Ах, рынок недвижимости! Эта загадочная страна, где квадратные метры растут в цене так же стремительно, как грибы после дождя, но иногда внезапно лопаются, словно мыльный пузырь на детском празднике.
Вот и я, 18 марта 2026 года, решилась бросить перчатку и заявила: «Пузырь цен на квартиры лопнет к осени!» – и понеслось! Комментарии посыпались, как конфеты на свадьбе, но особенно запомнились двое подписчиков – настоящие мастера цифр и аргументов.
С ними разговор был не просто спором, а настоящим баттлом умов.
Первому я уже отвечала в отдельном посте с серьезным названием «Убедите меня отдать 33 миллиона», где цифры плясали лучше любых танцоров. Но второму решила посвятить отдельное размышление – ведь живой диалог полезен для тех несчастных смертных, кто сейчас стоит перед выбором: покупать квартиру или ждать снижения цен? Или может вообще переехать жить в палаточный городок?
Если наши споры помогут кому-то принять решение – считайте меня счастливой. Ведь иногда так не хватает собеседника, который бы не просто сказал «да ты что», а привел бы аргументы.
Сергей Ильин (да-да, именно вы!) заставил меня пересмотреть взгляды.
Вы не просто спорили – вы предложили альтернативную модель рынка недвижимости. И знаете что? В некоторых моментах вы правы!
Например, слово «спекулянт» – это больше ругательство из детской песочницы, чем экономический термин. На самом деле те частные инвесторы, которые покупали квартиры еще на этапе котлована (кто помнит эти времена?), рисковали как в казино: банкротство стройки или долгострой – их ежедневный квест. Но вознаграждение было сладким – доходность выше банковской ставки! Как говорится: кто не рискует — тот не пьет шампанского… или не покупает квартиру с видом на стройплощадку.
Но вот пришли эскроу-счета и проектное финансирование – и инвесторы быстро переквалифицировались из героев-авантюристов в скучных вкладчиков депозитов под 15-20%.
Никто же теперь не хочет замораживать свои миллионы на три года ради доходности ниже безрисковой! Это примерно как покупать билет в лотерею с гарантией проигрыша – весело только до первого счета за коммуналку.
Вы пишете про то, что 50-60% непроданных ДДУ (договоров долевого участия) — это новая реальность, а не провал рынка. С этим полностью согласна!
Раньше структура спроса была похожа на пирог с несколькими слоями: примерно треть — частные инвесторы (те самые авантюристы), треть — конечные покупатели с ипотекой (те самые бедолаги), оставшаяся часть — бюджетники и трейд-инщики (кто бы это ни был). Сейчас же инвесторы почти исчезли с поля зрения — остались лишь те редкие птицы, кто покупает для долгосрочной аренды.
Конечные покупатели остались тоже — правда их платежеспособность уменьшилась из-за высоких ставок по кредитам. Банки же заняли место инвесторов через проектное финансирование и стали главными игроками рынка.
Итог? Совокупный спрос упал, а предложение осталось прежним — ведь стройки начаты были год-два назад и приостановить их нельзя без драматических последствий.
Так что эти 50-60% непроданных квартир — вовсе не признак катастрофы. Это маркер того самого перестроения рынка; застройщики сознательно держат цены высокими даже при медленных продажах – потому что снижение сейчас обрушит будущие проекты сильнее любого землетрясения.