Жк москвичка официальный сайт цены на квартиры и планировка: ЖК «Москвичка»: ипотека и выгодные цены на квартиры в новостройке от застройщика

ЖК «Москвичка» — официальный сайт, цены на квартиры, авторский видеообзор, отзывы покупателей о жилом комплексе

«Пушистые», удобные дорожки нового жилого комплекса комфорт класса «Москвичка» от компании «Гранель» москвички и москвичи будут топтать в поселке Сосенское Новомосковского административного округа столицы. ЖК будет обладать не только благоустроенной внутренней территорией, но также собственными социально-бытовыми и коммерческими объектами. Правда, очаровательное природное окружение, которое включает в себя живописный лес и реку, обратно пропорционально транспортной доступности данной локации. Посмотрим, есть ли еще отрицательные моменты в характере МОСКВИЧКИ, ведь все женщины такие непредсказуемые

Первым в эксплуатацию был сдан корпус №6. Случилось это событие в декабре 2018 года, в аккурат, как и было заявлено в ПД (там значился IV квартал 2018 — прямо под Новый год). Следующим на очереди введен в эксплуатацию корпус №4 — 27 марта 2019 (застройщик успел буквально в последние три дня намеченного срока в IV квартале 2019). Учитывая, что у ГК «Гранель» уже были случаи просрочки сдачи объектов (взять хотя бы ЖК «Государев дом«), у многих дольщиков по истечении положенного времени начинало «сосать под ложечкой«, но на этот раз все обошлось. Возможно, избежать подобных проблем в дальнейшем поможет система продаж недвижимости через эскроу-счета. При этом Ваши кровные будут находиться на специальных банковских счетах, и застройщик получит к ним доступ лишь после сдачи дома в эксплуатацию.

ЖК «Москвичка»
предстает пред нами пятью многосекционными корпусами переменной высотности. Их этажность находится в диапазоне от 9 до 15 этажей. Для строительства использована монолитно-кирпичная технология. Она подразумевает долговечность фасадов и устойчивый фундамент. Основным материалом для отделки выступают фиброцементные плиты. Цветовая гамма комплекса яркая и привлекательная. Ведь она заключается в гармоничном сочетании светлых, темных и ярких цветов. Основным направлением архитектуры проекта выступает эффектный и эстетичный урбанистический
стиль. Дома строят таким образом, чтобы они имели высокие показатели теплоизоляции и износостойкости. Стоит подчеркнуть, что довольно высокого качества удалось достичь благодаря использованию японских технологий строительства. Правда, несколько подвели они в вопросе внутренней шумоизоляции между помещениями, которая оставляет желать лучшего.

Каждая квартира будет иметь блоки, предназначенные под установку кондиционеров. Они защитят сплит-системы от влияния внешних факторов и значительно продлят срок службы. Главным создателем архитектурной концепции является известный отечественный архитектор Василий Манукян. Большинство жилых помещений будут обладать витражными балконами, что позитивно повлияет на инсоляцию внутри квартир и их видовые характеристики.

В отделке входных групп доминирует коричневый цвет с дизайнерскими композициями из дерева. В каждой секции предусмотрены помещения для консьержей, места для хранения детских колясок и велосипедов. На нужный этаж жильцов поднимет отечественное лифтовое оборудование от Карачаровского механического завода (не ОТИС, конечно, но качество более-менее приемлемое). В каждом подъезде будет по 2 лифта. В час пик придется и подождать.

Вход в секции размещен на одном уровне с поверхностью земли. Безопасность обеспечит наличие видеодомофонов и пожарной сигнализации. Все корпуса будут подключены к централизованным инженерным системам. Также в проекте применена инновационная система кондиционирования, которая создаст свой, уникальный, микроклимат в каждой квартире. Другой вопрос — сами квартиры.

Квартирный вопрос

Начнем с количественных показателей. Жилой комплекс «Москвичка»
будет включать в себя более 600 тыс. кв. м жилья. Точное количество
квартир пока что неведомо, ибо не на все корпуса обнародованы проектные декларации. Достоверно известно, что в первых трех новостройка будет состоять из 3 638 жилых помещений.

На выбор потенциальных покупателей представлены юниты площадью от 17,81 (крошечные студии) до 61,51 кв. м. Для комфорт класса этого явно недостаточно, если учитывать, что трешки здесь только начинаться должны от 65 кв. м. Количество комнат варьируется от одной до трех. Высота потолков составляет 2,74 м. Все жилье сдается в эксплуатацию с черновой
отделкой. В этом можно увидеть как преимущества, так и недостатки. Ведь с одной стороны новоселы сами могут реализовать дизайн интерьера, но с другой стороны, придется потратить немало времени и денег на ремонтные работы.

Некоторые из планировок предусматривают раздельные санузлы и небольшие гардеробные. Во всех квартирах установят двухкамерные стеклопакеты, радиаторы отопления и стальные двери с фурнитурой.

«Москвичи, сладки ваши калачи»

Жилой комплекс «Москвичка»
возводится в поселке Сосенское Новомосковского административного округа столицы. Данная местность только с 2012 года включена в состав города Москвы, но с этого времени стремительно развивается. В ближайшее годы ожидается, что НОВАЯ Москва ничем не будет отличаться от остальной части мегаполиса. Начать хотя бы с того, что прописка у Вас здесь уже столичная.

Чтобы добраться до столицы личным автомобилем лучше всего воспользоваться удобным съездом к Калужскому шоссе, по которому до МКАД всего 8 км. Стоит отметить, что в ближайшее время городские власти обещают реализовать вблизи данного ЖК крупный транспортно-пересадочный узел с выездом к трассе Солнцево-Бутово-Видное. Подтверждением этих слов служит тот факт, что всего в 5-10 минутах ходьбы от проекта заканчивают строительство станций метро «Коммунарка» и «Ольховская». Сдать их власти намереваются уже в 2019 году. Так что, думается, после этого события транспортная доступность «Москвички» значительно улучшится. Естественно, на стоимости квартир это отразится не в лучшую сторону для покупателей.

Возле новостроек расположена остановка общественного транспорта «Липовый парк».
Там проходят автобусы №288 и 895-к. На них жильцы примерно за 30 минут
доберутся до станции метрополитена «Теплый стан«.

В общем, расположение на данный момент оставляет желать лучшего. Отсюда и доступная цена юнитов — от 1,9 до 6,8 млн руб.

Экологическая
обстановка в окрестностях «Москвички»
просто волшебная. Все дело в том, что комплекс находится в окружении многочисленных зеленых зон. Также в пешей доступности находится Липовый парк и Бутовский лесопарк. Это станет огромным преимуществом для тех, кто любит гулять на свежем воздухе, устраивать семейные пикники среди зеленых насаждений, а также собирать грибы и ягоды.

Ухудшит почти идиллические показатели тишины и чистоты воздуха запланированное строительство скоростной трассы ГазпромАвиа, которая будет состоять из 4-6 полос и пройдет как раз под окнами комплекса.

Внутренний двор превратится в мини парк, закрытый для въезда автомобилей. Там планируют установить скамейки, качели и осветительные фонари. Здесь же планируется строительство многочисленных детских и спортивных площадок, а также сети пешеходных и велосипедных дорожек.

Стоит отметить также, что ранее на участке застройки комплекса находился великолепный лес, который пришлось вырубить. Это сопровождалось митингами и протестами местной общественности. Шум удалось заглушить клятвенными обещаниями застройщика компенсировать часть зелени за счет высадки деревьев на собственной территории «Москвички». А пока вокруг — «поле, русское пооо-оле«…

Для удобства проживающих, «Гранель» предусмотрел следующие объекты инфраструктуры:

• 
  три современных детских сада с общей вместительностью 465 малышей;

• 
  среднюю общеобразовательную школу со спортивным уклоном на 1 124 детей;

• 
  подземные паркинги на 1 500 автомобилей;

• 
  продуктовые минимаркеты и магазины с бытовыми товарами;

• 
  предприятия социально-культурного назначения;

• 
  отделения банков и салоны красоты;

• 
  аптеки и офисные помещения.

Помимо этого в пешей доступности находится школа №2070 и детский сад под таким же номером, а также несколько центров развития. Рядом расположена детская больница и коммерческий медицинский центр. Вкусно покушать новоселы смогут в кафе «Есть поесть» и «Хатимаки». Также буквально возле корпусов находится Почта России, аптека и несколько предприятий бытового обслуживания. Улучшить свою физическую форму жильцы смогут в фитнес-клубах «Дубровка Фитнес» и «Beauty&Fit«.

Главный по квартирам

Именно такие слова изображены на логотипе ГК «Гранель», которая и реализует ЖК «Москвичка».
Девелопер ведет свою деятельность, начиная с 1992 года. На сегодняшний момент площадь их портфеля превышает 4,5 млн кв. м, что является довольно внушительной цифрой. В своей деятельности компания руководствуется такими принципами как высокое качество строительства и обеспечение новостроек собственной инфраструктурой. Стоит подчеркнуть, что «Гранель»
является ведущим партнером известного банка «Возрождение».

На форумах жильцов встречаются негативные отзывы относительно решения застройщиком некоторых насущных вопросов. Например, о канализационных стоках (можно ведь и в речку), плохой шумоизоляции в помещениях или о качестве утеплительных материалов.

Окончательно стройку обещают завершить к 2021 году. Согласно официальному сайту стоимость квартир колеблется от 1,9 до 6,8 млн руб. Здесь же Вы можете узнать об акциях и спецпредложениях от застройщика. Процент по кредиту варьируется от 8,5% до 11,2% годовых. Рассрочка
предоставляется на индивидуальных условиях и на срок не более 6 месяцев. Кроме того, возможна покупка через субсидии, материнский капитал и военную ипотеку.

ПЛЮСЫ

• 
  яркие фасады;

• 
  есть ниши под установку кондиционеров;

• 
  большой выбор лотов;

• 
  развитая собственная инфраструктура;

• 
  хорошая экология

МИНУСЫ

• 
  недостаток мест в подземном паркинге;

• 
  встречаются нарушения сроков ввода объектов в эксплуатацию со стороны застройщика;

• 
  в 4 км ожидается строительство перевалочной базы для транспортировки мусора;

• 
  метро рядом только строится;

• 
  шумоизоляция оставляет желать лучшего

Заключение редакции

Если нужно жилье комфорт класса по доступной стоимости — добро пожаловать в ЖК «Москвичка». Месторасположение на лоне природы несколько омрачено недостаточно хорошей транспортной доступностью. Застройщиком выступает ГК «Гранель» — компания довольно опытная и проверенная временем. Если не боитесь ЗАДЕРЖЕК сдачи объектов, Вас не смущает близость шоссе и возможность услышать соседские сплетни о себе через стенку — ЖК «Москвичка» создан именно для Вас.

06.04.2019

ЖК Москвичка в Новой Москве 🏠 Планировки и цены на квартиры на вторичном рынке.

Характеристики ЖК

Сообщить о неточности

• Класс жилья

  комфорт

• Тип здания

  монолит

• Квартир

  Всего 2085

• Тип продажи

  ДДУ

• Этажность

  8-15

• Высота потолков

  2. 74 м

• Варианты отделки

  без отделки

• Паркинг

  подземная 231

Особенности проекта

ЖК «Москвичка» является примером удачного комфортного жилья. Проект представляет собой район полностью готовый для жизни. Отдаленное расположение за счет хорошей транспортной доступности является больше плюсом, чем минусом. В ближайшее время в пешей доступности появится станция метро, которая сделает передвижение по столице еще более простым. Московская прописка – это приятный бонус, которым стоит воспользоваться. Особенно, если живешь в тихой загородной атмосфере и наслаждаешься хорошей экологией.

О жилом комплексе

Купить квартиру в ЖК «Москвичка» стоит как можно скорее. Девелопер обещает комфортный райский уголок по доступным ценам, но такой комплекс на самом деле лучше увидеть лично.

Целевая аудитория

Квартиры в ЖК «Москвичка» подойдут разным покупателям, включая семьи со средним достатком. Комфорт-класс также приглянется молодым парам, начинающим бизнесменам, пенсионерам. Новостройка на территории Новой Москвы – отличная возможность обзавестись московской пропиской.

Риски покупателя

Девелопер

Девелопером проекта является группа компаний «Гранель». Организация занимается возведением стандартного и комфортного жилья. За годы работы зарекомендовала себя как ответственный застройщик, сдающий качественные проекты точно в срок. В портфеле компании насчитывается свыше 4 500 000 кв. м недвижимости. Деятельность девелопера сосредоточена на Москве и Московской области.

Как купить

Квартиры в ЖК «Москвичка» можно приобрести у девелопера. ЖК «Москвичка» офис продаж предлагает ипотеку от ведущих российских банков. Семьи с детьми смогут воспользоваться программой «Детской ипотеки».

Квартирный фонд

Квартирография жилого комплекса отличается разнообразием. Метражи варьируются от 17,81 до 61,51 кв. м. Высота потолков составляет 2,74 метра. Передача квартир владельцам осуществляется без отделки.

Архитектура

В состав жилого комплекса входят монолитные корпуса с переменной высотой от 8 до 15 этажей. Архитектурная концепция отображает стиль современного города и притягивает внимание уникальными японскими фасадами. Яркие красочные акценты на фоне фасадов в спокойном цвете создают радостную атмосферу. Дворовое пространство закрыто от машин. На придомовой территории запланированы открытые площадки для занятий спортом, скверы, мини-парки, бульвары.

Транспортная доступность

Добраться от новостройки до ближайшей станции метро «Коммунарка» можно пешком за 13 минут. От МКАД жилой комплекс «Москвичка» отделяют 9,6 км, а время в пути на авто составит 11 минут. На личном транспорте до ТТК можно доехать за 27 минут, а до Садового кольца – за 35 минут.

Соседние новостройки

Поблизости располагается ЖК «Бунинские луга», ЖК «Бунинский», ЖК «Белые ночи», ЖК «Скандинавия», ЖК «Магистр», ЖК «Легенда № 18», ЖК «Garden Park Эдальго».

Инфраструктура

Собственная инфраструктура отличается многофункциональностью. В комплексе появятся детские сады, школа, подземный паркинг, а также социально-бытовые объекты. В шаговой доступности внешняя инфраструктура расширяется. Рядом располагается ТЦ «Коммунарка», супермаркет «Перекрёсток», центр йоги «YogaMuse» и другие объекты.

ЖК Москвичка на карте

На карте

НАОСосенское поселениеулица Василия Ощепкова, корпус 2,3,4,6

• Расстояние до
  МКАД:

  7 км

• Как добраться

  До МКАД: выезд через улицу Василия Ощепкова на Калужское шоссе 2,6 км, далее по шоссе 6,9 км. До ТТК выезд через улицу Василия Ощепкова на Киевское шоссе 9,3 км, далее по Ленинскому проспекту 17,2 км. До Садового кольца по проспекту 29 км.

Река Варварка

10 минут
пешком

Ход строительства ЖК Москвичка

Видео хода строительства

Документы

Показать
еще 2 документа

Спецпредложения от застройщика

ЖК Onest. Премиальные квартиры на Пресне

Старт продаж корпусов 9 и 23 этажа. Виды на «Москва-Сити». Квартиры с террасами. Свои парк и школа

Реклама | АО «СЗ Сергея Макеева»

ЖК «Дмитровское небо»

Старт продаж семейного корпуса! Панорамные виды.

Реклама | ООО «СЗ «ЛСР. Развитие»

I LIKE Новотомилино — Скидки до 12%
Успейте купить по Новогодним ценам! Комфортный комплекс, городская инфраструктура, с отделкой и без.

Реклама | ООО «СЗ «РЕАЛИНВЕСТ»

ЖК РИВЕР ПАРК КОЛОМЕНСКОЕ. Бизнес-класс.

Квартал 29 га. В комплексе дет. сады, школы, фитнес-клубы, поликлиники, магазины. Безопасные дворы

Реклама | ООО «МССЗ»

Москвичка в Москве — купить квартиру, квадраты от 33.00 кв.м.

Гранель Развитие

Подписаться

Визуализация

Строительство

Прямая трансляция

Застройщик не выкладывает фото строительства

Застройщик не ведет прямую трансляцию

Отзывы о Москвичке

Отзывов пока нет. Вы можете быть первым, кто оценит это

Информация о проекте

Идентификатор объекта: 3963

Окупаемость инвестиций в квартиру

33 кв. м.40 кв.м.50 кв.м.60 кв.м.70 кв.м.80 кв.м.100 кв.м.

с ценой

1910 $/кв. м.

Открыть калькулятор ROI

О проекте

Жилой комплекс «Москвичка» в поселке Столбово расположен по Калужскому шоссе на пятом километре от МКАД в районе Коммунарки. Он находится на расстоянии восьми километров от станции метро «Бунинская аллея», рядом находится удобная транспортная развязка.

Рядом с новостройкой находится детская поликлиника, кафе, детский сад, школа и лицей, рядом супермаркет, а в двадцати минутах езды большой торгово-развлекательный центр. По словам специалистов, в районе хорошая экология, вокруг много зелени, есть довольно большие леса. Это влияет на стоимость жилья в комплексе и делает квартиры в ЖК «Москвичка» выгодным объектом для инвестиций в перспективную недвижимость.

Новостройка состоит из пяти монолитно-каркасных домов комфорт-класса высотой от двух до пятнадцати этажей. Здания возводятся с применением современных энергосберегающих технологий, обеспечивающих низкую стоимость коммунальных услуг. При строительстве проводится ряд мероприятий по улучшению эксплуатационных характеристик зданий, с использованием экологически чистых материалов.

Работа ведется в несколько этапов, их высокое качество иллюстрируют фотографии, опубликованные в социальных сетях и на форумах по интересам. План развития предусматривает строительство школы боевых искусств и трех детских садов. Строятся подземный паркинг и наземные паркинги, обустраиваются детские площадки, проводится благоустройство и благоустройство территории.

Купить квартиру в ЖК Москвичка от застройщика Granel Development можно несколькими способами, среди которых наиболее популярны рассрочка, ипотека и покупка жилья за счет материнского капитала.

Компания предлагает 1-2-3-комнатные квартиры площадью от 33 м2. Квартиры посуточно без отделки. Планировка квартир позволяет рационально использовать имеющуюся площадь, высота потолков в квартире 2,8 метра.

Разработчик

Группа компаний «Гранель», основанная в 1992 году, — динамично развивающаяся инвестиционно-промышленная компания, работающая в различных секторах…
Подробнее о Гранель Девелопмент

Контакты отдела продаж «Москвичка»

Горячая линия

+995 (558) 7000 88

Бесплатный номер (США):
+1 855 588 8066

Заказать бесплатный трансфер на Москвичку

Запрос отправлен! Мы свяжемся с вами в ближайшее время

Москвичка на карте Москвы.

д. Столбово, Калужское шоссе, 5 км от МКАД

%имя%

%имя%

FAQ

Какие способы оплаты доступны в Москвичке?

Есть ли скидки при покупке квартиры в Москвичке?

Сколько этажей в Москвичке?

Тип конструкции дома в Москвичке?

Какая инфраструктура в Москвичке?

Какое здание сдается в Москвичке?

Когда будет завершено строительство?

Как связаться с отделом продаж «Москвичка»?

Другие объекты поблизости, г. Москва

Полярная 25

Жемчужина Зеленограда

Новоград Павлино

Счастье на Ломоносовском

Пожалуйста, заполните форму, чтобы получать уведомления об изменении цен

Пожалуйста, заполните форму, чтобы получить обратный звонок от разработчика

Лучшее время, чтобы позвонить вам
Звоните сейчас

Запрос обратного вызова отправлен. Спасибо!

Пожалуйста, заполните форму, чтобы получить персональную скидку 300$.

Сертификат отправлен на Ваш Email!

Сообщите нам, если никто не ответит на звонок.

Запрос отправлен. Мы свяжемся с вами в ближайшее время

Ипотечный калькулятор

Новый список

Менее 50 символов

Установить по умолчанию

Москвичка

В список «»?

Пожалуйста, заполните форму, чтобы получить обратный звонок от нас

Имя

Телефон

Лучшее время, чтобы позвонить вам
Звоните сейчас

Запрос обратного вызова отправлен. Спасибо!

Повышение доступности квартир начинается с понимания затрат на их строительство

Товарищ Gramlich — Гарвардский университет

В течение десятилетия между Великой рецессией и пандемией коронавируса США пережили исторически длительный экономический подъем. Спрос на арендное жилье в эти годы неуклонно рос, чему способствовали демографические тенденции и сильный рынок труда. Тем не менее, предложение нового арендного жилья не поспевает за спросом, что приводит к повышению арендной платы, опережающему рост доходов домохозяйств.

Политики и исследователи определили ряд барьеров на пути к строительству большего и более доступного жилья, включая ограничительные правила землепользования, увеличение стоимости строительных работ и материалов, а также большую концентрацию рынка в жилищной отрасли. Примечательно, что жилищное строительство не выиграло от повышения производительности, как это произошло во многих других отраслях.

Строительство, скорее всего, замедлится, пока пандемия COVID-19 не утихнет и экономические условия не улучшатся. Но кризис общественного здравоохранения высветил степень незащищенности жилья среди миллионов съемщиков жилья в США — проблему, которую можно решить, только строя больше жилья с меньшими затратами.

Эта статья является первой в серии статей, посвященных тому, как улучшенные решения в области проектирования и строительства могут снизить стоимость строительства многоквартирных домов. Наша цель — показать, что девелоперы, архитекторы и подрядчики могут сделать для повышения доступности, независимо от более значительных изменений в политике землепользования или жилищном финансировании. Мы также отмечаем области, в которых проектирование и строительство взаимодействуют с политической и финансовой средой и в которых могут быть полезны более широкие изменения. В этой серии резюмируются основные выводы из более длинного отчета.

Спрос на арендное жилье превысил предложение, особенно на квартиры по умеренной цене

В период с 2010 по 2019 год доля домохозяйств в США, сдающих свои дома в аренду, выросла с 32% до 36%. За этот период было сформировано более 4 миллионов новых домохозяйств арендаторов, включая беспрецедентный рост числа арендаторов с высокими доходами. Этот всплеск спроса привел к исторически низким показателям вакантных площадей, а арендная плата росла быстрее, чем доходы домохозяйств. Арендаторы с низким и средним доходом оказались в особенно тяжелом положении, поскольку домохозяйства с более высокими доходами боролись за ограниченное предложение аренды. Размер домохозяйства за этот период сократился, что привело к увеличению спроса на небольшие единицы жилья, особенно на квартиры с одной и двумя спальнями.

Что касается предложения, многоквартирные дома росли (рис. 1). Более 60% новых многоквартирных домов, построенных в 2018 году, были в зданиях с более чем 50 квартирами, и только 5% были в домах с менее чем 10 квартирами.

Более крупные здания отражают эффект масштаба при многоквартирном строительстве. По мере роста стоимости земли застройщикам необходимо разместить больше единиц жилья на одном земельном участке. Затраты на проектирование, регулирование и эксплуатацию не сильно зависят от размера здания, поэтому более крупные здания позволяют застройщикам распределять эти фиксированные затраты на большее количество квартир. Как выразился один застройщик: «С точки зрения эксплуатации, эксплуатация здания на 30–40 квартир обходится нам почти так же дорого, как и здание на 100 квартир, поэтому мы ищем участки, на которых можно разместить более крупные проекты».  

Рост арендной платы в период с 2010 по 2018 год отражает существенное увеличение стоимости трех основных компонентов строительства: земля, рабочая сила и материалы. Местные и государственные органы власти приняли правила, в том числе сборы за воздействие и сложные процедуры получения разрешений, которые увеличивают затраты на разработку и продлевают сроки строительства. Местные законы о зонировании гораздо более ограничивают новое многоквартирное жилье, чем односемейное жилье почти во всех юрисдикциях США

Когда правительство добавляет расходы на строительство, эти расходы обычно перекладываются на арендаторов или покупателей с наценкой. Обременительные правила могут стать значительным бременем, особенно для небольших проектов и доступного жилья или жилья со средним уровнем дохода.

В то время как в научной литературе документировано, как чрезмерно ограничительное зонирование увеличивает стоимость жилья на ранних стадиях процесса застройки, меньше исследований было сосредоточено на этапах проектирования и строительства жилья. На сегодняшний день большинство исследований стоимости жилья в области проектирования и строительства сосредоточено на отдельных методах строительства (таких как строительство за пределами участка) или конкретных типах зданий (таких как микроквартиры). Проектным группам необходимо будет объединить ряд проверенных и экспериментальных стратегий, чтобы повысить эффективность и предсказуемость проектирования и строительства многоквартирных домов при одновременном производстве высококачественного жилья.

Сокращение затрат на строительство потребует экономии на всех этапах процесса

Чтобы лучше понять, как методы проектирования и строительства могут удешевить строительство квартир, мы разбиваем составляющие затраты на три категории: стоимость земли, постоянные затраты и мягкие затраты. расходы. Вклад каждой категории в общие затраты на разработку существенно зависит от географии, типа проекта (например, среднеэтажный или многоэтажный), размера проекта и конкретных характеристик объекта. Следующая разбивка приблизительно показывает, как основные расходы могут быть разделены в многоквартирном проекте средней этажности (от четырех до шести этажей).  

• Стоимость земли. Покупка земли составляет примерно от 10% до 20% общих затрат на развитие для типичного многоквартирного проекта. Стоимость земли существенно различается в зависимости от местоположения проекта. По состоянию на 2018 год цены на землю недалеко от центра Вашингтона, округ Колумбия, и Сан-Франциско составляли более 10 миллионов долларов за акр по сравнению с примерно 100 000 долларов за акр в Кливленде и Детройте.
• Жесткие затраты. Эта категория включает строительные работы и материалы и может быть разбита на четыре подкатегории: подготовка площадки и основание, оболочка и конструкция, интерьеры и услуги. В среднем на основные затраты приходится от 50% до 70% стоимости строительства.
• Мягкие расходы. Все затраты, кроме земли и материальных затрат, считаются мягкими затратами. Ключевые компоненты включают проектирование, инжиниринг, финансирование, получение разрешений и сборы за воздействие. Мягкие затраты в среднем составляют от 20% до 30% от общих затрат для относительно простого проекта, хотя они могут быть выше в некоторых городских районах и для субсидируемых проектов доступного жилья. Сложные проекты, которые требуют изменения зонирования или сталкиваются с серьезным противодействием сообщества, будут иметь гораздо более высокие мягкие затраты.

В следующих статьях этой серии будут рассмотрены стратегии снижения затрат в каждой из основных категорий и подкатегорий.  

Не все многоквартирные дома являются небоскребами — типология зданий имеет значение для затрат

У многих термин «многоквартирный дом» ассоциируется с манхэттенскими небоскребами из стекла и стали. Но на самом деле многоквартирные дома бывают самых разных размеров, архитектурных стилей и строительных материалов — от скромных дуплексов до кластеров дворов и 50-этажных башен. Такие правила, как строительные нормы и правила и требования зонирования, сильно влияют на размер здания, дизайн, материалы и методы строительства. Банки и другие кредиторы также связывают доступность финансирования с размером здания и типом конструкции. Все эти факторы приводят к различной стоимости строительства на единицу площади.  

Затраты на строительство для любого типа могут значительно различаться в зависимости от географических рынков в зависимости от преобладающих ставок заработной платы для строителей, требований к найму работников, объединенных в профсоюзы, и строительных норм и правил. Строительные материалы, такие как пиломатериалы и сталь, зависят от мировых рынков, поэтому цены в США меньше различаются. Кризис COVID-19 может нарушить глобальные цепочки поставок этих материалов.

Мы представляем средние затраты, полученные на основе данных RSMeans и интервью с разработчиками. Однако затраты на строительство должны пониматься на местном уровне. Например, многие проекты средней этажности в Детройте застопорились из-за нехватки рабочей силы, а строгие местные требования к рабочей силе приводят к тому, что стоимость строительства превышает 250 долларов за квадратный фут без соответствующего повышения арендной платы. Оценки затрат в Детройте стало трудно предсказать, поскольку застройщики видят увеличение на 30% между первоначальной оценкой стоимости и окончательными строительными предложениями.

Одно важное предостережение заключается в том, что RSMeans в первую очередь собирает данные по проектам новых месторождений, а не по проектам реконструкции на участках заполнения. Заполняющие проекты, как правило, меньше по размеру, не имеют эффекта масштаба и часто выполняются на более сложных участках. Затраты, вероятно, значительно различаются в зависимости от проектов заполнения, но, вероятно, наиболее похожи на строительство средней этажности.  

(ссылка на источник фото. CC BY-SA 2.0)

Как показано на рисунке 3, стоимость строительства существенно меняется в зависимости от типа здания, в основном из-за изменения материалов. Например, высотная бетонная конструкция может стоить 75 долларов или больше за квадратный фут, чем шестиэтажная конструкция с деревянным каркасом («палка») на бетонном подиуме. Если участок зонирован для максимальной высоты здания в девять этажей, дополнительных трех этажей дохода, полученного за счет перехода на бетонную конструкцию, может быть недостаточно для того, чтобы сделка «завершилась» (имеет финансовый смысл). Из-за скачка стоимости строительства застройщики могут не строить до максимальной высоты или отношения площади к площади (FAR), разрешенных в соответствии с зонированием, за исключением мест, где ожидаемая арендная плата за квадратный фут очень высока.

Тип конструкции также влияет на планировку и эффективность многоквартирных домов, особенно на то, как жильцы получают доступ к своим квартирам. В небольших проектах с заполнением часто есть единственная внутренняя лестница, поднимающаяся от общего входа. В зданиях средней этажности обычно используются коридоры с двойной нагрузкой и одним или несколькими лифтами, как показано на рис. 5. В высотных башнях квартиры часто группируются вокруг центрального ядра. Как мы уже говорили, эти планировки имеют прямые последствия для затрат: для более высоких многоквартирных домов требуются более дорогие стальные или бетонные конструкции, а планировка этажей влияет на процент от общей площади построенных квадратных метров, который непосредственно приносит доход (например, ни один житель не оплачивает стоимость коридоров или лестниц). ).  

До сих пор наше обсуждение было сосредоточено на затратах на строительство квартир по рыночной цене. «Доступные» многоквартирные дома (т. е. проекты, получающие государственные субсидии) имеют дополнительные особенности и ограничения, которые обычно увеличивают затраты на строительство по сравнению с жильем по рыночным ценам. Примечательно, что мягкие затраты на доступное жилье значительно выше из-за сложности организации программ субсидирования. Девелоперы доступного жилья не могут конкурировать за самые желанные земельные участки, поэтому они часто ограничиваются участками с более низкой абсолютной стоимостью земли. Эти сайты могут стоить меньше из-за проблем с их созданием; например, крутые участки, требующие более дорогого фундамента, или загрязненные земли, требующие рекультивации.

В штатах, предоставляющих федеральные субсидии, такие как Налоговый кредит на жилье для малоимущих (LIHTC), установлены требования к типам квартир и минимальным размерам квартир (включая большие «семейные» квартиры), что может ограничивать инновации на уровне плана этажа и квартиры. Некоммерческие застройщики часто пытаются поддержать важные общественные цели, такие как строительство с участием профсоюзов, выплата преобладающей заработной платы и включение общественных пространств в свои жилищные комплексы. Эти усилия, однако, могут привести к дополнительным затратам в бюджете проекта.