Как выбрать новостройку и застройщика? Застройщик хорошие квартиры

Как выбрать квартиру от застройщика

Хотя падение реальных доходов населения и сдерживает спрос, новостройки раскупают активно. Многие стремятся приобрести не просто квартиру в новом доме, а квартиру от застройщика, что определяется некоторыми выгодами для покупателя.

В чем выгода покупки квартиры от застройщика

Покупка квартиры в новостройке, в частности от застройщика, характеризуется следующими преимуществами:

экономия при покупке на ранней стадии строительства;
увеличение стоимости после сдачи дома в эксплуатацию;
отсутствие истории у квартиры;
возможность приобретения в ипотеку;
свободная планировка.

Минусы новостройки

Не всегда квартиры продают с отделкой. Иногда это просто бетонные стены с самыми дешевыми пластиковыми окнами. Для некоторых это преимущество, так как можно сделать собственный ремонт, не оплачивая ненужную отделку от застройщика. Для других — недостаток, так как, прежде чем вселиться, придется делать ремонт. Возможно, нужно будет самостоятельно проводить проводку, устанавливать сантехнику, газовую или электрическую плиту, штукатурить стены и устанавливать межкомнатные двери. Таким образом, на первых порах в квартиру придется вложить немалые средства, чтобы обеспечить себе комфортное проживание.
После строителей остается строительный мусор, можно обнаружить в стенах щели, которые самостоятельно приется замуровывать, и другие недоделки.
Новые дома дают усадку, поэтому совсем еще нестарый ремонт, скорее всего, будет испорчен появившимися трещинами. Скорость и величину усадки сложно предсказать.
Отсутствие тишины в ближайшие 1-2 года после заселения. Ведь соседи сверху, снизу, сбоку будут обустраивать свои квартиры, а значит, звуки перфоратора будут слышаться часто, и в выходные тем более.

Есть другой вариант, когда квартиры сдают с полной отделкой, а ее стоимость включается в общую стоимость квартиры. Это выгодно тем, кто желает сразу заселиться в квартиру и имеет достаточно денег. Но невыгодно тем, кто желает сделать ремонт самостоятельно и сэкономить при этом.

Выбор застройщика — правила

Главное правило выбора застройщика — его хорошая репутация. Застройщик должен иметь все разрешительные документы: разрешение на строительство и проектную документацию. Эти документы выкладываются на официальном сайте, где размещено описание квартиры с чертежом планировки. Вот пример http://www.akvilon-invest.ru/stroyashchiesya/sankt-peterburg/odnokomnatnye/.

Большой плюс, если уже на начальном этапе строительства имеются технические условия на подключение дома к коммуникациям со всеми подписями и печатями. Процесс согласования по этому пункту не прост и может занять много времени. Там должно быть указано:

сколько уже сданных объектов;
когда они были сданы;
вовремя ли построены здания.

Дополнительные гарантии надежности застройщика дает аккредитация известным крупным банком. Серьезные банки тщательно проверяют своих партнеров.

Выбирая квартиру, важно съездить на объект и понаблюдать, насколько интенсивно ведется строительство, или использовать средства удаленного контроля — веб-камеры. Экскурсию может организовать застройщик по просьбе клиента. Чем более заметна активность на стройке, тем больше вероятность, что проект не перейдет в категорию долгостроя.

При купле-продаже квартиры может оформляться несколько видов договоров, самый надежный из них договор долевого участия.

В поисках выгодного предложения: стоимость квартиры

Стоимость квартиры обычно объективно отражает качество строительства и материалов, места расположения дома. Цена на порядок ниже, чем у конкурентов - повод отнестись с недоверием к застройщику.

Если внимание привлекло объявление с выгодным предложением, не стоит сразу обольщаться, так как выставляются обычно объявления о продаже самых дешевых квартир. Ее планировка, а также вид из окна окажутся не совсем такими, как ожидалось. Квартира с хорошей планировкой, на другом этаже, в том же доме, может стоить значительно дороже.

Кроме того, при нынешней экономической ситуации, когда доллар только-только стабилизировался и неизвестно, как он поведет себя в дальнейшем, важно договорится с застройщиком об окончательной стоимости квартиры в рублевом эквиваленте.

Акции и предложения

Хотя цена на квадратный метр в новостройке фиксирована, застройщик может проводить акции, благодаря которым получится купить квартиру дешевле ее реальной стоимости, например, бесплатный квадратный метр, приуроченные к Новому году акции.

Кроме того, застройщики дают значительные скидки тем, кто вносит 100% предоплату. Величина скидки может доходить до 30% от стоимости. Иногда снижают цены на несколько оставшихся нереализованными квартир. Наибольшую выгоду в цене сулит приобретение дома еще на стадии котлована, правда, ждать сдачи дома придется долго.

Цена может меняться и в зависимости от сезона. Зимой, когда спрос снижается, снижаются и цены на квартиры.

Ипотека от застройщика

Если застройщик дает возможность приобрести квартиру в ипотеку, ее могут приобрести те, кто не имеет полной суммы для оплаты квартиры и не сможет ее скопить до окончания строительства дома. Конечно, ипотека дает возможность обзавестись собственным жильем, не имея на это достаточно средств. Но переплатить придется больше половины стоимости жилья.

Ипотека от застройщика удобнее и выгоднее, чем от банка напрямую:

процент одобрения выше;
процентная ставка ниже;
компания поможет с документами для оформления ипотеки.

Рассрочка платежа — что это

Более выгодный способ оплаты квартиры для тех, кто не может внести сразу 100% оплату. Это удобный вариант для тех, кто полностью выплатит стоимость квартиры до окончания строительства и способен внести значительный первоначальный взнос. Удобнее покупать квартиру в рассрочку на начальном этапе строительства, когда еще достаточно времени до сдачи дома. Хотя, как правило, срок рассрочки составляет не более одного года.

Покупка без первоначального взноса — возможно ли

Не всегда для покупки квартиры необходимо вносить первоначальный взнос. Однако количество таких предложений на рынке невелико. Обязательным условием в этом случае является страхование жизни и кредит под залог новой квартиры.

В каком районе выбрать жилье

Часто новостройки строятся на окраинах, поэтому лучше приобретать квартиру там, где уже сформировался свой микрорайон, иначе несколько лет придется мириться с необжитой территорией, плохими дорогами, неразвитой инфраструктурой. Важно, чтобы здесь были остановки общественного транспорта, а если есть своя машина, то хорошие дороги.

Инфраструктура с прицелом на будущее

Чем насыщеннее инфраструктурными объектами близлежащий район, тем удобнее будущему жильцу. Поликлиника, детский сад и школа для имеющихся и будущих детей, транспортные развязки, магазины, аптеки — все это должно быть поблизости от дома. Важно, чтобы был сквер или парк, чтобы можно было гулять с семьей вечерами.

Площадка для детей перед домом тоже нужна. Если дом без подземных гаражей, то во дворе должно быть достаточно места для парковки автомобилей, иначе с этим возникнут проблемы.

Кирпичный, панельный или каркасно-монолитный

Кирпичный дом — нестареющая классика. Он обладает отличной морозоустойчивостью, прочностью, но строится будет долго — около 3 лет. Слишком высокие здания из кирпича не строят, так как кирпич слишком тяжелый.

Современные панельные дома строят из трехслойных панелей. Их теплоизоляционные свойства выше, чем у материала советской эпохи. Большинство современных серий панельных домов отличаются хорошими техническими характеристиками: швы между панелями герметичны, толщина панелей обеспечивает достаточную для комфорта теплоизоляцию, планировки квартир удобные, просторные, современные. А возводятся дома быстро — менее чем за год. Однако есть и недостатки: звукоизоляция и невозможность перепланировки.

Каркасно-монолитные дома совмещают в себе лучшие качества кирпичных и панельных домов. Технологически швы не предусмотрены, квартиры отличаются большой площадью, возможностью свободной планировки, высокими потолками. На строительство уходит до 2 лет.

Какой этаж лучше

У каждого этажа есть свои преимущества и недостатки. Первые этажи хороши для пожилых людей. Если не работает лифт, до квартиры на первом, втором, третьем этаже, можно добраться пешком. Однако на первом этаже могут быть холодные полы, сырость от подвала, могут забираться в дом крысы, мыши, блохи и прочая живность. Впрочем, первые этажи многих современных новостроек сдаются в аренду под магазины, парикмахерские, аптеки.

Верхние этажи предпочтительнее для молодежи, людей среднего возраста. Если квартиру покупает молодая семья, хорошо если есть грузовой лифт для перевозки детской коляски. Воздух наверху чище, может открываться панорама города. Сверху никто не будет топать, если покупать квартиру на последнем этаже. Однако если технический этаж отсутствует, летом в квартире будет душно, а незалатанная вовремя крыша добавит неприятностей.

Соседи

Узнать кто будет соседом может быть непросто, но все-таки не мешает это выяснить. Нужно помнить, что в однокомнатные квартиры часто заселяется молодежь, молодые семьи, однушки часто сдают. Это значит лишь одно — повышенный уровень шума. В этом отношении сложнее приходится покупателем трешек, ведь на этаже они практически всегда оказываются по соседству с однокомнатной квартирой.

Имеет значение и количество квартир на этаже, чем их меньше, тем лучше. Оптимальный вариант — не более 6 квартир на этаже.

Квартира с отделкой или без отделки

Частично этот вопрос был рассмотрен в начале статьи. Но, выбирая квартиру, следует узнать, что собой представляют разные виды отделки:

В квартирах, которые продаются без отделки, стены не выровнены штукатуркой, пол бетонный, нет даже квартирной разводки электропроводки, а остекление, если оно есть, это всего навсего один стеклопакет.
Черновая отделка предусматривает выравнивание стен и пола стяжкой, разводку электропроводки, двойные стеклопакеты.
Чистовая отделка — это полностью готовый ремонт со стенами, оклеенными обоями или покрашенными краской, линолеумом на полу, установленной газовой или электроплитой.

Планировка

Лучшие квартиры — те, которые располагаются в центральных секциях здания. Угловые квартиры, бывает, промерзают, Особенно если застройщик сэкономил на утеплении или толщине стен. А это грозит не только некомфортной температурой зимой, но и образованием на стенах плесени, грибка. Ситуацию способна несколько выправить батарея центрального отопления, установленная на торцевой стене.

Еще один нюанс — примыкание квартиры к служебным помещениям, например шахте лифта. В такой квартире днем и ночью будет слышен звук спускающейся и поднимающейся кабины.

Жилая площадь

Еще следует обратить внимание на то, сколько квадратных метров отведено под жилую площадь. Потому что встречаются квартиры с большой общей площадью, но маленькими комнатами. В таких квартирах большая площадь отведена под коридоры.

Большое значение имеет площадь кухни. Считается, что большой метраж — преимущество.

Наличие лоджии и балкона — дополнительный плюс. В элитных домах могут быть предусмотрены даже террасы.

Это основные параметры, по которым следует выбирать квартиру от застройщика. Следование инструкции поможет избежать неприятностей, связанных с покупкой некачественного жилья у недобросовестного застройщика, и купить квартиру, предусмотрев все значимые детали.

www.stroitelstvosovety.ru

Как выбрать застройщика в Москве

Принять решение о покупке квартиры сложно. Нужно учитывать много факторов, которые отобразятся на дальнейшем использовании жилплощади. Одним из вопросов, с которыми сталкивается покупатель – «Где купить жилье: в новостройке или на вторичном рынке?». И если выбор падает на первый вариант, среди застройщиков Москвы нужно найти лучшего.

При оценке жилья и застройщика нужно учитывать следующие параметры:

состояние готовности;
соотношение объема финансирования к объему продаж;
страховые гарантии;
положение на рынке;
опыт работы на рынке первичной недвижимости;
косвенная репутация (включает репутацию руководства, имеющиеся отзывы, особенность ценовой стратегии и т.д.).

Учитывая все параметры, выводят рейтинговую шкалу, показывающую надежность застройщиков москвы и московской области. Шкала делится на девять делений от абсолютной надежности до угрозы дефолта. Ниже рассмотрим каждый из показателей.

Шкала застройщиков москвы: критерии

Абсолютная, максимальная и очень высокая надежность

Показывает соответствие срокам работы и гарантирует надежные инвестиции в объект. Застройщик имеет большой опыт выполнения подобных проектов и безукоризненную репутацию. График сдачи в эксплуатацию возможно будет опережен. Но, в худшем случае, вы получите жилье вовремя. Финансирование происходит в полной мере и не зависит от объемов продаж.

Высокая, достаточная и удовлетворительная надежность

Строительство происходит согласно графику, и ранее не было замечено значительного отставания от сроков. В худшем случае, срок сдачи переносится на 6 месяцев.

Наличие девелопера повышает надежность объекта. Репутация компании говорит о многом. Если отсутствует опыт реализации проектов, то о надежности говорить сложно. Вероятность осуществления обязательств перед кредиторами и другими контрагентами зависит от ситуации на рынке и стадии проекта. Если вы собираетесь купить квартиру в Москве от застройщика, лучше всего ориентироваться на верхние показатели шкалы.

Невысокая и низкая надежность, угроза дефолта

Застройщик не имеет опыта реализации объектов новостроек. Имеет место быть задержка сдачи объекта или его «заморозки». Имеются факты, показывающие на прямую зависимость финансирования строительства от продаж. Вероятность невыплаты обязательств перед кредиторами.

Понимание классификации дает возможность оценить застройщика. Материалы, которые необходимы для оценки имеются в открытом доступе. Также их может предоставить сама компания или ее рыночные конкуренты. Теперь перейдем ближе к делу.

Обзор квартир от застройщика в Москве

Если еще несколько лет назад обзор застройщиков был проблематичным, то сегодня найти «белые списки» не составляет труда. Некоторые девелоперы работают с государством и предлагают социальное жилье. К ним доверие еще больше. Но даже в этом случае необходимо информацию перепроверить.

В 2015 году в Москве и Московской области строится более 200 жилых комплексов. Общая площадь квартир составляет 10 000 000 кв. м. На вершине рейтинга надежных застройщиков находятся компании, предлагающие квартиры бизнес и элит-класса.

Это:

Дон Строй Инвест реализует в 2015 году 9 объектов, среди которых «Лосиный остров», «Алые паруса», «Сердце столицы», «Соколиный форт», «Barrin House», «Долина Сетунь», «Кленовый DOM», «Smolensky Deluxe» и «Grand Deluxe». Как видим, количество комплексов большое, что дает нам уверенность в том, застройщик не раствориться в один день в воздухе.
О надежности можно говорить по количеству сданных объектов. Capital Group имеет в своем распоряжении апартаменты в комплексах «Триколор», «Город яхт» и другие. Они являются также квартирами эконом и бизнес-класса.
Если с элитным жильем понятно, то новостройки эконом класса от застройщика вызывают сомнения. Жилые комплексы «Некрасовка» и «Некрасовка парк» — это объекты надежных застройщиков, имеющих за плечами хороший опыт.
«Урбан групп» возводит жилье в городе Химки. Также ему принадлежат ЖК «Опалиха 03» — логическое продолжение ЖК «Опалиха 02», «Город набережных», «Новосходненский». Каждый жилой комплекс характеризуется удобным расположением и инфраструктурой. Также отмечают индивидуализацию жилья, что раньше было доступным только для элитных квартир.
Группа компаний «ПЖИ» занимает высокое место в рейтинге застройщиков по итогу работы последних лет. При этом, она имеет наивысшую оценку надежности – ААА (абсолютная надежность). 14 лет работы на рыке недвижимости к них не раз была возможность проявить свой опыт и потенциал. Сотрудничество с крупными банками дает возможность приобрести квартиру по выгодной ипотеке.
Выделяется Новая Москва — новостройки от застройщиков, которые находятся как на территории города, так и за его пределами.
MR Group имеет 10 объектов на данный момент и более 20 реализованных ранее. Внимания заслуживают ЖК «Эко Видное» и «Савеловский сити». Покупателей мнит хорошая экология и наличие парков поблизости.
Ведис Групп имеет за плечами несколько успешно реализованных проектов. Сейчас в его разработке находится девять новостроек. Обратить внимание стоит на ЖК «Мичурино», «Алексеево» и «Марфино». Клиенты отмечают быстрые темпы застройки, качественное жилье и инфраструктуру.

Купить новостройку в москве от застройщика – это не отдаленная мечта, а реальность. Многие компании сотрудничают с банками. Это позволяет выгодно оформить ипотеку. Ценовая политика застройщиков предоставляет возможность приобрести квартиру в любом ценовом диапазоне. Разнообразие районов и городов впечатляет.

Как отличить надежного застройщика?

Помимо классификации, приведенной выше, существуют несколько критериев, которые показывают надежность застройщика:

Высокие показатели рентабельности значат, что руководство компании не имеет проблем с финансами. Противоположная сторона медали – «умирающий девелопер». Такие застройщики не будут браться новые объекты. Скорее всего, они сосредоточат усилия на имеющихся.
Доверие банков также говорит о многом. Квартиры от застройщика в Москве не могут приобретаться без кредитных денег. Все мы знаем, что направо и налево банки не будут раздавать кредиты. Поэтому, если компания дает возможность ипотеки, значит дело стоящее.
Количество объектов говорит о том, насколько компания крупная и способная. Те, которые имеют несколько новостроек, в процессе реализации имеют больше обязательств. Это гарантирует их присутствие на рынке.
Успешно сданные в эксплуатацию объекты – это лучший показатель качества. Вы можете сразу оценить не только надежность застройщика, а качество строительства, выполнение сроков и узнать отзывы жильцов.

Все больше москвичей задумываются о переезде из шумной части города в более тихую и спокойную. Поэтому, новостройки – это отличный выход.

Квартиры в новой Москве от застройщика имеют удобную инфраструктуру, находятся вдали от промышленных зон и вблизи экологически чистых мест. Такой вариант удобен для молодых семей, которые не могут позволить купить жилье в центре. А парки возле дома – это бонус для молодых мам.

rieltor-ask.ru

Как правильно выбирать квартиру в новостройке, какую новостройку выбрать

– продолжение:

…Идем дальше.

Выбор квартиры на первичном рынке, во-первых, гораздо меньше, чем на вторичном рынке, а во-вторых, проще. Проще потому, что на «первичке» часто бывает, что квартиру посмотреть невозможно, так как она еще не построена. А значит, выбирая квартиру, ориентируются на место расположения будущего дома, на репутацию Застройщика, на его Проектную декларацию, и на собственное воображение.

На завершающих стадиях строительства квартиру можно посмотреть, так сказать, «в бетоне» (как на фото), что также требует подключения изрядного воображения.

Как правильно выбирать квартиру в новостройке?

Дадим несколько дельных советов.

При выборе новостройки существенным фактором является тип дома: панельный (блочный) или монолитный (монолитно-кирпичный).

Панельные дома – серийные (типовые), с заранее заданной планировкой квартир. Такие дома быстрее строятся, квартиры в них немного дешевле, хотя современная панель по своим технологическим и потребительским качествам успешно конкурирует с монолитом. Панель характерна для массовой застройки жилых микрорайонов.

Серийными также могут быть блочные и кирпичные дома.

Типовые планировки квартир в панельных и кирпичных домах можно посмотреть здесь или здесь.

Монолитные дома возводятся по индивидуальным архитектурным проектам (т.е. не похожи друг на друга), квартиры там предполагают свободную планировку (т.е. установку любых внутренних перегородок внутри периметра несущих стен). Монолит обеспечивает практически бесшовную конструкцию, что повышает тепло и звукоизоляцию помещений. Монолит более долговечен, по сравнению с панелью, но и дороже, естественно. Монолитные дома чаще встречаются при точечной застройке.

На «первичке» квартиры покупают не только для будущего проживания, но и для перепродажи, т.е. в инвестиционных целях.

Выбор квартиры для собственного проживания опирается на личные предпочтения Покупателя, а выбор инвестиционной квартиры опирается на перспективы того или иного сегмента рынка и текущего дисконта

kvartira-bez-agenta.ru

Как выбрать новостройку и застройщика?

Как не оказаться среди обманутых дольщиков, которые годами ждут свою новостройку? Советы дает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков.

IEGOR LIASHENKO/Fotolia

С каждым годом сайты новостроек становятся все красивее, виртуальные туры по будущим новостройкам реалистичнее, а самые продвинутые застройщики дают возможность «пройтись» по еще не существующей квартире в очках виртуальной реальности. Уже к старту продаж застройщик готовит целую пачку рендеров, которые изображают проект в целом, входные группы, места общего пользования и квартиры с отделкой и мебелью. Словом, нам продают мечту, а не реальность.

4 главных рекламных трюка в рекламе новостроек

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Веселые картинки

Опираться лишь красивую картинку при выборе жилья крайне непродуктивно и даже опасно: чаще всего в визуализации используются произвольные цвета и материалы, реальность приукрашивается. И то, как в итоге выглядит дом, за который дольщик уже несколько лет платит кредит, может стать очень неприятным сюрпризом.

На самом деле экспертиза любого проекта определяет только характеристики материалов с конкретными примерами, но и с оговоркой «…или подобное». То есть, если застройщику понадобится оптимизировать себестоимость строительства, то он может выбрать и более дешевый материал. На начальном этапе мало кто из застройщиков может четко обозначить перечень материалов, которые будет применять, например, в отделке. Все же форс-мажорных ситуаций избежать сложно. Так, модель плитки могут снять с производства и придется подбирать аналог. Но бывают истории и похуже.

Что искать на сайте?

Покупатель начинает подбирать квартиру, опираясь, как правило, на расположение и бюджет покупки. Далее он анализирует качества объекта: метраж, наличие собственной территории, благоустройство, внутреннюю инфраструктуру проекта. Но в нынешней ситуации на рынке недвижимости важнее всего этого – информация о застройщике, наличие всей разрешительной документации и проектная декларация, которая даст детальное и объективное представление о проекте. И именно это нужно искать на сайте в первую очередь.

Обратите внимание на то, кто именно продает квартиры или дома: отдел продаж застройщика или привлеченный агент. Эта информация важна по нескольким причинам.

Как правило, если вы покупаете квартиру в новостройке через агентство, то получаете все необходимые услуги: вам подбирают и показывают объект, за вас заполняют и подают заявления на ипотеке сразу в несколько банков, все происходит быстрее, чем если бы вы сами проходили все этапы сделки.

Но есть и минусы: агентства обычно работают за дополнительную плату, плюс некоторые из них навязывают услуги – и, например, регистрация права собственности на квартиру обойдется дороже, чем если вы будете делать ее сами.

7 главных различий между новостройками разных классов

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Как проверить застройщика и документы?

Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок: находится ли он в собственности у застройщика или на правах аренды. Если на правах аренды, уточните срок договора аренды и регулярность арендных платежей.
Закажите выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта. По ней проверьте, есть ли залоги, обременения и ограничения.
Запросите у продавца разрешение на строительство, обратите внимание на срок окончания строительства или реставрации объекта.
Проверьте компанию-застройщика на бесплатном сайте nalog.ru по номеру ОРГН. Почитайте форум проекта и отзывы на сайтах о недвижимости. Поищите информацию о генеральном директоре в открытых источниках.
Проверьте страховой полис (или генеральный договор страхования застройщика), договор поручительства.
Найдите на сайте застройщика список банков, которые аккредитовали объект, изучите условия.
Уточните, имеется ли банковское проектное финансирование или застройщик строит проект за счет собственных средств и инвестиций дольщиков.
Еще раз проверьте последнюю версию проектной декларации и изменений к ней, чтобы сопоставить все документы.

Подробно ознакомьтесь с формой ДДУ и обратите внимание, учитывается ли понижающий коэффициент, какова форма взаиморасчетов, в какой срок квартира дольщик получает квартиру по акту приема-передачи.

Текст подготовила Александра Лавришева

Не пропустите:

Как получить субсидию на покупку жилья?

5 методов глубокой проверки застройщика

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.