Статья 29 ЖК РФ. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. Жк 29
ЖК «24 29» от СК Дальпитерстрой в Василеостровском районе
СК NordEst занималось строительством комфортабельного ЖК «24 29». Площадь строения Т-образного типа составляет 10 тыс. м². Небольшой дом клубного типа возводился по современной монолитно-кирпичной технологии. Строение оснащено новейшими коммуникациями, бесшумными грузопассажирскими лифтами, имеет развитую собственную инфраструктуру и находится в экологически благоприятной местности.
Новостройка класса «комфорт» уже возведена и сдана в эксплуатацию в конце 2016 года надежным и опытным застройщиком «Дальпитерстрой». Жилой комплекс в СПб представляет собой многосекционный корпус с оригинальной архитектурой, большой площадью остекления и огражденной территорией. Высота секций варьируется от 9 до 11 этажей.
На подземном уровне располагается небольшой, но теплый паркинг на 23 машиноместа, на первых трёх этажах — помещения под коммерцию. Жильцы будут испытывать дефицит в парковочных местах. В благоустроенном дворе проведено озеленение, установлены фонари, оборудованы игровые и спортплощадки, места для отдыха.
Варианты квартир и планировок
В продаже представлено 85 просторных квартир с 2,76-метровыми потолками. Из них — 28 студий, 16 «однушек», 18 «двушек» и 23 «трёшки». Цены — доступные. Общая жилая площадь соответствует 6200 м². Застройщик представил эргономичные и удобные планировки, провел внутри помещений черновую стяжку пола, установил металлопластиковые окна, входные металлические двери и радиаторы отопления. Метраж жилой недвижимости составляет 46–140 «квадратов». Купить жильё можно в рассрочку или можно воспользоваться ипотекой от ведущих российских банков (Открытие, Сбербанк России).
Экология рядом
Новостройка находится в самом центре Васильевского острова в Санкт-Петербурге. Вблизи жилого дома «24 29» расположено несколько живописных зеленых зон (сады Шкиперский и Василеостровец), нет промышленных предприятий, приносящих вред окружающей среде. Людям, заботящихся о здоровье, понравится чистый воздух и много зелени. Строительная компания побеспокоилась о том, чтобы двор был зеленым и уютным. Возле здания посеян газон, посажены кустарники и деревья.
Расположение
До метро «Василеостровская» следует добираться 1,8 км, что соответствует 23 минутам пешком или 5 минутам транспортом. Автомобилисты могут выехать на Большой и Средний проспекты. Наблюдаются проблемы с заторами на дорогах, особенно в часы пик. В окружении сложилась развитая инфраструктура. Здесь работают школы, детсады, бассейн, поликлиника, спортшкола олимпийского резерва, аптеки, салоны красоты, магазины.
novohata.ru
полная информация с фото, цены на квартиры и планировки, документы, отзывы
Обзор жилого комплекса
Тихая 24-я линия в самом центре Васильевского острова, современное жилое здание высотой в девять этажей — это ЖК «24 29», застройщиком которого является компания NordEst, а подрядчиком – «Дальпитерстрой».
Построено это кирпично-монолитное здания, отделанное светло-бежевой керамогранитной плиткой, на 24-ой линии Васильевского острова. Оно состоит из двух секций – фасадной, в девять этажей, и пристроенной к ней со двора, в которой на два этажа больше.
Цоколь высокий, с фасада сплошь остекленный, с красивым крыльцом. Вход и въезд во двор через проездную арку. Доступ в парадные — с крыльца-стилобата, чуть дальше – въезд в подземный паркинг.
В ЖК «24 29» 85 квартир комфорт-класса. Квартирография стандартная для современного жилья – от студий до трехкомнатных квартир. Их общая площадь от 46,4 до 139,3 кв. метра. При этом количество студий (28 шт.) и трехкомнатных (23 шт.) несколько больше, чем одно- и двухкомнатных (16 и 18 соответственно).
Кухни от 12,4 до 16,6 кв. метра. Прихожие просторные, в каждой квартире балкон или остекленная (от пола до потолка) лоджия. Жилые помещения предоставляются жильцам без отделки, но с установленной стальной дверью и полностью смонтированными линиями электропроводки. Двухкамерные стеклопакеты в пластиковых рамах.
Дом имеет собственный небольшой подземный паркинг на 21 машино-место. Территория огорожена, ведется видеонаблюдение. Его эксплуатацию осуществляет собственная управляющая компания.
Социальная инфраструктура в центре Васильевского острова развита хорошо. Поблизости от жилого комплекса расположены не только гимназии, школы и детские сады, но и бассейн СКА, поликлиника.
В районе много зелени, но назвать экологическую ситуацию отличной нельзя. Сам дом стоит в окружении промышленных объектов (шиномонтаж, автосервис, автосалон) и НИИ.
Транспортная доступность в пределах острова неплохая. Рядом Малый и Средний проспекты. Расстояние до станций метро «Василеостровская» и «Приморская» от ЖК «24 29» примерно одинаковое.
Информация на этой странице обновлена 24.08.2018. Источник — сайт застройщика, официальный сайт ЖК «24 29», данные, записанные со слов менеджера отдела продаж.
domananeve.ru
цены и планировки квартир в ЖК «24 29» на Васильевском острове В СПб
Всё необходимое для комфортного проживания вашей семьи:
В 5-ти минутах ходьбы от дома расположен Горный университет и Юридический факультет СПбГУ. В 700 м находится одна из лучших школ Санкт-Петербурга – физико-математический лицей № 30, чуть дальше – гимназия «Земля и Вселенная». Неподалеку расположены несколько детских садов и библиотека.
Медицинская инфраструктура представлена такими известными медучреждениями, как Покровская больница, а также Многопрофильная клиника им. Н.И. Пирогова. Кроме того, неподалеку расположена Детская больница №2 Святой Марии Магдалины, Клиника NjMed, муниципальные поликлиники.
Через дорогу от жилого дома расположена спортивная инфраструктура для взрослых и детей: бассейн СКА, а также Центр физической культуры, спорта и здоровья Василеостровского района, на базе которого работает специализированная детско-юношеская школа олимпийского резерва ВО.
Василеостровский район славится многочисленными кафе и ресторанами, удовлетворяющими вкусам самых избалованных посетителей. Один из самых примечательных ресторанов – «Я люблю» – находится неподалеку от дома. Из ресторана на высоте 60-ти метров открывается самая красивая панорама нашего города.
В 300 м от дома расположен сад «Василеостровец» - отличное место для прогулок. Кроме того, внутренний двор дома станет излюбленным местом игр и развлечений для ваших детей.
В 800 метрах от дома строится станция метро «Горный университет», открытие которой планируется в 2018 году.В 5-ти минутах езды на автомобиле – выезд на Западный скоростной диаметр.
Дом расположен в самом центре Васильевского острова, где сосредоточена коммерческая инфраструктура района – отделения банков, бизнес-центры «Биржа, «Сенатор», «Ленинград», «Даниз Плюс», «Респект», «Baltis Plaza» и др.
nordestinvest.ru
Статья 29 ЖК РФ. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения (действующая редакция)
1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.
www.zakonrf.info
| Однокомнатная квартира | 3 | 61.6 м2 | 55.1 м2 | — | 2.76 м | 7.3 млн ₽ | Без отделки | Планировка | ||||||||||
| Однокомнатная квартира | 3 | 61.6 м2 | 55.1 м2 | — | 2.76 м | 7.3 млн ₽ | Без отделки | Планировка | 7.26 млн ₽ * стоимость зависит от действующих скидок и способа оплаты Адрес Санкт-Петербург, 24-я линия В.О., 29 А Отделка Без отделки Высота потолка 2.76 Общая площадь 61.6 Жилая площадь 55.1 Площадь кухни 0 Оставьте свой номер телефона и вам перезвонят за 1 минуту, чтобы рассказать все подробности об этой квартире  | |||||||||
| Однокомнатная квартира | 5 | 75.3 м2 | 69.3 м2 | — | 2.76 м | 12.8 млн ₽ | Без отделки | Планировка | ||||||||||
| Однокомнатная квартира | 5 | 75.3 м2 | 69.3 м2 | — | 2.76 м | 12.8 млн ₽ | Без отделки | Планировка | 12.8 млн ₽ * стоимость зависит от действующих скидок и способа оплаты Адрес Санкт-Петербург, 24-я линия В.О., 29 А Отделка Без отделки Высота потолка 2.76 Общая площадь 75.3 Жилая площадь 69.3 Площадь кухни 0 Оставьте свой номер телефона и вам перезвонят за 1 минуту, чтобы рассказать все подробности об этой квартире | |||||||||
| Однокомнатная квартира | 11 | 45.7 м2 | 17.7 м2 | 13.7 м2 | 2.76 м | 6.4 млн ₽ | Без отделки | Планировка | ||||||||||
| Однокомнатная квартира | 11 | 45.7 м2 | 17.7 м2 | 13.7 м2 | 2.76 м | 6.4 млн ₽ | Без отделки | Планировка | 6.43 млн ₽ * стоимость зависит от действующих скидок и способа оплаты Адрес Санкт-Петербург, 24-я линия В.О., 29 А Отделка Без отделки Высота потолка 2.76 Общая площадь 45.7 Жилая площадь 17.7 Площадь кухни 13.7 Оставьте свой номер телефона и вам перезвонят за 1 минуту, чтобы рассказать все подробности об этой квартире | |||||||||
| Однокомнатная квартира | 7 | 61.6 м2 | 55.1 м2 | — | 2.76 м | 7.2 млн ₽ | Без отделки | Планировка | ||||||||||
| Однокомнатная квартира | 7 | 61.6 м2 | 55.1 м2 | — | 2.76 м | 7.2 млн ₽ | Без отделки | Планировка | 7.19 млн ₽ * стоимость зависит от действующих скидок и способа оплаты Адрес Санкт-Петербург, 24-я линия В.О., 29 А Отделка Без отделки Высота потолка 2.76 Общая площадь 61.6 Жилая площадь 55.1 Площадь кухни 0 Оставьте свой номер телефона и вам перезвонят за 1 минуту, чтобы рассказать все подробности об этой квартире | |||||||||
24-29.novopoisk.spb.ru
Ст. 29 ЖК РФ с Комментариями 2017-2018 года (новая редакция с последними изменениями)
1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.
Комментарий к Ст. 29 ЖК РФ
1. Федеральным законодательством процедура производства переустройства и перепланировки прописана впервые. До вступления в силу настоящего Кодекса эти отношения регулировались в основном на местном уровне. Думается, что в современных условиях необходимы единые требования к процедуре оформления переустройства и перепланировки жилых помещений, принятые именно на федеральном уровне.
В настоящее время переустройство и перепланировка жилых помещений — явления не редкие. Можно отметить, что не во всех случаях они были произведены в соответствии с предъявляемыми требованиями. Такого рода переустройства и перепланировки жилых помещений являются самовольными.
2. Самовольными переустройством и перепланировкой должны признаваться произведенные собственником жилого помещения или нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, без согласования с органами местного самоуправления либо с нарушением проекта переустройства и перепланировки. В этом случае собственники и наниматели жилого помещения могут быть привлечены к административной ответственности. Согласно статье 7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда. Административные правонарушения в данном случае рассматривают органы государственной жилищной инспекции.
Административное взыскание может быть наложено независимо от того, будет ли жилое помещение приведено в первоначальное состояние, или в судебном порядке переустройство или перепланировка будут сохранены.
3. Органы местного самоуправления направляют лицам, самовольно произведшим переустройство или перепланировку, уведомление о приведении их жилого помещения в первоначальное состояние в разумный срок.
В случае неисполнения этого предписания орган местного самоуправления вправе предъявить в суд иск к собственнику жилого помещения о принудительной продаже жилого помещения либо к нанимателю жилого помещения о расторжении договора найма и выселении нанимателя без предоставления другого жилого помещения.
Продажа жилого помещения проводится на основании решения суда с публичных торгов. При этом в договоре купли-продажи жилого помещения должно быть условие для нового собственника о приведении приобретаемого жилого помещения в первоначальное состояние. В связи с этим и стоимость квартиры будет ниже, чем могло бы стоить такое жилое помещение, если бы было продано в иных обстоятельствах. После проведения торгов собственнику жилого помещения выплачивается денежная сумма, вырученная от продажи, за вычетом суммы, потраченной на организацию этих торгов.
Если новый собственник не исполнит условие договора купли-продажи о приведении жилого помещения в прежнее состояние, то договор купли-продажи жилого помещения, заключенный на публичных торгах, может быть расторгнут как неисполненный. Однако думается, что можно предоставить возможность новому собственнику надлежащим образом оформить переустройство или перепланировку, если это не нарушает права граждан и конструкцию здания.
4. В случае, когда за самовольные переустройство и перепланировку в судебном порядке был расторгнут договор социального найма и наниматель был выселен, обязанность по приведению в прежнее состояние жилого помещения возлагается на собственника. В данном случае корректнее было бы сказать — на органы государственной власти или органы местного самоуправления. Возложить обязанность на публичное образование нельзя, так как оно не является юридическим лицом.
В то же время суд не может обязать орган местного самоуправления привести жилое помещение в прежнее состояние, если оно находится в муниципальной собственности. Обязать совершить действие можно ответчика, а если орган местного самоуправления является истцом по данной категории дел, то, как мы понимаем, истца нельзя обязать исправить нарушение. Приведение в первоначальное состояние жилого помещения в данном случае останется моральной обязанностью органа местного самоуправления.
5. Собственник или наниматель жилого помещения в судебном порядке вправе требовать сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью либо если это не влияет на конструктивные особенности здания.
zhkrf.ru
Статья 29 ЖК РФ. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
Новая редакция Ст. 29 ЖК РФ
1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.
Комментарий к Статье 29 ЖК РФ
1. В отличие от ЖК 1983 г., Кодекс в ст. 29 определяет понятие самовольного переустройства и (или) перепланировки жилых помещений. Оно означает такое переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, которые произведены при отсутствии документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося для согласования.
2. Кодексом предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Согласно отсылочной норме ч. 2 ст. 29 Кодекса, такие лица несут ответственность в соответствии с законодательством. В настоящее время в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольных переустройстве и (или) перепланировке жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21). Специалисты в области административного права отмечают, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство <1>.--------------------------------<1> См.: Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях. Издание второе, переработанное и дополненное / Ред. кол. Веремеенко И.И., Салищева Н.Г., Якимов А.Ю. М.: ТК Велби, 2002. С. 190.
Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
3. Помимо обязанности нести административную ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений у лиц, виновных в данных нарушениях, возникает дополнительная обязанность имущественного характера - они должны привести соответствующие помещения в прежнее состояние в разумный срок. Порядок совершения этих действий определяется органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 Кодекса). Вероятно, этот же орган должен установить, за чей счет помещение приводится в прежнее состояние.
Целесообразно обратить внимание на то, что субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма. При этом указанные положения следует толковать ограничительно: предусмотренные ст. 29 Кодекса меры ответственности за самовольное переустройство и (или) самовольную перепланировку жилого помещения не могут быть применены к нанимателям жилых помещений, предоставленных по договорам найма специализированных жилых помещений, которые предусмотрены статьями раздела IV Кодекса.
4 - 6. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма вправе обратиться в суд с заявлением о сохранении такого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В связи с этим в судебной практике возникал вопрос: в каком производстве (исковом, особом или в производстве по делам, возникающим из публичных правоотношений) рассматриваются заявления граждан о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии? Верховный Суд РФ разъяснил, что норма ч. 4 ст. 29 Кодекса должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности с ее ч. 5, которая устанавливает право суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия судом решения, предусмотренного ч. 4 данной статьи.
В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа местного самоуправления, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 Кодекса вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма. Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.
Вместе с тем положения ст. 29 Кодекса не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 - 28 Кодекса, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 Кодекса документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.
Таким образом, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2006 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 27.09.2006 <1>).--------------------------------<1> Бюллетень международных договоров. 2007. N 1.
На практике также возникали вопросы, каков порядок выселения граждан, если после самовольно произведенного переустройства (перепланировки) жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние? Обязательно ли их выселение до торгов или они могут проживать до момента проведения торгов? Президиум Верховного Суда РФ разъяснил следующее. В ст. 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Следовательно, права на имущество у нового собственника возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего собственника прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество.
Из этого следует, что до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и выселен из него быть не может (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005 <1>).--------------------------------<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 3.
Другой комментарий к Ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Комментируемая статья устанавливает последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Самовольными согласно ч. 1 являются работы, проведенные при отсутствии предусмотренных ст. 26 ЖК оснований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.
2. Последствием самовольного переустройства и (или) перепланировки ст. 29 называет расторжение договора социального найма жилого помещения. Что касается собственников жилья, то в комментируемой статье речь фактически идет о принудительном изъятии жилья (продаже его с публичных торгов). Однако ст. 235 ГК РФ, которая содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия жилья, такого случая не предусматривает (о принудительном изъятии см. п. 5 комментария к рассматриваемой статье).
3. Собственник или наниматель жилого помещения обязан привести жилье, самовольно переустроенное или перепланированное, в прежнее состояние в установленный (разумный) срок. Если это требование не выполнено, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о расторжении договора социального найма (в отношении нанимателя), о принудительном изъятии жилья (в отношении собственника), что предусматривается ч. 3 и 5 комментируемой статьи.
Положения о принудительном изъятии жилья в установленных случаях применяются и к новому собственнику жилого помещения (ставшему собственником в связи с приобретением жилья на публичных торгах - п. 1 ч. 5), а также к собственнику, являвшемуся наймодателем по расторгнутому в соответствии с ч. 5 ст. 29 договору.
4. Следует отметить, что законодатель не устанавливает последствий расторжения договора социального найма в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки. Видимо, такие работы следует расценивать как определенное нарушение прав и законных интересов граждан или повреждение жилого помещения до состояния, представляющее угрозу жизни или здоровью граждан (поскольку судом не принято решение о сохранении этого жилого помещения в перестроенном и (или) перепланированном состоянии - см. ч. 4 ст. 29). Таким образом, в данном случае допустимо применять положение ст. 83 ЖК и, как следствие, выселение без предоставления другого жилья (ст. 91 ЖК РФ). Согласно ч. 4 ст. 29 суд может сохранить жилье в переустроенном состоянии, если права и законные интересы граждан не нарушены, угрозы их жизни и здоровью нет.
5. Нормы комментируемой статьи сформулированы с привлечением правил ст. 293 ГК РФ. Статья 293 ГК РФ предусматривает принудительное изъятие жилого помещения, если оно используется не по назначению, если нарушаются права и интересы соседей, в случае бесхозяйственного обращения с жильем, что приводит к его разрушению (перечень является закрытым и, как видим, случаев переустройства и перепланировки не содержит). При этом ст. 293 ГК РФ содержится в перечне случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленном ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев тоже является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.
Вопрос о применении ст. 293 ГК РФ было бы возможным рассматривать в случаях переустройства жилья, если в связи с этим нарушены права и интересы соседей либо если переустройство можно охарактеризовать как разрушение жилья в связи с бесхозяйственным обращением (см. ст. 293 ГК РФ). Положений такого характера гл. 4 ЖК не содержит.
Таким образом, реализация п. 1 ч. 5 ст. 29 возможна при условии внесения изменений в ст. 293 ГК РФ или в ст. 235 ГК РФ, согласно которым принудительное изъятие жилья допускалось бы и в случае его самовольного переустройства.
Решение о принудительном изъятии жилья принимается только судом, если, например, происходит разрушение жилья, причиной которого явилось его переустройство. И, конечно, в данном случае неважно, было ли оно самовольным либо произведено с соблюдением необходимых формальностей.
Таким образом, само по себе самовольное переустройство не может служить основанием для принудительного изъятия у собственника его жилого помещения.
6. Аналогичные претензии следует адресовать положениям ч. 6 комментируемой статьи, тем более в отношении нового собственника жилого помещения. В данном случае правила ст. 293 ГК РФ не должны бы применяться, поскольку действие (бездействие) нового собственника никоим образом не связано с: использованием жилья не по назначению; нарушением прав и интересов соседей; бесхозяйственным обращением с жильем.
То же касается собственника - наймодателя жилого помещения.
jkodeksrf.ru
.jpg)
