Порядок покупки квартиры в ипотеку, необходимые документы. Покупка квартиры в ипотеку

Покупка квартиры находящейся в ипотеке: особенности и риски

Покупка жилья – актуальный вопрос, которым в определенный период задается практически каждый, поскольку наличие в собственности жилья способно обеспечить материальную базу как своего владельца, так и его семьи.

К сожалению, приобрести сегодня жилье, не прибегая к использованию сторонних денежных средств (займов, кредитов), не так легко: рыночная стоимость квартир даже на момент застройки достаточно высока, а средний уровень заработной платы по стране не позволяет получить недвижимость в собственность за небольшой срок.

Поэтому единственным вариантом для некоторых становится ипотечное кредитование. Ипотека – процедура получения недвижимости с помощью банковского учреждения, при которой заемщик (а именно так в договоре именуется получатель ипотеки) обязуется ежемесячно выплачивать ту или иную сумму за выбранное жилье на протяжении установленного срока.

Главная особенность ипотеки заключается в том, что собственником ипотечного жилья является банк, причем до тех пор, пока заемщик полностью не погасит свой долг перед ним.

Ипотека также характеризуется своей долгосрочностью: как правило, долговые обязательства перед банком растягиваются более чем на 10 лет. В силу данного обстоятельства нередко возникают случаи, когда лицо, взявшее ипотечный кредит на квартиру, больше не может его выплачивать. Возможны и случаи изменения материального положения заемщика – например, заемщик решает улучшить свои жилищные условия с помощью денежных средств, полученных от продажи имеющейся в ипотеке квартиры.

Одним из вариантов погашения задолженности перед банком становится продажа ипотечной недвижимости. Продажа квартиры, обремененной ипотекой, – достаточно сложная процедура, имеющая как свои достоинства, так и недостатки.

Плюсы и минусы приобретения ипотечной квартиры

Главное, что привлекает потенциальных покупателей в залоговой недвижимости – ее цена. Квартиры находящиеся, как в ипотеке, так и изъятые у заемщика за неисполнение обязательств, автоматически теряют существенную часть своей стоимости. Также факт нахождения недвижимости в залоге у банка гарантирует покупателю отсутствие прав третьих лиц на данную квартиру, чего может не быть при покупке квартиры, например, на вторичном рынке.

На этом преимущества приобретения залогового жилья заканчиваются, и начинаются сложности. Чаще всего, от покупки обремененной ипотекой квартиры потенциального приобретателя отпугивают материальные риски, вытекающие из процедуры приобретения в собственность залоговой недвижимости.

Порядок и способы оформления в собственность ипотечной квартиры

Самый простой для покупателя способ приобретения залоговой квартиры – погасить долг заемщика перед банком и далее покупать квартиру в обычном порядке через договор купли-продажи, поскольку после погашения долга перед банком с квартиры снимаются все обременения, а заемщик становится полноправным собственником и может распоряжаться данной квартирой по своему усмотрению.

Главный недостаток данного способа – огромный риск для покупателя. Нередки случаи, когда недобросовестные заемщики отказываются продавать квартиру после погашения ипотечного долга потенциальным покупателем. Защитить добросовестного покупателя в подобной ситуации может только составление предварительного договора купли-продажи, в котором прописывались бы все условия и порядок совершения сделки.

После соблюдения всех условий документы передаются в учреждение государственной регистрации недвижимости, где после внесения соответствующих записей в реестр, покупатель уже станет полноправным собственником квартиры.

При использовании данного способа разрешение банка на продажу ипотечной квартиры не нужно, хотя и законодательство по общему правилу запрещает продавать залоговое имущество без согласия собственника имущества (банка).

Еще один существенный риск при покупке квартиры таким способом – наличие средств материнского капитала в общей сумме, о которых заемщик может умолчать. А при вложении средств материнского капитала в недвижимость определенная доля квартиры должна быть переведена в собственность несовершеннолетних детей или у заемщика должны присутствовать документы о приобретении равнозначных долей в другой квартире на данных детей.

В противном случае такая сделка может быть признана недействительной в силу того, что ее проведение нарушает права несовершеннолетних детей.

Если покупатель не согласен подвергать свои денежные средства подобному риску, то вторым вариантом получения желаемой квартиры в собственность становится ее продажа с согласия банка и с его участием. Для этого заемщик, который непосредственно оформлял ипотечный кредит, должен направить в банк заявление с просьбой о разрешении продать залоговую квартиру.

Вся сделка проходит с участием банка, где его представителем выступают сотрудники учреждения, в чьей компетенции находится проведение такого рода сделок. Как правило, банки сами бывают заинтересованы в быстрой продаже залога, и поэтому всячески идут сторонам на встречу.

Участие представителя банка в процедуре продажи залоговой квартиры гарантирует защиту прав покупателя, поскольку на основании заключенного в данном случае договора продавец не получит деньги, пока покупатель не зарегистрируется в качестве собственника на данную квартиру, а уже после государственной регистрации банк снимет ипотечное обременение данной недвижимости.

Сложности могут возникнуть только в том случае, если покупателю для приобретения квартиры могут понадобиться дополнительные денежные средства. Взять недостающую сумму покупатель сможет только в банке-посреднике и ни в каком другом, поскольку вариант получения кредита в стороннем банке совершенно не удовлетворит банк, в собственности которого находится ипотечное жилье. А для этого придется пройти необходимую процедуру одобрения ипотечного кредитования, составление отдельного договора с указанием процентной ставки по кредиту.

Поэтому перед приобретением залоговой недвижимости настоятельно рекомендуется посетить соответствующий банк вместе с заемщиком, где специалисты проконсультируют обе стороны по вопросам продажи, помогут составить договор и обеспечат полное сопровождение дела. Однако за свое участие в сделке банки могут брать некоторые проценты. Тем не менее, выплата процентов банку за посредничество не должна останавливать покупателя, поскольку участие банка становится гарантией чистоты и законности сделки.

Приобретая ипотечное жилье, покупатель должен подходить к проведению сделки ответственно, поскольку несоблюдение некоторых нюансов может повлечь за собой дальнейшие споры имущественного характера. При покупке квартиры, обремененной ипотекой, не стоит экономить время, поскольку излишняя поспешность может стать следствием появления серьезных проблем.

infonedvizhimost.com

Риски при покупке квартиры находящейся в ипотеке

Далеко не у всех граждан, проживающих в нашей стране, есть возможность приобрести отдельное жильё. Тем более что с каждым годом стоимость на него неизменно растёт. Некоторые в отчаянии прибегают к нестандартным решениям. Например, покупают квартиры, которые находится в ипотеке.

Для удобства покупателей у банков имеются специальные площадки с информацией об имеющихся объектах недвижимости. Каждый может просмотреть их и выбрать для себя наиболее подходящий вариант.

Плюсы и минусы покупки ипотечной квартиры

Перед приобретением такого имущества необходимо заранее ознакомиться со всеми преимуществами и возможными рисками. Не стоит в спешке принимать это крайне важное решение.

К плюсам покупки ипотечной квартиры можно отнести следующее:

привлекательную цену, обычно такие квартиры забираются банками у граждан, которые не в состоянии оплачивать займ. После этого их выставляют на торги, указывая сумму ощутимо ниже рыночной;

отсутствие рисков попасться на мошенников или третьих лиц, владеющих квартирой, так как она является собственностью банка.

При покупке ипотечной квартиры также имеются следующие минусы:

требуется соглашаться со всеми условиями банка;
непросто оформить все необходимые документы;
наличие обременения на объекте недвижимости, что многих отпугивает;
контроль состояния квартиры банком после оформления сделки.

Риски для покупателя

В первую очередь, каждый должен подумать о возможных рисках и попытаться снизить вероятность их наступления. Многие граждане, имеющие желание купить ипотечную квартиру, не знают о проблемах, которые могут возникнуть в случае неправильного оформления. Приобретая ипотечное имущество, необходимо учитывать следующее:

Нельзя приобретать такую квартиру, общаясь при этом только с заёмщиком-продавцом, так как он не имеет права на её продажу. В процедуре помимо продавца должен участвовать банк, в котором заёмщик брал ипотеку.

Не поленитесь и обязательно посетите Росреестр. Там вам предоставят все сведения о квартире и о её собственниках.
Во избежание проблем денежные средства нужно передавать продавцу только через банковскую ячейку, иначе возможна такая ситуация, когда после передачи ваших денег у продавца резко появляется возможность погасить задолженность по ипотеке и воспользоваться услугами хорошего адвоката. В этой ситуации вы ничего не докажете и ваши денежные средства пропадут бесследно.
Не желательно оплачивать квартиру, путём погашения задолженности продавца. Ведь он после оплаты займа в дальнейшем может отказаться от составления договора-купли продажи. Чтобы не оказаться в такой неприятной ситуации нужно подписывать предварительный договор купли-продажи, в котором прописать все возможные риски.

Узнать более подробную информацию о возможных рисках, вы можете, обратившись за онлайн-консультацией к нашим юристам.

Порядок оформления

Имеются 3 варианта покупки ипотечной недвижимости. У каждого из этих способов есть свои плюсы и минусы. При выборе их обязательно нужно учитывать.

Покупка у банка

В данном случае банк самостоятельно выставляет квартиру на торги. Поэтому он, как никто другой, заинтересован в наиболее быстрой продаже.

Процесс оформления процедуры выглядит следующим способом:

Арендуйте две ячейки. Одна из них предназначается для банка, а другая для заёмщика. В ячейку, которая предусмотрена для банка, нужно внести остаток по кредиту на квартиру, а в другую ячейку — оставшуюся часть долга. После этого банк вам вручит справку о погашении кредита.
Правильно составьте договор, чтобы обезопасить себя от дальнейших разбирательств. Обязательно нужно прописать, что в случае если заёмщик будет всячески препятствовать переходу прав на квартиру покупателю, то он должен будет оплатить штраф.
Подпишите составленный договор купли-продажи обеими сторонами.
Заверьте договор у нотариуса. Данная процедура не является обязательной, но всё же так будет спокойнее.
Произведите регистрацию договора в Росреестре. Помимо этого, вам понадобится составить перечень документов для снятия обременения с квартиры.

Узнать более подробную информацию о покупке недвижимости у банка, вы можете, обратившись за онлайн-консультацией к юристам нашего сайта.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Возможно и такое приобретение имущества, но только в случае, если кредит будет браться у того же банка, который выставил залоговую квартиру на продажу.

В этом случае банк с удовольствием выдаст вам кредит. Также будет проведена проверка возможности оплаты кредита будущим заёмщиком. При таком способе оформление проходит гораздо быстрее, так как, по сути, всего лишь осуществляется замена заёмщика и залогодателя.

Существуют банки, которые в таком случае даже снижают ставки и устанавливают минимальный первоначальный взнос.

Покупка у заёмщика-собственника

Каждый должен знать о том, что приобретая квартиру, которая находится в ипотеке у собственника, вам всё равно потребуется согласие банка. В каждом этапе сделки должен участвовать его представитель. Как правило, им является кредитный менеджер. Именно с данным человеком нужно согласовывать все условия сделки.

Последовательность действий такова:

В самом начале рекомендуется заключить предварительный договор. При его составлении заёмщик в дальнейшем не сможет изменить условия сделки после передачи ему денежных средств.

Затем происходит регистрация договора. После этого приобретатель становится полноценным владельцем квартиры.

Такой вариант покупки не является безопасным. Каждое своё действие нужно тщательно анализировать, чтобы не потерять денежные средства.

Узнать более подробную информацию о приобретение ипотечной недвижимости у собственника, вы можете непосредственно на нашем сайте в режиме онлайн.

Советы покупателям ипотечной квартиры

Покупка ипотечной квартиры – это весьма выгодный и безопасный вариант. Во избежание рисков нужно обратить внимание на следующие нюансы:

В первую очередь, не забудьте направиться в Росреестр для проверки информации о собственниках, имеющихся кредитах и обременениях.
Передавая деньги продавцу ипотечной квартиры обезопасьте себя составлением расписки или открытием банковской ячейки. В этом случае вы можете не беспокоиться, что они могут пропасть, а вторая сторона также может быть спокойной в их сохранности.
Ни в коем случае не погашайте задолженность по ипотеке, которая имеется у продавца до подписания договора купли-продажи.
Каждое своё действие обговаривайте с опытным юристом и менеджером банка. Соблюдения этого правила поможет избежать наступления неприятных ситуаций.

Покупать залоговую квартиру можно, но следует вести себя крайне аккуратно. Надо продумывать каждый свой шаг и желательно дополнительной поддержкой. В таком случае не будет риска лишиться своих средств.

lawestate.ru

Порядок покупки квартиры в ипотеку

Москва +7 (499) 455-12-41 Санкт-Петербург +7 (812) 426-14-65 Регионы (бесплатно) +7 (800) 500-27-29 доб. 529 Задайте вопрос юристу

toggle menu

pravonedv.ru

Порядок покупки квартиры в ипотеку, необходимые документы.

Ипотечное кредитование для жителей нашей страны уже давно не является чем-то новым и неосвоенным. Эта залоговая форма подразумевает залог приобретенного по ссуде недвижимого имущества (дома, земельного участка, квартиры), без изъятия его из собственности должника. Если клиент не будет выполнять возложенные кредитные обязательства, кредитная организация реализует недвижимое имущество, находящееся в залоге, тем самым получая удовлетворение и возвращая деньги, данные клиенту в долг.

Покупка квартиры в ипотеку

Ипотечная система целиком и полностью построена на ипотечном кредитовании. И если вы хотите взять квартиру в ипотеку, будьте готовы к тому, что в ближайшие несколько десятков лет вам придется жить на условиях залога и постоянного риска того, что банк заберет вашу недвижимость при невыполнении условий кредитного договора. Тем самым, банковское учреждение гарантирует возврат своих денег в любом случае, даже если клиент не сможет расплатиться с банком лично.

Не стоит думать, что ипотека – это только лишь взятие ссуды на приобретение недвижимости. Под данным термином также подразумевают залог недвижимости, находящейся в прямой собственности клиента банковского учреждения, еще до момента получения заемных средств. То есть, если вы берете ссуду на осуществление ремонтных процедур или на строительство нового дома, и при этом оставляете банку в залог свою недвижимость, вы уже вступаете в ипотечные отношения, поскольку финансовая организация имеет полное право продать вашу квартиру в случае невыплаты вами денег, чтобы покрыть свои убытки.

Особенности ипотечного кредитования

1. Деньги по ипотечным договорам даются на продолжительный срок, от нескольких лет до нескольких десятилетий, в зависимости от суммы.

2. Процентная ставка по ипотеке более низкая, чем в случае с другими кредитными программами. Это объясняется как минимальными рисками для банка (наличие залогового имущества), так и крупными выплатами в накопительной перспективе. Чем ниже будет оценка банковских рисков, тем ниже будет процентная ставка. Например, если сумма займа приближается к оценочной стоимости недвижимости, то риски будут низкими, равно как и проценты по выданной ссуде. Подробнее о процентных ставках в Сбербанке вы можете ознакомиться здесь:

Процентные ставки по кредитам в Сбербанке

Подсчитать проценты по кредиту вам поможет кредитный калькулятор:

Кредитный калькулятор Сбербанка

3. Ипотечное кредитование отличается менее жесткими требованиями, чем при заключении кредитных договоров на другие виды ссуд. Однако не думайте, что вы сможете получить деньги без подтверждения доходов, страхования залога и специализированной оценки недвижимого имущества.

4. Погашение ипотечного кредита осуществляется только по аннуитетным выплатам, предусматривающим разбивание суммы выплаты на равные доли.

Не всякое имущество может предлагаться в качестве залогового при ипотечном кредитовании. Если вы хотите получить полный перечень, рекомендуем пересмотреть Закон об ипотеке, статья 5. Также, имущество перечислено в Гражданском Кодексе РФ, статья 130. Указанные нормативно-правовые акты относят к залоговому имуществу земельные участки, здания, предприятия и недвижимое имущество, имеющее возможность быть использованным для осуществления предпринимательской деятельности. Кроме того, граждане могут заложить садовые дома, квартиры, воздушные и морские суда, потребительские строения, суда внутреннего плавания и даже космические объекты.

Документы для покупки квартиры в ипотеку

Решив купить жилую недвижимость, не забудьте взять на вооружение перечень документов для приобретения квартиры.

1. Документ, удостоверяющий личность покупателя: паспорт, свидетельство о рождении (для лиц младше 14 лет, а также для лиц 14-18 лет вместе с паспортом), военный билет (проходящим срочную службу). Офицеры предоставляют специализированное удостоверение личности.

2. Если человек состоит в браке, предоставляется согласие супруги или супруга на приобретение квартиры, заверенное нотариусом.

3. Если в оформлении сделки используется доверенность, предоставляется соответствующий нотариально заверенный документ с неоконченным сроком действия. Дополнительно предоставляется удостоверение личности доверенного лица.

4. При покупке квартиры в ипотеку, необходимо предоставить подтверждающие документы, касающиеся вашей финансовой состоятельности и т.д. Полный список документов вы получите в банковском учреждении, которое выдает вам ипотечную ссуду.

5. Договор купли-продажи, составленный и подписанный обеими сторонами сделки.

Собрав необходимые для приобретения квартиры документы 2013 года, обратите внимание на документы продавца, проверяя их правильное оформление и полноту в соответствии со списком. Сама квартира должна быть юридически чистой, то есть, не имеющей препятствий на пути ее продажи. Помните, что договор купли-продажи регистрируется в ЕГРП (Единый государственный реестр). До момента регистрации договор считается недействительным.

В следующей статье: порядок, пошаговая инструкция, схема, этапы, условия, процедура, процесс, алгоритм и другие правила покупки квартиры в ипотеку:

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку

Также вам будет интересен вопрос покупки доли квартиры в ипотеку и покупка квартиры, находящейся в ипотеке.

domisad.org

Порядок покупки квартиры в ипотеку, необходимые документы.

Покупка квартиры в ипотеку

Особенности ипотечного кредитования

Процентные ставки по кредитам в Сбербанке

Подсчитать проценты по кредиту вам поможет кредитный калькулятор:

Кредитный калькулятор Сбербанка

Документы для покупки квартиры в ипотеку

5. Договор купли-продажи, составленный и подписанный обеими сторонами сделки.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку

Также вам будет интересен вопрос покупки доли квартиры в ипотеку и покупка квартиры, находящейся в ипотеке.

domisad.org

Покупка квартиры в ипотеку. Как получить ипотеку на жилье?

Для приобретения собственного жилья потребуется взять ипотеку. Это наиболее актуальное и известное направление в России. Несмотря на всю популярность, на разных этапах есть свои «подводные камни». Дабы избежать лишних затрат и проблем, необходимо постичь все нюансы ипотечного процесса.

Как получить ипотеку?

Определение недвижимости, которую хочет приобрести заёмщик.
Рассчитывается денежная сумма, которую клиент может получить.
Подбирается специальная организация, дабы оформить кредит.
Собираются необходимые документы и подаются в банк – после рассмотрения документации, выносится предварительный вердикт.
Подбор ещё дополнительных документов – после предварительного положительного решения.
Оформляется кредитный договор и договор купли-продажи и происходит регистрация сделки.
Недвижимость переходит в собственность заёмщика.
Постепенно выплачиваются деньги за кредит.

Вышеперечисленная последовательность – это краткое содержание мер, которые требуется выполнить для получения кредита. Также на различных этапах происходят дополнительные трудности – грамотная оценка недвижимости, страхования жизни кредитора, нужно открыть счёт в банке и арендовать банковскую ячейку и прочее. Всё может быть гораздо сложнее, например, если ипотека выдаётся для покупки помещения в новостройке.

Кредитное обременение

Распространённое явление в нынешней ситуации, когда совершается приобретение квартиры с обременением. Нужно соблюдать порядок и быть внимательнее, требуется собрать большее количество бумаг. Такое понятие, как «обременение» не известно в широких кругах.

Обременение – это определённые юридические условия. Правила налагают на собственника и его кредитное имущество разнообразные ограничения.

Заёмщик может продать недвижимость и с обременением, но все ограничения ложатся на плечи новоиспечённого собственника жилья.

Обременения — запреты при ипотеке:

За недвижимость вы не расплатились (ипотека) или она является залогом, то продавать такую квартиру без согласия банка категорически запрещено. Также банк может ставить свои условия, например, первичный собственник не получит разрешение на сделку, пока не выплатит 50% от всего ипотечного кредита.

Главное, что требуется запомнить – как происходит любая сделка с передачей квартиры в другие «руки»? Всё операции должны проходить через банк.

Как снять обременение? Это сложная процедура! Для начала, подписывается предварительное соглашение, в связи с которым будущий собственник (покупатель) – рассчитывается с банком за кредит. Это соглашение «проходит» через нотариуса.

После ипотечной уплаты, обе стороны составляют и заключают договор купли-продажи. Банк должен выдать документы об уплате ипотеки. Остальной процесс происходит в обычном режиме.

Цена недвижимости по договору купли-продажи обязательно должна быть выше, чем уплаченная по ипотеке. Эта разница и будет отдана бывшему собственнику, как только этот договор пройдёт гос.регистрацию.

Полезные советы от риэлтора (видео)

Как приобрести новое жильё в период нестабильности?

Идём к риелтору, а также можно выбрать кредитного брокера. Множество авторитетных людей в сфере недвижимости, рекомендуют обращаться исключительно к риелтору. Далее, идём в банк и отдаём заявление на выдачу кредита. После, проверяется платежеспособность покупателя. Внимание: банк учитывает и неофициальный доход, всё зависит от того, как заёмщик подтвердит и объяснит эту ситуацию.

В момент ожидания, сотрудники банка проверяют всю информацию, которую в анкете указал заемщик. Рассмотрение заявления довольно длительный процесс – обычно, положительный или отрицательный вердикт выноситься в течение месяца.

Если у заёмщика, есть веский неофициальный доход. В этом случае, с банком можно договориться, например, если вы найдёте поручителей. В случае, вашей неплатежеспособности, они будут выплачивать кредит за вас. Поручитель должен быть не родственник и нести ответственность перед банком т.е. не на словах, а подтвердить свои намерения в письменном виде.

Доступная новостройка

В основном, люди стремятся приобрести новое жильё. Оно дешевле, в отличие от вторичного рынка. Также после постройки, цена за квартиру начинает повышаться.

Ждать придётся долго, ибо сроки строительства постоянно «сдвигаются». Естественно, застройщику это невыгодно, он старается выполнить всё в срок. Почем мы затронули данный вопрос? Потому что дом могут и не построить, значит и кредит в банке могут не выдать, присутствует риск. В связи с этой ситуацией, проценты будут выше, примерно 1%-2% (этап строительства). Человек оформил квартиру в собственность? Процент становится ниже (такой же, как и при приобретении готовой квартиры).

Рассмотрим этапы покупки квартиры в новом доме:

Найти и выбрать новостройку и будущую квартиру. Не каждый строящийся дом подойдёт т.к не все участвуют в ипотечных программах банков.
Ипотечные предложения бывают разного характера, этот рынок активно развивается. Выбрать банк и подходящую по критериям ипотеку не составит труда!
Необходимо получить ряд документов у застройщика и «договориться» с банком о выдаче кредита. В большинстве своём, прибрести квартиру в кредит возможно лишь по партнёрской программе, которую предлагает банк и застройщик. Таким образом, вы будете в наибольшей безопасности – банки не сотрудничают с недобросовестными строительными компаниями (в том случае, если банк является «качественным»).
Регистрация сделки с банком. Гос. Регистрация обязательный этап при оформлении ипотеки.

Проценты при ипотеке

Сегодня можно получить ипотеку по различным ставкам – от 10 до 20%. Важно выбрать подходящий вариант, дабы хорошенько сэкономить. Не стоит брать ипотеку в незнакомом банке, даже если процент будет крайне низким.

Внимательно осмотрите все документы, чтобы не рассчитываться за квартиру всю жизнь. А вы потяните кредит? В погоне за квартирой можно прочно засесть в кредитной яме, а приход коллекторов и прочих служб явно станет для вас излишеством.

2realtor.ru