Жк водный перевод апартаментов в квартиры: Перевод апартаментов в квартиру?

Содержание

как сделать из апартаментов квартиру

Сами мы не местные.

Для начала разберёмся, зачем покупателям дорогих апартаментов переводить их в жилой фонд. Игроки рынка элитного жилья без устали твердят, что клиенты не видят никакой разницы между жилым и нежилым фондом, так как у каждого богатого человека уже есть по несколько квартир и коттеджей, а следовательно, возможность прописки не имеет значения. Но как обстоят дела в реальности?

«Согласно нашей статистике прописка в апартаментах важна для 15–25% их потенциальных покупателей, – делится руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости компании S.A. Ricci Юлия Кравчук. – Как правило, это люди, переезжающие в столицу из других городов или стран СНГ, и апартаменты в таком случае являются их единственным жильём в Москве».

В частности, по данным директора департамента продаж недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Игоря Быченка, в комплексе «IQ-квартал», расположенном в «Москва-Сити», около 20% покупателей – это жители других городов. Причём при подсчете в графу «иногородние» попадают не все, а только те, кто впервые приобретает недвижимость в столице, замечает управляющий партнёр компании ZIP Realty Евгений Скоморовский.

Шаг за шагом.

Сегодня пошаговая схема перевода выглядит следующим образом: сначала, рассказывает гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова, нужно написать заявление в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, а потом получить выписку из распоряжения о переводе помещения из нежилого фонда в жилой. К этому документу необходимо приложить аналогичную выписку из протокола городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы. Далее – предоставить акт о завершенном переустройстве или перепланировке.

БТИ вносит соответствующие изменения в учётно-техническую документацию по объекту. При удачном исходе копию распоряжения департамент отправляет в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве для внесения изменений в ЕГРП.

«Официально перевод выглядит несложно и осуществляется в режиме «одного окна», – добавляет Елизавета Некрасова. – Однако процесс может затянуться на годы, поскольку существуют десятки поводов для отказа в переводе».

Под угрозой сноса.

Тем не менее прецеденты перевода существуют. Первый случай, рассказывает независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, произошёл ещё до появления термина «апартаменты». В середине «нулевых» на рынок вышел проект «Остров фантазий», расположенный в Татаровской пойме района Крылатское. Юридически земля, на которой он был построен, предназначалась для спорта и рекреации, а помещения – «для временного проживания».

Несоответствие объектов недвижимости назначению земельного участка привело к трудностям с регистрацией права собственности. И покупателям пришлось действовать через суд, переводя свою недвижимость в статус постоянного жилья, а уже после этого регистрировать права на собственность.

Причём, добавляет эксперт, у покупателей был особый стимул получить статус полноценного жилья: московские власти оспаривали законность постройки, вплоть до требований сноса незаконно возведенных сооружений. А снести построенное жильё, находящееся на учете Росрегистрации, гораздо сложнее.

История первая: плотность застройки.

Чуть позже изменить статус апартаментов на жильё получилось у компании Mirax Group Сергея Полонского. При возведении проекта «Кутузовская Ривьера», построенного в 2007 году на Нежинской улице, девелопер превысил примерно на 10% плотность застройки. И эта лишняя «десятая часть» была распродана как нежилые помещения. Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс. долларов при помощи административного ресурса. Однако, как заметил хорошо знакомый с этой историей источник, пожелавший остаться неизвестным, покупатели апартаментов оказались в выигрыше. Например, квартира площадью 117 кв. метров, расположенная на 27-м этаже ЖК «Кутузовская Ривьера», стоила 1,34 млн долларов, тогда как апартаменты такой же площади этажом ниже – 1,1 млн долларов.

История вторая: соблюдая нормативы.

Нечто похожее произошло с проектом «Богословский, 12», возведённым в 2010 году в рамках ЖК «Сытинский». Семь этажей этого дома изначально получили статус жилья, а восьмой – апартаментов. Однако, как замечает руководитель блока элитной недвижимости компании «Бест-Новострой» Оксана Дивеева, ещё на стадии строительства застройщик анонсировал покупателям, что в будущем появится возможность перевода апартаментов в жильё. И после сдачи объекта госкомиссии сдержал свое обещание.

Директор департамента элитных новостроек агентства «Усадьба» Наталья Немчанинова добавляет, что в этом проекте при проектировании апартаментов изначально соблюдались технические требования для жилых помещений: нормативы по звукоизоляции, освещённости, минимальному метражу комнат, ширине несущих проемов, требования к тепловому контуру, пожарной безопасности и инженерным системам.

История третья: по законам рынка.

Когда речь заходит о переводе из апартаментов в жильё, чаще всего риэлторы вспоминают комплекс «Легенды Цветного», построенный в 2010 году компанией Capital Group. Изначально этот проект вышел на рынок как бизнес-центр с апартаментами. Но на этапе окончания строительства, говорит Наталья Немчанинова, апартаменты в нем получили статус нежилых помещений. В Capital Group отказались комментировать историю перевода, но участники элитного рынка полагают, что к изменению юридического статуса застройщика подтолкнула рыночная ситуация.

«Апартаменты в этом комплексе были большой площади и плохо продавались, поскольку проект ориентирован на luxury-сегмент, – объясняет управляющий партнёр агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. – А после перевода в жилой фонд привлекательность квартир значительно увеличилась, и они стали ликвидны».

История четвёртая: дань истории.

Изначально особняк в Пречистенском переулке, построенный в 1912 году по проекту немецкого архитектора Густава Гельриха, был жилым домом. Однако в советское время его статус изменили. Несколько лет назад компания Vesper реконструировала особняк. Площади проекта, получившего название «Дом Гельриха», распродавались как апартаменты, на 10–15% ниже стоимости жилых аналогов. Однако в 2013 году, к моменту завершения строительных работ, покупатели вышли к застройщику с предложением поменять юридический статус недвижимости, а расходы за перевод в жильё взяли на себя. На эту операцию у компании Vesper ушло четыре месяца. Правда, никаких подробностей у застройщика узнать не удалось.

Назад в будущее.

В ближайшее время правительство Москвы, скорее всего, ужесточит нормы для апартаментов, и тогда число девелоперов, желающих перевести их в жилую недвижимость, увеличится.

«Пока апартаменты находятся в более выгодном положении с точки зрения себестоимости строительства и девелоперу выгоднее продать их на 10–15% дешевле, чем менять проект, – рассуждает Ирина Могилатова. – Однако после нововведений ситуация в корне изменится».

То есть всё вернётся к стандартной схеме: застройщики будут возводить жильё. А апартаменты постепенно уйдут с рынка.

Перевод апартаментов в жилой фонд

Давно известно, что юридический статус апартаментов регламентирован в свидетельстве на право собственности — апартаменты классифицируются как нежилое помещение со всеми вытекающими из этого последствиями. Однако некоторые удачливые девелоперы сумели перевести свои апартаменты в жилой фонд, т.е. присвоить им статус жилья. Тонкости таких манипуляций стараются держать в секрете, однако важнее ответить на другой вопрос:

Зачем вообще это нужно девелоперам и рядовым собственникам апартаментов?

На этот вопрос существует три ответа:

1) Тарифы коммунальных услуг в апартаментах могут превышать квартирные тарифы в 3 и более раз. К тому же после принятия новых поправок к закону «О налоге на имущество физических лиц» владельцы апартаментов будут платить 0,5% от кадастровой стоимости в виде налога на недвижимость, что значительно выше налога на квартиры из жилого фонда (0,1-0,2%).

2) Как это не удивительно, но около 25% покупателей апартаментов заинтересованы в решении вопроса прописки в Москве, а покупка апартаментов, т.е. помещений нежилого фонда дает возможность лишь временной регистрации.

3) Девелоперы хотят перевести свои апартаменты в жилой фонд для повышения статуса продаваемой недвижимости.

Пример первый: остров временного проживания

Десять лет назад, когда термин «апартаменты» был знаком только по произведениям «Голливуда», любопытный казус произошел с жилым кварталом малоэтажных особняков «Остров фантазий». На земле, предназначенной для спортивных сооружений и рекреаций, были построены объекты недвижимости со статусом временного проживания. Проданы — как жилые. Этот юридический диссонанс вызвал у местных чиновников желание снести все возведенные дома, но собственникам апартаментов «временного проживания» удалось вовремя перевести недвижимость в жилой фонд и зарегистрировать права собственности на него через суд.

Пример второй: построили немного лишнего

Возводя «Кутузовскую Ривьеру», компания Mirax Group допустила превышение плотности застройки на одну десятую. Этот избыток был реализован в форме нежилых помещений-апартаментов. Всего за 90 000 долларов Mirax Group превратила их в жилой фонд. Деньги на процедуру перевода отдали сами владельцы нежилой недвижимости.

Пример третий: все по правилам

Распространенная ситуация в сегменте апарт-комплексов на базе старинных особняков: все этажи дома зарегистрированы как жилые, а последний (мансардный) — как апартаменты.

В случае с комплексом «Богословский, 12», застройщик честно сообщал об этом. Но покупателям обещали, что после сдачи объекта нежилые помещения переведут в жилые. Обещание сдержали!

Пример четверый: слишком дорого

Уникальный случай волшебного превращения только что построенных апартаментов был замечен в МФК «Легенды Цветного». Владельцы Capital Group оставляют ситуацию без комментариев.

Игроки рынка элитного жилья делают свои предположения: недвижимость в «Легендах Цветного» ориентировалась на сегмент люкс-премиум. Масштабная площадь апартаментов, их высокая цена не подтвердила возложенных на нее ожиданий. Для возвращения инвестиций пришлось переводить проект в жилой фонд и реализовывать как более привлекательный вариант.

Пример пятый: любители старины

Компания Vesper после реставрации старого особняка в Пречистенском переулке, 14 «Дом Гельриха» продавала его площади как апартаменты. Стоимость их была ниже, чем у жилого фонда. Покупатели обратились с просьбой к руководству Vesper о переводе за их средства. Операция потребовала около четырех месяцев.

Информационный источник: elitnoe.ru

В вашей новой квартире жесткая вода?

Вы все переехали в новую квартиру. Планировка отличная, добираться до работы не составляет труда, а кухня впечатляет. Но после первого душа в новом доме вы замечаете, что ваша кожа и волосы стали более сухими, чем когда-либо! И почему ваша посудомоечная машина оставила мутный осадок на всей стеклянной посуде?

Если это звучит знакомо, возможно, в вашей новой квартире жесткая вода. Узнайте, что такое «жесткая вода», чем она отличается от более мягкой воды, а также советы, как справиться с ней в вашем новом пространстве.

Что такое жесткая вода

Жесткая вода — это просто форма воды с более высоким, чем обычно, содержанием минералов — как правило, с большей концентрацией кальция и магния.

Прежде чем наша питьевая вода попадет в кран, она поступает из озер, рек и других водных путей. По мере того, как она течет, она собирает дополнительные минералы из камней и почвы, и если их слишком много, может образоваться жесткая вода. Хотя вам может потребоваться дополнительный прием магния и кальция в вашем общем рационе, жесткая вода может вызвать некоторые осложнения в вашем доме.

Сравнение жесткой и мягкой воды

Жесткая вода

Минералы, содержащиеся в жесткой воде, являются естественными и, как правило, безопасными для употребления. Однако есть и негативные моменты, связанные с жесткой водой в квартире.

Белый налет на посуде, душевых стенках, кофеварках и других поверхностях
Известковый налет
Снижение эффективности бытовых приборов, водопроводных систем и водонагревателей
Нижнее давление воды
Поврежденная и быстро изношенная одежда из-за жесткости жесткой воды
Плохая производительность мыла
Раздражение кожи из-за мыльной пены, которая может попасть в поры
Более сухая кожа и волосы после душа

Из-за многих из этих проблем ваши счета за коммунальные услуги могут увеличиться из-за избытка воды, используемой для повторного мытья посуды, одежды и других предметов, а также из-за скопления воды в ваших водопроводных системах.

Мягкая вода

После длинного списка проблем, связанных с жесткой водой, может показаться, что мягкая вода — лучший вариант. Обладая лучшими свойствами мыла, вкладом в более долговечную одежду, оптимальным давлением воды и другими преимуществами, у него все еще есть несколько собственных недостатков.

Мягкая вода может иметь более высокое содержание натрия, что приводит к слегка соленому вкусу.
Он более агрессивен и может медленно сокращать срок службы вашей водопроводной системы, что может привести к высокому уровню свинца и меди в вашей питьевой воде.

Как определить, что у вас жесткая вода

Если вы заметили какие-либо из перечисленных выше проблем с жесткой водой, вы можете также проверить ее другими способами. Вот несколько методов оценки качества воды в вашем доме:

DIY Soap Test

Тест на жесткость воды с помощью куска мыла и миски с водой из-под крана. Разотрите мыло между руками в миске. Если она быстро пенится, скорее всего, у вас более мягкая вода. Если получить небольшое количество пены не удается, а вода становится мутной, причиной может быть жесткая вода.

Выполнение теста влажной полоской

Вы можете приобрести их во многих магазинах товаров для дома, но убедитесь, что тот, который вы покупаете, также проверяет жесткость воды. Наполните емкость из-под крана и погрузите бумажную тест-полоску в воду. Затем сравните окончательный цвет полоски с таблицей комплекта.

Советы по обращению с жесткой водой

Поскольку у вас, скорее всего, не будет такого же доступа к водопроводной системе, как в доме, может потребоваться немного хитрости, чтобы справиться с жесткой водой в вашем доме. Воспользуйтесь этими советами:

Смягчите воду, вскипятив ее, чтобы удалить и испарить некоторые минералы. (Примечание: это обычно работает только с временной жесткой водой. Постоянная жесткая вода имеет немного другой химический состав).

№

Удалите пятна от жесткой воды и известковый налет белым дистиллированным уксусом. Вы также можете использовать уксус в качестве ополаскивателя в посудомоечной машине.
Избавьтесь от мыльной пены с помощью коммерческих продуктов, таких как Kaboom или самодельной смеси воды, средства для мытья посуды и уксуса.
Установите домашнюю систему смягчения воды для вашего крана. Если у вас есть проблемы со здоровьем, при которых повышенный уровень натрия может оказаться вредным, попробуйте бессолевые альтернативы.

Будь то качество воды или шумные соседи сверху, есть много причин, чтобы хотеть перейти к следующему месту. Найдите квартиру, которая соответствует вашим потребностям и бюджету, с помощью поиска квартир, где вы можете отфильтровать доступные объекты для аренды по цене, планировке, удобствам и многому другому!

Квартирные Трансферы | Переезд из одной квартиры в другую в том же здании

Арендаторы часто мечтают о переезде в лучшую квартиру. Эта мысль может подтолкнуть их к поиску в Интернете квартиры для аренды, потому что они чувствуют эмоциональную потребность в переменах.

Должны ли жильцы иметь процесс, который поможет им улучшить квартиру? Если им не нравится их квартира, само собой разумеется, что они рассматривают возможность разрыва договора аренды. Если у них есть надежда, что появится другая более симпатичная единица, они могут решить подождать.

Список ожидающих передачи квартиры

В настоящее время существует очередь на все, включая передачу квартиры. Ваши арендаторы будут признательны за дополнительную информацию о процессе передачи. И вам нужен профессионально управляемый лист ожидания, чтобы избежать конфликтов, обвинений в предвзятости и обид.

Возможно, будет лучше упростить запросы на передачу квартиры, даже если вы предпочитаете сохранить квартиры для новых арендаторов. И вот идея: удержание лояльного арендатора, взимание платы за перевод и резервирование перевода для арендаторов, которые занимают лучшие места в поведении, могут помочь вам максимально использовать желание арендатора переехать.

Почему просят перевод?

Арендаторы спрашивают о смене квартир по многим причинам, включая более комфортные, качественные и дизайнерские, недавно отремонтированные квартиры, более высокий этаж, особые удобства, шумные соседи, близость мусоропровода или лифта, другие жильцы недружелюбно относятся к свой этаж, им страшно там, где они находятся, им не нравится вид, слишком много лестниц, чтобы подняться, или в их арендованной квартире периодически возникают механические проблемы.

Хороший арендатор тот, кого нужно удержать, поэтому принятие заявки на переезд в другую квартиру, даже в престижную квартиру, может считаться хорошей практикой управления арендаторами.

Следует ли вам препятствовать переезду внутри здания, конечно, ваше решение, но вот процесс и политика, которые вы можете использовать для профессионального управления запросами арендаторов на переезд.

Заявки на перевод квартиры

Жильцы могут запросить перевод из одной квартиры в другую. Для руководства крайне важно установить политику в отношении критериев приемлемости, чтобы предотвратить потенциальные претензии о дискриминации или преференциальном обращении.

В качестве хорошей практики мы рекомендуем руководству работать над следующими этапами:

Либо жители, либо администрация могут инициировать запрос на передачу квартиры по разным причинам:
- Здоровье и безопасность: например, жильцы являются жертвами домашнего насилия. , насилие на свиданиях, сексуальные домогательства или преследование;
- Состояние здоровья: например, жители с физическими или умственными недостатками, которым может потребоваться жилье с особыми конструктивными особенностями в качестве разумного приспособления;
- Изменение размера домохозяйства;
- Квартиры непригодны для проживания из-за пожара или повреждения водой;
- Изменение финансового положения: например, домохозяйство не может платить арендную плату из-за потери работы и дохода.

Жильцы, желающие переехать, должны подать письменный запрос, заполнив форму запроса на перевод квартиры.
Жильцы могут запросить перевод только после того, как проживут в своей нынешней квартире не менее 12 месяцев, за исключением случаев, когда запрос на перевод связан с безопасностью, медицинским обслуживанием или здоровьем.
Жильцы должны иметь хорошую репутацию, чтобы руководство могло рассмотреть их запрос.
За исключением определенных обстоятельств, связанных с аварийным переводом, например, когда квартира находится в непригодном для проживания состоянии, члены одной семьи не должны быть разделены на две или более отдельные семьи.
Если жилье соответствующего размера недоступно, домохозяйство будет помещено в список ожидающих перевода. Домохозяйство будет уведомлено в письменной форме, когда будет доступна следующая квартира.
Жители, находящиеся в списке ожидающих перевода, могут отклонить предложение квартиры и остаться в верхней части списка. Если резидент откажется от предложения во второй раз, его или ее имя будет перемещено в конец списка.
После того, как запрос на передачу квартиры будет одобрен и домохозяйство примет новую квартиру, жилец должен внести новый гарантийный залог за новую квартиру. Другими словами, залог не должен быть переведен из одной единицы в другую .
Если парковочные места закреплены за конкретными квартирами, жители должны будут переехать на парковочное место, связанное с новой единицей.

Запрос на передачу квартиры не может быть удовлетворен по следующим причинам:

Текущая квартира арендатора повреждена;
Жилец совершил существенное нарушение правил аренды и проживания;
Жильцы задолжали сборы, сборы или просроченную арендную плату;
Администрация возбудила судебное дело против домохозяйства;
Домохозяйство не соответствует критериям отбора резидента для переводной единицы, таким как право на доход и стандарт занятости.