Как считается неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия. Нарушение сроков сдачи квартиры застройщиком по дду как получить пеню

Нарушение сроков застройщиком по ДДУ

Покупка недвижимости по договору долевого участия – это очень выгодное вложение денег, ведь можно приобрести жилье за сравнительно низкую цену. Однако нередко случается так, что условия ДДУ нарушаются, и чаще всего нарушение заключается в срыве установленных сроков. Как вести себя в подобной ситуации, что предпринять, если застройщик нарушил сроки сдачи дома, можно ли повлиять на него или получить компенсацию?

Об этом мы расскажем в данной статье.

Ответственность застройщика за нарушение сроков

Учитывая, что, к сожалению, ситуации со срывом сроков строительства и передачи квартир дольщикам на сегодняшний день – не редкость, власть позаботилась о том, чтобы максимально защитить интересы участников ДДУ. В связи с этим в законодательстве четко определена ответственность застройщика за нарушение сроков строительства – дольщикам за каждый день просрочки положена компенсация (неустойка), а кроме того, они имеют право претендовать на другие виды финансового возмещения (компенсация ущерба, штраф и т.д.). Кроме того, каждый участник ДДУ в случае нарушения условий договора имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке и получить полный возврат средств с процентами за их использование, даже если в тексте договора такой возможности не предоставляется. Но для получения компенсации нужно действовать быстро и грамотно, иначе можно потерять и деньги, и потенциальное жилье.

Неустойка насчитывается, начиная с первого дня просрочки по договору долевого участия вплоть до передачи квартиры дольщику или до обращения о взыскании компенсации. Существует и законодательно определенная формула расчета размера неустойки, согласно которой компенсация за один день просрочки составляет 1/300 (или 1/150 для физических лиц) от размера учетной ставки на момент расчетов. Потому прежде, чем обращаться за взысканием компенсации, необходимо правильно определить ее размер, в противном случае требования будут отклонены.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Если вы столкнулись с нарушением условий договора и хотите защитить свои интересы в споре со строительной компанией, начать необходимо с составления официальной претензии. Этот документ указывает застройщику на факт нарушения взятых на себя обязательств, а также уведомляет о том, что вы хотите получить компенсацию. Кроме того, если дело дойдет до суда, претензия и ответ на нее застройщика будут важным аргументом в процессе. Претензия обязательно должна быть составлена в письменной форме и передана в офис компании-застройщика, лично или с помощью почтовых служб. В последнем случае это должно быть заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.

Текст претензии составляется в произвольной форме, но должен содержать такие сведения:

адресат – полное наименование строительной компании, регистрационные и контактные данные;
заявитель – все ваши данные, включая ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, телефон;
суть претензии – здесь указывается, что были нарушены указанные в договоре долевого участия сроки сдачи дома и передачи квартир дольщикам, что влечет за собой последствия в виде компенсации или других форм возмещения;

требования – то, чего вы хотите добиться от застройщика, направляя ему претензию. Обычно здесь указывается требование выплатить неустойку за каждый день просрочки, иногда – дополнительная компенсация в виде возмещения материального и морального ущерба. Если требования финансовые, необходимо подкрепить указанные суммы расчетами согласно законодательно установленных формул.

Также к претензии добавляется перечень документов, которые подтверждают законность ваших требований: копия договора ДДУ, доказательства погашения задолженности по договору (квитанции, выписки из банка и т.д.), другие бумаги, если они имеют отношение к спору. После передачи претензии застройщику нужно дождаться его реакции, и, в зависимости от нее, выбирать дальнейшую линию поведения, при необходимости проконсультировавшись с юристом по ДДУ.

Застройщик нарушил сроки по ДДУ?

Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11

Взыскание неустойки с застройщика за нарушение сроков сдачи дома

Получив претензию, строительная компания может согласиться с требованиями, заявленными в ней, предложить переговоры или свой вариант разрешения спора или вообще проигнорировать. В первом случае ничего больше делать не нужно: вы получаете неустойку, и на этом конфликт исчерпан. Во втором случае все зависит от характера переговоров и компромиссов, на которые готовы идти стороны. Существует немало примеров, когда застройщику и дольщикам удавалось договориться: размер компенсации снижался, разбивался на несколько платежей, предоставлялась скидка на квартиру и т.д. Если удалось добиться компромиссного решения – это очень хорошо, после подписания документа об урегулировании спора он завершается.

Но достаточно часто встречаются ситуации, когда добиться приемлемого решения в споре с застройщиком не удается, а иногда претензия вовсе игнорируется. В таких случаях дольщикам ничего не остается как идти в суд и защищать свои законные интересы там. Такой вариант развития событий, хоть и несет в себе дополнительные сложности, затраты сил и времени, в конечном итоге может быть для участника ДДУ более выгодным: в судебном иске можно требовать компенсацию больше, чем в претензии – например, добавляется штраф за нарушение закона о защите прав потребителей в части отказа в досудебном урегулировании.

В такой ситуации порядок действий следующий:

Составление иска

во многом исковое заявление будет повторять претензию, только к доказательствам своей правоты нужно подойти более тщательно, подкрепив все заявления документально. Кроме того, нужно указать о неудачной попытке урегулировать спор в досудебном порядке;

Подача иска в суд

поскольку такие споры рассматривает суд общей юрисдикции (кроме спора между двумя юрлицами – в таких случаях это компетенция арбитражного суда), исковое заявление передается в районный суд по месту регистрации компании-застройщика;

Судебные слушания

на заседаниях необходимо доказать, что строительная компания нарушила взятые на себя обязательства, а значит, вам положена по закону компенсация. Обычно в таких делах решение (при должной доказательной базе) принимается в пользу дольщиков, но если в первой инстанции добиться справедливости не удалось, решение суда можно обжаловать.

Чтобы упростить подготовку к судебным тяжбам и ход самого процесса, рекомендуется воспользоваться услугами адвоката по спорам с застройщиками. Юрист, специализирующийся на подобных делах, в деталях знает, как составить иск, какие документы потребуются и как убедить суд принять правильное решение. В результате вы сможете разрешить конфликт в свою пользу, потратив минимум времени и сил.

Заключение

Просрочка по установленным в договоре долевого участия срокам передачи недвижимости – явление достаточно частое, и если вы с ним столкнулись, не стоит переживать, ведь закон на вашей стороне. Но взыскать полагающуюся компенсацию не так просто: понадобится составить претензию, провести переговоры, а в некоторых случаях обратиться в суд. Помочь отстоять свои права в подобных ситуациях может адвокат по спорам с застройщиками.

Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!

neustoyka.kuzpartners.ru

Ответственность застройщика по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)

Последнее обновление: 16.08.2017

Вопрос:

Всем известно, что должен делать Застройщик при продаже квартир в новостройке по Договору долевого участия в строительстве. А какую реальную ответственность несет Застройщик, если он не выполнит условия этого договора?

Ответ:

На первичном рынке недвижимости Застройщик может нести разную ответственность в зависимости от типа договора, который он заключил с Покупателем строящейся квартиры. Наибольшая ответственность за свои действия возложена на Застройщика Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). В чем именно заключается эта ответственность, и как дольщик может этим воспользоваться? Сейчас разберемся.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от других типов договоров с Застройщиком, строго регламентируется федеральным законом ФЗ-214, который в народе заслуженно называют «законом о защите прав дольщиков». Именно этот закон прямо и однозначно указывает, как участник долевого строительства может отстаивать свои права, и какие санкции грозят Застройщику в случае несоблюдения им условий договора.

Многие покупатели новостроек уже знакомы с тем, что должен сделать Застройщик для заключения ДДУ – купить или взять в аренду земельный участок под застройку, получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и т.п. Но мы сейчас акцентируем внимание именно на той материальной ответственности, которую Застройщик понесет в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им Договора долевого участия.

Практика показывает, что именно жесткие карательные функции закона, которые дольщик может применять в отношении Застройщика, стимулируют последнего к добросовестной и качественной работе.

Ответственность Застройщика по Договору долевого участия в строительстве можно коротко свести к нескольким обобщающим пунктам:

Дольщик имеет право расторгнуть договор с Застройщиком и вернуть свои деньги по целому ряду перечисленных в законе причин. Причем, сделать это дольщик может не только в судебном, но и во внесудебном порядке, просто отправив Застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Возможные причины для одностороннего расторжения договора дольщиком указаны в п.1, ст.9, ФЗ-214.

При расторжении договора дольщиком, Застройщик обязан вернуть не только деньги, уплаченные по договору, но и проценты за пользование этими деньгами (п.2, ст.9, ФЗ-214).
Дольщик имеет право взыскать неустойку (пени) с Застройщика, если тот задерживает указанный в договоре срок сдачи дома в эксплуатацию. Размер неустойки равен 1/150 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (п.2, ст.6, ФЗ-214).
Дольщик имеет право сверх неустойки потребовать от Застройщика возмещения убытков, которые он понес из-за нарушения договора Застройщиком (ст.10, ФЗ-214, ст.15 ГК РФ). Например, это может касаться вынужденной аренды жилья из-за задержки строительства.
Дольщик имеет право сверх всего прочего потребовать от Застройщика возмещения морального вреда, возникшего в результате действий Застройщика. Размер такой компенсации устанавливает суд.
Дольщик имеет право привлечь Застройщика к административной ответственности (в виде штрафа) за оказание услуг ненадлежащего качества (ст.14.4, КоАП РФ), за обман потребителя (ст.14.7, КоАП РФ), за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (ст.14.28, КоАП РФ).

Дольщик имеет право привлечь руководство компании-застройщика к уголовной ответственности (ч.2.2, ст.1, ФЗ-214, ст.200.3, УК РФ).
Дольщик имеет право потребовать от Застройщика возмещения всех судебных издержек, в случае, если иск дольщика будет удовлетворен судом.

Чтобы грамотно предъявлять претензии Застройщику, в том числе инициировать привлечение Застройщика к ответственности, а также для составления исковых заявлений в суд – лучше, конечно, обращаться к специализированным в этой области юристам.

И в довершении всех перечисленных санкций, можно еще учесть тот факт, что суды при рассмотрении споров между Застройщиком и дольщиками-физлицами чаще всего занимают сторону последних. Конечно, при условии, что дольщик полностью выполнил свою обязанность по договору в части оплаты.

Поэтому можно с уверенностью сказать, что ответственность Застройщиков за неисполнение условий Договора долевого участия (ДДУ) вполне реальная и довольно суровая. Ни в одной другой гражданско-правовой сфере таких жестких требований к исполнителю нет. И те Застройщики, которые принимают такие правила игры, то есть привлекают деньги на строительство именно по Договорам долевого участия, вынуждены принимать и ту финансовую ответственность, которую этот договор предусматривает.

Помимо перечисленных карательных санкций, дольщики защищены еще и страховочными функциями Договора долевого участия (ДДУ). Это, прежде всего, залог земельного участка вместе со строящимся на нем домом, и обязательное страхование ответственности Застройщика перед дольщиками.

При этом сам договор ДДУ не может быть составлен Застройщиком произвольно. Тот же закон обязывает его предусмотреть в условиях Договора долевого строительства те самые пункты, которые обеспечивают указанную выше ответственность Застройщика перед дольщиком. Подробнее об условиях Договора долевого участия в строительстве – см. в Глоссарии по ссылке.

Нужна помощь в споре с Застройщиком?Юристов по долевому строительству можно найти — ЗДЕСЬ.

На практике, однако, Застройщики применяют некоторые хитрости при заключении договоров. Указав все обязательные условия, они дополняют договор ДДУ своими пунктами, исходя из понятия «что не запрещено, то разрешено». Эти дополнительные пункты в ряде случаев могут ограничивать права дольщиков, а то и вовсе лишать их некоторых законных прав.

Например, это касается пунктов, где Застройщик дает себе право отодвигать срок сдачи дома, если он не успевает его сдать вовремя. Или пункта, где Застройщик ограничивает применение к нему требований о неустойке. Бывает, что в договоре Застройщик прописывает возможность для себя расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик не согласится добровольно с переносом сроков сдачи дома.

Таким образом, некоторые Застройщики пытаются снять с себя часть ответственности по Договору долевого участия. Но дольщикам следует знать, что такие приемы суд рассматривает как незаконные, ввиду их явного противоречия статьям и духу закона ФЗ-214. И в случае судебного разбирательства, права дольщика будут определяться именно законом ФЗ-214, а не пунктами договора. Условия договора могут произвольно определять только те отношения дольщика и Застройщика, которые остались за рамками 214-го закона (например, график платежей дольщика за квартиру).

И все-таки при всей той серьезной защите дольщиков и ответственности Застройщика, которую обеспечивает закон и заключенный Договор долевого участия в строительстве, следует отдавать себе отчет в том, что риск вложения в строящееся жилье все равно существует. Ведь неда

kvartira-bez-agenta.ru

Как действовать при нарушении застройщиком сроков исполнения договора долевого участия в строительстве

Есть ли варианты у дольщика в этой ситуации?Владимир

Владимир, да Вы вправе согласно закона требовать выплаты неустойки, начиная с первого дня задержки передачи Вам Объекта.

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Также сможете взыскать компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% и расходы на услуги представителя, если он будет

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Направляйте по юр адресу застройщика заказным письмом с уведомлением требование о выплате неустойки.

Срок ответа — 10 дней, если средства не поступят, далее только решать вопрос в суд. порядке

Если потребуется помощь — обратитесь к любому юристу

pravoved.ru

Нарушение сроков строительства по дду: что можно сделать?

Все чаще застройщики не оправдывают доверия покупателей, нарушают сроки строительства по договору долевого участия.

Актуальность этого вопроса с годами не уменьшается, а, к сожалению, только растет.

Итак, что можно сделать, если сроки сдачи дома затягиваются?

Действительно ли наиболее эффективный способ воздействия на строительную компанию, который так и напрашивается, когда происходит нарушение сроков строительства по дду;— это обращение в суд?

На что можно рассчитывать, решая вопрос в судебном порядке?

Итак, строительная компания не исполнила свои обязательства по договору дду в установленный срок, и Вы приняли решение обратиться в арбитраж. Безусловно, хочется понимать, стоит ли овчинка выделки. Возникает вопрос, на какую компенсацию можно рассчитывать?

Если договор между Вами и застройщиком был заключен до 30 декабря 2004 года, то Вы можете претендовать на 0,5% от суммы контракта за каждый день просрочки (п.3 ст. 21.1 234-ФЗ «О защите прав потребителей...»). Но это уже из разряда архаизмов.
Если договор заключен после 30 декабря 2004 года, то Вы можете рассчитывать на значительно меньшую компенсацию. Согласно ст. 6 и ст.10 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исполнитель несет гораздо меньшую . Неустойка составит 1/300 ставки рефинансирования за день просрочки (на данный момент она составляет 8.25%)
Компенсация морального ущерба. Этот показатель – на рассмотрение суда. Но претендовать Вы можете на ту сумму, которую обозначите сами.

Прежде, чем обратиться в арбитраж, попробуйте решить вопрос в досудебном порядке.

Направьте застройщику претензию, потребуйте подтверждение ее получения. Не тяните с этим. Этот шаг – еще не обращение в суд, но застройщик уже будет уведомлен о серьезности Ваших намерений.

Тонкости первых шагов возможной тяжбы

Безусловно, есть ряд тонкостей, которые надо изучить заранее. На что стоит обратить внимание в первую очередь, и на что часто ссылаются недобросовестные строители?

Тип заключенного договора. Для того чтобы уклониться от ответственности за несвоевременную сдачу объекта (читай — не платить неустойку), застройщик иногда пытается «съехать» на том, что заключался не договора подряда, а другой тип договора. Заметим, что согласно п.2 ст. 217 Гражданского Кодекса, договор долевого строительства следует считать договором подряда.

Срок исполнения контракта. Если срок сдачи дома установлен не конкретный, а дана лишь приблизительная дата (определенный квартал такого-то года), то ответчик может сослаться на невозможность точного подсчета количества дней. Решение — отталкиваться от первого числа месяца, следующего за установленным периодом (например, если срок сдачи — первый квартал 2014 года, то стоит с

mestoprozhivaniya.ru

Как считается неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Разумеется, каждый человек, внося собственные денежные сбережения в долевое строительство новостроек, прекрасно понимает, что ждать вселения в новую квартиру придется довольно долго. Но с этим можно смириться, а вот как быть, если застройщики сдадут жилой объект намного позже, чем было подписано в ранее составленном договоре, и положена ли дольщику неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, попробуем разобраться далее.

Если застройщики постоянно будут переносить срок сдачи новостройки, все участники долевого строительства могут по закону подать в судейскую коллегию иск на безответственную строительную компанию или согласиться подписать соглашение о пересмотре сроков сдачи дома в эксплуатацию. Более того, участникам долевого строительства при нарушении сдачи сроков на законном основании положена неустойка, сумма которой может быть весьма внушительной.

Определение сроков просрочки

При подписании договора между застройщиками и участниками долевого строительства в первую очередь должна быть внесена информация о сроке сдачи дома в эксплуатацию. Если этот момент не будет отображаться в договоре, документ будет считаться недействительным, и произвести его регистрацию в Росреестре просто не получится. С оговоренной датой сдачи должны согласиться все участники долевого строительства, и остаться она должна неизменной. То есть застройщики не имеют права вносить любые изменения по этому вопросу, конечно, если анализировать данный процесс на законном основании.

Читайте также: Как можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

А вот время сдачи новостройки в эксплуатацию застройщики имеют право изменять, так как срок эксплуатации должен осуществиться намного раньше, чем время передачи помещения в собственность дольщиков.

В договоре время передачи помещений может оформляться по-разному, поэтому и просрочка рассчитывается по нескольким вариантам:

Если в документации указана конкретная дата передачи объекта, к примеру, 30 мая 2017 года, то просрочкой можно будет считать уже следующий день, то есть 31 мая 2017 года.
Если срок передачи указан как квартал, к примеру, второй, то сроком просрочки будут считаться первые числа июля.
Если в ДДУ – договоре долевого участия – указан срок сдачи к определенной дате, к примеру, ко времени проверки объекта государственной комиссией, то срок передачи не должен превышать 2 месяца от указанной в договоре даты.

Иногда в договоре могут быть приписаны не определенные сроки, а, к примеру, «ориентировочные» или «планируемые». Такие формулировки используются застройщиками намеренно, чтобы снять с себя ответственность за просрочку. Их следует рассматривать как незаконные, так как в судейской коллегии ко вниманию они приниматься не будут.

Что следует предпринять, если срок сдачи затягивается

Если застройщик понимает, что сдать квартиру дольщикам в ранее указанный срок он не сможет, по закону он обязан оповестить всех участников об этом инциденте. Оповещение должны получить все участники долевого строительства не позже чем за 60 дней до ранее указанной конечной даты строительства. При соглашении дольщиков обе стороны подписывают документ о продлении срока строительства. Однако стоит иметь в виду: если дольщики подпишут соглашение, они потеряют право на получение неустойки с застройщика. Подписывать или нет прошение застройщика, вправе решать каждый дольщик самостоятельно. Даже если квартира будет передана новому владельцу, но в акте передачи будет стоять более поздняя дата, чем та, которая была ранее прописана в ДДУ, это будет считаться как нарушение сроков передачи жилья.

Читайте также: Как получить налоговый вычет за квартиру в долевой собственности

Какие действия следует предпринять дольщикам

Если дольщик не желает мириться с нарушением сдачи сроков жилья, он вправе получить с застройщика неустойку. Процесс взыскания неустойки можно разделить на несколько этапов:

Развернутая претензия отправляется по юридическому адресу застройщика.
Если в условиях ДДУ не прописано прохождение досудебного порядка, дольщики могут сразу отправиться с этим вопросом в судейскую коллегию.
Сумма финансовых убытков, которая имеет место из-за задержки сдачи в эксплуатацию строительного объекта, должна быть внесена в развернутую претензию к застройщикам.

При составлении претензии дольщики могут придерживаться произвольной формы написания, но некоторые моменты документ обязательно следует отображать:

дата и номер заключения договора;
подробное описание строительного объекта;
все нарушения, которые были нарушены застройщиком;
статьи в законодательстве, которые могут подтвердить факт нарушения;
общая сумма неустойки;
срок выплаты неустойки, который по действующему закону не должен превышать 10 календарных дней.

Читайте также: Можно ли приватизировать служебную квартиру и как

Прописывая сумму неустойки, дольщики могут указать и денежную сумму, выплаченную за арендованное жилье, которым пришлось пользоваться в период просрочки сдачи квартиры по вине застройщика.

estto.ru

Срок подачи неустойки по ДДУ

Если застройщик затягивает с передачей квартир дольщикам, тем самым нарушая ДДУ, все участники долевого строительства имеют право на выплату неустойки. Она начисляется за каждый день просрочки, вне зависимости от причин, которые ее вызвали.

Однако неясным остается один момент: когда подавать неустойку по ДДУ, есть ли для этого четкие сроки и законодательные ограничения.

В данной статье мы остановимся на данных вопросах подробнее.

Когда дольщику следует подавать на неустойку по ДДУ?

Законодательство никак не регулирует вопрос того, когда дольщику следует обращаться за компенсацией к застройщику: как только он узнал о нарушении своих прав или через определенное время. Однако с точки зрения выгоды для участника ДДУ лучше обращаться как можно позже, ведь за каждый день нарушения сроков договора положена определенная сумма.

Таким образом, оптимальные сроки подачи судебного иска к застройщику по взысканию неустойки по ДДУ – уже после того, как квартира будет передана дольщику, чтобы получить компенсацию за весь период просрочки. Однако здесь необходимо учитывать определенные нюансы:

материальное положение застройщика должно быть стабильным, в противном случае, при запуске процедуры банкротства добиться выплаты неустойки будет практически невозможно – все активы компании пойдут на погашение долгов перед кредиторами;
строительство должно активно проводиться, и для ввода дома в эксплуатацию должны быть обозначены конкретные сроки – если процесс возведения здания заморожен, есть немалые шансы того, что застройщик скроется, и предъявлять претензии будет просто некому;
срок просрочки не должен превышать исковой давности по данному типу дел (об этом ниже).

Если же материальное положение строительной компании шаткое, есть вероятность того, что дом и не будет достроен, лучше подавать заявление по получение неустойки сразу же – в противном случае можно не получить компенсации вообще.

Исковая давность по взысканию неустойки по ДДУ

При подаче иска в суд по взысканию неустойки по договору ДДУ следует помнить про понятие исковой давности. Исковая давность – это законодательно установленный срок, в течение которого лицо может защитить свои интересы в суде. После его истечения суд вправе отказать в удовлетворении иска, даже если правда на стороне истца.

Для дел, касающихся взыскания компенсации за нарушение условий договора долевого участия, законодательно установлена исковая давность в три года. И здесь кроется важный нюанс: на практике суды могут трактовать трёхлетний срок исковой давности по-разному:

Отсчёт начинается с момента нарушения условий договора застройщиком

и лицо узнало (должно было узнать) о нарушении своих прав – то есть, с первого дня просрочки по ДДУ. Например, если в договоре указан срок передачи квартиры 1 сентября 2012 года, то иск можно подавать до 1 сентября 2015 года. Соответственно, и взыскать неустойку можно только за эти три года;

Срок отсчитывается в обратном направлении от момента передачи квартиры застройщиком дольщикам

то есть, если недвижимость передана 1 марта 2017 года, то дольщик может взыскать неустойку только за предыдущие 3 года (за период 1 марта 2014 – 1 марта 2017 года).

В судебной практике чаще руководствуются ст. 220 ГК РФ, которая гласит, что течение срока давности начинается с момента, когда обязательство должно было быть исполнено. То есть, отсчет обычно ведется от срока передачи недвижимости, указанного в ДДУ.

Исходя из вышеописанного, выходит, что по закону нельзя получить неустойку за срок, который превышает 3 года, вне зависимости от метода отсчета. Однако на практике такая возможность есть. Истец имеет право заявить требование о выплате компенсации за полный срок нарушения условий договора, даже если он существенно превышает продолжительность исковой давности – 3 года. При этом суд применяет норму об исковой давности только в том случае, когда представитель строительной компании подаст соответствующее заявление. Это происходит далеко не всегда – часто подобные дела рассматриваются вообще без представителей застройщика, потому есть вероятность положительного решения суда.

Хотите взыскать неустойку по ДДУ?

Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11

Взыскание неустойки с застройщика: что нужно помнить?

Приступая к взысканию неустойки со строительной компании, дольщику необходимо учитывать важные нюансы:

Взыскание возможно как с помощью претензии

направленной застройщику, так и через суд. Практика показывает, что начинать лучше именно с письменной претензии – этот способ быстрее и проще. И только если договориться не удалось, или требования проигнорированы, следует переходить к подготовке судебного иска.

Нужно правильно высчитать дату

с которой начинается нарушение сроков, указанных в ДДУ, Дело в том, что далеко не всегда строительная компания указывает в договоре конкретную дату, чаще это расплывчатое понятие – месяц, квартал, иногда даже год. В таких случаях просрочка будет начинаться с первого дня, следующего за указанным периодом. Для примера: если указан третий квартал 2017 года, то нарушение срока – 1 октября 2017 года (третий квартал заканчивается в сентябре). Если вы сомневаетесь, обратитесь за помощью к юристу по ДДУ, он поможет правильно рассчитать даты.

Кроме неустойки, в иске можно заявить и другие требования

выплату морального и материального ущерба, штрафа. В случае положительного решения суда эти средства полностью или частично также будут взысканы с застройщика в пользу истца.

Существует практика переуступки прав на неустойку третьему лицу

(чаще всего юридическому). Это зачастую выгодно для дольщика, поскольку позволяет получить средства (хоть и несколько меньшую сумму) без утомительных судебных тяжб.

В процессе взыскания очень важно придерживаться требований закона

как к самой процедуре, так и к оформлению и подготовке документов. Потому лучше всего заранее заручиться поддержкой адвоката по спорам с застройщиками, который благодаря опыту и знаниям выполнит все быстро и грамотно.

Заключение

Взыскание неустойки по ДДУ – достаточно сложная задача, которая требует внимания ко всем нюансам, включая сроки подачи исковых требований, которых необходимо придерживаться. Потому если вы хотите добиться положительного результата, рекомендуется воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!

www.kuzpartners.ru

Застройщик не сдает квартиру в полной готовности по ДДУ, что делать?

Направляйте претензию застройщику и требуйте выплату неустойки, либо можете требовать расторжения договора. Данный вопрос регулируется, в частности статьями 6, 9 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статья 9. Расторжение договора

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

pravoved.ru