брокерские услуги

Криптовалюта

Ипотека

Страхование

Кредиты

Последние статьи

Что такое кооператив? | Банкрейт

Что, если бы вы могли владеть акциями в доме так же, как вы можете владеть акциями на фондовом рынке, но при этом иметь право жить в этом доме? Такая договоренность возможна, когда вы покупаете кооператив, официально известный как жилищный кооператив. Если вы находитесь на рынке покупки квартиры или аренды квартиры, вы также можете подумать о покупке доли в кооперативе.

Кооперативы предлагают некоторые преимущества по сравнению с квартирами, но они также имеют свои недостатки. Вот все, что вам нужно знать о том, как работают кооперативы и чем они отличаются от других вариантов жилья.

Что такое кооператив?

Когда вы покупаете дом на одну семью, кондоминиум или жилую недвижимость другого типа, вы формально владеете этим жильем и получаете документ, относящийся к определенной секции, кварталу и номеру участка.

Кооперативы работают иначе. Когда вы покупаете квартиру в жилищном кооперативе, вы фактически покупаете фиксированное количество акций жилищной корпорации, которой принадлежит здание, в котором расположена квартира. Это делает вас акционером этой корпорации. Поскольку вы покупаете акции, вы не получите документ или право собственности на саму недвижимость. Вместо этого вы получаете сертификат акций, подтверждающий ваше право собственности на акции; эти акции считаются личным имуществом.

Одним из преимуществ членства в кооперативе является право проживать в определенной квартире и пользоваться общими помещениями здания (которые могут включать такие удобства, как тренажерный зал, бассейн или игровая площадка) в соответствии с условиями проживания. договора или аренды имущества. Кооперативная корпорация владеет зданием и выступает в качестве его арендодателя, а вы выступаете в качестве арендатора-акционера.

История кооперативов

Жилищные кооперативы в США имеют долгую историю, самые ранние из которых относятся к концу 19 века.век. По данным Национальной ассоциации жилищных кооперативов, большинство из них расположено на крупных городских рынках, таких как Нью-Йорк, Чикаго, Филадельфия, Вашингтон и Сиэтл. В конце 1970-х и 1980-х годах в некоторых городах, в частности в Нью-Йорке, наблюдался бум кооперативов, когда многие существующие сдаваемые в аренду многоквартирные дома были преобразованы в кооперативы. «Переход в кооператив» рассматривался жителями Нью-Йорка как способ владеть собственностью и превращать дом в актив, что отражало резкое удорожание жилой недвижимости, которое происходило в США в то время.

Как выглядят кооперативы?

В больших городах, где такие договоренности наиболее распространены, кооперативы обычно строятся в больших зданиях, состоящих из нескольких квартир. Итак, большинство кооперативных домов в Америке напоминают квартиры.

Кооперативы не обязательно должны выглядеть таким образом: договоренность о кооперативе может быть применена практически к любой форме жилья. Другие распространенные типы кооперативов включают:

• таунхаусы/рядные дома
• дуплексы
• домов на одну семью (расположенных на земле, принадлежащей кооперативу)
• Жилье для престарелых / пенсионное сообщество
• мобильные дома

Как работает кооператив?

Когда вы покупаете в кооперативе, вы не покупаете недвижимость. Вы покупаете акции кооперативной корпорации, что дает вам право занимать одно из этих подразделений. Кооператив управляется правлением, состоящим из членов, которые могут голосовать за правила и политику, а также за изменения в них.

«В большинстве кооперативов правление имеет право утвердить потенциального покупателя, в отличие от кондоминиума, где правление обычно имеет только преимущественное право покупки квартиры», — объясняет Скотт Смайлер, юрист Gallet Dreyer. & Berkey в Нью-Йорке. «Правлению поручено определить сумму дохода, которую кооператив должен получить от своих акционеров, чтобы адекватно финансировать операции и резервы».

Этот доход собирается в виде ежемесячной платы за обслуживание, которую должен платить каждый акционер; эти сборы оплачивают такие вещи, как счета за коммунальные услуги, налоги на имущество и оценки. Плата за кооператив часто выше, чем плата, взимаемая ассоциациями кондоминиумов, потому что кооперативы объединяют все ежемесячные расходы в один счет.

«Все кооперативное здание является одним налоговым лотом, поэтому вместо получения индивидуального налогового счета для единицы пайщика все здание получает один налоговый счет, и каждый пайщик будет платить часть этого, исходя из своих долей». — говорит Александра Коломбо, адвокат нью-йоркской компании Capell Barnett Matalon & Schoenfeld.

Состояние и финансовая устойчивость кооператива критичны. У каждого кооператива есть резервный фонд, используемый для оплаты расходов на ремонт и замену основных компонентов здания, «которые могут включать новую крышу, новую лифтовую систему, новые окна или новую систему отопления», — добавляет Коломбо. «В этом резервном фонде также есть свободные средства для непредвиденных расходов».

Если в резервном фонде недостаточно денег, жилищный кооператив проведет оценку, что означает, что ежемесячный счет пайщика за содержание может быть увеличен, или пайщик может быть ответственным за выплату одной крупной единовременной суммы.

Обратите внимание на то, как формируется и пополняется резервный фонд кооператива. В Нью-Йорке, например, совместные транзакции облагаются так называемым оборотным налогом — по сути, комиссией за перевод. Если резерв финансируется в основном за счет этой платы, это может свидетельствовать о том, что правление не желает тратить средства на содержание, что может означать проблемы с обслуживанием в целом.

Типы кооперативов

Существует три основных типа кооперативов:

1. Рыночная ставка кооператив , который позволяет участникам покупать и продавать акции по рыночным ценам
2. Арендный кооператив , в котором кооперативная корпорация арендует здание у внешнего инвестора вместо того, чтобы владеть им, и, следовательно, не получает доли в собственности
3. Жилищный кооператив с ограниченным капиталом (LEC) , который устанавливает ограничения на цену, по которой акции кооператива могут быть куплены или проданы его пайщиками

Независимо от типа, состояние и финансовая устойчивость кооператива имеют решающее значение. У каждого кооператива есть резервный фонд, используемый для оплаты расходов на ремонт и замену основных компонентов здания, «которые могут включать новую крышу, новую лифтовую систему, новые окна или новую систему отопления», — добавляет Коломбо. «В этом резервном фонде также есть свободные средства для непредвиденных расходов».

Если денег в резервном фонде недостаточно, ЖСК произведет оценку — по сути, доначисление. Его можно взимать несколькими способами: либо путем увеличения ежемесячного счета за обслуживание акционера, либо в виде одной крупной единовременной суммы.

Покупателям жилья, рассматривающим кооператив, важно обращать внимание на то, как формируется и пополняется резервный фонд кооператива. В Нью-Йорке, например, совместные транзакции облагаются так называемым оборотным налогом — по сути, комиссией за перевод. Если резерв финансируется в основном за счет этой платы, это может свидетельствовать о том, что правление не желает тратить средства на содержание, что может означать проблемы с обслуживанием в целом.

Кондоминиумы и кооперативы

Кооперативы и кондоминиумы звучат и часто выглядят очень похоже. И на самом деле, у них есть одна общая черта: жильцы проживают в отдельных единицах внутри здания или строения, которые имеют общие зоны. Но есть существенные различия между кооперативами и квартирами.

Приобретая квартиру, вы получаете право собственности на участок недвижимости (физический дом или квартиру) в обмен на покупную цену. В кооперативе вы покупаете фиксированное количество акций корпорации, которая владеет или арендует здание, в котором расположены юниты. Вместо того, чтобы получить документ, вы получаете договор аренды или владения недвижимостью, а также сертификат на акции.

В результате, кондоминиумы, как правило, имеют более высокую запрашиваемую цену, потому что вы получаете полное право собственности на квартиру, но с меньшими ежемесячными расходами. Кооператив, как правило, имеет более низкую запрашиваемую цену, но более высокие ежемесячные расходы на обслуживание и другие текущие расходы. «Квартиры обычно стоят значительно дороже, чем кооперативы, но допускают большое разнообразие вариантов финансирования, что позволяет многим покупателям, которые не были бы кандидатами на кооперативы», — говорит Коломбо. Квартиры также стоят дороже, потому что их легче продать.

Покупка квартиры больше похожа на покупку дома, тогда как покупка кооператива похожа на инвестирование в компанию. Существует гораздо более простой процесс утверждения, когда дело доходит до покупки квартиры, и у них часто менее строгие правила, когда речь идет о домашних животных, детях и субаренде. «Процесс утверждения кооперативов может быть пугающим и строгим, с большим количеством документов и раскрытием большого количества личной информации, которую может запросить правление», — объясняет Коломбо. Совет директоров также даст вам интервью.

«Стоимость кооперативов не всегда растет с той же скоростью, что и квартир», — добавляет Коломбо. «Это связано со строгим процессом утверждения и высоким требованием к первоначальному взносу, что часто исключает многих потенциальных покупателей».

Что такое квартира?

Многоквартирные дома — это здания смешанного назначения, в которых есть как многоквартирные дома, так и кооперативы. В этих зданиях часто есть торговые помещения на первом этаже и жилые помещения наверху, причем большинство жилых единиц находится в ведении кооператива.

Кондоминиумы редки, но существуют. Например, в Нью-Йорке есть несколько квартир, которые попадают под этот ярлык, что стало возможным благодаря налоговому законодательству, которого больше не существует.

Плюсы и минусы кооператива

Плюсы

Кооперативы имеют свои преимущества и недостатки, особенно по сравнению с покупкой квартиры. Во-первых, плюсы:

• Обычно покупка акций кооператива обходится дешевле, чем покупка кондоминиума. «Квартиры обычно на 25–30% дороже, — говорит Коломбо.
• Вы, вероятно, заплатите меньше за закрытие кооператива, чем за квартиру.
• В некоторых мегаполисах, таких как Нью-Йорк, может быть проще найти жилье через кооператив, чем через квартиру.
• Поскольку кооперативы часто устанавливают строгие правила и политику, вы, вероятно, можете рассчитывать на более безопасное и тихое здание, а также на уважительных и ответственных соседей.
• Часть ежемесячного содержания — до 60 процентов в некоторых случаях — не облагается налогом. Сумма, подлежащая вычету, определяется той частью, которая применяется к налогам на недвижимость и процентам по ипотечным кредитам.

Минусы

Конечно, покупка в кооперативе имеет несколько потенциальных недостатков, в том числе: ответственность за долги и расходы корпорации. Покупатели квартир с хорошей кредитной историей, напротив, иногда могут извлечь выгоду из ипотечных кредитов, которые требуют всего лишь 3-процентного первоначального взноса. «Много раз, в зависимости от кооператива, мы даже видели, что они требуют от 20 до 50 процентов депозита или даже покупки полностью наличными без финансирования», — говорит Коломбо.

Продать доли в кооперативе может быть труднее и занять больше времени, чем продать квартиру. «Акционер кооператива может продать свои акции, но правление кооператива может отказать потенциальному покупателю по любой причине, которая не защищена местными и федеральными антидискриминационными законами», — предостерегает Коломбо. «Правление не обязано раскрывать, почему они отказали потенциальному покупателю, если нет заявления о дискриминации. Это отсутствие прозрачности может быть сложным для продавцов. Это потому, что даже самые финансово квалифицированные кандидаты могут быть отклонены. Если корпорация откажет потенциальному покупателю, продавцу придется повторно выставить объект на продажу, что может означать пустую трату времени и денег».

Риски кооператива

Также могут быть риски, связанные с покупкой акций кооператива. Важно учитывать несколько факторов, в том числе:

• Правильно ли управляются финансы здания?
• Есть ли у здания достаточные финансовые резервы?
• Подходит ли срок службы основных систем здания, таких как крыша, котельные, лифты и фасад?
• Участвует ли здание в судебном процессе?
• Другие акционеры в здании неприятности?
• Какова доля вашей квартиры в основной ипотеке здания и когда она должна быть погашена? Возможна ли оплата шарами? Позволят ли финансы рефинансировать, когда наступает срок погашения ипотечного кредита?
• Кооператив владеет землей или арендует землю? Если последнее, когда истекает срок аренды и/или каковы условия продления?

Если ответы на эти вопросы не являются предпочтительными, вы можете поискать другое жилье или подумать о другом виде жилья.

Еще один риск: вы можете потратить время и деньги, наняв адвоката для переговоров с продавцом по договору купли-продажи, только для того, чтобы представить пакет доски и в конечном итоге получить отказ без каких-либо объяснений.

Как уже отмечалось, существует также риск того, что вы не сможете продать квартиру так быстро, как вам хотелось бы, «особенно если жилищному кооперативу требуются большие авансовые платежи или финансирование наличными», — говорит Коломбо. «Не у всех потенциальных покупателей на рынке есть деньги, но они могут получить финансирование через институционального кредитора. Следовательно, этот пул покупателей может в конечном итоге перейти на рынок кондоминиумов».

Сколько стоит кооператив?

По словам Коломбо, стоимость покупки кооператива может быть на 25-30% меньше, чем вы заплатили бы за квартиру.

«По сравнению с кондоминиумами, кооперативы, как правило, продаются по несколько более низкой цене из-за права правления кооператива одобрять все продажи», — отмечает Смайлер. «Некоторым людям нравится эксклюзивность кооператива и дополнительный уровень проверки, но это также ограничивает круг потенциальных покупателей, тем самым снижая цену продажи».

Финансирование кооператива

Вы можете получить финансирование для покупки акций кооператива с помощью ипотечного кредитора или банка, и этот процесс несколько похож на финансирование квартиры. Кооперативную ссуду получить не так просто, как другие виды ипотечных кредитов, но некоторые кредиторы специализируются на них. Они, как правило, стоят дороже, чем кредит на квартиру.

«Кредитор подпишет и вас, заемщика, и кооператив», — объясняет Смайлер. «Кредитор захочет просмотреть финансовые показатели кооператива, недавние продажи в здании, цену за акцию, сумму обслуживания за акцию и соотношение единиц, занимаемых владельцами. Если соотношение склоняется в пользу большего количества квартир, не занятых собственниками, чем квартир, занимаемых владельцами, кредитор будет более неохотно давать деньги взаймы».

Является ли покупка кооператива хорошей инвестицией?

Покупка доли в кооперативе может быть хорошей инвестицией, хотя вы захотите сделать домашнее задание. Это включает в себя рассмотрение ежегодных документов как минимум за последние три года и протоколов правления как минимум за последние пять лет. Протокол правления, в частности, выявит любые проблемы со зданием и, возможно, даже с вашим подразделением, или судебные разбирательства, которым вы подвергнетесь.

«Если вам нужна безопасная среда с давними соседями, без кратковременных посетителей, без громкой музыки и часто без собак или кошек, покупка кооператива может быть для вас», — говорит Коломбо. «Кооперативы обычно представляют собой сплоченные сообщества акционеров, которые гордятся строгими правилами и поощряют своих соседей соблюдать эти правила и положения».

Имейте в виду, что вам, вероятно, следует планировать жить в кооперативе или часто посещать его, если это второй дом. Советы кооперативов, как правило, одобряют заявителей, которые планируют стать резидентами. И большинство кооперативов не разрешают субаренду. Так что неразумно думать о вашем кооперативе исключительно как об инвестиционной собственности.  

Другие типы жилья:

Квартиры

Дома ранчо

Квартира	подходят для тех, кто хочет остановиться в отличном месте по более низкой цене рядом с торговыми, ресторанными и развлекательными центрами, часто по более доступной цене, чем покупка квартиры или дома на одну семью.
Кондоминиум	Кондоминиумы привлекают тех, кто ищет жилье с низкими эксплуатационными расходами, дом с чувством безопасности, возможности общаться с соседями и другие факторы.
Таунхаус	Таунхаусы — особенно хороший вариант для тех, кто покупает жилье впервые, или для других покупателей жилья с ограниченным бюджетом, которым нужно больше места, чем обычно предоставляется в кондоминиуме.
Модульный дом	Модульные дома заманчивы для пустых гнезд, желающих уменьшить размеры, пар, ищущих квартиры на заднем дворе, такие как крошечные дома, или семей, желающих обновить свою устаревшую недвижимость в красивых, но дорогих районах.
Частный дом	Дома на одну семью лучше всего подходят семьям, которые предпочитают большой двор и много места для отдыха. Другие по-прежнему предпочитают квартиру или таунхаус с низкими эксплуатационными расходами, которые включают в себя такие преимущества, как озеленение, уборка снега и внешний уход.
Многоквартирный дом	Многоквартирные дома лучше всего подходят тем, кто заинтересован в инвестировании в недвижимость и не боится дополнительной ответственности и временных затрат, связанных с работой арендодателя.
Дом-бунгало	Бунгало площадью от 1000 до 2000 квадратных футов — отличный вариант для молодых семей, ищущих стартовый дом, или для пенсионеров, желающих уменьшить площадь в доме без лестницы, или для одиноких домовладельцев, которые хотят жить в доме на одну семью, не управляя огромным имуществом.
Дом-патио	Дома с внутренним двориком, как правило, полутораэтажные и являющиеся частью более крупной ассоциации, лучше всего подходят домовладельцам, которые не хотят возиться с лестницей или техническим обслуживанием.
Ранчо	идеально подходят для тех, кто предпочитает одноэтажную жизнь. Одиночки, пары и семьи с детьми могут найти что-то, что понравится в доме на ранчо.