Как рефинансировать ипотечный кредит. Как рефинансировать ипотечный кредит
Пора рефинансировать ипотеку?
Источник фотографииКак рефинансировать свои кредиты максимально выгодно
Таких ставок, как сегодня, рынок не видел уже 4 года. Это значит, что тем, кто взял кредит на покупку жилья под более высокий процент, самое время задуматься о его рефинансировании.
Как рефинансировать ипотеку?
Рефинансирование ипотеки – по сути, перекредитование. Заемщик берет новый кредит в другом банке под низкий процент, и этими деньгами выплачивает ипотечный кредит в банке, где он был на менее выгодных условиях. Также при помощи рефинансирования можно увеличить или уменьшить срок кредитования и изменить другие условия.
С одной стороны, рефинансирование ипотеки под более выгодный процент не сложнее обычного оформления жилищного кредита, с другой – все справки и копии документов придется взять заново, оформить страховки, оценить квартиру. Это требует времени и денег. Поэтому рефинансировать ипотеку есть смысл, если ставка по новому кредиту как минимум на 1,5–2 процентных пункта ниже, чем по действующему.
Технически рефинансирование выглядит так. Клиент подает в выбранный банк заявку и полный пакет требуемых документов. Банк одобряет их и полностью погашает ипотеку заемщика, перерегистрируя на себя залоговое жилье. Заемщик получает документы о погашении ипотеки в первом банке и начинает платить взносы во второй.
При этом не стоит путать рефинансирование и реструктуризацию кредита, которую можно запросить только в том же банке, где оформлена ипотека. При помощи реструктуризации удается, например, снизить ежемесячный платеж, увеличив срок кредитования, или, наоборот, сократить срок, увеличив платеж. Ставка при реструктуризации не изменится.
Кому стоит рефинансировать ипотеку?
Рефинансировать ипотеку имеет смысл не только тем, чья ставка выше средней по рынку сегодня, но и тем, кто помимо ипотечного имеет другие кредиты. Их можно объединить: вместо трех-четырех выплат заемщик будет вносить один платеж по рефинансированному кредиту с единой ставкой.
Стоит рефинансировать ипотеку и тем, у кого не хватает средств, скажем, на ремонт: новый кредит может быть крупнее прежнего. Но за счет снижения ставки ежемесячный взнос не увеличится, и ремонт удастся сделать фактически «бесплатно».
Есть и те, кому рефинансировать ипотеку невыгодно: это заемщики, выплатившие большую часть кредита. Поскольку основная часть процентов при аннуитетной модели выплат приходится на первые годы ипотеки, а тело кредита – на последние, может получиться, что все проценты банку уже отданы, и нет смысла выплачивать их снова.
Банкам выгоднее предлагать рефинансирование сторонним заемщикам, нежели своим: так они привлекают новых клиентов, пополняют кредитные портфели. Поэтому давать своим действующим заемщикам новые, более выгодные условия банки не спешат. Однако это не значит, что в свой банк нельзя обратиться с заявлением на рефинансирование ипотеки. С прошлой осени некоторые банки ввели даже специальные программы рефинансирования «для своих». Правда, касаются они прежде всего кредитов со ставкой 13% и выше.
Сами банки к проверке претендентов на рефинансирование подходят довольно мягко, ведь однажды те уже были проверены другим банком. Поэтому главное условие для такого заемщика – регулярность выплат и отсутствие задержек.
Роман Цивинюк, вице-президент, руководитель розничного блока СМП-банка:
Рефинансирование ипотеки сегодня – один из факторов, поддерживающих динамику ипотечных портфелей банков. Сейчас доля кредитов на рефинансирование ипотеки сторонних банков в среднем составляет 15–20% от выдач, но у рынка есть серьезный потенциал для роста: ставки по ипотеке снижаются второй год подряд, и есть достаточно большое количество клиентов с ипотекой по ставкам 12–14% и выше, которые будут рефинансировать свои кредиты в текущем году. Выбор вариантов и программ с различными опциями для заемщиков сейчас очень широк: рефинансирование ипотеки по ставкам от 8–9%, рефинансирование нескольких кредитов вместе с ипотечным, дополнительное снижение ставки при единовременной выплате комиссии и т. д.
При выборе программы рефинансирования ипотеки важно оценить экономическую целесообразность в случае с конкретным кредитом – как минимум запросить у банка предполагаемый новый график платежей и сравнить его с текущим. Оценить все затраты на саму процедуру рефинансирования и сопутствующие расходы – госпошлины при регистрации залога, повышенную ставку до момента регистрации залога в пользу нового банка, стоимость всех необходимых видов страхования.
Татьяна Хоботова, начальник центра ипотечного кредитования розничного бизнеса ВТБ:
Клиент должен понимать, что все расходы по рефинансированию должны окупиться. Нужно обращать внимание не только на величину процентной ставки, а еще и на остаток срока кредита, на объем произведенных выплат по процентам, наличие досрочных погашений и схему начисления процентов. У банка есть ряд требований к заемщикам, такие как возраст заемщика, отсутствие негативной кредитной истории, занятость, наличие стабильного дохода и др. Каждая заявка рассматривается индивидуально, и если клиент соответствует основным требованиям банка, то никаких сложностей не возникает.
Проведенное банком ВТБ исследование показало, что ключевая мотивация клиентов розничного бизнеса ВТБ при рефинансировании кредитов – это, разумеется, желание сэкономить. Так, 65% клиентов решили перекредитоваться, чтобы снизить процентную ставку по кредиту, а еще 15% – из-за желания снизить ежемесячные платежи. При этом 21% опрошенных главной причиной своего решения обозначили желание объединить несколько кредитов в разных банках в один.
Лариса Архипова, менеджер компании «Александр Недвижимость»:
Те, кто брал ипотеку со ставкой 12%, не спешат рефинансировать заем, так как предлагаемые 10,9% значат не слишком много по сравнению с процессом сбора документов. Рефинансирование невыгодно, если оно требует затратить больше усилий на переоформление займа, чем удастся сэкономить на платежах. С другой стороны, благодаря политике того же Сбербанка, который стал рефинансировать сам себя, у людей появилась возможность без дополнительного сбора документов и вообще каких-либо хлопот оставить заявку на рефинансирование ипотеки через личный кабинет.
Услугу объединения нескольких кредитов в один всегда предлагали крупные банки, но пока массовым спросом она не пользуется. Хотя иногда это может быть выгодно, ведь банки предлагают объединение не только своих кредитов, но и кредитов других банков.
Самый важный параметр при рассмотрении заявки на рефинансирование ипотечного кредита – это история платежей. Наличие просроченных платежей может негативно повлиять на решение банка о рефинансировании такого кредита.
Как рефинансировать ипотечный кредит
Источник фотографииНаблюдаемая сегодня волна снижения ипотечных ставок – не последняя в этом году. И все большему числу заемщиков пора задуматься, не настало ли время выгодно рефинансировать свой жилищный кредит.
Ведущие игроки ипотечного рынка уже запустили программы перекредитования ипотечных займов и теперь потирают руки, подсчитывая, сколько добросовестных плательщиков удастся переманить у Сбербанка.
ВРЕМЯ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ПРИШЛО?
В первом квартале наступившего года Банк России обманул ожидания миллионов собирающихся взять или уже выплачивающих ипотеку граждан и не снизил ключевую ставку. На ее основе, напомним, банки определяют проценты по ипотеке: если снижается ключевая – снижаются и ставки по кредитам, и наоборот.
Гражданам, уже выплачивающим жилищный кредит, этот шаг регулятора был бы важен постольку, поскольку при снижении ставок до определенного порога становится выгодной процедура рефинансирования кредита. Можно обратиться в свой банк или к его конкурентам с просьбой пересчитать оставшийся долг с учетом снизившейся процентной ставки. Как правило, для этого нужен тот же самый пакет документов, который собирается при «обычной» заявке на получение кредита. Решение банк выдает в срок от одного до пяти дней.
В вопросе рефинансирования ипотеки эксперты единодушны. Они несколько лет подряд говорят, что перекредитование становится целесообразным, когда появляется возможность снизить процентную ставку на 2 процентных пункта. Иначе овчинка выделки не стоит.Правда, эта рекомендация не учитывает того, что за последние пару лет процедура одобрения ипотечной заявки существенно изменилась. Из крайне хлопотной, сопряженной со сбором массы справок и неоднократными консультациями с банковскими служащими превратилась в достаточно простую. Сегодня львиную долю вопросов можно решить удаленно. И не будет ошибкой утверждать, что рефинансирование кредита становится актуальным уже при снижении ставки на 1-1,5 п. п.
При этом директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Вячеслав Лебедев подсказывает, что в 2014 году средняя ставка Сбербанка равнялась 12,7%, в 2015 году – 13,5%, в 2016-м – 12,45%. Но это именно средние цифры. Кто-то брал ипотеку и под 14% годовых, и даже под 15%.
У других кредиторов показатели близки к названным. А значит, заемщикам прежних лет уже пора готовить пакеты документов для заявки на рефинансирование ипотеки.
ИПОТЕКА ПОД 8% НЕ ЗА ГОРАМИ
В настоящее время число сделок по перекредитованию ипотеки невелико. Как отмечает заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев, вряд ли у каких-то банков доля подобных кредитов в портфеле превышает 2%. Но этот показатель буквально обречен на рост.
Во-первых, инертность ЦБ в отношении ключевой ставки не помешала таким лидерам ипотечного рынка, как Сбербанк и ВТБ 24, снизить ставки в начале нынешнего года. На первичном рынке у Сбербанка минимальная ставка составила 10,9% годовых. То есть обычному заемщику нужно ожидать, что ему назначат ставку в 11-12%.
«Ставки просто падают, – в свою очередь поясняет начальник Центра ипотечного кредитования “Невский, 59” ВТБ 24 Татьяна Хоботова. – Стандартная ставка на строящееся жилье у нас 11,4% (минимальная на 1 п.п. ниже), на вторичку стандартная – 11,75%. Это близко к историческому минимуму. И есть еще специальная скидка для квартир размером более 65 кв. м».
Как бы другие заметные игроки ипотечного рынка ни упирались, они все равно вынуждены принимать решения в фарватере действий лидеров. Иначе останутся без клиентов. И в марте объявления о снижении ставок вслед за лидерами звучат от других игроков ежедневно.Во-вторых, отмечает старший аналитик Центра экономических прогнозов Газпромбанка Кирилл Кононов, скорее всего, в первом полугодии снижения ключевой ставки не будет, но к концу года она упадет до 8-8,5%. Таким образом, сейчас наблюдается не последняя в этом году волна снижения процентных ставок.
В-третьих, как ожидает Кирилл Кононов, в перспективе ЦБ удастся уменьшить инфляцию до 4% годовых и в дальнейшем держать ее на этом уровне. При этом маржа банков на ипотечном рынке относительно невелика. «Она по жилищным кредитам в минувшем году составила 1,4%», – отмечает директор департамента нетранзакционных продуктов банка «Возрождение» Олег Коркин.
Итак, уже в конце этого года на рынке могут появиться кредиты с процентными ставками, обозначенными одной, а не двумя цифрами. И тогда от заявок на рефинансирование не будет отбоя.
В СУХОМ ОСТАТКЕ
Сегодня Сбербанк не готов рефинансировать старые займы по новым, сниженным ставкам. Как пояснил БН Вячеслав Лебедев, такой вопрос только рассматривается. Положительное решение может быть принято и через полгода, а может быть вообще не принято. Правда, скорее всего, продукт будет запущен, потому что ранее уже находился в линейке – в более благополучные для макроэкономики времена.
С другой стороны, Татьяна Хоботова уточняет, что новые сниженные ставки ВТБ 24 предлагаются для перекредитования и заемщикам, бравшим ипотеку в других банках.
Более того, о готовности «переманить» чужого должника все чаще заявляют и другие кредиторы. Например, на днях запустил такую программу рефинансирования банк «Россия». Выбор у гражданина, решившего сэкономить на пару лет назад взятой ипотеке, расширяется с каждым днем.
В то же время нужно понимать, что рефинансирование – это удовольствие не для всех. «Две и более просрочки до пяти дней приводят к тому, что заемщик не сможет получить новую ипотеку в ближайшие три-четыре года», – поясняет руководитель группы ипотечного кредитования Банка жилищных решений Дарья Лыкова. Естественно, это ограничение распространяется и на рефинансирование.
Окажется стоп-фактором, по словам специалиста, и разовая просрочка более чем на пять дней. «Даже если вы меняли паспорт, данные о ваших просрочках благодаря Бюро кредитных историй все равно будут известны всем банкам», – констатирует Дарья Лыкова.
Да и текущее снижение ставок не проходит безболезненно. В частности, глава «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников отмечает, что после последнего снижения ставок банки стали более придирчиво относиться к заемщикам. Уже есть случаи отказа по ранее одобренным заявкам.
Тем более разумно подавать заявку на рефинансирование не в один, а сразу в четыре-пять банков и далее выбирать оптимальный вариант. Кстати, законодательство не ограничивает число возможных рефинансирований.
Таблица
Ставки по рефинансированию в ведущих ипотечных банках на начало марта 2017 года
Название банкаСтавка по рефинансированию
Группа ВТБот 10,40%
Дельта Кредитот 10,75%
Газпромбанкот 11,00%
Райффайзенбанкот 10,90%
Абсолют Банкот 11,00%
ХМБ Открытиеот 12,00%
Юникредит Банкот 12,50%
ИСТОЧНИК: БН
news.ners.ru
Как рефинансировать ипотечный кредит?
Ипотечное кредитование сегодня является весьма востребованным: с каждым днем все большее число заемщиков обращается в банки для того, чтобы оформить именно ипотечный займ.
Однако ситуации в жизни случаются самые разные, и, к сожалению, просчитать все до мельчайших деталей получается не всегда.
Как следствие этого, у каждого может наступить такой день, когда вносить ежемесячные платежи по ипотечному займу попросту не будет представляться возможным.
Тогда репутацию заемщика может спасти только одно — рефинансирование ипотеки.
Как рефинансировать ипотечный кредит?
Все просто: заключить с банком, тем же или иным, новое кредитное соглашение на новых условиях. Но обо всем по порядку.
Какие существуют преимущества рефинансирования ипотечного займа?
1. Рефинансирование ипотечного займа дает возможность заемщику оформить ипотеку на более выгодных условиях в ином банке, нежели это было сделано ранее, выплатив первоначальную задолженность по ипотечному займу за счет средств нового.
2. Заемщик, если он того желает, может увеличить срок ипотечного кредитования, или же выбрать более удобную схему осуществления выплат по нем.
3. У заемщика может появиться возможность погасить ипотечный займ досрочно, без каких-либо штрафных санкций и/или комиссионных сборов.
Каким образом осуществляется процедура рефинансирования ипотечного займа?
Существует универсальная схема, отвечающая на вопрос: как рефинансировать ипотечный кредит. Выглядит она следующим образом.
Для начала заемщику необходимо обратиться в выбранный банк и предоставить его специалистам уже существующий кредитный договор.
Они рассмотрят вашу заявку, после чего будет вынесено решение о возможности или невозможности рефинансирования вашего ипотечного займа.
ЧИТАЙТЕ ЕЩЕ: Какие документы нужны для ипотеки
При положительном ответе кредитного учреждения, если все документы, предоставленные банку заемщиком, были в порядке, а условия рефинансирования займа удовлетворили обе стороны, последним необходимо будет подписать соглашение, в котором оговорены все новые условия кредитования.
После данной процедуры заемщику будет выдана определенная сумма на погашение задолженности по первичному ипотечному займу, получив которую, он автоматически становится должником нового банка уже по новому кредитному соглашению.
www.bankingtips.ru
