Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по спорам о долевом строительстве жилья (недвижимости). Судебная практика по застройщикам
Споры с застройщиками в 2018 году
Долевое участие в строительстве может показаться отличным вариантом в разрешении жилищных проблем.
При выборе проверенного застройщика проблемы не возникают и дольщик получает недвижимость по истечении оговоренного периода времени, но в некоторых случаях граждане вынуждены защищать свои права посредством обращения в суд и последующего разбирательства.
Общие моменты
Долевое участие в строительстве представляет собой договор, в соответствии с которым гражданин или организация выступают в качестве участника такого строительства, выплачивая другой стороне (застройщику) оговоренную цену.
При этом участник имеет право на получение оговоренного объекта недвижимого имущества (как правило — квартиры) в собственность по истечении оговоренного периода времени.
Говоря иначе, участники фактически спонсируют строительство объекта недвижимости, хотя данные отношения далеки по своей природе от инвестирования.
Переход права собственности производится после того, как недвижимость будет сдана в эксплуатацию, а никак не раньше.
Споры между застройщиком и участником происходят достаточно часто. На практике многие застройщики или вовсе не заканчивают объекты, или не доводят процедуру до конца.
В итоге участники остаются без денег, а также без обещанных им объектов. Суды часто рассматривают иски о взыскании денежных сумм с таких застройщиков и решение в большинстве случаев принимается в пользу граждан.
Однако это не означает, что права таких граждан защищены в полной мере. Выиграть суд — это только начало.
Впоследствии необходимо всё же получить недвижимый объект в собственность, а также причитающиеся по решению суда денежные средства.
Сделать это бывает достаточно трудно, так как фактически средства у фирмы могут отсутствовать.
Важные понятия
| Договор долевого участия в строительстве | Сделка между участником строительства и застройщиком, при которой застройщик получает денежные средства от участника и обязуется построить объект недвижимости и передать его участнику в оговоренный период времени |
| Участник строительства | Физическое или юридическое лицо, которое оплачивает услуги застройщика и имеет право на получение оговоренного объекта недвижимости (как правило — квартиры) |
| Застройщик | Специализированная строительная организация, имеющая право на осуществление подобного рода деятельности. В ДДУ осуществляет постройку объекта недвижимости и обязуется передать его участникам за оговоренную сумму в оговоренный период времени |
| Судебный спор | Это процесс, при котором специальный орган (суд) рассматривает конфликт между различными субъектами по заявлению (иску) одного из них. В результате процесса выносится решение, обязательное к исполнению |
| Неустойка | Это способ обеспечения обязательства, который характеризуется в начислении штрафной санкции в процентном соотношении от суммы договора за каждый период просрочки исполнения обязательства |
Виды договоров
Законодатель предусмотрел несколько видов договоров, при помощи которых застройщик может привлекать инвестиции с целью строительства многоквартирных домов.
Прямо предусмотрены в законе три варианта оформления правоотношений между сторонами:
| Договор долевого участия в строительстве | Самый распространённый вариант на практике. При этом такой вариант наиболее безопасен для инвестора, так как сделка совершается в строгом соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который содержит широкие права инвесторов. Суть в том, что такая сделка подлежит госрегистрации |
| Договор паенакопления в ЖСК | По сути, граждане создают кооператив и выкупаю паи на недвижимость. Относительно новый вариант сделок, но в некоторых регионах он получил распространение. Не требует обязательной регистрации в Росреестре |
| Приобретение прав на объект посредством заключения цессии | В данном случае гражданин или организация, ранее заключившие ДДУ, уступают права требования к застройщику иному лицу на оговоренных условиях |
Все три типа сделок законны и могут свободно применяться на практике.
Законодательная база
Правовое регулирование данного института производится следующими правовыми актами:
| Гражданский кодекс РФ | Данный правовой акт определяет основы договорных отношений, а также прочие основополагающие моменты, связанные с гражданскими отношениями |
| Гражданско-Процессуальный кодекс и Арбитражный Процессуальный кодекс | Определяет порядок судебных споров, которые могут возникнуть относительно договора долевого участия в строительстве |
| ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» | Определяет порядок оформления объектов, а также порядок регистрации договоров долевого участия в строительстве |
| ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» | Устанавливает основы данного института |
Здесь важное значение будет иметь судебная практика, так как подобные споры достаточно часто оканчиваются судебным разбирательством.
Практика позволит подробнее оценить ситуацию и понять, имеет дело перспективу или нет.
Споры с застройщиками в суде
Достаточно часто споры с застройщиками рассматриваются судами, так как они не всегда добровольно исполняют свои обязательства.
Если участником является физическое лицо, то споры рассматривают суды общей юрисдикции, а если организация или ИП — то арбитраж.
Судебные споры часто имеют затяжной характер, так как застройщик может умышленно растягивать процесс, чтобы выиграть время.
Однако, если дело уже дошло до суда, шанс на то, что объект будет в ближайшее время построен, минимален.
К сожалению, количество споров, которые рассматриваются судами по этому поводу, достаточно большое.
Поэтому при выборе застройщика рекомендуется проверить его репутацию. Стоит начать с проверки в сети интернет, затем зайти на сайт ФССП и узнать о наличии у фирмы долгов.
Каких нарушений можно ожидать
К наиболее распространённым нарушениям застройщиков относят следующие:
| Застройщик не выполняет работу в срок | В договоре должен быть оговорен период времени, в течение которого работы должны быть полностью завершены, но на практике сроки не соблюдаются достаточно часто |
| Застройщик не выполняет в срок определённый этап работы | Как правило, весь процесс разбит на некоторые этапы, каждый из которых означает окончание определённой части строительства. Задержка сроков в данном случае — также распространённое нарушение |
| Застройщик отказывается принимать претензию | В данном случае необходимо просто направить её почтой заказным письмом с описью вложения |
| Заказчик не исполняет обязательства после претензии | Отказывается от выплаты неустойки |
Если нарушения так и не будут устранены, то участник вправе обратиться в суд за защитой своих законных интересов.
Обязательно ли заключение ДДУ
На этапе постройки, когда объект ещё фактически не существует, заключение договора купли-продажи на квартиру будет невозможно. Именно поэтому требуется как-то иначе оформлять отношения сторон.
Вариантов не так много. Заключается либо договор о долевом участии, либо оформляется договор паенакопления в ЖСК. Бланк договора ДДУ можно скачать здесь.
На практике более распространён первый вариант, второй появился в отечественной практике сравнительно недавно.
Оформление договора возможно только посредством этих двух институтов. Остальные варианты могут быть признаны незаконными, а сделки — недействительными.
Судебная практика
Практика по данным вопросам достаточно распространена. Суды рассматривают и коллективные споры, и индивидуальные.
Воронежский областной суд оставил в силе решение суда первой инстанции. Гражданин М. обращался в суд с иском о взыскании неустойки, указывая, что он является участником долевого строительства, полностью оплатил сумму, а застройщик свои обязательства не выполнил.
В заседании застройщик указал, что работы по строительству начаты, просрочка произвелась из-за нехватки финансовых средств и проблем с контрагентами, просил сократить неустойку.
Суд счёл доводы неосновательными и полностью удовлетворил требования истца. Апелляция доводы суда первой инстанции поддержала.
Кроме того, истец взыскал расходы за юридическое сопровождение, а также компенсацию за оплаченную государственную пошлину.
Подобных решений масса, взыскание производится. Как правило, суды на стороне инвесторов, если ответчик не сможет доказать, что свои обязательства выполнил или невыполнение являлось следствием непреодолимой силы.
Особенности разрешения
Судебные споры производятся в общем порядке. Истцу потребуется в обязательном порядке соблюсти досудебный порядок, то есть направить ответчику претензию или требование.
В противном случае иск может быть не принят судом. В остальном процесс производится в общем порядке.
Видео: споры с застройщиками
Если дольщиком являлось физическое лицо, то обращаться следует в суд общей юрисдикции, а если субъект предпринимательской деятельности — то в арбитражный суд.
Споры между дольщиками и застройщиками распространены в достаточной мере. Несмотря на то, что законодатель провёл существенную работу по защите прав инвесторов, а также на общее переосмысление гражданами и организациями данного института, количество споров сократилось, но всё равно является достаточно высоким.
В такой ситуации рекомендуется должным образом оценивать имеющийся договор, а также действующее законодательство.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
yurday.ru
Верховным Судом РФ подготовлен обзор судебной практики по делам, связанным с привлечением денежных средств граждан для участия в долевом строительстве
- Главная
- Правовые ресурсы
- "Горячие" документы
- "Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)
"Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)
В Обзоре отражены, в частности, следующие выводы:
уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации;
необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации;
односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности;
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.
Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки;
размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства;
если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки;
в случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором;
получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.
Перейти в текст документа »
Дата публикации на сайте: 20.07.2017
Поделиться ссылкой:
www.consultant.ru
Банкротство застройщиков в практике высших судебных инстанций: 2014–2017
Уважаемые коллеги!
Ниже представлен обзор практики высших судебных инстанций по банкротству застройщиков с начала 2014 по 2017 год (текущий момент).
Каждое дело снабжено выделенной правовой проблемой и соответствующей ей правовой позицией, ключевыми словами, указанием на судью-докладчика, а также должника.
Кроме того, практика распределена по рубрикам:
- применение правил о банкротстве застройщиков
- установление требований
- неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства
- сроки закрытия реестра / трансформации требований
- порядок рассмотрения вещно-правовых требований
- признание права собственности / доли в праве собственности
- специальные способы погашения требований участников строительства
- двойные продажи / конкуренция требований участников строительства
В Обзор также попало дело о банкротстве "Мосинжстрой", определение ВС РФ по которому было принято 17.03.2017.
Применение правил о банкротстве застройщиков
Правовая проблема. Применяются ли правила о банкротстве застройщиков к случаям привлечения средств на строительство таунхаусов.
Правовая позиция. Правила о банкротстве застройщиков не применяются к случаям привлечения денежных средств на строительство блокированных жилых домов (таунхаусов), в которых отсутствует общее имущество, характерное для многоквартирного дома.
Источник. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 15636/13
Ключевые слова: правила о банкротстве застройщиков, застройщик, таунхаусы
Должник: ООО "КАЛИНА"
Судья-докладчик: Валявина Е.Ю.
Примечание. Правовая позиция актуальна до применения Закона о банкротстве в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ: в новой редакции к требованиям о передаче жилого помещения для целей применения специальных правил о банкротстве застройщиков относятся, в том числе, требования о передаче в собственность жилого помещения в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков.
Правовая проблема. Может ли быть признано застройщиком лицо, которое денежные средства участников строительства не привлекает, но является правообладателем земельного участка и / или объекта строительства.
Правовая позиция. Застройщиком может быть признано и то лицо, которое является правообладателем земельного участка и/или объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает.
Источник. Определение ВС РФ от 22.08.16 № 304-ЭС16-4218
Ключевые слова: банкротство застройщиков, притворные сделки, привлечение средств участников строительства, застройщик, применение правил о банкротстве застройщиков
Должник: ООО «ССК Металлургмаркет»
Судья-докладчик: Букина И.А.
Правовая проблема. Может ли требование участника потребительского кооператива служить основанием для заявления о банкротстве такого кооператива.
Правовая позиция. Законодатель указывает на необходимость выявления притворных сделок застройщика или третьих лиц, действовавших в его интересах, предоставляя тем самым защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили средства в строительство многоквартирных домов, в том числе и по так называемым "теневым схемам" (пункт 5 статьи 201.1 Закона о банкротстве), в связи с чем требование участника потребительского кооператива может быть положено в основу заявления о банкротстве такого кооператива.
Источник. Определение ВС РФ от 31.07.15 № 305-ЭС15-3229
Ключевые слова: конкурсоспособность требования - основания заявления, банкротство застройщиков, переквалификация требований, участие в потребительском кооперативе Должник: ЖСК «Ваниль»
Судья-докладчик: Капкаев Д.В.
Установление требований
Правовая проблема.
1. Может ли быть отказано в установлении в деле о банкротстве застройщика суммы неустойки и потребительского штрафа за просрочку передачи квартиры на том основании, что строительство дома не завершено, объект не введен в эксплуатацию, документы, необходимые для регистрации права собственности не переданы, что установлено решением суда общей юрисдикции при рассмотрении вопроса о компенсации морального вреда, по итогам которого в компенсации отказано со ссылкой на отсутствие вины застройщика
2. Может ли являться основанием для отказа в установлении суммы неустойки и потребительского штрафа намеренное и необоснованное предъявление необоснованных убытков и компенсаций
Правовая позиция.
1. Нет
2. Реализация кредитором своего права на судебную защиту предусмотренными законом способами не может расцениваться как злоупотребление правом, если на должника какой-либо материальной ответственности за неисполнение обязательства по передаче квартиры судами не возложено
Источник. Определение ВС РФ от 23.01.17 № 305-ЭС16-10886
Ключевые слова: взыскание неустойки, потребительский штраф, злоупотребление правом, последствия признания права собственности на долю в ПОДС в виде квартиры, решение суда общей юрисдикции
Должник: АО «АлеутСтрой"
Судья-докладчик: Капкаев Д.В.
Неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства
Правовая проблема.
1. Как определяется дата, с которой начинает исчисляться неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства, если срок передачи объекта строительства обусловлен введением многоквартирного дома в эксплуатацию.
2. С какого момента заканчивает начисляться неустойка за просрочку передачи объекта строительства при признании права собственности участника строительства на такой объект.
Правовая позиция.
1. Если срок передачи объекта строительства обусловлен введением многоквартирного дома в эксплуатацию, при этом договором определен срок окончания строительства многоквартирного дома, неустойка взыскивается с даты окончания срока передачи, рассчитанного исходя из даты окончания строительства многоквартирного дома, указанного в договоре, а если многоквартирный дом введен в эксплуатацию - рассчитанного из даты фактического введения в эксплуатацию.
2. При признании права собственности участника строительства на объект долевого строительства неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства заканчивает начисляться с даты фактического поступления объекта долевого строительства во владение участника строительства.
Источник. Определение ВС РФ от 03.10.16 № 305-ЭС16-6006(2)
Ключевые слова: неустойка за несвоевременную передачу, срок исполнения, определение срока, толкование договора
Должник: ООО "Передовые технологии»
Судья-докладчик: Капкаев Д.В.
Сроки закрытия реестра / трансформации требований
Правовая проблема. Может ли быть восстановлен месячный срок на трансформацию требования о передаче жилого помещения в денежное требование (ст. 201.13 Закона о банкротстве).
Правовая позиция. Месячный срок на трансформацию требования о передаче жилого помещения в денежное требование с момента направления уведомления КУ не является пресекательным и может быть восстановлен по ходатайству участника строительства
Источник. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 4100/14
Ключевые слова: банкротство застройщиков, перевод неденежных требований в денежные, непрофессиональные участники, закрытие реестра, восстановление срока
Должник: ЗАО «Центр Авторских Медицинских Технологий и Новаций»
Судья-докладчик: Разумов И.В.
Правовая проблема. Каковы последствия пропуска срока на подачу заявления о трансформации требования о передаче жилого помещения в денежное требование.
Правовая позиция. Участник строительства, направивший заявление о трансформации требования о передаче жилого помещения в денежное требование с пропуском месячного срока на такое заявление (п. 1 ст. 201.13), получает удовлетворение в рамках своей очереди, но при этом имеет право на последовательное удовлетворение, то есть из средств, оставшихся после полного расчета с другими гражданами – кредиторами третьей очереди, подавшими заявления о трансформации требований в отведенный законом срок.
Источник. Определение ВС РФ от 21.01.16 № 304-ЭС15-12057
Ключевые слова: трансформация требований, пропуск срока,последствия, требование о передаче жилого помещения, денежное требование
Должник: ООО «Месхети"
Судья-докладчик: Разумов И.В.
Порядок рассмотрения вещно-правовых требований
Правовая проблема. В каком порядке рассматриваются требования об установлении границ земельного участка, признании права на земельный участок, признания отсутствующим права на земельный участок, предъявленные к должникам, в отношении которого применена процедура банкротства застройщика.
Правовая позиция. Защита прав лица, имеющего требование в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика, в том числе требование о признании права собственности на земельный участок и признании права на такой участок отсутствующим у должника, осуществляется по правилам статьи 201.8 Закона о банкротстве.
Источник. Постановление Президиума ВАС РФ от 29.10.13 № 4044/08
Ключевые слова: признание права собственности, процессуальные вопросы, порядок рассмотрения
Должник: КТ "Социальная инициатива и компания"
Судья-докладчик: Весенева Н.А.
Признание права собственности / доли в праве собственности
Правовая проблема. Может ли быть признан за гражданином статус участника долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом, если разрешения на ввод в эксплуатацию такого дома не выдано, а между застройщиком и заявителем до принятия заявления о признании банкротом застройщика не подписан акт приема-передачи жилого помещения.
Правовая позиция. За гражданином может быть признан статус участника долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом в рамках дела о банкротстве застройщика независимо от того, что разрешения на ввод в эксплуатацию такого дома не выдано, а между застройщиком и заявителем до принятия заявления о признании застройщика банкротом не подписан акт приема-передачи жилого помещения, если такие же требования иных граждан – участников долевого строительства того же дома, подавших соответствующие заявления в суды общей юрисдикции, были удовлетворены.
Источник. Определение ВС РФ от 24.02.15 № 305-ЭС14-1186
Ключевые слова: признание права собственности (доли в праве общей собственности)
Должник: ЗАО «Финансовая корпорация»
Судья-докладчик: Разумов И.В.
Правовая проблема. Может ли быть отказано в признании права собственности на жилое помещение со ссылкой на отсутствие доказательств подписания до принятия к производству заявления о банкротстве застройщика, если аналогичные требования других заявителей в том же деле о банкротстве были удовлетворены.
Правовая позиция. Отказ в признании права собственности на жилое помещение в деле о банкротстве застройщика со ссылкой на отсутствие доказательств подписания до принятия к производству заявления о признании застройщика банкротом акта приема-передачи такого помещения с заявителем не может быть признан законным в случае, если аналогичные требования других заявителей в том же деле о банкротстве были удовлетворены.
Источник. Определение ВС РФ от 17.09.15 № 307-ЭС15-5012
Ключевые слова: банкротство застройщиков, признание права собственности
Должник: ОАО «СтройВестКомпания»
Судья-докладчик: Капкаев Д.В.
Специальные способы погашения требований участников строительства
Правовая проблема.
1. Вправе ли участник строительства, требования которого включены в реестр требований кредиторов, а не в реестр требований о передаче жилых помещений, претендовать на получение в собственность жилого помещения в порядке применения ст. 201.11 Закона о банкротстве.
2. Является ли участник строительства, требования которого включены в реестр требований кредиторов, а не в реестр требований о передаче жилых помещений, участником собрания участников строительства с правом голоса.
Правовая позиция.
1. Право на получение в собственность конкретного жилого помещения, приобретаемое участником строительства в силу пунктов 1 – 7 статьи 201.11 Закона о банкротстве, является производным от статуса участника строительства как кредитора, включенного в реестр требований о передаче жилых помещений.
2. Участники строительства, требования которых не были включены в реестр требований о передаче жилых помещений на день проведения собрания участников строительства, не являются участниками такого собрания с правом голоса (пункт 2 статьи 201.12 Закона о банкротстве).
Источник. Постановление Президиума ВАС РФ от 13.05.14 № 15943/11
Ключевые слова: признание права собственности, устранение фундаментальной ошибки, включение в реестр требований о передаче жилых помещений
Должник: ЗАО «Энергостройкомплект-М»
Судья-докладчик: Разумов И.В.
Правовая проблема. Каковы способы защиты участника строительства, требование о передаче жилого помещения которого не было рассмотрено до передачи прав на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу и внесения записи о ликвидации должника.
Правовая позиция. Если к моменту рассмотрения заявления о включении требований в реестр требований передачи жилых помещений права на объект незавершенного строительства и земельный участок переданы жилищно-строительному кооперативу, а в отношении должника внесена запись о его ликвидации, заявитель вправе уточнить предъявленное требование, избрав его предметом признание за ним статуса члена кооператива на тех же условиях, на которых этот статус был приобретен иными гражданами - участниками строительства; суд в таком случае должен рассмотреть вопрос о привлечении соответствующего кооператива в качестве ответчика. Основанием к отказу в удовлетворении уточненного требования может быть превышение количества членов жилищно-строительного кооператива над количеством жилых помещений в строящемся кооперативном доме.
Источник. Определение ВС РФ от 26.10.15 № 308-ЭС15-6308
Ключевые слова: банкротство застройщиков, требование о передаче жилого помещения, погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, жилищно-строительный кооператив, принцип равенства , способы защиты, преобразование требований
Должник: ООО «Панельстрой»
Судья-докладчик: Разумов И.В.
Правовая проблема. Переходят ли к приобретателю объекта незавершенного строительства, отчужденного в рамках продажа имущества должника - застройщика, обязательства должника перед участниками строительства в части передачи помещений в указанном объекте.
Правовая позиция. Нет.
Источник. Определение ВС РФ от 22.12.15 № 43-КГ15-5
Ключевые слова: продажа объекта незавершенного строительство, право следования, очищение, перевод долга
Должник: ООО «Инвестпроект"
Судья-докладчик: Горшков В.В.
Двойные продажи / конкуренция требований участников строительства
Правовая проблема.
1. В чью пользу подлежит присуждению жилое помещение (переход или признание права собственности) при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия в строительстве в отношении одного и того же помещения.
2. Подтверждает ли акт передачи доли в виде квартиры в объекте незавершенного строительства переход фактического владения такой квартирой.
3. Имеет ли значение добросовестность участника строительства для целей разрешения спора о присуждении квартиры, в отношении которой имеются требования нескольких участников строительства.
Правовая позиция.
1. При наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия в строительстве в отношении одних и тех же квартир, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиру имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение.
2. Акт передачи долей в виде квартир в объекте незавершенного строительства не может подтверждать переход фактического владения спорными квартирами.
3. Приоритет в споре двух конкурирующих дольщиков не может быть отдан также и тому покупателю, который является недобросовестным и своими противоправными действиями содействовал более раннему вступлению во владение.
Источник. Определение ВС РФ от 09.03.16 № 308-ЭС15-16377
Ключевые слова: признание права собственности, банкротство застройщика, преюдиция, обязательность судебных актов, двойные продажи, конкуренция договоров долевого участия в строительстве, недействительность сделок
Должник: ЗАО «Южная электрическая компания»
Судья-докладчик: Букина И.А.
Правовая проблема.
1. Можно ли признать право собственности на квартиру за лицом, инвестировавшим средства в ее создание, если в отношении должника не применялись правила о банкротстве застройщиков.
2. Вправе ли обжаловать судебный акт по обособленному спору о признании права собственности на квартиру лицо, не являющееся участником по делу о банкротстве, но за которым было признано право собственности на указанную квартиру.
Правовая позиция.
1. Да.
2. Да.
Источник: Определение ВС РФ от 17.03.17 № 305-ЭС15-16522
Ключевые слова: двойные продажи, право на обжалование, право собственности, фактическое владение, квартира
Должник: ОАО «Мосинжстрой"
Судья-докладчик: Разумов И.В.
zakon.ru
Судебная практика по спорам в строительстве
Предприятие выполнило роль застройщика при строительстве жилого дома. В финансировании строительства приняла участие коммерческая организация, выступившая в роли инвестора. При этом застройщик осуществлял строительство жилого дома на основании распоряжения губернатора Санкт-Петербурга, за счет различных нецентрализованных источников финансирования.
По условиям договора инвестирования после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию право собственности на часть объекта с расположенными в ней встроенными нежилыми помещениями, а также на общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обслуживания указанных нежилых помещений возникает у Российской Федерации, осуществившей финансирование строительства указанной части объекта в соответствии с соглашением между Министерством социальной защиты населения РФ и застройщиком.
По договору между застройщиком и инвестором последний имеет право переуступить свое право требования к застройщику в отношении квартир, определенных для него по договору, как на все квартиры вместе, так и на каждую в отдельности, включая привлечение третьих лиц к долевому участию в строительстве и заключение договоров цессии.
В соответствии с этими условиями инвестиционного договора между организацией-инвестором и гражданином был заключен договор на участие в долевом строительстве одной из квартир в строящемся доме. После исполнения гражданином принятых на себя обязательств по оплате участия в долевом строительстве данная квартира переходит в собственность дольщика. Стоимость квартиры была определена сторонами в договоре, и дольщик внес ее инвестору в полном объеме.
Кроме того, стороны подписали дополнительное соглашение к договору с целью разрешить дольщику проведение отделочных работ в его квартире, и дополнительное соглашение о принятии застройщиком всех обязательств к договору в случае ликвидации инвестора.
Стоимость квартиры была оплачена дольщиком в полном объеме в определенные договором сроки, что подтверждается квитанциями и справками. В связи с исполнением дольщиком своих обязательств по финансированию объекта долевого строительства между ним и инвестором был подписан акт приема-передачи спорной квартиры.
Организация-инвестор во исполнение принятых на себя обязательств по инвестиционному договору внесла застройщику необходимую денежную сумму на финансирование строительства. Денежные средства были перечислены на расчетный счет застройщика или на счета указанных им третьих лиц, с расчетного счета инвестора, что подтверждается выпиской банка.
Застройщик отказался выдать дольщику необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру, по окончанию строительства, мотивируя это тем, что между ним и инвестором существуют разногласия и что инвестор не исполнил своих обязательств по финансированию строительства. Дольщик не согласился с таким решением и обратился в суд с исковым заявлением о признании за ним права собственности на квартиру, и обязании Управления Росреестра зарегистрировать право собственности на указанную квартиру. Однако Росимущество подало встречный иск о признании квартиры имуществом в федеральной собственности.
ppt.ru
Дольщики
Защита прав участников долевого строительства многоквартирных домов
Отказ во включении в Реестр обманутых дольщиков
Расторжение договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома (далее - ДДУ) не является безусловным основанием отказа во включении в Реестр пострадавших соинвесторов при наличии критериев, установленных приказом Минрегиона России от 20.09.2013 г. № 403 - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.04.2016 г. № 46-КГ15-36
Отказ во включении в Реестр обманутых дольщиков по мотиву незаключенности договора при длительной просрочке застройщика в его исполнении является незаконным, т.к. обстоятельства незаключенности ДДУ не имеют правового значения для внесения в Реестр, имеет значение длительная просрочка сдачи дома - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.08.2015 г. № 46-КГ15-15
Исходя из существа договора, договор инвестирования может подпадать под действие ФЗ-214, в связи с чем невозврат уплаченных гражданином денежных средств позволяет включить его в Реестр пострадавших соинвесторов - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.02.2016 г. № 46-КГ15-35
Исходя из существа договора, договор займа также может подпадать под действие ФЗ-214, в связи с чем невозврат уплаченных гражданином денежных средств позволяет включить его в Реестр обманутых дольщиков - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.12.2015 г. № 46-КГ15-25
Наличие существенных условий в договоре долевого участия строительства многоквартирного дома позволяет признать его основным; несоответствие застройщика предъявляемым законом к застройщику требованиям не является основанием к отказу во включении в Реестр пострадавших соинвесторов - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.05.2016 г. № 55-КГ16-4
Возмещение убытков за просрочку сдачи дома, включая неустойку
Основанием взыскания неустойки за просрочку сдачи дома в эксплуатацию является виновное противоправное нарушение обязательства. Определение окончательного размера неустойки судом не свидетельствует о несоблюдении досудебного порядка. Штраф по части 6 ст. 13 Федерального закона 214-ФЗ взыскивается судом во всех случаях при отсутствии отказа от иска - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.04.2016 г. № 44-КГ16-2
Размер установленной законом неустойки за просрочку ввода МКД в эксплуатацию может быть снижен только по заявлению ответчика в исключительных случаях и с обязательным указанием мотивов снижения. Их доказывает ответчик - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.11.2015 г. № 4-КГ15-48. В противном случае суд при осуществлении судопроизводства фактически выступал бы с позиции одной из сторон спора (ответчика), принимая за нее решение о реализации права и освобождая от обязанности доказывания несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.11.2015 г. № 18-КГ15-175
Немотивированное снижение судом неустойки незаконно. Факт нарушения прав потребителя является достаточным условием для удовлетворения его иска о компенсации морального вреда при наличии вины застройщика - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.06.2017 г. № 71-КГ17-5; определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.02.2017 г. № 5-КГ17-4
Неустойка подлежит взысканию при нарушении установленного договором срока передачи объекта долевого строительства независимо от сдачи дома в эксплуатацию в дальнейшем - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.03.2016 г. № 18-КГ15-245
Звонок представителя ответчика в суд и письмо по электронной почте не являются допустимыми доказательствами подтверждения заявления ответчика о снижении размера неустойки - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.08.2017 г. № 14-КГ17-16
Неисполнение застройщиком решения суда о взыскании неустойки не является основанием к отказу в начислениии и взыскании новой неустойки в самостоятельном судебном процессе - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 01.05.2016 г. № 4-КГ15-70
Началом течения срока передачи квартиры участнику долевого строительства является получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.01.2017 г. № 89-КГ16-10
Выплата небольшой суммы неустойки уже в ходе судебного процесса не освобождает застройщика от возложенной законом обязанности по ее полной выплате. Несоразмерность размера неустойки доказывает застройщик, а не гражданин. На взысканные судом денежные суммы подлежит начислению и штраф - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.04.2016 г. № 31-КГ16-1
Застройщик не освобождается от ответственности за нарушение срока передачи квартиры в новостройке, даже если его нарушение связано с устранением несоответствий, отраженных в неподписанном заказчиком акте приемки-передачи и даже если стороны согласовали срок устранения недостатков, окончание которого за пределами основного срока передачи квартиры - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.07.2017 г. № 4-КГ17-25
Несоблюдение установленной частью 3 ст. 6 ФЗ-214 процедуры изменения срока договора участия в строительстве многоквартирного дома свидетельствует об отсутствии согласованного сторонами изменения срока сдачи жилого дома в эксплуатацию - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.04.2016 г. № 5-КГ16-45
Обращение в суд с иском о расторжении ДДУ и взыскании убытков несвоевременной сдачей МКД в эксплуатацию уже после сдачи дома в эксплуатацию не является ни злоупотреблением правом на обращение в суд, ни основанием к отказу в иске о взыскании убытков - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.11.2015 г. № 18-КГ15-188
Несоответствующая закону сделка в сфере ДДУ может быть оспорена и признана таковой лишь по иску гражданина. В связи с наличием всех существенных условий предварительный договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома признан основным. Отсутствие сведений о предоставлении земельного участка для строительства, отсутствие у застройщика разрешения на строительство и т.п. документации не освобождают застройщика от исполнения своих обязательств в сфере долевого участия в строительстве МКД - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.01.2016 г. № 5-КГ15-196
Споры о правах на объекты строительства и их качестве
Замена застройщика не влияет на объем прав дольщика. Равно как не имеет правового значения и нечленство дольщика в ЖСК (Застройщик - 2), и что Застройщик - 2 не является стороной договора долевого строительства - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.01.2017 г. № 89-КГ16-10; Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по гражданским делам № 3, 2017 г., вопрос 3
В случае ликвидации застройщика и передачи объекта незавершенного строительства другому лицу (в данном случае - ЖСК) гражданином подается иск о признании права собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. При этом, непринятие исполнившего свои обязательства по ДДУ гражданина в члены ЖСК не влияет на объем его прав - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.10.2015 г. № 89-КГ15-10
Зачет взыскиваемой с застройщика неустойки за просрочку сдачи дома в эксплуатацию и компенсации застройщику за превышение площади квартиры производится по заявлению любой из сторон договора, согласия на это второй стороны не требуется - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.08.2017 г. № 5-КГ17-117
Технический и кадастровый паспорта жилого дома, выданные БТИ до приема МКД в эксплуатацию, недействительны. В случае неправильного распределения имущества в выстроенном МКД с регистрацией этого в ЕГРП и лишении собственника владения этим имуществом надлежащим способом защиты будет виндикационный иск с требованием о признании за собой права собственности (оспаривание записи в ЕГРП не обязательно) - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.07.2015 г. № 18-КГ15-81
Если стороны о том не условились, то при определении харакеристик объекта долевого строительства нельзя применять Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденную приказом Минземстроя России от 04.08.98 г. № 37, т.к. для отношений между дольщиками и застройщиками она не носит обязательного характера (Инструкция устаналивает понижающий коэффициент на вспомогательные помещения, соответственно снижая и их цену) - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20.10.2015 г. № 82-КГ15-4
Суды двух инстанций пришли к выводу о заключении сторонами не договора целевого займа (передачи денежных средств с возвратом либо их, либо квартиры), а договора долевого участия в строительстве жилого дома, который, в свою очередь, является незаключенным как не прошедший государственную регистрацию. Суды также сослались на избрание истцом ненадлежащего способа защиты права - о взыскании долга и процентов, - что само по себе является самостоятельным основанием к отказу в иске. Верховный суд с квалификацией не согласился, рекомендовав установить, какое в действительности соглашение заключили стороны, для чего следует выяснить не только буквальное значение условий договора, но и общую волю сторон с учетом цели договора. Целевое назначение переданных истцом денежных средств и возможность уплаты долга как деньгами, так и квартирой не опровергают заключение именно договора займа - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.11.2015 г. № 19-КГ15-26
domsovet.su
Обзор судебной практики по долевому строительству.
27.07.2017
19 июля 2017 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден Обзор судебной практики по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве. Принятый документ дополняет Обзор, ранее утвержденный Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 года, в части применения как новых, так и ранее действовавших норм, регулирующих вопросы долевого строительства жилья. В данной публикации мы рассмотрим наиболее значимые моменты о правильном толковании и применение законодательства о деловом участии в строительстве.
1. В новом документе Верховный Суд РФ повторно обращает внимание, что при рассмотрении споров между застройщиком и дольщиком, получившим право требования передачи ему квартиры в результате переуступки, необходимо применять положения Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, а также правовые нормы о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ. Судебный отказ в удовлетворении требований о взыскании морального вреда или штрафа в случае отказа застройщика удовлетворить требования дольщика в добровольном порядке недопустим. Неустойка, компенсация морального вреда и штраф взыскиваются вне зависимости от того, кто уступил гражданину свои права – другой гражданин или юридическое лицо.
2. Обязанность предоставить гражданину, заключающему договору участия в долевом строительстве полную и достоверную информацию относительно объекта долевого строительства подразумевает информирование потенциального дольщика не только о характеристиках квартиры, но сведения о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, местоположении объекта долевого строительства и окружающей его обстановки. В частности, в Обзоре приведен пример с квартирой на первом этаже, на расстоянии менее одного метра от окна которой располагался газораспределительного пункт шкафного вида. Застройщик обязан предоставлять потенциальному дольщику всю возможную информацию об объекте строительства, чтобы тот смог сделать осознанный выбор между объектами с аналогичным потребительским назначением. Однако, в приведенном ВС РФ примере допущенное нарушение не дает дольщику права требовать замены объекта долевого строительства на другой аналогичный, поскольку в Законе № 214-ФЗ не предусмотрено такое положение, а нормы Закона о защите прав потребителей, являясь общими по отношению к правоотношениям, возникшим в связи с долевым строительством, в данной ситуации не применяются.
3. В случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства, его изменение возможно исключительно на основании отдельного соглашения между застройщиком и дольщиком, прошедшего государственную регистрацию. Застройщик не вправе продлевать срок передачи объекта в уведомительном порядке, дольщик не обязан подписывать такое соглашение по требованию застройщика, даже если это предусмотрено договором (подобные положения договора ничтожны и не подлежат применению). При переуступке прав по ДДУ на нового дольщика распространяются положения первоначального договора, в том числе и условия о сроке передачи объекта долевого строительства, независимо от указанных в договоре переуступки сроков, поскольку цедент и цессионарий не вправе самостоятельно определять иные сроки сдачи объекта. Следовательно, новый дольщик вправе требовать неустойку за просрочку, начиная с той же даты, что имел бы и предыдущий дольщик, если договором между ними не предусмотрено иное.
4. Интересна позиция ВС РФ относительно возложения на застройщика ответственности в связи с нарушением сроков удовлетворения требований дольщика о безвозмездном устранении недостатков, выявленных при передаче объекта строительства. Застройщик обязан выплатить неустойку в размере 1% от цены товара за каждый день просрочки на основании п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей, даже если имеется вступившее в законную силу решение суда об обязании застройщика устранить недостатки объекта долевого строительства, которое им не исполняется.
5. В очередной раз судам даются разъяснения о необходимости выполнения установленных законом требований о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ: неустойка может быть снижена исключительно при наличии заявления об этом со стороны застройщика, кроме того застройщик должен доказать явную несоразмерность заявленной неустойки последствиям неисполнения обязательств. Суд может применить статьи 333 ГК РФ только в исключительных случаях при наличии вышеуказанных условий после выяснения и обязательного указания в решении, в чем именно заключается исключительность ситуации и явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств застройщика. Таким образом, это уже четвертое за последние пять лет разъяснение о надлежащем порядке применения ст. 333 ГК РФ, однако, в судебной правоприменительной практике ситуация в этом вопросе, к сожалению, не меняется.
6. Важное положение закрепляет Обзор в отношении штрафа за несоблюдение удовлетворения требований дольщика в добровольном порядке. Так, выплата застройщиком денежных сумм после предъявления к нему иска не освобождает его от уплаты штрафа и не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа в судебном порядке.
Адвокат Надежда Домкина
www.advodom.ru
Судебная практика по снижению неустойки
Те дольщики, которые уже завершили стадию судебной «борьбы» с недобросовестными застройщиками, уже не понаслышке знают, что не всегда можно добиться справедливости даже при помощи «справедливой» Фемиды. Установленные Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» санкции за несвоевременную сдачу жилья несоразмерны последствиям нарушения обязательств и могут быть снижены. К такому выводу приходит большинство судов общей юрисдикции.
И это несмотря на то, что Закон №214-ФЗ предусматривает, что за нарушение сроков передачи жилья застройщик уплачивает дольщику-гражданину неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки в двойном размере.
Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Кроме того, из разъяснений пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что применение статьи 333 Гражданского кодекса РФ по делам о защите прав потребителей (к которым относятся и споры, связанные с участием граждан в долевом строительстве) возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
В нарушение данных разъяснений законодательства, суды в большинстве своем снижают размер неустойки без указания таких мотивов, и в тех случаях, когда требуемая дольщиком неустойка является более чем соразмерной.
Мотивируют суды такие решения необходимостью «установить баланс между мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба», «обеспечением компенсационной природы неустойки, которая направлена на восстановление прав кредитора».
Особое внимание привлекает аргумент судов о том, «предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки», и это при том обстоятельстве, что требуемый размер неустойки является законным, а не установлен соглашением сторон.
К сожалению, встречаются в судебной практике случаи взыскания неустойки по договору долевого участия в строительстве, сниженной в десятки раз, и в этой связи случаи снижения неустойки всего в два-три раза являются «подарками» для беззащитных дольщиков. Возможно, судебная практика по данному вопросу изменится в связи с тем, что Президиумом Верховного суда РФ был утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, а также в связи с акцентированием внимания на проблеме многочисленных нарушений прав дольщиков Председателем ВС РФ В.Лебедевым.
xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai
